L'investissement immobilier est une option attrayante de constitution d'un patrimoine pour de nombreuses personnes. Toutefois, contrairement à d'autres instruments financiers tels que les actions ou les fonds communs de placement, ses résultats sont profondément liés à la notion de "temps". Il n'a jamais été aussi important de développer des actifs dans une perspective à long terme, plutôt que de se laisser influencer par les fluctuations à court terme du marché.
Dans cet article, INA&Associates Ltd explique, du point de vue d'un expert, des stratégies spécifiques et des connaissances pratiques sur la façon de faire du temps votre allié et de construire un patrimoine stable grâce à l'investissement immobilier, en particulier la "détention à long terme". Nous espérons qu'il servira de boussole pour garantir une source de revenus stable à l'avenir dans le contexte économique incertain d'aujourd'hui.
La valeur du "temps" dans l'investissement immobilier : gains en revenus et gains en capital
Il existe deux principaux types de bénéfices tirés de l'investissement immobilier. Il s'agit des "gains en revenus ", qui sont perçus de manière continue sous forme de revenus locatifs, et des "gains en capital ", qui sont réalisés lors de la vente d'un bien immobilier.
La technique de gestion d'actifs consistant à faire du temps son allié fait référence à une stratégie qui se concentre sur les gains de revenus, qui continuent à générer des revenus stables sur le long terme, plutôt que sur la recherche de gains en capital, qui dépendent des fluctuations de prix à court terme. Une bonne compréhension de la nature de ces deux types de bénéfices est la première étape de la réussite.
Comparaison entre les gains en revenus et les gains en capital
Les gains en revenu et les gains en capital se distinguent nettement par la nature de leur rendement, la durée de l'investissement et le niveau de risque. Le tableau ci-dessous compare les caractéristiques de chacune d'entre elles.
| Caractéristiques | Gain en revenu (revenu locatif) | Gain en capital (gain sur la vente) |
|---|---|---|
| Nature du revenu | Continu et stable | Temporaire/incertain |
| Période d'investissement | à long terme | Court à moyen terme |
| Objectifs principaux | Constitution d'actifs, génération de flux de trésorerie | Dégager des marges commerciales |
| Risques | Vacances, baisse des loyers, hausse des taux d'intérêt | Fluctuations des prix du marché, faible liquidité |
Comme le montre le tableau, la détention à long terme en vue d'obtenir des revenus est très prévisible et convient à la constitution d'un patrimoine stable. En revanche, la négociation à court terme en vue de réaliser des gains en capital requiert des connaissances spécialisées en matière de lecture du marché et de timing, et est donc risquée pour les débutants.
L'arme puissante de l'"effet composé" que le temps favorise
Le plus grand attrait de la stratégie de détention à long terme réside dans l '"effet de composition ", qui permet au patrimoine de faire boule de neige en réinvestissant les revenus locatifs perçus. Cet effet est si puissant dans la constitution d'un patrimoine qu'Einstein l'a qualifié de "plus grande invention de l'humanité".
Par exemple, si les revenus locatifs d'un bien immobilier rapportant 5 % sont régulièrement réinvestis chaque année, la vitesse de croissance des actifs est considérablement accélérée par rapport à une simple gestion des intérêts où les bénéfices ne sont pas réinvestis.
La simulation ci-dessous montre la différence de croissance des actifs entre les intérêts simples et les intérêts composés lorsqu'un capital de 10 millions de JPY est investi à un taux d'intérêt annuel de 5 %.
| Nombre d'années écoulées | Actifs à intérêts simples | Actifs à intérêts composés |
|---|---|---|
| Après 10 ans | 15 millions de yens | Environ 16,29 millions de yens |
| Après 20 ans | 20 millions de yens | Environ 26,53 millions de yens |
| Après 30 ans | 25 millions de yens | Environ 43,22 millions de yens |
Après 30 ans, la différence entre l'intérêt simple et l'intérêt composé est d'environ 18 millions de yens. Cette différence est la valeur que le temps apporte et la raison fondamentale pour laquelle l'investissement à long terme est recommandé. Dans le cadre d'un investissement immobilier, cet effet composé peut être maximisé en utilisant le flux de trésorerie des revenus locatifs moins les dépenses pour un remboursement anticipé ou comme dépôt pour le prochain bien immobilier.
Trois avantages spécifiques de la détention à long terme
Outre l'effet de capitalisation, une stratégie de détention à long terme, avec le temps, apporte de nombreux autres avantages aux investisseurs. Trois de ces avantages, parmi les plus importants, sont expliqués en détail ici.
