Les pièges à éviter pour les propriétaires dans les contrats de location

Pour les propriétaires qui gèrent leurs biens locatifs, la conclusion d'un contrat de bail comporte de nombreuses précautions et pièges. Cet article explique en détail, du point de vue du propriétaire, les principes de base de la conclusion d'un contrat, les clauses importantes à inclure dans le contrat, les problèmes les plus courants et les mesures à prendre pour y remédier, le respect des dernières modifications juridiques et l'importance de la coopération avec la société de gestion locative.

Points essentiels que les propriétaires doivent connaître lors de la conclusion d'un contrat de location

Clarification des termes du contrat

Lors de la conclusion d'un contrat, il est nécessaire de définir clairement les conditions de base du contrat, telles que le loyer, la caution, le pas-de-porte et la durée du contrat. Il est important de veiller à ce que l'accord soit non seulement verbal, mais aussi écrit, afin d'éviter toute divergence entre les deux parties. Le montant du loyer, les dates de paiement, les méthodes de paiement (comme le bénéficiaire et la personne qui supporte les frais de transfert bancaire), ainsi que le traitement des renouvellements et les conditions de résiliation doivent être spécifiquement convenus et figurer dans le contrat. Si les termes du contrat sont ambigus, cela peut conduire à des litiges ultérieurs, du type "on ne m'a rien dit". Pour éviter les risques en tant que propriétaire, veillez à ce que toutes les conditions du bail soient clairement énoncées par écrit et approuvées par les deux parties au moyen de leur signature et de leur sceau.

Confirmer le contenu de l'énoncé des points importants

Lors de la signature d'un contrat par l'intermédiaire d'une agence immobilière (entrepreneur), une explication écrite des points importants (une explication détaillée du bien et du contrat) est émise et expliquée par un entrepreneur avant la conclusion du contrat. Il est important que le propriétaire vérifie au préalable le contenu de cette explication des questions importantes afin de s'assurer qu'il n'y a pas d'erreurs ou d'omissions. L'explication des points importants décrit les droits sur le bien immobilier (par exemple, l'existence ou non d'hypothèques), l'état des installations, les conditions du contrat et d'autres points importants pour le locataire. Si la description comporte des erreurs, cela peut nuire à la relation de confiance avec le locataire et causer des problèmes ; il convient donc de vérifier à l'avance auprès de l'agence immobilière si quelque chose n'est pas clair et de le faire corriger. Dans le cas de l'autogestion, où le propriétaire loue directement le bien , il n'y a pas d'obligation légale d'établir un état des lieux important, mais il est recommandé de le faire afin d'éviter des divergences de compréhension entre le propriétaire et le locataire. En expliquant soigneusement par écrit l'état du bien et les termes du contrat et en obtenant la compréhension et le consentement du locataire avant de signer le contrat, vous pouvez éviter des réclamations et des poursuites ultérieures.

Vérification des caractéristiques du locataire (vérification de la solvabilité du locataire)

Il est également essentiel de vérifier la solvabilité et la moralité du locataire (futur locataire) avant de louer le bien. Outre la capacité à payer le loyer (revenus, lieu de travail, situation professionnelle, etc.), l'historique des problèmes locatifs et l'attitude face à la vie sont également vérifiés dans la mesure du possible. Concrètement, nous demandons des preuves de revenus et d'emploi, et vérifions les coordonnées des personnes à contacter en cas d'urgence et des garants conjoints. Ces dernières années, il est devenu courant pour les locataires d'adhérer à une société de garantie des loyers, qui peut évaluer la solvabilité du locataire par le biais d'une évaluation réalisée par la société de garantie. Il est également important de vérifier qu'il n'y a pas de problème avec la sélection effectuée par la société de garantie. Si vous ne vérifiez pas les caractéristiques de vos locataires, vous risquez d'inviter des locataires ayant de mauvaises manières, comme des problèmes de bruit la nuit ou d'étiquette en matière d'élimination des déchets. En réalité, il est difficile de détecter complètement le caractère des locataires, mais si vous confiez la sélection des locataires à une société de gestion ayant fait ses preuves, vous pouvez éliminer les mauvais locataires avec une forte probabilité. En tant que propriétaire, vous pouvez stabiliser votre activité de location en travaillant avec une société de gestion fiable pour sélectionner les locataires de manière appropriée et éliminer à l'avance les candidats problématiques.

