هل الاستثمار العقاري في اليابان على وشك الفقاعة؟ نظرة مستقبلية دقيقة

وصلت طفرة الاستثمار العقاري إلى ذروتها ووُصفت بأنها "بداية النهاية". ولكن هل وصل سوق العقارات حقًا إلى نقطة تحول؟ نلقي نظرة محايدة على اتجاهات السوق الحالية وعوامل الخطر ونستكشف التوقعات المستقبلية.

اتجاهات سوق العقارات اليابانية الحالية (التجارية والسكنية والاستثمارية)

نظرة عامة على السوق: كان سوق العقارات الياباني مزدهرًا في السنوات الأخيرة: في عام 2023، كانت اليابان البلد الوحيد الذي شهد زيادة بارزة في الاستثمار وسط ركود سوق الاستثمار العقاري العالمي، حيث بلغ حجم الاستثمار حوالي 2,748.3 مليار ين ياباني في الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2023. سيستمر هذا الاتجاه في عام 2024، حيث سيستمر الاستثمار العقاري المحلي في الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2024 ليصل إلى حوالي 3,856.7 مليار ين ياباني، وهو ما يتجاوز بالفعل ما تم تحقيقه في عام 2023 بأكمله. ويقود المستثمرون المحليون الطريق، حيث ينشط المستثمرون المحليون في الاستحواذ على الفرص الاستثمارية التي أوجدها المستثمرون الأجانب الذين يبيعون العقارات.

العقارات التجارية: يتعافى سوق مباني المكاتب بسبب انتعاش الطلب في أعقاب كارثة كورونا، ولكنه "مستقطب" مع وجود اختلافات كبيرة حسب المنطقة والدرجة. بلغ معدل الشواغر في الأجنحة الخمسة الرئيسية في طوكيو 6.31% في نهاية عام 2023، ولا يزال أعلى من معدل الشواغر المناسب (5%) ، وظل أعلى من 5% منذ عام 2021، مما يترك مخاوف من زيادة العرض حتى في وسط طوكيو. من ناحية أخرى، انخفض معدل الشواغر في المناطق الشعبية مثل تشيودا وارد إلى نطاق 2%، وهناك علامات على انتعاش سوق الإيجارات، مع استمرار قوة الطلب على المساحات المكتبية عالية الجودة ذات الموقع الجيد. كما بدأت الإيجارات في الارتفاع في النصف الثاني من عام 2023 في الصف الأول في وسط طوكيو، حيث وصل متوسط الإيجارات المطلوبة إلى أعلى مستوى له منذ عهد بنك ليمان براذرز. كما شهد مؤشر أسعار المباني التجارية (المحلات التجارية) ركودًا مؤقتًا بعد كورونا، لكنه بدأ في الارتفاع في عام 2023. يزدهر سوق الفنادق أيضًا بسبب انتعاش السياحة الداخلية، حيث وصلت المعاملات الفندقية المحلية إلى مستوى قياسي في عام 2023 (حوالي 570 مليار ين ياباني).

العقارات السكنية: تستمر أسعار الشقق السكنية في الارتفاع، لا سيما في منطقة العاصمة طوكيو، وتستمر أسعار الشقق السكنية المستعملة في الوصول إلى مستويات قياسية. ووفقًا لمؤشرات أسعار العقارات الصادرة عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، فإن مؤشرات أسعار العقارات السكنية والتجارية على حد سواء في اتجاه تصاعدي في عام 2023، حيث تجاوز مؤشر العقارات السكنية ذروته قبل عام ليمان. وعلى وجه الخصوص، ترتفع أسعار الشقق السكنية في وسط طوكيو بسبب الطلب الزائد، ويصنف مؤشر UBS العالمي لفقاعة العقارات سوق الإسكان في طوكيو على أنه ثاني أعلى مخاطر الفقاعة في العالم. ومن ناحية أخرى، يتباطأ الطلب على المساكن في المناطق الإقليمية، ويختلف زخم ارتفاع الأسعار من منطقة إلى أخرى. انخفض عدد المساكن الجديدة التي تم البدء في بنائها في عام 2023، ولكن من المتوقع أن يستمر إجمالي عدد المساكن التي تم البدء في بنائها في الزيادة بشكل طفيف في المستقبل المنظور بسبب زيادة عدد الأسر.

