不動産投資で物件選びが重要である理由

不動産投資の成否は「物件選び」でほぼ決まると言われます。実際、物件選びは不動産投資の成功の鍵を握るとも過言ではなく、極端に言えば不動産投資の8割は物件選びで決まるとも言われています。初心者にとって最も重要なのは正しい物件を選ぶことであり、物件選びさえ間違えなければ大きな失敗をする可能性は低いですが、逆に物件選びで失敗すると大きな損失につながるリスクが高まります。不動産は高額な資産であり一度購入すると簡単に変えられないため、慎重に選定することが重要です。

さらに、2024～2025年現在の首都圏不動産市場は長年の上昇トレンドから転機を迎えつつあります。首都圏の中古マンション年間平均価格は2024年に4,747万円となり、前年から1.1%下落しました。これは2013年以来実に11年ぶりの下落です。一方で東京都23区の中古マンション価格は前年から+9.4%と依然上昇しており、都心部と広域平均で明暗が分かれています。このようにエリアによって市況に差が出ており、都心部では高値傾向が続く一方、郊外では調整局面に入っています。物件選びではエリア特性や市場動向を踏まえる必要があり、市場環境が変化する今だからこそ慎重な物件選定が求められます。

初心者が陥りがちな失敗例

不動産投資の初心者が物件選びで陥りやすい失敗として、以下のような例が挙げられます。

• 十分な自己資金なしに始めてしまう: 銀行融資を活用すれば自己資金が少なくても始められますが、手元資金に余裕がない状態で始めるのは非常にリスクが高いです。想定外の空室や修繕費が発生して資金ショートすると、最悪の場合は物件を手放し借金だけが残る事態にもなりかねません。フルローンで自己資金ゼロでも始められると言われますが、予備費がないと少しの誤算で行き詰まり、「途中退場」を余儀なくされる恐れがあります。

• 営業トークを鵜呑みにして物件を購入してしまう: 不動産会社の担当者から「おすすめ」と言われると安心しがちですが、その物件が本当に投資に適した「買うべき物件」なのか、単に業者が「売りたい物件」なのかを見極める必要があります。営業トークを信じて言われるまま購入した結果、実際には入居付けに苦労して想定通りの収益が得られず、ローン返済に持ち出しが発生するといった失敗例もあります。提案は参考にしつつも、鵜呑みにせず自分でも市場や物件の収支を検証する姿勢が重要です。

• 新築ワンルームマンションを安易に購入してしまう: 初心者に新築ワンルーム投資を勧める広告も多いですが、新築ワンルームは購入直後からキャッシュフローが赤字前提となるケースが多いです。入居者がついていても毎月のローン返済を差し引くと赤字（持ち出し）になりやすく、「将来資産形成になる」「節税になる」といった謳い文句とは裏腹に、ローン完済までの20〜30年の間に物件価値が新築時と同じ水準を保てる可能性は低く、家賃下落や空室率上昇によって収益性が低下する恐れがあります。新築物件には販売時のプレミアム価格が上乗せされているため利回りが低く、購入直後に資産価値が1〜2割下落することも一般的です。十分な資金力や節税目的がある場合を除き、初心者がいきなり割高な新築を選ぶのはリスクが高いと言えます。

上記の他にも、「物件の良し悪しを自分で調べずに買ってしまう」「家族に相談せず内緒で始めてしまう」といった失敗も指摘されています。大切なのは、投資判断を自分自身できちんと行うことと、最悪の事態も見据えて無理のない計画を立てることです。

失敗しないための3つのステップ

では、初心者が不動産投資で失敗しない物件選びをするための具体的なステップを、順を追って解説します。重要なのは「①立地の分析」「②利回りと収支計算」「③管理と出口戦略」の3点です。それぞれ順番に見ていきましょう。