1. la constitution d'une base de revenus stable, moins sensible aux fluctuations économiques
Les revenus tirés d'une détention à long terme ne fluctuent pas aussi violemment que les cours boursiers quotidiens. En sélectionnant les bons biens et en assurant une gestion et une exploitation solides, il est possible de se constituer un flux de trésorerie stable qui est relativement peu affecté par les fluctuations économiques.
En particulier, comme le revenu est lié au logement, qui est essentiel à la vie quotidienne, la demande se caractérise par sa fermeté, même pendant les périodes de récession. En combinant une gestion immobilière appropriée avec une stratégie de gestion locative adaptée aux conditions du marché, il est possible de minimiser les risques d'inoccupation et de garantir des revenus continus. Cela conduit également à une stabilité mentale et permet un processus régulier de constitution d'actifs.
2. un avantage certain en termes d'avantages fiscaux
Le taux d'imposition du bénéfice réalisé sur la vente d'un bien immobilier (revenu de transfert) diffère sensiblement en fonction de la durée de détention du bien. Ce régime fiscal favorise nettement la détention à long terme et constitue un élément à ne jamais négliger dans l'élaboration d'une stratégie d'investissement.
En particulier, le taux d'imposition change de manière significative après une période de détention de plus de cinq ans. Le tableau ci-dessous illustre les différences.
| Période de détention | Classification | Impôt sur le revenu | Taxe d'habitation | Impôt spécial sur le revenu pour la reconstruction | Taux d'imposition total |
|---|---|---|---|---|---|
| Moins de 5 ans | Revenus de transfert à court terme | 30 | 9 % (dans le cas d'un transfert à court terme) | 0.63% | 39.63% |
| Plus de 5 ans | Revenu de transfert à long terme | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
La différence est à peu près du simple au double. Alors qu'environ 40 % des bénéfices réalisés dans le cadre d'opérations à court terme sont imposés, ce pourcentage peut être ramené à environ 20 % si les actions sont détenues pendant une longue période. Cela a un impact considérable sur les bénéfices qui restent disponibles.
3. facilité de contrôle des risques, sans se laisser distraire par les bruits du marché à court terme
Sur le marché de l'immobilier, comme sur d'autres marchés, les hausses et les baisses de prix à court terme sont inévitables. Toutefois, si vous êtes prêt à conserver votre bien à long terme, vous n'avez plus à vous préoccuper des fluctuations quotidiennes des prix. Ce qui compte, ce n'est pas le "prix" à court terme, mais la "valeur" à long terme.
Le principal avantage d'une détention à long terme est que vous pouvez vous asseoir et mettre en œuvre des stratégies pour maintenir et augmenter la valeur de votre bien. Par exemple, en effectuant des réparations et des rénovations planifiées qui répondent aux besoins de l'époque (par exemple, en rendant le bien accessible, en améliorant l'environnement Internet, etc.
La constitution d'un patrimoine à long terme en commençant par l'"investissement dans des logements en copropriété" est recommandée aux débutants
Après avoir expliqué l'importance de la propriété à long terme, de nombreuses personnes se demandent peut-être : "Alors, par où commencer exactement ? Il existe différents types d'investissement immobilier, mais pour les débutants en particulier, nous recommandons vivement de commencer par l'investissement dans des "unités de copropriété". En effet, ce type d'investissement offre un bon équilibre entre le risque et le rendement et constitue un excellent premier pas vers la constitution d'un patrimoine.
Pourquoi les "unités de copropriété" sont-elles le meilleur choix pour les débutants ?
Les raisons pour lesquelles nous recommandons d'investir dans des "unités de copropriété" comme première étape de l'investissement immobilier peuvent être résumées en trois avantages clairs
- Possibilité de commencer avec un petit montant: dans la plupart des cas, l'investissement dans un appartement ou un condominium nécessite des fonds de plusieurs dizaines ou centaines de millions de yens. En revanche, il est possible de commencer par une unité de copropriété, selon le bien, avec des fonds allant de quelques millions de yens à, dans la plupart des cas, 10 à 30 millions de yens. Il est facile d'obtenir des prêts auprès d'institutions financières, et le fait de pouvoir faire le premier pas tout en conservant un faible niveau de fonds propres est un attrait important pour les débutants.
