부동산 투자는 끝의 시작?

부동산 투자 붐이 정점을 지나 '끝의 시작'이라는 말이 나올 정도로 부동산 투자 붐이 절정에 달하고 있다. 하지만 과연 부동산 시장은 전환점을 맞이하고 있는 것일까? 현재의 시장 동향과 리스크 요인을 중립적으로 정리하고 향후 전망을 살펴본다.

현재 일본 부동산 시장 동향(상업용, 주거용, 투자용)

시장 개요: 일본 부동산 시장은 최근 몇 년간 호황을 누려왔으며, 2023년 세계 부동산 투자 시장이 침체된 가운데 일본만 유독 눈에 띄게 투자금액이 증가하여 2023년 1~3분기 투자금액은 약 2조 7,483억 엔에 달했다. 이러한 추세는 2024년에도 이어져 2024년 1~3분기 국내 부동산 투자금액은 약 3조 8,567억 엔에 달해 2023년 연간을 이미 넘어섰다. 국내 투자자들이 주도하고 있으며, 해외 투자자들이 매각에 나서면서 발생한 투자 기회를 국내 투자자들이 적극적으로 인수한 측면도 있다.

상업용 부동산: 오피스빌딩 시장은 코로나 이후 수요 회복으로 회복세를 보이고 있지만, 지역과 등급별로 큰 차이를 보이며 '양극화'되고 있다. 도쿄 주요 5개구의 공실률은 2023년 말 기준 6.31%로 여전히 적정 공실률(5%)을 상회하는 수준이며, 2021년 이후 계속 5% 이상의 공실률이 지속되고 있어 도심에서도 공급과잉 우려가 남아있다. 반면, 치요다구 등 인기 지역에서는 공실률이 2%대까지 하락하는 등 임대차 시장이 살아나는 움직임도 있어, 입지가 좋고 품질이 좋은 사무실에 대한 수요는 견 조한 편이다. 임대료도 도심 A급은 2023년 하반기부터 상승세로 전환하여 평균 모집 임대료가 리먼 사태 이후 최고치를 기록하고 있다. 상업시설(점포) 가격지수는 코로나 이후 잠시 주춤했지만, 2023년 들어 회복세를 보이고 있다. 호텔 시장도 인바운드 관광의 부활로 호황을 누리고 있으며, 2023년 국내 호텔 거래액은 약 5,700억 엔으로 사상 최대치를 기록할 것으로 예상된다.

주거용 부동산: 수도권을 중심으로 아파트 가격의 고공행진이 지속되고 있으며, 중고 아파트 가격은 사상 최고치를 경 신하고 있다. 국토교통성 부동산 가격지수에 따르면, 2023년 주택과 상업용 모두 가격지수가 상승세를 보이고 있으며, 주택지수는 리먼 사태 이전 최고치를 넘어설 것으로 전망하고 있다. 특히 도심 아파트의 경우 수요 초과로 가격이 상승하고 있으며, UBS의 '글로벌 부동산 버블 지수'에 따르면 도쿄의 주택시장 버블 리스크가 세계에서 두 번째로 높은 것으로 평가되고 있다. 반면 지방은 주택 수요가 부진해 가격 상승세가 지역별로 차이가 있다. 2023년 신규 착공 가구 수는 감소세로 돌아섰지만, 가구 수 증가의 영향으로 주택 총량 자체는 당분간 소폭 증가세를 이어갈 것으로 보인다.

