Marché de l'immobilier d'investissement en 2025 : Analyse et Perspectives

Au début des années 2020, alors que l'économie se remettait de la nouvelle catastrophe de Corona, le marché de l'immobilier d'investissement a repris de l'activité. En particulier, l'investissement immobilier japonais a atteint en 2024 un niveau supérieur à celui de l'année précédente, les investisseurs nationaux étant en tête du marché. D'un autre côté, un certain nombre d'incertitudes entourent le marché de l'immobilier, telles que les tendances de l'inflation mondiale, les risques géopolitiques et le déclin de la population au Japon. Cet article analyse la situation actuelle du marché de l'immobilier d'investissement à l'horizon 2025 et examine les prévisions pour les cinq à dix prochaines années du point de vue des zones urbaines et rurales, et des propriétés commerciales et résidentielles. Il aborde également l'impact des facteurs externes tels que les taux d'intérêt, l'inflation, la technologie (real estate tech) et les facteurs ESG, et suggère des lignes de conduite stratégiques aux propriétaires immobiliers. Le contenu technique sera expliqué le plus clairement possible, afin que vous puissiez l'utiliser comme référence pour votre future gestion d'actifs.

Analyse de la situation actuelle : le marché de l'immobilier d'investissement en 2025

Equilibre offre-demande et évolution des prix : le marché japonais de l'immobilier d'investissement à l'horizon 2025 est globalement ferme. Les tendances les plus récentes en matière de prix des terrains montrent que les prix des terrains ont augmenté pendant trois années consécutives dans toutes les catégories, y compris les terrains commerciaux et résidentiels. Du côté de la demande, les investissements nationaux et étrangers, qui stagnaient depuis la catastrophe de Corona, ont afflué sur le marché de l'immobilier, le montant des investissements en 2024 (trois premiers trimestres) atteignant déjà un niveau supérieur à celui de l'année 2023. Les investissements étrangers ont également augmenté temporairement en raison de la faiblesse du yen, mais ces derniers temps, ce sont surtout les investisseurs nationaux qui ont augmenté leurs investissements. Soutenus par une forte demande d'investissement, les prix de l'immobilier commercial ont augmenté d'environ 20 % depuis avant Corona et ont atteint un niveau record. Du côté de l'offre, de nouveaux projets à grande échelle continuent d'être proposés, principalement dans les zones urbaines. Dans le centre de Tokyo, l'équilibre entre l'offre et la demande est bon, car les taux d'inoccupation s'améliorent et les loyers augmentent, tandis qu'une nouvelle offre d'immeubles de bureaux sera active en 2024. Dans le secteur résidentiel, la demande s'est déplacée vers les propriétés de seconde main en raison d'une baisse de l'offre de nouveaux condominiums (due à des coûts de construction élevés et à des pénuries de main-d'œuvre), mais l'offre devrait se rétablir dans certaines zones en 2025. Dans ce contexte, des différences de température ont commencé à apparaître entre les régions, les prix continuant à augmenter dans les grandes villes telles que la région de Tokyo, tandis qu' il y a quelques cas de faiblesse dans les zones régionales en raison de la baisse de la demande.