Clauses importantes à inclure dans le contrat de location

Le contrat de location est la règle du jeu de la gestion locative. Les clauses importantes suivantes doivent être incluses pour garantir une gestion de la location sans désavantages pour le propriétaire

• Loyer et modalités de paiement: précisez le montant du loyer mensuel, la date d'échéance (généralement le Xe jour du mois) et le mode de paiement (par exemple, virement bancaire). L'existence et le taux des pénalités de retard en cas de retard de paiement doivent également être précisés.

• Caution et pas-de-porte: précisez le montant de la caution (dépôt de garantie) et du pas-de-porte, la manière dont ils seront conservés et la manière dont ils seront réglés à la fin du contrat. Par exemple, il doit être clairement indiqué qu'"un dépôt de garantie de X mois de loyer sera conservé et le solde sera restitué après déduction des loyers impayés et des frais de remise en état lors du départ du locataire". Les règles de restitution des dépôts de garantie sont également clairement énoncées dans le Code civil, qui stipule que le montant restant après déduction des dettes du locataire doit être restitué au moment de la libération des lieux. Cette disposition légale doit également être prise en compte pour clarifier les termes du règlement du dépôt de garantie. Le pas-de-porte étant une clause non remboursable, son traitement doit également être précisé dans le contrat.

• Durée du contrat et renouvellement: le type de contrat (locationgénérale ouà durée déterminée) doit être clairement indiqué et la durée du contrat doit être précisée. Dans le cas d'un bail ordinaire, le contrat est généralement conclu pour deux ans et peut en principe être renouvelé si le locataire est disposé à le faire. S'il s'agit d'un contrat de location à durée déterminée, il est clairement indiqué qu'il n'y a pas de renouvellement et que le contrat prend fin à la fin de la période contractuelle, et il est précisé si le contrat peut être renouvelé ou non et quelles sont les procédures à suivre. La procédure de renouvellement et les frais de renouvellement (voir ci-dessous) avant l'expiration de la durée du contrat doivent également être convenus.

• Accords de résiliation anticipée: ils stipulent les conditions dans lesquelles le contrat peut être résilié pendant la durée du contrat (résiliation du contrat). Le délai de préavis (généralement un ou deux mois, etc.) et l'existence d'une pénalité en cas de résiliation par le locataire sont clairement indiqués dans le contrat. En cas de résiliation par le bailleur, il est difficile de mettre fin à un contrat de location classique, à moins qu'il n'y ait une raison valable, mais le contrat indiquera les mesures et les procédures à prendre en cas de circonstances inévitables (par exemple, démolition en raison de la vétusté de l'immeuble). En principe, un contrat de location à durée déterminée ne peut être résilié à mi-parcours, mais il est possible d'inclure une clause autorisant la résiliation en cas de circonstances inévitables pour le locataire, telles qu'un transfert ou un traitement médical (clause de résiliation à mi-parcours fondée sur l'article 38, paragraphe 5, de la loi sur les baux fonciers et les baux d'habitation). Il convient de noter que le droit du bailleur de résilier le contrat avant la fin est très limité du point de vue de la protection du locataire, et que même si une clause spéciale est incluse dans le contrat, elle est souvent juridiquement invalide.

• Étendue des obligations de remise en état: définir clairement l'étendue et le contenu de l'obligation du locataire de remettre le bien dans son état d'origine lorsqu'il quitte les lieux. Le Code civil indique clairement que les détériorations liées à l'âge et l'usure due à un usage normal (par exemple, les coups de soleil et les éraflures qui se produisent naturellement) n'entrent pas dans le champ d'application de l'obligation du locataire de remettre le bien dans son état d'origine. Il est donc conseillé d'indiquer dans le contrat que le locataire n'est responsable que des "dommages intentionnels ou de négligence ou des dommages qui dépassent le cadre de l'utilisation normale", et que le propriétaire est responsable de tous les autres dommages. Par exemple, les trous d'épingle et les rayures mineures sont à la charge du propriétaire au titre de l'usure normale, tandis que les brûlures de cigarettes et les dommages intentionnels sont à la charge du locataire. En outre, il arrive qu'une clause spéciale (telle que la clause dite "Shiki-biki") soit établie, qui stipule que le locataire supporte la charge même en cas d'usure normale, mais il convient d'y réfléchir attentivement, car une clause trop désavantageuse pour le locataire risque d'être jugée invalide. Les problèmes peuvent être évités si la clause est conforme aux lignes directrices du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme sur le rétablissement de l'état d'origine.

