الوضع الحالي وآفاق سوق العقارات الاستثمارية في اليابان لعام 2025

في أوائل عام 2020، مع تعافي الاقتصاد من كارثة كورونا المستجد، استعاد سوق العقارات الاستثمارية نشاطه. وعلى وجه الخصوص، وصل الاستثمار العقاري الياباني في عام 2024 إلى مستوى أعلى مما كان عليه في العام السابق، حيث قاد المستثمرون المحليون السوق. من ناحية أخرى، هناك عدد من الشكوك التي تحيط بسوق العقارات، مثل اتجاهات التضخم العالمي والمخاطر الجيوسياسية وانخفاض عدد السكان في اليابان. يحلل هذا المقال الوضع الحالي لسوق العقارات الاستثمارية اعتبارًا من عام 2025 ويناقش التوقعات المستقبلية للسنوات الخمس إلى العشر القادمة من منظور المناطق الحضرية والريفية والعقارات التجارية والسكنية. كما يتطرق أيضًا إلى تأثير العوامل الخارجية مثل أسعار الفائدة والتضخم والتكنولوجيا (التكنولوجيا العقارية) والعوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة ويقترح مسارات عمل استراتيجية لمالكي العقارات. سيتم شرح المحتوى الفني بوضوح قدر الإمكان، بحيث يمكنك استخدامه كمرجع لإدارة أصولك المستقبلية.

تحليل الوضع الحالي: سوق العقارات الاستثمارية في عام 2025

التوازن بين العرض والطلب واتجاهات الأسعار: سوق العقارات الاستثمارية اليابانية في عام 2025 ثابت بشكل عام. تُظهر أحدث اتجاهات أسعار الأراضي أن أسعار الأراضي قد ارتفعت لمدة ثلاث سنوات متتالية في جميع الفئات، بما في ذلك الأراضي التجارية والسكنية. على جانب الطلب، تدفقت أموال الاستثمار المحلي والأجنبي، التي كانت راكدة منذ كارثة كورونا، إلى سوق العقارات، حيث وصل حجم الاستثمار في عام 2024 (الأرباع الثلاثة الأولى) بالفعل إلى مستوى أعلى مما كان عليه في عام 2023 بأكمله. كما زاد الاستثمار الأجنبي مؤقتًا بسبب ضعف الين، ولكن في الآونة الأخيرة زاد الاستثمار بشكل رئيسي من قبل المستثمرين المحليين. وبدعم من الطلب الاستثماري القوي، ارتفعت أسعار العقارات بحوالي 20% للعقارات التجارية منذ ما قبل كورونا ووصلت إلى مستوى قياسي مرتفع. على جانب العرض، يستمر توفير المشروعات الجديدة واسعة النطاق، خاصة في المناطق الحضرية. أما في وسط طوكيو، فإن التوازن بين العرض والطلب جيد، حيث تتحسن معدلات الشواغر وترتفع الإيجارات، في حين أن المعروض الجديد من المباني المكتبية سيكون نشطًا في عام 2024. في القطاع السكني، تحول الطلب إلى العقارات المستعملة بسبب انخفاض المعروض من الوحدات السكنية الجديدة (بسبب ارتفاع تكاليف البناء ونقص العمالة)، ولكن من المتوقع أن يتعافى العرض في بعض المناطق في عام 2025. وفي هذا السياق، بدأت الاختلافات في درجات الحرارة في الظهور بين المناطق، حيث تستمر الأسعار في الارتفاع في المدن الكبرى مثل منطقة طوكيو، بينما هناك بعض حالات الضعف في المناطق الإقليمية بسبب انخفاض الطلب.

اتجاهات العائدات (معدل رأس المال): تماشياً مع الارتفاعات الأخيرة في الأسعار، واصلت عائدات الاستثمار العقاري (معدلات رأس المال) اتجاهها الهبوطي طويل الأجل وهي الآن عند مستويات منخفضة تاريخياً. في سوق العقارات اليابانية، التي تدعمها سياسة أسعار الفائدة المنخفضة للغاية، فإن العديد من العقارات في نطاقات أسعار مرتفعة والعوائد المتوقعة قد انخفضت، مما أدى إلى انخفاض أداء مؤشرات مثل J-REITs J-REITs عن مؤشرات الأسهم بسبب الشعور بالمبالغة في التقييم. ومع ذلك، فإن أسعار الفائدة طويلة الأجل آخذة في الارتفاع منذ عام 2023 حيث بدأ بنك اليابان في تعديل سياسة التيسير النقدي (سجل معدل السندات الحكومية لأجل 10 سنوات مؤقتًا أكثر من 1.2%). يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة بشكل عام إلى ارتفاع عائدات الاستثمار العقاري ويمكن أن يكون عاملاً في انخفاض الأسعار. ومع ذلك، لا توجد تغييرات كبيرة في سوق العقارات في الوقت الحالي. في استطلاع أجراه المعهد العقاري الياباني، قال أكثر من 70% من المستثمرين إن ارتفاعًا طفيفًا في أسعار الفائدة لن يغير موقفهم الاستثماري، والرأي السائد هو أنه طالما ظلت أسعار الفائدة طويلة الأجل أقل من 2%، فلن يكون هناك أي تأثير على السوق بشكل عام. في الواقع، كان سوق الاستثمار العقاري في عام 2024 منتعشًا حتى في ظل ارتفاع أسعار الفائدة، وحافظ على اتجاه انخفاض العوائد (وارتفاع الأسعار). ويرجع ذلك جزئيًا إلى زيادة دخل الإيجار نتيجة لارتفاع التضخم، وجزئيًا بسبب الصحة المالية للشركات العقارية، مما زاد من مقاومتها لارتفاع أسعار الفائدة. بشكل عام، فإن مستوى العائد الحالي مستقر عند مستوى منخفض، وسيعتمد الارتفاع الكامل في العائدات (تعديل الأسعار) على اتجاهات أسعار الفائدة في المستقبل.

