자산가들이 주목하는 일본 부동산 투자 전략 및 전망

일본 부동산 시장은 최근 활황을 지속하고 있으며, 가격 상승 기조가 뚜렷하다. 국토교통성의 공시지가 조사에 따르면, 2025년 전국 평균 지가(전 용도)는 전년 대비 2.7%로 4년 연속 상승하며 버블기 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 특히 도시지역 주거용지, 상업용지 모두 상승폭이 확대되어 주거용지 +2.1%, 상업용지 +3.9%로 전년 대비 높은 상승률을 보였다. 그 배경에는 완만한 경기 회복과 초저금리 장기화로 수요가 뒷받침되고 있으며, 도심과 생활 편의성이 높은 지역에서는 주택 수요가 여전히 강세를 보이고 있다. 상업용도 관광 인바운드 급증에 따른 점포-호텔 수요 확대와 코로나 진정 이후 오피스 수요 회복에 힘입어 높은 지가 상승률이 지속되고 있다. 실제로 관광객 수 회복과 엔화 약세에 힘입어 전국 각지에서 호텔과 상업시설에 대한 투자 의욕이 높아져 2024년에는 지가가 코로나 이전(2020년)보다 상승한 지점이 전체의 64%에 달했다는 보고도 있다.

국내 부동산 시장의 최신 동향

하지만 시장 호황의 이면에는 지역 간 격차도 확대되고 있다. 도시권에서는 부동산 수요 초과로 인한 공급 부족 현상이 지속되며 매도자 우위 시장이 형성되고 있는 반면, 지방에서는 인구 감소에 따른 주택 과잉이 심각하다. 일본 총무성의 주택-토지 통계조사에 따르면 2023년 기준 국내 빈집은 약 900만 가구에 달하며, 전체 주택 중 빈집 비율은 13.8%로 역대 최고치를 기록했다. 이러한 빈집은 대부분 수요가 적은 교외와 지방에 집중되어 있어 부동산 시장의 '양극화'가 심화되고 있다. 반면 수도권과 주요 도시에서는 우량 부동산의 신규 공급이 제한적인 가운데 수요가 왕성해 수급 격차가 가격을 끌어올리는 구조다. 최근에는 건설비용의 상승과 함께 신규 주택 착공이 억제되어 재고가 부족한 상황도 중고 부동산과 토지 가격을 지지하고 있다. 이처럼 일본 부동산 시장 전체적으로는 '도시 지역의 공급 부족과 지방의 공급 과잉'이라는 양면성을 가지고 있지만, 부유층에게 투자 대상이 되는 것은 주로 수요가 탄탄한 도시 지역과 인기 지역이며, 시장 동향은 대체로 견조한 편이라고 할 수 있습니다.

금융 환경도 중요한 포인트다. 일본은행의 장기적인 금융완화 정책으로 저금리 기조가 지속되면서 부동산 투자 수익성이 높아졌다. 부동산의 기대수익률(캡플레이트)은 하락하는 추세지만, 그럼에도 불구하고 장기 국채 금리와의 수익률 스프레드 (수익률 격차)는 최근에도 대체로 2% 이상 확보되어 안전자산인 국채나 예금에 비해 상대적으로 높은 수익률을 얻을 수 있는 상황입니다. 예를 들어, 마루노우치 등 도심 A급 빌딩의 기대수익률은 4% 내외로 낮은 수준이지만 10년 만기 국채 금리(약 0.5%)와는 몇 % 정도 차이가 나며, 이러한 수익률의 매력이 국내외 투자 자금을 끌어들이는 요인으로 작용하고 있다. 그러나 2023년 이후 일본은행이 수년간 지속된 초완화 정책을 조정하기 시작하면서 점차 금리 수준을 인상하는 모습을 보이기 시작했고, 2024년 하반기에는 마이너스 금리를 해제하고 정책금리를 인상하면서 시중금리도 상승세를 보이고 있다. 이에 따라 기존과 같은 저금리 혜택이 사라지고 있으며, 향후 수익률(캡플레이트) 상승=가격 조정에 대한 경계감도 나타나고 있다. 다만, 부동산 시장에 미치는 영향은 당분간은 제한적일 것으로 보인다. 실제로 국내 주요 금융기관의 부동산 대출 태도는 대체로 양호한 편이며, 2025년까지도 대출 태도가 급격히 엄격해질 우려는 크지 않을 것으로 예상됩니다. 이처럼 일본 부동산 시장은 금리 상승이라는 도전에 직면해 있지만, 수급 환경과 금융 환경의 뒷받침으로 당분간 안정적 흐름을 이어갈 것이라는 전망이 우세하다.