Tendances en matière de rendement (taux de capitalisation) : parallèlement aux récentes hausses de prix, les rendements des investissements immobiliers (taux de capitalisation) ont poursuivi leur tendance à la baisse à long terme et se situent désormais à des niveaux historiquement bas. Sur le marché immobilier japonais, qui a été soutenu par une politique de taux d'intérêt très bas, de nombreux biens se situent dans des fourchettes de prix élevées et les rendements escomptés ont chuté, ce qui a eu pour conséquence que les indices tels que les J-REIT ont sous-performé les indices boursiers en raison d'un sentiment de surévaluation. Toutefois, les taux d'intérêt à long terme sont en hausse depuis 2023, la Banque du Japon ayant commencé à modifier sa politique d'assouplissement monétaire (le taux des obligations d'État à 10 ans a temporairement dépassé 1,2 %). La hausse des taux d'intérêt entraîne généralement une augmentation des rendements des investissements immobiliers et peut être un facteur de baisse des prix. Pour l'instant, cependant, il n'y a pas de changements majeurs sur le marché de l'immobilier. Dans une enquête de l'Institut japonais de l'immobilier, plus de 70 % des investisseurs ont déclaré qu'une légère hausse des taux d'intérêt ne modifierait pas leur position en matière d'investissement, et l'opinion dominante est que tant que les taux d'intérêt à long terme resteront inférieurs à 2 %, il n'y aura pas d'impact sur le marché en général. En fait, le marché de l'investissement immobilier en 2024 est resté dynamique même en cas de hausse des taux d'intérêt, et la tendance à la baisse des rendements (et à la hausse des prix) s'est maintenue. Cela s'explique d'une part par l'augmentation des revenus locatifs due à la hausse de l'inflation et d'autre part par la santé financière des sociétés immobilières, qui a renforcé leur résistance aux hausses de taux d'intérêt. D'une manière générale, le niveau de rendement actuel est stable à un niveau bas et une augmentation complète des rendements (ajustement des prix) dépendra de l'évolution future des taux d'intérêt.

Facteurs externes et sentiment du marché : Dans le monde, les risques géopolitiques tels que la situation en Ukraine et les problèmes d'endettement de l'industrie immobilière chinoise, représentée par China Hengda Group, continuent de couver et peuvent affecter le sentiment d'investissement. Toutefois, le marché immobilier japonais est également considéré comme un "refuge de secours" en raison de sa sécurité et de sa stabilité relatives, et il y a actuellement peu de signes indiquant que les incertitudes à l'étranger entraîneront directement un refroidissement majeur du marché intérieur. Au contraire, le rythme des hausses des taux d'intérêt mondiaux se ralentit en 2024, ce qui laisse présager une reprise du marché mondial. L'économie japonaise dans son ensemble commence également à montrer des signes d'amélioration, la moyenne des actions Nikkei atteignant son niveau le plus élevé de l'ère de la bulle, et le nombre de touristes visitant le Japon devrait dépasser le niveau d'avant la crise de Corona, ce qui donnera un coup de fouet à la demande intérieure et étrangère. Dans l'ensemble, le marché de l'immobilier d'investissement en 2025 reste solide, et si les propriétaires doivent suivre les tendances de base du marché, ils doivent également faire preuve de discernement pour se préparer à l'avenir.

Projections futures : tendances du marché au cours des 5 à 10 prochaines années

Les perspectives du marché de l'immobilier d'investissement pour les cinq à dix prochaines années sont organisées en termes de zones urbaines et rurales, et de propriétés commerciales et résidentielles. Alors que l'économie japonaise devrait connaître une croissance modérée et que l'inflation devrait rester élevée, des problèmes à moyen et long terme tels que le déclin de la population et la hausse des taux d'intérêt se poseront également en parallèle. Examinons les tendances futures à la lumière de l'impact de ces facteurs combinés sur le secteur de l'immobilier.

Zones urbaines et zones rurales : les trois principales zones métropolitaines resteront fortes, tandis que les zones rurales deviendront plus polarisées.

