Le quartier de la gare de Yokohama fait l'objet d'un projet de réaménagement à grande échelle, Excite Yokohama 22, qui a débuté en 2009 et qui transforme le quartier jour après jour en une ville digne de la porte d'entrée d'une ville internationale. Le projet, qui comprend la construction d'immeubles de grande hauteur, l'amélioration des infrastructures, des mesures environnementales et de prévention des catastrophes et bien plus encore, a un impact majeur sur la valeur des biens immobiliers dans le quartier de la gare de Yokohama, et les effets sont déjà clairement visibles dans les chiffres, les prix officiels des terrains en 2025 ayant augmenté de 9,84 % par rapport à l'année précédente. Cet article résume l'avancement du projet Excite Yokohama 22 et fournit une analyse détaillée de l'impact sur la valeur des biens immobiliers dans la zone environnante et des perspectives d'avenir sur la base des données les plus récentes. Ces informations fourniront des éléments de décision précieux à ceux qui envisagent d'acheter un investissement immobilier ou une propriété résidentielle.
Qu'est-ce que Excite Yokohama 22 ?
Excite Yokohama 22 est un plan de développement urbain à grande échelle pour le quartier de la gare de Yokohama, élaboré par la ville de Yokohama en décembre 2009. Le chiffre "22" provient du fait que le projet débutera en 2010 et qu'il vise à créer une ville orientée vers le 22e siècle. Le projet se positionne comme une ligne directrice pour la promotion d'un "développement urbain adapté en tant que porte d'entrée d'une ville internationale".
Zones cibles et objectifs de développement
La zone cible du projet se compose de sept zones principales.
Classification et rôle des zones
| Classification | Emplacement approximatif | Vision future (rôles principaux définis dans le plan) |
|---|---|---|
| Zone centrale | Près de la sortie Est-Ouest de la gare de Yokohama | Passerelle reliant Yokohama au reste du monde - amélioration des fonctions du terminal et de l'hospitalité |
| District de Minami-Saiwai | Sortie ouest "Sotetsu Exit" area | Un centre animé de commerce, de culture et de divertissement |
| District de Kitasaiwai | Sortie ouest "Kita Nishiguchi" - Daicho | Quartier d'affaires avec des entreprises en pleine croissance |
| Quartier de Tsuruya-cho | Côté nord surélevé de Kita Nishiguchi | Un centre d'interaction, d'hébergement et de résidence (réaménagement en cours) |
| Quartier portuaire de Yokohama | Zone du canal Kinko-cho - Sakae-cho | Zone résidentielle urbaine axée sur l'art et le design |
| District de Takashima | Takashima - Minato Mirai 21 Central | Complexe urbain multifonctionnel avec des entreprises, des MICE, des hôtels, etc. |
| District de Hiranuma | Pont Hiranuma et zone de Tobe | Centre résidentiel et d'affaires avec accès facile à la gare et au MM21 |
Principaux projets en cours
D'après Excite Yokohama 22, les principaux projets en cours sont les suivants
(Extrait du site Internet de la ville de Yokohama)
| District | Principaux projets/installations | Utilisation / échelle | Progrès / Calendrier |
|---|---|---|---|
| Zone centrale | Projet de réaménagement urbain de type 1 de la gare de Yokohama (Minami East Exit Area) | Complexe de grande hauteur (hauteur : environ 231 m, surface totale : environ 215 000 m2) | Phase d'évaluation environnementale, début des travaux prévu pour l'année fiscale 2028 (site officiel de la ville de Yokohama ) |
| Yokohama Manishiguchi OPEN PARK | Expérience sociale visant à transformer la place située devant la gare en un parc. | 23-24 mai 2025 (Groupe Sotetsu ) | |
| Zone de Minami Saiwai | Projet de reconstruction conjointe du district de Yokohama Minami-saiwai (CeeU Yokohama / AEON MALL Yokohama Nishiguchi) | Complexe commercial et résidentiel (surface totale d'environ 56 000 m2) | Ouverture du bâtiment commercial en décembre 2023, achèvement du bâtiment résidentiel au printemps 2025 (Metropolitan Area Construction Watch ) |