العوامل الخارجية والمعنويات في السوق: بالنظر إلى العالم، لا تزال المخاطر الجيوسياسية مثل الوضع في أوكرانيا ومشاكل الديون في قطاع العقارات الصيني، ممثلاً في مجموعة هينغدا الصينية، تتفاقم وقد تؤثر على معنويات الاستثمار. ومع ذلك، يعتبر سوق العقارات الياباني أيضًا "ملاذًا طارئًا" نظرًا لما يتمتع به من أمان واستقرار نسبيين، ولا توجد حاليًا سوى إشارات محدودة على أن الشكوك الخارجية ستؤدي مباشرةً إلى تهدئة كبيرة في السوق المحلية. بل إن وتيرة ارتفاع أسعار الفائدة العالمية آخذة في التباطؤ في عام 2024، مما يزيد من توقعات انتعاش السوق العالمية. كما بدأ الاقتصاد الياباني ككل في إظهار علامات الإشراق، حيث وصل مؤشر نيكاي للأسهم إلى أعلى مستوى له في عصر الفقاعة، ومن المتوقع أن يتجاوز عدد السياح الذين يزورون اليابان مستوى ما قبل كورونا، مما يوفر رياحًا خلفية للطلب المحلي والأجنبي على حد سواء. وعموماً، لا يزال سوق العقارات الاستثمارية في عام 2025 على أرضية صلبة، وفي حين أن هناك اتجاهات أساسية في السوق يجب على مالكي العقارات متابعتها، إلا أن هناك حاجة أيضاً إلى التمييز الدقيق استعداداً للمستقبل.

التوقعات المستقبلية: اتجاهات السوق على مدى السنوات الخمس إلى العشر القادمة

يتم تنظيم التوقعات لسوق العقارات الاستثمارية على مدى السنوات الخمس إلى العشر القادمة من حيث المناطق الحضرية والريفيةوالعقارات التجارية والسكنية. في حين أنه من المتوقع أن ينمو الاقتصاد الياباني بشكل معتدل وأن يظل التضخم مرتفعاً، إلا أنه من المتوقع أن تظهر بالتوازي مع ذلك قضايا متوسطة وطويلة الأجل مثل انخفاض عدد السكان وارتفاع أسعار الفائدة. دعونا نلقي نظرة على الاتجاهات المستقبلية في ضوء تأثير هذه العوامل المركبة على قطاع العقارات.

المناطق الحضرية مقابل المناطق الريفية: تتسم المناطق الحضرية الكبرى الثلاث بالقوة، بينما تتسم المناطق الريفية بالاستقطاب

نقاط القوة في المناطق الحضرية الكبرى: من المتوقع أن تظل السوق في المناطق الحضرية الكبرى الثلاث، بما في ذلك طوكيو وأوساكا وناغويا، قوية نسبيًا. على الرغم من انخفاض عدد السكان، إلا أن اتجاه تركز السكان والأعمال التجارية في المدن الكبرى مستمر، ومن المتوقع أن يظل الطلب على العقارات في المناطق الحضرية قويًا. في الواقع، من المتوقع بشكل عام أن تظل أسعار العقارات ثابتة أو ترتفع بشكل معتدل في المناطق الحضرية الرئيسية الثلاث في عام 2025. لا تزال أسعار الوحدات السكنية الجديدة في وسط طوكيو مرتفعة، كما أن توزيع الوحدات السكنية المستعملة أصبح أكثر نشاطًا. في سوق مباني المكاتب أيضًا، ظلت معدلات الشواغر منخفضة، لا سيما في مباني طوكيو من الدرجة A، وشهدت الإيجارات انتعاشًا حادًا بعد كورونا. ومن المقرر تنفيذ سلسلة من مشاريع إعادة التطوير في وسط المدينة على مدى السنوات القليلة المقبلة، ولكن الطلب على المستأجرين قوي، ويرجع ذلك جزئيًا إلى صعود الشركات ذات الصلة بالتجارب الرقمية والشركات الناشئة، ومن المتوقع أن تستوعب المعروض الجديد. فيما يتعلق بالمرافق التجارية، سيستمر اتجاه "العودة إلى قلب المدينة"، وستستمر العقارات الرئيسية في وسط المدينة في توفير فرص استثمارية. وعلاوة على ذلك، في سوق الفنادق، ينشط افتتاح الفنادق الفاخرة من قبل رؤوس الأموال الأجنبية، مدفوعاً بالزيادة في عدد الزوار الوافدين إلى اليابان. وعلى الرغم من أن الأمر سيعتمد على الاقتصاد العالمي، إلا أن هناك احتمال قوي بأن تحافظ العقارات المدرة للدخل في المناطق الحضرية على درجة معينة من الاستقرار والنمو في المستقبل.

