Reestruturação da Estação Shinagawa: Impactos e Perspectivas Futuras

Renderização da reforma concluída da área urbana da Estação Shinagawa. A área emoldurada em vermelho é a zona de desenvolvimento, dividida em Distrito Norte, à esquerda, e Distrito Sul, à direita (o centro é a seção Sul-A e a extremidade direita é a seção Sul-B).

Histórico do desenvolvimento

A área ao redor da Estação Shinagawa é a porta de entrada para o Aeroporto de Haneda e está se tornando cada vez mais importante como um nó de transporte que liga cidades nacionais e estrangeiras, com planos de instalar a primeira estação da Linha Central Linear do Shinkansen. O governo nacional e o governo metropolitano de Tóquio posicionaram essa área como um centro de intercâmbio internacional que impulsionará o crescimento do Japão no futuro e estão promovendo o desenvolvimento urbano para aumentar a competitividade, integrando a estação e a cidade. Nesse contexto, foi planejado um projeto de renovação em grande escala no lado oeste da estação de Shinagawa, provisoriamente chamado de Distrito da Estação de Shinagawa. O projeto foi designado como um projeto de regeneração urbana na Zona Especial Estratégica Nacional e tem como objetivo fortalecer a infraestrutura urbana e aumentar a competitividade internacional.

Visão geral e planos do projeto

O projeto de renovação do distrito da estação de Shinagawa abrange uma área de 3,3 hectares (33.500 m2) que se estende a oeste da estação JR Shinagawa. O local planejado é dividido nas Áreas Urbanas Norte e Sul (South-a e South-b), onde dois edifícios altos de 28 andares (aproximadamente 150 m de altura) e um edifício médio de nove andares estão planejados para serem construídos, respectivamente. A área útil total de todo o projeto é de aproximadamente 374.300 m2, o que o torna um dos maiores projetos de reforma no centro de Tóquio. Os principais usos serão escritórios, com lojas comerciais, hotéis e outras instalações de acomodação, instalações de estações, salas de conferência e salões de padrão internacional (salas de reunião), estacionamentos e outros complexos multifuncionais a serem introduzidos. Em particular, a Área Urbana Sul incluirá instalações de apoio à colaboração empresarial e instalações de intercâmbio de negócios (espaços de co-working, funções de conferência etc.) e está posicionada como uma base para a criação de novos valores e interações. Por outro lado, na área de prédios baixos do Distrito Norte, além das instalações da estação e das instalações comerciais diretamente conectadas à Estação Shinagawa, há planos para desenvolver instalações de transmissão de informações que transmitirão as atrações de várias regiões do Japão e a história e cultura locais, e também serão conectadas à nova Estação Shinagawa (nome provisório) na Linha Namboku do Metrô de Tóquio, cuja inauguração está programada para o futuro.

Esboço do plano por distrito

• Distrito Norte (a cargo da JR East): área do terreno de aproximadamente 1,47 ha, área total de aproximadamente 165.000 m2. Um novo edifício alto com 28 andares acima do solo e três andares abaixo, com aproximadamente 150 m de altura. O principal uso do edifício será o de escritórios, com instalações da estação, instalações comerciais e instalações de divulgação de informações nos andares inferiores.

• Área Urbana Sul (South-a) (responsável pela Keihin Electric Express Railway): área do terreno de aproximadamente 1,73 ha, área útil total de aproximadamente 201.000 m2. Um edifício de 28 andares com dois subsolos e uma altura de aproximadamente 150 m. Além de escritórios, também estão planejadas instalações de acomodação, como um hotel e um grande salão (sala de reuniões). A nova estação da Linha Keikyu será instalada dentro do edifício e a estrutura será integrada às funções da estação.

• South Block (South-b) (Keihin Electric Express Railway): área de aproximadamente 0,15 ha, área total de aproximadamente 8.300 m2. Será um edifício de tamanho médio, com 9 andares acima do solo e 1 abaixo, com aproximadamente 47 m de altura, e será composto principalmente de escritórios, lojas e estacionamento.

Funções das empresas participantes e dos órgãos governamentais

A East Japan Railway Company (JR East) e a Keihin Electric Express Railway Company (Keikyu) serão as duas principais patrocinadoras do projeto, responsáveis pelo desenvolvimento dos blocos norte e sul, respectivamente. Essa é uma colaboração rara de redesenvolvimento em larga escala entre duas operadoras ferroviárias, e é digno de nota que a JR e a Keikyu estejam trabalhando juntas para reorganizar a área da estação de Shinagawa. Em fevereiro de 2025, o Ministério de Terras, Infraestrutura e Transporte (MLIT) aprovou o projeto como um "excelente plano de projeto de redesenvolvimento urbano do setor privado", e as operadoras aprovadas (JR East e Keikyu) agora são elegíveis para apoio financeiro e incentivos fiscais da Organização de Desenvolvimento Urbano do Setor Privado. Esse credenciamento significa que o governo considera esse desenvolvimento um projeto importante que contribui para a regeneração urbana, e o Cabinet Office e o Governo Metropolitano de Tóquio também estão envolvidos no processo de planejamento sob a estrutura das Zonas Especiais Estratégicas Nacionais. O Governo Metropolitano de Tóquio está dando andamento às decisões de planejamento urbano, avaliações ambientais e outros procedimentos, enquanto o Minato Ward também está cooperando como autoridade local no desenvolvimento da área circundante e no tratamento de bens culturais. Além disso, a Urban Renaissance Agency (Agência de Renascimento Urbano) é responsável pelo projeto de reajuste do terreno ao redor da estação, enquanto o Ministério de Terras, Infraestrutura e Transporte e o Bureau of Construction do Governo Metropolitano de Tóquio estão trabalhando juntos no desenvolvimento de estradas e praças, e os setores público e privado estão trabalhando juntos para desenvolver a infraestrutura.