Points forts des principales zones métropolitaines : le marché des trois principales zones métropolitaines, à savoir Tokyo, Osaka et Nagoya, devrait rester relativement solide. Malgré le déclin de la population, la tendance à la concentration de la population et des entreprises dans les grandes villes se poursuit, et la demande de biens immobiliers dans les zones urbaines devrait rester soutenue. En fait, on prévoit généralement que les prix de l'immobilier resteront stables ou augmenteront modérément dans les trois principales zones métropolitaines en 2025. Les prix des nouveaux condominiums dans le centre de Tokyo restent élevés, et la distribution de condominiums d'occasion devient également plus active. Sur le marché des immeubles de bureaux également, les taux d'inoccupation sont restés faibles, en particulier dans les immeubles de catégorie A de Tokyo, et les loyers ont connu une forte reprise après l'affaire Corona. Une série de projets de réaménagement sont prévus dans le centre-ville au cours des prochaines années, mais la demande des locataires est forte, en partie en raison de l'essor des entreprises liées au DX et des start-ups, et devrait absorber la nouvelle offre. En termes d'installations commerciales, la tendance au "retour au cœur de la ville" se poursuivra, et les propriétés de premier ordre dans le centre-ville continueront d'offrir des opportunités d'investissement. En outre, sur le marché de l'hôtellerie, l'ouverture d'hôtels de luxe par des capitaux étrangers est active, stimulée par l'augmentation du nombre de visiteurs au Japon. Bien que cela dépende de la situation économique mondiale, il est fort probable que les biens immobiliers générateurs de revenus dans les zones métropolitaines maintiendront un certain degré de stabilité et de croissance à l'avenir.

Défis dans les zones régionales : en revanche, le risque d'une baisse de la demande et d'une augmentation des logements vacants est susceptible d'augmenter dans les villes régionales et les zones dépeuplées. Dans les régions où la population diminue et vieillit, la demande de logements diminuera inévitablement et les logements locatifs risquent d'être confrontés à des taux d'inoccupation croissants et à une baisse des prix. Les bureaux et les locaux commerciaux pourraient également avoir du mal à attirer des locataires dans un plus grand nombre de régions. Cependant, même dans les zones rurales, il reste des zones à potentiel, telles que les villes principales au niveau de la préfecture et les destinations touristiques. Dans les régions où l'on peut s'attendre à une demande touristique, les investissements dans les hôtels et les auberges sont importants, et de nouveaux besoins en logement peuvent apparaître dans les régions où le nombre de migrants ruraux a augmenté en raison de l'extension du travail à distance. D'une manière générale, la polarisation s'accentuera dans les zones rurales à l'avenir. Les propriétaires doivent accorder plus d'importance à la localisation de leurs biens, en identifiant les zones à potentiel de croissance et celles où le déclin est inévitable.

Commercial et résidentiel : comparaison des tendances dans les différents secteurs

Perspectives pour l'immobilier résidentiel : les thèmes immédiats du marché résidentiel seront les prix élevés et les ajustements entre l'offre et la demande. Le marché des logements de seconde main continuera à se développer en réaction à la récente hausse des prix des logements neufs à la vente en raison de l'augmentation des coûts de construction. Au cours des cinq prochaines années environ, l'offre de logements en copropriété devrait augmenter progressivement dans la région métropolitaine, et les prix des nouvelles constructions pourraient également rester atones. Toutefois, dans un environnement inflationniste, le logement devrait conserver sa valeur en tant qu'actif réel, et l'on considère généralement qu'une chute brutale des prix est peu probable. En ce qui concerne les logements locatifs, les loyers continuent d'augmenter dans les zones urbaines et les rendements peuvent s'améliorer. D'autre part, l'équilibre entre l'offre et la demande de logements locatifs dans les zones rurales va inévitablement s'affaiblir à mesure que la population diminue, et il sera difficile de remédier aux vacances et d'améliorer l'attrait des propriétés afin d'en assurer la rentabilité. En général, le secteur résidentiel devrait conserver sa position d'actif stable à long terme, malgré un déplacement de la demande vers les zones urbaines de seconde main et la construction de nouvelles banlieues, ainsi que des ajustements de prix.