التحديات في المناطق الإقليمية: في المقابل، من المرجح أن تزداد مخاطر انخفاض الطلب وزيادة الوظائف الشاغرة في المدن الإقليمية والمناطق الخالية من السكان. ففي المناطق التي تشهد انخفاضاً في عدد السكان وشيخوخة السكان، سيتراجع الطلب على المساكن حتماً، وقد تواجه المساكن المستأجرة ارتفاعاً في معدلات الشغور وانخفاضاً في الأسعار. كما قد تواجه المكاتب والمباني التجارية صعوبة في جذب المستأجرين في المزيد من المناطق. ومع ذلك، حتى في المناطق الريفية، لا تزال هناك مناطق ذات إمكانات، مثل المدن الرئيسية على مستوى المحافظات والوجهات السياحية. في المناطق التي يمكن توقع الطلب السياحي فيها، يكون الاستثمار في الفنادق والنزل قوياً، وقد تنشأ احتياجات سكنية جديدة في المناطق التي زاد فيها عدد المهاجرين الريفيين بسبب انتشار العمل عن بعد. وبشكل عام، سيزداد الاستقطاب في المناطق الريفية في المستقبل. يحتاج أصحاب العقارات إلى التركيز بشكل أكبر على موقع عقاراتهم، وتحديد المناطق التي تنطوي على إمكانات النمو والمناطق التي لا مفر من تراجعها.

التجاري مقابل السكني: مقارنة الاتجاهات في القطاعات المختلفة

التوقعات بالنسبة للعقارات السكنية: ستكون الموضوعات المباشرة في السوق السكنية هي ارتفاع الأسعار وتعديلات العرض/الطلب. سيستمر سوق العقارات السكنية المستعملة في التوسع كرد فعل للقفزة الأخيرة في أسعار المنازل الجديدة المعروضة للبيع على خلفية ارتفاع تكاليف البناء. على مدى السنوات الخمس المقبلة أو نحو ذلك، من المتوقع أن يزداد المعروض من الوحدات السكنية تدريجيًا في منطقة العاصمة، وقد تظل أسعار البناء الجديدة بطيئة أيضًا. ومع ذلك، في بيئة تضخمية، من المتوقع أن تحافظ المساكن على قيمتها كأصل حقيقي، ومن غير المرجح أن يحدث انخفاض حاد في الأسعار بشكل عام. أما بالنسبة للمساكن المستأجرة، فتستمر الإيجارات في الارتفاع في المناطق الحضرية وهناك مجال لتحسن العائدات. ومن ناحية أخرى، فإن حالة العرض والطلب على المساكن المستأجرة في المناطق الريفية ستخف حتماً بسبب انخفاض عدد السكان، وسيكون من الصعب معالجة الشواغر وتحسين جاذبية العقارات لضمان الربحية. بشكل عام، من المتوقع أن يحافظ القطاع السكني على مكانته كأصل مستقر على المدى الطويل، على الرغم من التحول في الطلب نحو المناطق الحضرية المستعملة وبناء الضواحي الجديدة وتعديل الأسعار.

