요코하마역 주변은 2009년부터 시작된 대규모 재개발 계획 '익사이트 요코하마 22'가 진행되어 국제도시의 관문에 걸맞은 도시로 하루가 다르게 변모하고 있다. 고층 빌딩 건설, 인프라 정비, 환경 및 방재 대책 등 다방면에 걸친 이 프로젝트는 요코하마역 주변의 부동산 가치에 큰 영향을 미치고 있으며, 2025년 공시지가가 전년 대비 9.84% 상승하는 등 그 효과는 이미 수치로도 뚜렷하게 나타나고 있다. 이번 기사에서는 엑사이트 요코하마 22의 진행 상황을 정리하고, 주변 지역의 자산 가치에 미치는 영향과 향후 전망에 대해 최신 데이터를 바탕으로 상세히 분석하고자 한다. 부동산 투자나 주거용 부동산 구입을 고려하고 있는 분들에게 귀중한 판단 자료가 될 수 있는 정보를 제공합니다.
익사이트 요코하마 22란?
'엑사이트 요코하마 22'는 요코하마시가 2009년 12월에 수립한 요코하마역 주변의 대규모 도시개발 계획입니다. '22'라는 숫자는 2010년을 시작으로 22세기를 지향하는 도시 만들기를 하겠다는 의미에서 유래되었습니다. 이 프로젝트는 '국제도시의 관문에 걸맞은 도시 만들기'를 추진하기 위한 지침으로 자리매김하고 있다.
대상 지역과 개발 목표
본 계획의 대상지역은 크게 7개의 구역으로 구성되어 있습니다.
구역 구분과 역할
| 구분 | 위치 기준 | 미래상(계획에서 설정한 주요 역할) |
|---|---|---|
| 센터 존 | 요코하마역 동쪽 서쪽 출구 바로 옆 | 세계와 요코하마를 연결하는 관문 - 터미널 기능 및 환대 기능 강화 |
| 난코쿠 지구 | 서쪽 출구 '소테츠구치' 주변 | 상업-문화-엔터테인먼트가 집적된 활기찬 거점 |
| 키타코쿠 지구 | 서쪽 출구 '키타니시구치'~다이마치 | 성장 기업이 모여 있는 비즈니스 지구 |
| 츠루야마치 지구 | 기타니시구치 고가 북쪽 | 교류・숙박・주거가 혼재하는 거점(재개발 진행 중) |
| 요코하마 포트사이드 지구 | 킨코초~사카에초 운하변 | 아트&디자인을 테마로 한 도심 거주지 |
| 다카시마 지구 | 다카시마・미나토미라이21츄오 | 업무, MICE, 호텔 등 다기능 복합 시가지 |
| 히라누마 지구 | 히라누마바시・토베 주변 | 역과 MM21 모두에 접근하기 쉬운 주거-업무 거점 |
진행 중인 주요 프로젝트
익사이팅 요코하마22에 근거하여 현재 진행 중인 주요 프로젝트는 다음과 같습니다.
| 지구 | 주요 안건・시설 | 용도 / 규모 | 진행・일정 |
|---|---|---|---|
| 센터 존 | 요코하마역 미나미 히가시구치 지구 제1종 시가지 재개발 사업 | 초고층 복합(높이 약 231m, 연면적 약 21.5만㎡) | 환경 평가 단계, 2028년 착공 예정 (요코하마시 공식 홈페이지) |
| 요코하마 니시구치 OPEN PARK | 역 앞 광장 공원화 사회 실험 | 2025년 5월 23~24일 실시 (소테츠 그룹 ) | |
| 난코쿠 지구 | 요코하마 미나미유키지구 공동 재건축 사업(CeeU Yokohama / 이온몰 요코하마 서쪽 출구) | 상업-주거 복합(연면적 약 5.6만㎡) | 상업동 2023년 12월 개업, 주택동 2025년 봄 준공 예정 (수도권건설워치) |
| 요코하마역 서쪽 출구 대개조 구상(소테츠 무비루 재건축 외) | 서쪽 출구 일대의 단계적 재개발 | 2027년 소테츠 무비루 철거 착수 예정, 2040년대 완료 목표 (초고층 빌딩 ・도시개발연구소) | |
| 키타코우 지구 | 스테이션 오아시스(요코하마 중앙우체국 주변) 재개발 | 높이 약 231m 초고층 복합건물 | 준비조합 설립(2024년), 계획 검토 중 ( Building PC ) |