부자들의 부동산 투자의 목적과 역할

자산가들에게 부동산 투자는 자산배분에서 매우 중요한 역할을 하고 있다. 노무라종합연구소의 조사에 따르면 일본 상위 1% 부자들의 총자산에서 부동산이 차지하는 비중은 평균 77%에 달하며, 이는 전 세계 부자들의 평균(약 15%)을 크게 상회하는 높은 수치이다. 이처럼 일본 부자들은 자산의 대부분을 부동산으로 보유하는 경향이 있으며, 부동산은 '부자들의 자산보존의 요체' 라고 할 수 있다. 그렇다면 부자들은 구체적으로 어떤 목적으로 부동산 투자를 하는 것일까? 주요 목적으로는 다음과 같은 점을 들 수 있다.

• 자산가치 보전 및 인플레이션 대비: 부동산은 실물자산으로 가격 변동이 상대적으로 완만하고 하방경직성이 강하다. 주식처럼 일별 시세 변동에 노출되지 않고, 기업 실적이나 시장 심리에 따른 급격한 폭락 리스크가 적기 때문에 부유층에게 재산 보전 수단으로 적합하다. 또한 물가 상승 시 부동산 가격이나 임대료도 연동하여 상승하는 경향이 있어 인플레이션 국면에 강한 자산으로 꼽힌다. 실제로 부자들이 '인플레이션 헤지'로 부동산을 편입하는 경우가 많아 자산 전체의 안정성을 높이는 데 기여하고 있다.

• 안정적인 인컴수익(임대수익): 부동산 투자의 가장 큰 매력은 임대 운용을 통한 지속적인 임대수익이다. 세입자만 확보할 수 있다면 매월 안정적인 현금흐름을 기대할 수 있으며, 이는 불로소득으로 부자들의 자산 형성을 돕는다. 특히 자기 자금이 넉넉한 자산가라면 한 채의 아파트나 여러 채의 부동산에 투자해 규모의 경제를 실현할 수 있어 많은 임대수익을 얻을 수 있다. 주식 배당이나 채권 이자에 비해 수익률이 높고, 임대료는 계약에 따라 안정적으로 들어오기 때문에 경기 변동에 영향을 덜 받는 수익원입니다. 이러한 안정적인 수익을 얻을 수 있다는 점에서 부동산 투자는 부유층에게도 인기 있는 투자 수단으로 자리 잡고 있습니다.

• 상속-세제상의 이점(절세 효과): 부자들이 부동산 투자를 하는 가장 큰 동기 중 하나는 절세 대책이다. 부동산은 현금이나 유가증권에 비해 상속세 평가액이 낮게 책정되는 특성이 있다. 예를 들어 토지는 공시지가의 약 80% 정도의路線価으로 평가되며, 임대 부동산의 경우 '임대주택건립지'로서 임차권 비율・임차권 비율의 공제가 적용되기 때문에 실거래가보다 훨씬 낮은 평가액이 되는 경우도 흔합니다. 건물도 고정자산세 평가액(신축 시에는 건축비의 약 60%)으로 평가되며, 임대 중이라면 임차권 공제가 더해져 평가액이 더욱 낮아집니다. 또한 소규모 택지 특례 등을 활용하면 일정 면적까지 토지 평가액을 대폭 감액할 수 있는 제도도 있습니다. 이처럼 부동산을 보유함으로써 상속 발생 시 과세 대상 금액을 압축할 수 있어 부유층에게 효과적인 상속세 대책이 될 수 있습니다. 또한 임대 경영으로 감가상각비 등으로 장부상 적자를 기록하면 고소득자일수록 소득세, 주민세 부담을 줄일 수 있는 가능성도 있습니다. 일본의 소득세는 누진과세이기 때문에 부유층일수록 세율이 높기 때문에 비용 계상에 의한 과세소득의 압축 효과는 커집니다. 이러한 소득세 절세 대책도 부동산 투자의 중요한 역할 중 하나이다.