Perspectives pour l'immobilier commercial : le secteur commercial (bureaux, commerces, logistique, hôtels, etc.) devrait connaître une répartition claire et distincte selon les secteurs. Sur le marché des bureaux, les loyers se redressent dans les immeubles de premier ordre du centre-ville, en partie en raison d'un retour au travail, même si l'impact du travail à distance qui s'est installé à la suite de la catastrophe de Corona se fait encore sentir. La proportion des investissements en bureaux à Tokyo est à nouveau en hausse, et devrait représenter 37 % de tous les investissements en 2024. À l'avenir, la demande des entreprises en matière d'espaces de bureaux s'orientera vers la qualité et l'emplacement, et les immeubles anciens seront remplacés par des bâtiments dotés des équipements les plus récents. Par conséquent, la reconstruction et la réhabilitation (y compris les conversions) d'anciens bâtiments deviendront encore plus importantes, et la tendance aux États-Unis et dans d'autres pays des conversions de bureaux en logements pourrait attirer l'attention au Japon. En ce qui concerne les installations commerciales, si les magasins de banlieue sont confrontés à des vents contraires en raison de l'expansion du commerce électronique, il y a des signes de réévaluation de l'espace commercial dans les centres-villes. Les flux de personnes reviennent vers les emplacements privilégiés des centres-villes, et les investissements se concentreront sur les boutiques expérientielles à forte valeur ajoutée. À l'inverse, les centres commerciaux de banlieue obsolètes devront probablement relever le défi de modifier leur format commercial et de restructurer leurs locataires. Dans les installations logistiques, on s'inquiète de l'augmentation des taux d'inoccupation dans certaines zones en raison des effets de l'offre importante qui s'est maintenue au cours des dernières années. Bien que la demande d'achats en ligne soit susceptible d'augmenter à moyen et long terme, il pourrait y avoir des ajustements de loyer si l'offre excédentaire se poursuit, de sorte que l'investissement dans la logistique doit être sélectif. Les investissements logistiques doivent donc être sélectifs. Toutefois, les biens hautement compétitifs, tels que les installations logistiques avancées à plusieurs locataires et les installations avec des centres de données, sont toujours considérés comme prometteurs. Le marché de l 'hôtellerie devrait continuer à bénéficier d'un taux d'occupation élevé, principalement dans les grandes villes et les destinations touristiques, grâce à la reprise des arrivées. Les investisseurs étrangers s'intéressent également aux actifs hôteliers japonais, et ce segment sera actif en termes de nouvelles ouvertures et de transactions. En général, bien qu'il y ait des nuances entre les secteurs de l' immobilier commercial, la stratégie consistant à se concentrer sur les actifs de qualité et les zones de croissance dans les zones urbaines continuera d'être efficace.

Scénarios supposés pour les taux d'intérêt et les tendances économiques

Les prévisions ci-dessus reposent sur l'hypothèse que les hypothèses économiques actuelles ne connaîtront pas de rupture significative. Plus précisément, nous supposons que la normalisation de la politique monétaire de la Banque se poursuivra progressivement et que les taux d'intérêt à long terme augmenteront jusqu'à environ 2 % au cours des prochaines années (par étapes, sans hausses de taux significatives). Dans ce scénario, alors que la hausse des taux d'intérêt exercera une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier, la croissance économique et l'inflation soutiendront une augmentation des loyers et des autres revenus nets, ce qui entraînera une hausse progressive des prix de l'immobilier et des rendements. En d'autres termes, nous passons d'une phase "prix plus élevés = rendements plus faibles" à un scénario de croissance stable dans lequel les prix se maintiennent et augmentent légèrement en raison de l'amélioration des revenus. D'autre part, il faut également prêter attention au risque de récession économique. En cas de ralentissement de l'économie mondiale ou de récession, la demande immobilière peut temporairement se refroidir et la valeur des actifs peut diminuer en raison de la baisse des loyers et de l'augmentation du nombre de logements vacants. En particulier, dans un scénario de récession où les performances commerciales des locataires se détériorent et où les faillites se succèdent, des ajustements de prix seront inévitables, même pour les biens immobiliers de premier ordre situés dans les centres-villes. À l'heure actuelle, cependant, il est de plus en plus probable que l'économie américaine connaisse un atterrissage en douceur (léger ralentissement économique) et que l'inflation se stabilise à un niveau raisonnablement élevé. Dans ce cas, l'opinion dominante est que l'inflation continuera à soutenir la valeur réelle de l'immobilier au Japon, ce qui limitera la possibilité d'une baisse significative. À la lumière de ce qui précède, il est important que les propriétaires évaluent les tendances du marché dans une perspective à moyen et long terme, en gardant à l'esprit les scénarios optimistes et pessimistes.