التوقعات بالنسبة للعقارات التجارية: من المرجح أن يشهد القطاع التجاري (المكاتب، ومرافق البيع بالتجزئة، والخدمات اللوجستية، والفنادق، وما إلى ذلك) انقساماً واضحاً ومتميزاً في كل قطاع على حدة. في سوق المكاتب، تتعافى الإيجارات في المباني الرئيسية في وسط المدينة، ويرجع ذلك جزئيًا إلى عودة العمل، على الرغم من أن تأثير العمل عن بعد الذي بدأ يتجذر في أعقاب كارثة كورونا. عادت نسبة الاستثمار في المكاتب في طوكيو مرة أخرى في اتجاه تصاعدي، حيث تتعافى لتمثل 37% من إجمالي الاستثمارات في عام 2024. في المستقبل، سيتحول طلب الشركات على المساحات المكتبية إلى التركيز على الجودة والموقع، وسيكون هناك تحول من المباني القديمة إلى تلك التي تحتوي على أحدث المرافق. ونتيجة لذلك، ستصبح إعادة بناء وإعادة تأهيل المباني القديمة (بما في ذلك تحويلها) أكثر أهمية، وقد يجذب الاتجاه السائد في الولايات المتحدة وبلدان أخرى لتحويل المكاتب إلى مبانٍ سكنية الاهتمام في اليابان. أما بالنسبة للمرافق التجارية، فعلى الرغم من وجود رياح معاكسة للمحلات التجارية في الضواحي بسبب انتشار التجارة الإلكترونية، إلا أن هناك علامات على إعادة تقييم المساحات التجارية في مراكز المدن. يعود تدفق الناس إلى المواقع الرئيسية في مراكز المدن، وسوف يتركز الاستثمار في المحلات التجارية التجريبية ذات القيمة المضافة العالية. وعلى العكس من ذلك، من المرجح أن تواجه مراكز التسوق القديمة في الضواحي تحدي تغيير شكل أعمالها وإعادة هيكلة مستأجريها. في المرافق اللوجستية، هناك مخاوف بشأن ارتفاع معدلات الشواغر في بعض المناطق بسبب آثار العرض الكبير الذي استمر على مدى السنوات القليلة الماضية. على الرغم من أنه من المرجح أن يزداد الطلب على التسوق عبر الإنترنت على المدى المتوسط إلى الطويل، إلا أنه قد تكون هناك تعديلات في الإيجار إذا استمر العرض الزائد، لذلك يجب أن يكون الاستثمار في الخدمات اللوجستية انتقائياً. ومع ذلك، لا تزال العقارات ذات القدرة التنافسية العالية مثل الخدمات اللوجستية المتقدمة متعددة المستأجرين والمرافق التي تحتوي على مراكز بيانات تعتبر واعدة. من المتوقع أن يستمر سوق الفنادق في التمتع بنسبة إشغال عالية، خاصة في المدن الكبرى والوجهات السياحية، مدفوعًا بالانتعاش الداخلي. يتطلع المستثمرون الأجانب أيضًا إلى الأصول الفندقية اليابانية، وسيكون هذا القطاع نشطًا من حيث الافتتاحات والصفقات الجديدة. بشكل عام، على الرغم من وجود ظلال رمادية في مختلف القطاعات في العقارات التجارية، إلا أن استراتيجية التركيز على الأصول عالية الجودة ومناطق النمو في المناطق الحضرية ستظل فعالة.

السيناريوهات المفترضة لأسعار الفائدة والاتجاهات الاقتصادية

تستند التوقعات المذكورة أعلاه إلى افتراض أن الافتراضات الاقتصادية الحالية لن تنهار بشكل كبير. على وجه التحديد، نحن نفترض أن تطبيع البنك المركزي الأمريكي للسياسة النقدية سوف يستمر تدريجيًا وأن أسعار الفائدة طويلة الأجل سوف ترتفع إلى حوالي 2% خلال السنوات القليلة القادمة (على مراحل، دون رفع كبير في أسعار الفائدة). في هذا السيناريو، في حين أن ارتفاع أسعار الفائدة سيضغط على أسعار العقارات نحو الانخفاض، فإن النمو الاقتصادي والتضخم سيدعمان زيادة الإيجارات وصافي الدخل الآخر، مما يؤدي إلى زيادة تدريجية في كل من أسعار العقارات والعائدات. بعبارة أخرى، نحن ننتقل من مرحلة "ارتفاع الأسعار = انخفاض العوائد" إلى سيناريو نمو مستقر حيث يتم الحفاظ على الأسعار مع زيادة طفيفة بسبب تحسن الأرباح. من ناحية أخرى، يجب الانتباه أيضًا إلى مخاطر الركود الاقتصادي. إذا كان هناك تباطؤ أو ركود اقتصادي عالمي، فقد ينخفض الطلب على العقارات مؤقتًا وقد تنخفض قيم الأصول من خلال انخفاض الإيجارات وزيادة الوظائف الشاغرة. وعلى وجه الخصوص، في سيناريو الركود الاقتصادي حيث يتدهور أداء أعمال المستأجرين وتحدث حالات الإفلاس الواحدة تلو الأخرى، سيكون تعديل الأسعار أمرًا حتميًا حتى بالنسبة للعقارات الرئيسية في مراكز المدن. ومع ذلك، هناك احتمال متزايد في الوقت الحالي بأن يشهد الاقتصاد الأمريكي هبوطاً ناعماً (تباطؤ اقتصادي معتدل) وأن يستقر التضخم عند مستوى مرتفع بشكل معقول. في هذه الحالة، فإن الرأي السائد هو أن التضخم سيستمر في دعم القيمة الحقيقية للعقارات في اليابان، مما يحد من نطاق الانخفاض الكبير. في ضوء ما سبق، من المهم أن يقوم المالكون بتقييم اتجاهات السوق من منظور متوسط إلى طويل الأجل، مع وضع السيناريوهات المتفائلة والمتشائمة في الاعتبار.