투자 부동산 시장: 부동산을 수익형 부동산으로 보는 투자 시장에서도 저금리 기조에 힘입어 자금 유입이 지속되고 있다. 기대수익률(cap rate)은 도시지역에서 역사적으로 낮은 수준이며, 이는 부동산 가격을 끌어올리는 요인으로 작용하고 있으며, 2023년에는 오피스, 물류시설, 주택 등 다양한 부문에서 거래가 활발하게 이루어졌다. 특히 물류시설과 데이터센터 등 신흥 분야는 높은 수요에 힘입어 높은 상승세를 보였다. 다만, 투자 시장 전체적으로는 2024년 들어 지가 상승 속도가 둔 화되기 시작했다는 지적도 있어, 과열된 시장 조정이 시작되고 있음을 알 수 있다. 전반적으로 현재 일본 부동산 시장은 가격 상승이 지속되는 가운데, '어디까지가 적정 수준인가'를 판단하는 단계에 있다.

금리 동향과 그 영향(일본은행의 정책 변화 및 장기 금리 상승 리스크)

오랜 기간 지속된 초저금리 정책이 전환점을 맞이하고 있다. 일본은행은 2022년 말부터 수익률 곡선 제어(YCC)를 유연화하여 장기금리 상한선을 인상했다. 그 결과 10년 만기 국채 금리는 유도 목표인 0% 내외에서 상승하며금리 상승 국면에 접어 들었다.

부동산 투자에 있어 금리 상승 리스크는 무시할 수 없는 요소입니다. 차입금 비율이 높은 투자자에게 금리 상승은 이자 부담 증가로 이어져 부동산 손익을 악화시킬 수 있다. 또한, 수익률 경쟁이 치열했던 부동산일수록 금리 상승으로 국채 수익률과의 차이(스프레드)가 줄어들면 투자 매력이 떨어지고 가격 조정 압력을 받을 수 있다. 일본 특유의 강점이었던 '저금리 환경으로 인한 수익률 스프레드의 매력'도 향후 점차 사라질 위험이 있다. 특히 장기 금리가 급등할 경우 부동산 가격 하락 요인으로 작용할 수 있다. 반면, 적당한 인플레이션과 임대료 상승이 동반된다면 부동산 수익도 증가하기 때문에 금리와 부동산 가격의 줄다리기가 될 수 있다. 결국 금리 정상화는 부동산 시장에 양날의 검으로, 완만한 금리 상승과 경제 성장의 균형(연착륙)이 이뤄진다면 시장에 미치는 충격은 제한적일 것으로 보인다.

공실률 및 인구구조 변화에 따른 리스크(지방 부동산 수요 감소 등)

일본은 구조적인 인구 감소와 저출산 고령화에 직면해 부동산 수요 기반이 흔들리고 있다. 총인구는 매년 약 0.5% 정도 감소하고 있으며, 2023년 기준 총인구 1억 2,435만 명은 전년 대비 약 59만 명 감소(13년 연속 감소)했다. 특히 지방권의 인구 유출이 지속되면서 지방 부동산의 수요 감소가 두드러진다. 젊은 층을 중심으로 도시로의 인구 집중이 진행되는 반면, 지방과 교외에서는 빈집이 늘어나면서 부동산 가치가 하락하는 지역도 있다.

주택의 빈집 문제: 총무성의 주택-토지 통계조사 (2023년)에 따르면, 전국 빈집 수는 약 900만 채(빈집율 13.8%)로 역대 최고치를 기록했다. 빈집 비율은 지난 10년간 거의 제자리걸음을 하고 있지만, 총 주택 수 증가에 따라 빈집 수는 계속 증가해 1993년 이후 약 2배로 늘어났다. 지방은 특히 빈집 비율이 높아 5가구 중 1가구가 빈집인 지역도 있다. 이러한 '주택 과잉'은 인구 감소의 가속화와 함께 앞으로 더욱 심화될 것으로 우려된다. 수요가 없는 부동산은 자산 가치가 하락하고, 투자 부동산으로서도 매각 및 임대가 어려워진다.

