부동산을 구입하거나 건축을 고려할 때 ' 지구계획 '이라는 단어를 들어보신 적이 있으신가요? 이는 양호한 도시 환경을 형성하기 위해 특정 지구에서 세부적인 규칙을 정하는 도시계획 제도 중 하나입니다. 지구계획은 여러분의 주거와 사업 활동에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문에 그 내용을 정확히 이해하는 것이 매우 중요합니다.
이번 기사에서는 지구계획의 기본적인 의미부터 그 장단점, 다른 도시계획 제도와의 관계, 그리고 직접 지구계획을조사하는 방법까지 부동산 거래에서 알아야 할 중요한 사항을 전문가의 관점에서 설명해 드립니다. 부동산 구매를 고려하고 있거나 자신의 토지에 건축을 계획하고 있는 분들은 꼭 끝까지 읽어보시고 올바른 의사결정에 도움이 되시길 바랍니다.
지구계획의 정의와 목적
지구계획은 도시계획법에 근거하여 시읍면이 특정 지구의 특성에 따라 세세한 마을 만들기 규칙을 정하는 제도입니다. 도시 전체에 대한 대략적인 조닝을 하는 '용도지역' 등의 도시계획과 달리 지구계획은 보다 좁은 범위에서 해당 지구의 양호한 환경을 유지-형성하는 것을 목적으로 합니다.
예를 들어, 한적한 주택가의 경관을 보호하기 위해, 혹은 상업지역의 활기를 창출하기 위해 건축물의 높이와 디자인, 부지 이용 방법 등에 대해 지역 실정에 맞게 구체적인 제한과 유도를 하게 된다. 이를 통해 무질서한 개발을 방지하고 주민이 쾌적하게 생활하거나 사업자가 활동하기 좋은 환경을 유지할 수 있습니다.
지구계획에서 정하는 내용
지구계획에서 정해지는 내용은 다양하지만, 주로 다음과 같은 항목을 들 수 있습니다. 이러한 내용은 지구의 특성이나 지향하는 도시의 모습에 따라 크게 달라집니다.
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규정되는 주요 내용
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구체적 예
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목적
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건축물의 용도 제한
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주택전용지구 내 점포-공장 건설 금지
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양호한 주거환경 유지
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건축물의 형태 제한
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외벽의 이격거리, 건축물 높이의 최고한계
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일조-통풍 확보, 경관 보존
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건축물의 디자인 제한
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지붕 및 외벽의 색상, 재료 지정
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지구 전체의 통일감 있는 경관 형성
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대지면적의 최저한도
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부지를 세분화하여 작은 건물을 짓는 것 제한
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여유로운 부지배치, 양호한 주거환경 유지
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담장 또는 울타리 구조 제한
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울타리 의무화, 블록담장 금지
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녹음이 풍부한 경관 형성, 방범성 향상
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녹지율의 최저한도
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부지 내 일정 비율 이상의 녹지 조성 의무
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열섬현상 완화, 경관 향상
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공작물 설치 제한
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간판의 크기와 설치장소 제한
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경관보전, 광고물 적정화
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이러한 제한은 개별 건축계획에 직접적인 영향을 미치기 때문에 부동산을 구입하기 전이나 건축 설계를 할 때 반드시 대상지의 지구계획 내용을 확인해야 한다.
지구계획의 장점과 단점
지구계획은 도시개발에 있어 많은 이점을 가져다 주지만, 한편으로는 단점도 존재합니다. 이를 이해하는 것은 부동산 관련 의사결정에 있어 매우 중요합니다.
장점
- 양호한 주거환경 유지 및 개선: 건축물의 용도, 형태, 높이 등이 제한됨으로써 일조와 통풍이 확보되고, 녹지 경관이 유지되는 등 쾌적한 주거환경이 유지된다.
- 자산가치 보전: 지구 전체의 환경이 보호됨으로써 지구의 매력이 유지되고, 결과적으로 부동산의 자산가치가 보전되기 쉽다.
