品川站城区再开发项目竣工效果图。红色框内区域为开发区，分为左侧的北区和右侧的南区（中间为南区 A 部分，右端为南区 B 部分）。
开发背景
品川站周边地区是羽田机场的门户，作为连接国内外城市的交通枢纽，其重要性与日俱增。国家政府和东京都政府将这一地区定位为推动日本未来发展的国际交流枢纽，并通过车站与城市的一体化来促进城市发展，以提高竞争力。在此背景下，品川站西侧的大规模再开发项目（暂定名为 "品川站区"）已经开始规划。该项目已被指定为国家战略特区的城市再生项目，旨在加强城市基础设施建设，提高国际竞争力。
项目概况和计划
品川站区再开发项目占地 3.3 公顷（33,500 平方米），位于 JR 品川站以西。规划地块分为南北城区（South-a 和 South-b），计划分别建造两栋 28 层（高约 150 米）的高层建筑和一栋 9 层的中层建筑。整个项目的总建筑面积约为 374,300 平方米，是东京市中心最大的重建项目之一。主要用途将是办公楼，同时还将引入商业店铺、酒店和其他住宿设施、车站设施、国际标准会议厅和会堂（大会堂）、停车场和其他多功能综合体。其中，南城区将包括商务合作支持设施和商务交流设施（联合办公空间、会议功能等），定位为创造新价值和互动的基地。另一方面，在北城区的低层区域，除了与品川站直接相连的车站设施和商业设施外，还计划开发信息传输设施，以传播日本各地的景点和当地的历史文化，同时还将与计划于未来开通的东京地铁南北线新品川站（暂定名）相连。
各地区计划概要
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北区（由 JR 东日本负责）：占地面积约 1.47 公顷，总建筑面积约 165,000 平方米。新建高层建筑，地上 28 层，地下 3 层，高约 150 米。大楼的主要用途为办公，低层为车站设施、商业设施和信息发布设施。
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南城区（South-a）（京滨电气高速铁路负责）：占地面积约 1.73 公顷，总建筑面积约 201,000 平方米。除办公楼外，还计划建造酒店和大礼堂（大会堂）等住宿设施。新京急线车站将设在该建筑内，建筑结构将与车站功能融为一体。
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南楼（South-b）（京滨电气高速铁路）：占地面积约 0.15 公顷，总建筑面积约 8 300 平方米。这是一座中型建筑，地上 9 层，地下 1 层，高约 47 米，主要包括办公室、商店和停车场。
参与公司和政府机构的作用
东日本旅客铁道株式会社（JR 东日本）和京滨电气高速铁道株式会社（京急）是本项目的两大主要项目赞助商，分别负责北区和南区的开发。这是两个铁路运营商之间罕见的大规模再开发合作，值得注意的是，JR 和京急正在合作重组品川站地区。2025 年 2 月，国土交通省（MLIT）批准该项目为 "优秀私营部门城市再开发项目计划"，使批准的开发商（JR 东日本和京急）能够获得私营部门城市开发促进组织的财政支持和税收优惠。这一认证意味着政府认为该开发项目是有助于城市复兴的重要项目，内阁府和东京都政府也在国家战略特区的框架下参与了规划过程。东京都政府正在进行城市规划决策、环境评估和其他程序，而港区也作为地方当局在周边地区的发展和文化资产的处理方面进行合作。此外，城市再生机构（Urban Renaissance Agency）负责车站周边的土地调整项目，而国土交通省和东京都建设局正在合作进行道路和广场开发，公共和私营部门正在合作开发基础设施。
开发时间表
每个街区的建设周期不同，开发计划分阶段进行。北城区将于 2025 年开工，2030 年竣工（2031 年 3 月左右竣工）。南城区（South-a）也将于 2025 财政年度开始建设，但由于涉及车站功能的搬迁和分阶段建设，因此将是一个长期项目，计划于 2036 财政年度竣工（2037 年 3 月左右竣工）。另一方面，南区（South-b）的建设计划于 2030 财政年度在其他区完工后开始，并于 2032 财政年度完工。南区的建设将与京滨急行线品川站的轨道更换工程同步进行，因此预计将首先优先建设南区的铁路设施，然后再建设车站上方的高层建筑部分。预计在 2027 年左右，中央新干线将在品川站开通，并与京滨急行新干线实现换乘，届时将根据这些时间安排，考虑部分设施的先期开通和车站功能的逐步转换。整个工程预计在 2030 年代中后期最终完工，之后将依次开放。
对当地经济和房地产市场的影响
品川站城区的再开发预计将对周边地区的地方经济和房地产市场产生重大影响。首先，在施工期间，大规模的施工预计将创造就业和相关需求，而一旦完工，新的办公和商业空间预计将吸引来自日本和国外的公司和投资，从而刺激当地经济。品川因其多条交通线路的便利性，已成为企业选址的热门地区，而该项目将提供的先进办公空间预计将进一步刺激这一需求。事实上，人们已经注意到，由于对重建的预期，品川地区的房地产价值正在上升，二手豪华公寓的交易价格近年来也在上涨。与此同时，由于品川和虎门市中心新建大型写字楼的陆续供应，预计竞争将加剧。然而，该项目利用秦桥开发项目位于新干线线性首站的稀缺性，以及其优越的区位特点和便捷的机场交通，被坚信在吸引国内外企业方面具有优势。专家们认为，品川站周边的再开发集群可将东京作为商业中心的重心大大转移到品川，预计新的写字楼供应将有助于增强整个东京的国际竞争力。
未来展望
品川站区项目与周边地区的多项开发计划相结合，将在未来 10 年内逐步更新品川的城市景观。预计在 2030 年代初，品川站区项目将为城市发展做出贡献。除了线性中央新干线开通的影响之外，东京地铁南北线延伸至品川站（计划开通的新站）也有望实现，从而进一步完善铁路网络。随着这些基础设施的改善和重建建筑的完工，品川将重新成为 "车站与城市无缝连接的国际交流枢纽"。未来，品川有望成为一个城市枢纽，吸引众多来自日本国内外的商务和旅游人士，并以与丸之内和新宿等其他城市副中心相媲美的规模和功能，引领东京成为城市的新 "面孔"。政府和开发商打算将城市的可持续发展与提高区域价值结合起来，同时适当考虑文化资产的保护和利用，如原高轮筑京堤坝（原铁路设施的历史遗址）。尽管随着挖掘工作的进展和社会条件的变化，该计划今后可能会有所调整，但品川站地区的再开发作为一个将显著改变东京城市结构的项目，正在稳步推进，并受到对城市开发和房地产有着浓厚兴趣的专业人士的密切关注。
