Desarrollo Innovador en los Bloques 60 y 61 de Minato Mirai 21

Un proyecto de reurbanización a gran escala de asociación público-privada comenzará a construirse en 2026 y se inaugurará en 2029, integrando funciones educativas, empresariales, comerciales, de alojamiento y culturales en los bloques 60 y 61, la última pieza del distrito central de Yokohama Minato Mirai 21. El K-Arena Yokohama creará una nueva interacción y valor para toda la ciudad.

Ubicación del distrito y designación urbanística

Situado en 2-1, Minato Mirai 6-chome, Nishi-ku, Yokohama, el Distrito Central 60/61 de Minato Mirai 21 es el último terreno urbanizable a gran escala del Distrito Central de Minato Mirai 21, una zona de reurbanización frente al mar en el lado este de la estación de Yokohama. Tiene una superficie aproximada de 23.000 m2 y linda con la Terraza de la Música, un espacio abierto que incluye el K-Arena Yokohama, un gran escenario musical, en el lado norte, y el Museo Infantil Anpanman de Yokohama, en el lado este. Desde el punto de vista urbanístico, esta zona urbana está designada como zona comercial y puede desarrollarse dentro de los límites del 80% de cobertura edificable y el 600% de ratio de superficie construida. Según las condiciones establecidas por la ciudad de Yokohama en el momento de la convocatoria pública, el desarrollo debe ser de uso mixto y centrarse en funciones culturales, comerciales y empresariales, y no pueden introducirse funciones residenciales como la vivienda. Además, el plan debe incluir instalaciones de tipo expositivo y de experiencias (por ejemplo, museos) con un aspecto turístico/de entretenimiento (25% o más de la superficie de desarrollo) y debe contribuir a la creación de una ciudad animada.

Promotores y empresas participantes

La ciudad de Yokohama comenzó a invitar públicamente a presentar solicitudes para el desarrollo de este bloque en abril de 2023, y decidió el promotor en febrero de 2024. Las siguientes cuatro empresas conjuntas fueron seleccionadas para establecer conjuntamente una empresa con fines especiales, MM60/61 Special Purpose Company (TMK), para promover el proyecto.

• Ken Corporation K.K. (Minato-ku, Tokio) - el promotor del adyacente K-Arena Yokohama y Music Terrace, que también es responsable del desarrollo de las instalaciones comerciales y otros aspectos del proyecto.

• SMFL Mirai Partners K.K. (Chiyoda-ku, Tokio) - Filial estratégica de Sumitomo Mitsui Finance and Leasing (SMFL). Desempeña un papel central en el proyecto de promoción inmobiliaria conjunta y lidera la financiación y la gestión del proyecto.

• Kajima Corporation (Minato-ku, Tokio) - Importante contratista general. Responsable del diseño, la construcción y otros aspectos técnicos, promoviendo una planificación de edificios segura y avanzada.

• Iwasaki Gakuen Educational Corporation (Kanagawa-ku, Yokohama) - Corporación educativa que gestiona varias escuelas de formación profesional en Yokohama. Es el operador de la escuela de formación profesional que se proyecta establecer en el distrito de Nishimachi.

Las cuatro empresas firmaron un acuerdo básico de planificación con la ciudad de Yokohama el 31 de enero de 2025 y se convirtieron oficialmente en promotoras de la principal zona urbana mediante la firma de un acuerdo de compra de terrenos el 20 de febrero del mismo año. El proyecto se está llevando a cabo en el marco de una sólida alianza público-privada.

Uso y escala de los edificios

El proyecto prevé desarrollar la manzana urbana en dos edificios, uno este y otro oeste. Las alas este y oeste del proyecto formarán un gran complejo con una superficie total aproximada de 154.000 m2. A continuación se describen los usos y la escala de cada edificio.

• Ala oeste (bloque oeste): 13 plantas sobre rasante y una bajo rasante, con una superficie total aproximada de 25.000 m2. Se utilizará como centro educativo, y está previsto que se instale una escuela de formación profesional dirigida por la Iwasaki Gakuen School Corporation.

• Ala Este (East Wing): edificio de gran altura con una planta sótano y 26-27 plantas sobre rasante, con una superficie total aproximada de 130.000 m2. Combinará instalaciones multifuncionales, incluidas oficinas, instalaciones comerciales en las plantas inferiores, un hotel dirigido a huéspedes nacionales e internacionales en las plantas superiores, y un museo tipo exposición para niños y adultos.