| Concept de rénovation majeure de la sortie ouest de la gare de Yokohama (reconstruction du bâtiment Sotetsu Mu, etc.) | Réaménagement par étapes de l'ensemble de la zone de sortie ouest | La démolition du bâtiment Sotetsu Mu commencera en 2027 et devrait s'achever dans les années 2040 (Skyscraper & Urban Development Institute ) | |
| Zone de Kitasaiwai | Réaménagement de Station Oasis (zone de la poste centrale de Yokohama) | Complexe de gratte-ciel d'une hauteur d'environ 231 m | Association préparatoire établie (2024), plans en cours d'examen (Building PC ) |
| Quartier de Tsuruya-cho | LE FRONT DE YOKOHAMA | Complexe résidentiel, hôtelier et commercial (43 étages au-dessus du sol, 178 m) | Occupation à partir d'avril 2024, ouverture de l'hôtel en juin 2024 (THE YOKOHAMA FRONT, Sotetsu Group, Sky Sky Sky ) |
| Place de circulation de la sortie Kita West, directement reliée à la terrasse piétonne | Place de circulation de la gare et terrasse piétonne | Construction achevée, ouverture le 3 mars 2025 (site officiel de la ville de Yokohama ) | |
| District portuaire de Yokohama | Fonds de développement communautaire de Yokohama Portside | Programme régional de subventions | Appel public pour des projets de subvention en 2025 (SMTB ) |
| Plan de développement de la zone A-3 | Complexe commercial, d'affaires et résidentiel (projet de plan) | Phase d'ajustement du site et d'évaluation environnementale (site officiel de la ville de Yokohama ) | |
| District de Takashima (MM21 Central) | Bloc 62 (PROJET HARBOR EDGE) | Hôtel de luxe + aquarium numérique (surface totale d'environ 89 000 m2) | Début des travaux en juillet 2025, achèvement en septembre 2028 (Sky Sky Sky) |
| Lots 60 et 61 <ProjetLinkage Terrace> (surface totale d'environ 89 000 m2) | Bureaux, hôtel, école professionnelle, etc. (surface totale : environ 131 000 m2 / 25 000 m2) | Début de la construction en mars 2026, achèvement en 2028-29 (SKY Sky Sky) | |
| Zone de Hiranuma | Pas de réaménagement à grande échelle actuellement en phase de commercialisation (référence : réaménagement de Takashima 2-chome [First Place Yokohama] achevé en 2007) | Phase de maintenance (site web de l'entreprise Nittetsu Kowa Real Estate ) |
La mise en œuvre simultanée de ces multiples projets de réaménagement devrait accroître l'attractivité et la valeur de l'ensemble du quartier de la gare de Yokohama.
Impact général du réaménagement sur la valeur des biens immobiliers
Un certain nombre de cas ont confirmé que le réaménagement à grande échelle a un impact significatif sur la valeur des biens immobiliers dans la zone cible. Examinons quelques-uns des facteurs spécifiques susceptibles d'augmenter la valeur des biens immobiliers.
Amélioration des infrastructures et de la commodité
Lorsque le réaménagement améliore les infrastructures telles que les transports, les équipements publics et les routes, il augmente la commodité de la zone. En particulier, le réaménagement du front de gare améliore l'accès des gares à diverses installations, ce qui entraîne une augmentation de la valeur des biens immobiliers environnants.
Par exemple, à Excite Yokohama 22, la construction du pont sud et d'autres chemins au-dessus de la voie ferrée a facilité les déplacements est-ouest et amélioré la circulation générale de la station. Ces améliorations de l'environnement piétonnier sont également un facteur d'augmentation de la valeur des biens immobiliers.
Formation de marques locales
Lorsque le réaménagement augmente le nombre de résidents et d'utilisateurs et renforce la réputation de la zone en tant que lieu de vie agréable et confortable, la valeur de la marque de la zone dans son ensemble augmente. Cet effet est particulièrement visible dans les projets à grande échelle qui suscitent une prise de conscience internationale.
