Guide Ultime pour Débuter en Investissement Immobilier

L'investissement immobilier n'est pas un pari à court terme visant à gagner beaucoup d'argent rapidement, mais un combat à long terme visant à protéger et à faire fructifier son patrimoine. Pour ceux qui accordent une importance particulière aux principes et à la confiance, lasécurité pour l'avenir et la croissance durable sont sans doute plus importantes que les profits immédiats. Nous expliquons ce que les investisseurs individuels novices ou débutants doivent faire en premier lieu. Nous avons résumé les points importants à retenir pour les débutants, depuis ladéfinition claire des objectifs et lacompréhension des risques et des rendements jusqu'auxcritères de sélection des biens immobiliers, auchoix d'un partenaire fiable, en passant par leprocessus d'achat et laperspective de croissance à long terme.Nous avons expliqué les concepts spécialisés de la manière la plus simple possible. Nous vous invitons à lire attentivement cet article afin qu'il vous aide à faire vos premiers pas dans l'investissement immobilier.

1. Les concepts de base à comprendre avant de se lancer dans l'investissement immobilier

Avant de se lancer dans l'investissement immobilier, il est important de clarifier ses concepts de base et son état d'esprit. Voici les points à retenir avant de commencer.

• Définissez clairement l'objectif de votre investissement : commencez par déterminer clairement pourquoi vous souhaitez vous lancer dans l'investissement immobilier. Chacun a ses propres motivations : constituer un capital pour la retraite, accroître son patrimoine, s'assurer un revenu stable, etc. L'objectif détermine le type d'investissement et le type de bien immobilier qui vous conviennent (la stratégie sera différente selon que vous souhaitiez obtenir un revenu mensuel stable ou viser une plus-value à long terme, par exemple). Vous devez également déterminer votre propension au risque. Le type de bien immobilier que vous choisirez dépendra de votre propension à prendre des risques pour obtenir un rendement élevé ou de votre préférence pour la stabilité et votre volonté d'éviter les pertes importantes.Si vous avez une forte tolérance au risque, vous pouvez envisager des investissements agressifs, tels que des immeubles anciens ou des biens immobiliers à haut rendement dans des régions rurales. Si votre tolérance au risque est faible, vous devriez plutôt opter pour des biens immobiliers sûrs, tels que des appartements en centre-ville. Dans le domaine de l'investissement immobilier, le rendement attendu et le risque sont indissociables. N'oubliez pas que les biens immobiliers à haut rendement ont tendance à présenter un risque de vacance élevé.
• Comprendre la différence entre le point de vue de l'habitation et celui de l'investissement : l'immobilier est quelque chose de familier, car il sert à se loger, mais l'achat d'une maison et l'achat d'un bien immobilier à des fins d'investissement sont deux choses très différentes. Lorsque l'on choisit sa maison, on accorde de l'importance à ses préférences personnelles, telles que la disposition des pièces, la décoration intérieure et le confort de l'environnement, mais dans le cadre d'un investissement, il faut avant tout tenir compte de la demande locative et de la rentabilité, car le bien sera loué. Par exemple, même si vous aménagez votre intérieur avec soin selon vos goûts, cela n'aura aucun intérêt si cela ne plaît pas aux locataires.De même, investir dans des équipements coûteux peut s'avérer inutile s'ils ne correspondent pas aux attentes des locataires. Il est important de ne pas oublier que vous n'allez pas vivre dans le bien immobilier et de choisir celui-ci de manière objective en tenant compte de son rendement. Vous trouverez ci-dessous des exemples illustrant les différences de perspective entre un bien immobilier destiné à l'habitation et un bien immobilier destiné à l'investissement.Point de vue/éléments Immobilier pour y vivre (à des fins résidentielles) Immobilier pour générer des revenus locatifs (à des fins d'investissement) Objectif principal Le confort de vie de soi-même et de sa famille est l'objectif premier Louer à des tiers pour générer des revenus locatifs et augmenter la valeur du bien Points importants Préférences en matière d'agencement et de décoration intérieure, commodités, confort de l'environnement résidentiel Forte demande locative, rendement (rentabilité), potentiel de plus-value du bien Planification financière Utilisation d'un prêt immobilier (taux d'intérêt bas, mesures d'allègement fiscal)remboursement à long terme sans difficulté Utilisation d'un prêt d'investissement (taux d'intérêt élevé, pas d'allègements fiscaux). Planification du remboursement du prêt et des frais à partir des revenus locatifs afin de générer des bénéfices Approche décisionnelle Décision globale tenant compte du mode de vie et des sensibilités Importance accordée aux données chiffrées et aux tendances du marché, décision objective sans se laisser influencer par les émotions
• Apprendre le fonctionnement et les risques de l'investissement immobilier : une fois l'objectif de l'investissement défini, il convient d'apprendre les mécanismes de base, la terminologie spécialisée et la réglementation applicable.Vous devez au minimum connaître la méthode de calcul du rendement (différence entre le rendement nominal et le rendement réel), le fonctionnement des prêts et les lois relatives à la gestion locative (bases du contrat de location et de la loi sur les baux à loyer et à bail). La connaissance est votre meilleure arme. Si vous vous en remettez à un professionnel sans rien savoir, vous risquez de vous retrouver avec un bien immobilier peu intéressant ou de signer un contrat désavantageux. Malheureusement, certains professionnels peu scrupuleux profitent du manque de connaissances des débutants pour leur vendre des biens à tout prix, dans le seul but de servir leurs propres intérêts.Méfiez-vous des offres d'investissement qui vous promettent des gains rapides et faciles, et demandez des explications claires jusqu'à ce que vous compreniez tout. Pour éviter les risques à l'avenir, il est essentiel de se former en lisant des livres et en suivant des séminaires, et d'acquérir des connaissances qui vous seront utiles.