• 레버리지 효과와 자산 확대: 부동산 투자에서는 금융기관의 대출을 활용하여 큰 규모의 투자를 함으로써 자기 자금 이상의 수익을 노릴 수 있다. 부자들은 높은 신용력과 자금력을 바탕으로 유리한 대출 조건을 이끌어낼 수 있기 때문에 레버리지 효과를 최대한 활용하기 쉬운 위치에 있다. 저금리 하에서는 차입비용을 줄여 고수익 부동산에 투자할 수 있어 자기자본이익률(ROE)을 높일 수 있습니다. 물론 차입 리스크와의 균형이 필요하지만, 부자들의 경우 충분한 상환재원이나 다른 자산의 뒷받침이 있기 때문에 전략적으로 레버리지를 통해 자산규모를 확대하는 방식을 취합니다. 이를 통해 전체 자산의 성장 속도를 가속화할 수 있습니다.

이처럼 부동산 투자는 자산가들에게 자산보존, 운용, 승계 등 모든 측면에서 유용한 수단으로 활용되고 있습니다. 안정적인 수익원으로 자산 형성에 기여하는 것은 물론, 세금 부담 경감 및 원활한 자산 이전에도 효과가 있기 때문에 자산 포트폴리오에서 부동산의 위치는 매우 중요합니다. 실제로 국내 부자들의 자산 구성을 살펴보면 예적금, 주식 등 금융자산보다 부동산이 차지하는 비중이 높은 것으로 나타나 부동산은 '부자들의 실물자산 보험'으로서의 역할을 하고 있다고 할 수 있습니다. 다만, 부동산 투자는 유동성이 낮고 관리의 번거로움 등의 문제점이 있기 때문에 부자들은 신뢰할 수 있는 부동산 회사나 전문가와 협력하여 신중하게 부동산을 선정하고 운용하는 것이 필요하다.

다른 자산군과의 비교를 통해 본 부동산의 특징

주식이나 채권 등의 자산군과 비교했을 때, 부동산은 리스크-수익률 특성과 역할이 확연히 구분된다. 주식은 성장성과 유동성이 높은 반면 가격 변동성이 크고 단기 변동성 리스크가 높은 자산입니다. 채권은 원금이 비교적 안정적이고 수익률도 미리 고정되어 있지만, 수익률이 낮고 인플레이션에 취약한 측면이 있다. 그 중 부동산은 '주식만큼 가격 변동이 크지 않지만 채권보다 높은 수익을 창출하는 중간 자산'이라고 할 수 있습니다.

우선 리스크-수익률 측면에서 부동산은 주식보다 저위험-중수익 자산이다. 부동산 가격은 기업 실적이나 투자 심리에 직접적으로 영향을 받기 어렵고, 단기간에 반토막 이하로 폭락하는 경우는 드물다. 또한 임대료 수익이라는 인컴수익이 주기적으로 발생하기 때문에 총 수익률 변동도 완화됩니다. 반면 채권보다는 가격 변동 리스크가 있지만, 그만큼 임대료 수익률(또는 부동산 투자신탁의 경우 배당수익률)이 국채 등 안전자산보다 높게 책정됩니다. 부동산 투자자가 기대하는 수익률은 연 %대인 것이 일반적이며, 일본에서는 수년간 장기 금리가 0%대에 머물러 있었기 때문에 채권에 비해 훨씬 높은 현금흐름 수익률을 얻을 수 있었습니다. 예를 들어 J-REIT(부동산투자신탁)의 평균 배당수익률은 3~4% 정도이며, 10년 만기 국채 금리와의 차이(수익률 스프레드)는 최근에도 약 4% 내외로 유지되고 있다. 이 스프레드는 유럽과 미국 주요 도시보다 두껍고, 일본의 부동산 수익률이 상대적으로 매력적인 투자 대상인 이유 중 하나다. 초저금리 하에서 채권의 실질 수익률이 마이너스가 되는 국면도 있었기 때문에, 부자들에게 부동산은 확실한 인플레이션 헤지 수익률 상품으로 인식되어 주식과 채권에 이어 세 번째(혹은 그 이상의 비중)로 편입된 역사가 있습니다.

유동성과 시간축 측면에서도 차이가 있습니다. 부동산은 매매에 시간과 비용이 소요되기 때문에 주식(즉시 매매 가능)이나 채권(시장에서 매매 가능)에 비해 유동성이 낮습니다. 대신 장기 보유를 전제로 하기 때문에 단기적인 시장 노이즈에 신경 쓰지 않고 안정적인 수익을 얻을 수 있다. 부유층은 여유자금이 많기 때문에 현금화의 신속성을 중시하지 않고, 장기적인 안정자산으로 부동산을 보유하는 경향이 있습니다. 포트폴리오 전체적으로는 필요에 따라 주식이나 투자신탁 등 유동성 자산도 보유하면서 부동산을 안정적으로 보유함으로써 자산 전체의 안정성을 높이고 있습니다.

