Responsabilités et coûts des alarmes incendie dans les logements locatifs

Pour les résidents de logements locatifs, le déclenchement soudain d'une alarme incendie au milieu de la nuit est l'un des événements les plus surprenants et les plus déroutants. En particulier dans le cas d'une alarme déclenchée par une batterie déchargée, des questions peuvent se poser : "Qui doit s'en occuper ?" et "Le propriétaire ou le locataire doit-il en supporter le coût ?

L'installation d'alarmes incendie résidentielles est devenue obligatoire dans toutes les maisons du pays en 2006, à la suite d'une révision de la loi sur les services d'incendie. Cette modification a rendu obligatoire l'installation d'alarmes incendie dans les logements locatifs également, ce qui en fait un élément de sécurité important pour les propriétaires comme pour les locataires. Toutefois, l'obligation d'installer des alarmes et la répartition des responsabilités en matière d'entretien et de gestion ne sont pas toujours bien comprises.

Cet article fournit une explication complète de la question des piles vides dans les alarmes incendie des logements locatifs, depuis la base juridique jusqu'à la manière de traiter la question dans la pratique, en se basant sur les nombreuses années d'expérience d'INA&Associates dans la gestion des logements locatifs. La conférence clarifiera les responsabilités du propriétaire, de la société de gestion et des locataires dans leurs perspectives respectives, et fournira des connaissances pratiques pour prévenir les problèmes avant qu'ils ne surviennent.

Obligation d'installer des alarmes incendie et base juridique

Contexte de l'obligation d'installation selon la loi sur les services d'incendie

L'obligation d'installer des alarmes incendie dans les habitations est clairement stipulée à l'article 9-2 de la loi sur les services d'incendie et à l'article 5-6 du décret d'application de la loi sur les services d'incendie, etc. Cette révision juridique a été motivée par le grave problème social que constitue l'augmentation du nombre de décès causés par des incendies domestiques. En particulier, le nombre de décès dus à des incendies survenant pendant le sommeil était élevé, et l'importance d'une détection et d'une évacuation précoces a été fortement reconnue.

En 2004 (Heisei 16), la loi sur les services d'incendie a été modifiée pour rendre obligatoire l'installation d'extincteurs par étapes. Dans un premier temps, l'installation est devenue obligatoire pour les nouvelles habitations à partir du 1er juin 2006, puis à partir du 1er avril 2011 pour toutes les habitations du pays, y compris les habitations existantes. Ce changement de législation signifie que tous les logements, qu'ils soient individuels, collectifs ou locatifs, doivent désormais être équipés d'un système d'alarme incendie.

Entités obligées d'installer des alarmes dans les logements loués

L'obligation d'installer des alarmes incendie dans les logements locatifs est un point de confusion pour beaucoup. Si l'on prend l'exemple de l'ordonnance sur la prévention des incendies de l'agglomération de Tokyo, celle-ci stipule que les "personnes concernées par le logement" doivent installer et entretenir des alarmes incendie résidentielles.

L'expression "personnes concernées" est importante et se réfère spécifiquement aux trois parties suivantes

Le propriétaire du logement (propriétaire), en tant que propriétaire du bien, est responsable de la sécurité du bâtiment. Dans le cas d'un logement locatif, le propriétaire a l'obligation de fournir un environnement de vie sûr aux locataires et est responsable de l'installation des alarmes incendie dans le cadre de cette obligation.

Le gestionnaire (société de gestion/agence immobilière) est responsable de l'entretien et de la gestion quotidiens du bien immobilier en tant que gestionnaire du bien pour le compte du propriétaire. La société de gestion est souvent responsable de questions pratiques telles que la vérification du fonctionnement des alarmes incendie et la gestion du moment où elles doivent être remplacées.

Les occupants (locataires), en tant qu'occupants réels du logement, sont responsables de l'utilisation correcte et de l'entretien de base du système d'alarme incendie. Cela comprend les inspections de routine et l'intervention initiale en cas de batterie déchargée.