*El edificio no incluye funciones residenciales y está dedicado a los negocios, el comercio, el turismo y la cultura. Aunque la estructura detallada de las plantas del Ala Este se decidirá mediante consultas posteriores, se espera que sea uno de los edificios más grandes de Yokohama, combinando plantas de oficinas a gran escala, una planta de hotel e instalaciones museísticas.

Fecha prevista de finalización/calendario

En general, el calendario del proyecto está previsto como sigue: la construcción comenzará el 1 de marzo de 2026, con la finalización del ala oeste en agosto de 2028 y del ala este en febrero de 2029, con el objetivo de una gran inauguración durante 2029; el diseño y los trámites administrativos se llevarán a cabo entre 2024 y 2025, y la construcción comenzará en 2026, seguida de la finalización de ambos edificios en aproximadamente tres años. Está previsto que la construcción de ambos edificios concluya en aproximadamente tres años tras el inicio de las obras en 2026. En la actualidad, la inauguración oficial del proyecto está prevista para 2029 y, aunque es posible que en el futuro se realicen pequeños ajustes en el calendario de construcción, el proyecto avanza según el calendario previsto por la ciudad.

Concepto de desarrollo, diseño y características

El concepto del proyecto es crear un nuevo centro de interacción "enlazando" (coordinando) diversas funciones urbanas. Como se expresa en el nombre del proyecto (nombre provisional) 'Linkage Terrace Project ', entre los edificios este y oeste se situará un paseo peatonal (terraza) y un espacio de plaza donde la gente pueda ir y venir y relajarse, creando un espacio urbano abierto que conecte la manzana con el exterior. El objetivo es crear un nuevo espacio urbano que integre cultura, comercio y educación, combinando las funciones educativas del ala oeste con las empresariales, comerciales, de alojamiento y culturales del ala este. Se crearán dos plazas, una grande y otra pequeña, a lo largo del paseo peatonal que atraviesa el emplazamiento, que se integrarán con la vecina Terraza de la Música (espacio abierto público del K Arena Yokohama) para crear un espacio animado en el que puedan celebrarse eventos durante todo el año. A través de este diseño, todo el distrito se completará como un "distrito del entretenimiento", con el objetivo de convertirse en el lugar de nacimiento de una comunidad diversa.

En cuanto al diseño del edificio, el ala este, de gran altura, y el ala oeste, de mediana altura, tienen volúmenes contrastados, mientras que el espacio abierto y las terrazas de los niveles inferiores están diseñados para armonizar con las instalaciones circundantes. En la imagen pública del edificio terminado, el ala este tiene una fachada avanzada con amplio uso del cristal y una sección de baja altura entretejida con diseño histórico, diseñado con conciencia de la armonía entre elementos modernos y clásicos típica de Yokohama. El ala oeste presenta un diseño exterior único basado en el blanco, y tiene un carácter emblemático propio de un centro educativo y cultural. El plan ha sido aprobado por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte como un excelente plan de proyecto de renovación urbana del sector privado, y es reconocido por sus valores de diseño urbano, como la creación de un ambiente animado y el fortalecimiento de la red peatonal circundante mediante el desarrollo de instalaciones de uso mixto y una variedad de espacios abiertos. La certificación también proporciona un trato preferente en términos de apoyo financiero y medidas fiscales especiales, lo que hace que el plan sea aún más viable.

Relación con el entorno (accesos y conexiones)

La zona urbana está estrechamente vinculada a los principales equipamientos y nudos de transporte de los alrededores. La Terraza de la Música, centrada en el adyacente K-Arena de Yokohama (aforo aproximado de 20.000 personas), está integrada con una cubierta peatonal y una plaza, lo que enlaza sin problemas el flujo de personas durante los eventos y el flujo diario de tráfico. El Museo Infantil Anpanman de Yokohama, una instalación temática para niños, está situado al este, y se espera que el efecto sinérgico con la proyectada instalación museística mejore el flujo de tráfico familiar. La zona ya alberga una concentración de instalaciones de oficinas, comerciales y turísticas, pero el desarrollo de la nueva zona creará un nuevo centro de actividad donde se reunirá una diversa gama de personas, incluidos turistas, estudiantes, trabajadores y residentes locales, revitalizando así la zona en su conjunto.

