시나가와 역세권 재개발: 도쿄의 미래를 재설계하다

시나가와 역세권 지구 재개발 완성 예상도. 빨간색 테두리로 둘러싸인 지역이 개발 구역으로, 왼쪽이 북가구역, 오른쪽이 남가구역(중앙부가 남-a구역, 오른쪽 끝이 남-b구역)으로 나뉜다.

개발 배경

시나가와역 주변은 하네다 공항의 관문이며, 리니어 중앙 신칸센의 시발역 설치도 예정되어 있는 등 국내외 도시를 연결하는 교통의 요충지로서 그 중요성이 높아지고 있다. 일본 정부와 도쿄도는 이 지역을 '향후 일본의 성장을 견인하는 국제교류 거점'으로 규정하고, 역과 도시를 일체화하여 경쟁력을 높이는 도시 만들기를 추진하고 있다. 이러한 배경에서 시나가와역 서쪽 지구의 대규모 재개발 프로젝트인 '(가칭) 시나가와 역세권 지구'가 계획되었다. 이 계획은 국가전략특구 도시 재생 프로젝트로 지정되어 도시 기반 강화와 국제 경쟁력 향상을 목표로 하고 있다.

프로젝트 개요와 계획

'시나가와 역세권 지구' 재개발은 JR 시나가와역 서쪽에 길게 펼쳐진 약 3.3헥타르(33,500㎡)의 부지를 대상으로 하고 있다. 계획지는 북가구와 남가구(남-a, 남-b의 2개 구획)로 나뉘어져 있으며, 각각 지상 28층(높이 약 150m)급의 고층 빌딩 2개 동과 지상 9층 규모의 중층 빌딩 1개 동을 건설할 계획이다. 전체 연면적은 약 37만4300㎡에 달하며, 도쿄 도심에서도 최대 규모의 재개발이다. 주요 용도는 오피스를 중심으로 상업 점포, 호텔 등 숙박시설, 역세권 시설, 국제 수준의 회의장-홀(집회장), 주차장 등 다기능 복합시설이 도입될 예정이다. 특히 남가구는 비즈니스 협업 지원시설과 비즈니스 교류시설(코워킹스페이스, 컨퍼런스 기능 등)이 포함돼 새로운 가치와 교류를 창출하는 거점으로 자리매김하고 있다. 한편, 북가구의 저층부에는 시나가와역과 직결되는 역시설과 상업시설에 더해 일본 각지의 매력과 지역의 역사문화를 알리는 정보 발신시설이 정비될 계획이며, 향후 개통 예정인 도쿄메트로 난보쿠선 '(가칭)시나가와역' 신역과도 연결될 전망이다.

거리 구분 계획 개요

• 북가구역 (JR 동일본 담당): 부지면적 약 1.47ha, 연면적 약 16만 5000㎡. 지상 28층, 지하 3층, 높이 약 150m의 초고층 빌딩을 신설. 용도는 오피스 중심이며, 저층부에는 역시설, 상업시설, 정보 발신시설 등을 배치할 예정이다.

• 미나미 지구(미나미-a) (게이힌 급행전철 담당): 부지면적 약 1.73ha, 연면적 약 20만1000㎡. 지상 28층, 지하 2층, 높이 약 150m의 초고층 빌딩으로 사무실 외에 호텔 등 숙박시설과 대규모 홀(집회장) 등도 계획. 게이큐선 신역을 건물 내부에 수용하여 역 기능과 일체화된 구조로 되어 있다.

• 미나미 지구(미나미-b )(게이힌 급행전철 담당): 부지면적 약 0.15ha, 연면적 약 8300㎡. 지상 9층, 지하 1층, 높이 약 47m 규모의 중규모 건물로 주로 사무실, 점포, 주차장 등으로 구성될 예정이다.

참여 기업 및 행정기관의 역할

본 사업은 동일본 여객철도 주식회사(JR 동일본)와 게이힌 급행전철 주식회사(게이큐)의 2개사가 사업 주체가 되어 각각 북쪽 지구와 남쪽 지구의 개발을 담당한다. 철도 사업자 간의 대형 재개발 협력은 이례적으로 JR과 게이큐가 연계하여 시나가와역 주변을 재편하는 점이 주목된다. 또한, 국토교통성은 2025년 2월에 본 프로젝트를 '우량 민간 도시 재생 사업 계획'으로 인정하여, 인정 사업자(JR 동일본・게이큐)는 민간도시개발추진기구의 금융 지원과 세제 우대조치를 받을 수 있게 되었다. 이 인정은 정부가 본 개발을 도시 재생에 기여하는 중요한 프로젝트로 간주했다는 것을 의미하며, 국가전략특구라는 틀 아래 내각부와 도쿄도도 계획 수립에 관여하고 있다. 도쿄도는 도시계획 결정과 환경 평가 등의 절차를 진행하고 있으며, 미나토구는 지역 자치단체로서 주변 정비와 문화재 대응에 협력하고 있다. 이와 함께 독립행정법인 도시 재생기구(UR 도시기구)가 역 주변의 토지 구획 정리 사업을 담당하고, 도로 및 광장 정비에는 국토교통성 및 도쿄도 건설국이 협력하는 등 민관 합동으로 기반 정비가 추진되고 있다.