سوق العقارات الاستثمارية: شهد سوق الاستثمار، الذي ينظر إلى العقارات على أنها عقارات مدرة للدخل، تدفقًا مستمرًا للأموال، مدفوعًا بانخفاض أسعار الفائدة. بلغت العائدات المتوقعة (معدلات رأس المال) مستويات منخفضة تاريخياً في المناطق الحضرية، مما ساعد على رفع أسعار العقارات. شهد عام 2023 صفقات نشطة في مجموعة واسعة من القطاعات، بما في ذلك المكاتب والمرافق اللوجستية والعقارات السكنية. وحظيت القطاعات الناشئة مثل المرافق اللوجستية ومراكز البيانات على وجه الخصوص بدعم من ارتفاع الطلب. ومع ذلك، هناك مؤشرات على أن وتيرة ارتفاع أسعار الأراضي في سوق الاستثمار ككل قد بدأت في التباطؤ في عام 2024، مما يشير إلى تعديل ارتفاع الأسعار. بشكل عام، يمر سوق العقارات الياباني الحالي بمرحلة تستمر فيها الأسعار في الارتفاع، ولكن يتم طرح سؤال "إلى أي مدى هو بعيد جدًا".

اتجاهات أسعار الفائدة وتأثيرها (التغيرات في سياسة بنك اليابان المركزي ومخاطر ارتفاع أسعار الفائدة طويلة الأجل)

وصلت السياسة طويلة الأمد لأسعار الفائدة المنخفضة للغاية إلى نقطة تحول. فمنذ نهاية عام 2022، قام بنك اليابان بتوجيه التحكم في منحنى العائد (YCC) نحو مزيد من المرونة ورفع سقف أسعار الفائدة طويلة الأجل. نتيجة لذلك، ارتفع العائد على السندات الحكومية لأجل 10 سنوات من هدفه التوجيهي البالغ حوالي 0%، ودخلت أسعار الفائدة مرحلة تصاعدية.

لا يمكن تجاهل مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة بالنسبة للاستثمار العقاري. بالنسبة للمستثمرين الذين لديهم نسبة اقتراض عالية، يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى زيادة عبء دفع الفائدة، مما يؤدي إلى تفاقم دخل العقار ونفقاته. بالإضافة إلى ذلك، كلما كان العائد على العقار أكثر تنافسية، كلما قلّت جاذبيته للاستثمار إذا تقلص الفارق بين العائد وعائد السندات الحكومية مع ارتفاع أسعار الفائدة، وهذا يمكن أن يضغط على سعر العقار. هناك أيضًا خطر أن تتضاءل تدريجيًا في المستقبل القوة الفريدة لليابان - أي جاذبية فارق العائد بسبب بيئة أسعار الفائدة المنخفضة - في المستقبل. وعلى وجه الخصوص، يمكن أن يؤدي الارتفاع الحاد في أسعار الفائدة طويلة الأجل إلى ضغط نزولي على أسعار العقارات. من ناحية أخرى، مع اعتدال التضخم وارتفاع الإيجارات، سيزداد دخل العقارات أيضًا، لذلك سيكون هناك شد وجذب بين أسعار الفائدة وأسعار العقارات. وبشكل عام، فإن تطبيع أسعار الفائدة هو سلاح ذو حدين بالنسبة لسوق العق ارات، مع تأثيرات سلبية وإيجابية على حد سواء، وستقل الصدمة التي ستصيب السوق إذا تحقق التوازن بين الارتفاع المعتدل في أسعار الفائدة والنمو الاقتصادي (الهبوط الناعم).

المخاطر الناجمة عن معدلات الشواغر والتغيرات الديموغرافية (مثل انخفاض الطلب على العقارات المحلية)

تواجه اليابان انخفاضًا هيكليًا في عدد السكان وشيخوخة السكان مع انخفاض معدل المواليد، مما يهز أسس الطلب على العقارات. ينخفض إجمالي عدد السكان بحوالي 0.5% سنوياً، ويقل إجمالي عدد السكان البالغ 124.35 مليون نسمة في عام 2023 بحوالي 590,000 نسمة عن العام السابق (13 عاماً متتالياً من الانخفاض). ويستمر تدفق السكان إلى الخارج، لا سيما في المناطق الريفية، كما أن الانخفاض في الطلب على العقارات الريفية واضح بشكل خاص. وفي حين يتركز السكان بشكل متزايد في المناطق الحضرية، ولا سيما بين الشباب، يتزايد عدد المنازل الشاغرة في المناطق الريفية والضواحي وتتناقص قيمة العقارات في بعض المناطق.

