L'avenir de l'investissement immobilier au Japon : tendances et risques

Le boom de l'investissement immobilier atteint son apogée et a été décrit comme "le début de la fin". Mais le marché de l'immobilier est-il vraiment arrivé à un tournant ? Nous adoptons un point de vue neutre sur les tendances actuelles du marché et les facteurs de risque, et nous explorons les perspectives d'avenir.

Tendances actuelles du marché immobilier japonais (commercial, résidentiel et investissement)

Vue d'ensemble du marché : le marché immobilier japonais a été dynamique ces dernières années : en 2023, le Japon a été le seul pays à connaître une augmentation importante des investissements dans le contexte de l'effondrement du marché mondial de l'investissement immobilier, avec des investissements s'élevant à environ 2 748,3 milliards de yens au cours des trois premiers trimestres de 2023. Cette tendance se poursuivra en 2024, l'investissement immobilier national atteignant environ 3.856,7 milliards JPY au cours des trois premiers trimestres de 2024, dépassant déjà celui de l'ensemble de l'année 2023. Les investisseurs nationaux ouvrent la voie, avec des acteurs nationaux qui acquièrent activement des opportunités d'investissement créées par les investisseurs étrangers qui vendent des propriétés.

Immobilier commercial : le marché des immeubles de bureaux se redresse en raison d'une reprise de la demande après la catastrophe de Corona, mais il est "polarisé" avec de grandes différences selon les régions et les catégories. Le taux d'inoccupation dans les cinq principaux quartiers de Tokyo était de 6,31 % à la fin de 2023, toujours au-dessus du taux d'inoccupation approprié (5 %), et est resté supérieur à 5 % depuis 2021, ce qui laisse craindre une offre excédentaire même dans le centre de Tokyo. En revanche, dans les quartiers populaires tels que Chiyoda Ward, le taux d'inoccupation est tombé aux alentours de 2 % et il y a des signes de reprise sur le marché de la location, la demande d'espaces de bureaux bien situés et de haute qualité restant forte. Les loyers ont également commencé à augmenter au second semestre 2023 dans les immeubles de catégorie A du centre de Tokyo, les loyers demandés moyens atteignant leur niveau le plus élevé depuis Lehman Brothers. L'indice des prix des locaux commerciaux (boutiques) a temporairement stagné après Corona, mais se redresse en 2023. Le marché de l'hôtellerie est également en plein essor en raison de la reprise du tourisme intérieur, les transactions hôtelières nationales atteignant un niveau record en 2023 (environ 570 milliards JPY).

Immobilier résidentiel : les prix des condominiums continuent de monter en flèche, en particulier dans la région métropolitaine de Tokyo, et les prix des condominiums d'occasion continuent d'atteindre des sommets. Selon les indices des prix de l'immobilier du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme , les indices des prix des biens immobiliers résidentiels et commerciaux sont orientés à la hausse en 2023, l'indice résidentiel dépassant son pic d'avant Lehman. En particulier, les prix des appartements en copropriété dans le centre de Tokyo augmentent en raison d'une demande excédentaire, et l'indice mondial des bulles immobilières d'UBS estime que le marché immobilier de Tokyo présente le deuxième risque de bulle le plus élevé au monde. D'autre part, la demande de logements est atone dans les régions, et la dynamique de la hausse des prix varie d'une région à l'autre. Le nombre de nouvelles mises en chantier a baissé en 2023, mais le nombre total de mises en chantier devrait continuer à augmenter légèrement dans un avenir prévisible en raison de l'augmentation du nombre de ménages.

Marché de l'immobilier d'investissement : le marché de l'investissement, qui considère l'immobilier comme un bien générateur de revenus, a également connu un afflux continu de fonds, stimulé par la faiblesse des taux d'intérêt. Les rendements attendus (cap rates) se situent à des niveaux historiquement bas dans les zones urbaines, ce qui contribue à faire grimper les prix de l'immobilier. 2023 a vu des transactions actives dans un large éventail de secteurs, y compris les bureaux, les installations logistiques et les propriétés résidentielles. Les secteurs émergents tels que les installations logistiques et les centres de données en particulier ont été soutenus par une forte demande. Cependant, il semblerait que le rythme de l'augmentation des prix des terrains sur le marché de l'investissement dans son ensemble ait commencé à ralentir en 2024, ce qui indique un ajustement à la surchauffe. D'une manière générale, le marché immobilier japonais actuel se trouve à un stade où les prix continuent d'augmenter, mais où la question de savoir "jusqu'où est trop loin" se pose.