ステップ1：立地の分析 – エリア需要と物件タイプを見極める

不動産投資ではロケーション（立地）が最も重要な要素です。都市中心部に位置する物件は賃貸需要が高く空室リスクが低い傾向にあります。一方、郊外の物件は価格が手頃でも賃貸需要が弱く空室リスクが高まりやすいので慎重な検討が必要です。首都圏でも特に東京都心部や主要駅周辺は人口流入が続き賃貸ニーズが旺盛であるのに対し、郊外や利便性の低い地域では人口減少や空室率の上昇リスクがあります。駅から徒歩圏内（一般的に徒歩10分以内が目安）の物件は借り手に好まれ空室期間が短い傾向があるため、初心者はまず駅近で需要の高いエリアに狙いを定めると良いでしょう。例えば「大学の近く」「オフィス街へのアクセスが良い駅周辺」「再開発が進行中のエリア」などは安定した賃貸需要が見込めます。

立地を分析する際には、その地域の人口動向や賃貸ニーズも調査しましょう。地域の人口が増加傾向にあるか、周辺に大学や企業があり単身者やファミリーなどターゲット層の需要があるか、といった視点です。入居希望者のニーズと物件の特徴（間取りや設備、広さなど）が合致しているかを確認することも重要です。例えば単身者の多いエリアであればワンルームや1Kタイプが適していますし、ファミリー層が多いエリアなら2LDK以上の間取りが好まれるでしょう。また、想定家賃が周辺の同類物件の相場と乖離していないかもチェックが必要です。相場とかけ離れた高い家賃設定では入居付けが難しく、逆に安すぎる場合は収益機会を逃してしまいます。

初心者に向いた物件タイプとしては、中古の区分マンション（マンションの1室）が代表的です。区分マンション投資は少額から始められ管理も比較的楽なため、これから不動産投資を始める方の入口として人気があります。中でも中古のワンルームマンションは、新築に比べ物件価格が安く「新築プレミアム」と呼ばれる割高分がないため、利回りも確保しやすく初心者向きと言えます。築年数は経過していますが、その分価格に建物の減価が織り込まれており、むしろ好立地にある中古物件であれば建物が古くなっても土地や場所の価値が高いため、資産価値が大きく下がりにくいメリットもあります。実際、駅近など立地条件の良い中古マンションの中には、築20～30年を経ても高い資産価値を維持しているケースも見られます。首都圏の中古マンション市場では近年価格上昇が続いており、新築・中古ともに上昇傾向にある（大きく値崩れしにくい）との調査報告もあります。このような物件を選べば、時間が経っても賃貸需要と資産価値を維持しやすく、安定した長期運用が期待できます。

ステップ2：利回りと収支シミュレーション – 数字に基づく収益性の確認

物件の所在地を絞り込んだら、次は収益性の分析です。具体的には「利回り」と「収支シミュレーション」を用いて、その物件が投資に値するか数値面から評価します。

利回りとは、物件価格に対して年間どれくらいの家賃収入（利益）が得られるかを示す割合です。表示されている表面利回り（グロス利回り）は、年間家賃収入÷物件価格で計算される単純な指標ですが、管理費や修繕積立金、固定資産税など経費は考慮していません。そのため投資判断では、これら経費を差し引いた実質利回り（ネット利回り）を重視する必要があります。物件広告を見る際は、表面利回りだけでなく経費控除後の手取り利回りを自分で試算するようにしましょう。提案されたシミュレーションに経費（税金や管理費・修繕費等）が含まれていない場合は注意が必要で、必ず「税金」「修繕費」「管理費」を織り込んだ収支シミュレーションを作成してもらうことが大切です。

では首都圏の投資物件の利回りはどの程度が目安になるでしょうか。一般的に、都心部のワンルームマンションの表面利回り相場は4％前後と言われています。日本不動産研究所の調査（2022年10月）によれば、東京城南地区で3.9％、城東地区で4.1％、埼玉・千葉で4.8％程度がワンルーム投資の平均利回りというデータがあります。主要都市におけるワンルーム物件の利回り相場は概ね4～5％程度で、地方に行くほど5％以上と高くなる傾向が見られます。これは地方は物件価格が安い分利回りが高めに出る反面、空室リスクも高いことを意味します。したがって、都心部の物件は利回りこそ低めでも安定性に優れ、地方物件は利回りは高いがリスクも大きいという構図になります。初心者は闇雲に「高利回り」だけを追うのではなく、利回りとリスクのバランスを見極めることが肝心です。極端に高い利回りを謳う物件は、人が集まらない立地であるなど何らかの理由があるケースが多いため注意しましょう。

