Responsabilidades e Custos com Alarmes de Incêndio em Imóveis Alugados

Para os moradores de imóveis alugados, o disparo repentino de um alarme de incêndio no meio da noite é um dos eventos mais surpreendentes e confusos. Especialmente no caso de um alarme que soa devido a uma bateria descarregada, podem surgir perguntas como "quem deve lidar com isso" e "o locador ou o locatário arcará com os custos".

A instalação de alarmes de incêndio residenciais tornou-se obrigatória em todas as casas do país em 2006, após uma revisão do Fire Service Act. Essa alteração tornou obrigatória a instalação de alarmes de incêndio também em residências alugadas, tornando-os um importante recurso de segurança para proprietários e inquilinos. Entretanto, o assunto da obrigação de instalá-los e a divisão da responsabilidade por sua manutenção e gerenciamento nem sempre são claramente compreendidos.

Este artigo fornece uma explicação abrangente sobre a questão das baterias descarregadas em alarmes de incêndio em imóveis para locação, desde a base legal até como lidar com a questão na prática, com base nos muitos anos de experiência da INA&Associates na administração de imóveis para locação. A palestra esclarecerá as responsabilidades do proprietário, da empresa de administração e dos inquilinos, de suas respectivas perspectivas, e fornecerá conhecimentos práticos para evitar problemas antes que eles ocorram.

Obrigação de instalar alarmes de incêndio e base legal

Histórico da obrigação de instalação de acordo com a Lei de Serviço de Incêndio

A obrigação de instalar alarmes de incêndio residenciais está claramente estipulada no Artigo 9-2 da Lei de Serviço de Incêndio e no Artigo 5-6 da Ordem de Execução da Lei de Serviço de Incêndio, etc. O pano de fundo para essa revisão legal foi o grave problema social do número crescente de mortes causadas por incêndios domésticos. Em particular, o número de mortes causadas por incêndios enquanto as pessoas estavam dormindo era alto, e a importância da detecção precoce e da evacuação tornou-se fortemente reconhecida.

Em 2004 (Heisei 16), a Lei de Serviço de Incêndio foi alterada para tornar obrigatória a instalação de extintores de incêndio em etapas. Primeiro, a instalação tornou-se obrigatória para novas residências a partir de 1º de junho de 2006 e, depois, a partir de 1º de abril de 2011, para todas as residências do país, inclusive as já existentes. Essa mudança na legislação significa que todas as residências, sejam elas independentes, apartamentos ou alugadas, devem agora ser equipadas com um sistema de alarme de incêndio.

Entidades obrigadas a instalar em residências alugadas

A obrigação de instalar alarmes de incêndio em residências de aluguel é um ponto de confusão para muitos. Tomando como exemplo a Portaria Metropolitana de Prevenção de Incêndio de Tóquio, ela estipula que "as pessoas envolvidas com a moradia" devem instalar e manter alarmes de incêndio residenciais.

Essa expressão "pessoas envolvidas" é importante e se refere especificamente às três partes a seguir

O proprietário da residência (proprietário), como dono da propriedade, é responsável por garantir a segurança do edifício. No caso de imóveis para aluguel, o proprietário tem o dever de proporcionar um ambiente seguro para os inquilinos e é responsável pela instalação de alarmes de incêndio como parte desse dever.

O gerente (empresa de administração/agência imobiliária) é responsável pela manutenção e gerenciamento diários da propriedade como gerente da propriedade em nome do proprietário. A empresa de administração geralmente é responsável por questões práticas, como verificar o funcionamento dos alarmes de incêndio e gerenciar quando eles precisam ser substituídos.

Os ocupantes (inquilinos), como os reais ocupantes da residência, são responsáveis pelo uso adequado e pela manutenção básica do sistema de alarme de incêndio. Isso inclui inspeções de rotina e resposta inicial no caso de uma bateria descarregada.

Dessa forma, é característico que todas as três partes sejam legalmente obrigadas a instalá-los e mantê-los. Esse é considerado o objetivo de garantir uma segurança mais confiável contra o grave risco de incêndio que ameaça a vida, assegurando que todas as partes envolvidas compartilhem a responsabilidade.

Local de instalação e padrões técnicos

A localização dos alarmes de incêndio residenciais também está claramente definida na Lei de Gerenciamento de Incêndios e Desastres. O local básico de instalação é no topo da escada do quarto e no andar em que o quarto está localizado (exceto para escadas no andar térreo). Essa disposição se baseia em dados estatísticos que mostram que um grande número de pessoas é morto pelo fogo enquanto dorme.