En cuanto al acceso por transporte, el solar está situado a poca distancia a pie de la estación Shin-Takashima de la línea Minatomirai, y también es accesible desde la salida este de la estación de Yokohama en unos 10-15 minutos a pie (con la posibilidad de acortar aún más este tiempo si se construyen pasarelas peatonales y otras instalaciones). Como se indica en los motivos de la aprobación del MLIT, el proyecto contribuirá a reforzar la red peatonal de la zona y se espera que mejore las conexiones con la red existente de plataformas peatonales y pasajes subterráneos. Una vez completada, la zona se convertirá en un importante punto nodal en medio del flujo de personas desde Sakuragi-cho y el parque Rinko hasta la estación de Yokohama, y aumentará drásticamente la circulación de personas hacia y desde las instalaciones circundantes.

Puntos de interés desde la perspectiva de la inversión inmobiliaria y el valor de los activos

El proyecto de desarrollo del Distrito Central 60/61 de Minato Mirai 21 está atrayendo una atención considerable desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria y el valor de los activos.

En primer lugar, el proyecto es un complejo de desarrollo a gran escala mediante asociación público-privada, y una de las ventajas de inversión del proyecto es que ha sido aprobado como proyecto de regeneración urbana por el gobierno. Con la aprobación del excelente plan de negocio, la sociedad de propósito especial, que es la entidad empresarial, recibirá apoyo en forma de préstamos a bajo interés e incentivos fiscales, lo que se espera que reduzca el riesgo de desarrollo y mejore la rentabilidad empresarial. Este apoyo institucional es un factor positivo para la formación del valor patrimonial del proyecto.

En segundo lugar, la estructura de ingresos diversificada que combina múltiples usos también puede evaluarse desde la perspectiva de la inversión. Disponer de diversas fuentes de ingresos, como los ingresos por alquiler de oficinas, los ingresos de los inquilinos de hoteles y locales comerciales y los ingresos procedentes del funcionamiento estable de las escuelas de formación profesional, diversifica las fluctuaciones económicas y los riesgos de mercado. En concreto, cabe esperar una demanda estable a largo plazo de las escuelas de formación profesional (centros educativos) como inquilinos, mientras que en el caso de las oficinas, la zona de Minato Mirai ha sido testigo de una serie de expansiones corporativas en los últimos años y las tasas de vacantes tienden a mantenerse bajas, por lo que es probable que la demanda de inquilinos para espacios de oficinas de alta funcionalidad sea fuerte. También cabe esperar altos índices de ocupación hotelera, ya que Yokohama es una ciudad turística internacional y cabe esperar demanda de alojamiento durante los conciertos y eventos en el estadio de música adyacente. El efecto sinérgico de esta combinación de usos es un factor que favorece el valor de los activos.

Además, el carácter privilegiado de la ubicación también aumenta el valor de los activos. El recinto es adyacente al K-Arena Yokohama, una gran atracción para los visitantes, y está convenientemente situado cerca de varios puntos turísticos y comerciales. La finalización de la propia zona como "distrito de ocio" la convertirá en un nuevo punto de referencia en el centro de Yokohama, atrayendo la atención tanto nacional como internacional. La ciudad de Yokohama también ha anunciado que se espera que el proyecto "siga creando vida y revitalizando la ciudad", lo que puede tener un efecto dominó en el mercado inmobiliario circundante. De hecho, hay proyectos de inversión a gran escala en marcha en el barrio, como el proyecto Harbour Edge (hotel de lujo y acuario) en el bloque 62, y se está creando un círculo virtuoso de aumento del valor de los activos en el distrito Minato Mirai 21 en su conjunto.

Por último, el sólido respaldo de las empresas participantes en el proyecto es también un factor tranquilizador: la participación de SMFL, un gigante financiero, como nuevo pilar de su plan de gestión a medio plazo para el desarrollo inmobiliario conjunto, muestra el alto nivel de ambición y expectativas para este desarrollo. Se espera que el hecho de que la gran empresa constructora Kajima se encargue de las obras garantice la calidad, mientras que el promotor Ken Corporation ya ha establecido un historial en la zona adyacente, lo que aumenta las probabilidades de éxito al transmitir sus conocimientos técnicos. Todo ello aumenta la credibilidad del proyecto y lo convierte en un punto atractivo a ojos de inversores y empresas arrendatarias.

Como se ha descrito anteriormente, el desarrollo de los bloques 60/61 en el distrito central de Minato Mirai 21 es un proyecto muy prometedor no sólo en términos de valor urbanístico, sino también en términos de inversión y valor patrimonial. Se trata de un gran proyecto que marca el final de la remodelación de la zona ribereña de Yokohama, por lo que existen grandes expectativas sobre su futuro progreso y los efectos que tendrá una vez finalizado.