تحليل تأثير أسعار الفائدة والتضخم والتكنولوجيا والعوامل البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات

يتناول هذا القسم بعد ذلك العوامل الكلية والجزئية الرئيسية التي تؤثر على سوق العقارات. سيكون لعوامل مثل تقلبات أسعار الفائدةوالتضخم،وتطوير تقنيات التكنولوجيا العقارية الجديدة (PropTech) ، والوعي المتزايد بالقضايا البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG ) وزيادة اللوائح التنظيمية تأثير كبير على قيم العقارات واستراتيجيات الاستثمار في المستقبل.

تأثير ارتفاع أسعار الفائدة واتجاهات التضخم

مع بدء بنك اليابان في تغيير سياسة أسعار الفائدة شديدة الانخفاض، من المتوقع أن يستمر الارتفاع التدريجي في أسعار الفائدة على مدى السنوات القليلة القادمة. بالنسبة لمالكي العقارات، يعني ارتفاع أسعار الفائدة ارتفاع تكاليف الاقتراض، مما قد يقلل من ربحية الاستثمارات ذات الرافعة المالية. حتى لو ظل العائد السطحي ثابتًا، فإن ارتفاع أسعار الفائدة طويلة الأجل يمكن أن يزيد من العائد المتوقع للمستثمرين (معدل العائد المطلوب) وبالتالي يضع ضغطًا نزوليًا على أسعار العقارات. ومع ذلك، وكما ذكرنا أعلاه، فإن السوق حاليًا مرن في مواجهة الارتفاعات المعتدلة في أسعار الفائدة. في الواقع، في بيئة يستمر فيها التضخم في الارتفاع، من المتوقع أن يكون للزيادة في الأرباح الناتجة عن ارتفاع الإيجارات تأثير داعم على الأسعار. في الواقع، على الصعيد العالمي، عندما يكون التضخم مرتفعًا، تميل العقارات إلى جذب تدفقات الأموال كأصل تحوطي من التضخم. باختصار، يعتمد الأمر على التوازن بين أسعار الفائدة والتضخم. فالارتفاع البطيء في أسعار الفائدة في ظل تضخم معتدل يمكن أن يكون له تأثير إيجابي على سوق العقارات من خلال "الحفاظ على القيمة من خلال زيادة الإيجارات". من ناحية أخرى، يمكن أن يكون للارتفاع السريع غير المتوقع في أسعار الفائدة أو الركود التضخمي (التضخم خلال فترة الركود) تأثير ضار على سوق العقارات. من المهم للمالكين الانتباه إلى التطورات في السياسة النقدية والاستعداد لمخاطر تقلبات أسعار الفائدة من خلال مراجعة أنواع أسعار الفائدة على القروض وتسديدها مبكراً. كما يجب عليهم أن يكونوا على استعداد للاستفادة من الفرص المتاحة لزيادة الدخل، مثل التفاوض على تجديد عقود الإيجار الثابت، والتي يتم مراجعتها مع فارق زمني في ظل التضخم.

التغييرات الناجمة عن التطورات في تكنولوجيا العقارات (PropTech)

في السنوات الأخيرة، جلبت التطورات في تكنولوجيا المعلومات في السنوات الأخيرة موجة من الرقمنة والكفاءة إلى صناعة العقارات. كما أدى انتشار التقنيات الجديدة المعروفة باسم تكنولوجيا العقارات (PropTech)، مثل العقود الإلكترونية والمعاينة عبر الإنترنت والتنبؤ بالطلب القائم على الذكاء الاصطناعي، إلى إحداث ثورة في إدارة العقارات الاستثمارية. يشهد سوق التكنولوجيا العقارية نمواً سريعاً، مدفوعاً جزئياً بتعزيز المعاملات غير الشخصية في كارثة كورونا. فوفقًا لتوقعات معهد يانو للأبحاث، تشير التقارير إلى أن سوق التكنولوجيا العقارية في اليابان سيصل إلى 1,246.1 مليار ين ياباني في عام 2025، أي ضعف حجم السوق الحالي تقريبًا. ستكون هذه الابتكارات التكنولوجية ذات فائدة كبيرة لأصحاب العقارات. على سبيل المثال، تتيح الإدارة الذكية للمباني باستخدام إنترنت الأشياء والذكاء الاصطناعي تحسين توفير الطاقة والكشف التنبؤي عن تعطل المعدات، مما يقلل من تكاليف الصيانة ويحسن رضا المستأجرين. وبالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يؤدي تحديد الإيجار والتنبؤ بالطلب استناداً إلى تحليل البيانات الضخمة إلى تقليل فترات الشغور ووضع استراتيجيات تأجير أكثر تطوراً. وعلاوة على ذلك، يؤدي تبسيط العقود والتسجيلات من خلال تقنية سلسلة الكتل وظهور طرق تمويل واستثمار جديدة مثل التمويل الجماعي العقاري إلى زيادة السيولة مع توسيع قاعدة المشاركين في السوق. على مدى السنوات الخمس إلى العشر القادمة، ستشهد هذه التقنيات العقارية مزيداً من التطور وستصبح جزءاً لا يتجزأ من تقييمات العقارات والعمليات التشغيلية. يحتاج المالكون إلى مواكبة أحدث اتجاهات التكنولوجيا وأن يكونوا سباقين في دمجها في قراراتهم المتعلقة بإدارة العقارات والاستثمار. سيكون الاستخدام الناجح للتكنولوجيا عاملاً أساسياً لتمييز عقاراتهم عن منافسيهم وتعزيز ربحيتهم.

العوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة وتأثير الاستدامة

أصبحت المبادرات البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) موضوعاً مهماً في قطاع العقارات في السنوات الأخيرة. بعد تدابير تغير المناخ وإعلان الحياد الكربوني، ازداد الطلب على المباني الموفرة للطاقة والعقارات ذات التأثير البيئي المنخفض على مستوى العالم. كما تجذب العقارات المراعية للحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات الاهتمام في اليابان، حيث تتخذ صناديق التقاعد والمستثمرون المؤسسيون موقفًا استثماريًا يراعي البيئة والحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات بشكل متزايد. وفقًا لدراسة استقصائية أجراها المعهد العقاري الياباني، وقع 36.6% من المستثمرين الذين شملهم الاستطلاع على مبادئ الأمم المتحدة للاستثمار المسؤول اعتبارًا من عام 2024، ويشارك حوالي 39.4% من المستثمرين الذين شملهم الاستطلاع في تقييم الاستدامة العقارية. بعبارة أخرى، بدأت اعتبارات الحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات تصبح هي القاعدة بين المهنيين. الأمر الأكثر إثارة للاهتمام هو حقيقة أن 61.1% من المستثمرين، وهو أكبر عدد من المستثمرين، توقعوا أنه في غضون 10 سنوات، سيكون دخل الإيجار أعلى بنسبة 1-5% للعقارات التي تراعي الاعتبارات البيئية والاجتماعية والحوكمة مقارنة بالعقارات التي لا تراعي هذه الاعتبارات. على الرغم من أن الفرق في الإيجارات بين العقارات ذات الأداء البيئي والاجتماعي والحوكمة البيئية والاجتماعية والحوكمة والعقارات العامة ليس واضحًا في الوقت الحالي، إلا أن هذا يشير إلى أن العديد من المشاركين في السوق يعتقدون أن المباني الخضراء ستتمتع بعلاوة في المستقبل. ولذلك، فإن مراعاة الأداء البيئي والقيمة الاجتماعية ستكون ضرورية للحفاظ على قيم العقارات وتحسينها في المستقبل. على وجه التحديد، تجديد المباني القائمة الموفرة للطاقة (تعزيز العزل والتحديث إلى أجهزة تكييف عالية الكفاءة)، وإدخال الطاقة المتجددة، وتعزيز المجتمع مع المستأجرين، وتعزيز تدابير الوقاية من الكوارث وتدابير منع الكوارث وتدابير منع الكوارث البيئية، وما إلى ذلك. كما أن العقارات التي تراعي البيئة والمجتمع والحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية من المرجح أن تحصل على معاملة مالية تفضيلية، مثل تمويل القروض الخضراء من المؤسسات المالية. يجب أن ينظر مالكو العقارات إلى تدابير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية على أنها تدابير لتعزيز قيمة الأصول على المدى الطويل وزيادة استدامة محافظهم الاستثمارية.

الإجراءات الاستراتيجية التي يتعين على مالكي العقارات اتخاذها

استناداً إلى التحليل أعلاه، ينبغي اتخاذ الإجراءات الاستراتيجية التالية من قبل مالكي العقارات الذين يمتلكون ويديرون عقارات استثمارية بهدف السنوات الخمس إلى العشر القادمة. فيما يلي توصيات محددة حول كيفية الاستعداد لمواجهة حالات عدم اليقين واغتنام فرص النمو.