Excite Yokohama22 vise à construire la marque "porte d'entrée d'une ville internationale", et l'on s'attend à ce que la valeur de l'immobilier autour de la gare de Yokohama augmente en conséquence.
Amélioration de la prévention des catastrophes et de la sécurité
Dans les zones de réaménagement, les normes et technologies les plus récentes en matière de prévention des catastrophes seront adoptées pour les bâtiments et les infrastructures, ce qui permettra d'améliorer la résistance aux tremblements de terre et l'infrastructure de prévention des catastrophes. L'amélioration de la sécurité est un facteur important pour soutenir la valeur des propriétés résidentielles en particulier.
La préparation aux catastrophes est également un thème clé d'Excite Yokohama22, et les améliorations de la sécurité qui en résultent soutiennent la valeur des actifs.
Une demande d'investissement croissante
L'intérêt accru des investisseurs pour le potentiel futur associé au redéveloppement est un autre facteur de hausse des prix. En particulier, les développements réalisés par des sociétés d'investissement immobilier nationales et étrangères, entre autres, ont un impact direct sur les prix des terrains et la valeur des biens immobiliers.
Dans la zone de sortie ouest de la gare de Yokohama, la combinaison d'une forte demande d'investissements nationaux et étrangers et d'un réaménagement en cours a entraîné une hausse des prix des transactions et une baisse des rendements (attitude haussière des investisseurs).
Prix actuels des terrains et valeurs immobilières dans le quartier de la gare de Yokohama
Comment les prix des terrains et la valeur des biens immobiliers autour de la gare de Yokohama ont-ils évolué avec l'avancement du projet Excite Yokohama 22 ? Cette analyse est basée sur les données les plus récentes.
Évolution et tendances des prix des terrains
Au 1er janvier 2025, le prix officiel moyen des terrains dans le quartier de la gare de Yokohama était de 2 794 875 yens par m2 (9 239 256 yens par tsubo), soit une augmentation de 9,84 % par rapport à l'année précédente. De même, le prix moyen d'un terrain standard était de 5 236 111 yens par m2 (1 730 458 yens par tsubo), soit une augmentation de 8,64 % par rapport à l'année précédente.
La zone de sortie ouest de la gare de Yokohama a connu une augmentation particulièrement marquée des prix des terrains, avec un prix élevé de 13 millions JPY par mètre carré pour le 1-3-1 Minami Saiwai, Nishi-ku, où se trouve le centre commercial Yokohama Moors, soit plus de 5,5 millions JPY de plus que l'emplacement classé deuxième.
Si l'on considère le taux de variation des prix officiels des terrains en 2025 pour l'ensemble de la préfecture de Kanagawa, les prix des terrains résidentiels ont augmenté de 3,4 % (2,8 % l'année précédente), les prix des terrains commerciaux ont augmenté de 6,6 % (5,4 % l'année précédente) et les prix des terrains industriels ont augmenté de 6,2 % (5,9 % l'année précédente), les prix des terrains commerciaux ayant augmenté dans des proportions particulièrement importantes.
Le tableau ci-dessous résume les tendances des prix des terrains dans la zone de la gare de Yokohama.
| Année | Prix officiel moyen des terrains (10 000 ¥/m²) | Taux de variation d'une année sur l'autre | Prix moyen d'un terrain standard (10 000 ¥/m2) | Taux de variation d'une année sur l'autre |
|---|---|---|---|---|
| Année 2025 | 279.4875 | +9.84% (%) | Non publié | -9,84% Taux de variation en glissement annuel |
| 2024 | 254.4492 | +8.42% | 523.6111 | +8.64% - - 2024 |
| 2023 | 234.6830 | +5.33% | 482.0000 | +6.07% |
Ces données permettent de constater que le rythme d'augmentation des prix des terrains s'est accéléré depuis 2023.
Évolution des prix des transactions immobilières et des rendements
Selon le Land Price Levels, Rents and Yields Trends Report compilé par la ville de Yokohama au 1er avril 2024, les prix des transactions dans les zones de Yokohama Station West Exit et Kita West Exit ont suivi une tendance à la hausse en raison de la forte demande d'investissement nationale et internationale et des attentes d'amélioration de la compétitivité du marché suite à l'avancement de plusieurs projets de réaménagement.
