Guia Completo para Investir em Imóveis em Yokohama sem Erros

Como uma das principais cidades metropolitanas, Yokohama tem características de mercado atraentes para propriedades de investimento. O bom acesso a partir do centro de Tóquio, as diversas características da área e os projetos de renovação em andamento proporcionam um ambiente de investimento estável.

Uma característica particularmente notável do mercado de investimento imobiliário de Yokohama é a sua acessibilidade conveniente: como um centro de transporte com uma concentração de linhas JR, ferrovias privadas e metrôs municipais, é um centro de deslocamento para o trabalho, escola e turismo. Além disso, estão em andamento projetos ativos de renovação, inclusive na área de Minato Mirai, o que deve aumentar o valor da área. Outro mérito do investimento é a atratividade da cidade como uma cidade internacional com uma história que remonta à abertura do porto.

De acordo com o Yokohama Real Estate Market Report 2024, a taxa de vacância de escritórios está melhorando em algumas áreas e os aluguéis estão se recuperando gradualmente. Com relação a imóveis residenciais, a demanda por apartamentos tipo estúdio, especialmente para famílias solteiras, é grande e os rendimentos continuam um pouco mais altos do que nos 23 distritos de Tóquio.

Ao considerar a propriedade para investimento, é importante avaliar as características de cada área e seu potencial de desenvolvimento futuro. Este artigo fornece uma análise das áreas de investimento adequadas em Yokohama e detalha dicas sobre como selecionar propriedades sem cometer erros.

Últimas tendências no mercado imobiliário de Yokohama

Situação atual dos preços de terrenos, aluguéis e rendimentos

O mercado imobiliário em Yokohama apresenta diferentes características e tendências em diferentes áreas. De acordo com o Relatório de Tendências de Níveis de Preços de Terrenos, Aluguéis e Rendimentos publicado pela Prefeitura de Yokohama, a situação nos principais distritos comerciais é a seguinte

Taxa de vacância de escritórios:.

• Área de saída da Yokohama Station West/Kita West: 3,63% (ligeiramente abaixo dos 3,75% da pesquisa anterior)
• Distrito de Kannai: 3,71% (estável abaixo do ponto de equilíbrio entre oferta e demanda de 5%)
• Distrito de saída norte da estação de Shin-Yokohama: 8,49% (aumento devido a grandes cancelamentos)
• Distrito central de Minato Mirai 21: mais de 10% (impacto de grande oferta nova)

Tendências de aluguel

• Área da estação de Yokohama: estável ou subindo lentamente
• Área de Kannai: geralmente estável
• Saída norte da estação de Shin-Yokohama: estável por enquanto
• Minatomirai: estável com alguma fraqueza

Rendimentos de investimento: os rendimentos das transações em Yokohama estão em geral diminuindo, refletindo a atitude de alta dos investidores. Isso é uma indicação de uma recuperação do mercado e das expectativas de crescimento futuro.

Progresso dos projetos de reforma

Vários projetos importantes de reforma estão em andamento na cidade de Yokohama, o que está causando um impacto significativo nos valores dos imóveis.

Área Minato Mirai 21: o desenvolvimento na área à beira-mar é o mais ativo, com uma corrida para a construção de arranha-céus, hotéis e instalações comerciais. 2024 verá a conclusão de edifícios de grande escala, como o Yokohama Symphostage, com a expectativa de que a nova oferta atinja aproximadamente 31.000 tsubo. O desenvolvimento está planejado para continuar após 2026.

Área da estação de Yokohama: a reforma dos prédios da estação, das instalações comerciais e dos prédios de escritórios está em andamento com o objetivo de criar uma cidade condizente com uma "porta de entrada para uma cidade internacional". A área West Exit, em particular, está atraindo a atenção como uma área de investimento altamente adequada, com demanda de aluguel estável devido ao seu alto nível de conveniência.

Área de Kannai e Bashamichi: onde coexistem edifícios históricos e instalações modernas, a área está se desenvolvendo em termos de funções comerciais e turísticas. A área é caracterizada pela alta demanda por imóveis para uma única ocupação devido à alta concentração de empresas.

Análise e características por área de investimento

Distrito de Minato Mirai

O distrito de Minato Mirai é uma das áreas de investimento de maior destaque em Yokohama. Seus pontos de investimento são os seguintes.

Vantagens:.

• As necessidades de aluguel de curto prazo podem ser esperadas, aproveitando a demanda dos turistas.
• Demanda estável por apartamentos de aluguel de alto padrão para pessoas de alta renda.
• Espera-se que o redesenvolvimento contínuo aumente os valores dos ativos no futuro
• Forte demanda comercial devido à concentração de escritórios corporativos.