利回りを確認したら、実際の収支シミュレーションで現実的な収益性を検証します。毎月の家賃収入から、ローン返済額や管理費・修繕積立金、賃貸管理手数料、固定資産税、火災保険料などの経費を差し引いた手取りキャッシュフローを算出します。ここで大事なのは、空室期間の存在も織り込んでおくことです。常に満室稼働を前提とせず、年間で数週間～1ヶ月程度は空室が生じる可能性を見込み、家賃収入をやや保守的に見積もります。例えば年間家賃の95%程度を実質稼働収入とみなすなど、安全率を持たせて計算します。また金利上昇リスクも念頭に、変動金利ローンの場合は将来金利が上がった時の返済額増加も試算しておくと安心です。

シミュレーションの結果、ローン返済後の手残りがちゃんとプラスになるか（いわゆるキャッシュフローが黒字化するか）を確認しましょう。仮にシミュレーション上で毎月の持ち出しが必要なようであれば、その投資は長期間継続するほど損失が膨らむ恐れがあります。特に新築ワンルームのように購入直後から持ち出し（赤字）が前提となっているケースでは、将来の家賃下落や金利上昇でさらに収支が悪化するリスクがあります。初心者には購入当初から収支がトントンかプラスになる物件が望ましく、長期保有しても体力がもつように余裕ある収支計画を組むべきです。

ステップ3：管理・出口戦略の確認 – 資産価値を維持し将来に備える

最後に、物件の管理体制と将来的な出口戦略について確認します。不動産投資は購入して終わりではなく、その後長期にわたり運用・管理していくものです。適切な管理が行われていない物件は資産価値や収益性がどんどん低下してしまいます。また、いずれ売却して利益確定したり、資産組み換えを図る可能性もあるため、買う前から出口（売却）のしやすさや将来価値も考慮に入れておく必要があります。

まず物件の管理体制ですが、マンション区分投資の場合は物件全体の維持管理状況をチェックします。具体的には管理組合がしっかり機能しているか、大規模修繕は計画通り実施されているか、修繕積立金の残高は十分か、といった点です。日本では「マンションは管理を買え」という言葉があるほど管理の良し悪しが重要視されますが、定期的な修繕や適切なメンテナンスが行われているかどうかが資産価値維持の鍵となります。管理組合と管理会社が連携して建物を良好な状態に保っているマンションは、年月が経っても快適な居住環境を維持できるため結果として中古市場での評価も高い傾向があります。一方、管理がずさんで修繕積立金が不足しているようなマンションは将来的に大規模修繕の実施が困難になり、建物劣化により資産価値の下落を招きかねません。購入前に重要事項調査報告書などを取り寄せて、管理の状況を必ず確認しましょう。

物件を購入した後の賃貸経営の管理についても考えておきます。遠方の物件やサラリーマン投資家の場合は、賃貸管理を信頼できる管理会社に委託するのが一般的です。管理会社に委託すれば入居者募集や契約手続き、家賃集金、クレーム対応、退去時対応などを代行してくれるため、本業がある方でも手間をかけず運用できます。管理委託料は家賃の5％前後が相場ですが、費用以上に空室リスクを減らし長期安定運用するためには必要なコストと言えるでしょう。入居者募集力の高い地元の不動産会社や、実績のある管理会社を選ぶことが大切です。

次に出口戦略（売却計画）の確認です。投資した物件をいつまで保有するのか、将来的に売却して利益確定するのか、それとも長期保有で家賃収入を得続けるのか、といった方針を考えておきます。初心者の場合、当面は長期保有し家賃収入を得る戦略が多いでしょうが、いざというとき市場で売却できる物件かどうかを念頭に置いておくことが重要です。将来売却を視野に入れるなら、流動性の高いエリアかどうか（買い手が付きやすい場所か）、築年数がさらに経過したときに購入希望者が見込めるか、といった点を検討します。首都圏の主要エリアで駅近物件であれば中古でも需要が高く、適正価格で売却しやすい傾向にあります。事実、東京23区の中古マンション市場では築浅物件が新築時と遜色ない価格で取引される例も出てきており、都心部の需要の強さが伺えます。このように将来にわたる立地の魅力、建物の構造的な安心感、新耐震基準かどうかなどは資産価値の下支え要因になります。また、今後新線の開業や大規模再開発の計画があるエリアならば周辺の地価上昇も期待できます。