상업용 부동산 공실: 오피스 및 상업용 건물도 공실률 상승 리스크가 있다. 코로나 사태로 재택근무가 확산되면서 대도시의 오피스 수요는 일부에서 구조적 감소가 지적되고 있다. 도쿄 23구의 오피스 공실률은 2021년 5%대에서 7%대로 급등했으나, 이후 신규 공급이 적었던 2023년에는 3%대 후반까지 하락했다. 그러나 2024년에는 대규모 공급이 예정되어 있어 공실률이 다시 상승 압력을 받을 것으로 예상된다. 실제로 도심 주요 5개 구의 공실률은 2023년 내내 6% 내외로 높은 수준을 유지하며 많은 지역에서 수급 완화 상태가 지속되었다. 테넌트들의 오피스 전략도 변화하고 있는데, 거점을 집적화하여 근무 환경을 개선하거나 교외 위성 오피스를 활용하는 등의 움직임이 나타나고 있다. 인구 감소와 일하는 방식의 변화로 인한 공실 증가 리스크는 지방도시의 오피스 및 상가에서 특히 심각하다. 인구 규모가 줄어드는 지역에서는 상업시설의 폐쇄와 유휴 부동산이 증가하여 부동산 소유주에게 수익 악화 요인으로 작용하고 있다.

이처럼 인구구조의 변화는 주거용과 상업용을 막론하고 부동산 시장의 기반에 영향을 미치고 있다. 그러나 일부 긍정적인 요소도 있는데, 1인 가구의 증가 등으로 인해 총 가구 수는 2030년경까지 증가할 것이라는 전망도 있다. 가구수 증가로 인해 주택 수요가 바닥을 지탱할 가능성도 지적되고 있으며, 빈집 비율의 미래 예측은 과거 예상보다 낮게 수정되고 있습니다(노무라종합연구소의 예측에 따르면 2033년 빈집 비율 전망은 30% 이상→18.3%로 대폭 하향 조정). 다만, 그 배경에는 도시부문의 견조한 수요가 있기 때문에 지역 간 격차가 확대될 수 있다는 점은 주의가 필요하다. 향후 주택 재고의 활용(리폼 및 용도변경)과 수급 균형에 따른 도시계획의 재검토 등 구조적 전환이 요구될 것이다.

해외 자본의 동향과 국내 시장에 미치는 영향

최근 일본 부동산 시장은 해외 자금의 유입 이 중요한 요인으로 작용하고 있다. 초저금리와 엔저로 인해 해외 투자자들에게 일본 부동산은 매력적인 투자처가 되고 있다. 실제로 2024년 일본과 미국, 유럽의 통화정책이 엇갈리는 가운데 일본의 금리 상승 속도가 느리고 여전히 높은 수익률 스프레드가 확보된 데다 역사적인 엔저 수준까지 더해져 '해외 투자자들이 바라보는 일본 시장의 우위는 당분간 흔들리지 않을 것'이라는 지적이 나오고 있다.

다만, 해외 투자자들의 움직임에는 온도차가 있는데, 2023년 글로벌 오피스 시장 침체의 영향으로 일부 해외 펀드들이 도쿄 오피스 매각에 나서고 있다. 도심 5구 오피스에 대한 해외세력의 투자 비율은 2023년 사상 최저인 7%까지 하락(평상시 20~30% 정도)하며 해외 자금의 존재감이 약화됐다. 그 배경에는 유럽과 미국에서의 원격근무로 인한 오피스 수요 부진이 있었고, 일본 시장에서도 글로벌 기준으로 볼 때 오피스 투자를 기피하는 움직임이 일시적으로 강해졌기 때문이다. 그러나 이는 일시적인 현상이었다. 도쿄의 오피스 가동률은 2023년 기준 90%에 달해 뉴욕(51%)이나 런던(60%)보다 훨씬 높았고, 오히려 '일본 오피스 시장에 관심을 갖는 해외 투자자는 여전히 많다'는 상황이었다. 실제로 2024년에 들어서면서 해외 자금은 다시 적극적인 자세로 돌아섰고, 2024년 4분기 해외 투자자의 투자금액은 전년 동기 대비 3.3배나 급증했다. 특히 호텔 분야에 대한 투자가 활발해 동분기 호텔 투자금액은 전년 동기 대비 3.7배(약 4,490억 엔)로 역대 최고치를 기록했으며, 대형 오피스 거래도 여러 건 성사됐다. 이처럼 해외 자본은 시장의 흐름에 민감하게 반응하며 빠르게 진출과 퇴출을 조절하고 있으며, 그 존재는 국내 시장에 큰 영향을 미친다.