مشكلة المساكن الشاغرة:وفقًا لمسح الإسكان والأراضي الذي أجرته وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات (2023)، بلغ عدد الوحدات السكنية الشاغرة على مستوى البلاد رقمًا قياسيًا بلغ حوالي 9 ملايين وحدة سكنية (معدل الشغور 13.8%). بينما ظل معدل المنازل الشاغرة دون تغيير تقريبًا على مدار العقد الماضي، إلا أن عدد المنازل الشاغرة نفسها استمر في الزيادة تماشيًا مع الزيادة في إجمالي عدد المنازل، وتضاعف منذ عام 1993. وهذا المعدل مرتفع بشكل خاص في المناطق الريفية، حيث يوجد واحد من كل خمسة مساكن شاغرة. وهناك مخاوف من أن هذه "التخمة السكنية" ستزداد خطورة في المستقبل مع تسارع انخفاض عدد السكان. ستشهد العقارات غير المطلوبة انخفاضاً في قيمة أصولها، مما يجعل من الصعب بيعها أو تأجيرها كعقار استثماري.

الشواغر في العقارات التجارية: تتعرض المكاتب والمباني التجارية أيضاً لخطر ارتفاع معدلات الشواغر. وقد أدى تأثير كارثة كورونا وانتشار العمل عن بُعد إلى انخفاض هيكلي في الطلب على المساحات المكتبية في بعض المدن الكبرى. ارتفع معدل الشواغر في المكاتب في 23 جناحًا في طوكيو بشكل حاد من 5% إلى 7% في عام 2021، لكنه انخفض بعد ذلك إلى نطاق 3% في عام 2023 عندما كان هناك القليل من المعروض الجديد. ومع ذلك، من المتوقع أن يتم توفير معروض كبير في عام 2024، ومن المتوقع أن يتعرض معدل الشواغر لضغوط تصاعدية مرة أخرى. في الواقع، ظل معدل الشواغر في الأجنحة الخمسة الرئيسية في وسط طوكيو مرتفعًا عند حوالي 6% طوال عام 2023، واستمر الوضع بين العرض والطلب في التراجع في العديد من المناطق. تتغير أيضًا استراتيجيات المستأجرين للمكاتب، مع تحركات لتحسين بيئة العمل من خلال دمج المواقع واستخدام المكاتب التابعة في الضواحي. ويزداد خطر زيادة الشواغر بسبب انخفاض عدد السكان والتغيرات في أساليب العمل بشكل خاص في المكاتب ومناطق التسوق في المدن الإقليمية. وفي المناطق التي يتقلص فيها عدد السكان، تغلق المرافق التجارية أبوابها ويزداد عدد العقارات الخاملة، وهو ما يمثل عامل تدهور في الأرباح بالنسبة لمالكي العقارات.

وهكذا تؤثر التغيرات الديموغرافية على أسس سوق العقارات، السكنية والتجارية على حد سواء. ومع ذلك، هناك بعض الجوانب الإيجابية: من المتوقع أن يزداد العدد الإجمالي للأسر المعيشية حتى عام 2030 تقريبًا، وذلك بسبب زيادة عدد الأسر المعيشية المكونة من شخص واحد. وقد أشير إلى أن الزيادة في عدد الأسر قد تدعم الطلب على المساكن، وقد تم تعديل التوقعات المستقبلية لمعدل الشواغر أقل مما كان يعتقد سابقًا (تم تعديل توقعات معهد نومورا للأبحاث لمعدل الشواغر في عام 2033 بتخفيض حاد من أكثر من 30% إلى 18.3%). ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن هذا يرجع إلى الطلب القوي في المناطق الحضرية، مما سيؤدي إلى اتساع الفوارق بين المناطق. في المستقبل، ستكون هناك حاجة إلى تغييرات هيكلية، مثل الاستفادة من مخزون المساكن (التجديد والتحويل) ومراجعة التخطيط الحضري بما يتماشى مع التوازن بين العرض والطلب .