- 지역 커뮤니티 형성: 지구의 목표가 공유됨으로써 주민들의 마을 만들기에 대한 의식이 높아져 지역 커뮤니티 활성화로 이어질 것으로 기대됩니다.
단점
- 건축의 자유도 제한: 건축물의 용도, 높이, 디자인 등에 세세한 제한이 부과되기 때문에 개인이 원하는 대로 건축을 할 수 없는 경우가 있다.
- 계획 변경의 어려움: 한번 정해진 지구계획은 주민 합의와 행정 절차가 필요하기 때문에 쉽게 변경할 수 없다.
- 부동산 가격에 미치는 영향: 제한이 심한 지구에서는 토지의 이용가치가 제한되기 때문에 주변 유사 부동산과 비교하여 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.
지구계획과 다른 도시계획제도와의 관계
지구계획은 도시계획법에 근거한 다양한 제도 중 하나이며, 다른 도시계획제도와 밀접한 관계가 있습니다. 특히 '용도지역', '건폐율', '용적률'과 같은 기본적인 규제와의 관계를 이해하는 것이 중요합니다.
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제도명
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개요
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지구계획과의 관계
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용도지역
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도시를 13개의 지역으로 나누어 건축할 수 있는 건물의 종류를 대략적으로 규정한다.
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지구계획은용도지역 규제를 전제로 하되, 더 세부적인 규칙을 추가하는 형태로 규정하는 경우가 많다. 지구계획의 규제가 용도지역 규제보다 엄격한 경우 지구계획이 우선한다.
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건폐율
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대지면적 대비 건축면적의 비율의 최고 한도.
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지구계획에 따라 건폐율이 용도지역에서 정한 수치보다 더 엄격하게(작게) 설정될 수 있습니다. 이를 통해 부지 내 여유 공간을 확보할 수 있습니다.
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용적률
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대지면적 대비 연면적의 비율의 최고 한도.
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지구계획에 따라 용적률이 용도지역에서 정한 수치보다 더 엄격하게(작게) 설정될 수 있습니다. 이를 통해 건축물의 높이를 억제하고 일조와 통풍을 확보합니다.
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이처럼 지구계획은 상위 도시계획인 용도지역 등의 규제를 보완하여 보다 지역 실정에 맞는 세밀한 마을 만들기를 실현하는 역할을 담당하고 있습니다. 부동산 구입을 검토할 때는 용도지역뿐만 아니라 지구계획의 유무와 그 내용을 반드시 확인하는 것이 필수적입니다.
지구계획 조사 방법
자신이 구입을 고려하고 있는 토지나 소유하고 있는 토지에 지구계획이 설정되어 있는지 여부와 그 내용을 확인할 수 있는 방법은 몇 가지가 있습니다.
- 지자체 도시계획 담당 부서: 가장 확실한 방법은 대상 토지가 있는 지자체의 도시계획과나 건축지도과 등 담당 부서에 직접 문의하는 것입니다. 창구에서 지도를 보여주면 지구계획의 유무와 자세한 내용을 알려줄 수 있습니다.
- 지자체 홈페이지: 많은 지자체에서 도시계획에 관한 정보를 홈페이지에 공개하고 있다. '○○시 지구계획' 등의 키워드로 검색하면 지구계획도나 계획서를 열람할 수 있는 경우가 있다.
- 부동산 회사: 부동산 거래 시, 택지건물거래업법에 따라 중요사항 설명서에 지구계획의 유무와 그 개요를 기재하도록 의무화되어 있다. 부동산 회사에 문의하면 해당 부동산의 지구계획에 대한 정보를 얻을 수 있다.
부동산을 구입할 때는 계약 전에 반드시 지구계획의 유무와 내용을 확인하고 자신의 건축 계획과 라이프스타일에 맞는지 여부를 신중하게 판단하는 것이 중요하다. 지구계획의의무와 제한을 이해하지 못한 채 구매를 진행하면 나중에 문제가 발생할 수 있습니다.