En outre, le rendement des transactions (revenu net divisé par le prix de la transaction) est resté stable, voire en baisse (les investisseurs sont optimistes), selon les résultats de l'analyse des rendements immobiliers publiés par les J-REIT et d'autres informations, ainsi que de la situation des transactions. Cela suggère que les investisseurs ont de fortes attentes en matière de rentabilité future.
Tendances des loyers des bureaux et des commerces
Sur le marché des bureaux dans les zones de Yokohama Station West Exit et Kita West Exit, le taux d'inoccupation a tendance à baisser à 3,63 % (3,75 % lors de l'enquête précédente) et retrouve son niveau d'avant la catastrophe de Corona (environ 2,0 %). Les loyers sont stables ou en lente augmentation.
Sur le marché du commerce de détail, les propriétaires reviennent à une position optimiste, en particulier pour les points de vente d'aliments et de boissons, et il y a peu de locaux vacants. En particulier, les niveaux de loyer élevés sont maintenus dans la zone de sortie ouest de la gare de Yokohama, et il y a une forte demande pour l'ouverture de nouveaux magasins.
Impact spécifique d'Excite Yokohama 22 sur la valeur des actifs
Quel est l'impact spécifique d'Excite Yokohama 22 sur la valeur des actifs dans le quartier de la gare de Yokohama ? Cette section analyse les données collectées.
Impact direct sur l'augmentation du prix des terrains
La principale raison pour laquelle le taux d'augmentation des prix des terrains autour de la gare de Yokohama, en particulier dans la zone de la sortie Ouest, a été significativement plus élevé que la moyenne de la préfecture de Kanagawa peut être attribuée à l'avancement du redéveloppement basé sur Excite Yokohama 22 : le taux élevé d'augmentation de 9,84% des prix officiels des terrains en 2025 est un signe de l'effet de redéveloppement.
Il est particulièrement intéressant de noter que quatre des cinq premières zones commerciales de la préfecture de Kanagawa sont situées autour de la sortie ouest de la gare de Yokohama. Cela indique que le développement d'un complexe immobilier directement relié à la sortie ouest de la gare de Yokohama et l'amélioration de l'infrastructure environnante ont considérablement augmenté la valeur des biens immobiliers.
Augmentation de l'attractivité des investissements
L'avancement du projet Excite Yokohama 22 a augmenté l'attractivité de la zone autour de la gare de Yokohama. Du point de vue de l'investissement immobilier, les facteurs suivants peuvent être identifiés
- Hausse continue des prix des terrains : les prix des terrains ont augmenté pendant cinq années consécutives depuis 2014 et devraient continuer à augmenter au fur et à mesure que le réaménagement progresse.
- Écart de prix avec le centre de Tokyo: les prix des terrains et des condominiums restent abordables et relativement bon marché par rapport au centre de Tokyo.
- Meilleur accès aux transports: la ville a l'avantage d'être un immense terminal desservi par six compagnies de JR, de chemins de fer privés et de métro.
- Concentration d'entreprises et d'installations commerciales: base économique renforcée avec une gamme complète de bureaux et d'installations commerciales.
Ces facteurs ont entraîné un afflux de fonds d'investissement nationaux et étrangers, qui s'est traduit par des prix de transaction plus élevés et des rendements plus faibles.
Effets d'entraînement sur la zone environnante
L'impact d'Excite Yokohama 22 n'a pas seulement été ressenti dans les environs immédiats de la gare de Yokohama, mais aussi dans la zone environnante. Combiné au réaménagement des quartiers de Minato Mirai et de Kannai, il a pour effet d'augmenter la valeur des biens immobiliers dans toute la zone centrale de Yokohama.
En particulier, le taux d'avancement du développement dans le district de Minato Mirai 21 a atteint 96 %, le développement intégré progressant de la zone de la gare de Yokohama à Minato Mirai et Kannai.