• Frais de renouvellement: les frais de renouvellement, que l'on trouve principalement dans les baux résidentiels de la région métropolitaine de Tokyo, doivent être clairement indiqués dans le contrat s'ils existent. L'indemnité de renouvellement est un paiement unique effectué par le locataire au propriétaire lorsque le contrat est renouvelé, et représente généralement environ un mois de loyer du nouveau loyer. L'existence et le montant de la taxe de renouvellement, le moment du paiement (par exemple à la conclusion du contrat de renouvellement) et la possibilité de refuser le renouvellement si la taxe de renouvellement n'est pas payée sont également stipulés dans le contrat. La pratique en matière de perception de la taxe de renouvellement dépend de la région, mais il est important d'en convenir à l'avance dans les clauses du contrat afin d'éviter tout litige ultérieur lié au fait que la taxe de renouvellement n'a pas été expliquée.

• Interdictions: liste des interdictions que le locataire doit respecter lorsqu'il utilise le bien. Voici quelques exemples typiques : interdiction de sous-louer sans autorisation, interdiction d'utiliser le logement à d'autres fins que l'adresse (bureaux ou logements privés, par exemple), interdiction d'élever des animaux domestiques (ou nécessité d'une autorisation), interdiction de jouer d'un instrument de musique ou de faire du bruit, interdiction d'introduire ou de consommer des drogues illicites, interdiction d'incendier ou d'utiliser des objets dangereux, interdiction d'activités qui causent des problèmes au voisinage (bruit nocturne, etc.), etc. ), etc. En énonçant clairement les interdictions dans le contrat et en précisant que le contrat peut être résilié en cas de violation, le locataire est encouragé à prendre conscience de ces normes, ce qui contribuera à prévenir les problèmes. Par exemple, il est conseillé d'inclure une clause stipulant : "Si le locataire commet une infraction au contrat, telle que la sous-location sans autorisation, le bailleur le mettra en demeure de remédier à la situation et pourra résilier le contrat s'il n'y a pas d'amélioration".

Les clauses ci-dessus sont les éléments essentiels du contrat de location. Si elles manquent ou ne sont pas claires, les droits du propriétaire peuvent ne pas être protégés en cas d'urgence, ou des litiges peuvent survenir avec le locataire. Lors de la rédaction d'un contrat, il est essentiel d'obtenir l'avis d'un professionnel et de s'assurer que les clauses nécessaires sont couvertes et claires.

Problèmes courants et enseignements tirés

En matière de gestion locative, divers problèmes peuvent survenir après la signature du contrat. Cette section décrit des exemples typiques de problèmes auxquels les propriétaires ont tendance à être confrontés et les leçons qu'ils en ont tirées.

Problèmes liés aux loyers impayés (arriérés de loyer)

Les arriérés de loyer constituent un problème sérieux pour les propriétaires de logements locatifs. Si un locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire perd non seulement des revenus, mais doit également envisager des procédures telles que l'annulation du contrat ou une procédure de cession si les arriérés se prolongent. Toutefois, dans la pratique locative japonaise, du point de vue de la protection du locataire, il n'est pas possible de résilier immédiatement le contrat ou d'exiger du locataire qu'il quitte le logement même en cas d'arriérés, et il est généralement considéré comme difficile de reconnaître des motifs justifiables de résiliation du contrat à moins que les arriérés ne soient supérieurs à trois mois consécutifs. Par conséquent, il est important de minimiser les dommages en rappelant rapidement au locataire les arriérés, en confirmant le plan de paiement et, si nécessaire, en contactant la société de garantie pour recevoir les paiements de subrogation. En outre, il est efficace de déposer un dépôt de garantie suffisant (en règle générale, au moins deux mois de loyer) et de demander au locataire de s'affilier à une société de garantie afin de réduire le risque de non-paiement à l'avance. L'adhésion à une société de garantie permet au propriétaire de s'assurer un certain revenu locatif, car la société paiera le loyer à la place du locataire, même si ce dernier ne paie pas. La leçon à tirer des problèmes d'arriérés de loyer est de couvrir le risque d'arriérés au moment de la conclusion du contrat et de traiter les arriérés rapidement et de manière appropriée lorsqu'ils surviennent. Prévenir les dommages par des mesures initiales et un système de gestion quotidienne.