또한 상관관계와 분산투자 효과도 빼놓을 수 없습니다. 일반적으로 부동산 가격이나 임대수익의 흐름은 주식시장과 완전히 연동되지 않습니다. 경제 성장이나 금리 동향 등 일부 영향 요인은 공통적이지만, 부동산은 지역적 수급과 고유한 실물 요인에 따라 가치가 좌우됩니다. 따라서 주식과 채권으로만 구성된 포트폴리오에 부동산을 추가함으로써 전체 자산의 가격 변동 위험을 줄이고, 샤프비율(위험 대비 수익률)을 높일 수 있습니다. 특히 부유층은 거액의 자산을 다양한 클래스에 분산하여 리스크를 관리하는데, 부동산은 대체자산( 얼터너티브 자산)으로서 중요한 위치를 차지한다. 최근에는 헤지펀드, 사모펀드, 금, 미술품 등도 대체자산으로 주목받고 있지만, 부동산은 그 중에서도 상대적으로 안정성과 수익성의 균형이 잘 잡혀 있고 실물자산이기 때문에 안정성이 높다는 장점이 있다. 예를 들어, 금은 인플레이션 헤지는 되지만 수익을 창출하지 못하며, 미술품도 시세차익을 노리는 것뿐입니다. 이에 반해 부동산은 '임대수익+가격 상승 이익'의 두 가지 측면을 모두 노릴 수 있어 부자들에게는 공격과 방어의 균형이 잘 잡힌 자산입니다.

물론 부동산 투자에도 약점은 있습니다. 가장 큰 문제는 앞서 언급한 낮은 유동성과 관리 부담으로, 주식이나 채권처럼 적시에 매매나 분할 처분이 어렵다는 점이다. 또한 부동산 한 채당 투자금액이 크고 집중 투자되기 쉬워 지역과 용도를 분산하지 않으면 특정 자산의 부진이 포트폴리오 전체에 미치는 영향이 커진다. 또한 지진, 태풍 등 부동산 고유의 위험 (물리적 파손 위험)도 존재하며, 보험으로 커버할 수 있지만 투자 판단 시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 특성 때문에 부동산은 다른 금융자산과 보완적으로 결합하여 보유하는 것이 일반적이다. 부자들은 주식, 채권, 현금 및 예금, 부동산, 기타 대체투자 등 다양한 형태로 자산을 다각적으로 보유하며, 시장 상황에 따라 리밸런싱을 통해 장기적인 자산 성장과 보전을 도모하고 있습니다. 그 중 부동산 투자는 안정적인 수익과 낮은 상관관계로 포트폴리오의 안정장치 역할을 하고 있다고 할 수 있습니다.

향후 전망: 거시경제, 인구통계, 해외 자금의 영향

거시경제적 요인으로 볼 때, 향후 몇 년간 일본 부동산 시장은 조심스러운 낙관론이 타당하다고 볼 수 있다. 경제 전체는 완만한 성장을 지속하고 있으며, 기업 수익과 고용 환경도 견고하게 유지되고 있다. 인플레이션율은 일본은행의 목표치에 근접한 수준으로 유지되고 있고, 일부 임금도 상승하고 있어 적당한 인플레이션 환경 하에서 부동산 수요는 견조할 것으로 예상된다. 한편 통화정책의 전환이 가장 큰 관전 포인트다. 일본은행은 2024년 이후 단계적으로 양적완화 출구전략을 모색하고 있으며, 초저금리 시대는 끝을 향해 달려가고 있다. 실제로 2024년 7월 첫 정책금리 인상을 단행했고, 이후에도 시중금리는 점진적인 상승세를 보이고 있으며, 2025년까지 금리가 더 오를 가능성은 배제할 수 없어 부동산 투자 수익성 측면에서 역풍으로 작용할 수 있다. 대출금리 상승은 투자자의 수익률 하락 요인이며, 글로벌 수익률 수준의 재검토(상승)는 부동산 가격의 조정 압력으로 이어질 수 있다. 그러나 현재로서는 투자자들의 심리와 시장 펀더멘털은 안정적이라고 할 수 있다. 일본부동산연구소(JREI)의 투자자 조사에서 '앞으로도 부동산 투자에 적극적'이라고 응답한 투자자가 90% 이상에 달해, 금융환경의 변화에도 불구하고 강세 기조를 유지하고 있다. 또한 기대수익률(투자자가 원하는 수익률)도 최근 조사에서 큰 폭의 상승을 보이지 않아 금리인상 국면에서도 부동산 수익률에 대한 파급은 제한적인 것으로 보인다. 이는 투자자들이 여전히 일본 부동산 시장의 안정성과 수익성을 높게 평가하고 있다는 증거라고 할 수 있다.