• المراجعات الدورية للمحفظة:إعادة تقييم محفظة أصولك بشكل ديناميكي استجابةً لظروف السوق المتغيرة. فحص الربحية والإمكانات المستقبلية لحيازاتك العقارية في ضوء اتجاهات أسعار الفائدة واتجاهات الطلب. كما هو موضح في القسم التالي، من الضروري مراجعة توزيع الأصول الحالية في أوقات تزايد عدم اليقين. على سبيل المثال، النظر في بيع الأصول ذات العوائد المتراجعة بشكل كبير أو العقارات في المناطق التي يُخشى أن ينخفض الطلب عليها في المستقبل، وتخصيص الأموال للقطاعات التي تنطوي على إمكانات نمو (مثل المرافق اللوجستية في مراكز المدن أو العقارات السكنية ذات الطلب القوي). من المهم تحسين المحفظة من خلال عمليات الجرد المنتظمة.

• التنويع الإقليمي وتنويع الاستخدام: يُعد تنويع المنطقةونوع الأصول من التقنيات الأساسية للتحوط من المخاطر في الاستثمار العقاري. قم بتنويع استثماراتك عبر مختلف المناطق والاستخدامات، حيث أن المحفظة المركزة تكون عرضة للظروف الاقتصادية المحلية ومخاطر الكوارث. تشمل الأساليب المحددة النظر في العقارات ليس فقط في منطقة العاصمة ولكن أيضًا في المدن الإقليمية الأساسية والمدن الرئيسية في الخارج، ودمج أنواع متعددة من الأصول مثل المكاتب والسكنية وتجارة التجزئة والخدمات اللوجستية. على سبيل المثال، يمكن للمالكين الذين لديهم نسبة عالية من المساحات المكتبية في المناطق الحضرية زيادة مرونتهم في مواجهة المراحل الاقتصادية والتغيرات في الطلب من خلال استثمار نسبة معينة من أصولهم في مستودعات لوجستية ومساكن للإيجار في المناطق الريفية. من ناحية أخرى، يجب الحرص على عدم الإفراط في التنويع مما يزيد من أعباء الإدارة، لذا يجب السعي إلى تحقيق التوازن من خلال التشاور مع موارد الإدارة الخاصة بك.

• تدابير تعزيز القيمة: تعزيز القيمة هو إجراء استباقي لزيادة قيمة العقارات القائمة. ولإنشاء أصول قوية أقل تأثراً بظروف السوق، من الفعال أن يبذل المالكون جهودهم الخاصة لزيادة القدرة التنافسية لعقاراتهم. على سبيل المثال، بالنسبة للعقارات القديمة، يمكن تجديد هيكل الربح من خلال تجديدات واسعة النطاق أو تغيير الاستخدام. أما بالنسبة للمكاتب، فيمكن إجراء تغييرات في التصميم وتحسين المناطق المشتركة لتلبية احتياجات المستأجرين، بينما بالنسبة للعقارات السكنية، يمكن أن يؤدي التحديث من خلال التجديدات وتحديث المرافق إلى زيادة الإيجارات وتحسين معدلات الشغور. تُعد تدابير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية المذكورة أعلاه مهمة أيضاً كتدابير لتعزيز القيمة. ويمكن أن يؤدي الاستثمار في التجديدات الموفرة للطاقة وتحسينات راحة المستأجرين (مثل تحسينات تكييف الهواء وجودة الهواء، وتحسينات بيئة مكان العمل) إلى تمييز العقار عن منافسيه. وعلى الجانب التكنولوجي، يمكن أن تؤدي سلسلة من التدابير الصغيرة، مثل تركيب الأقفال الذكية وأجهزة استشعار إنترنت الأشياء لتحسين الراحة، إلى زيادة القيمة على المدى الطويل. وعلاوة على ذلك، يمكن أن تكون أيضاً إجراءً دفاعياً في حالة حدوث انكماش في السوق، حيث أن العقارات التي خضعت لزيادة القيمة ستكون لها ميزة عندما يتعلق الأمر بالتأجير أو البيع. يجب على المالكين أنفسهم أن يكون لديهم منظور إبداعي لزيادة قيمة عقاراتهم والعمل بنشاط للحفاظ على قيمة الأصول وتحسينها.

• مراجعة الاستراتيجية المالية والتخطيط المالي: من الضروري أيضاً مراجعة محفظة قروضك للاستعداد لارتفاع أسعار الفائدة والتغيرات في البيئة المالية. إذا كان لديك نسبة عالية من القروض ذات السعر العائم، فأنت معرض لمخاطر ارتفاع أسعار الفائدة، لذا فكر في اتخاذ تدابير مثل إعادة تمويل جزء من قروضك إلى أسعار فائدة ثابتة أو زيادة نسبة الأسهم الميتة لتقليل اعتمادك على الاقتراض. من المهم أيضًا ضمان وجود سيولة في متناول اليد لفرص الاستثمار الواعدة في المستقبل. إن جمع الأموال طويلة الأجل بينما تكون أسعار الفائدة منخفضة، أو بيع الأصول الخاملة غير الضرورية لتكوين احتياطيات نقدية، سيمنحك القوة اللازمة لالتقاط السعر عندما ينخفض السوق. من ناحية أخرى، إذا كانت هناك أصول يمكن بيعها بسعر أعلى الآن مع انتعاش السوق، فعليك أن تكون مرنًا بما يكفي لجني الأرباح واستبدال محفظتك. ضع في اعتبارك استراتيجيات التمويل طويل الأجل، مثل بناء علاقات مع المؤسسات المالية وتأمين خطوط ائتمان من خلال معاملات متعددة البنوك.

