横滨房地产投资指南：避开错误的关键策略

作为一个重要的大都市，横滨在投资房地产方面具有极具吸引力的市场特征。从东京市中心出发的便捷交通、多样化的地区特色以及正在进行的重建项目，都为横滨提供了稳定的投资环境。

横滨房地产投资市场的一个特别值得注意的特点是 其 便利的交通：作为一个交通枢纽，这里集中了 JR 线、私营铁路和市营地铁，是上班、上学和观光的枢纽。此外，包括港未来区在内的再开发项目 正在 积极进行，预计将提高该地区的价值。另一个投资优势是 该市 作为国际城市的吸引力，其历史可追溯到开港时期。

根据《2024 年横滨房地产市场报告》，部分地区的写字楼空置率正在改善，租金也在逐步恢复。至于住宅房地产，对单间公寓的需求强劲，特别是针对单身家庭，收益率仍略高于东京 23 区。

在考虑投资房地产时，重要的是评估每个地区的特点及其未来发展潜力。本文分析了横滨适合投资的区域，并详细介绍了如何选择房产而不犯错的技巧。

横滨房地产市场的最新趋势

地价、租金和收益率现状

横滨的房地产市场在不同地区呈现出不同的特点和趋势。根据横滨市发布的《地价水平、租金和收益率趋势报告》，主要商业区的情况如下

写字楼空置率

• 横滨站西/北西出口区：3.63%（与上次调查的 3.75%相比略有下降）
• 关内地区：3.71%（稳定在 5%的供需平衡点以下）
• 新横滨站北口地区：8.49%（因大量取消而上升）
• 港未来 21 中心区：10%以上（受大量新增供应的影响）

租金趋势

• 横滨站地区：持平或缓慢上涨
• 关内地区：基本持平
• 新横滨站北口：暂时持平
• 港未来区：持平，有些疲软

投资收益率：横滨的交易收益率普遍下降，反映出投资者的看涨态度。这是市场回暖和未来增长预期的表现。

重建项目的进展

横滨市正在进行几个大型重建项目，这些项目对房地产价值产生了重大影响。

港未来 21 区：滨水区的开发最为活跃，高层建筑、酒店和商业设施的建设如火如荼。2024 年，横滨 Symphostage 等大型建筑将竣工，预计新增供应量将达到约 31,000 坪。计划在 2026 年之后继续开发。

横滨站区：车站建筑、商业设施和办公楼的重建工作正在进行，目的是打造一个与 "国际城市门户 "相称的城市。特别是西口地区，由于其高度的便利性和稳定的租金需求，作为一个非常适合投资的地区而备受关注。

关内和八道地区：历史建筑与现代设施并存，该地区的商业和旅游功能都在不断发展。该地区的特点是商业高度集中，因此对单人房的需求很大。

各投资区的分析和特点

港未来区

港未来区是横滨最引人注目的投资区域之一。其投资要点如下。

优势：.

• 利用游客需求，可满足短期租赁需求。
• 面向高收入者的高端租赁需求稳定。
• 未来持续的重建可望提高资产价值。
• 企业办公楼聚集，商务需求稳定。

注意事项

• 初始投资成本往往较高（需要谨慎的财务规划）。
• 由于新供应的增加，空置率有可能暂时上升。
• 部分物业的收益率可能因价格过度上涨而下降

横滨站周边地区

横滨站周边地区被认为是租赁需求稳定的地区。

优势：.

• 通往市中心的交通便利，JR、私营铁路、地铁和其他线路集中于此。
• 车站附近的房产空置风险低，可望产生稳定的收入。
• 商业设施和写字楼集中，对单人房的需求旺盛。
• 整个地区的空置率较低，租金水平保持稳定。

注意事项

• 由于竞争激烈，在地段和设施方面实现差异化非常重要。
• 需要注意因重建而导致的周边环境的临时变化。
• 对于较旧的房产，必须考虑到未来大规模维修费用，做好收支计划。

关内和弯道地区

关内和弯道地区既有办公区的特点，又有旅游景点的吸引力。

优势：.

• 公司云集，商务人士对单人房需求量大。
• 旅游景点交通便利，可为游客提供短期租赁服务。
• 历史建筑和城镇景观吸引了特定人群的需求。
• 房价略低于横滨站和港未来。

值得注意的是： -租金因区域内的位置而异。

• 区域内不同地点的租金差异很大。
• 许多房产较老，需要考虑翻新费用
• 地价正在上涨，因此在选择房产时需要谨慎判断。

金泽区八景岛地区

金泽区和八景岛地区位于横滨市的稍外围，具有不同的投资特点。

优势：.