En tant que tel, il est caractéristique que les trois parties soient légalement obligées de les installer et de les entretenir. L'objectif est d'assurer une sécurité plus fiable contre le risque d'incendie, qui met gravement en danger la vie des personnes, en veillant à ce que toutes les parties concernées partagent la responsabilité.

Emplacement de l'installation et normes techniques

L'emplacement des alarmes incendie résidentielles est également clairement défini dans la loi sur la gestion des incendies et des catastrophes. L'emplacement de base de l'installation se situe en haut des escaliers de la chambre à coucher et de l'étage où se trouve la chambre à coucher (à l'exception des escaliers du rez-de-chaussée). Cette disposition est basée sur des données statistiques montrant que de nombreuses personnes sont tuées par le feu pendant leur sommeil.

D'autres emplacements peuvent également être requis, en fonction du nombre d'étages et de la structure de la maison. En outre, il est important de vérifier les réglementations locales relatives à l'emplacement de la propriété, car les réglementations municipales en matière de prévention des incendies peuvent exiger l'installation dans la cuisine ou dans d'autres pièces de vie dans certaines régions.

En ce qui concerne les normes techniques, les alarmes incendie résidentielles doivent être des produits approuvés par l'État et, depuis le 1er avril 2014, il est obligatoire d'"indiquer que le produit a été approuvé". Auparavant, les produits portant la "marque NS" pouvaient également être vendus jusqu'au 31 mars 2019, mais la transition vers les produits certifiés est désormais achevée.

Principe de partage des coûts en cas d'épuisement des piles

Situation actuelle du partage des responsabilités dans la pratique

Bien que les trois parties soient légalement tenues d'installer et d'entretenir les batteries, dans la pratique, c'est généralement la société de gestion ou le propriétaire qui prend en charge les frais d'installation. Cela s'explique par des circonstances propres aux logements locatifs.

Les contrats de location sont généralement renouvelés tous les deux ans, alors que le remplacement des alarmes incendie résidentielles est généralement prévu tous les dix ans. Il n'est pas pratique d'exploiter un système dont le locataire supporte les frais d'installation et qu'il emporte avec lui lorsqu'il déménage. En outre, les alarmes incendie sont des équipements fixés au bâtiment et il est raisonnable de les considérer comme des équipements de bâtiment au même titre que les climatiseurs et les appareils d'éclairage.

En outre, les propriétaires ont un devoir de vigilance à l'égard de la sécurité de leurs locataires. Ce devoir est une obligation importante liée au contrat de location, et l'installation et l'entretien des alarmes incendie font partie de ce devoir. Un bon entretien est également important d'un point de vue préventif, car le propriétaire peut être tenu responsable des dommages si un incendie se déclare et que les dégâts se propagent en raison d'un système d'alarme incendie inadéquat.

Distinction entre le remplacement de la batterie et le remplacement de l'unité principale

La maintenance des alarmes incendie peut être divisée en deux grandes catégories : le remplacement de la batterie et le remplacement de l'unité principale. La répartition des responsabilités pour chacune d'entre elles est résumée ici d'un point de vue pratique.

Le remplacement des piles est généralement pris en charge par les occupants. Les piles déchargées surviennent à différents moments en fonction des conditions d'utilisation et sont généralement remarquées pour la première fois par les occupants grâce au son de l'alarme. Comme les piles sont relativement peu coûteuses (environ 1 000 yens) et qu'elles peuvent être facilement remplacées, de nombreux accords sont conclus pour que le résident prenne en charge le coût.

Toutefois, les ménages âgés et les locataires souffrant de handicaps physiques peuvent éprouver des difficultés à remplacer les piles des alarmes incendie installées au plafond. Dans ce cas, la société de gestion ou le propriétaire s'en charge souvent.

Le propriétaire ou la société de gestion est généralement responsable du remplacement de l'unité. Le prix de l'unité principale est plus élevé que celui des piles, allant de quelques milliers à 10 000 yens, et il est raisonnable de le considérer comme un équipement de bâtiment car il est censé être utilisé pendant une longue période, jusqu'à 10 ans.