2. Les préparatifs à faire avant de se lancer

Une fois que vous avez compris les principes de base, vous pouvez passer à la phase de préparation concrète. Avant de vous lancer à l'aveuglette dans la recherche d'un bien immobilier, prenez le temps de consolider vos bases.

• Révision du budget familial et planification financière : commencez par faire le point sur vos revenus et vos dépenses actuels afin de déterminer le montant que vous pouvez investir sans vous mettre en difficulté. Réévaluez l'équilibre entre vos dépenses courantes et vos autres dettes (prêt immobilier, prêt automobile, etc.) et fixez votre budget d'investissement dans la limite de vos fonds disponibles.Il est important de tenir compte des fluctuations de revenus futurs et d'établir un plan financier qui vous permette de maintenir votre niveau de vie même si vos revenus ne sont pas à la hauteur de vos prévisions. On voit souvent des publicités vantant la possibilité de se lancer sans apport personnel, mais il est risqué de recourir trop facilement à un prêt intégral. Équilibrez la part de vos fonds propres et le montant de votre emprunt, et établissez un plan de remboursement réaliste.
• Définition des objectifs d'investissement : parallèlement à votre plan financier, définissez également des objectifs d'investissement concrets. Fixez-vous des objectifs chiffrés aussi précis et réalistes que possible, par exemple « percevoir un loyer de X euros dans X ans » ou « constituer un patrimoine de Y euros pour financer les études de mes enfants ». Des objectifs clairs vous aideront à choisir vos biens immobiliers et à définir votre stratégie d'investissement.En outre, établissez un plan d'action général pour atteindre vos objectifs (achat d'un bien immobilier dans un délai de X ans, achat d'un deuxième bien immobilier dans X ans, etc.). La définition d'objectifs à long terme vous permettra de prendre des décisions cohérentes au quotidien.
• Vérification de la solvabilité et préparation préalable du prêt : dans le domaine de l'investissement immobilier, il est courant de recourir à un prêt (crédit) auprès d'un établissement financier.Il est difficile de réunir par soi-même des fonds représentant plusieurs fois le prix d'achat, c'est pourquoi il est courant de recourir à un effet de levier en combinant fonds propres et prêt. Il est donc important de vérifier au préalable si vous disposez d'une solvabilité suffisante pour obtenir un prêt suffisant auprès d'un établissement financier. Concrètement, il est recommandé de demander un examen préalable (examen provisoire) auprès d'un établissement financier. Celui-ci vous indiquera le montant approximatif du prêt que vous pouvez obtenir en fonction de vos revenus annuels, de votre situation patrimoniale, de votre ancienneté professionnelle et de vos autres emprunts.Cela vous permettra d'avoir une idée du budget dont vous disposez pour l'achat d'un bien immobilier. En connaissant à l'avance le montant du prêt que vous pouvez obtenir, vous pourrez limiter votre recherche à des biens immobiliers réalistes. De plus, si vous avez passé l'examen préalable, vous pourrez prouver votre solvabilité au vendeur lors de l'achat, ce qui vous permettra de mener les négociations à votre avantage. Il est également conseillé de simuler différents types de prêts (taux fixe ou variable), différentes durées de remboursement et différentes modalités de remboursement (remboursement du capital et des intérêts à échéance ou remboursement du capital à échéance).Pour vous prémunir contre le risque de hausse des taux d'intérêt, il est rassurant de réaliser un test de résistance afin de vérifier que vous serez en mesure de rembourser votre prêt même en cas d'augmentation des taux à l'avenir.
• Collecte d'informations et création d'un réseau : enfin, préparez-vous à trouver des sources d'information fiables et des personnes à qui vous pouvez vous adresser. Les conseils d'amis ou d'experts familiarisés avec l'investissement immobilier sont particulièrement précieux pour les débutants. Participez à des séminaires organisés par des agences immobilières de confiance, lisez les blogs et les livres d'investisseurs expérimentés afin de vous tenir informé de l'état du marché et de bénéficier des conseils de personnes qui ont réussi.Il est également conseillé de prendre contact dès que possible avec des agences immobilières auxquelles vous pourriez demander de vous présenter des biens à l'avenir (en participant à des réunions d'information ou en leur envoyant des demandes de renseignements, par exemple). Cela vous permettra de vous faire une idée de leur approche et, si vous établissez de bonnes relations, vous pourrez peut-être obtenir des informations sur des biens non publiés, comme nous le verrons plus loin. L'investissement immobilier étant en partie une question d'information, il est important de rester à l'affût dès le début et de se constituer un réseau de contacts.