• 与其他地区相比，该地区的房产价格较为实惠，因此更容易保持较低的初始投资额
• 喜欢自然环境的家庭对房产的需求稳定
• 靠近旅游景点（如八景岛海上乐园），需求量大。
• 收益率相对较高。

注意事项

• 与市中心地区相比，该地区对追求便利的人群吸引力较弱。
• 未来房地产价值的增长幅度可能不及市中心。
• 即使在一个区域内，也可能会因距离车站的远近和周边环境的不同而产生价值差异。

选择不会失败的房产的 7 个要点

1. 评估区域特点和未来潜力

选择投资房产的第一步是评估该地区的特点和潜力。

要点：.

• 人口统计（是否呈上升趋势？ 单身家庭比例是否较高？）
• 交通便利性（到达主要车站的时间、换乘次数）
• 重建计划（未来 5-10 年的城市规划和主要项目）
• 生活设施的便利性（商业设施、医疗设施、公共设施等）
• 灾害风险（查看灾害地图，了解可能的淹没区等）

在横滨，检查港未来地区和横滨站周围的再开发趋势尤为重要。

2. 分析房地产的供需平衡

成功投资的关键在于准确把握供需平衡。

检查点：.

• 该地区的空置率（低于 5%为宜）
• 计划新增供应量（大量供应可能导致竞争加剧）
• 租金趋势（是否有上升或下降趋势）
• 竞争物业的数量和质量（是否存在差异点） 3.

明确租户目标

在选择物业时，必须明确预期租户群体。

检查点：.

• 单身：靠近车站、设计紧凑、注重安全
• 家庭需求：面积适当、有教育设施、环境安静
• 企业需求：交通便利、周边办公条件好、商业设施完善
• 外国人需求：多语言支持、国际化环境、机场交通

在横滨市，单身人士对房产的需求尤其大。虽然横滨市的工作年龄人口（15-64 岁）预计今后会减少，但单身家庭的数量却在增加，租赁需求预计将保持稳定。

4 收益计算和收入/支出模拟

收益率计算和收入/支出模拟是投资决策的基础，正确进行收益率计算和收入/支出模拟至 关重要。

表面收益率和实际收益率

收入/支出模拟要点： 1.

• 适当估算空置率（参考该地区的平均空置率）。
• 分配各种费用，如管理和维修费用（约占年收入的 20-30%）。
• 房产税、城市规划税等税收成本
• 未来大规模维修费用预留

横滨市单间公寓的收益率因地点而异，但一般来说，表面收益率约为 4%-6.5%，实际收益率约为 3.0%-4.5%。收益率明显较高（7% 或更高）的房产可能存在地段或建筑条件方面的问题，因此在华东专栏需要谨慎。

5. 彻底的尽职调查

在购买投资物业之前，彻底的尽职调查（详细调查）是防止失误的重要步骤。

检查要点：.

• 物业的法律调查（所有权、抵押、边界检查等）
• 建筑物的实际情况调查（建筑物诊断、设备状况、维修历史等）
• 检查租赁协议（租金趋势、租户属性、拖欠情况等）
• 周边环境调查（有无不良设施、未来环境变化预测等）

尤其是二手房，最好请专家调查建筑物的抗震性和设施老化情况。因为隐藏的缺陷即使表面上看起来很好，日后也可能显示为重大的维修费用。

确定物业的差异点

横滨的房地产竞争激烈，为了确保稳定的入住率，必须找出房地产的差异化因素。

差异化因素：.

• 地理位置优势（从车站步行几分钟，能见度高，等等）
• 设施齐全（快递箱、自动上锁、监控摄像头等）
• 楼层规划的效率（布局合理、储藏空间大等）
• 内部质量（设计、材料质地等）
• IT 支持（高速网络、智能锁等）

在横滨，安全、IT 环境和存储空间往往对单身人士的房产尤为重要。如果能提供满足这些需求的设施，您的房产就能在竞争房产中脱颖而出。

选择可靠的管理公司

一个可靠的管理公司对于房地产投资的长期成功至关重要。

选择标准：.

• 在横滨的业绩记录和管理知识
• 与租户打交道和处理投诉的及时性
• 出现空房时的租赁能力
• 维修和保养系统
• 报告的质量和频率

特别是在横滨市这样一个竞争激烈的市场，选择一家熟悉当地特点的管理公司对保持出租率和制定适当的租金非常有利。

从失败案例中总结的风险规避措施

地点研究不足导致失败

案例：在港未来区再开发区域附近的黄金地段购买了一处房产，但实际情况是，大规模的建筑工程造成了长期的噪音问题，导致租户难以招到。

解决方法：.

• 一定要在工作日和周末的不同时间多次实地考察。
• 向城市规划部门或房地产公司了解周边开发计划的详细情况。
• 如果有施工计划，准确确定完工日期和影响程度。

收支计划不周导致失败

示例：仅因表面收益率高而购买物业，但实际上物业陈旧，维修成本高，空置期比预期长，导致负现金流。

解决办法：.

• 以实际收益率而非表面收益率作为判断标准。
• 根据楼龄提取适当的维修准备金。
• 使用高于地区平均水平的空置率进行模拟。
• 编制至少五年的收支计划并核实现金流。

因错误判断租户需求而导致失败

示例：购买了以家庭为单位的大型房产，但由于与该地区单身人士较多的特点不符， 难以招到租户，不得不大幅降低租金。

解决办法：.