Analyse de l'impact des taux d'intérêt, de l'inflation, de la technologie et des facteurs ESG

Cette section se penche ensuite sur les principaux facteurs macro et micro qui affectent le marché de l'immobilier. Des facteurs tels que les fluctuations des taux d'intérêt et de l'inflation, le développement de nouvelles technologies immobilières (PropTech), la prise de conscience croissante des questions ESG (environnementales, sociales et de gouvernance) et le renforcement de la réglementation auront un impact significatif sur les valeurs immobilières et les stratégies d'investissement à l'avenir.

Impact de la hausse des taux d'intérêt et des tendances inflationnistes

Alors que la Banque du Japon commence à modifier sa politique de taux d'intérêt très bas, une hausse progressive des taux d'intérêt devrait se poursuivre au cours des prochaines années. Pour les propriétaires immobiliers, la hausse des taux d'intérêt se traduit par une augmentation des coûts d'emprunt, ce qui risque de réduire la rentabilité des investissements à effet de levier. Même si le rendement de surface reste constant, une hausse des taux d'intérêt à long terme peut augmenter le rendement attendu par les investisseurs (taux de rendement requis) et, par conséquent, exercer une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier. Toutefois, comme indiqué ci-dessus, le marché résiste actuellement à des hausses modérées des taux d'intérêt. En fait, dans un environnement où l'inflation continue d'augmenter, on peut s'attendre à ce que l'augmentation des revenus due à des loyers plus élevés ait un effet de soutien sur les prix. En fait, au niveau mondial, lorsque l'inflation est élevée, l'immobilier a tendance à attirer des flux de fonds en tant qu'actif de couverture de l'inflation. En bref, tout dépend de l'équilibre entre les taux d'intérêt et l'inflation. Une lente augmentation des taux d'intérêt dans un contexte d'inflation modérée peut avoir un effet positif sur le marché de l'immobilier en "maintenant la valeur grâce à l'augmentation des loyers". En revanche, une hausse rapide et inattendue des taux d'intérêt ou une stagflation (inflation en période de récession) peuvent avoir un effet néfaste sur le marché immobilier. Il est important que les propriétaires soient attentifs à l'évolution de la politique monétaire et se préparent au risque de fluctuation des taux d'intérêt en révisant les types de taux d'intérêt des prêts et en procédant à des remboursements anticipés. Ils doivent également être prêts à saisir les occasions d'augmenter leurs revenus, par exemple en négociant le renouvellement des contrats de loyers fixes, qui sont révisés avec un décalage dans le temps par rapport à l'inflation.

Changements dus à l'évolution des technologies de l'immobilier (PropTech)