L'évolution des taux d'intérêt et leur impact (évolution de la politique de la Banque du Japon et risque de hausse des taux d'intérêt à long terme)

La politique de taux d'intérêt ultra-bas menée depuis longtemps arrive à un tournant. Depuis la fin de l'année 2022, la Banque du Japon a assoupli le contrôle de la courbe des taux (YCC) et relevé le plafond des taux d'intérêt à long terme. En conséquence, le rendement des obligations d'État à 10 ans a augmenté par rapport à son objectif d'environ 0 %, et lestaux d'intérêt sont maintenant dans une phase ascendante.

Le risque de hausse des taux d'intérêt ne peut être ignoré pour les investissements immobiliers. Pour les investisseurs ayant un taux d'emprunt élevé, la hausse des taux d'intérêt entraîne une augmentation de la charge du paiement des intérêts et une détérioration des revenus et des dépenses de l'immobilier. En outre, plus le rendement d'un bien immobilier a été compétitif, moins il est intéressant d'investir si l'écart entre le rendement et celui des obligations d'État se réduit à mesure que les taux d'intérêt augmentent, ce qui peut exercer une pression sur le prix du bien. Il existe également un risque que la force unique du Japon - l'attractivité de l'écart de rendement en raison de l'environnement de faibles taux d'intérêt - diminue progressivement à l'avenir. En particulier, une forte hausse des taux d'intérêt à long terme pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier. D'un autre côté, avec une inflation modérée et des loyers en hausse, les revenus de l'immobilier augmenteront également, de sorte que les taux d'intérêt et les prix de l'immobilier seront à couteaux tirés. En général, la normalisation des taux d'intérêt est une arme à double tranchant pour le marché immobilier, avec des effets à la fois négatifs et positifs, et le choc sur le marché sera réduit si un équilibre entre des hausses modérées des taux d'intérêt et la croissance économique (atterrissage en douceur) est atteint.

Risques liés aux taux d'inoccupation et aux changements démographiques (par exemple, baisse de la demande de biens immobiliers locaux)

Le Japon est confronté à un déclin structurel de la population et à une population vieillissante avec un taux de natalité en baisse, ce qui ébranle les fondements de la demande immobilière. La population totale diminue d'environ 0,5 % par an, et la population totale de 124,35 millions en 2023 était inférieure d'environ 590 000 personnes à celle de l'année précédente (13 années consécutives de déclin). L'exode de la population se poursuit, en particulier dans les zones rurales, et la baisse de la demande de biens immobiliers ruraux est particulièrement prononcée. Alors que la population se concentre de plus en plus dans les zones urbaines, en particulier chez les jeunes, le nombre de logements vacants dans les zones rurales et suburbaines augmente et la valeur des propriétés diminue dans certaines régions.

Le problème des logements vacants : selon l'enquête sur le logement et les terrains du ministère de l'intérieur et des communications (2023), le nombre de logements vacants dans tout le pays a atteint le chiffre record d'environ 9 millions (taux d'inoccupation de 13,8 %). Alors que le taux de logements vacants est resté pratiquement inchangé au cours de la dernière décennie, le nombre de logements vacants lui-même a continué d'augmenter parallèlement à l'augmentation du nombre total de logements, et a doublé depuis 1993. Le taux est particulièrement élevé dans les zones rurales, où un logement sur cinq est vacant. Certains craignent que cette "surabondance de logements" ne devienne de plus en plus grave à l'avenir, à mesure que le déclin de la population s'accélère. Les biens immobiliers qui ne sont pas demandés verront leur valeur diminuer, ce qui rendra difficile leur vente ou leur location en tant que biens d'investissement.