اتجاهات رؤوس الأموال الأجنبية وتأثيرها على السوق المحلية

في السنوات الأخيرة، أصبح تدفق الأموال الأجنبية عاملاً مهماً في سوق العقارات اليابانية. جعلت أسعار الفائدة المنخفضة للغاية وضعف الين من العقارات اليابانية وجهة استثمارية جذابة للمستثمرين الأجانب. في الواقع، في حين أن اليابان والولايات المتحدة وأوروبا منقسمة بشأن السياسة النقدية في عام 2024، فإن وتيرة ارتفاع أسعار الفائدة في اليابان بطيئة ولا يزال فارق العائد المرتفع مضمونًا، في حين أن المستوى المنخفض تاريخيًا للين يوفر أيضًا رياحًا خلفية في هذا الصدد، مشيرًا إلى أن "تفوق السوق اليابانية من وجهة نظر المستثمرين الأجانب لن يتزعزع في المستقبل المنظور".

ومع ذلك، هناك اختلاف في درجة الحرارة في تحركات المستثمرين الأجانب: في عام 2023، اتجهت بعض الصناديق الأجنبية لبيع العقارات المكتبية في طوكيو بسبب تأثير البرودة العالمية لسوق المكاتب. وانخفضت حصة الاستثمار الأجنبي في المكاتب في الأجنحة المركزية الخمسة في طوكيو إلى مستوى قياسي منخفض بلغ 7% في عام 2023 (كانت النسبة تتراوح بين 20 و30% في الأوقات العادية)، وتراجع وجود الأموال الأجنبية. وتعود خلفية ذلك إلى تراجع الطلب على المساحات المكتبية بسبب إنشاء مكاتب بعيدة في أوروبا والولايات المتحدة، مما عزز مؤقتًا عزوف السوق اليابانية عن الاستثمار في المساحات المكتبية من منظور عالمي. ومع ذلك، كانت هذه ظاهرة مؤقتة. فقد وصل معدل إشغال المكاتب في طوكيو إلى 90% في عام 2023، وهو أعلى بكثير من نيويورك (51%) ولندن (60%)، وفي الواقع، "لا يزال هناك العديد من المستثمرين الأجانب المهتمين بسوق المكاتب اليابانية". في الواقع، عادت الأموال الأجنبية إلى النشاط مرة أخرى في عام 2024، حيث قفز حجم استثمارات المستثمرين الأجانب في الربع الأخير من عام 2024 بمقدار 3.3 مرة على أساس سنوي. كان الاستثمار في قطاع الفنادق نشطاً بشكل خاص، حيث بلغ الاستثمار في الفنادق في الربع نفسه رقماً قياسياً بلغ 3.7 أضعاف ما كان عليه في العام السابق (حوالي 449 مليار ين ياباني)، كما تم تنفيذ العديد من الصفقات المكتبية الكبيرة. وبهذه الطريقة، فإن رأس المال الأجنبي حساس لاتجاهات السوق وسرعان ما يعدل تقدمه أو تراجعه، كما أن وجوده له تأثير كبير على السوق المحلية.

تشمل الآثار الإيجابية لتدفقات الأموال الأجنبية زيادة السيولة في السوق وخلق طلب جديد. على سبيل المثال، في عام 2023، باع صندوق ثروة سيادي أجنبي عدة مبانٍ مكتبية في طوكيو مع إعادة توجيه الاستثمار إلى المرافق اللوجستية. وبهذه الطريقة، كان هناك تحرك للاحتفاظ بالأموال في السوق اليابانية مع استبدال المحفظة الاستثمارية، مما ساهم في تداول الأموال. من ناحية أخرى، يتمثل أحد المخاطر في إمكانية تأثر السوق بالأموال الخارجية. إذا قام المستثمرون الأجانب بالانسحاب أو الامتناع عن الشراء دفعة واحدة، اعتمادًا على تقلبات أسعار الصرف والاتجاهات الاقتصادية في مختلف البلدان، فقد يكون هناك ضغط هبوطي على أسعار العقارات اليابانية (ما يسمى بمخاطر "هروب رأس المال"). وعلى وجه الخصوص، هناك قلق من أن مخاطر العملة العكسية يمكن أن تزيد من مبيعات جني الأرباح عندما ترتفع قيمة الين. ومع ذلك، في الوقت الحالي، يعني ضعف الين والاستقرار النسبي للسوق اليابانية أن الأموال الأجنبية لا تزال تتدفق إلى اليابان، ولا تزال العقارات اليابانية وجهة استثمارية واعدة للتنويع** للمستثمرين العالميين. من المهم مراقبة تحركات رأس المال المحلي والأجنبي، حيث قد تتغير تحركات المستثمرين الأجانب في المستقبل اعتمادًا على سياسات بنك اليابان وأسعار الصرف.