Ces dernières années, les progrès des technologies de l'information ont apporté une vague de numérisation et d'efficacité au secteur de l'immobilier. La diffusion de nouvelles technologies connues sous le nom de "real estate tech" (PropTech), telles que les contrats électroniques, les avant-premières en ligne et les prévisions de la demande basées sur l'IA, est également en train de révolutionner la gestion des immeubles de placement. Le marché des technologies immobilières connaît une croissance rapide, notamment en raison de la promotion des transactions non personnelles dans le cadre du désastre de Corona. Selon les prévisions de l'Institut de recherche Yano, le marché des technologies immobilières au Japon devrait atteindre 1 246,1 milliards de yens en 2025, soit près du double de la taille actuelle du marché. Ces innovations technologiques seront très utiles aux propriétaires immobiliers. Par exemple, la gestion intelligente des bâtiments à l'aide de l'IdO et de l'IA permet d'optimiser les économies d'énergie et de détecter de manière prédictive les pannes d'équipement, ce qui peut à la fois réduire les coûts de maintenance et améliorer la satisfaction des locataires. En outre, la fixation des loyers et la prévision de la demande basées sur l'analyse des big data peuvent conduire à des périodes d'inoccupation plus courtes et à des stratégies de location plus sophistiquées. En outre, la rationalisation des contrats et des enregistrements grâce à la technologie blockchain et l'émergence de nouvelles méthodes de financement et d'investissement telles que le crowdfunding immobilier augmentent la liquidité tout en élargissant la base des participants au marché. Au cours des cinq à dix prochaines années, ces technologies immobilières vont encore évoluer et faire partie intégrante des évaluations immobilières et des opérations opérationnelles. Les propriétaires doivent se tenir au courant des dernières tendances technologiques et être proactifs en les intégrant dans leurs décisions de gestion immobilière et d'investissement. Une utilisation réussie de la technologie sera essentielle pour différencier leurs biens de la concurrence et améliorer leur rentabilité.

Les facteurs ESG et l'impact de la durabilité

Les initiatives environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) sont devenues un thème important dans le secteur de l'immobilier ces dernières années. Suite aux mesures de lutte contre le changement climatique et à la déclaration de neutralité carbone, la demande de bâtiments économes en énergie et de biens immobiliers à faible impact environnemental a augmenté dans le monde entier. L'immobilier sensible aux critères ESG attire également l'attention au Japon, où les fonds de pension et les investisseurs institutionnels adoptent de plus en plus une position d'investissement ESG. Selon une étude de l'Institut japonais de l'immobilier, 36,6 % des investisseurs interrogés auront signé les PRI (Principes des Nations unies pour l'investissement responsable) d'ici 2024, et environ 39,4 % participeront au GRESB (Real Estate Sustainability Assessment). En d'autres termes, les considérations ESG commencent à devenir la norme parmi les professionnels. Plus intéressant encore, 61,1 % des investisseurs, soit le plus grand nombre d'investisseurs, prévoient que dans 10 ans, les revenus locatifs seront de 1 à 5 % plus élevés pour les biens ESG que pour les biens non ESG. Bien que la différence de loyers entre les immeubles ESG et les immeubles généraux ne soit pas prononcée à l'heure actuelle, cela indique que de nombreux acteurs du marché pensent que les immeubles verts bénéficieront d'une prime à l'avenir. À l'avenir, la prise en compte de la performance environnementale et de la valeur sociale sera donc essentielle pour maintenir et améliorer la valeur des biens immobiliers. En particulier, la rénovation énergétique des bâtiments existants (renforcement de l'isolation et passage à une climatisation à haut rendement), l'introduction d'énergies renouvelables, l'encouragement de la communauté avec les locataires, le renforcement de la prévention des catastrophes et des mesures de prévention des crises, etc. Les propriétaires immobiliers doivent considérer les mesures ESG comme des mesures d'amélioration de la valeur des actifs à long terme et accroître la durabilité de leurs portefeuilles.

Actions stratégiques à entreprendre par les propriétaires immobiliers

Sur la base de l'analyse ci-dessus, les actions stratégiques suivantes devraient être prises par les propriétaires immobiliers qui possèdent et gèrent des biens d'investissement dans la perspective des cinq à dix prochaines années. Des recommandations spécifiques sur la manière de se préparer aux incertitudes et de saisir les opportunités de croissance sont résumées ci-dessous.

• Révision périodique du portefeuille :réévaluez dynamiquement votre portefeuille d'actifs en fonction de l'évolution des conditions du marché. Examinez la rentabilité et le potentiel futur de votre patrimoine immobilier à la lumière des tendances des taux d'intérêt et de la demande. Comme indiqué dans la section suivante, il est nécessaire de revoir l'allocation actuelle des actifs en période d'incertitude croissante. Par exemple, il faut envisager de vendre les actifs dont les rendements sont en forte baisse ou les biens situés dans des zones où l'on craint que la demande ne diminue à l'avenir, et allouer les fonds à des secteurs présentant un potentiel de croissance (par exemple, des installations logistiques dans les centres-villes ou des biens résidentiels faisant l'objet d'une forte demande). Il est important d'optimiser le portefeuille en procédant à des inventaires réguliers.