• 提前研究该地区的家庭构成和需求趋势。
• 不断检查该地区的出租情况。
• 核实物业类型与地区特征的一致性。
• 获取并比较多家房地产机构的需求预测。

因建筑质量问题导致失败

案例：一位租户看中了一套二手房的外观和低廉的价格，但在入住后发现隔热和隔音存在问题，导致租户多次投诉。这导致了提前驱逐和声誉损失。

解决办法：.

• 购买前请专家对建筑进行诊断。
• 检查抗震标准（最好是新的抗震标准或之后的标准）。
• 估算设备的更新状况和未来的维护费用。
• 尽可能检查同一建筑内其他房间的状况。

由于错误选择管理公司而导致失败

案例研究：在一个案例中，选择管理公司的唯一依据是管理费低廉，但由于与租户的关系不融洽，该公司的声誉受损，导致空置率上升，租金下降。

解决办法：.

• 详细比较服务，而不仅仅是管理费。
• 尽可能参观现有的管理物业。
• 检查具体的制度和租户处理记录。
• 借此机会听取多个业主的评价。

总结：横滨的成功投资策略

以下几点对于在横滨成功进行房地产投资尤为重要

1. 了解区域特点 了解 横滨 各区域的特点和潜力，选择最适合您的投资目标的区域。

2. 分析供需平衡 根据 目前的 空置率和未来的供应计划，选择预期需求稳定的地区和物业。

3. 明确目标群体 明确 租户 目标，选择符合其需求的物业并进行翻新。

4. 适当的收支规划 投资决策应注重实际收益率和长期现金流，而不仅仅是 表面 收益率

5. 彻底的尽职调查 从 法律 、物理和经济角度对物业进行详细调查，以发现隐藏的风险

6. 差异化战略 明确与 竞争 物业的差异点，保持稳定的出租率和合理的租金

7. 建立管理体系 通过与充分了解 当地 特点、高度可靠的管理公司合作，保持并提高资产的长期价值。

横滨房地产投资市场的收益率略高于东京 23 区，而且预计未来的再开发将提高其价值，因此，如果选择合适的房地产，横滨将是一个极具吸引力的投资目的地。特别是，目前有许多面向 2024 年及以后的再开发计划正在进行中，市场的未来潜力备受关注。

为了避免失误并获得稳定的收益，重要的是要根据本文概述的要点做出全面的决定，而不仅仅是 "便宜 "或 "好看"。此外，房产投资应从长远角度出发，注重稳定现金流而非追求短期价格收益的投资策略才是成功之道。

常见问题

问 1：横滨哪些地区最适合投资？

答：最佳区域取决于您的 投资 目标。我们建议您选择收益稳定的横滨站周边地区、未来资产价值增长的港未来地区，以及初始投资少、收益高的关内和八道地区。在所有地区，靠近车站的房产往往需求量大，空置风险低。

问题 2：在横滨，单位产权和整栋公寓哪个更有优势？

答：考虑到 初始 投资以及运营所需的时间和精力，在横滨，公寓单位所有权（尤其是车站附近的单间公寓）是一种更容易入手的投资方式。公寓的表面收益率约为 4-5%，单栋楼房的表面收益率约为 5-7%，但单栋楼房在管理和分散风险方面需要经验。新手投资者一般从公寓开始，积累经验后再转向独栋住宅。

问 3：横滨的二手房和新建房产哪个更适合投资？

答： 两者 各有利弊。新建物业的初期维修成本较低，也更容易找到租户，但价格较高，收益率较低。二手房往往相对便宜，收益率较高，但必须评估维修成本和空置风险。如果你是新手，新楼盘更容易管理；如果你经验丰富，对物业有独到的眼光，收益率高的二手物业可能更适合你。

问 4：在公寓投资方面，横滨和东京 23 区有什么不同？

答： 主要 区别在于：（1）房价（横滨往往比东京 23 区便宜 20%-30%）；（2）收益率（横滨往往高出 0.2%-0.5%）；（3）租金水平（东京 23 区租金水平较高）；（4）潜力（横滨通过重建有更大的发展空间）。建议您根据自己的投资预算和重要因素做出选择。

问题 5：横滨市的房产有什么需要特别注意的位置条件吗？

答：在 横滨市 ，山丘较多的地区和距离车站步行 15 分钟以上的地区，租赁需求往往特别疲软。此外，一些海滨地区有海啸和风暴潮的风险，而山丘地区则有山体滑坡的风险，因此有必要查看危险地图。此外，靠近工厂或铁路线的房产可能会因噪音问题而失去竞争力。在选址时，必须将这些风险因素考虑在内。

参考信息

• 横滨市城市发展局，《地价水平、租金和收益趋势报告》（截至 2024 年 4 月 1 日） [资料来源]横滨市。