Problèmes liés à la rupture du contrat (violation des interdictions)

Des problèmes peuvent également survenir si le locataire enfreint les règles du contrat. Par exemple, on ne compte plus les cas de violation d'interdictions telles que la sous-location d'un bien sans autorisation, la détention d'animaux domestiques alors que cela est interdit, ou encore la pratique d'instruments de musique tard dans la nuit malgré l'interdiction de faire du bruit, ce qui a donné lieu à des plaintes de la part des voisins. Si une violation du contrat est constatée, la première étape consiste à envoyer une notification au locataire pour l'inviter à rectifier la situation et à mettre fin à la violation ou à remettre le bien dans son état initial (par exemple, retirer l'animal de compagnie, etc.) conformément au contrat. Si la situation n'est toujours pas améliorée, le contrat peut être résilié, mais dans la pratique, le locataire peut ne pas obtempérer et le problème peut se prolonger. En raison du principe fort de protection du locataire dans les contrats de location, il n'est pas facile d'expulser immédiatement le locataire pour rupture de contrat et, dans certains cas, des discussions ou une médiation peuvent s'avérer nécessaires. Les leçons tirées des problèmes de rupture de contrat sont de prévenir la rupture avant qu'elle nese produiseet de latraiter calmement lorsqu'elle se produit. Comme indiqué plus haut, il est efficace d'éviter les personnes susceptibles de poser des problèmes lors de la sélection des locataires, d'expliquer soigneusement les interdictions au moment de la signature du contrat et de faire en sorte qu'ils s'engagent à les respecter. En cas d'infraction, il faut en prendre note, alerter immédiatement le locataire et consulter la société de gestion ou un spécialiste (par exemple un avocat) pour prendre les mesures qui s'imposent avant que les choses ne se compliquent.

Problèmes de remise en état

Le coût de la remise en état du bien dans son état initial au moment du départ est souvent contesté par le propriétaire et le locataire. Généralement, le locataire fait valoir que les salissures et les rayures causées par la vie normale ne sont pas obligées d'être réparées parce qu'il s'agit d'une détérioration liée à l'âge, tandis que le propriétaire fait valoir que le locataire doit les réparer à ses propres frais, conformément au contrat. Par exemple, les bosses sur le sol causées par les meubles, le papier peint brûlé par le soleil ou assombri sont considérés comme de l'usure normale, et l'enlèvement d'un climatiseur ou les trous causés par les punaises sont à la charge du locataire. Comme indiqué ci-dessus, la loi précise que l'usure causée par l'usage normal n'est pas comprise dans l'obligation du locataire de remettre le bien dans son état d'origine. Par conséquent, si le propriétaire tente de déduire le montant de la détérioration due à l'âge de la caution, le locataire risque de contester en justice. Toutefois, s'il existe une clause spéciale dans le contrat et que le locataire l'accepte, elle peut être acceptée. Un examen minutieux du contrat et une discussion entre le propriétaire et le locataire sont donc nécessaires pour résoudre tout problème. Pour éviter les problèmes de remise en état, il convient de noter et de partager l'état actuel du bien au moment de l'emménagement et destipuler spécifiquement l'étendue de la charge dans le contrat. Si l'état du bien au moment de l'emménagement est consigné à l'aide de listes de contrôle et de photographies, et que les deux parties sont informées de l'existence de rayures ou de taches, il est possible d'éviter les litiges au moment du déménagement sur la question de savoir si ces rayures étaient ou non présentes avant l'emménagement du locataire. En outre, si vous réglez calmement la facture conformément aux règles de remise en état convenues au moment de la signature du contrat, vous éviterez dans la plupart des cas les problèmes. Dans le cas improbable où les parties ne parviendraient pas à se mettre d'accord, elles peuvent envisager de faire appel à un centre local de conseil en matière de litiges ou à un tribunal des petites créances.

Mesures pratiques pour éviter les problèmes

Voici un résumé des mesures pratiques que les propriétaires devraient prendre pour éviter les problèmes susmentionnés et gérer leur entreprise de location en toute sérénité.