좀 더 장기적인 관점에서 보면, 인구구조의 변화는 피할 수 없는 주제이다. 일본은 저출산 고령화 및 인구 감소가 진행 중이며, 이는 부동산 수요 구조에도 큰 영향을 미친다. 국립사회보장-인구문제연구소의 미래 추계에 따르면 일본의 총 가구 수는 2030년경 약 5,773만 가구로 정점을 찍고 이후 완만하게 감소세로 전환될 것으로 보인다. 이전 추계에서는 2023년에 정점을 찍을 것으로 예상했지만, 1인 가구의 증가로 인해 정점이 다소 늦춰졌다. 그러나 2040년에는 가구 수가 2020년 대비 약 5% 감소할 것으로 예측되고 있어 장기적으로 주택 수요의 절대량이 줄어들 가능성이 높은 상황이다. 이에 따라 부동산 시장도 장기적으로 수급 완화 방향으로의 압력을 받기 쉽다. 특히 인구 감소가 두드러지는 지방과 교외 지역에서는 부동산 가격 하락 요인으로 작용할 것이다. 반면, 도시에서는 저출산 고령화 사회에 적응하기 위해 컴팩트 시티화 및 도시 재개발이 진행되어 편의성이 높은 지역으로 인구가 집중되는 현상이 지속될 것으로 보인다. 고령자 및 1인 가구를 위한 도시형 주택 수요, 새로운 근무형태(원격근무 등)에 따른 교외 수요 등 질적인 수요 변화도 일어날 것이다. 부동산 투자에서도 이러한 인구통계학적 변화를 고려한 선별적 투자가 앞으로 더욱 중요해질 것이다. 부유층은 자산의 장기 보유를 전제로 하기 때문에 향후 수요가 견조한 지역 및 용도(예: 도심 주택, 고령자 수요를 고려한 시설, 재개발 지역 상업용 부동산 등)에 집중 투자할 필요가 있습니다. 반대로 인구 감소로 수요 감소가 불가피한 지역의 부동산은 현재 수익률이 높더라도 신중하게 판단할 필요가 있다.

해외 투자자의 동향도 일본 부동산 시장에 영향을 미치는 중요한 요소입니다. 지난 몇 년간 저금리와 안정적인 시장 환경을 찾아 해외 자금이 일본 부동산 시장에 유입되어 호텔, 오피스 빌딩, 물류시설 등에 대규모 투자가 잇따랐다. 그러나 2023년 하반기 이후 유럽과 미국의 금리 상승과 해외 부동산 시장 침체를 배경으로 해외 투자자들이 일본 부동산을 일부 매각해 차익 실현에 나서는 움직임도 나타났다. 실제로 2023년 하반기에는 해외 투자자의 일본 국내 부동산 매매가 4년 만에 매도 우위로 돌아섰다는 조사 결과도 있다. 일본은행도 금융시스템 보고서에서 "도심 상업지역에 국지적인 고가감이 나타나면서 2023년 하반기에 해외 투자자가 4년 만에 순매도로 전환하는 변화가 있었다"고 지적하고 있다. 이처럼 일시적인 조정이 있었지만, 2024년 하반기에 들어서면서 다시 외국계 펀드의 대형 거래가 잇따르면서 해외 자금의 투자금액이 역대 최고치를 갱신하는 국면도 나타났다. 그 배경에는 엔화 약세로 일본 자산이 저평가된 점, 유럽과 미국에 비해 상대적으로 높은 일본 부동산 수익률, 그리고 일본 시장의 안정성(법제도와 계약의 안정성, 낮은 정치적 리스크)에 대한 신뢰가 있다. 특히 아시아 인근 국가의 부유층과 기관투자가들에게 일본 부동산은 안전한 투자처로 인식되고 있으며, 도쿄와 오사카의 대형 오피스 빌딩부터 홋카이도 니세코의 리조트에 이르기까지 다양한 자산군에서 외국인 투자자의 존재감이 커지고 있습니다. 앞으로도 해외 투자 자금의 움직임에는 주의가 필요하지만, 기본 시나리오는 '금융 환경의 변화에 따라 일시적인 자금의 유출입은 있겠지만, 중장기적으로 일본 부동산에 대한 해외의 수요는 견고할 것'으로 예상됩니다. 환율이나 해외 경제 동향에 따라 단기적인 체감온도는 달라지겠지만, 일본 시장의 투명성과 안정성은 여전히 매력적이며, 대규모 자본 유출이 일어나기 어려운 구조입니다. 다만, 글로벌 부동산 시황이 악화되거나 금융시장이 변조될 경우 펀드를 통해 간접적으로 국내 시장에 파급될 위험도 없지 않다. 고액자산가로서도 해외의 움직임을 예의주시하고, 시장 과열에 주의하는 것이 중요할 것으로 보인다.