السيناريوهات المستقبلية المحتملة (الهبوط الناعم، انفجار الفقاعة، التغيير الهيكلي، إلخ.)

هناك العديد من السيناريوهات المحتملة لسوق العقارات في المستقبل. وفيما يلي ثلاثة سيناريوهات تمثيلية.

• (1) سيناريو الهبوط الناعم: هذه هي الحالة التي يتكيف فيها السوق بلطف بسبب الانخفاض التدريجي في التيسير النقدي والنمو الاقتصادي. ومن المفترض أن تستقر أسعار العقارات مع تعديل تدريجي دون انخفاض حاد، بينما ترتفع الأجور والتضخم بشكل معتدل، وترتفع أسعار الفائدة بشكل معتدل. وحتى إذا رفع بنك اليابان أسعار الفائدة السلبية وارتفعت أسعار الفائدة طويلة الأجل إلى مستوى 1%، فإن عائدات الاستثمار العقاري لن تتأثر بشكل كبير إذا استمر الاقتصاد في الوقت نفسه في التوسع واستمرت الإيجارات في الارتفاع. في هذا السيناريو، قد لا "تنفجر الفقاعة" في سوق العقارات، بل قد تشهد تصحيحًا طفيفًا في الأسعار أو ركودًا مؤقتًا، وقد تعود بعدها إلى مسار نمو مستقر. كما ستتخذ السلطات المالية نهجًا حذرًا لتجنب اضطراب السوق، مما يؤدي إلى هبوط هادئ.

• (ب) سيناريو انفجار الفقاعة: وهي الحالة التي ترتفع فيها أسعار الفائدة بسبب ارتفاع التضخم أو أخطاء السياسات، أو ينخفض الطلب على العقارات بشكل حاد بسبب الركود الاقتصادي، مما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار. يرى بعض الخبراء الآن بشكل متزايد أن انخفاض السوق في المستقبل أمر حتمي، وقد أشير إلى أن سوق العقارات قد يصل إلى نقطة تحول كبيرة. وينطبق هذا السيناريو بشكل خاص على القطاعات المحمومة مثل الوحدات السكنية الاستثمارية والعقارات ذات القيمة العالية في وسط المدينة، حيث يتم إجراء تعديلات وانخفاض الأسعار في جميع أنحاء البلاد. في هذه الحالة، يتم استدعاء انفجار فقاعة عقارية مثل تلك التي حدثت في أوائل التسعينيات. في الواقع، يُظهر التحليل الذي أجراه بنك UBS أن بعض المدن، مثل طوكيو، معرضة بشدة للفقاعات، حيث انخفضت أسعار المساكن في المدن التي تم تشخيصها سابقًا على أنها معرضة لخطر الفقاعة بالفعل بأكثر من 20% منذ بداية ارتفاع أسعار الفائدة العالمية. في اليابان، على سبيل المثال، إذا تباطأ الاقتصاد وارتفعت معدلات الرهن العقاري بشكل حاد، فمن المرجح أن تنخفض أسعار المساكن بسبب انخفاض القوة الشرائية. في القطاع التجاري، يمكن أن يؤدي أيضًا مزيج من زيادة الوظائف الشاغرة وتدهور الأرباح إلى تهدئة معنويات الاستثمار ويؤدي إلى تعديل حاد في الأسعار. ومع ذلك، فإن الاقتصاد الياباني في الوقت الحاضر يسير في مسار انتعاش تدريجي ولم تغير المؤسسات المالية موقفها الإقراضي تجاه العقارات بشكل كبير، لذلك هناك مجال لتجنب سيناريو الانهيار الحاد. ومع ذلك، اعتمادًا على اتجاهات أسعار الفائدة والمخاطر الاقتصادية العالمية (مثل المخاطر الجيوسياسية)، لا يمكننا أن نكون حذرين للغاية.