Importance d'une déclaration claire dans les contrats

Il est important que la répartition des responsabilités en matière d'entretien et de gestion des alarmes incendie soit clairement définie dans le contrat de location et dans l'énoncé des questions importantes. Des déclarations ambiguës ou des accords oraux peuvent poser des problèmes à une date ultérieure.

Les points suivants doivent figurer dans le contrat

Qui est responsable de l'installation de l'alarme incendie, qui est responsable du remplacement des piles et en supporte le coût, qui est responsable du remplacement de l'unité et en supporte le coût, comment les inspections et les contrôles opérationnels sont effectués, qui contacter et quelles procédures suivre en cas de défaillance.

Il est particulièrement important de fournir aux locataires des connaissances adéquates sur la réaction initiale à une alarme de batterie déchargée. De nombreux locataires paniquent lorsque l'alarme se déclenche tard dans la nuit, car ils sont incapables de faire la distinction entre un incendie et une batterie déchargée.

Différences et précautions selon les régions

La réglementation relative à l'installation et à l'entretien des alarmes incendie repose essentiellement sur la loi sur les services d'incendie, mais des détails peuvent être stipulés dans les règlements municipaux sur la prévention des incendies. Il est donc important de vérifier les règlements de la région où se trouve le bien immobilier et de s'assurer qu'il n'y a pas d'exigences spécifiques à cette région.

Par exemple, certaines municipalités peuvent exiger l'installation dans la cuisine ou avoir des règlements plus détaillés sur l'emplacement de l'installation. Il est également important de noter que les sanctions peuvent varier d'une municipalité à l'autre.

En outre, les sociétés de gestion et les propriétaires sont tenus d'expliquer aux locataires l'importance des alarmes incendie et leur utilisation correcte. Il s'agit à la fois d'une obligation légale et d'une initiative importante pour assurer la sécurité des locataires.

Procédures d'intervention pratiques et moyens d'éviter les problèmes

Réaction appropriée à un signal d'alarme de batterie déchargée

Lorsqu'une alarme incendie retentit, il est important de commencer par évaluer calmement la situation. De nombreuses alarmes incendie résidentielles sont équipées d'un son d'alarme spécifique ou d'une annonce juste avant que la batterie ne s'épuise.

La distinction entre un incendie et une batterie déchargée peut être déterminée par le type de son d'alarme. Si un incendie est détecté, une alarme forte et continue retentira, alors qu'une pile déchargée est généralement indiquée par un son intermittent ou une annonce vocale telle que "pile déchargée". De plus, s'il n'y a pas de fumée ou d'odeur de brûlé, il est probable que la batterie soit déchargée.

Si vous déterminez que la batterie est déchargée, la procédure à suivre est la suivante.

Tout d'abord, arrêtez le son de l'alarme. L'appareil est équipé d'un bouton d'arrêt ou d'une cordelette que l'on peut actionner pour arrêter le son. Selon le modèle, il peut être nécessaire d'appuyer sur le bouton et de le maintenir enfoncé. Même si l'alarme est temporairement arrêtée, elle est conçue pour se déclencher à nouveau au bout d'un certain temps, de sorte qu'il faut remplacer les piles pour trouver une solution définitive.

Contactez ensuite la société de gestion ou le propriétaire. Même s'il est tard dans la nuit ou tôt le matin, il est important de contacter la personne à contacter en cas d'urgence. De nombreuses sociétés de gestion disposent d'un numéro d'appel d'urgence accessible 24 heures sur 24.

Procédures spécifiques pour le remplacement des piles

Ce qui suit est un guide axé sur la sécurité concernant la procédure à suivre par les locataires pour changer les piles.

Préparez à l'avance un escabeau ou un marchepied afin de garantir un environnement de travail sûr. Le travail devant être effectué en hauteur, veillez à ce que le sol soit suffisamment stable. Il est également important d'acheter à l'avance des piles au lithium de remplacement.