Cronograma de desenvolvimento

O período de construção difere para cada bloco, e o desenvolvimento é planejado em etapas. A construção do Bloco Norte começará em 2025 e será concluída em 2030 (conclusão por volta de março de 2031). A construção da Área Urbana Sul (South-a) também começará no AF2025, mas será um projeto de longo prazo, pois envolve a realocação das funções da estação e a construção em fases, com um cronograma de conclusão no AF2036 (conclusão por volta de março de 2037). Por outro lado, a construção do South Block (South-b) está programada para começar no AF de 2030, após a conclusão dos outros blocos, e para ser concluída no AF de 2032. A construção do Bloco Sul será realizada paralelamente à substituição dos trilhos da Estação Shinagawa da Linha Keikyu, portanto, acredita-se que a prioridade será dada primeiro à construção das instalações ferroviárias no Bloco Sul, seguida pela construção da seção de arranha-céus acima da estação. A inauguração da Linear Central Shinkansen em Shinagawa e a mudança para a Nova Linha Keikyu estão previstas para 2027, e a abertura prévia de algumas instalações e a mudança gradual das funções da estação serão consideradas de acordo com esses cronogramas. A conclusão final de toda a construção está prevista para meados ou final da década de 2030, após o que a cidade será aberta em sequência.

Impacto na economia local e no mercado imobiliário

Espera-se que a remodelação da área urbana da Estação Shinagawa tenha um impacto significativo na economia local e no mercado imobiliário dos arredores. Em primeiro lugar, durante o período de construção, espera-se que a construção em larga escala crie empregos e demanda relacionada e, uma vez concluída, espera-se que o novo espaço comercial e de escritórios atraia empresas e investimentos do Japão e do exterior, estimulando assim a economia local. Shinagawa já é uma área popular para locais corporativos devido ao seu acesso conveniente a várias linhas, e espera-se que o espaço de escritórios de última geração a ser fornecido pelo projeto estimule ainda mais a demanda. De fato, observou-se que os valores dos imóveis na área de Shinagawa estão em alta devido às expectativas de renovação, e os preços de transação de condomínios de luxo de segunda mão também aumentaram nos últimos anos. Ao mesmo tempo, espera-se que a concorrência se intensifique devido à oferta sucessiva de novos grandes edifícios de escritórios nos centros das cidades de Shinagawa e Toranomon. No entanto, acredita-se que o projeto tenha uma vantagem em atrair empresas nacionais e estrangeiras, aproveitando a raridade do empreendimento Qinqiao na primeira estação da Linha Linear Shinkansen e suas excelentes características de localização com excelente acesso ao aeroporto. Os especialistas acreditam que o conjunto de reformas em torno da estação de Shinagawa pode mudar significativamente o centro de gravidade de Tóquio como um centro de negócios para Shinagawa também, e espera-se que a nova oferta de escritórios contribua para fortalecer a competitividade internacional de Tóquio como um todo.

Perspectivas futuras

O projeto do distrito da estação de Shinagawa, em combinação com os vários planos de desenvolvimento na área circundante, renovará gradualmente a paisagem urbana nos próximos 10 anos. Espera-se que o projeto do distrito da estação de Shinagawa contribua para o desenvolvimento da cidade no início da década de 2030. Além dos efeitos da abertura da Linha Central Linear Shinkansen, espera-se que a extensão da Linha Namboku do Metrô de Tóquio até a Estação Shinagawa (nova estação programada para abrir) também seja realizada, melhorando ainda mais a rede ferroviária. Com essas melhorias na infraestrutura e a conclusão da reforma dos edifícios, Shinagawa renascerá como um "centro de intercâmbio internacional onde a estação e a cidade estão perfeitamente conectadas". No futuro, espera-se que Shinagawa se torne um centro urbano que atraia muitas pessoas do Japão e do exterior, tanto para negócios quanto para turismo, e que lidere Tóquio como uma nova "face" da cidade, com escala e funcionalidade comparáveis a outros subcentros urbanos, como Marunouchi e Shinjuku. A administração e os desenvolvedores pretendem combinar o desenvolvimento urbano sustentável com o aumento do valor regional, ao mesmo tempo em que dão a devida consideração à preservação e à utilização de ativos culturais, como o antigo Takanawa Chikkyo Embankment (um local histórico de antigas instalações ferroviárias). Embora possa haver ajustes no plano no futuro, à medida que as escavações progridam e as condições sociais mudem, o redesenvolvimento do distrito da estação de Shinagawa está progredindo de forma constante como um projeto que mudará significativamente a estrutura urbana de Tóquio e está sendo observado de perto por profissionais com grande interesse em desenvolvimento urbano e imóveis.