| 츠루야마치 지구 | THE YOKOHAMA FRONT | 주거-호텔-상업 복합(지상 43층, 178m) | 2024년 4월 입주 개시, 호텔 2024년 6월 오픈 (THE YOKOHAMA FRONT｜더 요코하마 프론트, 소테츠 그룹, 스카이스카이 스카이 ) |
| 기타니시구치 교통광장・데크 직결 | 역 앞 교통 광장・보행자 데크 | 공사 완료, 2025년 3월 3일 개통 (요코하마시 공식 홈페이지) | |
| 요코하마 포트사이드 지구 | 공익재단법인 요코하마 포트사이드 마을 만들기 트러스트 | 지역 보조금 프로그램 | 2025년도 보조금 안건 공모 중 (SMTB) |
| A-3 지구 개발 계획 | 상업・업무・주거복합(계획안) | 용지 조정・환경평가 단계 (요코하마시 공식 홈페이지) | |
| 다카시마(MM21 중앙) 지구 | 62가구 〈HARBOR EDGE PROJECT〉지구 | 럭셔리 호텔 + 디지털 수족관(연면적 약 8.9만㎡) | 2025년 7월 착공, 2028년 9월 준공 예정 (스카이스카이 스카이 ) |
| 60・61가구〈Linkage Terrace Project〉사업 | 오피스-호텔-전문학교 등 (연면적 약 13.1만㎡/2.5만㎡) | 2026년 3월 착공, 2028~29년 단계별 준공 예정 (스카이스카이 스카이) | |
| 히라누마 지구 | 현재 사업화 단계에 있는 대규모 재개발 없음(참고: 다카시마 2초메 재개발 <퍼스트플레이스 요코하마>는 2007년 준공 완료) | 유지관리 단계 (닛테츠코와 부동산 기업 사이트 ) |
이러한 여러 재개발 프로젝트가 동시에 진행됨으로써 요코하마역 주변 지역 전체의 매력과 가치의 향상이 기대되고 있다.
재개발이 자산 가치에 미치는 일반적인 영향
대규모 재개발은 대상 지역의 부동산 가치에 큰 영향을 미치는 것이 많은 사례에서 확인되고 있습니다. 구체적으로 어떤 요인으로 자산가치가 상승하는지 정리해 보자.
인프라와 편의성 향상
재개발로 인해 교통, 공공시설, 도로 등의 인프라가 정비되면 해당 지역의 편의성이 향상된다. 특히 역 앞 재개발 등에서는 역에서 각 시설로의 접근성이 개선되어 주변 부동산의 가치 상승으로 이어집니다.
예를 들어, 엑사이트 요코하마 22에서는 남쪽 데크 정비 등 선로 상공과 통로를 정비함으로써 동서 이동이 원활해져 역 전체의 회유성이 향상되고 있다. 이러한 보행환경의 개선은 부동산 가치 상승의 요인이 되기도 한다.
지역 브랜드 형성
재개발로 인해 거주자와 이용객이 증가하고 '쾌적하고 살기 좋은 지역'이라는 지역 평가가 높아지면 지역 전체의 브랜드 가치가 높아진다. 특히 국제적인 인지도를 높일 수 있는 대규모 프로젝트는 그 효과가 두드러진다.
엑사이트 요코하마 22는 '국제도시의 관문'으로서의 브랜드 구축을 목표로 하고 있으며, 이에 따라 요코하마역 주변 부동산의 가치도 높아질 것으로 기대된다.
방재-안전성 향상
재개발 지역에서는 건물과 인프라에 최신 방재 기준과 기술을 도입하여 내진성 향상과 방재 인프라 정비 등이 이루어진다. 안전성의 향상은 특히 주거용 부동산의 가치를 지탱하는 중요한 요소입니다.
엑사이트 요코하마 22에서도 재해 대책이 중요한 테마로 설정되어 있으며, 이로 인한 안전성 향상이 자산 가치를 뒷받침하고 있다.
투자 수요의 확대
재개발에 따른 미래성으로 인해 투자자들의 관심이 높아지는 것도 가격 상승 요인입니다. 특히 국내외 부동산 투자회사 등의 동향은 지가와 부동산 가격에 직접적인 영향을 미친다.
요코하마역 서쪽 출구 지역에서는 국내외 투자 수요의 견조함과 재개발 진행이 맞물려 거래 가격 상승과 수익률 하락(투자자들의 강세)으로 이어지고 있다.