La procédure de dépose consiste d'abord à retirer l'unité d'alarme incendie du plafond ou du mur. Sur la plupart des modèles, l'unité principale peut être retirée en la tournant dans le sens inverse des aiguilles d'une montre tout en appuyant dessus, mais cela varie d'un modèle à l'autre ; il convient donc de vérifier les indications figurant sur l'unité et dans le manuel d'instructions.

Lors du remplacement de la pile, retirez la pile au lithium usagée du connecteur de pile situé à l'intérieur de l'appareil et branchez la nouvelle pile. Veillez à ce que le connecteur soit orienté dans le bon sens.

Pour vérifier le fonctionnement, appuyez sur le bouton de test après avoir installé l'appareil dans sa position d'origine pour confirmer qu'il fonctionne normalement. Si l'alarme retentit normalement, le remplacement est terminé.

Système de réponse de la part de la société de gestion ou du propriétaire

Il est important que les sociétés de gestion et les propriétaires disposent d'un système d'intervention approprié en ce qui concerne les alarmes incendie.

Dans le cadre de la mise en œuvre des inspections périodiques, des inspections régulières devraient être effectuées deux fois par an pour vérifier l'état de fonctionnement. L'Agence de gestion des incendies et des catastrophes recommande des inspections pendant les campagnes de prévention des incendies du printemps et de l'automne. À cette occasion, il convient également de vérifier le niveau de batterie restant et l'état de l'installation de l'appareil.

Pour gérer la période de remplacement, la date d'installation de l'alarme incendie est enregistrée et un plan de remplacement de l'unité est établi pour une période de 10 ans. Un remplacement planifié permet d'éviter les pannes soudaines.

Expliquer aux locataires, au moment de l'emménagement, comment utiliser l'alarme incendie, ce qu'il faut faire si les piles sont déchargées et qui contacter en cas d'urgence. Des documents explicatifs écrits sont fournis pour consultation ultérieure.

Le système d'intervention d'urgence prévoit un numéro de téléphone à contacter 24 heures sur 24 et un système d'intervention rapide. Il est particulièrement important d'établir à l'avance des procédures pour les interventions tard dans la nuit et pendant les vacances.

Cas problématiques et mesures préventives

Voici des exemples de problèmes susceptibles de se produire dans la gestion réelle d'un logement locatif et des mesures préventives.

Les problèmes de son d'alarme en fin de soirée sont parmi les cas les plus fréquents. Il s'agit d'une alarme dont la batterie est déchargée et qui se déclenche au milieu de la nuit, provoquant la panique des locataires. Comme mesures préventives, il est efficace de vérifier régulièrement le niveau de la batterie et d'expliquer la situation aux locataires à l'avance.

Dans certains cas, une répartition peu claire des responsabilités peut entraîner des problèmes liés au remplacement de la batterie et aux coûts de réparation. Il est possible d'éviter ce problème en le précisant dans le contrat et en l'expliquant en détail au moment de l'emménagement.

L'une des difficultés rencontrées avec les ménages âgés est que les locataires âgés peuvent ne pas être en mesure de changer les piles. La société de gestion peut s'en charger par le biais de services d'agence et d'inspections régulières sur place.

En cas de confusion entre une panne d'équipement et une batterie déchargée, il arrive qu'une panne de l'unité soit identifiée à tort comme une batterie déchargée et qu'une réponse inappropriée soit apportée. Il est important que la société de gestion établisse un diagnostic approprié et intervienne rapidement.

Relation avec l'assurance

L'installation et l'entretien des alarmes incendie sont également importants pour l'assurance incendie. Si les alarmes incendie ne sont pas correctement installées et entretenues, cela peut avoir une incidence sur le paiement de l'assurance incendie.

Certains assureurs peuvent considérer l'installation d'alarmes incendie comme un facteur dans le calcul des primes. En outre, si l'alarme incendie ne fonctionne pas correctement au moment d'un incendie, cela peut avoir une incidence sur le paiement de l'assurance.

Il est donc important que les propriétaires vérifient leur police d'assurance incendie et confirment à l'avance avec la compagnie d'assurance les exigences en matière d'installation et d'entretien de l'alarme incendie.

