수도권 부동산 가동률 향상을 위한 관리-중개 통합 운영의 중요성

수도권 임대 부동산 소유주에게 있어 부동산의 가동률(입주율) 향상은 가장 중요한 과제 중 하나이다. 인구 유입이 계속되는 도쿄 지역에서도 신규 공급의 증가와 수요의 다양화로 공실 리스크는 항상 존재합니다. 이러한 과제에 대한 해결책으로 주목받고 있는 것이 관리업무와 중개업무를 통합적으로 담당하는 관리회사의 활용이다. 관리와 고객 유치(중개)의 두 바퀴를 가진 기업에 운영을 맡기면 공실 기간 단축, 임대료 수입 안정화, 입주자 만족도 향상 등의 시너지 효과를 기대할 수 있다. 이번 기사에서는 그 구체적인 장점을 사례와 데이터와 함께 설명한다. 마지막으로 '중개도 가능한 관리회사를 선택하는 것'이 장기적인 가동률과 수익 안정에 도움이 되는 이유를 밝힌다.

관리와 중개 통합에 따른 시너지 효과

관리회사와 중개회사가 분리되어 있는 경우, 부동산 관리(임대료 관리, 시설 유지보수 등)와 입주자 모집(광고, 내방 대응 등)은 별도의 담당자 및 회사에서 이루어집니다. 이에 반해 관리와 중개를 통합 운영하는 방식에서는 한 회사가 오너를 대리하여 입주자 모집부터 계약 후 관리까지 일관되게 대응합니다. 이를 통해 다음과 같은 시너지 효과가 발생하여 가동률 향상과 직결됩니다.

• 공실 기간 대폭 단축: 관리-중개 일체형 회사는 공실 발생 시 즉시 자체적으로 입주자 모집을 시작할 수 있기 때문에 모집 시작부터 계약까지의 기간을 획기적으로 단축할 수 있다. 예를 들어, 2023년 데이터에 따르면 도쿄 23구의 평균 모집 기간은 약 4.55개월(약 135일)이지만, 당사의 사례에서는 평균 1개월 정도면 계약이 성사되고 있습니다. 이 차이는 월세 수입으로 환산하면 3개월 이상의 차이가 나며, 이는 오너에게 큰 이점이 됩니다. 실제로 월세 5만원짜리 방이 4~5개월 공실이 되면 약 30만원의 임대료 수입이 손실되는 셈이고, 여기에 모집을 위한 광고비(AD) 부담까지 더하면 총 40~50만원의 기회 손실이 발생할 수 있습니다. 통합관리업체에 맡겨공실 기간을 1~2개월로 줄일 수 있다면 이러한 손실을 막고 임대료 수입을 유지할 수있습니다.

• 적정 임대료 유지 및 수익 안정: 관리-중개 통합 운영은 시장 동향에 정통한 임대 담당자가 매물의 매력과 경쟁 임대료를 파악하고 있기 때문에 적절한 임대료 설정과 유연한 모집 전략이 가능하다. 공실이 길어지면 임대료 인하를 고려하지 않을 수 없지만, 통합 운영의 경우 신속하게 임차인을 확보할 수 있기 때문에 무리한 임대료 인하를 피하고 적정 임대료로 계약을 체결하기 쉽다. 결과적으로 표면수익률을 훼손하지 않고 임대료 수준을 유지할 수 있어 장기적인 수익 안정성을 확보할 수 있다. 또한, 중개 부문과 관리 부문이 정보를 공유함으로써 퇴거 통보를 받은 시점부터 다음 입주자 모집을 선제적으로 진행하는 등 선제적 대응이 가능하다. 공실 기간이 최소화되면 연간 가동률도 상승하고, 임대료 수입의 변동이 줄어들어 현금 흐름이 안정화된다.

• 입주자 만족도 향상: 관리와 중개를 한 회사에서 진행함으로써 입주 전부터 입주 후까지 일관된 서비스 제공이 가능하다. 입주자 모집 시 매물 안내부터 계약 절차, 입주 후 사후관리까지 한 회사가 책임지고 처리하기 때문에 입주자에게는 창구가 일원화되어 안심할 수 있다. 입주 희망자에 대한 세심한 대응이 계약 후 관리까지 원활하게 이어져 '들었던 것과 다르다'는 불협화음이나 트러블이 줄어들게 된다. 또한, 입주자의 불만이나 요구사항에도 관리회사가 신속하게 대응하기 쉬워 결과적으로 입주자 만족도가 높아진다. 만족도가 높은 임차인은 장기 입주하는 경향이 강하고, 퇴거율 감소(입주 기간의 장기화)로 인해 건물주는 안정적인 임대료 수입을 얻을 수 있다. 이러한 임차인 충성도 향상도 관리-중개 일체형 운영의 장점이라고 할 수 있다.

