Choisir le Bon Bien d'Investissement Immobilier à Yokohama

En tant que ville métropolitaine de premier plan, Yokohama présente des caractéristiques de marché attrayantes pour l'immobilier d'investissement. La bonne accessibilité depuis le centre de Tokyo, la diversité des caractéristiques des quartiers et les projets de réaménagement en cours offrent un environnement d'investissement stable.

Une caractéristique particulièrement remarquable du marché de l'investissement immobilier de Yokohama est sa facilité d'accès: en tant que centre de transport avec une concentration de lignes JR, de chemins de fer privés et de métros municipaux, c'est une plaque tournante pour les déplacements vers le travail, l'école et les visites touristiques. En outre, des projets de réaménagement sont en cours, notamment dans le quartier de Minato Mirai, ce qui devrait augmenter la valeur de la zone. L 'attrait de la ville en tant que cité internationale, dont l'histoire remonte à l'ouverture du port, est un autre atout pour l'investissement.

Selon le Yokohama Real Estate Market Report 2024, le taux d'inoccupation des bureaux s'améliore dans certaines zones et les loyers se redressent progressivement. En ce qui concerne l'immobilier résidentiel, la demande de studios, en particulier pour les ménages célibataires, est forte et les rendements restent légèrement supérieurs à ceux des 23 quartiers de Tokyo.

Lorsque l'on envisage un investissement immobilier, il est important d'évaluer les caractéristiques de chaque zone et son potentiel de développement futur. Cet article propose une analyse des zones d'investissement appropriées à Yokohama et donne des conseils sur la manière de sélectionner les biens immobiliers sans commettre d'erreurs.

Dernières tendances du marché immobilier de Yokohama

Situation actuelle des prix des terrains, des loyers et des rendements

Le marché immobilier de Yokohama présente des caractéristiques et des tendances différentes selon les zones. Selon le Land Price Levels, Rents and Yields Trend Report publié par la ville de Yokohama, la situation dans les principaux quartiers d'affaires est la suivante

Taux de vacance des bureaux:.

• Zone de sortie de la gare de Yokohama Ouest/Kita Ouest : 3,63% (en légère baisse par rapport aux 3,75% de l'enquête précédente)
• District de Kannai : 3,71% (stable en dessous du point d'équilibre offre-demande de 5%)
• District de la sortie nord de la gare de Shin-Yokohama : 8,49% (en hausse en raison d'importantes annulations)
• District central de Minato Mirai 21 : plus de 10% (impact d'une nouvelle offre importante)

Tendances des loyers

• Quartier de la gare de Yokohama : stable ou en lente augmentation
• District de Kannai : généralement stable
• Sortie nord de la gare de Shin-Yokohama : stable pour le moment
• Minatomirai : stable avec quelques faiblesses

Rendements des investissements: les rendements des transactions à Yokohama sont généralement en baisse, ce qui reflète l'attitude haussière des investisseurs. C'est le signe d'une reprise du marché et des perspectives de croissance.

Progression des projets de réaménagement

Plusieurs grands projets de réaménagement sont en cours dans la ville de Yokohama et ont un impact significatif sur la valeur des biens immobiliers.

Zone Minato Mirai 21: le développement de la zone du front de mer est le plus actif, avec une ruée vers la construction d'immeubles de grande hauteur, d'hôtels et d'installations commerciales. 2024 verra l'achèvement de bâtiments de grande envergure tels que le Yokohama Symphostage, avec une nouvelle offre qui devrait atteindre environ 31 000 tsubo. Le développement devrait se poursuivre après 2026.

Zone de la gare de Yokohama: le réaménagement des bâtiments de la gare, des installations commerciales et des immeubles de bureaux est en cours dans le but de créer une zone digne d'une "porte d'entrée d'une ville internationale". Le quartier de la sortie ouest, en particulier, attire l'attention en tant que zone d'investissement très appropriée, avec une demande de location stable en raison de son niveau élevé de commodité.