3. Critères de sélection des biens à investir

Une fois que vous êtes bien préparé, vous pouvez enfin réfléchir à la propriété dans laquelle vous allez investir. On dit que le choix de la propriété détermine à 80 % le succès d'un investissement immobilier. Il est donc nécessaire de réfléchir soigneusement aux critères de sélection. Voici quelques points importants à prendre en compte pour les débutants.

• Zone (emplacement) : on dit que « l'emplacement fait tout dans l'immobilier », ce qui montre à quel point le choix de l'emplacement est important.Choisissez un emplacement susceptible de conserver ou d'augmenter sa valeur à long terme, en tenant compte de facteurs tels que la forte demande locative et les perspectives d'afflux de population, la distance par rapport aux transports en commun et la qualité de l'environnement. Même si le prix d'un bien immobilier est bas et que son rendement apparent est élevé, le risque de vacance est plus élevé dans les zones où la demande est faible. Lorsque vous débutez, il est préférable de ne pas vous laisser séduire par des rendements spectaculaires et de privilégier les zones urbaines qui ont fait leurs preuves et lesbiens situés à proximité des transports en commun.Il est également conseillé de s'intéresser au potentiel de développement futur de la ville (projets de réaménagement, prévues infrastructures).
• Type et taille du bien immobilier : même si l'on parle d'investissement immobilier, la stratégie varie considérablement selon le type de bien dans lequel on investit. Par exemple, le capital nécessaire et les risques encourus ne sont pas les mêmes selon que l'on achète plusieurs appartements en copropriété (appartements individuels) ou un immeuble entier (immeuble collectif).Il existe également des différences entre les biens neufs et les biens anciens (les biens neufs nécessitent moins d'entretien mais offrent un rendement plus faible, tandis que les biens anciens nécessitent plus d'entretien mais offrent un rendement plus élevé). D'autres choix s'offrent également à vous : biens résidentiels (appartements, immeubles) ou biens commerciaux (magasins, bureaux), biens situés au Japon ou à l'étranger, etc.Chacun de ces types de biens présente des avantages et des risques différents, il est donc important de choisir celui qui correspond à vos objectifs et à votre tolérance au risque. En général, les débutants commencent souvent par des biens immobiliers résidentiels (appartements ou immeubles) situés au Japon, car il est plus facile d'obtenir un prêt auprès des institutions financières. Une bonne stratégie consiste à acquérir de l'expérience en commençant par des biens immobiliers résidentiels situés au Japon, où il est facile d'obtenir des informations, puis à s'étendre aux biens commerciaux et à l'étranger une fois que vous vous êtes familiarisé avec le marché.
• Rentabilité (rendement) et planification budgétaire : comme il s'agit d'un investissement, l'analyse de la rentabilité est incontournable. Ne vous fiez pas uniquement au rendement apparent (revenu locatif annuel ÷ prix de l'immeuble), mais examinez le rendement réel qui vous restera effectivement entre les mains. Vous devez calculer si le budget est équilibré après déduction des dépenses telles que les remboursements mensuels du prêt, les frais de gestion et la taxe foncière. Avant l'achat, effectuez plusieurs simulations de budget.Par exemple, « avec tous les logements loués, il reste ◯◯ 000 yens par an, avec un taux de vacance de ◯ %, il reste ◯◯ 000 yens... », etc. Il faut envisager différents scénarios pessimistes et optimistes en tenant compte de la baisse des loyers et de la hausse des taux d'intérêt. Lors de la simulation, il faut également estimer les taxes foncières annuelles, les primes d'assurance incendie, les frais de réparation tous les quelques années, etc. et vérifier que même dans le pire des cas, il n'y aura pas de déficit. En établissant un plan de trésorerie détaillé et en examinant soigneusement le rapport entre le risque et le rendement avant l'achat, vous réduirez considérablement le risque d'échecs faciles.
