综合管理与经纪业务如何提升东京房产入住率

提高房产出租率是东京都内出租房业主最关心的问题之一。即使在人口不断流入的东京地区，由于新供应的增加和需求的多样化，也始终存在着空置的风险。解决这一问题的方法之一就是利用同时提供管理和中介服务的管理公司。委托同时具备管理和经纪能力的公司管理物业，可望产生协同效应，如缩短空置期、稳定租金收入和提高租户满意度。本文将通过实例和数据说明这样做的具体好处。最后，本文还将阐明为什么 "选择一家同时具备中介能力的管理公司 "会带来长期稳定的出租率和收益。

整合管理与中介的协同效应

当管理公司和中介公司分开时，物业管理（租金控制、设备维护等）和租户招募（广告、看房信函等）分别由不同的人员和公司负责。相比之下，在综合管理和中介系统中，由一家公司作为业主的代理人，负责从租户招募到合同后管理的所有工作。这将产生以下协同效应，并直接提高入住率

空置期大大缩短： 由于合并后的管理和经纪公司可以在出现空置时立即开始自行招募租户，因此从开始招募到签订合同的时间可以大大缩短。例如，根据 2023 年的数据，东京 23 区的平均招聘时间约为 4.55 个月（约 135 天），而在我们的案例研究中，平均约一个月就能签订合同。这一差距相当于三个多月的租金收入差距，这对房主来说是一个巨大的优势。事实上，如果一个月租金为 5 万日元的房间空置 4-5 个月，房主就会损失约 30 万日元的租金收入，如果招聘广告费（AD）也增加，机会损失总额可达 40-50 万日元。如果委托综合管理公司进行管理，将空置期控制在一到两个月，就可以避免这些损失，并保持租金收入。
保持适当的租金和稳定的收入： 在综合管理和经纪业务中，租赁人员熟悉市场动向，了解物业的吸引力和具有竞争力的租金，因此他们可以制定适当的租金，并实施灵活的招聘策略。如果空置率持续存在，就必须考虑降低租金，但通过综合管理，可以迅速找到租户，从而更容易以合理的租金签订合同，同时避免轻易降低租金。因此，既能保持租金水平，又不会损失表面收益，从而实现长期稳定的利润。此外，通过中介部门和管理部门之间的信息共享，还可以采取积极主动的措施，例如在收到腾空通知后提前招募下一个租户。尽量缩短空置期可以提高年出租率，减少租金收入的波动，从而稳定现金流。
提高租户满意度： 由一家公司管理并充当中介，可以提供从入住前到入住后的一贯服务。从寻找租户时的物业指导到签约程序和入住后的跟踪服务，都由同一家公司负责，因此租户只需与一家公司联系，更有安全感。在签订合同后，对准租户的细致处理会顺利地移交给管理方，从而减少不匹配和 "和我说的不一样 "等问题。此外，管理公司也更容易对租户的投诉和要求做出快速反应，从而提高租户满意度。满意度高的租户往往会在物业中停留更长的时间，由于驱逐率较低（租期较长），业主也能获得稳定的租金收入。租户忠诚度的提高是综合管理和经纪业务的另一个好处。

如上所述，加强管理与经纪之间的合作，可创造一个缩短空置期、维持租金和留住租户的良性循环，从而直接提高房产的入住率。

东京大都会区管理与经纪一体化运营的成功范例

东京和其他大都市地区的租赁市场需求很大，平均出租率一般在 95% 左右，是全国最高的地区之一。然而，即使在这样的城市地区，管理方法的不同也会造成入住率的差异。据报道，集管理和经纪于一体的公司往往能比其他公司获得更高的入住率和出租率。

例如，根据一家房地产业协会的调查数据，整体出租（分租）的物业的出租率比常规管理合同外包的物业高出约 3%。在东京大都会区，外包管理合同的平均出租率为 94.4%，而分租物业的出租率则高达 97.3%，这表明物业实际上几乎全部出租。转租制是一种由管理公司出租物业并进行转租的模式，但它与综合管理和经纪业务有许多共同之处，即管理公司本身负责寻找客户，这对降低空置风险非常有效。

此外，拥有自己经纪部门的管理公司可以为业主提供更真实的信息和改进建议。例如，当出现空置时，INA&Associates 会及时向业主反馈周边竞争物业的空置情况、市场租金水平以及看房者的反馈意见，并采取相应措施，如审查空置情况、提出改造建议等。因此，在许多情况下，即使是老旧物业也能保持较高的出租率。在东京都内，通过这种精细化管理一体化运营实现高出租率的成功案例逐年增多。

上述事例表明，即使在东京首都圈，委托一家将管理和经纪业务融为一体的公司进行管理，也能直接带来极具竞争力的稳定经营。在与其他公司的比较中，也可以看到入住率的差异，因此该公司是业主们放心的合作伙伴。