Perspectives à long terme pour la valeur des actifs
Excite Yokohama 22 est un plan à long terme qui s'étend jusqu'en 2030 environ, son impact sur la valeur des biens immobiliers doit donc également être considéré dans une perspective à long terme.
Les points suivants sont importants pour les perspectives à long terme de la valeur des biens dans le quartier de la gare de Yokohama
- Effets de réaménagement continus: augmentation soutenue de la valeur grâce à l'échelonnement de plusieurs projets.
- Établissement de la marque du quartier: valeur de la marque en tant que porte d'entrée d'une ville internationale
- Progrès des mesures environnementales et de prévention des catastrophes: amélioration de la stabilité de la valeur des actifs grâce à une meilleure réponse au changement climatique et aux risques de catastrophes.
- Relation avec la démographie: équilibre entre les tendances démographiques de Yokohama et la demande immobilière.
Si l'on regarde les exemples d'autres zones de redéveloppement, par exemple dans la zone de Takanawa du quartier de Minato, 55 des 64 bâtiments en question ont connu une augmentation moyenne de prix de 10 %. On peut s'attendre à des augmentations similaires dans le quartier de la gare de Yokohama.
Cependant, le risque d'un ralentissement de la hausse des prix en fonction de l'évolution de l'environnement macroéconomique et des taux d'intérêt doit également être pris en compte.
Conclusion.
Excite Yokohama 22 a eu un impact multiforme et significatif sur la valeur des biens immobiliers dans le quartier de la gare de Yokohama. Les principaux points identifiés dans cet article sont les suivants
-
Accélération de la croissance des prix des terrains - Les prix des terrains autour de la gare de Yokohama augmenteront de 9,84 % en glissement annuel en 2025, avec une augmentation particulièrement marquée dans la zone de la sortie Ouest. Ce taux d'augmentation est significativement plus élevé que la moyenne de la préfecture de Kanagawa, et l'effet d'Excite Yokohama 22 est visible dans les chiffres.
-
Climat d'investissement favorable - l 'intérêt accru des investisseurs nationaux et étrangers a conduit à des prix de transaction plus élevés et à des rendements de transaction plus faibles (attitude haussière des investisseurs). Les taux d'inoccupation des bureaux et des magasins sont également en baisse et les loyers sont stables ou augmentent lentement.
-
Marché actif des condominiums - Le prix moyen d'un condominium nouvellement construit est d'environ 85,6 millions JPY pour 70 m2, et les transactions de propriétés de grande valeur sont également actives. Cependant, il existe de nombreux scénarios pour la valeur future des actifs, ce qui nécessite un jugement prudent.
-
Potentiel de croissance de la valeur à long terme - Etant donné qu'Excite Yokohama 22 est un plan à long terme qui s'étend jusqu'à environ 2030, on peut s'attendre à une croissance continue de la valeur à l'avenir. En particulier, l'établissement de la marque en tant que porte d'entrée d'une ville internationale et les progrès des mesures environnementales et de prévention des catastrophes soutiendront la valeur des actifs à long terme.
Ainsi, Excite Yokohama 22 a eu un effet positif évident sur le marché immobilier autour de la gare de Yokohama, mais il est important de prendre une décision globale au moment de prendre des décisions d'investissement et de choisir un lieu de vie, en tenant compte des caractéristiques des propriétés individuelles et de l'environnement macroéconomique.
Questions fréquemment posées
Q1 : Quelle est la durée de vie d'Excite Yokohama 22 ?
R : Excite Yokohama 22 est un plan à long terme de 20 ans élaboré en 2009, qui vise à être achevé aux alentours de 2030. Cependant, la date d'achèvement diffère selon les projets ; par exemple, le réaménagement de la zone de Minatomachi en face de la gare de Kannai devrait être prêt à être utilisé en 2029.
Q2 : N'est-il pas trop tard pour commencer à investir dans l'immobilier autour de la gare de Yokohama ?