• Diversification régionale et d'utilisation : ladiversification des zones et destypes d'actifs est une technique fondamentale de couverture des risques dans l'investissement immobilier. Diversifiez vos investissements entre différentes régions et utilisations, car un portefeuille concentré est vulnérable aux conditions économiques locales et aux risques de catastrophes. Les méthodes spécifiques consistent à envisager des biens immobiliers non seulement dans la zone métropolitaine, mais aussi dans les principales villes régionales et les grandes villes d'outre-mer, et à incorporer plusieurs types d'actifs tels que les bureaux, les logements, les commerces de détail et la logistique. Par exemple, les propriétaires ayant une forte proportion d'espaces de bureaux urbains peuvent accroître leur résistance aux phases économiques et aux changements de la demande en investissant un certain pourcentage de leurs actifs dans des entrepôts logistiques et des logements locatifs dans les zones rurales. D'un autre côté, il faut veiller à ne pas trop diversifier, ce qui accroît la charge de gestion, et donc rechercher un équilibre en consultant ses propres ressources de gestion.

• Mesures de valorisation : la valorisation est une mesure proactive visant à augmenter la valeur des propriétés existantes. Pour créer un actif solide qui soit moins sensible aux conditions du marché, il est efficace que les propriétaires fassent leurs propres efforts pour accroître la compétitivité de leurs biens. Par exemple, pour les biens plus anciens, la structure de profit peut être renouvelée par des rénovations à grande échelle ou un changement d'utilisation. Pour les bureaux, il est possible de modifier l'agencement et d'améliorer les parties communes afin de répondre aux besoins des locataires, tandis que pour les propriétés résidentielles, l'amélioration par la rénovation et l'amélioration des installations peut augmenter les loyers et réduire le nombre de logements vacants. Les mesures ESG mentionnées ci-dessus sont également importantes en tant que mesures de valorisation. Investir dans des rénovations visant à économiser l'énergie et à améliorer le confort des locataires (par exemple, amélioration de la climatisation et de la qualité de l'air, amélioration de l'environnement de travail) peut permettre à un bien immobilier de se différencier de ses concurrents. Sur le plan technologique, une série de petites mesures, telles que l'installation de serrures intelligentes et de capteurs IoT pour améliorer la commodité, peut conduire à une appréciation à long terme. En outre, il peut s'agir d'une mesure défensive en cas de ralentissement du marché, car les biens qui ont fait l'objet d'une revalorisation peuvent avoir un avantage lorsqu'il s'agit de louer ou de vendre. Les propriétaires eux-mêmes doivent avoir une perspective créative sur l'augmentation de la valeur de leurs biens et travailler activement au maintien et à l'amélioration de la valeur des actifs.

• Revoir la stratégie financière et la planification financière : il est également essentiel d'examiner votre portefeuille de prêts pour vous préparer à la hausse des taux d'intérêt et à l'évolution de l'environnement financier. Si vous avez une forte proportion de prêts à taux variable, vous êtes exposé au risque de hausse des taux d'intérêt. Envisagez donc des mesures telles que le refinancement d'une partie de vos prêts à des taux fixes ou l'augmentation de votre ratio de fonds propres afin de réduire votre dépendance à l'égard de l'emprunt. Il est également important d'assurer des liquidités en vue d'opportunités d'investissement prometteuses à l'avenir. En levant des fonds à long terme lorsque les taux d'intérêt sont bas ou en vendant des actifs inutiles pour constituer des réserves de liquidités, vous aurez la force de reprendre le dessus lorsque le marché baissera. En revanche, si certains actifs peuvent être vendus à un prix plus élevé maintenant que le marché est porteur, vous devez être suffisamment flexible pour bloquer les bénéfices et remplacer votre portefeuille. Envisagez des stratégies de financement à long terme, telles que l'établissement de relations avec des institutions financières et l'obtention de lignes de crédit par le biais de transactions multi-banques.