해외 자금 유입의 긍정적인 효과로는 시장 유동성 개선과 새로운 수요 창출을 꼽을 수 있다. 예를 들어, 2023년 한 해외 정부계 펀드는 서울 시내 오피스 빌딩을 여러 개 매각하고 물류시설에 투자했다. 이처럼 투자 포트폴리오를 교체하면서 일본 시장에 자금을 유지하는 움직임도 보이고 있어 자금 순환에 기여하고 있다. 반면 리스크는 해외 자금에 의해 시장이 좌우될 수 있다는 점이다. 환율 변동이나 각국의 경기 동향에 따라 외국인 투자자들이 일제히 철수하거나 매수를 자제할 경우 일본 부동산 가격 하락 압력을 받을 수 있다(이른바 '자본 도피' 리스크). 특히 엔고 국면에서는 역환율 리스크로 인한 차익실현 매물이 늘어날 우려가 있다. 그러나 현재 엔화 약세 기조와 일본 시장의 상대적 안정으로 해외 자금 유입이 지속되고 있어, 일본 부동산은 글로벌 투자자들에게 유망한 분산투자처**로 남아있다. 앞으로도 일본은행의 정책이나 환율에 따라 해외 투자자들의 움직임이 달라질 수 있기 때문에 국내외 자금 동향에 대한 모니터링이 중요할 것으로 보인다.

향후 예상되는 시나리오 (연착륙, 버블 붕괴, 구조전환 등)

향후 부동산 시장에 대해서는 몇 가지 시나리오를 생각해 볼 수 있다. 여기서는 대표적인 3가지 시나리오 를 전망해 본다.

• 연착륙 시나리오: 금융완화의 단계적 축소와 경제성장의 양립으로 시장이 완만하게 조정되는 경우이다. 임금 상승과 인플레이션이 완만하게 진행되고 금리가 완만하게 정상화되는 가운데, 부동산 가격은 급락하지 않고 완만한 조정으로 안정을 찾게 될 것으로 예상한다. 일본은행의 마이너스 금리가 해제되거나 장기 금리가 1%대로 상승하더라도 경기 확장 및 임대료 상승이 지속된다면 부동산 투자 수익률은 크게 훼손되지 않을 것이다. 이 시나리오에서 부동산 시장은 '버블 붕괴'가 아닌 소폭의 가격 하락과 일시적인 정체에 그치고 이후 안정적 성장 궤도에 진입할 가능성이 있다. 금융당국도 시장 혼란을 피하기 위해 신중하게 대응할 것이며, 결과적으로 연착륙이 이루어질 수 있는 시나리오이다.