• (ثالثاً) سيناريو التحول الهيكلي: هذه هي الحالة التي يتحول فيها السوق للتكيف مع التغيرات الهيكلية الديموغرافية والاجتماعية طويلة الأجل التي تتجاوز دورة الأعمال قصيرة الأجل. سيواجه سوق العقارات الياباني التحدي الهيكلي المتمثل في انكماش الطلب بسبب انخفاض معدل المواليد وشيخوخة السكان وتقلص عدد السكان. وفي ظل هذا السيناريو، ستتحول صناعة العقارات من "التوجه التقليدي نحو البناء الجديد والملكية" إلى التحول نحو الاستخدام الفعال للمخزون و "التركيز على الاستخدام". على سبيل المثال، سيكون هناك استخدام أكبر للمنازل الشاغرة (تجديدها وتحويلها إلى مراكز تبادل إقليمية)، وتغيير استخدام المباني المكتبية (تحويلها إلى مرافق سكنية ولوجستية) وتشجيع إعادة تطوير المباني القديمة. وبالإضافة إلى ذلك، قد يؤدي التقدم في مجال التكنولوجيا العقارية إلى تحسين دقة المواءمة بين العرض والطلب والقضاء على العقارات غير المستغلة بشكل كافٍ. وقد تعزز الحكومة أيضًا تدابير مكافحة المساكن الشاغرة والانكماش الحضري، وقد يتم إحراز تقدم في تبسيط الهياكل الحضرية والتحول إلى المدن المدمجة. هذه رؤية للمستقبل الذي ستشهد فيه الأعمال العقارية نفسها تحولاً نوعياً، حيث سيتم إنشاء نماذج أعمال جديدة (مثل خدمة الإيجارات والاستخدام العقاري القائم على الاقتصاد التشاركي)، حتى لو كان حجم السوق يتقلص ببطء. وبعبارة أخرى، وكما يوحي مصطلح "بداية النهاية"، فهذا سيناريو من منظور طويل الأجل لنهاية نموذج الاستثمار العقاري القديم والانتقال إلى نموذج جديد.

ويعتمد أي من السيناريوهات المذكورة أعلاه علىاتجاهات أسعار الفائدةوالنمو الاقتصادي، بالإضافة إلى استجابات السياساتوقدرة المجتمع على التكيف. ربما يكون المسار المفضل هو السعي إلى الهبوط الناعم والتحول الهيكلي، مع تجنب انفجار الفقاعة بشكل كبير.

تنويع المخاطر واستراتيجيات الخروج من الاستثمار العقاري

في ظل حالة عدم اليقين بشأن مستقبل الاستثمار العقاري، من المهم تنويع المخاطر واستراتيجياتالخروج من الاستثمار العقاري. ولحماية قيمة أصولك في حالة تغير ظروف السوق، ضع النقاط التالية في الاعتبار

• تنويع المحفظة الاستثمارية: يمكنك معادلة المخاطر من خلال الاستثمار في عقارات وقطاعات متعددة بدلاً من التركيز على نوع عقار واحد أو منطقة واحدة. على سبيل المثال، يمكنك تنويع استثماراتك ليس فقط في مكاتب وسط المدينة ولكن أيضًا في المرافق السكنية واللوجستية في الضواحي، أو الاستثمار في بعض العقارات في الخارج وكذلك في اليابان. في الواقع، يقوم بعض المستثمرين المحليين بتنويع استثماراتهم في الخارج بينما السوق اليابانية قوية. ومن خلال التنويع في أصول متعددة، فإنهم يكونون في وضع أفضل لتعويض الركود في أحد الأسواق من خلال الاستثمار في أسواق أخرى. من المهم أيضًا التفكير في الجمع بين الأصول الأخرى، مثل النقد والأسهم، وتحقيق توازن لا يميل بشدة لصالح العقارات.