- Efficacité et gestion simplifiée: les copropriétés sont dotées d'une "association de gestion" qui est responsable de l'entretien et de la gestion de l'ensemble de l'immeuble. Par conséquent, l'association de gestion se charge essentiellement du nettoyage et de la réparation des parties communes telles que les entrées, les couloirs et les ascenseurs. Comme le propriétaire ne doit se concentrer que sur la gestion de ses propres espaces privés (chambres), l'effort de gestion est considérablement réduit par rapport à la gestion d'une seule propriété. Il s'agit d'une méthode d'investissement facile à mettre en œuvre pour ceux qui sont occupés par leur travail quotidien.
- Liquidité et réalisabilité élevées: au cours du processus de constitution d'un patrimoine, il peut arriver que vous souhaitiez vendre vos biens pour obtenir des liquidités en raison d'un changement dans votre vie. Les appartements en copropriété, en particulier ceux situés dans des zones urbaines où la demande est forte, se caractérisent par leur "grande liquidité", ce qui permet de trouver relativement facilement des acheteurs et de les vendre quand on le souhaite. C'est un facteur rassurant pour parer à toute éventualité.
Check-list professionnelle pour ne pas peser sur votre avenir en choisissant le bon bien immobilier
Il n'est pas exagéré de dire que la réussite d'un investissement en copropriété dépend uniquement du choix du bien. Afin d'identifier les biens de qualité qui fourniront des revenus stables à l'avenir, nous évaluons les biens sous un angle multiple en nous basant sur la liste de contrôle suivante.
| Liste de contrôle | Points de vue professionnels à vérifier |
|---|---|
| L'emplacement | Outre la distance par rapport à la gare la plus proche (idéalement à moins de 10 minutes à pied), plusieurs lignes de train sont-elles disponibles et quel est le temps d'accès aux principales gares ? La disponibilité de lieux de vie pratiques tels que les supermarchés, les magasins de proximité, les hôpitaux et les parcs. L'avenir de la ville est également un facteur déterminant, par exemple s'il existe des plans de réaménagement ou de nouvelles gares. |
| Âge du bâtiment et statut de gestion | Il est indispensable que le bâtiment réponde aux "nouvelles normes de résistance aux tremblements de terre" à partir de juin 1981. En outre, l'historique des réparations (en particulier l'état d'avancement des travaux de réparation à grande échelle), le contenu du plan de réparation à long terme et l'état du fonds de réserve pour les réparations sont également vérifiés. Le fait de déterminer si l'association de gestion fonctionne et si la copropriété dans son ensemble est correctement entretenue et gérée aura une incidence sur la valeur future des biens immobiliers. |
| Demande locative | Quel type de population vit dans le quartier (célibataires, étudiants, familles, etc.) et la population est-elle en augmentation ? La présence ou l'absence d'universités ou de grandes entreprises constitue une base pour une demande locative stable. Étudiez les loyers de biens similaires situés à proximité et déterminez si les loyers peuvent être fixés à un niveau raisonnable et quel est le risque de baisse des loyers à l'avenir. |
| Rendement | Il est dangereux de prendre une décision en se basant uniquement sur le "rendement de surface" (revenu locatif annuel ÷ prix du bien) indiqué dans les annonces. La rentabilité doit être jugée sérieusement sur la base du "rendement réel" après déduction des frais d'exploitation tels que l'impôt foncier, les frais de gestion et les fonds de réserve pour les réparations. En outre, il est essentiel de procéder à des simulations réalistes des flux de trésorerie, en tenant compte des périodes d'inoccupation et des baisses de loyer à venir. |
Résumé : une première étape judicieuse pour préparer l'avenir
L'essence de la stratégie consistant à "faire du temps son ami" dans l'investissement immobilier est d'accumuler des revenus stables dans une perspective à long terme, sans se laisser distraire par les bruits du marché à court terme, et de faire croître régulièrement les actifs grâce à l'effet de capitalisation. Il s'agit d'une technique solide et durable de constitution d'actifs, distincte des opérations spéculatives.
En particulier, les débutants en matière d'investissement immobilier peuvent faire leurs premiers pas en investissant dans des logements en copropriété, où les risques sont relativement faciles à contrôler et où l'on peut commencer avec une petite somme d'argent, minimisant ainsi la possibilité d'un échec tout en acquérant une expérience et des réalisations précieuses.
La constitution d'un patrimoine ne se fait pas du jour au lendemain. Il s'agit plutôt d'un processus qui consiste à semer régulièrement et à cultiver soigneusement des graines pour l'avenir. Cependant, avec les bonnes connaissances comme boussole et un partenaire fiable pour tracer la voie, l'immobilier peut enrichir votre vie et devenir une base solide pour votre avenir.