Vacance dans l'immobilier commercial : les bureaux et les bâtiments commerciaux sont également exposés au risque d'une augmentation des taux de vacance. L'impact de la catastrophe de Corona et la généralisation du travail à distance ont entraîné une baisse structurelle de la demande d'espaces de bureaux dans certaines grandes villes. Le taux d'inoccupation des bureaux dans les 23 quartiers de Tokyo a fortement augmenté , passant de 5 % à 7 % en 2021, avant de retomber dans la fourchette basse de 3 % en 2023, en raison de la rareté de l'offre nouvelle. Toutefois, une offre importante est attendue en 2024, et le taux d'inoccupation devrait à nouveau être soumis à une pression à la hausse. En fait, le taux d'inoccupation dans les cinq principaux quartiers du centre de Tokyo est resté élevé à environ 6 % tout au long de 2023, et la situation de l'offre et de la demande a continué à se détendre dans de nombreuses zones. Les stratégies des locataires en matière de bureaux évoluent également, avec des mesures visant à améliorer l'environnement de travail en consolidant les sites et en utilisant des bureaux satellites dans les banlieues. Le risque d'une augmentation de l'inoccupation due au déclin de la population et à l'évolution des modes de travail est particulièrement important dans les bureaux et les zones commerciales des villes régionales. Dans les zones où la population diminue, les installations commerciales ferment et le nombre de biens immobiliers inoccupés augmente également, ce qui constitue un facteur de détérioration des revenus pour les propriétaires.

Les changements démographiques affectent donc les fondements du marché immobilier, tant résidentiel que commercial. Il y a toutefois des aspects positifs : le nombre total de ménages devrait augmenter jusqu'en 2030 environ, en raison de l'augmentation du nombre de ménages composés d'une seule personne. Il a été souligné que l'augmentation du nombre de ménages pourrait soutenir la demande de logements, et les prévisions futures concernant le taux d'inoccupation ont été revues à la baisse (les prévisions du Nomura Research Institute concernant le taux d'inoccupation en 2033 ont été revues à la baisse de manière significative, passant de plus de 30 % à 18,3 %). Toutefois, il convient de noter que cela est dû à la fermeté de la demande dans les zones urbaines, ce qui entraînera une augmentation des disparités entre les régions. À l'avenir, des changements structurels seront nécessaires, tels que l'utilisation du parc de logements (rénovation et conversion) et la révision de la planification urbaine en fonction de l'équilibre entre l'offre et la demande .

Tendances des capitaux étrangers et leur impact sur le marché intérieur

Ces dernières années, l'afflux de capitaux étrangers est devenu un facteur important du marché immobilier japonais. Les taux d'intérêt ultra-bas et la faiblesse du yen ont fait de l'immobilier japonais une destination attrayante pour les investisseurs étrangers. En fait, alors que le Japon, les États-Unis et l'Europe sont divisés sur la politique monétaire en 2024, le rythme des hausses de taux d'intérêt au Japon est lent et un écart de rendement élevé est toujours garanti, tandis que le niveau historiquement bas du yen fournit également un vent arrière, soulignant que "la supériorité du marché japonais du point de vue des investisseurs étrangers ne faiblira pas dans un avenir prévisible".

Toutefois, il existe une différence de température dans les mouvements des investisseurs étrangers : en 2023, certains fonds étrangers ont décidé de vendre des immeubles de bureaux à Tokyo en raison de l'impact du refroidissement global du marché des bureaux. La proportion d'investissements étrangers dans les bureaux des cinq quartiers centraux de Tokyo est tombée à un niveau record de 7 % en 2023 (elle était d'environ 20 à 30 % en temps normal), et la présence de fonds étrangers s'est atténuée. Cette situation s'explique par l'effondrement de la demande d'espaces de bureaux dû à l'établissement de bureaux à distance en Europe et aux États-Unis, qui a temporairement renforcé la réticence du marché japonais à investir dans des espaces de bureaux d'un point de vue mondial. Il s'agit toutefois d'un phénomène temporaire. Le taux d'occupation des bureaux à Tokyo a atteint 90 % en 2023, ce qui est beaucoup plus élevé qu'à New York (51 %) et à Londres (60 %), et en fait, "il y a encore beaucoup d'investisseurs étrangers intéressés par le marché japonais des bureaux". En fait, l'argent étranger est redevenu actif en 2024, le montant des investissements des investisseurs étrangers au quatrième trimestre 2024 ayant été multiplié par 3,3 en glissement annuel. L'investissement dans le secteur de l'hôtellerie a été particulièrement actif, atteignant au cours du même trimestre un niveau record de 3,7 fois celui de l'année précédente (environ 449 milliards JPY), et plusieurs grandes transactions de bureaux ont également été réalisées. Ainsi, les capitaux étrangers sont sensibles aux tendances du marché et ajustent rapidement leur avance ou leur recul, et leur présence a un impact significatif sur le marché intérieur.