Conclusion.

Organisation des points clés

La question des piles vides dans les alarmes incendie des logements locatifs a été expliquée en détail, depuis la base juridique jusqu'aux réponses pratiques. Nous résumons ici les points clés.

En ce qui concerne les obligations légales, la loi sur les services d'incendie exige l'installation d'alarmes incendie résidentielles et, dans les logements locatifs, les trois parties - le propriétaire (owner), le gestionnaire (management company) et l'occupant (tenant) - sont tenues de les installer et de les entretenir.

En termes de répartition pratique des responsabilités, le propriétaire/la société de gestion est généralement responsable de l'installation initiale et du remplacement de l'unité (tous les 10 ans), tandis que le locataire est responsable du remplacement des piles. Il est toutefois important de le préciser dans le contrat.

Comme procédure d'intervention appropriée, si une alarme de batterie déchargée se déclenche, il faut d'abord vérifier qu'il ne s'agit pas d'un incendie, arrêter le son de l'alarme et ensuite contacter la société de gestion ou le propriétaire.

En ce qui concerne les mesures de prévention des problèmes, il est important de procéder à des inspections régulières, d'indiquer clairement la répartition des responsabilités dans le contrat, de fournir aux locataires des explications appropriées et de mettre en place un système d'intervention en cas d'urgence.

Recommandations pour les propriétaires et les sociétés de gestion

Les propriétaires de logements locatifs et les sociétés de gestion chargées des opérations de gestion doivent comprendre qu'une bonne gestion des alarmes incendie est directement liée à la garantie de la sécurité des locataires et à la prévention des risques juridiques.

L 'importance de la gestion préventive réside dans le fait que des inspections régulières et un remplacement planifié peuvent éviter des problèmes soudains. Il s'agit d'une initiative importante qui améliore également la satisfaction des locataires.

Une répartition claire des responsabilités peut éviter des problèmes ultérieurs en le stipulant dans le contrat et en l'expliquant en détail au moment de l'emménagement.

Un système d'intervention d'urgence donne aux locataires un sentiment de sécurité et ajoute de la valeur au bien.

Recommandations aux locataires

Il est demandé aux locataires de comprendre que les alarmes incendie sont des équipements importants pour sauver des vies et de coopérer à leur utilisation correcte et à leur entretien de base.

Par mesure de précaution, veuillez vérifier le fonctionnement du système deux fois par an et contacter la société de gestion dès que possible si vous remarquez quoi que ce soit d'inhabituel.

En cas de batterie déchargée, ne paniquez pas, suivez la procédure appropriée et demandez l'aide de la société de gestion si nécessaire.

Vérifiez à l'avance les détails du contrat pour vous assurer de la répartition des responsabilités et confirmez toute question au moment de la signature du contrat.

Perspectives d'avenir

La technologie des alarmes incendie résidentielles progresse de jour en jour, avec l'introduction de nouvelles technologies, telles que des batteries à plus longue durée de vie et des systèmes de surveillance reliés à des smartphones. Ces innovations devraient permettre de réduire considérablement le nombre de problèmes causés par des batteries déchargées à l'avenir.

Le développement de la technologie IdO a également conduit à la commercialisation de systèmes qui surveillent l'état des alarmes incendie en temps réel et détectent à l'avance les batteries déchargées et les pannes. L'introduction de ces systèmes permettra une maintenance et une gestion plus efficaces et plus fiables.

Chez INA & Associates Ltd, nous nous tenons au courant des dernières tendances technologiques et nous nous efforçons de fournir un meilleur service à nos clients. Si vous avez des questions ou des problèmes liés aux alarmes incendie, n'hésitez pas à nous contacter.

Prochaine étape.

Après avoir lu cet article, nous recommandons les actions suivantes

Les propriétaires et les sociétés de gestion devraient inspecter l'installation et le système de maintenance des alarmes incendie dans les immeubles qu'ils gèrent actuellement, et apporter des améliorations si nécessaire. Nous vous recommandons également de revoir le contrat et de clarifier la répartition des responsabilités.