• توضيح استراتيجيات التخارج: بما أن العقار غير سائل، يجب التخطيط مسبقاً لتوقيت وطرق البيع. وتتمثل إحدى الإستراتيجيات في البيع بربح بينما تكون السوق مزدهرة. في الواقع، اعتاد المستثمرون الأجانب على إعادة تجميع الأصول بينما السوق جيدة، وفي عام 2023، باعت الصناديق الأجنبية مكاتبها اليابانية لجني الأرباح وإعادة الاستثمار في استخدامات أخرى. يجب على المستثمرين الأفراد أيضاً تقييم عمر العقار ومساحته المحتملة ووضع معايير لموعد وسعر البيع. على سبيل المثال، ينبغي عليهم التفكير في بيع العقارات المحلية التي يتراجع الطلب على الإيجار في أقرب وقت ممكن واستبدالها بعقارات في وسط المدينة، أو التفكير في التخارج قبل ارتفاع أسعار الفائدة على القروض. وبالإضافة إلى البيع، فإن إعادة التمويلوتغيير نوع العملية (مثل تغيير طريقة الإقراض، والتحويل إلى سكن خاص) هي أيضاً جزء من استراتيجية التخارج. وبما أن سوق العقارات يتقلب بشكل دوري، فمن المهم مراقبة اتجاهات السوق باستمرار ومراجعة استراتيجيتك بمرونة.

• الاستعانة بالخبراء: في الأوقات المضطربة، من المفيد أيضاً طلب المشورة من الخبراء والوكلاء العقاريين الموثوق بهم. اطلب التقييمات والآراء من عدة شركات عقارية للحصول على تقييم موضوعي لع قارك. بالرجوع إلى آراء ليس فقط الشركات الكبرى ولكن أيضاً الوكلاء العقاريين في المجتمع المحلي، يمكن الحصول على أساس أكثر دقة لاتخاذ القرار. من الجيد أيضاً استشارة محاسب ضرائب أو محاسب مالي لوضع خطة تخارج شاملة تتضمن الضريبة على المكاسب من البيع وتصفية القروض المستحقة.

مع وجود استراتيجيات تنويع المخاطر والخروج هذه، يكون من الأسهل تجنب الخسائر القاتلة حتى لو تغيرت ظروف السوق. ولا سيما في مرحلة مثل المرحلة الحالية، حيث يوجد مزيج من السخونة المفرطة وعدم اليقين، فإن الحكمة مطلوبة "للاستعداد لأسوأ السيناريوهات".

الخلاصة: أهمية النظرة المستقبلية المحايدة والاستعداد

تشير العبارة الملهمة "بداية النهاية للاستثمار العقاري" إلى أن نقطة التحول في السوق قد تكون قريبة. في الواقع، هناك دلائل على أن سوق العقارات الياباني يدخل مرحلة تعديل من اتجاهه التصاعدي السابق. وفي مواجهة التحديات الهيكلية مثل ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض عدد السكان، من غير المرجح أن يستمر السوق في الارتفاع بشكل مطرد كما كان عليه حتى الآن. ولكن في الوقت نفسه، فإن الاقتصاد الياباني في طريقه إلى الانتعاش، كما أن أسس الطلب على العقارات لم تتقوض بشكل خطير. سيناريو الهبوط الناعم ممكن جداً، ومن المهم تقييم المخاطر والفرص من منظور محايد، بدلاً من الإفراط في التشاؤم أو التفاؤل.

بالنسبة للمستثمرين، من المهم التحلي بالمرونة وجمع المعلومات للتمكن من الاستجابة للتغيرات في البيئة. من خلال الاستماع إلى البيانات والخبراء والحساسية لإشارات السوق، من الممكن تحويل "بداية النهاية" إلى فرص جديدة. وتبقى العقارات وسيلة مفيدة لحماية قيمة الأصول على المدى الطويل والتحوط من التضخم، ومع الاختيار السليم للعقارات وإدارة المخاطر، ستبقى الفرص متاحة أمام الأذكياء في الاستثمار. سواء كنت ستستمر في استثماراتك العقارية أو ستقلصها في المستقبل، فإن التنويعووضع استراتيجية خروج واضحة هما مفتاح حماية أصولك وتنميتها في الأوقات المضطربة. من المهم ألا تنشغل بـ "نهاية" السوق، بل أن تكون مستعداً للمرحلة الجديدة التي تنتظرنا.