Pontos a observar:.

• Os custos de investimento inicial tendem a ser altos (requer um planejamento financeiro cuidadoso).
• Existe o risco de um aumento temporário nas taxas de vacância devido a um aumento na nova oferta.
• Os rendimentos de algumas propriedades podem cair devido a aumentos excessivos de preços

Área da estação de Yokohama

A área em torno da estação de Yokohama é considerada uma área em que se pode esperar uma demanda estável de aluguel.

Vantagens:.

• Bom acesso ao centro da cidade com uma concentração de JR, ferrovias privadas, metrôs e outras linhas.
• Os imóveis próximos às estações têm baixo risco de vacância e podem gerar renda estável.
• A demanda por imóveis para uma única ocupação é forte devido à concentração de instalações comerciais e escritórios.
• As taxas de vacância são baixas na área como um todo e os níveis estáveis de aluguel são mantidos.

Pontos a observar:.

• Devido à alta concorrência, é importante diferenciar as propriedades em termos de localização e instalações.
• Mudanças temporárias no ambiente circundante devido a reformas requerem atenção.
• No caso de imóveis mais antigos, é importante planejar a receita e a despesa levando em consideração os futuros custos de reparos em larga escala.

Área de Kannai e Bashamichi

A área de Kannai e Bashamichi combina aspectos de um distrito de escritórios com as atrações de um destino turístico.

Vantagens:.

• Alta demanda por imóveis de ocupação individual para pessoas de negócios devido à concentração de empresas.
• Fácil acesso a atrações turísticas e a possibilidade de desenvolver aluguéis de curto prazo para turistas.
• A arquitetura histórica e as atrações da paisagem urbana criam demanda de um segmento específico da população.
• Os preços dos imóveis são ligeiramente inferiores aos da Yokohama Station e Minato Mirai.

Pontos a serem observados: - Os aluguéis variam de acordo com a localização na área.

• Há uma grande disparidade nos aluguéis, dependendo da localização dentro da área.
• Muitos dos imóveis são antigos, portanto, os custos de renovação devem ser considerados
• Os preços dos terrenos estão subindo, portanto, é necessário um julgamento cuidadoso ao selecionar uma propriedade.

Distrito de Kanazawa, área de Hakkeijima

A área de Kanazawa Ward e Hakkeijima, localizada um pouco na periferia da cidade de Yokohama, tem diferentes características de investimento.

Vantagens:.

• Os preços dos imóveis são mais acessíveis do que em outras áreas, o que facilita manter o investimento inicial baixo
• Demanda estável por imóveis para famílias que preferem um ambiente natural
• Demanda devido à proximidade de atrações turísticas (por exemplo, Hakkeijima Sea Paradise).
• Os rendimentos podem ser relativamente altos.

Pontos a observar:.

• Em comparação com as áreas do centro da cidade, o apelo da área para quem busca conveniência é fraco.
• Os valores futuros das propriedades podem não aumentar tanto quanto nos centros das cidades.
• Mesmo dentro de uma área, é provável que haja diferenças de valor, dependendo da distância da estação e do ambiente ao redor.

7 pontos para selecionar uma propriedade que não fracassará

1. avaliar as características da área e o potencial futuro

A primeira etapa na escolha de uma propriedade para investimento é avaliar as características e o potencial da área.

Pontos de controle:.

• Dados demográficos (há uma tendência de crescimento? Há uma alta proporção de residências com uma única pessoa?)
• Acessibilidade de transporte (tempos de acesso às principais estações, número de transferências)
• Planos de renovação (planos urbanos e principais projetos para os próximos 5 a 10 anos)
• Conveniência das instalações para moradia (instalações comerciais, instalações médicas, instalações públicas, etc.)
• Risco de desastres (verifique os mapas de risco para possíveis zonas de inundação, etc.)

Em Yokohama, é particularmente importante verificar as tendências de redesenvolvimento na área de Minato Mirai e ao redor da estação de Yokohama. Isso se deve ao fato de que essas reformas provavelmente levarão a um aumento no valor das propriedades vizinhas.

2. análise do equilíbrio entre oferta e demanda de imóveis

A chave para um investimento bem-sucedido é uma compreensão precisa do equilíbrio entre oferta e demanda.

Pontos de controle:.