Outros locais também podem ser necessários, dependendo do número de andares e da estrutura da casa. Além disso, é importante verificar as normas locais para a localização da propriedade, pois as normas municipais de prevenção contra incêndio podem exigir a instalação na cozinha ou em outras salas de estar em algumas áreas.

Com relação às normas técnicas, os alarmes de incêndio residenciais precisam ser produtos aprovados pelo estado e, desde 1º de abril de 2014, é obrigatório exibir a marca "Aprovado". Anteriormente, os produtos "NS Mark" também podiam ser vendidos até 31 de março de 2019, mas a transição para produtos certificados já foi concluída.

Princípio de compartilhamento de custos quando as baterias acabam

Situação atual do compartilhamento de responsabilidade na prática

Embora as três partes sejam legalmente obrigadas a instalar e manter as baterias, na prática, a empresa de administração ou o proprietário geralmente arca com os custos de instalação. Isso se deve às circunstâncias específicas dos imóveis para aluguel.

Os contratos de aluguel geralmente são renovados a cada dois anos, enquanto a substituição dos alarmes de incêndio residenciais geralmente é programada para 10 anos. Não é prático operar o sistema em que o inquilino arca com o custo da instalação e o leva consigo quando se muda. Além disso, os alarmes de incêndio são equipamentos fixados no edifício e é razoável que sejam tratados como equipamentos do edifício da mesma forma que os aparelhos de ar-condicionado e as luminárias.

Além disso, os proprietários têm o dever de cuidar da segurança de seus inquilinos. Esse dever é uma obrigação importante vinculada ao contrato de locação, e a instalação e a manutenção de alarmes de incêndio fazem parte desse dever. A manutenção adequada também é importante do ponto de vista preventivo, pois o proprietário pode ser responsabilizado por danos se ocorrer um incêndio e os danos se espalharem devido a um sistema de alarme de incêndio inadequado.

Distinção entre substituição de bateria e substituição da unidade principal

A manutenção dos alarmes de incêndio pode ser amplamente dividida em substituição da bateria e substituição da unidade principal. A divisão de responsabilidade para cada uma delas é resumida aqui do ponto de vista prático.

A substituição das baterias tende a ser feita pelos ocupantes. As baterias descarregadas ocorrem em momentos diferentes, dependendo das condições de uso, e geralmente são notadas pela primeira vez pelos ocupantes por meio do som do alarme. Como as baterias são relativamente baratas, custando cerca de 1.000 ienes, e podem ser facilmente substituídas, muitos acordos são feitos em que o morador arca com o custo.

Entretanto, residências de idosos e inquilinos com limitações físicas podem ter dificuldade para substituir as baterias dos alarmes de incêndio montados no teto. Nesses casos, a empresa de administração ou o proprietário geralmente se encarrega disso.

O proprietário ou a empresa de administração geralmente é responsável pela substituição da unidade. O preço da unidade principal é mais caro do que o das baterias, variando de vários milhares a 10.000 ienes, e é razoável tratá-la como equipamento do edifício, pois ela deve ser usada por um longo período de tempo, até 10 anos.

Importância de declarações claras nos contratos

É importante que a divisão de responsabilidade pela manutenção e gerenciamento dos alarmes de incêndio seja claramente definida no contrato de aluguel e na declaração de assuntos importantes. Declarações ambíguas ou acordos verbais podem causar problemas em uma data posterior.

Os seguintes pontos devem ser incluídos no contrato

Quem é responsável pela instalação do alarme de incêndio, quem é responsável e arca com o custo de substituição das baterias, quem é responsável e arca com o custo de substituição da unidade, como as inspeções e verificações operacionais são realizadas, quem deve ser contatado e quais procedimentos devem ser seguidos em caso de falha.

É particularmente importante fornecer aos locatários o conhecimento adequado sobre a resposta inicial a um alarme de bateria descarregada. Muitos locatários entram em pânico quando o alarme soa tarde da noite, pois não conseguem distinguir entre um incêndio e uma bateria descarregada.

Diferenças e precauções por região

As normas referentes à instalação e manutenção de alarmes de incêndio baseiam-se basicamente na Lei de Serviço de Incêndio, mas os detalhes podem ser estipulados pelas leis municipais de prevenção de incêndio. Portanto, é importante verificar as leis da área em que a propriedade está localizada e verificar se há algum requisito específico para a área.

Por exemplo, alguns municípios podem exigir a instalação na cozinha ou ter regulamentos mais detalhados sobre o local da instalação. Também é importante observar que as penalidades podem variar de município para município.