INA&Associates Ltd s'engage à travailler avec les objectifs et les valeurs de chaque client afin de fournir le meilleur plan d'investissement immobilier possible pour les 10 ou 20 prochaines années. Nous vous invitons à visiter nos bureaux et à nous parler de votre avenir.
Questions fréquemment posées (Q&R)
- Q1 : De quels fonds personnels ai-je besoin ?
- R1 : D'une manière générale, 10 à 20 % du prix du bien est une bonne règle empirique, mais ce n'est qu'un guide. Le montant de l'apport personnel requis varie considérablement en fonction des conditions de prêt de l'institution financière à laquelle vous faites appel et de vos propres caractéristiques, telles que le revenu annuel, le lieu de travail et les actifs financiers. Ces dernières années, certaines institutions financières financent 100 % de la valeur du bien immobilier, mais veuillez noter qu'en plus de cela, vous devrez payer comptant les droits d'enregistrement, la taxe sur l'acquisition de biens immobiliers, les frais de courtage et d'autres coûts (environ 7 % à 10 % du prix du bien). Pour une planification financière détaillée, nous vous recommandons de consulter un spécialiste.
- Q2 : Les biens immobiliers situés dans les zones rurales peuvent-ils faire l'objet d'un investissement ?
- R2 : Il faut faire preuve de discernement. Tous les biens immobiliers ruraux ne sont pas inadaptés à l'investissement, mais dans les régions où la population est en déclin ou vieillissante, la demande locative peut diminuer à l'avenir, ce qui augmente le risque de vacance et de baisse des loyers. D'un autre côté, il existe des zones où l'on peut s'attendre à ce que la population et la demande locative soient stables à l'avenir, comme les capitales préfectorales, les villes-centres régionales ou les zones où certaines industries sont concentrées. Il est important d'analyser en détail non seulement les statistiques macroéconomiques, mais aussi les micro-tendances de la zone (par exemple, les plans de réaménagement, l'attraction des entreprises, le développement des infrastructures de transport, etc.
- Q3 : Que dois-je faire exactement pour gérer mon bien ?
- R3 : Les propriétaires ont la possibilité d'assurer eux-mêmes la gestion de leur bien, mais nous recommandons vivement de confier cette tâche à une société de gestion locative réputée. La société de gestion s'occupera en votre nom de toutes les tâches complexes liées à la gestion locative, telles que le recrutement des locataires (location), la conclusion des contrats de location, l'encaissement et le versement du loyer chaque mois, le traitement des plaintes des locataires, la prise en charge des locataires lorsqu'ils déménagent et l'organisation des travaux de remise en état. Ces services sont payants, mais en les confiant à des experts, les propriétaires peuvent se concentrer sur leur cœur de métier en toute sérénité.
- Q4 : L'investissement immobilier a-t-il un avenir au Japon, où la population continue de diminuer ?
- A4. C'est une question très importante. Il est vrai que la population du Japon dans son ensemble est en phase de déclin et que certaines personnes s'inquiètent de l'avenir de l'investissement immobilier. Toutefois, il est prématuré de supposer que la valeur des biens immobiliers diminuera de la même manière dans toutes les régions. En effet, la concentration de la population dans les centres-villes se poursuit et le nombre de ménages d'une seule personne devrait augmenter, en particulier dans la région de Tokyo. À l'avenir, la "polarisation" des valeurs immobilières par zone devrait encore s'accentuer. En d'autres termes, si vous avez un "œil sélectif" qui évalue strictement l'emplacement et la qualité des biens immobiliers, il est tout à fait possible de réussir dans l'investissement immobilier, même en période de déclin de la population.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Président-directeur général. Basé à Osaka, Tokyo et Kanagawa, il est spécialisé dans la vente, la location et la gestion immobilières. Il offre ses services en s'appuyant sur sa vaste expérience dans le secteur immobilier. Convaincu que « les ressources humaines sont le capital le plus important d'une entreprise », il accorde une grande importance à la formation du personnel. Il continue de relever le défi de la création d'une valeur d'entreprise durable. 【Qualifications (y compris les diplômes obtenus)】 Agent immobilier agréé, agent administratif, responsable de la protection des données personnelles, gestionnaire d'immeubles, responsable des tâches administratives, responsable de la sécurité incendie de type A, responsable des ventes aux enchères immobilières, gestionnaire immobilier locatif, technicien en entretien et réparation d'immeubles, responsable des opérations de prêt, maître consultant immobilier.
.png)