• Recours actif aux sociétés de garantie des loyers: il est efficace de signer un contrat avec une société de garantie des loyers fiable afin de se prémunir contre le risque d'arriérés de loyers. Si le locataire s'engage auprès d'une société de garantie, celle-ci effectuera des paiements de remplacement en cas de non-paiement du loyer par le locataire, assurant ainsi un revenu stable au propriétaire. Les sociétés de garantie jouent également un rôle dans la vérification de la solvabilité des locataires par le biais de leurs propres contrôles, et sont donc utiles dans le cadre du processus de sélection des locataires. Toutefois, comme les sociétés de garantie varient d'une société à l'autre, les propriétaires doivent choisir une société de garantie très fiable (par exemple, une société de gestion de logements locatifs enregistrée auprès du ministère de l'aménagement du territoire, de l'infrastructure et des transports, qui exerce également des activités de garantie). Vérifiez également à l'avance le contenu de l'accord de garantie (limites de garantie et flux de réponse en cas d'arriérés) afin de vous assurer que toutes les dispositions possibles sont en place.

• Utilisation de contrats de location à durée déterminée: envisagez d'utiliser un contrat de bail à construction à durée déterminée (contrat de location à durée déterminée) si vous souhaitez limiter à l'avance la période de location du bien ou si vous voulez vous assurer que le bien sera libéré à l'avenir. Un contrat de location à durée déterminée garantit que le locataire quittera le logement à la fin de la période contractuelle, ce qui réduit le risque que le locataire reste dans le logement et ait des difficultés à négocier son départ, comme c'est le cas avec un contrat de location standard. Par exemple, un contrat de location à durée déterminée est adapté à des cas tels que "je ne veux louer l'appartement que pour deux ans pendant que je suis en mutation". En outre, il est possible de resigner un contrat de location à durée déterminée d'un commun accord, de sorte que si le locataire est en règle, la location peut être gérée de manière flexible, de sorte que le locataire puisse resigner et continuer à vivre dans le logement. Toutefois, pour qu'un contrat de location à durée déterminée soit valable, il est nécessaire de suivre des procédures légales telles qu'une explication écrite préalable et une clarification dans le document contractuel. Comme ces procédures sont assez compliquées et ont tendance à être évitées par les locataires, il est conseillé d'informer les locataires de la location à durée déterminée dès le stade du recrutement et de signer un contrat avec les locataires qui l'acceptent. L'utilisation de contrats de location à durée déterminée est une option puissante pour les propriétaires qui souhaitent gérer leurs biens de manière systématique et sans être influencés par la convenance du locataire.

• Réviser et mettre à jour régulièrement les contrats: les lois et la jurisprudence relatives aux contrats de location évoluent avec le temps. L'utilisation d'anciens modèles de contrat peut entraîner des insuffisances qui ne correspondent pas aux derniers changements juridiques. En effet, les éléments à inclure dans le contrat de bail ont changé avec la révision du Code civil (Code des obligations) en 2020, mais dans certains cas, les révisions n'ont pas été mises en œuvre de manière approfondie et l'ancien contrat est toujours utilisé. Il est important pour les propriétaires de faire vérifier régulièrement le contrat par un expert et de mettre à jour les clauses en fonction de l'évolution de la législation et des conditions sociales. Par exemple, il convient de modifier la clause du contrat relative au garant afin de respecter l'obligation de ce dernier de fixer un montant maximum (Code civil révisé en 2020), ou encore d'inclure une mention claire concernant le traitement des dépôts de garantie. En outre, si l'accumulation des précédents judiciaires révèle des clauses spéciales dont la validité est discutable (par exemple, une clause uniforme sur le montant total du dépôt de garantie), il est nécessaire d'envisager la suppression ou la modification du contrat. Utilisez le modèle le plus récent comme référence et maintenez un contrat adapté à votre propriété et à vos politiques de gestion.