요코하마역 주변의 지가・부동산 가치 현황
'익사이트 요코하마 22'의 진행에 따라 요코하마역 주변의 지가와 부동산 가치는 어떻게 변화하고 있을까? 최신 데이터를 바탕으로 분석합니다.
지가의 추이와 동향
2025년(2025년) 1월 1일 기준 요코하마역 주변의 공시지가는 평균 279만 4875엔/㎡(평당 923만 9256엔)으로 전년 대비 9.84% 상승했다. 마찬가지로 기준지가는 평균 523만 6111엔/㎡(평당 1730만 9458엔)으로 전년 대비 8.64% 상승했다.
요코하마역 서쪽 출구 지역은 특히 지가 상승이 두드러져 상업시설 '요코하마 모어스'가 있는 니시구 미나미유키 1-3-1은 1㎡당 1300만 엔이라는 높은 지가를 기록했으며, 이는 2위 지점보다 550만 엔 이상 높은 수준이다.
가나가와현 전체의 2025년 공시지가 변동률을 보면 주택지 3.4%(전년도 2.8%), 상업지 6.6%(전년도 5.4%), 공업지 6.2%(전년도 5.9%)의 상승률을 보이고 있으며, 특히 상업지의 상승률이 확대되고 있다.
아래 표는 요코하마역 주변의 지가 추이를 정리한 것입니다.
| 연도 | 공시지가 평균(만엔/㎡) | 전년 대비 변동률 | 기준지가 평균(만엔/㎡) | 전년 대비 변동률 |
|---|---|---|---|---|
| 2025년 | 279.4875 | +9.84% 상승 | 미발표 | -미발표 |
| 2024년 | 254.4492 | +8.42% 상승 | 523.6111 | +8.64% 상승 |
| 2023년 | 234.6830 | +5.33% 상승 | 482.0000 | +6.07% 상승 |
이 데이터를 통해 2023년 이후 지가 상승률이 가속화되고 있음을 알 수 있다.
부동산 거래가격과 수익률 동향
요코하마시가 2024년 4월 1일 기준으로 정리한 '지가 수준・임대료・수익률 동향 보고서'에 따르면, 요코하마역 서쪽 출구・키타 서쪽 출구 지구는 국내외 투자 수요의 견고함과 다수의 재개발 사업 진행에 따른 시장 경쟁력 향상 기대감으로 거래 가격은 상승세를 보이고 있다.
또한 거래수익률(순수익÷거래가격)은 공시된 J-REIT 물건의 수익률 등의 분석 결과와 거래 상황을 보면 보합세에서 하락세(투자자가 강세)를 보이고 있음을 알 수 있다. 이는 투자자들이 향후 수익성에 대한 강한 기대감을 가지고 있음을 시사한다.
오피스・점포 임대료 동향
요코하마역 서쪽 출구・키타 서쪽 출구 지역의 오피스 시장에서는 공실률이 3.63%(지난 조사 시 3.75%)로 하락세를 보이며, 코로나 사태 이전 수준(약 2.0%)으로 회복되고 있다. 임대료는 보합에서 완만한 상승세를 보이고 있다.
점포 시장에서는 음식점을 중심으로 점주들의 매수세가 회복되어 빈 점포가 거의 없는 상황이다. 특히 요코하마역 서쪽 출구 지역은 높은 임대료 수준을 유지하고 있으며, 신규 출점 수요도 활발하다.
엑사이트 요코하마22가 자산 가치에 미치는 구체적인 영향
그렇다면 엑사이트 요코하마 22는 요코하마역 주변의 자산 가치에 어떤 구체적인 영향을 미치고 있을까요? 수집한 데이터를 통해 분석해보겠습니다.
지가 상승에 대한 직접적인 영향
요코하마역 주변, 특히 서쪽 출구 지역의 지가 상승률이 가나가와현 평균을 크게 상회하는 주요 요인은 엑사이트 요코하마 22를 기반으로 한 재개발의 진전이라고 할 수 있으며, 2025년 공시지가로 9.84%라는 높은 상승률을 기록한 것은 재개발 효과의 표출이라고 할 수 있다.
특히 주목할 만한 점은 가나가와현 내 상업지 상위 5곳 중 4곳이 요코하마역 서쪽 출구 주변이라는 점이다. 이는 요코하마역 서쪽 출구와 직결된 복합빌딩 개발 및 주변 인프라 정비가 부동산 가치를 크게 끌어올리고 있음을 보여준다.