La zone de Kannai et Bashamichi: où les bâtiments historiques et les installations modernes coexistent, la zone se développe en termes de fonctions commerciales et touristiques. La zone se caractérise par une forte demande de logements individuels en raison de la forte concentration d'entreprises.

Analyse et caractéristiques par zone d'investissement

Le district de Minato Mirai

Le district de Minato Mirai est l'une des zones d'investissement les plus en vue de Yokohama. Ses points d'investissement sont les suivants.

Avantages:.

• Les besoins en location à court terme peuvent être anticipés en utilisant la demande touristique.
• Demande stable d'appartements locatifs haut de gamme pour les personnes à hauts revenus.
• On peut s'attendre à ce que le réaménagement continu augmente la valeur des actifs à l'avenir.
• Demande commerciale stable en raison de la concentration de bureaux d'entreprises.

Points à noter:.

• Les coûts d'investissement initiaux ont tendance à être élevés (ce qui nécessite une planification financière minutieuse).
• Il existe un risque d'augmentation temporaire des taux d'inoccupation en raison d'une augmentation de l'offre nouvelle.
• Les rendements de certains biens immobiliers peuvent chuter en raison d'une hausse excessive des prix.

Le quartier de la gare de Yokohama

Le quartier de la gare de Yokohama est considéré comme une zone où l'on peut s'attendre à une demande locative stable.

Avantages:.

• Bon accès au centre-ville avec une concentration de lignes JR, de chemins de fer privés, de métros et d'autres lignes.
• Les biens situés à proximité des gares présentent un faible risque d'inoccupation et sont susceptibles de générer des revenus stables.
• La demande de logements individuels est forte en raison de la concentration d'installations commerciales et de bureaux.
• Les taux d'inoccupation sont faibles dans l'ensemble de la zone et les niveaux de loyer sont stables.

Points à noter:.

• En raison de la forte concurrence, il est important de différencier les biens immobiliers en termes d'emplacement et d'équipements.
• Les changements temporaires de l'environnement proche dus à la rénovation doivent être pris en compte.
• Pour les biens plus anciens, il est important de planifier les revenus et les dépenses en tenant compte des futurs coûts de réparation à grande échelle.

Région de Kannai et Bashamichi

La zone de Kannai et Bashamichi combine les aspects d'un quartier de bureaux avec les attraits d'une destination touristique.

Avantages:.

• Forte demande de logements individuels pour les hommes d'affaires en raison de la concentration d'entreprises.
• Accès facile aux attractions touristiques et possibilité de développer des locations de courte durée pour les touristes.
• L'architecture historique et les attractions du paysage urbain créent une demande de la part d'un segment spécifique de la population.
• Les prix de l'immobilier sont légèrement inférieurs à ceux de Yokohama Station et Minato Mirai.

Points à noter: - Les loyers varient en fonction de la localisation dans la zone.

• Il existe une grande disparité entre les loyers en fonction de l'emplacement dans le quartier.
• Beaucoup de biens immobiliers sont anciens, il faut donc prendre en compte les coûts de rénovation
• Les prix des terrains augmentent, il faut donc faire preuve de discernement lors du choix d'un bien immobilier.

Quartier de Kanazawa, zone de Hakkeijima

Le quartier de Kanazawa et la zone de Hakkeijima, situés légèrement à la périphérie de la ville de Yokohama, présentent des caractéristiques d'investissement différentes.

Avantages:.

• Les prix de l'immobilier sont plus abordables que dans d'autres zones, ce qui permet de maintenir l'investissement initial à un niveau peu élevé.
• Demande stable de biens immobiliers pour les familles qui préfèrent un environnement naturel
• Demande due à la proximité d'attractions touristiques (par exemple Hakkeijima Sea Paradise).
• Les rendements peuvent être relativement élevés.

Points à noter:.