이렇듯 관리와 중개의 연계 강화로 공실기간 단축, 임대료 유지, 임차인 정착이라는 선순환 구조가 형성되어 부동산의 가동률 향상과 직결됩니다.

수도권 관리-중개 일체형 운영의 성공 사례

도쿄를 비롯한 수도권 임대시장은 수요가 많고, 일반적인 평균 입주율은 95% 내외로 전국적으로도 높은 수준이다. 그러나 이러한 도시 지역에서도 관리방식의 차이에 따라 입주율에 차이가 발생한다. 관리와 중개를 함께 하는 기업은 다른 기업보다 높은 입주율과 가동률을 달성하는 경우가 많은 것으로 보고되고 있다.

예를 들어, 부동산 업계 단체의 조사 데이터에 따르면, 일반 관리위탁보다 일괄임대(서브리스)의 입주율이 약 3% 정도 더 높은 것으로 나타났다. 수도권의 경우 관리위탁 계약의 평균 입주율이 94.4%인 반면, 서브리스 물건은 97.3%로 매우 높은 수준이며, 사실상 거의 만실 경영을 실현하고 있음을 알 수 있다. 이 서브리스 방식은 관리회사가 임차하여 재임대하는 모델이지만, 관리회사 스스로가 고객 유치까지 책임진다는 점에서 관리-중개 일체형 운영과 공통점이 있어 공실 리스크 감소에 큰 효과를 발휘하고 있다고 할 수 있다.

또한, 자체적으로 중개 부문을 가지고 있는 관리회사가 건물주에게 정보 제공이나 개선 제안도 현실성 있게 제안할수 있다. 예를 들어 INA&Associates는 공실 발생 시 주변 경쟁 부동산의 모집 상황과 임대료 시세, 내방객의 피드백 정보를 소유주에게 신속하게 피드백하여 모집 조건의 재검토, 리모델링 제안 등 적절한 대응책을 마련하고 있다. 그 결과, 지은 지 오래 된 물건도 높은 입주율을 유지하고 있는 경우가 많다. 수도권 지역에서는 이러한 관리일체형의 세심한 운영으로 높은 가동률을 달성한 성공사례가 해마다 증가하고 있다.

위의 사례들을 통해 관리와 중개를 통합 운영하는 업체에 관리를 맡기는 것이 수도권에서도 경쟁력 있는 안정적 경영과 직결된다는 것을 알 수 있습니다. 타사 대비 가동률 차이로 나타나기 때문에 오너에게 든든한 파트너가 될 수 있습니다.

CRM 활용과 내집마련DX 도입으로 운영 개선 및 수익 극대화 가능

관리-중개 일체형의 강점을 더욱 확장하는 것으로 최근 CRM(고객관리시스템), 내집마련 DX 등 디지털 기술 도입이 주목받고 있다. 선진 관리회사들은 테크놀로지를 활용하여 운영 효율과 입주율 향상, 수익 극대화를 꾀하고 있다.

CRM(고객관리) 활용: 부동산업계용 CRM 시스템을 도입하면 잠재 입주자(리드) 및 기존 입주자 정보를 일원화하여 적절한 후속 영업 및 서비스 제공이 가능해진다. 구체적으로 문의가 들어온 입주 희망자의 속성, 희망 조건, 과거 대응 이력 등을 CRM에 축적하여 담당자 모두가 공유한다. 이를 통해 '문의에 대한 초기 대응 속도 향상'과 '일관된 대응을 통한 신뢰 구축'을 실현하여 계약률 향상으로 이어진다. 실제로 부동산 업계에서는 인터넷을 통한 문의가 증가함에 따라 CRM으로 효율적인 고객 관리를 통해 계약 성사율을 높이는 기업이 늘고 있다. 예를 들어, 한 관리업체는 CRM 도입으로 이메일이나 전화 문의에 대한 답변 시간을 대폭 단축하여 신속한 제안으로 타 매물과의 차별화를 꾀하고 있다. 그 결과, 내방에서 계약으로 이어지는 전환율(수율)이 상승하여 공실기간 단축과 임대수익을 높이는 효과를 거두고 있다. 또한 CRM은 기존 입주자 대응에도 효과를 발휘하여 입주자의 문의 및 클레임 대응 이력을 남기고 분석하여 서비스 품질을 향상시켜 고객 만족도 향상에도 기여하고 있다. 만족도 향상은 재계약율 상승으로 이어져 장기적으로 수익 극대화에 기여한다.

