도시개발사업의 이해와 절차: 기본 개념부터 실제 사례까지

부동산 업계에 몸담고 있는 우리에게도시개발사업은 도시의 발전과 주거환경 개선을 실현하는 중요한 제도입니다.

도시개발사업의 기본 개념

도심지 개발 사업이란 무엇인가

시가지 개발 사업이란 이미 시가지가 되어 있는 구역이나 시가지화를 도모해야 하는 구역 내에서 계획적인 도시개발을 구체적으로 시행하는 사업입니다.

이 사업은 도시시설의 정비가 시가지의 골격을 선적, 점적으로 정비하는 것을 목적으로 하는 반면, 일정한 구역을 구분하여 그 구역 내에서 공공시설의 정비와 택지개발을 종합적인 계획에 따라 통합적으로 시행하는 사업입니다.

도시계획법에서는 도시지역개발사업으로 6가지 사업을 규정하고 있으며, 각기 다른 목적과 방식을 가지고 있다. 이들 사업은 단순한 건축행위가 아니라 도시 전체의 기능 향상과 주거환경 개선을 위한 종합적인 노력으로 자리매김하고 있습니다.

도시개발사업의 목적과 의의

도시개발사업의 주요 목적은 도시 내 토지의 합리적이고 건전한 고도이용과 도시기능의 갱신을 도모하는 것이다.

구체적으로는 세분화된 부지의 통합, 불연화된 공동건축물의 건축, 공원광장, 가로수 등 공공시설의 정비를 통해 방재성이 높은 안전하고 쾌적한 도시공간을 조성하는 것입니다.

또한, 목조 밀집 시가지 및 저이용 잔여지 잔존지역에서 방재 및 생활환경상의 과제를 해결하는 것도 중요한 목적 중 하나이다. 이를 통해 주민의 삶의 질 향상과 도시 전체의 가치 향상을 실현할 수 있습니다.

도시지역개발사업의 6가지 종류

도시계획법 제12조에 따라 도시개발사업은 다음과 같이 6가지로 분류됩니다.

1. 토지구획정리사업

토지구획정리사업은 도시개발사업 중 가장 많이 시행되고 있는 사업입니다.

도시계획구역 내에서 구역을 구획하고 그 구역 내에서 공공시설(도로, 공원, 하수도 등)의 정비 개선과 택지의 이용 증진을 도모하는 사업으로 정의되어 있습니다.

이 사업의 특징은 기존 토지 소유자가 사업 이후에도 같은 지구 내에 토지를 계속 소유할 수 있다는 점입니다. 토지의 형태와 면적은 달라지지만 권리관계는 기본적으로 유지된다.

흩어져 있는 토지를 정리하고 깔끔한 구획을 다시 만들어 도로, 공원 등 공공시설을 적절히 배치하여 주거환경 개선을 도모한다.

2. 신주거시가지 개발사업

신주거시가지 개발사업은 인구 집중이 심한 시가지 주변지역에서 건전한 주택시가지 개발 및 주거환경이 양호한 택지를 대규모로 공급하는 사업이다.

이 사업에서는 도시계획에 따라 구역 내 토지를 전면적으로 매입하여 새로운 택지를 계획적으로 개발하여 공급합니다. 대도시권의 주택난 해소와 양질의 주거환경 제공을 목적으로 하고 있습니다.

사업 시행으로 계획적으로 배치된 도로, 공원, 학교 등 공공시설과 양호한 주거지가 일체형으로 조성됩니다.

3. 산업단지 조성사업

산업단지 조성사업은 기성 시가지로의 산업 및 인구의 집중을 억제하기 위해 수도권 근교정비구역에서 계획적으로 시가지 정비 및 도시개발구역을 산업도시로 발전시키기 위한 사업입니다.

이 사업을 통해 산업용지의 계획적인 공급과 산업과 주거가 조화로운 도시환경을 조성합니다. 또한 기성 시가지의 산업기능을 분산시켜 도시 전체의 균형 있는 발전을 도모합니다.

4. 도심지 재개발 사업

시가지 재개발 사업은 저층 목조 건축물이 밀집되어 있는 등 재해 위험이 있는 지역에서 시행하는 사업입니다.

세분화된 토지를 집약하여 불연화, 중층화, 고층화된 공동건축물(빌딩화)로 다시 건축하는 동시에 공공시설을 정비하는 사업으로 정의하고 있습니다.

이 사업의 특징은 토지구획정리사업이 '면'으로 하는 것에 반해 '공간'으로 한다는 점입니다. 고층화를 통해 토지의 고도 활용을 도모하고, 새롭게 창출되는 바닥면적(보류층)의 처분으로 사업비를 충당한다.

종전 건물-토지 소유자 등은 종전 자산의 가치에 따라 새로운 재개발 건물의 층수를 취득할 수 있습니다.

5. 신도시기반정비사업

신도시 기반정비사업은 신도시 기반(도로, 철도, 공원, 공원, 하수도 등 시설)을 대도시 주변부에 정비하여 대도시로의 인구집중을 완화하고 택지를 공급하는 사업이다.