• Vérifier minutieusement la situation lors de l'emménagement et du déménagement: les dossiers et les preuves sont essentiels pour prévenir les problèmes. Lorsqu'un locataire emménage, un contrôle détaillé de l'état actuel du bien doit être effectué en présence du propriétaire ou du personnel de gestion, et une liste de contrôle doit être établie et signée par les deux parties. Si les défauts, les taches, les équipements défectueux, etc. sont signalés et consignés (y compris par des photographies) au moment de l'emménagement, il sera clair, au moment du départ du locataire, s'il s'agit d'une usure normale ou non. De même, lorsque vous déménagez, nous nous rendons sur place pour vérifier l'état actuel du bien et le comparer avec les registres établis au moment de l'emménagement afin d'identifier les zones qui doivent être remises dans leur état d'origine. Il est particulièrement important de conserver des preuves photographiques et écrites des rayures et des taches mineures, car elles peuvent facilement être contestées par simple mémoire. La confirmation écrite de l'état actuel du bien doit indiquer les zones à réparer et les catégories de charges convenues par les deux parties, afin d'éviter tout malentendu ultérieur. Ces mesures prudentes prises au moment de l'emménagement et du départ réduiront considérablement le nombre de problèmes liés au règlement des dépôts de garantie et à la charge des frais de réparation.

Points à prendre en compte en cas de modification de la loi sur les contrats de location

Les lois relatives aux contrats de location sont modifiées de temps à autre, et les propriétaires doivent se tenir au courant de ces évolutions et réagir en conséquence. Voici quelques-unes des modifications les plus importantes de ces dernières années.

• Réagir aux modifications du code civil (droit des obligations ) : les modifications du code civil entrées en vigueur en avril 2020 ont considérablement remanié les dispositions relatives aux contrats de location. L'un des principaux points est la clarification des règles relatives à la restitution des dépôts de garantie et à la remise en l'état initial. Le Code civil révisé stipule clairement qu'à la fin d'un contrat de bail, le bailleur (propriétaire) doit déduire du dépôt de garantie les obligations du locataire, telles que les loyers impayés et les frais de remise en état, et restituer le montant restant au locataire. Bien que cela ait été le cas dans la pratique par le passé, le fait que cela soit maintenant clairement stipulé dans la loi permettra d'éviter les problèmes liés au règlement des dépôts de garantie. La loi stipule également clairement que le locataire ne doit pas supporter la charge de la remise en état du bien en cas d'usure due à un usage normal. Il s'agit également d'une forme de légalisation des lignes directrices existantes, qui devrait avoir pour effet de réduire les litiges concernant les coûts de réparation des détériorations liées à l'âge. Toutefois, il convient de noter que la clause selon laquelle le locataire supporte l'usure normale n'est généralement pas invalide et qu'il existe encore des cas valables. Ensuite, il est également important de renforcer les règles relatives aux cautions solidaires. Selon l'article 465-2 du code civil modifié, lorsqu'une personne physique se porte caution solidaire dans un contrat de bail, le contrat de garantie devient nul si le montant maximum (plafond de garantie) n'est pas précisé lors de la conclusion du contrat. La clause de garantie, qui était auparavant rédigée de manière exhaustive comme "Je garantis toutes les dettes", sera remplacée à l'avenir par la formulation "Je garantis dans la limite de XX millions de yens", et la fixation d'un montant maximum spécifique est obligatoire. Le niveau du montant maximum n'est pas légalement stipulé et est laissé à l'accord des parties concernées, mais un exemple a été introduit où il est fixé à environ 18 mois de loyer à titre indicatif, en prenant en compte le cas où le loyer en retard devient à long terme. Lors de la demande d'un garant, le contrat doit être mis à jour pour que ce montant maximum ne soit pas oublié. Par ailleurs, en ce qui concerne les baux commerciaux, l'article 465-10 du code civil modifié établit nouvellement l'obligation pour le locataire de fournir des informations sur le patrimoine et les revenus et dépenses au futur co-garant (cela s'applique aux contrats de location de bureaux, magasins, etc. et non aux logements). Elle stipule que le contrat de garantie peut être révoqué si le locataire manque à son obligation d'information et que le garant se méprend de ce fait. En tant que propriétaire, vous devez intégrer un flux d'information du locataire au garant et le faire signer par le garant en prévoyant une colonne dans le contrat pour décrire les conditions de propriété prescrites, etc. lors de la location d'un immeuble commercial. Enfin, l'article 458-2 du code civil modifié prévoit également l'obligation pour le bailleur de répondre lorsqu'il reçoit une demande de renseignements sur l'état de paiement des loyers de la part du garant solidaire. Le propriétaire ou la société de gestion doit répondre sans délai à la question du garant : "Le locataire a-t-il bien payé son loyer ?". de la part du garant, le propriétaire ou la société de gestion doit répondre sans délai. Dans le cas contraire, le garant risque de prétendre que "la situation ne m'a pas été communiquée à l'avance" et de refuser de payer lorsque le garant tentera de réclamer les arriérés. Comme les modifications du droit civil mentionnées ci-dessus sont directement liées à la pratique contractuelle, elles doivent être reflétées dans le contrat et observées dans le travail de gestion quotidien.