• Comparé aux zones du centre ville, l'attrait de la zone pour ceux qui recherchent la commodité est faible.
• La valeur future des biens immobiliers pourrait ne pas augmenter autant que dans les centres-villes.
• Même au sein d'une zone, il est probable qu'il y ait des différences de valeur en fonction de la distance par rapport à la gare et de l'environnement.

7 points pour sélectionner un bien immobilier qui ne manquera pas d'échouer

1. évaluer les caractéristiques du quartier et son potentiel

La première étape dans le choix d'un bien d'investissement consiste à évaluer les caractéristiques et le potentiel de la zone.

Points à vérifier:.

• Démographie (y a-t-il une tendance à la hausse ? Y a-t-il une forte proportion de ménages composés d'une seule personne ?)
• Accessibilité des transports (temps d'accès aux principales gares, nombre de transferts)
• Plans de réaménagement (plans d'urbanisme et projets majeurs pour les 5 à 10 prochaines années)
• Commodité des lieux de vie (commerces, services médicaux, services publics, etc.)
• Risque de catastrophe (vérifier les cartes des risques pour connaître les zones d'inondation possibles, etc.)

À Yokohama, il est particulièrement important de vérifier les tendances en matière de réaménagement dans la zone de Minato Mirai et autour de la gare de Yokohama. En effet, ces réaménagements sont susceptibles d'augmenter la valeur des propriétés environnantes.

2. analyser l'équilibre entre l'offre et la demande de biens immobiliers

La clé d'un investissement réussi réside dans une compréhension précise de l'équilibre entre l'offre et la demande.

Points de contrôle:.

• Taux d'inoccupation dans la zone (moins de 5% est souhaitable)
• Nouvelle offre prévue (une offre importante peut entraîner une concurrence accrue)
• Tendances des loyers (y a-t-il une tendance à la hausse ou à la baisse)
• Nombre et qualité des biens concurrents (y a-t-il des points de différenciation)

3. clarification des objectifs des locataires

Lors de la sélection d'un bien immobilier, il est important de clarifier le groupe de locataires attendu.

Points de contrôle:.

• Pour les célibataires : proximité des gares, conception compacte, accent mis sur la sécurité
• Pour les familles : taille appropriée, accès aux établissements d'enseignement, environnement calme.
• Demande des entreprises : accès pratique aux transports, conditions de travail dans les environs, bonnes installations commerciales.
• Demande des étrangers : soutien multilingue, environnement international, accès à l'aéroport.

La demande de biens immobiliers pour les personnes seules est considérée comme particulièrement élevée dans la ville de Yokohama. Bien que la population en âge de travailler (15-64 ans) de Yokohama City devrait diminuer à l'avenir, le nombre de ménages composés d'une seule personne est en augmentation et la demande de location devrait rester stable.

4. calcul du rendement et simulation des revenus et des dépenses

Il est essentiel d'effectuer correctement les calculs de rendement et les simulations de revenus et de dépenses, qui constituent la base des décisions d'investissement.

Rendements surfaciques et réels:.

Points clés pour la simulation des revenus et des dépenses: 1.

• Estimer le taux d'inoccupation de manière appropriée (se référer au taux d'inoccupation moyen dans la région).
• Prévoyez diverses dépenses telles que les frais de gestion et de réparation (environ 20 à 30 % du revenu annuel).
• Les coûts fiscaux tels que la taxe foncière et la taxe d'urbanisme.
• Provision pour les futurs frais de réparation à grande échelle

Les rendements des studios à Yokohama City varient en fonction de l'emplacement, mais se situent généralement entre 4 % et 6,5 % pour les rendements de surface et entre 3 % et 4,5 % pour les rendements réels. Les biens dont les rendements sont nettement plus élevés (7 % ou plus) peuvent présenter des problèmes liés à l'emplacement ou à l'état de l'immeuble ; il convient donc d'être prudent dans la colonne de Chine orientale.

5. un contrôle préalable approfondi

Avant d'acheter un bien d'investissement, il est important de procéder à une enquête approfondie (due diligence) pour éviter les erreurs.