利用客户关系管理（CRM）和引入 DX 进行预览，改善运营并实现利润最大化

近年来，CRM（客户关系管理系统）和预览 DX 等数字技术的引入作为进一步发挥综合管理和经纪优势的途径，备受关注。领先的管理公司正在利用技术提高运营效率和入住率，最大限度地增加收入。

客户关系管理（CRM）的应用： 房地产业引入客户关系管理系统，可以集中管理潜在租户（线索）和现有租户的信息，并提供相应的后续销售和服务。具体地说，客户关系管理系统中储存了提出询问的潜在租户的属性、期望条件和过去的答复记录，并与所有负责人员共享。这样就能 "更快地对询问做出初步回应"，并 "通过一致的回应建立信任"，从而提高成交率。事实上，越来越多的房地产公司都在使用客户关系管理来有效管理客户，以提高合同签订率，应对日益增多的互联网咨询。例如，一家管理公司引入客户关系管理后，大大缩短了对电子邮件和电话的回复时间，并通过迅速提出建议而与其他房地产公司区别开来。结果，从看房到签约的转化率（收益率）提高了，从而缩短了空置期，增加了租金收入。客户关系管理在处理现有租户方面也很有效，通过记录和分析对租户咨询和投诉的答复历史，它提高了服务质量，有助于提高客户满意度。满意度的提高也会提高续租率，进而有助于实现长期收入最大化。

引入数字看房 DX： 为了缩短空置期，提高成交率，还必须提高 "看房 "流程的效率和复杂程度。近年来，许多管理公司和经纪人都引入了VR 预览和在线预览等数字技术，让潜在租户即使远在异乡，也能在家中舒适地在线观看物业内部的 360 度图像。另一方面，在线预览是指负责人通过视频通话等方式，实时转播现场的物业实况。这些预览 DX大大减少了时间和地域限制。例如，不再需要在工作日去看房，忙碌的专业人士和计划从偏远地区搬迁的人可以轻松地查看和比较多个房产。在 SUUMO 案例研究中，VR 内容的引入极大地提高了吸引客户的能力，吸引了更多潜在观众。观看者数量的增加很可能会导致签订合同数量的增加，从而加快解决空缺的进程。在线预览的普及率也在逐年提高。根据 Recruit 住宅研究所的调查，2021 年度，东京都内体验过在线预览的租房签约者比例达到 27.5%，比上一年增加了约 8 个百分点。其中，仅凭在线预览就决定签约的比例也超过了 20%，这表明数字预览在 Corona 灾难后已迅速普及。顺应这一趋势的管理公司通过制作物业 VR 旅游视频和开发 Zoom 等远程指导系统，同时缩短了空置期，提高了客户满意度。DX 预览系统不仅能提高效率，随时随地预览物业的便利性还能改善潜在租户的物业搜索体验，这也是公司区别于其他物业的一个因素。因此，该系统可望通过提前签订合同、提高入住率和降低广告成本实现收入最大化。

如上所述，通过客户关系管理（CRM）提升客户管理水平，以及使用 DX 观看预览，都是进一步提高综合管理和经纪业务效益的措施。积极实施这些措施的管理公司将利用数字技术的力量，优化业主无法自行处理的复杂招聘和管理任务，并最大限度地提高物业的收入潜力。

小结：兼具中介职能的管理公司是长期稳定管理的关键。

在经营环境不断变化、竞争日趋激烈的大都市租赁市场，"管理 "与 "中介 "之间的合作对于实现稳定、满租管理至关重要。如果将物业委托给一家能综合管理和吸引客户的管理公司，就能通过提高租户满意度来缩短空置期、维持租金和提高入住率，从而直接为业主带来长期稳定的收益。从实际案例中可以看出，通过综合管理保持高出租率（入住率）的物业能大大减少空置损失和机会成本，提高资产价值。同时采用客户关系管理（CRM）和 VR 预览等先进技术的管理公司，可望实现更高效、更高质量的运营。

相反，管理和经纪业务分离的传统运营方式很容易造成信息传递延迟和响应不匹配，从而导致丧失机会的风险。受长期空置和反复租金审查之苦的业主最好改变观念，考虑选择同样可以充当中介但不封闭信息的管理公司。

最后，我们要强调的是，选择一家兼具中介职能的管理公司作为合作伙伴，将为未来带来稳定的物业出租率和收益。能够提供一站式物业管理服务的公司将成为业主可靠的顾问，根据市场趋势提出最佳运营建议，帮助资产保值增值。东京都内的业主如果在提高入住率方面面临挑战，应积极考虑外包给集管理和经纪服务于一体的成熟管理公司。这将是实现长期稳定管理的第一步。