전반적으로 일본 부동산 시장은 '완만한 경제 성장과 구조적 변화 속에서 안정을 유지하면서 선별이 진행되는 시장'으로 향할 것으로 예상됩니다. 거시경제 측면에서는 금리 상승이라는 시련을 맞이하겠지만, 임대료 상승과 수요의 강세가 우세하다면 큰 조정은 피할 수 있을 것으로 보인다. 인구 감소라는 장기적인 과제에 대해서는 도시로의 인구 집중과 새로운 수요 창출을 통해 극복하려는 움직임이 지속될 것이다. 해외 투자자의 관점에서 일본 시장은 계속해서 매력적인 투자처로 남을 것으로 보인다. 따라서 자산가들은 자산배분 전략에서 부동산 투자 비중을 적절히 유지 및 조정할 필요가 있다. 자산보존의 요새로서의 부동산과 수익 창출의 동인으로서의 부동산, 이 두 가지 측면을 모두 고려하여 장기적인 관점에서 시장 동향을 파악하는 것이 중요합니다.

지역별 주목 지역 동향

부자들의 부동산 투자에서 어느 지역에 투자할 것인가는 매우 중요합니다. 일본 내에서도 지역에 따라 성장성과 안정성에 차이가 있으며, 자산 가치의 미래 전망은 일률적이지 않습니다. 여기서는 크게 '도쿄권', '주요 지방도시', '고급 휴양지'로 나누어 지역별 동향과 전망을 살펴본다.

도쿄권(수도권): 일본 부자들의 부동산 투자에서 가장 주목받는 곳은 수도권, 특히 도쿄 도심이다. 도쿄 23구, 특히 지요다, 츄오, 츄오, 미나토 등 도심 3구와 시부야, 신주쿠 등은 부동산 가치의 유지 및 상승 기대치가 매우 높은 지역으로 알려져 있습니다. 실제로 도쿄 도심의 고급 주택지에서는 최근에도 부유층의 주택 수요가 꾸준히 이어져 브랜드 아파트 분양가가 고가대로 완만한 상승세를 이어가고 있다. 토지 공급이 극히 제한적인 상황에서 개발업체들이 앞다퉈 용지 확보에 나서고 있어 희소성이 높은 일급지의 경우 지가가 강세를 보이고 있으며, 향후에도 큰 폭의 하락은 어려울 것으로 보인다. 또한 도쿄는 일본 경제의 중심지로서 오피스 수요와 상업 수요도 안정적이다. 임대 시장을 보면, 도심 오피스 공실률은 코로나 사태로 인해 일시적으로 상승했지만, 이후 하락세로 돌아섰고, 고급 빌딩을 중심으로 견고한 수요가 있다. 인프라 측면에서도 재개발 프로젝트가 다수 진행 중이고, 도쿄역 앞 도조바바시교, 도라노몬-아자부다이 프로젝트 등 초고층 복합빌딩의 준공을 앞두고 있어 도시의 매력도가 계속 향상되고 있으며, 2020년대 후반에는 리니어 중앙 신칸센 개통(도쿄-나고야 간, ※개통 시기 조정 중) 등 등 대형 프로젝트도 예정되어 있어 도쿄권의 중장기적인 발전 가능성은 여전히 높다고 할 수 있다. 부유층에게 도쿄 부동산은 '자산가치가 높은 안전자산'이며, 다소 수익률이 낮더라도 자산보존 목적으로 보유하는 의미가 있다. 실제로 도쿄의 일류 부동산의 표면 수익률은 3~4% 정도로 낮은 수준이지만, 그럼에도 불구하고 매수자가 몰리는 것은 향후 가격 상승 이익과 상속 시 평가절하 효과까지 포함한 종합적인 수익을 기대하기 때문입니다. 앞으로도 도쿄권은 부자들에게 가장 중요한 투자 지역으로 남을 것이며, 특히 도심 고급 주택, 도심 상업용 빌딩, 단독 임대 아파트 등에 대한 선호도가 높을 것으로 보입니다.