Points à vérifier:.

• Étude juridique du bien (propriété, hypothèque, contrôle des limites, etc.)
• Étude physique du bâtiment (diagnostic du bâtiment, état des équipements, historique des réparations, etc.)
• Vérification du contrat de bail (évolution des loyers, caractéristiques du locataire, état des arriérés, etc.)
• Étude de l'environnement immédiat (présence ou absence d'installations indésirables, prévisions d'évolution de l'environnement, etc.)

En particulier dans le cas de biens immobiliers de seconde main, il est conseillé de demander à un expert d'examiner la résistance du bâtiment aux tremblements de terre et l'état des installations vieillissantes. En effet, des défauts cachés peuvent se révéler plus tard comme des coûts de réparation importants, même s'ils semblent corrects en surface. 6.

6. identifier les points de différenciation du bien immobilier

Afin de garantir un taux d'occupation stable à Yokohama, où la concurrence est forte, il est important d'identifier les facteurs de différenciation du bien.

Facteurs de différenciation:.

• Avantage de l'emplacement (à quelques minutes à pied de la gare, bonne visibilité, etc.)
• Complétude des installations (boîtes de livraison, serrures automatiques, caméras de sécurité, etc.)
• Efficacité du plan d'occupation des sols (agencement rationnel, espace de stockage, etc.)
• Qualité de l'intérieur (design, texture des matériaux, etc.)
• Support informatique (internet à haut débit, serrures intelligentes, etc.)

La sécurité, l'environnement informatique et l'espace de stockage ont tendance à être particulièrement importants dans les propriétés pour célibataires à Yokohama. En fournissant des installations qui répondent à ces besoins, vous pouvez différencier votre propriété des propriétés concurrentes. 7.

7. choisir une société de gestion fiable

Une société de gestion fiable est essentielle pour le succès à long terme d'un investissement immobilier.

Critères de sélection:.

• Expérience et connaissance de la gestion à Yokohama
• Promptitude dans les relations avec les locataires et dans le traitement des plaintes
• Capacité à louer en cas d'inoccupation
• Système de réparation et d'entretien
• Qualité et fréquence des rapports

En particulier sur un marché concurrentiel comme celui de Yokohama City, le choix d'une société de gestion qui connaît bien les caractéristiques locales peut être bénéfique pour maintenir les taux d'occupation et fixer des loyers appropriés.

Mesures de prévention des risques tirées d'études de cas d'échec

Échec dû à une recherche insuffisante de l'emplacement

Exemple: achat d'un bien immobilier dans un emplacement de choix à proximité de la zone de redéveloppement du quartier de Minato Mirai, mais en réalité un projet de construction à grande échelle a causé des problèmes de bruit à long terme, ce qui a rendu difficile la recherche de locataires.

Solution:.

• Visitez toujours le site à plusieurs reprises, à des heures différentes, en semaine et le week-end.
• Vérifiez les détails des plans d'aménagement des environs auprès du service d'urbanisme de la ville ou d'une agence immobilière.
• S'il existe un programme de construction, vérifiez avec précision la date d'achèvement et l'ampleur de l'impact.

Échec dû à une mauvaise planification des revenus et des dépenses

Exemple: un bien immobilier a été acheté uniquement sur la base de son rendement surfacique élevé, mais en réalité le bien était vieux et les coûts de réparation étaient élevés, et la période d'inoccupation était plus longue que prévu, ce qui a entraîné un flux de trésorerie négatif.

Solution:.

• Jugez sur la base du rendement réel, et pas seulement du rendement superficiel.
• Constituer une réserve pour les réparations en fonction de l'âge de l'immeuble.
• Utiliser un taux d'inoccupation plus élevé que la moyenne de la région pour la simulation.
• Préparer un plan de recettes et de dépenses pour au moins cinq ans et vérifier les flux de trésorerie.