내방 DX(디지털 내방) 도입: 공실 기간을 단축하고 계약률을 높이기 위해서는 '내방' 프로세스의 효율화 및 고도화도 필수적이다. 최근 많은 관리회사나 중개회사들이 VR 내방이나 온라인 내방과 같은 디지털 기술을 도입하고 있는데, VR 내방은 360도 카메라 등으로 촬영한 실내 영상을 온라인으로 열람할 수 있는 시스템으로, 멀리 떨어진 곳에 있는 입주 희망자도 집에서 집안에 있으면서 부동산의 내부를 실감나게 체험할 수 있다. 반면, 온라인 내방은 화상통화 등을 통해 담당자가 현장에서 중계하며 실시간으로 매물을 안내하는 방식이다. 이러한 내방DX를 통해 시간적, 지리적 제약이 크게 완화된다. 예를 들어, 평일 낮에 내방을 위해 현지에 갈 필요가 없어져 바쁜 직장인이나 지방에서 전근을 앞둔 사람들도 부담 없이 여러 매물을 비교해 볼 수 있게 된다. 결과적으로 내방 기회 증가와 계약률 상승을 기대할 수 있으며, SUUMO의 경우 VR 콘텐츠 도입으로 집객력이 비약적으로 향상되어 더 많은 내방 희망자를 확보할 수 있었던 것으로 알려져 있다. 내방객이 늘어나면 계약 건수도 늘어날 가능성이 높고, 공실 해소 속도도 빨라진다. 또한, 온라인 내방의 보급률도 매년 상승하고 있다. 리크루트 주거연구소의 조사에 따르면 수도권 임대차 계약자 중 '온라인 내방을 경험한 사람'의 비율은 2021년도 기준 27.5%로 전년도 대비 약 8%포인트 증가했다. 특히 온라인 내방만으로 계약을 결정한 사람도 20%를 넘어섰는데, 코로나 사태를 계기로 디지털 내방이 일반화되었음을 알 수 있다. 이러한 흐름에 발맞춰 관리업체들은 VR 투어 영상을 제작하거나 Zoom 등을 통한 원격 안내 시스템을 구축해 공실 기간 단축과 고객 만족도 향상을 동시에 실현하고 있다. 내방DX는 단순히 효율화뿐만 아니라 '언제 어디서든 내방할 수 있다'는 편리함이 입주 희망자의 매물 찾기 경험을 향상시켜 타 매물과의 차별화 요소로 작용하고 있다. 결과적으로 조기 계약, 입주율 향상, 광고비 절감 등 수익 극대화 효과를 기대할 수 있다.

이렇듯 CRM을 통한 고객관리 고도화와내집마련 DX의 활용은 관리-중개 일체형 운영의 장점을 더욱 강화하는 방안이다. 이를 적극적으로 도입하는 관리회사라면, 오너가 직접 처리하기 어려운 번거로운 모집 및 관리 업무를 디지털의 힘으로 최적화하여 부동산의 수익 잠재력을 최대한 끌어올릴 수 있을 것이다.

정리: 중개도 할 수 있는 관리회사가 장기적인 안정적 경영의 핵심

비즈니스 환경이 변화하고 경쟁이 치열해지는 수도권 임대시장에서 안정적인 만실 경영을 지속하기 위해서는 '관리'와 '중개'의 연계가 필수적이다. 관리와 고객 유치를 통합적으로 담당할 수 있는 관리회사에 운영을 맡기면 공실기간 단축, 임대료 유지, 입주자 만족도 향상을 통한 가동률 상승을 실현할 수 있어 오너의 장기적인 수익 안정과 직결된다. 실제 사례에서 볼 수 있듯이, 통합 운영으로 높은 입주율(가동률)을 유지하고 있는 부동산은 공실 손실과 기회비용을 크게 줄여 자산 가치를 높이고 있다. 또한 CRM, VR 내방 등 첨단 기술도 도입한 관리회사라면 더욱 효율적이고 질 높은 운용을 기대할 수 있다.

반면, 관리와 중개가 분리된 기존 운영 방식에서는 정보 전달의 지연과 대응의 미스매치가 발생하기 쉬워 기회 손실로 이어질 수 있는 위험이 있다. 공실이 길어지거나 잦은 임대료 재검토로 고민하는 오너일수록 발상의 전환을 통해 '중개는 가능하지만 정보 포섭은 하지 않는 관리회사'라는 선택을 고려해야 할 때일 수 있다.

마지막으로 강조하고 싶은 것은 중개까지 할 수 있는 관리회사를 파트너로 선택하는 것이 향후 부동산의 가동률과 수익의 안정성을 높일 수 있다는 점입니다. 부동산 운영의 원스톱 서비스를 제공할 수 있는 회사는 오너의 든든한 참모로서 시장 동향에 맞는 최적의 운용을 제안하고, 자산 가치의 유지와 향상을 도와줄 수 있을 것이다. 수도권 소유주 중 가동률 향상에 어려움을 겪고 있다면, 관리-중개 일체형의 검증된 관리회사에 위탁하는 것을 긍정적으로 검토해 보시기 바랍니다. 그것이 장기적인 안정적 경영을 위한 첫걸음이 될 것입니다.