• Autres changements juridiques pertinents: outre le code civil, d'autres changements ont été apportés au système juridique concernant le secteur de la location. Par exemple, la durée maximale d'un contrat de location est passée de 20 à 50 ans (Code civil modifié, article 604). Cela a permis de conclure des contrats de location efficaces pour de très longues périodes, mais cela n'aura pas beaucoup d'impact sur les locations résidentielles normales. En revanche, un amendement bien connu des propriétaires est la loi sur les entreprises de gestion des logements locatifs (en vigueur à partir de 2021). Cette loi établit un système d'enregistrement pour les sociétés de gestion locative et stipule des normes pour les systèmes de gestion d'entreprise et l'obligation de gérer les biens séparément. L'objectif est de résoudre les problèmes liés aux sociétés de sous-location (appelés problèmes de sous-location) en imposant certaines règles aux sociétés de gestion. Lors du choix d'une société de gestion, les propriétaires peuvent être rassurés en vérifiant si la société est enregistrée en tant que société de gestion de logements locatifs et si elle dispose d'un permis de construire et d'une licence de transaction immobilière. La tendance à la numérisation a également conduit à des changements tels que la modification de la loi sur les transactions de lots et de bâtiments en 2022 afin de permettre la fourniture en ligne d'explications sur des questions importantes. Les signatures électroniques sur les contrats deviennent également légalement valables. Il est important de se tenir au courant de toute modification future de la législation pertinente et de mettre à jour les procédures contractuelles et les méthodes de gestion.

Importance de la coopération avec les sociétés de gestion locative et critères de sélection

Enfin, nous abordons la question de la coopération avec les sociétés de gestion locative (sociétés de gestion immobilière). Une bonne société de gestion locative est un partenaire essentiel pour une gestion locative réussie. Découvrez leur importance et les critères de sélection d'une société de gestion.

Avantages de la collaboration avec une société de gestion

Confier la gestion d'un bien immobilier à une société de gestion peut réduire considérablement le temps et les efforts nécessaires au propriétaire pour s'en occuper lui-même. Même les propriétaires qui ont un emploi du temps chargé peuvent assurer la stabilité des opérations en confiant des tâches complexes à des professionnels, telles que le recrutement (publicité pour le recrutement des locataires et correspondance pour les visites), les procédures contractuelles, le recouvrement des loyers, les rappels d'arriérés, le traitement des plaintes, l'intervention d'entrepreneurs en cas de panne d'équipement et le règlement des comptes lorsque les locataires quittent le logement. L'expertise et l'expérience d'une société de gestion peuvent s'avérer très utiles, notamment pour la sélection des locataires et le traitement des problèmes. Une société de gestion ayant fait ses preuves utilisera son propre savoir-faire pour sélectionner correctement les locataires et éliminer les locataires malveillants. La société de gestion peut également agir en tant qu'agent et apporter son soutien dans des situations qui seraient difficiles pour un particulier, comme le rappel des arriérés aux locataires, le rôle d'intermédiaire en cas de troubles de voisinage ou le recours à des experts lorsque des procédures juridiques sont nécessaires. De plus, connaissant les dernières modifications légales et les conditions du marché immobilier, ils ont l'avantage de pouvoir donner des conseils appropriés sur la tenue des documents contractuels et la fixation des loyers. D'une manière générale, une bonne collaboration avec la société de gestion permettra au propriétaire de poursuivre la gestion locative en toute sérénité, de réduire le taux de vacance et de maintenir la valeur de son patrimoine.

Critères et points de sélection d'une société de gestion

L'essentiel est de choisir une société de gestion fiable. Une erreur dans le choix de la société de gestion peut entraîner des problèmes. Les principaux points à vérifier lors de la sélection d'une société de gestion sont les suivants

• Historique et expérience: vérifiez l'historique opérationnel de la société de gestion (nombre d'unités gérées et part de marché dans la région), le nombre d'années d'activité de la société et l'expérience de son personnel. Les sociétés qui ont une longue expérience ont généralement une grande capacité à recruter des locataires et à résoudre les problèmes. Le bouche-à-oreille et la réputation permettent également de déterminer si l'entreprise est digne de confiance.