• Taxa de vacância na área (menos de 5% é desejável)
• Nova oferta planejada (grande oferta pode levar ao aumento da concorrência)
• Tendências dos aluguéis (há uma tendência de alta ou de baixa)
• Número e qualidade das propriedades concorrentes (há algum ponto de diferenciação)

3. esclarecimento das metas do locatário

Ao selecionar uma propriedade, é importante esclarecer o grupo de locatários esperado.

Pontos de controle:.

• Para solteiros: perto de estações, design compacto, ênfase na segurança
• Para famílias: tamanho adequado, acesso a instalações educacionais, ambiente tranquilo
• Demanda corporativa: acesso conveniente ao transporte, condições de escritório ao redor, boas instalações comerciais
• Demanda de estrangeiros: suporte multilíngue, ambiente internacional, acesso ao aeroporto

A demanda por imóveis para pessoas solteiras é considerada particularmente alta na cidade de Yokohama. Embora se espere que a população em idade ativa (15 a 64 anos) da cidade de Yokohama diminua no futuro, o número de famílias com pessoas solteiras está aumentando e a demanda por aluguel deve permanecer estável.

4. cálculo de rendimento e simulação de renda/despesa

É essencial realizar corretamente os cálculos de rendimento e as simulações de receita/despesa, que formam a base das decisões de investimento.

Rendimentos superficiais e reais:.

Pontos-chave para a simulação de renda/despesas: 1.

• Estimar adequadamente a taxa de vacância (consultar a taxa média de vacância na área).
• Alocar várias despesas, como custos de gerenciamento e reparo (aproximadamente 20-30% da renda anual).
• Custos tributários, como imposto predial e imposto de planejamento urbano
• Provisão para futuros custos de reparos em grande escala

Os rendimentos dos apartamentos estúdio na cidade de Yokohama variam de acordo com a localização, mas geralmente ficam em torno de 4% a 6,5% para rendimentos de superfície e 3,0% a 4,5% para rendimentos reais. As propriedades com rendimentos significativamente mais altos (7% ou mais) podem ter problemas com a localização ou com as condições do edifício, portanto, é necessário ter cautela na coluna do leste da China.

5. due diligence completa

Antes de comprar uma propriedade para investimento, a due diligence completa (investigação detalhada) é uma etapa importante para evitar erros.

Pontos de controle:.

• Levantamento legal da propriedade (propriedade, hipoteca, verificação de limites, etc.)
• Levantamento físico do edifício (diagnóstico do edifício, condição do equipamento, histórico de reparos, etc.)
• Verificação do contrato de locação (tendências de aluguel, atributos do locatário, status de atrasos, etc.)
• Pesquisa do ambiente ao redor (presença ou ausência de instalações questionáveis, previsão de mudanças ambientais futuras, etc.)

Especialmente no caso de propriedades de segunda mão, é aconselhável solicitar que um especialista investigue a resistência do edifício a terremotos e o estado das instalações antigas. Isso se deve ao fato de que defeitos ocultos podem se manifestar como grandes custos de reparo mais tarde, mesmo que pareçam bons na superfície. 6.

6. Identificação dos pontos de diferenciação da propriedade

Para garantir uma taxa de ocupação estável em Yokohama, onde há muitas propriedades concorrentes, é importante identificar os fatores de diferenciação da propriedade.

Fatores de diferenciação:.

• Vantagem de localização (minutos a pé da estação, boa visibilidade, etc.)
• Plenitude das instalações (caixas de entrega, fechaduras automáticas, câmeras de segurança, etc.)
• Eficiência da planta baixa (layout enxuto, espaço de armazenamento, etc.)
• Qualidade do interior (design, textura dos materiais, etc.)
• Suporte de TI (internet de alta velocidade, fechaduras inteligentes, etc.)

Segurança, ambiente de TI e espaço de armazenamento tendem a ser particularmente importantes em imóveis para pessoas solteiras em Yokohama. Ao fornecer instalações que atendam a essas necessidades, você poderá diferenciar seu imóvel dos imóveis da concorrência. 7.

7. Seleção de uma empresa de administração confiável

Uma empresa de administração confiável é essencial para o sucesso de longo prazo de um investimento imobiliário.

Critérios de seleção:.

• Histórico e conhecimento de administração em Yokohama
• Presteza no trato com os locatários e no tratamento de reclamações
• Capacidade de locação em caso de vacância
• Sistema de reparos e manutenção
• Qualidade e frequência dos relatórios

Especialmente em um mercado competitivo como o da cidade de Yokohama, a escolha de uma empresa de administração que esteja familiarizada com as características locais pode ser benéfica em termos de manutenção das taxas de ocupação e definição de aluguéis adequados.