Além disso, as empresas de administração e os proprietários são responsáveis por explicar aos locatários a importância dos alarmes de incêndio e seu uso adequado. Essa é uma obrigação legal e uma iniciativa importante para garantir a segurança dos locatários.

Procedimentos práticos de resposta e como evitar problemas

Resposta apropriada ao som de um alarme de bateria descarregada

Quando soa um alarme de incêndio, é importante primeiro avaliar a situação com calma. Muitos alarmes de incêndio residenciais são equipados com um som de alarme específico ou um anúncio logo antes de a bateria acabar.

A distinção entre incêndio e bateria descarregada pode ser determinada pelo tipo de som do alarme. Se for detectado um incêndio, um alarme alto e contínuo soará continuamente, enquanto uma bateria descarregada geralmente é indicada por um som intermitente ou um anúncio de voz, como "bateria descarregada". Além disso, se não houver fumaça ou cheiro de queimado, é provável que a bateria esteja descarregada.

Se você determinar que a bateria está descarregada, o procedimento para lidar com a situação é o seguinte.

Primeiro, pare o som do alarme. Há um botão ou cordão de parada na unidade, que pode ser acionado para interromper o som. Dependendo do modelo, talvez seja necessário pressionar e segurar o botão. Mesmo que o alarme seja temporariamente interrompido, ele é projetado para soar novamente após algum tempo, portanto, as baterias precisam ser substituídas para uma solução fundamental.

Em seguida, entre em contato com a empresa de administração ou com o proprietário. Mesmo que seja tarde da noite ou de manhã cedo, é importante entrar em contato com o contato de emergência. Muitas empresas de administração têm um número de contato de emergência 24 horas.

Procedimentos específicos para troca de baterias

A seguir, um guia orientado para a segurança sobre o procedimento para os locatários trocarem as baterias.

Com antecedência, prepare um escadote ou uma escada para garantir um ambiente de trabalho seguro. Como o trabalho será realizado em uma altura, certifique-se de que a base seja suficientemente estável. Também é importante comprar baterias de lítio de reposição com antecedência.

O procedimento de remoção envolve primeiro a remoção da unidade de alarme de incêndio do teto ou da parede. Na maioria dos modelos, a unidade principal pode ser removida girando-a no sentido anti-horário e pressionando-a para baixo, mas isso varia de modelo para modelo, portanto, verifique as indicações na unidade e as instruções de operação.

Ao substituir a bateria, retire a bateria de lítio antiga do conector de bateria dentro da unidade e conecte a nova bateria. Deve-se tomar cuidado para garantir que o conector esteja voltado para o lado correto.

Para verificar a operação, pressione o botão de teste depois que a unidade tiver sido instalada em sua posição original para confirmar que ela funciona normalmente. Se o alarme soar normalmente, a substituição está concluída.

Sistema de resposta por parte da empresa de administração/proprietário

É importante que as empresas de administração e os proprietários tenham um sistema de resposta adequado em relação aos alarmes de incêndio.

Como parte da implementação de inspeções periódicas, devem ser realizadas inspeções regulares duas vezes por ano para verificar o status operacional. A Fire and Disaster Management Agency recomenda inspeções durante os períodos da campanha de prevenção de incêndios da primavera e do outono. Nesse momento, o nível restante da bateria e o status de instalação da unidade também devem ser verificados.

Para gerenciar o período de substituição, a data de instalação do alarme de incêndio é registrada e um plano de substituição da unidade é elaborado para um período de 10 anos. A substituição planejada evita quebras repentinas.

Explique aos locatários como usar o alarme de incêndio, o que fazer se as baterias acabarem e com quem entrar em contato em caso de emergência no momento da mudança. São fornecidos materiais explicativos por escrito para consulta em uma data posterior.

O sistema de resposta a emergências fornece um número de contato 24 horas e um sistema de resposta rápida. É particularmente importante estabelecer procedimentos com antecedência para respostas em horários noturnos e feriados.

Casos de problemas e medidas preventivas

A seguir, exemplos de problemas que provavelmente ocorrerão na administração real de imóveis para locação e medidas preventivas.

Os problemas com o som do alarme tarde da noite estão entre os casos mais comuns. Esse é o caso de um alarme com bateria descarregada que soa no meio da noite, causando pânico entre os locatários. Como medidas preventivas, é eficaz verificar o nível da bateria regularmente e explicar a situação aos locatários com antecedência.