加えて、戸建てや一棟アパート投資の場合は出口戦略がさらに重要になります。建物が古くなれば解体して土地で売る、建て替える、という選択肢も出てきます。築古の木造アパートなどは最終的に土地値（とちね）での売却になるケースも多いので、購入時に土地値割合がどれくらいか把握しておくとよいでしょう。一般に土地の価値割合が高い物件ほど資産価値を維持しやすいとされます。一方で借地権物件のように土地所有権がないものや、再建築不可物件などは出口が極端に制限されるため初心者は避けたほうが無難です。

総じて、資産価値を維持・向上させるための条件としては「立地」「建物」「管理」の3つが重要になります。立地が良ければ需要が長期的に見込め、建物の基本性能がしっかりしていれば物理的寿命が長く、そして管理状況が良好であれば年月を経ても快適さと市場価値を保てます。この三拍子が揃った物件は時間が経つほど希少性が増し、場合によっては資産価値が向上することさえあります。初心者はこうした「将来も選ばれる物件」を目指し、目先の利回りだけでなく長期的な視点で物件を選びましょう。

実際に物件選びを進める上でのチェックリスト

最後に、初心者が物件選びを進める際に確認すべきポイントをチェックリスト形式でまとめます。物件購入前に下記項目を一通りチェックすることで、大きな見落としによる失敗を防ぐ助けになります。

• 立地条件のチェック：物件の所在地はどこか（最寄り駅・徒歩分数、周辺環境）。エリアの人口動態や賃貸需要は良好か。ターゲットとする入居者層（単身者、ファミリー等）が十分見込める地域か。【例】「駅徒歩〇分以内」「繁華街や大学が近い」「再開発計画あり」など立地の強みを確認。周辺の競合物件数や空室率も把握する。

• 物件の物理的な状態：築年数と構造（新耐震基準の1981年以降か、RC造かなど）を確認。建物や部屋の劣化具合（雨漏りやひび割れの有無、設備の故障リスク）。過去の修繕履歴やリフォーム履歴はあるか。将来的に大規模修繕の予定と費用見込みはどうか。

• 管理状況：マンションの場合、管理形態（全部委託か自主管理か）とその評価を確認。管理費・修繕積立金が適正かつ滞りなく積み立てられているか。管理規約に問題はないか（ペット可否や民泊禁止など運用に影響する事項）。管理組合の議事録からトラブルや修繕計画の進捗をチェック。

• 収支シミュレーション：購入価格に対する表面利回り（物件広告の数字）を確認した上で、管理費・修繕費・税金など経費込みの実質利回りを試算する。現在の賃料や周辺相場から今後の家賃下落リスクを検討。空室期間や賃料滞納リスクも見込んで、悲観シナリオでも資金繰りが破綻しないかをシミュレーションする。ローン利用時は金利変動時の返済額シミュレーションも行う。

• 融資条件・自己資金計画：利用できるローンの金利タイプ（固定・変動）や融資期間、融資割合（頭金）を確認。自己資金は物件価格以外に諸経費（仲介手数料や登記費用など）も要するため、トータルでいくら必要か算出する。購入後の予備資金（数ヶ月分のローン支払いに相当する額）は確保できているか。

• 出口戦略：保有期間の目安と出口方針を決めておく。将来売却するとしたら何年後か、その時物件の築年数はいくつになっているか。売却予定時の市場ニーズを予測し、大きく価値が下がりそうなら早めに売却も検討する。逆に長期保有する場合でも、最終的にどのタイミングで現金化するかプランを持っておく。売却時に利益が出るよう、購入時点の価格が適正（割高で掴んでいない）かどうかも重要です。

以上のチェックポイントを踏まえ、一つひとつクリアしていけば、初心者でも大きな失敗を避けて堅実な不動産投資を始めることができるでしょう。不動産投資は中長期で取り組む資産運用です。慎重な物件選びと綿密な事前準備によって、将来にわたり安定した収益を生み出す頼もしい資産を築いていきましょう。