Medidas para evitar riscos aprendidas com estudos de caso de fracasso

Fracasso devido a pesquisa de localização insuficiente

Exemplo: compra de um imóvel em uma localização privilegiada, próximo à área de renovação no distrito de Minato Mirai, mas, na realidade, um projeto de construção em grande escala causou problemas de ruído a longo prazo, dificultando a obtenção de locatários.

Solução:.

• Sempre visite o local várias vezes, em horários diferentes, durante a semana e nos finais de semana.
• Verifique os detalhes dos planos de desenvolvimento ao redor com o departamento de planejamento urbano da cidade ou com uma agência imobiliária.
• Se houver um programa de construção, verifique com precisão a data de conclusão e a extensão do impacto.

Falha devido ao planejamento deficiente de receitas e despesas

Exemplo: um caso em que uma propriedade foi comprada apenas com base em seu alto rendimento superficial, mas, na realidade, a propriedade era antiga e os custos de reparo eram altos, e o período de vacância foi maior do que o esperado, resultando em um fluxo de caixa negativo.

Solução:.

• Julgar pelo rendimento real, não apenas pelo rendimento superficial.
• Faça uma reserva adequada para reparos de acordo com a idade do edifício.
• Usar uma taxa de vacância mais alta do que a média da área para a simulação.
• Preparar um plano de receitas e despesas para pelo menos cinco anos e verificar o fluxo de caixa.

Falha devido à avaliação incorreta das necessidades do locatário

Exemplo: Um caso em que uma grande propriedade voltada para famílias foi comprada, mas devido a uma incompatibilidade com as características de uma área com muitas pessoas solteiras, foi difícil conseguir inquilinos e os aluguéis tiveram de ser reduzidos significativamente.

Solução alternativa:.

• Pesquise com antecedência a composição das famílias e as tendências de demanda na área.
• Verificar continuamente a disponibilidade de aluguéis na área.
• Verificar a consistência entre o tipo de propriedade e as características da área.
• Obter e comparar as previsões de demanda de várias agências imobiliárias.

Falha devido a problemas de qualidade do edifício

Exemplo: um locatário comprou um imóvel de segunda mão com base em sua aparência e preço baixo, mas, após a mudança, foram descobertos problemas de isolamento e isolamento acústico, o que resultou em várias reclamações dos locatários. Isso resultou em despejos antecipados e perda de reputação.

Solução alternativa:.

• Peça a um especialista para diagnosticar o edifício antes da compra.
• Verifique os padrões de resistência a terremotos (é preferível ter novos padrões de resistência a terremotos ou mais recentes).
• Faça uma estimativa do estado de renovação dos equipamentos e dos custos futuros de manutenção.
• Verifique, na medida do possível, as condições de outros cômodos no mesmo edifício.

Falha devido à seleção incorreta da empresa de gerenciamento

Estudo de caso: Um caso em que uma empresa de administração foi selecionada apenas com base em taxas de administração baixas, mas a reputação da empresa foi prejudicada devido a relações inadequadas com os locatários, resultando em um aumento nas taxas de vacância e uma queda nos aluguéis.

Solução alternativa:.

• Compare os serviços em detalhes, não apenas as taxas de administração.
• Visite as propriedades gerenciadas existentes sempre que possível.
• Verifique o sistema específico e o histórico de tratamento dos inquilinos.
• Aproveite a oportunidade para ouvir as avaliações de vários proprietários.

Resumo: Estratégias de investimento bem-sucedidas em Yokohama

Os seguintes pontos são particularmente importantes para um investimento imobiliário bem-sucedido em Yokohama

1. Entenda as características da área Entenda as características e o potencial de cada área em Yokohama e selecione a área que melhor se adapte aos seus objetivos de investimento.

2. Analisar o equilíbrio entre oferta e demanda Selecionar áreas e propriedades onde se pode esperar uma demanda estável, com base nas taxas de vacância atuais e nos planos de oferta futura.

3. Esclarecer os grupos-alvo Esclarecer os alvos dos inquilinos , selecionar propriedades que atendam às suas necessidades e renová-las.

4. Planejamento adequado de receitas e despesas Tome decisões de investimento com ênfase em rendimentos reais e fluxo de caixa de longo prazo, e não apenas em rendimentos superficiais

5. Due diligence minuciosa Realize uma investigação detalhada da propriedade a partir de perspectivas legais , físicas e econômicas para descobrir riscos ocultos

6. Estratégia de diferenciação Esclarecer os pontos de diferenciação das propriedades concorrentes e manter taxas de ocupação estáveis e aluguéis razoáveis

7. Estabelecer um sistema de gerenciamento Manter e melhorar o valor do ativo a longo prazo trabalhando com uma empresa de gerenciamento altamente confiável e com um conhecimento profundo das características locais .