Em alguns casos, a divisão pouco clara da responsabilidade pode levar a problemas com a substituição da bateria e os custos de reparo. Isso pode ser evitado deixando isso claro no contrato e explicando-o detalhadamente no momento da mudança.

Uma dificuldade em lidar com residências de idosos é que os inquilinos idosos podem não ser capazes de trocar as baterias. Isso pode ser resolvido pela empresa de administração por meio de serviços de agência e inspeções regulares no local.

Em casos de confusão entre falha de equipamento e baterias descarregadas, há casos em que uma falha na unidade é erroneamente identificada como uma bateria descarregada e uma resposta inadequada é tomada. O diagnóstico adequado e a resposta imediata da empresa de gerenciamento são importantes.

Relação com o seguro

A instalação e a manutenção dos alarmes de incêndio também são importantes em relação ao seguro contra incêndio. Se os alarmes de incêndio não forem instalados e mantidos adequadamente, isso poderá afetar o pagamento do seguro contra incêndio.

Algumas seguradoras podem considerar a instalação de alarmes de incêndio como um fator no cálculo dos prêmios. Além disso, se o alarme de incêndio não estiver funcionando adequadamente no momento de um incêndio, isso poderá afetar o pagamento do seguro.

Portanto, é importante que os proprietários verifiquem sua apólice de seguro contra incêndio e confirmem com a seguradora antecipadamente os requisitos de instalação e manutenção do alarme de incêndio.

Conclusão.

Organização dos pontos principais

A questão das baterias descarregadas nos alarmes de incêndio em imóveis para aluguel foi explicada em detalhes, desde a base legal até as respostas práticas. Aqui, resumimos os pontos principais.

Com relação às obrigações legais, a Lei de Serviço de Incêndio exige a instalação de alarmes de incêndio residenciais e, em imóveis para aluguel, todas as três partes - o proprietário (proprietário), o gerente (empresa de administração) e o ocupante (inquilino) - são obrigados a instalá-los e mantê-los.

Em termos de divisão prática de responsabilidade, o proprietário/empresa de gerenciamento geralmente é responsável pela instalação inicial e pela substituição da unidade (a cada 10 anos), enquanto o inquilino é responsável pela substituição da bateria. No entanto, é importante deixar isso claro no contrato.

Como procedimento de resposta adequado, se um alarme de bateria descarregada soar, primeiro verifique se não é um incêndio, interrompa o som do alarme e, em seguida, entre em contato com a empresa de administração ou com o proprietário.

Em termos de medidas de prevenção de problemas, é importante realizar inspeções regulares, declarar claramente a divisão de responsabilidades no contrato, fornecer explicações adequadas aos locatários e ter um sistema de resposta a emergências em vigor.

Recomendações para proprietários e empresas de administração

Os proprietários de imóveis para locação e as empresas de administração responsáveis pelas operações de administração devem entender que o gerenciamento adequado dos alarmes de incêndio está diretamente ligado à garantia da segurança dos locatários e à prevenção de riscos legais.

A importância do gerenciamento preventivo é que as inspeções regulares e a substituição planejada podem evitar problemas repentinos. Essa é uma iniciativa importante que também melhora a satisfação do locatário.

A divisão clara de responsabilidades pode evitar problemas posteriores, bastando que isso seja declarado no contrato e explicado detalhadamente no momento da mudança.

Um sistema de resposta a emergências proporciona aos locatários uma sensação de segurança e agrega valor à propriedade.

Recomendações para os locatários

Solicita-se aos locatários que moram em imóveis alugados que compreendam que os alarmes de incêndio são equipamentos importantes para salvar vidas e que cooperem com seu uso adequado e manutenção básica.

Como precaução de rotina, verifique o funcionamento do sistema duas vezes por ano e entre em contato com a empresa de administração o mais rápido possível se notar algo incomum.

Ao lidar com uma bateria descarregada, não entre em pânico, siga o procedimento apropriado e obtenha suporte da empresa de gerenciamento, se necessário.

Verifique os detalhes do contrato para verificar a divisão de responsabilidades com antecedência e confirme todas as dúvidas no momento da assinatura do contrato.

Perspectivas futuras

A tecnologia de alarmes de incêndio residenciais está avançando a cada dia, com a introdução de novas tecnologias, como baterias de maior duração e sistemas de monitoramento vinculados a smartphones. Espera-se que essas inovações reduzam significativamente o número de problemas causados por baterias descarregadas no futuro.

O desenvolvimento da tecnologia de IoT também levou à comercialização de sistemas que monitoram o status dos alarmes de incêndio em tempo real e detectam baterias descarregadas e falhas com antecedência. A introdução de tais sistemas permitirá uma manutenção e um gerenciamento mais eficientes e confiáveis.