R : Bien que les effets de la hausse des prix des terrains et d'autres facteurs se fassent déjà sentir, Excite Yokohama 22 est un plan à long terme, avec de multiples projets prévus pour l'avenir. Compte tenu des prix relativement abordables par rapport au centre de Tokyo et du potentiel de développement futur, des opportunités d'investissement existent toujours. Cependant, une étude détaillée de la rentabilité et des caractéristiques de l'emplacement de chaque propriété est nécessaire.
Q3 : Quelle est la sortie ouest ou est de la gare de Yokohama qui présente le plus grand potentiel de croissance de la valeur des biens immobiliers ?
R : Actuellement, la zone de la sortie ouest est en avance sur la zone de la sortie ouest en termes de réaménagement, et les prix des terrains ont augmenté de manière significative. Toutefois, le développement devrait progresser du côté est à l'avenir, avec la création de l'Union préparatoire pour le réaménagement de la zone de sortie est de la gare de Yokohama Minami en juin 2024. À long terme, on peut s'attendre à un effet d'entraînement dans la zone de la sortie Est, mais pour l'instant, la zone de la sortie Ouest a de meilleurs antécédents en matière d'augmentation de la valeur des biens immobiliers.
Q4 : Combien de temps pensez-vous que les prix des terrains vont continuer à augmenter grâce à Excite Yokohama 22 ?
R : Les prix des terrains dans le quartier de la gare de Yokohama n'ont cessé d'augmenter depuis 2014 et devraient continuer à le faire pendant un certain temps au fur et à mesure que le réaménagement progresse. Toutefois, le taux d'augmentation peut varier en fonction de l'environnement macroéconomique et des tendances des taux d'intérêt. Des cas dans d'autres zones de réaménagement ont montré des augmentations de prix d'environ 10 %, et des tendances similaires pourraient se poursuivre.
Q5 : J'envisage d'acheter un appartement. Quels sont les points auxquels je dois prêter attention pour maintenir la valeur des biens immobiliers ?
R: La distance par rapport à la gare de Yokohama , l'âge du bâtiment, le nombre total d'unités (les propriétés plus grandes ont tendance à avoir une valeur d'actif plus élevée), les avantages directs du réaménagement (par exemple, une meilleure commodité) et l'état de la gestion sont importants. En particulier, il est conseillé de prendre en compte l'emplacement du bien par rapport aux différents projets Excite Yokohama 22 et son importance pour l'amélioration de l'accès aux transports.
Références.
- Page officielle de la ville de Yokohama Excite Yokohama 22
- Yokohama City Land price level, rent and yield trend report (en anglais)
- Préfecture de Kanagawa : Enquête sur les prix des terrains en 2025
- Ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme Land Price Trend Report for Major Cities (en anglais)
- Site de recherche d'informations sur les prix des transactions immobilières
Le redéveloppement autour de la gare de Yokohama devrait se poursuivre et ses effets d'entraînement s'amplifier. Lorsque vous investissez dans l'immobilier ou que vous choisissez un logement, nous vous recommandons de prendre une décision en fonction de vos besoins et de vos objectifs à long terme, en tenant compte des tendances expliquées dans cet article. Chez INA & Associates, nos experts du marché immobilier de la région de Yokohama sont à votre disposition pour vous aider à analyser la valeur des biens et à prendre des décisions d'investissement, alors n'hésitez pas à nous contacter.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Président-directeur général. Basé à Osaka, Tokyo et Kanagawa, il est spécialisé dans la vente, la location et la gestion immobilières. Il offre ses services en s'appuyant sur sa vaste expérience dans le secteur immobilier. Convaincu que « les ressources humaines sont le capital le plus important d'une entreprise », il accorde une grande importance à la formation du personnel. Il continue de relever le défi de la création d'une valeur d'entreprise durable. 【Qualifications (y compris les diplômes obtenus)】 Agent immobilier agréé, agent administratif, responsable de la protection des données personnelles, gestionnaire d'immeubles, responsable des tâches administratives, responsable de la sécurité incendie de type A, responsable des ventes aux enchères immobilières, gestionnaire immobilier locatif, technicien en entretien et réparation d'immeubles, responsable des opérations de prêt, maître consultant immobilier.
.png)