Parmi les effets positifs de l' afflux de capitaux étrangers, on peut citer l'augmentation de la liquidité du marché et la création d'une nouvelle demande. Par exemple, en 2023, un fonds souverain étranger a vendu plusieurs immeubles de bureaux à Tokyo et a réorienté ses investissements vers des installations logistiques. De cette manière, il y a eu un mouvement pour conserver des fonds sur le marché japonais tout en remplaçant le portefeuille d'investissement, ce qui a contribué à la circulation des fonds. D'autre part, la possibilité que le marché soit influencé par les fonds étrangers constitue un risque. Si les investisseurs étrangers se retirent ou s'abstiennent d'acheter en une seule fois, en fonction des fluctuations des taux de change et des tendances économiques dans les différents pays, une pression à la baisse pourrait s'exercer sur les prix de l'immobilier japonais (risque dit de "fuite des capitaux"). En particulier, on craint que le risque de change inverse n'augmente les ventes à but lucratif lorsque le yen s'apprécie. Pour l'instant, cependant, la faiblesse du yen et la stabilité relative du marché japonais signifient que les capitaux étrangers continuent d'affluer au Japon et que l'immobilier japonais reste une destination d'investissement diversifiée et prometteuse** pour les investisseurs mondiaux. Il est important de surveiller les mouvements de capitaux nationaux et étrangers, car les mouvements des investisseurs étrangers peuvent changer à l'avenir en fonction des politiques de la Banque du Japon et des taux de change.

Scénarios futurs possibles (atterrissage en douceur, éclatement de la bulle, changement structurel, etc.)

Il existe plusieurs scénarios possibles pour l'avenir du marché immobilier. Trois scénarios représentatifs sont présentés ici.

• (i) Scénario d'atterrissage en douceur : il s'agit d'un cas où le marché s'ajuste en douceur grâce à une réduction progressive de l'assouplissement monétaire et à la croissance économique. On suppose que les prix de l'immobilier se stabiliseront par un ajustement progressif sans chute brutale, tandis que les salaires et l'inflation augmenteront modérément et que les taux d'intérêt se normaliseront modérément. Même si la Banque du Japon supprime les taux d'intérêt négatifs et que les taux d'intérêt à long terme remontent au niveau de 1 %, les rendements des investissements immobiliers ne seront pas significativement affectés si, dans le même temps, l'économie continue à se développer et les loyers à augmenter. Dans ce scénario, il est possible que le marché immobilier n'éclate pas la bulle, mais connaisse une légère correction des prix ou une stagnation temporaire, après quoi il pourrait retrouver une croissance stable. Les autorités financières adopteront également une approche prudente pour éviter les turbulences sur le marché, ce qui se traduira par un atterrissage en douceur.