투자 매력의 향상
익사이팅 요코하마 22의 진행은 요코하마역 주변 지역에 대한 투자 매력을 높이고 있다. 부동산 투자 관점에서 보면 다음과 같은 요인을 들 수 있다.
- 지가 상승의 지속성: 2014년 이후 5년 연속 지가가 상승하고 있으며, 앞으로도 재개발 진행에 따른 상승을 기대할 수 있다.
- 도쿄 도심과의 가격 차이: 도쿄 도심에 비해 지가와 아파트 가격이 아직 저렴하여 상대적인 저평가가 지속되고 있음
- 교통 접근성 강화: JR, 민영철도, 지하철 6개사가 모두 들어오는 거대 터미널로서의 우위성
- 기업-상업시설 집적: 오피스 및 상업시설 확충을 통한 경제기반 강화
이러한 요인들로 인해 국내외 투자 자금이 유입되어 거래가격 상승과 수익률 하락의 형태로 나타나고 있다.
주변 지역으로의 파급 효과
엑사이트 요코하마 22의 영향은 요코하마역 인근뿐만 아니라 주변 지역에도 파급되고 있다. 미나토미라이 지구와 간나이 지구의 재개발과 맞물려 요코하마 도심 전체의 부동산 가치를 끌어올리는 효과가 있다.
특히 미나토미라이 21가구의 개발 진척률은 96%에 달해 요코하마역 주변에서 미나토미라이, 간나이까지 통합적인 개발이 진행되고 있다.
자산 가치의 장기적 전망
익사이트 요코하마 22는 2030년경까지 장기 계획이므로, 그 자산 가치에 미치는 영향도 장기적인 관점에서 생각할 필요가 있다.
요코하마역 주변 부동산 가치의 장기적 전망으로는 다음과 같은 점이 중요합니다.
- 지속적인 재개발 효과: 여러 프로젝트가 단계적으로 진행됨에 따라 지속적인 가치 향상
- 지역 브랜드 확립: 국제도시의 관문으로서 브랜드 가치의 정착
- 환경-방재 대책의 진전: 기후변화와 재해 위험에 대한 대응 강화로 자산 가치의 안정성 향상
- 인구 동태와의 관계: 요코하마시의 인구 동향과 부동산 수요의 균형
다른 재개발 지역의 사례를 보면, 예를 들어 미나토구 다카나와 지역에서는 대상 64동 중 55동에서 평균 10%의 가격 상승이 있었다. 요코하마역 주변에서도 비슷한 상승을 기대할 수 있다.
그러나 거시경제 환경의 변화나 금리 동향에 따라 가격 상승이 둔화될 리스크도 고려해야 한다.
결론
익사이팅 요코하마 22는 요코하마역 주변의 자산 가치에 다방면으로 눈에 띄는 영향을 미치고 있다. 본 기사에서 밝혀진 주요 포인트는 다음과 같다.
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지가 상승의 가속화 - 요코하마역 주변의 지가는 2025년에 전년 대비 9.84% 상승했으며, 특히 서쪽 출구 지역에서 두드러진 상승을 보이고 있다. 이 상승률은 가나가와현 평균을 크게 상회하는 것으로, 엑사이트 요코하마22의 효과가 수치로 나타나고 있습니다.
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투자 환경의 호전 - 국내외 투자자의 관심이 높아지면서 거래 가격은 상승, 거래 수익률은 하락(투자자의 강세)하는 움직임을 보이고 있다. 사무실과 점포의 공실률도 감소하고 임대료는 보합세에서 완만한 상승세를 보이고 있다.
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아파트 시장 활성화 - 신축 아파트의 평균 가격은 70㎡당 약 8,560만 엔으로 고가 부동산 거래도 활발하다. 다만, 향후 자산 가치에 대해서는 여러 시나리오가 존재하므로 신중한 판단이 필요하다.
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장기적인 가치 상승 가능성 - 엑사이트 요코하마22가 2030년경까지 장기 계획으로 추진되고 있어 앞으로도 지속적인 가치 상승을 기대할 수 있다. 특히 국제도시의 관문으로서의 브랜드 확립과 환경 및 방재 대책의 진전이 장기적인 자산 가치를 뒷받침할 것으로 생각됩니다.