개발 일정

공기는 구역마다 다르며 단계적인 개발이 예정되어 있다. 우선 북가구는 2025년도에 착공해 2030년까지 완공(2031년 3월경 준공)을 목표로 하고 있다. 남측 지구(남-a)도 2025년도에 착공하지만, 역 기능 이전과 단계별 공사를 수반하기 때문에 장기 계획으로 2036년까지 완공(2037년 3월경 준공)하는 일정이 제시되어 있다. 한편, 남측 지구(남-b)는 다른 지구가 완공된 후 2030년에 착공하여 2032년 완공을 예정하고 있다. 게이큐선 시나가와역의 선로 교체(연속 입체 교차로화) 공사와 병행하여 진행되기 때문에 미나미 지구에서는 우선 철도 시설 부분을 우선적으로 정비하고, 그 후에 상부의 초고층부를 건설하는 것으로 보인다. 이에 맞춰 일부 시설의 선공용과 역 기능의 단계적 전환도 검토될 것이다. 최종 전체 준공은 2030년대 중후반에 완료되고, 이후 순차적으로 개통될 전망이다.

지역 경제 및 부동산 시장에 미치는 영향

시나가와 역세권 재개발은 주변 지역 경제와 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 우선 공사 기간 동안에는 대규모 공사로 인한 고용 창출과 관련 수요가 예상되며, 완공 후에는 새로운 오피스-상업 공간에 국내외 기업 및 투자 유치로 지역 경제가 활성화될 것으로 예상된다. 시나가와는 이미 여러 노선이 모여 있는 교통의 편리함으로 기업 입지로 인기가 높은 지역이지만, 이번 프로젝트를 통해 공급되는 최신식 오피스 공간은 그 수요를 더욱 자극할 수 있을 것이다. 실제로 재개발에 대한 기대감으로 시나가와 지역의 부동산 가치는 상승세를 보이고 있으며, 최근 중고 고급 아파트의 거래 가격도 상승하고 있다는 지적이 있다. 한편, 시나가와, 도라노몬 등 도심에서는 대형 오피스의 신규 공급이 잇따르고 있어 경쟁도 치열해질 것으로 예상된다. 하지만 본 프로젝트는 리니어 신칸센의 시발역 상부 개발이라는 희소성과 공항 접근성이 뛰어난 입지적 특성을 무기로 국내외 기업 유치에서 우위를 점할 것이라는 전망이 우세하다. 전문가들은 "시나가와역 주변 재개발군으로 인해 도쿄의 비즈니스 거점으로서의 무게중심이 시나가와로 크게 이동할 가능성이 있다"며, 새로운 오피스 공급은 도쿄 전체의 국제 경쟁력 강화에도 기여할 것으로 기대하고 있다.

향후 전망

시나가와 역세권 지구 프로젝트는 주변의 여러 개발 계획과 함께 향후 10년 이상에 걸쳐 단계적으로 도시 경관을 새롭게 변화시켜 나갈 것이다. 동쪽의 시나가와역 동쪽 출구 지구와 서쪽의 시나가와구스 부지 재개발, 다카나와 게이트웨이 역 주변의 '타카나와 게이트웨이 시티' 계획 등 시나가와 지역에서는 광범위하게 재개발이 진행되고 있으며, 본 프로젝트도 이들과 연계된 도시 만들기를 지향하고 있습니다. 리니어 중앙 신칸센의 개통 효과에 더해 도쿄 메트로 난보쿠선 연장(신역 개통 예정)도 실현될 예정으로, 철도 네트워크가 한층 더 충실해질 것으로 보인다. 이러한 인프라 정비와 재개발 빌딩군의 완성으로 시나가와는 '역과 거리가 원활하게 연결되는 국제 교류 거점'으로 거듭날 것이다. 향후 비즈니스와 관광 양면에서 국내외에서 많은 사람들을 끌어들이는 도시 거점이 되어 마루노우치, 신주쿠 등 다른 도심 부도심에 버금가는 규모와 기능을 갖춘 새로운 '얼굴'로서 도쿄를 견인해 나갈 것으로 기대되고 있습니다. 행정-사업자는 다카나와 축대터(옛 철도시설 사적지) 등 문화재의 보존과 활용에도 신경을 쓰면서 지속가능한 도시 만들기와 지역 가치 향상을 함께 도모할 방침이다. 향후 발굴조사의 진전이나 사회 정세의 변화에 따라 계획이 조정될 가능성도 있지만, 시나가와 역세권 재개발은 도쿄의 도시 구조를 크게 바꾸는 프로젝트로서 착실하게 진행되고 있어 도시개발과 부동산에 관심이 많은 전문가층에서도 그 행보에 뜨거운 시선이 쏠리고 있다.