• (ii) Scénario d'éclatement de la bulle : il s'agit du cas où les taux d'intérêt montent en flèche en raison d'une forte inflation ou d'erreurs politiques, ou bien où la demande immobilière chute brutalement en raison d'une récession économique, ce qui entraîne une forte baisse des prix. Certains experts sont de plus en plus nombreux à penser qu'un futur déclin du marché est inévitable, et il a été souligné que le marché immobilier pourrait atteindre un tournant majeur. Ce scénario est particulièrement vrai dans les segments en surchauffe, tels que les appartements en copropriété et les biens de grande valeur situés dans les centres-villes, où des ajustements sont effectués et où les baisses de prix s'étendent à l'ensemble du pays. Dans ce cas, on se souvient de l'éclatement d'une bulle immobilière comme celle du début des années 1990. En fait, l'analyse d'UBS montre que certaines villes, comme Tokyo, sont très sensibles aux bulles, les prix des logements dans les villes précédemment diagnostiquées comme présentant un risque de bulle ayant déjà chuté de plus de 20 % depuis le début des hausses de taux d'intérêt au niveau mondial. Au Japon, par exemple, si l'économie ralentit et que les taux hypothécaires augmentent fortement, les prix des logements sont susceptibles de chuter en raison d'une baisse du pouvoir d'achat. Dans le secteur commercial, l'augmentation du nombre de logements vacants et la détérioration des revenus pourraient également refroidir le sentiment d'investissement et conduire à un ajustement brutal des prix. À l'heure actuelle, cependant, l'économie japonaise est sur la voie d'une reprise progressive et les institutions financières n'ont pas modifié de manière significative leur position en matière de prêts immobiliers, de sorte qu'il est possible d'éviter un scénario d'effondrement brutal. Toutefois, en fonction de l'évolution des taux d'intérêt et des risques économiques mondiaux (par exemple, les risques géopolitiques), nous ne pouvons pas être trop prudents.

• (iii) Scénario de transformation structurelle : il s'agit d'un cas où le marché se transforme pour s'adapter aux changements structurels démographiques et sociaux à long terme, au-delà du cycle économique à court terme. Le marché immobilier japonais sera confronté au défi structurel de la diminution de la demande en raison de la baisse du taux de natalité, du vieillissement et de la diminution de la population. Dans ce scénario, le secteur de l'immobilier passera d'une orientation traditionnelle vers la construction de nouveaux bâtiments et la propriété à une orientation vers l'utilisation efficace du stock et un "accent mis sur l'utilisation". Par exemple, il y aura une plus grande utilisation des logements vacants (rénovation et conversion en centres d'échange régionaux), un changement d'utilisation des immeubles de bureaux (conversion en logements et installations logistiques) et la promotion du réaménagement des anciens bâtiments. En outre, les progrès de la technologie immobilière peuvent améliorer la précision de l'adéquation entre l'offre et la demande et éliminer les biens immobiliers sous-utilisés. Le gouvernement pourrait également renforcer les mesures de lutte contre les logements vacants et le rétrécissement des villes, et des progrès pourraient être réalisés dans la rationalisation des structures urbaines et le passage à des villes compactes. Il s'agit d'une vision de l'avenir dans laquelle le secteur de l'immobilier lui-même subira un changement qualitatif, avec la création de nouveaux modèles commerciaux (par exemple, la servitisation des locations, l'utilisation de l'immobilier dans le cadre de l'économie de partage), même si la taille du marché diminue lentement. En d'autres termes, comme le suggère l'expression "le début de la fin", il s'agit d'un scénario dans une perspective à long terme de la fin de l'ancien modèle d'investissement immobilier et de la transition vers un nouveau paradigme.

Lequel de ces scénarios deviendra réalité dépend de l'évolution des taux d'intérêt et de lacroissance économique, ainsi que des réponses politiques et de lacapacité d'adaptation de la société. La voie à privilégier est probablement celle d'un atterrissage en douceur et d'une transformation structurelle, tout en évitant un éclatement extrême de la bulle.

Diversification des risques et stratégies de sortie dans l'investissement immobilier

Compte tenu de l'incertitude quant à l'avenir de l'investissement immobilier, la diversification des risques et lesstratégies de sortie sont importantes. Pour protéger la valeur de vos actifs en cas de changement des conditions du marché, gardez à l'esprit les points suivants

• Diversification du portefeuille : vous pouvez égaliser les risques en investissant dans plusieurs biens et secteurs plutôt que de vous concentrer sur un seul type de bien ou une seule région. Par exemple, vous pouvez diversifier vos investissements non seulement dans des bureaux en centre-ville, mais aussi dans des immeubles résidentiels de banlieue et des installations logistiques, ou investir dans des biens immobiliers à l'étranger ainsi qu'au Japon. En fait, certains investisseurs nationaux diversifient leurs investissements à l'étranger alors que le marché japonais est solide. En diversifiant leurs actifs, ils sont mieux placés pour compenser l'effondrement d'un marché en investissant dans d'autres. Il est également important d'envisager de combiner d'autres actifs, tels que les liquidités et les actions, et de trouver un équilibre qui ne soit pas fortement axé sur l'immobilier.