• 버블 붕괴 시나리오: 인플레이션 고공행진이나 정책실패 등으로 금리가 급등하거나 경기침체로 부동산 수요가 급감하여 가격이 크게 하락하는 경우이다. 현재 일부 전문가들 사이에서는 " 향후 시장 하락은 불가피하다 "는 의견이 지배적이며, 부동산 시장이 큰 전환점을 맞이할 가능성도 제기되고 있다. 특히 투자용 아파트나 도심 고가 부동산 등 과열된 부문에서 조정이 진행되면서 가격 하락이 전국적으로 파급되는 시나리오다. 이 경우 1990년대 초와 같은 부동산 버블 붕괴를 떠올리게 한다. 실제로 UBS의 분석에 따르면 도쿄 등 일부 도시는 버블 우려가 높으며, 글로벌 금리인상이 시작된 이후 과거 버블 위험으로 진단된 도시의 주택가격이 이미 20% 이상 하락한 사례도 보고된 바 있다. 일본에서도 경기가 둔화되고 주택담보대출 금리가 급등하면 구매 여력 감소로 인해 주택가격이 하락할 것이다. 또한 상업용도 공실 증가와 수익성 악화가 겹치면 투자심리가 냉각되어 급격한 가격 조정이 일어날 수 있습니다. 다만 현재 일본 경제는 완만한 회복세를 보이고 있고, 금융기관들도 부동산 대출에 대한 태도를 크게 바꾸지 않고 있어 급격한 붕괴 시나리오는 피할 수 있는 여지가 있습니다. 하지만 금리 동향과 세계 경제의 리스크(지정학적 리스크 등)에 따라 방심할 수 없는 상황입니다.

• 구조전환 시나리오: 단기적인 경기순환을 넘어 장기적인 인구 및 사회구조 변화에 적응하기 위해 시장이 변모하는 경우이다. 일본 부동산 시장은 향후 저출산-고령화 및 인구 감소에 따른 수요 감소라는 구조적 과제에 직면하게 된다. 이 시나리오에서 부동산 업계는 기존의 '신축 편중, 소유 중심'에서 재고의 효율적 활용과 '이용 중심'으로 전환될 것이다. 예를 들어, 빈집의 활용(리노베이션 및 지역 교류 거점으로의 전환), 오피스 빌딩의 용도변경(주거 및 물류시설로의 전환), 노후화된 건물의 재개발 촉진 등이 진행될 것이다. 또한, 부동산 테크의 발전으로 수요와 공급의 매칭 정확도가 높아져 유휴 부동산을 해소할 수 있을 것이다. 정부도 빈집 대책과 도시 축소 정책을 강화해 도시 구조의 슬림화 및 컴팩트 시티로의 전환이 진행될 가능성이 있다. 시장 규모는 완만하게 축소되더라도 새로운 비즈니스 모델(예: 임대의 서비스화, 공유경제적 부동산 이용)이 생겨나면서 부동산 비즈니스 자체가 질적으로 전환되는 미래상입니다. 즉, '끝의 시작'이라는 말에서 알 수 있듯이 기존 부동산 투자 모델의 종말과 새로운 패러다임으로의 전환이라는 장기적 관점의 시나리오입니다.

위의 시나리오 중 어느 쪽이 현실화될지는 금리 동향과경제 성장 여부, 그리고 정책 대응과사회의 적응력에 따라 달라질 수 있다. 아마도 극단적인 버블 붕괴를 피하면서 연착륙과 구조적 전환을 모색하는 경로가 바람직할 것이다.

부동산 투자의 위험 분산과 출구 전략

부동산 투자 전망이 불안한 상황에서 중요한 것은 리스크 분산 과 출구전략이다. 시장 환경의 변화에도 자산가치를 지키기 위해서는 다음과 같은 사항에 유의해야 한다.

• 포트폴리오 분산: 한 부동산 유형이나 지역에 집중하지 말고 여러 부동산과 부문에 분산 투자하여 위험을 분산시킬 수 있습니다. 예를 들어, 도심 오피스뿐만 아니라 교외 주택이나 물류시설에 분산 투자하거나, 일본 국내뿐만 아니라 해외 부동산에도 일부 투자할 수 있습니다. 실제로 국내 투자자 중 일부는 일본 시장이 견조한 가운데 해외로 분산 투자하는 움직임도 보이고 있다. 여러 자산에 분산 투자함으로써 한 시장이 부진하더라도 다른 자산으로 보완할 수 있는 체제를 갖추게 됩니다. 또한 현금이나 주식 등 다른 자산과의 조합도 고려해야 하며, 부동산에 편중되지 않도록 균형을 맞추는 것이 중요하다.