Échec dû à une mauvaise évaluation des besoins des locataires

Exemple: un cas dans lequel une grande propriété familiale a été achetée, mais en raison d'une inadéquation avec les caractéristiques d'une zone comptant de nombreux célibataires, il a été difficile de trouver des locataires et les loyers ont dû être considérablement abaissés.

Solution:.

• Étudier à l'avance la composition des ménages et les tendances de la demande dans la région.
• Vérifier en permanence la disponibilité des logements dans la zone.
• Vérifier la cohérence entre le type de bien et les caractéristiques de la zone.
• Obtenir et comparer les prévisions de demande de plusieurs agences immobilières.

Échec dû à des problèmes de qualité du bâtiment

Exemple: un locataire a acheté un bien immobilier de seconde main en raison de son apparence et de son faible prix, mais après avoir emménagé, il a découvert des problèmes d'isolation et d'insonorisation, ce qui a donné lieu à de nombreuses plaintes de la part des locataires. Cette situation a entraîné des expulsions précoces et une perte de réputation.

Solution:.

• Demandez à un spécialiste de diagnostiquer le bâtiment avant l'achat.
• Vérifiez les normes de résistance aux tremblements de terre (les nouvelles normes de résistance aux tremblements de terre ou les normes plus récentes sont préférables).
• Estimez l'état de renouvellement des équipements et les coûts d'entretien futurs.
• Vérifier, dans la mesure du possible, l'état des autres pièces du même immeuble.

Échec dû à une mauvaise sélection de la société de gestion

Étude de cas: une société de gestion a été sélectionnée uniquement sur la base de frais de gestion peu élevés, mais sa réputation a été entachée en raison de relations inadéquates avec les locataires, ce qui a entraîné une hausse des taux d'inoccupation et une baisse des loyers.

Solution:.

• Comparez les services en détail, et pas seulement les frais de gestion.
• Si possible, visitez des immeubles déjà gérés.
• Vérifiez le système spécifique et les antécédents en matière de gestion des locataires.
• Profitez de l'occasion pour écouter les évaluations de plusieurs propriétaires.

Résumé : stratégies d'investissement réussies à Yokohama

Les points suivants sont particulièrement importants pour réussir un investissement immobilier à Yokohama

1. Comprendre les caractéristiques de la zone Comprendre les caractéristiques et le potentiel de chaque zone de Yokohama et sélectionner la zone qui correspond le mieux à vos objectifs d'investissement.

2. Analyser l'équilibre entre l'offre et la demande Sélectionner les zones et les biens où l'on peut s'attendre à une demande stable, en se basant sur les taux d'inoccupation actuels et les plans d'approvisionnement futurs.

3. Clarifier les groupes cibles Clarifier les cibles des locataires , sélectionner les biens qui répondent à leurs besoins et les rénover.

4. Planification appropriée des revenus et des dépenses Prendre des décisions d'investissement en mettant l'accent sur les rendements réels et les flux de trésorerie à long terme, et pas seulement sur les rendements superficiels .

5. Une due diligence approfondie Mener une enquête détaillée sur le bien immobilier d'un point de vue juridique , physique et économique afin de découvrir les risques cachés.

6. Stratégie de différenciation Clarifier les points de différenciation par rapport aux biens concurrents et maintenir des taux d'occupation stables et des loyers raisonnables

7. Mise en place d'un système de gestion Maintenir et améliorer la valeur de l'actif à long terme en travaillant avec une société de gestion très fiable ayant une connaissance approfondie des caractéristiques locales .

Le marché de l'investissement immobilier à Yokohama est une destination d'investissement attrayante si l'on sélectionne les bons biens, car les rendements sont légèrement plus élevés que dans les 23 quartiers de Tokyo et le redéveloppement devrait augmenter les valeurs à l'avenir. En particulier, de nombreux plans de réaménagement sont actuellement en cours pour 2024 et au-delà, ce qui attire l'attention sur le potentiel futur du marché.