Les locataires doivent vérifier le fonctionnement du système d'alarme incendie dans leur logement et revérifier le contenu du contrat. En cas de doute, il est conseillé de contacter la société de gestion.

Si vous envisagez de louer un bien immobilier, nous vous recommandons d'ajouter l'installation et la gestion des alarmes incendie à votre liste de contrôle lors de la sélection d'un bien immobilier.

Les alarmes incendie sont des équipements importants qui protègent votre vie et vos biens. Nous espérons qu'une installation et un entretien corrects vous permettront de vivre dans un environnement sûr et sécurisé.

Questions fréquemment posées

Q1 : Si les piles d'une alarme incendie tombent en panne dans un logement loué, qui prend en charge les frais ?

R1 : Le coût du remplacement des piles est déterminé par le contenu du contrat de location. En général, le locataire est responsable des frais, mais si cela n'est pas spécifié dans le contrat, vérifiez auprès de la société de gestion ou du propriétaire. Les piles sont relativement peu coûteuses, environ 1 000 JPY, mais si le remplacement est difficile, par exemple pour les ménages âgés, la société de gestion peut prendre en charge le travail. L'important est de clarifier la répartition des responsabilités lors de la signature du contrat.

Q2 : Qui paie le remplacement de l'unité d'alarme incendie (tous les 10 ans) ?

R2 : Le propriétaire ou la société de gestion est généralement responsable du remplacement de l'unité. Les alarmes incendie résidentielles sont fixées au bâtiment et sont considérées comme des équipements du bâtiment parce qu'elles sont conçues pour être utilisées pendant une longue période (10 ans). En outre, les propriétaires ont le devoir de veiller à la sécurité de leurs locataires et sont responsables du remplacement de l'appareil dans le cadre de ce devoir. Le prix de l'unité principale varie de quelques milliers à 10 000 yens.

Q3 : L'alarme incendie a retenti tard dans la nuit. Comment puis-je faire la différence entre un incendie et une batterie déchargée ?

R3 : La distinction entre un incendie et une batterie déchargée peut être déterminée par le type de son d'alarme. Si un incendie est détecté, une alarme forte et continue retentira, alors qu'une batterie déchargée est généralement indiquée par un son intermittent ou une annonce vocale telle que "Batterie déchargée". En outre, s'il n'y a pas de fumée ou d'odeur de brûlé, il est très probable que la batterie soit déchargée. Toutefois, en cas de doute, envisagez d'abord d'évacuer les lieux, puis contactez la société de gestion, la sécurité étant la première priorité.

Q4 : Quels sont les risques si les alarmes incendie ne sont pas installées ?

R4 : L'absence d'alarme incendie présente plusieurs risques graves. Sur le plan juridique, il s'agit d'une infraction à la loi sur les services d'incendie et vous pouvez être soumis à des sanctions. Elle peut également retarder la détection précoce d'un incendie, ce qui peut entraîner de graves dommages mettant en danger la vie des personnes. Les propriétaires peuvent être tenus responsables de dommages et intérêts et d'homicide involontaire par négligence professionnelle pour manquement à leur obligation de diligence en matière de sécurité en cas de décès ou de blessure à la suite d'un incendie. En outre, cela peut avoir une incidence sur le paiement de l'assurance incendie.

Q5 : À quelle fréquence les alarmes incendie des logements locatifs doivent-elles être vérifiées ?

R5 : Il est recommandé de vérifier les alarmes incendie des habitations deux fois par an. L'Agence de gestion des incendies et des catastrophes recommande des inspections pendant les campagnes de prévention des incendies du printemps et de l'automne, en particulier vers mars et novembre. Pour procéder à l'inspection, appuyez sur le bouton de test de l'appareil et vérifiez qu'un son d'alarme normal est émis. Vérifiez également qu'il n'y a pas de saleté ou de poussière sur l'appareil et que les conditions d'installation ne présentent pas d'anomalie. Si une anomalie est constatée, il est important d'en informer la société de gestion ou le propriétaire dans les plus brefs délais.