결론
지구계획은 특정 지구에서 양호한 도시 환경을 형성하기 위해 건축물의 용도, 형태, 높이 등에 대한 세부적인 규칙을 정하는 도시계획 제도입니다. 이를 통해 일조 및 통풍 확보, 경관 보전, 자산 가치 유지 등의 장점을 기대할 수 있는 반면, 건축의 자유도가 제한되는 단점도 존재합니다.
부동산 구입이나 건축을 검토할 때는 대상지의 지구계획 여부와 그 내용을 지자체 담당부서나 홈페이지, 또는 부동산 중개업소를 통해 반드시 확인해야 합니다. 지구계획의의무와 제한 사항을 사전에 파악하여 자신의 계획과 일치하는지 확인하는 것이 후회 없는 부동산 거래를 실현하는 열쇠입니다.
자주 묻는 질문
Q1: 지구계획은 어디서 확인할 수 있나요?
A1: 지구계획은 대상 토지가 있는 시군구 도시계획 담당부서(도시계획과, 건축지도과 등)에서 확인할 수 있습니다. 또한 많은 지자체 홈페이지에서도 정보가 공개되어 있습니다. 부동산 회사를 통해 부동산을 구입하는 경우, 중요사항 설명서에 그 유무와 개요가 설명되어 있습니다.
Q2: 지구계획이 있는 토지는 구입해야 하나요?
A2: 지구계획이 있는 토지를 구입하는 것이 무조건 좋은지 나쁜지를 판단할 수 있는 것은 아닙니다. 지구계획은 좋은 주거환경과 경관을 유지하기 위한 규칙이며, 그 혜택을 받을 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 건축물의 용도나 형태에 제한이 있기 때문에 자신의 건축 계획과 라이프스타일에 맞는지 신중하게 검토해야 합니다.
Q3: 지구단위계획은 변경이 가능한가요?
A3: 지구계획변경은 가능하지만 매우 어려운 과정입니다. 지구 주민의 합의 형성, 지자체 도시계획심의위원회 심의, 도시계획 결정 절차 등 많은 시간과 노력이 필요합니다. 개인의 의지만으로 쉽게 변경할 수 있는 것이 아닙니다.
Q4: 지구계획을 위반하면 어떻게 되나요?
A4: 지구계획을위반하여 건축을 한 경우, 지자체에서 건축물의 시정권고나 시정명령이 내려질 수 있습니다. 이를 따르지 않을 경우 건축기준법에 따른 벌칙이 적용되거나 최악의 경우 건축물의 사용이 제한되거나 철거명령이 내려질 수도 있습니다.
Q5: 지구단위계획과 건축협정의 차이점은 무엇인가요?
A5: 지구계획은 도시계획법에 근거한 공적 제도로, 일단 결정되면 지구 내 모든 토지소유자 및 건축주에게 법적 구속력이 발생한다. 반면 건축협정은 토지소유자 간의 합의에 따라 체결되는 사적 계약으로, 협정에 동의한 자에게만 효력이 발생한다. 지구계획이 더 광범위하고 강제력이 있는 규제라고 할 수 있다.
참고 정보
- 도시계획법: 지구계획에 관한 기본 법령입니다.
- 국토교통부: 도시계획에 관한 정보가 수록되어 있습니다.
부동산에 관한 상담은 INA&Associates주식회사로.
지구계획에 관한 궁금증이나 부동산 매매에 관한 상담이 있으시면 언제든지 INA&Associates주식회사에 문의해 주시기 바랍니다. 전문가가 여러분의 상황에 맞는 최적의 지원을 제공해 드리겠습니다.
Daisuke Inazawa
INA&Associates 주식회사 대표이사. 오사카, 도쿄, 가나가와를 기반으로 부동산 매매, 임대 중개, 관리 업무를 수행합니다. 부동산 업계에서의 풍부한 경험을 바탕으로 서비스를 제공합니다. “기업의 가장 중요한 자산은 인재이다”라는 철학 아래 인재 육성을 중시하며, 지속 가능한 기업 가치 창출에 지속적으로 도전해 나가고 있습니다.
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