Afin d'éviter les erreurs et d'obtenir des revenus stables, il est important de prendre une décision globale basée sur les points soulignés dans cet article, et pas seulement sur le "bon marché" ou la "belle apparence". En outre, l'investissement immobilier ne devrait être entrepris que dans une perspective à long terme, et une stratégie d'investissement axée sur un flux de trésorerie régulier, plutôt que sur des gains de prix à court terme, est la voie de la réussite.

Questions fréquemment posées

Q1 : Quels sont les meilleurs quartiers de Yokohama pour l'investissement ?

R : Le meilleur quartier dépend de vos objectifs d' investissement . Nous recommandons le quartier de la gare de Yokohama pour des revenus stables, le quartier de Minatomirai pour une croissance future de la valeur des actifs, et les quartiers de Kannai et Bashamichi pour un rendement élevé avec un faible investissement initial. Dans toutes les zones, les biens situés à proximité des gares ont tendance à être très demandés et à présenter un faible risque d'inoccupation.

Q2 : Qu'est-ce qui est le plus avantageux à Yokohama : la propriété d'une unité ou d'un immeuble entier ?

R : Si l'on considère l'investissement initial , le temps et les efforts nécessaires à l'exploitation, la copropriété (en particulier les studios situés à proximité des gares) est un investissement plus facile à réaliser pour commencer à Yokohama. Les rendements en surface sont de l'ordre de 4 à 5 % pour les copropriétés et de 5 à 7 % pour les immeubles individuels, mais ces derniers requièrent une certaine expérience en termes de gestion et de diversification des risques. Les investisseurs débutants commencent généralement par les copropriétés et passent aux maisons individuelles après avoir acquis de l'expérience.

Q3 : Quel est le meilleur investissement, l'immobilier de seconde main ou l'immobilier neuf à Yokohama ?

R : Les deux ont leurs avantages et leurs inconvénients. Les propriétés neuves ont des coûts de réparation initiaux moins élevés et il est plus facile de trouver des locataires, mais elles sont plus chères et offrent des rendements plus faibles. Les biens de seconde main sont relativement bon marché et offrent des rendements plus élevés, mais il est important d'évaluer les coûts de réparation et les risques d'inoccupation. Si vous êtes débutant, les immeubles neufs sont plus faciles à gérer, et si vous avez de l'expérience et un bon sens de l'observation, les immeubles de seconde main à haut rendement vous conviendront probablement.

Q4 : Quelles sont les différences entre Yokohama et les 23 quartiers de Tokyo en termes d'investissement en copropriété ?

R : Les principales différences sont (1) les prix de l'immobilier (Yokohama a tendance à être 20-30% moins cher que les 23 quartiers de Tokyo), (2) les rendements (Yokohama a tendance à être 0,2-0,5% plus élevé), (3) les niveaux de loyer (les 23 quartiers de Tokyo sont plus élevés) et (4) le potentiel (Yokohama a plus de place pour le développement par le biais de réaménagements). Nous vous recommandons de faire votre choix en fonction de votre budget d'investissement et des facteurs qui sont importants pour vous.

Q5 : Existe-t-il des conditions d'implantation particulières pour les biens immobiliers dans la ville de Yokohama qui requièrent une attention particulière ?

R: Dans la ville de Yokohama , la demande locative a tendance à être particulièrement faible dans les zones comportant de nombreuses collines et dans les propriétés situées à plus de 15 minutes de marche d'une gare. En outre, certaines zones du front de mer sont exposées au risque de tsunamis et d'ondes de tempête, tandis que les zones vallonnées sont exposées au risque de glissements de terrain ; il est donc essentiel de consulter les cartes des risques. En outre, les propriétés situées à proximité d'usines ou de lignes de chemin de fer peuvent perdre de leur compétitivité en raison des nuisances sonores. Il est important de tenir compte de ces facteurs de risque lors du choix d'un emplacement.

Informations de référence

• Bureau du développement urbain de la ville de Yokohama, "Report on Land Price Levels, Rents and Yield Trends" (au 1er avril 2024) [Source] Ville de Yokohama.