• Contenu de la gestion et étendue des services: la gestion locative et les services offerts varient d'une entreprise à l'autre. Vérifiez dans quelle mesure l'entreprise propose des services allant de la simple collecte des loyers et des rappels d'arriérés à l'intervention d'urgence 24 heures sur 24, en passant par des patrouilles et des nettoyages réguliers, l'organisation des travaux de remise en état, les procédures de renouvellement du contrat en votre nom, la présence et le règlement lors de votre déménagement, voire les garanties de loyer et les sous-locations (garanties d'inoccupation). Choisissez une société qui offre des services répondant à vos besoins.

• Frais de gestion (coûts): Les frais de gestion sont généralement de l'ordre de 5 % du loyer. Si le taux est extrêmement élevé, il peut peser sur vos revenus, tandis que s'il est trop bas, il risque de ne pas fournir un service adéquat. Comparez et examinez si la structure des coûts totaux est appropriée, y compris non seulement le montant de la commission, mais aussi le coût des frais de publicité au moment de la signature du contrat, la répartition des frais de renouvellement et les frais de gestion pour la libération du bien lorsque le locataire déménage. Il est judicieux d'obtenir des devis de plusieurs entreprises et de les comparer entre eux sans prendre de décision rapide sur la base des informations fournies par une seule entreprise.

• Attitude et communication: vous et la société de gestion allez travailler ensemble pendant une longue période pour gérer votre bien locatif. La politesse de la personne responsable et le système de rapport et de communication sont également des critères importants. Vérifiez à l'avance s'il existe des rapports de gestion réguliers, si la société vous contacte rapidement en cas de problème et si elle répond avec souplesse aux demandes du propriétaire. Il est important de déterminer si la personne responsable est digne de confiance en examinant sa réponse lors de la phase de consultation précontractuelle.

• Respect des lois et règlements et fiabilité: il est également essentiel de vérifier la fiabilité des aspects juridiques, par exemple si l'entreprise dispose d'une licence de lot de construction et de négociant en bâtiments et si elle la renouvelle de manière appropriée, et si elle est enregistrée en tant que société de gestion de logements locatifs, comme indiqué ci-dessus. L'appartenance à des associations (par exemple à la All-Japan Real Estate Association ou à la National Federation of Building Contractors Associations) est également utile pour vérifier l'absence de pratiques commerciales illégales. En outre, compte tenu des récents problèmes rencontrés par les sociétés de sous-location, si une société propose un contrat de sous-location, vérifiez soigneusement les termes et conditions du contrat (tels que les termes du loyer garanti et la clause de résiliation à mi-parcours).

Il est important de bien évaluer les points ci-dessus et de choisir la société de gestion la mieux adaptée à votre bien. Prendre le temps de bien choisir son partenaire est le premier pas vers une gestion stable, plutôt que de se précipiter dans un contrat immédiat avec la première société venue sur le marché.

Conclusion.

Ce qui suit est un résumé des points importants et des pièges des contrats de location du point de vue du propriétaire. Les informations couvrent un large éventail de sujets, depuis les vérifications de base avant la conclusion d'un contrat jusqu'au maintien des clauses contractuelles, en passant par les problèmes qui tendent à se produire et la manière de les traiter, la réaction aux changements de la loi et la collaboration avec une bonne société de gestion. La conclusion d'un contrat de gestion locative marque le début d'une relation à long terme. Afin de minimiser les risques pendant cette période et d'obtenir un revenu stable, une préparation préalable et des mesures préventives sont de la plus haute importance. En tant que propriétaire, vous pouvez réduire considérablement le nombre de problèmes liés à la gestion locative si vous comprenez et gérez parfaitement le contenu du contrat et si vous les traitez de manière appropriée, avec l'aide d'experts si nécessaire. La clé du succès à long terme est de se tenir au courant des dernières connaissances et de travailler avec un partenaire fiable pour assurer une bonne gestion locative. Avec les bonnes connaissances et la préparation aux contrats de location, vous pouvez assurer une gestion locative sûre et sécurisée.