이처럼 엑사이트 요코하마 22는 요코하마역 주변 부동산 시장에 분명한 긍정적 효과를 가져오고 있지만, 투자 판단이나 거주지 선택에 있어서는 개별 부동산의 특성이나 거시경제 환경 등을 고려한 종합적인 판단이 중요합니다.
자주 묻는 질문
Q1: 엑사이트 요코하마 22는 언제까지 운영되나요?
A: 엑사이트 요코하마 22는 2009년에 수립된 약 20년간의 장기 계획으로, 2030년경까지 완공을 목표로 하고 있습니다. 단, 개별 프로젝트에 따라 완료 시기는 다르며, 예를 들어 간나이역 앞 항구마을 지구 재개발은 2029년도 공용 개시 예정으로 되어 있습니다.
Q2: 요코하마역 주변 부동산 투자는 지금부터 시작해도 늦지 않나요?
A: 이미 지가 상승 등의 효과가 나타나고 있지만, 익사이트 요코하마 22는 장기 계획이며 앞으로도 여러 프로젝트가 예정되어 있습니다. 도쿄 도심에 비해 상대적으로 저렴한 가격과 향후 발전 가능성을 고려하면 아직 투자 기회는 남아있다고 할 수 있습니다. 다만, 개별 부동산의 수익성이나 입지 특성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
Q3: 요코하마역 서쪽 출구와 동쪽 출구 중 어느 쪽의 자산가치 상승을 기대할 수 있을까요?
A: 현재로서는 서쪽 출구 지역이 재개발이 선행되고 있어 지가 상승도 눈에 띈다. 그러나 앞으로는 2024년 6월에 요코하마역 미나미 동쪽 출구 재개발 준비조합이 설립되는 등 동쪽에서도 개발이 진행될 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 동쪽 출구 지역에도 파급 효과를 기대할 수 있지만, 현재로서는 서쪽 출구 지역이 자산 가치 상승의 실적이 더 많습니다.
Q4: 엑사이트 요코하마22로 인한 지가 상승은 어느 정도 지속될 것으로 예상하십니까?
A: 요코하마역 주변의 지가는 2014년 이후 지속적으로 상승하고 있으며, 재개발의 진전에 따라 앞으로도 일정 기간 동안은 상승이 지속될 것으로 예상됩니다. 다만, 거시경제 환경이나 금리 동향에 따라 상승률은 변동될 가능성이 있습니다. 다른 재개발 지역 사례에서 약 10% 정도의 가격 상승이 확인되고 있으며, 비슷한 추세가 지속될 가능성이 있습니다.
Q5: 아파트 구입을 고려하고 있는데, 자산 가치 유지를 위해 주의해야 할 점은 무엇인가요?
A: 요코하마역으로부터의 거리, 건축연수, 총 세대수(대규모 물건일수록 자산성이 높은 경향), 재개발에 의한 직접적인 혜택(편의성 향상 등), 관리 상태 등이 중요합니다. 특히 엑사이트 요코하마 22의 개별 프로젝트와의 위치 관계와 개선되는 교통 접근성과의 연관성을 검토해 보시길 권해드립니다.
참고 정보
- 요코하마시 익사이트 요코하마 22 공식 페이지
- 요코하마시 지가 수준・임대료・수익률 동향 보고서
- 가나가와현 2025년 지가 공시에 대하여
- 국토 교통성 주요 도시 지가 동향 보고서
- 부동산 거래 가격 정보 검색 사이트
요코하마역 주변의 재개발은 앞으로도 계속될 것이며, 그 파급효과는 더욱 확대될 것으로 예상됩니다. 부동산 투자나 주거지 선택에 있어서는 본 기사에서 설명한 동향을 바탕으로 자신의 니즈와 장기적인 목표에 맞춰 판단하는 것을 추천합니다. 저희 INA&Associates 주식회사에서는 요코하마 지역의 부동산 시장에 정통한 전문가가 자산 가치 분석과 투자 판단을 지원하고 있으니 부담없이 상담해 주시기 바랍니다.
Daisuke Inazawa
INA&Associates 주식회사 대표이사. 오사카, 도쿄, 가나가와를 기반으로 부동산 매매, 임대 중개, 관리 업무를 수행합니다. 부동산 업계에서의 풍부한 경험을 바탕으로 서비스를 제공합니다. “기업의 가장 중요한 자산은 인재이다”라는 철학 아래 인재 육성을 중시하며, 지속 가능한 기업 가치 창출에 지속적으로 도전해 나가고 있습니다.
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