주요 지방도시(오사카, 나고야, 후쿠오카 등): 도쿄 이외의 대도시권에도 부자들의 관심이 높아지고 있다. 그 중에서도 오사카는 2025년 오사카-간사이 만국박람회, 그리고 2029년 개장 예정인 통합형 리조트(IR, 카지노 포함) 계획 등 호재가 많아 국내외에서 주목받고 있습니다. 오사카 시내의 부동산 가격도 상승세를 보이고 있으며, 상업용지 지가는 2024년 전년 대비 7.1%로 3대 대도시권에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 하지만 부동산 가격 수준은 여전히 도쿄에 비해 저렴하며, 원룸 아파트 가격은 '도쿄의 반값에 가깝다'는 의견도 있을 정도다. 이 가격 격 차에서 투자의 묘미를 발견한 수도권의 부유층이 오사카 부동산을 구입하는 사례도 늘고 있다. '도쿄는 너무 비싸지만 오사카는 저렴하다'는 평가로 오사카로 자금이 계속 유입되면 가격 수렴에 따른 오사카 부동산의 자본 이득도 기대할 수 있을 것이다. 엑스포 개최에 따른 경제 효과와 IR 개장에 따른 관광객 증가는 오사카권 부동산 수요를 자극하여 오피스, 호텔, 상업시설, 주택까지 폭넓게 파급될 것으로 예상됩니다. 또한 나고야도 자동차 산업을 중심으로 탄탄한 경제 기반이 있고, 리니어 중앙 신칸센의 개통이 예정되어 있어 주목도가 높아지고 있다. 이미 나고야권의 상업지가는 연 7%대의 상승률을 보이고 있으며(2024년), 3대 대도시권의 한 축으로서 안정적 성장이 지속될 것이다. 후쿠오카는 인구 증가율이 정령시 중 최고 수준이며, 젊은 층의 유입도 많아 미래가 유망한 시장입니다. 인구 약 165만 명(2025년 기준)의 후쿠오카시는 2040년경까지 인구 증가가 지속될 것으로 추산되고 있어 주택 수요도 왕성하다. 지가 상승률에서도 후쿠오카시는 지방 도시 중 상위권에 위치하며 상업지, 주거지 모두 견조한 성장세를 보이고 있다. 후쿠오카는 아시아에 가깝고 국제 항공노선도 잘 갖추어져 있어 해외 투자자들의 관심도 높아지고 있습니다. 또한 삿포로와센다이와 같은 지방 중심도시도 일정한 수요가 예상되며, 특히 삿포로는 2030년 홋카이도 신칸센 연장에 따른 접근성 향상과 관광 수요 증가로 밝은 재료가 있다. 다만 지방도시는 도쿄에 비해 시장 규모가 작고 유동성이 떨어지기 때문에 부자들의 투자 대상으로는 신중한 선별이 필요합니다. 기본적으로 인구가 증가 또는 유지되고 경제기반이 탄탄한 도시(오사카, 나고야, 후쿠오카 등)가 주요 투자 후보지가 되며, 그 외의 지방도시는 부동산의 개별적인 매력(재개발 프로젝트 유무, 입지의 독창성 등)을 면밀히 검토하는 단계가 될 것입니다.

고급 리조트-관광지: 부유층은 실수요와 함께 국내외 리조트 부동산에도 관심을 보인다. 일본 국내에서는 최근 홋카이도 니세코를 필두로 세계적으로 평가가 높아진 리조트가 있다. 니세코는 양질의 파우더 스노우로 유명한 스키 리조트로, 호주와 아시아의 부유층을 중심으로 부동산 투자 붐이 일어나면서 최근 15년 사이 지가가 비약적으로 상승했다. 그 영향으로 주변 '제2의 니세코' 로 불리는 지역에도 파급효과가 나타나고 있다. 예를 들어 홋카이도 후라노시 기타노미네초는 2024년 주택지 공시지가 상승률이 전년 대비 31.3%로 전국 1위를 기록했다. 니세코에 이어 스키 리조트로 주목받으면서 엔저로 인한 해외 수요와 맞물려 투자 자금이 유입된 결과다. 후라노와 니세코에는 호텔과 콘도미니엄 건설이 잇따르면서 국내외에서 별장 구입 희망자와 투자자들이 매물을 찾으러 찾아오고 있다. 현지 부동산업계에 따르면 '엔저로 인해 해외에서 볼 때 저평가되어 있는 점도 수요 확대의 한 요인으로 외국인 숙박객 수는 10년 전의 4.2배로 증가했으며, 앞으로도 높은 상승률이 지속될 것으로 전망되고 있다. 이처럼 홋카이도의 고급 리조트는 일종의 거품이 낀 듯한 활기를 보이고 있지만, 부유층에게는 매력적인 투자 및 보유 지역이다.