이 사업을 통해 대규모 도시기반시설의 정비와 이와 연계된 택지개발을 통해 신도시의 핵심지역을 형성합니다.

6. 택지지구 정비사업

택지개발사업은 양호한 주거지로 개발 정비하는 지구로서 도시계획으로 정한 구역 내에서 공동주택 공급과 공공시설의 정비 및 필요에 따라 집단적 녹지를 확보하는 사업입니다.

이 사업의 시행 사례는 비교적 적으며, 특정 지역의 주택 수요에 대응하는 개발이 이루어지고 있다.

도시개발사업의 장점과 단점

장점

1. 방재성 향상

시가지 개발사업의 가장 중요한 장점 중 하나는 방재성 향상이다.

목조 밀집 시가지의 해소와 건물의 불연화로 화재, 지진 등 재난에 대한 안전성이 크게 향상된다. 또한, 대피로 확보와 방재 거점 정비로 재난 발생 시 대응 능력도 강화됩니다.

2. 토지의 고도이용

토지의 고도이용을 통해 한정된 도시공간을 효율적으로 활용할 수 있습니다.

특히 도심지 재개발 사업에서는 고층화를 통해 새로운 상면적을 창출하고 상업시설, 주거, 오피스 등 다양한 기능을 집적화할 수 있습니다.

3. 도시 기능의 갱신

노후화된 건물과 시설의 갱신을 통해 도시기능의 갱신을 도모한다.

최신 설비와 기술을 도입한 건물의 건설로 편의성과 쾌적성이 향상되어 도시 전체의 매력이 높아진다.

4. 주거환경 개선

공원과 녹지 정비, 도로 확장, 상하수도 정비 등을 통해 주거환경의 개선이 이루어진다.

이를 통해 주민의 삶의 질이 향상되고 지역의 매력이 높아진다.

5. 자산가치 향상

사업 시행으로 대상 지역의 자산 가치 향상을 기대할 수 있습니다.

인프라의 정비와 건물 신축을 통해 부동산 가치가 상승하고, 지역 경제 활성화에도 기여합니다.

단점과 과제

1. 장기간의 사업기간

도심지 개발 사업은 계획부터 완공까지 짧게는 수년에서 길게는 수십 년이 소요된다.

이 기간 동안 주민과 사업자는 불안정한 상황에 놓일 수 있으며, 생활과 사업 활동에 영향을 미칠 수 있다.

2. 주민 합의 형성의 어려움

다수의 권리자가 관여하는 사업이기 때문에 주민의 공감대 형성에 어려움을 겪을 수 있다.

특히 도심지 재개발 사업의 경우 도시재개발법에 따라 재개발조합 설립 시 3분의 2 이상의 동의가 필요하기 때문에 합의 형성에 시간이 소요될 수 있다.

3. 사업비 부담

사업비는 공사비, 설계비, 사무비, 보상비 등으로 구성되어 사업비 부담이 커질 수 있다.

공공시설관리자 부담금, 국고보조금, 보류지 처분금 등으로 재원을 조달하지만, 권리자에게도 일정부분 부담을 요구할 수 있습니다.

4. 일시적인 생활에 미치는 영향

사업기간 동안에는 일시적인 생활에 대한 영향이 불가피합니다.

이주, 임시거주, 영업의 일시 중단 등 일상생활과 사업활동에 지장을 초래할 수 있습니다.

도시개발사업의 절차와 흐름

도시개발사업을 시행하기 위해서는 법정 절차를 거쳐야 한다. 다음은 일반적인 절차의 흐름입니다.

1. 기본구상 수립

지방자치단체가 지역의 현안과 미래상을 바탕으로 재개발 기본구상을 수립한다.

이 단계에서는 사업의 필요성과 기본 방향성을 검토하고 주민과의 의견 교환도 이루어진다.

2. 도시계획 결정

사업구역과 사업내용에 대한 도시계획 결정 절차를 진행합니다.

도시계획안 작성, 공고-공람, 도시계획심의회 심의를 거쳐 정식으로 도시계획이 결정됩니다.

3. 사업승인

구체적인 사업계획에 대해 사업 인가를 취득합니다.

사업계획서, 자금계획, 설계도서 등을 제출해야 하며, 행정기관의 심사를 받습니다.

4. 권리변환 인가

도심지 재개발 사업의 경우 종전의 권리를 새로운 건물의 권리로 전환하는 권리전환계획의 인가를 취득합니다.

권리자간 합의 형성 및 세부적인 권리 조정이 이루어집니다.

5. 공사 시행

인가받은 계획에 따라 건설공사를 시행합니다.

공사 기간 동안 권리자의 임시 이주 및 영업 지속 지원 등도 이루어집니다.

6. 입주 및 정산

건물 완공 후 권리자의 입주와 사업 정산을 진행합니다.

보류층 처분 및 최종 비용 정산을 통해 사업이 완료됩니다.

자주 묻는 질문