• 출구 전략의 명확화: 부동산은 유동성이 낮기 때문에 매각 시기와 방법을 미리 계획해야 한다. 시장이 호황일 때 이익 확정 매각을 하는 것도 한 가지 방법이다. 실제로 해외 투자자들은 시장이 좋을 때 자산 재편성을 하는 습관이 있는데, 2023년에는 해외 펀드가 일본 사무실을 매각해 차익을 실현하고 다른 용도로 재투자하는 움직임도 보였다. 개인 투자자들도 부동산의 연식이나 지역의 미래성을 파악해 '언제, 어느 가격에 팔아야 할지'에 대한 기준을 설정해 두는 것이 좋다. 예를 들어, 임대수요가 줄어드는 지방 부동산은 빨리 처분하고 도심 부동산으로 갈아타거나, 대출금리가 오르기 전에 출구전략을 고려하는 식의 대책이 필요하다. 또한 매각뿐만 아니라 리파이낸싱이나운용형태의 변경 (임대방식 변경, 민박으로 전환 등)도 출구전략의 일환이다. 부동산 시장은 주기적으로 변동하기 때문에 항상 시장 동향을 주시하고 유연하게 전략을 재검토하는 것이 중요하다.

• 전문가 활용: 불확실한 국면에서는 신뢰할 수 있는 부동산 전문가나 에이전트의 조언을 구하는 것도 도움이 된다. 여러 부동산 회사에 평가와 의견을 구해 객관적인 자산 가치를 파악하는 것이 좋다. 대형 업체뿐만 아니라 지역밀착형 업체의 의견도 참고하면 보다 정확한 판단을 내릴 수 있다. 또한 세무사나 FP와 상의하여 매각 차익에 대한 세금과 대출 잔금 정리까지 포함한 종합적인 출구전략을 세우면 안심할 수 있다.

이러한 리스크 분산 및 출구전략을 세워두면 시장 환경의 변화에도 치명적인 손실을 피할 수 있습니다. 특히 지금과 같이 과열과 불안요소가 혼재된 상황에서는 '최악의 시나리오를 가정하고 대비하는' 신중함이 요구된다.

마무리: 중립적 전망과 대비의 중요성

'부동산 투자는 끝의 시작'이라는 자극적인 문구는 시장의 전환점이 가까워졌음을 시사한다. 실제로 일본 부동산 시장은 그동안의 상승세에서 조정 국면으로 접어들 조짐을 보이고 있다. 금리 상승과 인구 감소라는 구조적 문제에 직면해 지금까지와 같은 상승세를 기대하기는 어려울 것이다. 그러나 한편으로 일본 경제는 회복세를 보이고 있어 부동산 수요 기반이 크게 무너진 것은 아니다. 연착륙 시나리오도 충분히 가능한 상황에서 지나치게 비관론이나 낙관론에 치우치지 않고 중립적인 시각으로 위험과 기회를 파악하는 것이 중요합니다.

투자자에게 중요한 것은 환경 변화에 대응할 수 있는 유연성과 정보 수집입니다. 데이터와 전문가들의 목소리에 귀를 기울이고 시장의 신호에 민감하게 반응하면 '끝의 시작'을 새로운 기회로 전환할 수도 있다. 부동산은 여전히 장기적인 자산 가치 보존과 인플레이션 헤지 수단으로 유용한 측면이 있으며, 적절한 부동산 선별과 리스크 관리만 잘 한다면 투자 고수들에게는 여전히 기회가 남아있다. 앞으로 부동산 투자를 지속하든 축소하든, 분산투자와명확한 출구전략을 마련하는 것이 불투명한 시대에 자산을 지키고 키우는 열쇠가 될 것이다. 시장의 '끝'에만 집착하지 말고, 그 너머에 다가올 새로운 국면을 위한 준비를 게을리 하지 않는 것이 중요하다.