이 밖에도 가루이자와(나가노현), 하코네-아타미(가나가와현, 시즈오카현) 등 예로부터 국내 부유층이 즐겨 찾는 피서지, 온천지들도 여전히 인기가 높다. 별장 수요가 강하고, 코로나 사태 이후 재택근무가 확산되면서 도시 근교의 휴양지에 장기 체류하는 부유층이 늘어나면서 부동산 가격이 일부 상승했다. 가루이자와초의 별장지 가격은 상승세로 돌아섰고, 거래도 활발해지고 있다. 또한 오키나와의 리조트 부동산도 주목받고 있는데, 온나손과 미야코지마 등에서 고급 콘도 개발이 진행되어 국내외 부유층이 구입하는 사례가 나타나고 있다. 관광객 회복과 인바운드 증가가 호재로 작용해 리조트 임대나 민박 운영으로 인한 수익도 기대할 수 있어 투자 대상으로서의 매력이 높아지고 있다.

고급 리조트 부동산은 가격 변동이 도시 지역과 달리 경기나 외국인 관광객 동향에 영향을 받기 쉬운 측면이 있지만, 부유층에게는 자산 보유의 즐거움과투자 수익률을 동시에 누릴 수 있는 독특한 선택지다. 직접 이용하면서 자산 가치 상승을 노리거나 임대를 통해 수익을 얻는 등 유연한 활용이 가능하다. 다만 유동성이 제한적이고 시장 참여자도 제한적이기 때문에 출구 전략까지 염두에 두고 신중하게 판단해야 한다. 그럼에도 불구하고 일본 리조트에 대한 국제적인 평가는 높아지고 있으며, 니세코의 성공은 그 상징이다. 앞으로도 홋카이도를 중심으로 전 세계 부유층의 수요가 지속될 것으로 예상되며, 부유층 투자자들에게 고급 리조트는 포트폴리오의 일부에 색을 입힐 수 있는 자산으로 고려해볼 만하다.

지금까지 지역별로 살펴본 바와 같이, 부자들의 부동산 투자는 '도쿄를 중심으로 유망한 지방 중심도시와 리조트를 눈여겨보는 것' 이 기본 전략이 될 것입니다. 도쿄권을 부동산 가치의 근간으로 두껍게 보유하고, 거기에 오사카나 나고야 등 성장 여력이 있는 도시 부동산을 적절히 추가하고, 여유가 있다면 리조트 부동산으로 부가가치를 노리는 - 이러한 다각적인 지역 분산이 부자들의 자산 포트폴리오를 견고하게 만들어 줍니다. 부자들의 자산 포트폴리오를 견고하게 만들어 줍니다. 각 지역의 경제 동향, 개발 계획, 인프라 구축 상황 등을 면밀히 살펴 최적의 투자 판단을 내리는 것이 중요합니다.

맺음말

자산배분 측면에서 부동산 투자는 일본 부유층에게 있어 자산배분에서 빼놓을 수 없는 중요한 축으로 자리 잡고 있습니다. 국내 부동산 시장은 견조한 흐름을 유지하면서 금리 및 인구구조 변화라는 과제에 직면해 있지만, 부자들은 오랜 경험을 바탕으로 정확한 대응을 통해 자산가치를 지키고 늘려나갈 것입니다. 부동산은 실물자산이기 때문에 안정성과 수익성을 겸비하여 다른 자산군에서는 찾아볼 수 없는 매력을 제공합니다. 그러나 한편으로는 시장 환경의 변화와 개별 리스크에 주의를 기울이고, 과신하지 않고 지역과 부동산을 잘 파악하여 분산 투자하는 자세가 요구됩니다. 신뢰할 수 있는 공식 데이터와 전문가들의 지식을 참고하여 오류 없는 논리적 판단으로 자산을 운용하는 것이 중요합니다. 부자들에게 부동산 투자의 위치는 앞으로도 자산보존과 성장의 양대 축으로 그 중요성이 유지될 것이며, 국내 시장의 흐름과 함께 진화해 나갈 것입니다.