O mercado de investimento imobiliário em Yokohama é um destino de investimento atraente se as propriedades certas forem selecionadas, pois os rendimentos são ligeiramente mais altos do que nos 23 distritos de Tóquio e espera-se que o redesenvolvimento aumente os valores no futuro. Em particular, há atualmente muitos planos de renovação em andamento para 2024 e além, chamando a atenção para o potencial futuro do mercado.

Para evitar cometer erros e obter uma renda estável, é importante tomar uma decisão abrangente com base nos pontos descritos neste artigo, e não apenas no "preço baixo" ou na "boa aparência". Além disso, o investimento em imóveis só deve ser realizado a partir de uma perspectiva de longo prazo, e uma estratégia de investimento que se concentre em um fluxo de caixa estável, em vez de visar ganhos de preço de curto prazo, é o caminho para o sucesso.

Perguntas frequentes

P1: Quais são as melhores áreas em Yokohama para investimento?

R: A melhor área depende de seus objetivos de investimento . Recomendamos a área da estação de Yokohama para obter uma renda estável, a área de Minatomirai para crescimento futuro do valor do ativo e as áreas de Kannai e Bashamichi para um alto rendimento com um baixo investimento inicial. Em todas as áreas, os imóveis próximos às estações tendem a ter alta demanda e baixo risco de vacância.

P2: O que é mais vantajoso em Yokohama: a propriedade de uma unidade ou de um bloco inteiro de apartamentos?

R: Considerando o investimento inicial e o tempo e o esforço necessários para operar, a propriedade de uma unidade de condomínio (especialmente apartamentos estúdio próximos a estações) é um investimento mais fácil para começar em Yokohama. Os rendimentos de superfície estão em torno de 4-5% para condomínios e 5-7% para edifícios individuais, mas os edifícios individuais exigem experiência em termos de esforço de gerenciamento e diversificação de riscos. Os investidores iniciantes geralmente começam com condomínios e passam para residências unifamiliares depois de ganharem experiência.

P3: Qual é o melhor investimento, imóveis de segunda mão ou imóveis novos em Yokohama?

R: Ambos têm suas vantagens e desvantagens. Os imóveis recém-construídos têm custos de reparo inicial mais baixos e são mais fáceis de conseguir inquilinos, mas são mais caros e oferecem rendimentos mais baixos. Os imóveis de segunda mão tendem a ser relativamente baratos e têm rendimentos mais altos, mas é importante avaliar os custos de reparo e os riscos de desocupação. Se você é iniciante, os novos edifícios são fáceis de gerenciar e, se você tem experiência e gosta de imóveis, os imóveis de segunda mão com altos rendimentos provavelmente são adequados para você.

P4: Quais são as diferenças entre Yokohama e os 23 bairros de Tóquio em termos de investimento em condomínio?

R: As principais diferenças são: (1) preços dos imóveis (Yokohama tende a ser 20 a 30% mais barato do que os 23 distritos de Tóquio), (2) rendimentos (Yokohama tende a ser 0,2 a 0,5% mais alto), (3) níveis de aluguel (os 23 distritos de Tóquio são mais altos) e (4) potencial (Yokohama tem mais espaço para desenvolvimento por meio de reformas). É recomendável que você faça sua escolha dependendo do seu orçamento de investimento e dos fatores que são importantes para você.

P5: Há alguma condição específica de localização para imóveis na cidade de Yokohama que exija atenção especial?

R: Na cidade de Yokohama , a demanda por aluguel tende a ser particularmente fraca em áreas com muitas colinas e propriedades que ficam a mais de 15 minutos a pé de uma estação. Além disso, algumas áreas à beira-mar correm o risco de tsunamis e tempestades, enquanto as áreas montanhosas correm o risco de deslizamentos de terra, portanto, é essencial verificar os mapas de risco. Além disso, as propriedades próximas a fábricas ou linhas ferroviárias podem perder competitividade devido a problemas de ruído. É importante levar em conta esses fatores de risco ao selecionar um local.

Informações de referência

• Secretaria de Desenvolvimento Urbano da Cidade de Yokohama, "Report on Land Price Levels, Rents and Yield Trends" (a partir de 1º de abril de 2024) [Fonte] Cidade de Yokohama.