Na INA & Associates Ltd, nós nos mantemos a par das últimas tendências tecnológicas e nos esforçamos para oferecer um serviço melhor aos nossos clientes. Se tiver alguma dúvida ou problema relacionado a alarmes de incêndio, não hesite em entrar em contato conosco.

Próxima ação.

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Os proprietários e as empresas de administração devem inspecionar o sistema de instalação e manutenção dos alarmes de incêndio nas propriedades que administram atualmente e fazer melhorias quando necessário. Também recomendamos que você revise o contrato e esclareça a divisão de responsabilidades.

Os locatários devem verificar o funcionamento do sistema de alarme de incêndio em sua propriedade e verificar novamente o conteúdo do contrato. Se algo não estiver claro, é aconselhável entrar em contato com a empresa de administração.

Se estiver pensando em alugar um imóvel, recomendamos que acrescente a instalação e o gerenciamento de alarmes de incêndio à sua lista de verificação ao selecionar um imóvel.

Os alarmes de incêndio são equipamentos importantes que protegem sua valiosa vida e propriedade. Esperamos que a instalação e a manutenção adequadas garantam um ambiente de vida seguro e protegido.

Perguntas frequentes

P1: Se as baterias de um alarme de incêndio descarregarem em uma casa alugada, quem paga os custos?

R1: O custo da substituição das baterias é determinado pelo conteúdo do contrato de aluguel. Geralmente, o inquilino é responsável pelo custo, mas se isso não estiver especificado no contrato, verifique com a empresa de administração ou com o proprietário. As baterias são relativamente baratas, custando cerca de JPY 1.000, mas se o trabalho de substituição for difícil, por exemplo, para residências de idosos, a empresa de administração poderá assumir o trabalho. O importante é esclarecer a divisão de responsabilidade ao assinar o contrato.

P2: Quem paga pela substituição da unidade de alarme de incêndio (a cada 10 anos)?

A2: O proprietário ou a empresa de administração geralmente é responsável pela substituição da unidade. Os alarmes de incêndio residenciais são fixados no edifício e são tratados como equipamento do edifício porque foram projetados para serem usados por um longo período de tempo (10 anos). Além disso, os proprietários têm o dever de cuidar da segurança de seus inquilinos e são responsáveis pela substituição da unidade como parte desse dever. O preço da unidade principal varia de vários milhares a 10.000 ienes.

P3: O alarme de incêndio soou tarde da noite. Como posso distinguir entre um incêndio e uma bateria descarregada?

R3: A distinção entre incêndio e bateria descarregada pode ser determinada pelo tipo de som do alarme. Se for detectado um incêndio, um alarme alto e contínuo soará continuamente, enquanto uma bateria descarregada geralmente é indicada por um som intermitente ou um anúncio de voz como "Bateria descarregada". Além disso, se não houver fumaça ou cheiro de queimado, é muito provável que a bateria esteja descarregada. No entanto, em caso de dúvida, considere primeiro a evacuação e depois entre em contato com a empresa de administração, tendo a segurança como a primeira prioridade.

P4: Quais são os riscos se os alarmes de incêndio não forem instalados?

R4.Há vários riscos graves se um alarme de incêndio não for instalado. Legalmente, isso é uma violação da Lei de Serviço de Incêndio e você pode estar sujeito a penalidades. Isso também pode atrasar a detecção precoce em caso de incêndio, o que pode levar a danos graves com risco de morte. Os proprietários podem ser responsabilizados por danos e homicídio por negligência profissional por violação de seu dever de cuidado com a segurança em caso de morte ou lesão como resultado de um incêndio. Além disso, isso pode afetar o pagamento do seguro contra incêndio.

P5: Com que frequência os alarmes de incêndio em residências de aluguel devem ser verificados?

A5.Recomenda-se que os alarmes de incêndio residenciais sejam inspecionados duas vezes por ano. A Fire and Disaster Management Agency (Agência de Gerenciamento de Incêndios e Desastres) recomenda que as inspeções sejam feitas durante os períodos da campanha de prevenção de incêndios da primavera e do outono, especificamente em março e novembro. Para inspecionar, pressione o botão de teste na unidade e verifique se um som de alarme normal é emitido. Verifique também se não há sujeira ou poeira na unidade e se não há anormalidades nas condições de instalação. Se for encontrada alguma anormalidade, é importante informar a empresa de gerenciamento ou o proprietário o mais rápido possível.