• Collecte d'informations et recours à des experts : enfin, les stratégies d'information peuvent faire la différence entre le succès et l'échec sur un marché immobilier de plus en plus complexe. Prenez l'habitude de vous tenir au courant des dernières tendances en lisant régulièrement les indicateurs économiques nationaux et internationaux et les rapports sur le marché de l'immobilier. Par exemple, il est utile de vérifier régulièrement des indicateurs clés tels que les taux d'inoccupation, les indices des loyers et les tendances des taux de capitalisation. Il est également judicieux de travailler en réseau avec des courtiers immobiliers, des consultants en gestion d'actifs et des promoteurs, et de rechercher activement des connaissances spécialisées. Les professionnels qui travaillent à l'avant-garde du marché peuvent fournir des informations précieuses, telles qu'une expérience de première main dans différents domaines et des conseils sur les secteurs à privilégier à l'avenir. En outre, le fait d'essayer activement de nouveaux services technologiques immobiliers (par exemple des outils d'analyse du marché et des services de mise en relation) vous donnera un avantage en termes d'information. L'apprentissage et la mise à jour continus par les propriétaires eux-mêmes sont la clé du succès de l'investissement à long terme.

Conclusion : être flexible et stratégique pour l'avenir

Bien que le marché de l'immobilier d'investissement en 2025 soit généralement ferme et favorable, il est important de ne pas se reposer sur les lauriers du statu quo et de développer une stratégie tournée vers l'avenir. L'équilibre entre l'offre et la demande est bon et les rendements sont stables à des niveaux bas, mais le marché sera affecté par une combinaison de facteurs, notamment la hausse des taux d'intérêt, les changements démographiques, l'innovation technologique et les exigences ESG. Au cours des cinq à dix prochaines années en particulier, il y aura un clivage net entre les zones urbaines et rurales, ainsi qu'entre les propriétés résidentielles et commerciales. Dans ces conditions, les propriétaires immobiliers doivent être suffisamment agiles pour s'adapter aux changements de l'environnement et prendre des décisions commerciales qui établissent un équilibre entre la diversification des risques et la recherche d'opportunités.

Heureusement, l'immobilier reste une classe d'actifs prometteuse à moyen et long terme. Globalement, le marché de l'immobilier devrait se redresser à partir de 2025, et le sentiment d'investissement est également en train de se redresser. Sur le marché japonais également, tant que la croissance économique et l'inflation restent soutenues, on s'attend à une poursuite modérée de la croissance plutôt qu'à un effondrement majeur. Le plus important est que les propriétaires eux-mêmes soient attentifs aux tendances du marché et mettent en œuvre des stratégies proactives. Prenez dès que possible les mesures qui s'imposent, par exemple en ajustant votre portefeuille, en prenant des mesures pour augmenter la valeur des biens immobiliers et en révisant votre plan financier. En outre, l'adoption proactive des nouvelles technologies et des tendances ESG peut accroître la compétitivité et la rentabilité de vos actifs.

L'investissement immobilier est un jeu à long terme. Le raccourci vers la réussite consiste à gérer ses actifs en amont, à ne pas se laisser distraire par les vagues à court terme, mais à faire preuve de souplesse et de réactivité face aux changements de l'environnement. Une action stratégique en tant que propriétaire fera une grande différence dans les cinq ou dix prochaines années. Utilisez les informations contenues dans cet article pour peaufiner votre propre plan d'investissement. Maximisez la valeur de votre précieux patrimoine immobilier grâce à une gestion préparée et tournée vers l'avenir.