• Clarifier les stratégies de sortie : l'immobilier n'étant pas liquide, le moment et les méthodes de vente doivent être planifiés à l'avance. L'une des stratégies consiste à vendre avec profit lorsque le marché est porteur. En fait, les investisseurs étrangers ont l'habitude de recombiner les actifs lorsque le marché est bon et, en 2023, des fonds étrangers ont vendu leurs bureaux japonais pour bloquer les profits tout en réinvestissant dans d'autres usages. Les investisseurs individuels doivent également évaluer l'âge et le potentiel de surface d'un bien immobilier et fixer des critères pour savoir quand et à quel prix ils le vendront. Par exemple, ils devraient envisager de vendre dès que possible les propriétés régionales dont la demande locative est en baisse et de les remplacer par des propriétés en centre-ville, ou envisager de se retirer avant que les taux d'intérêt des prêts n'augmentent. Outre la vente, le refinancement et lamodification du type d'opération (par exemple, changement de la méthode de prêt, conversion en logement privé) font également partie de la stratégie de sortie. Le marché de l'immobilier connaissant des fluctuations cycliques, il est important de surveiller en permanence les tendances du marché et de revoir sa stratégie avec souplesse.

• Recours à des experts : en période d'incertitude, il est également utile de demander conseil à des experts et agents immobiliers de confiance. Demandez des évaluations et des avis à plusieurs sociétés immobilières pour obtenir une évaluation objective de votre bien. En se référant aux points de vue non seulement des grandes sociétés, mais aussi des agents locaux, on peut obtenir une base plus précise pour la prise de décision. Il est également judicieux de consulter un comptable fiscaliste ou un PF afin d'élaborer un plan de sortie complet qui tienne compte de l'impôt sur la plus-value de la vente et de l'arrangement des soldes des prêts en cours.

Grâce à ces stratégies de diversification des risques et de sortie, il est plus facile d'éviter les pertes fatales, même si les conditions du marché changent. En particulier dans une phase comme celle que nous traversons actuellement, où se mêlent surchauffe et incertitude, la prudence est de mise pour "se préparer au pire des scénarios".

Conclusion : l'importance d'une perspective neutre et d'une bonne préparation

L'expression inspirante "le début de la fin pour l'investissement immobilier" suggère qu'un tournant dans le marché est peut-être proche. En effet, certains signes indiquent que le marché immobilier japonais entre dans une phase d'ajustement par rapport à sa précédente tendance à la hausse. Confronté à des défis structurels tels que la hausse des taux d'intérêt et le déclin de la population, il est peu probable que le marché continue à progresser régulièrement comme il l'a fait jusqu'à présent. Dans le même temps, l'économie japonaise est sur la voie de la reprise et les fondements de la demande immobilière ne sont pas sérieusement ébranlés. Un scénario d'atterrissage en douceur est tout à fait possible, et il est important d'évaluer les risques et les opportunités d'un point de vue neutre, plutôt que d'être excessivement pessimiste ou optimiste.

Pour les investisseurs, il est important d'être flexible et de rassembler des informations afin de pouvoir répondre aux changements de l'environnement. En écoutant les données et les experts et en étant sensible aux signaux du marché, il est possible de transformer le "début de la fin" en nouvelles opportunités. L'immobilier reste un moyen utile de préserver la valeur des actifs à long terme et de se protéger de l'inflation, et des opportunités subsisteront pour les investisseurs avisés qui sauront sélectionner les biens et gérer les risques de manière appropriée. Que vous poursuiviez ou réduisiez vos investissements immobiliers à l'avenir, la diversification et lamise en place d'une stratégie de sortie claire sont essentielles pour protéger et faire fructifier vos actifs en période d'incertitude. Il est important de ne pas se laisser surprendre par la "fin" du marché, mais de se préparer à la nouvelle phase qui s'annonce.