• جمع المعلومات والاستعانة بالخبراء: أخيراً، يمكن لاستراتيجيات المعلومات أن تصنع الفارق بين النجاح والفشل في سوق عقارات متزايد التعقيد. اجعل من المعتاد مواكبة أحدث الاتجاهات من خلال قراءة المؤشرات الاقتصادية الوطنية والدولية وتقارير سوق العقارات بشكل منتظم. على سبيل المثال، من المفيد الاطلاع بانتظام على المؤشرات الرئيسية مثل معدلات الشواغر ومؤشرات الإيجار واتجاهات معدل رأس المال. من الحكمة أيضاً التواصل مع الوسطاء العقاريين واستشاريي إدارة الأصول والمطورين العقاريين والسعي بنشاط للحصول على معرفة الخبراء. يمكن للمتخصصين الذين يعملون في طليعة السوق أن يقدموا معلومات قيّمة، مثل الخبرة المباشرة في مجالات مختلفة وتلميحات حول القطاعات التي يجب التركيز عليها في المستقبل. بالإضافة إلى ذلك، فإن التجربة النشطة لخدمات التكنولوجيا العقارية الجديدة (مثل أدوات تحليل السوق وخدمات مطابقة العقارات) ستمنحك ميزة معلوماتية. التعلم المستمر والتحديث المستمر من قبل المالكين أنفسهم هو مفتاح نجاح الاستثمار على المدى الطويل.

الخلاصة: كن مرناً واستراتيجياً للمستقبل

على الرغم من أن سوق العقارات الاستثمارية في عام 2025 ثابت ومواتٍ بشكل عام، إلا أنه من المهم عدم الركون إلى الوضع الراهن ووضع استراتيجية مع التطلع إلى المستقبل. إن التوازن بين العرض والطلب جيد والعائدات مستقرة عند مستويات منخفضة، لكن السوق ستتأثر بمجموعة من العوامل، بما في ذلك ارتفاع أسعار الفائدة والتغير الديموغرافي والابتكار التكنولوجي ومتطلبات البيئة والصحة والسلامة المهنية. وعلى مدى السنوات الخمس إلى العشر القادمة على وجه الخصوص، سيكون هناك انقسام واضح بين المناطق الحضرية والريفية، وبين العقارات السكنية والتجارية. في ظل هذه الظروف، يجب على مالكي العقارات أن يتحلوا بالمرونة الكافية للتكيف مع التغيرات في البيئة واتخاذ قرارات تجارية تحقق التوازن بين تنويع المخاطر والسعي وراء الفرص.

لحسن الحظ، تظل العقارات فئة أصول واعدة على المدى المتوسط إلى الطويل. وعلى الصعيد العالمي، من المتوقع أن ينتعش سوق العقارات على الصعيد العالمي اعتبارًا من عام 2025 فصاعدًا، كما أن معنويات الاستثمار آخذة في الانتعاش مرة أخرى. في السوق اليابانية أيضًا، طالما ظل النمو الاقتصادي والتضخم داعمين، فهناك توقعات بسيناريو استمرار النمو المعتدل بدلاً من الانهيار الكبير. أهم شيء هو أن ينتبه المالكون أنفسهم إلى اتجاهات السوق وتنفيذ استراتيجيات استباقية. اتخذ ما يمكنك اتخاذه من استعدادات في أقرب وقت ممكن، مثل تعديل محفظتك العقارية، واتخاذ تدابير لزيادة قيمة العقارات ومراجعة خطتك المالية. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يؤدي تبني التقنيات الجديدة والاتجاهات البيئية والاجتماعية والاقتصادية بشكل استباقي إلى زيادة القدرة التنافسية والربحية لأصولك.

الاستثمار العقاري لعبة طويلة الأجل. والطريق المختصر للنجاح هو أن تدير أصولك من الصميم، وألا تنشغل بالموجات قصيرة المدى، بل أن تكون مرناً ومتجاوباً مع التغيرات في البيئة. العمل الاستراتيجي كمالك عقار سيحدث فرقاً كبيراً في السنوات الخمس أو العشر القادمة. يرجى استخدام المعلومات الواردة في هذه المقالة لصقل خطتك الاستثمارية الخاصة. قم بتعظيم قيمة أصولك العقارية القيّمة من خلال الإدارة المعدة مسبقاً مع التركيز على المستقبل.