• Qualité et sécurité du bien immobilier : l'immobilier étant un bien matériel de grande valeur, il est indispensable de procéder à une due diligence (enquête appropriée) avant l'achat. Si vous trouvez un bien qui vous intéresse, rendez-vous sur place pour le visiter et inspecter les environs. En vous rendant sur place, vous pourrez vérifier des points qui ne sont pas visibles sur Internet. Voici quelques éléments à vérifier.
  • Environnement : distance de la station la plus proche, présence de commerces, d'écoles, d'hôpitaux et d'autres commodités, sécurité du quartier, niveau de bruit, etc. Selon l'endroit, l'ambiance peut changer entre le jour et la nuit, il est donc préférable de se rendre sur place à différents moments de la journée si possible.
  • État du bâtiment : vérifiez la structure du bâtiment (résistance aux tremblements de terre) et son âge, ainsi que l'état des parties communes (propreté, état des ascenseurs et des couloirs).Vérifiez également l'état des équipements dans les parties privatives (à l'intérieur des pièces) et la nécessité de les rénover.
  • Restrictions légales : renseignez-vous auprès de la mairie sur les restrictions en matière d'urbanisme et de construction afin de vérifier que le bien ne présente pas de problèmes particuliers. Vérifiez notamment s'il s'agit d'un bien non reconstructible ou d'une construction illégale. Il est également important de vérifier les droits liés au bien (existence d'une hypothèque, d'une servitude, etc.) dans la déclaration des charges.
  • Risques de catastrophe : vérifiez sur une carte des risques les risques d'inondation et de glissement de terrain, ainsi que les résultats des diagnostics sismiques (ancienne ou nouvelle norme sismique) afin d'évaluer la résistance du bien immobilier aux catastrophes. Par exemple, les assurances sont généralement plus chères pour les biens situés dans des zones inondables ou dans des bâtiments dont la norme sismique est ancienne. Il s'agit d'un point important à prendre en compte pour pouvoir conserver votre bien immobilier en toute tranquillité pendant longtemps.

Lorsque vous trouvez un bien qui vous intéresse, contactez l'agence immobilière pour obtenir des informations détaillées et demander des conseils professionnels à votre interlocuteur. Les biens les plus intéressants sont souvent vendus de gré à gré avant d'être mis sur le marché, il est donc utile de communiquer vos critères à une agence immobilière ou à un agent immobilier de confiance afin qu'ils vous présentent des biens non publiés. Les informations que vous pouvez trouver par vous-même sont limitées. Faites appel à un réseau de professionnels de confiance, comparez plusieurs biens et sélectionnez celui qui vous convient le mieux.

4. Comment choisir une agence immobilière ou une société de gestion

Dans le domaine de l'investissement immobilier, choisir un partenaire fiable est la clé du succès. Il est difficile de tout gérer seul, de l'acquisition à la gestion d'un bien immobilier. En vous associant à une agence immobilière ou une société de gestion compétente, vous pourrez bénéficier de leur expertise et de leur réseau d'informations, ce qui réduira considérablement les risques d'échec. Nous vous expliquons ici comment choisir une agence immobilière (agence immobilière, société de conseil en investissement, etc.) qui vous aidera dans l'achat d'un bien immobilier et une société de gestion immobilière à qui vous confierez la gestion de votre bien après l'achat.

Comment choisir une agence immobilière fiable

L'agence immobilière à laquelle vous confiez la présentation des biens et les formalités contractuelles n'est pas seulement un simple intermédiaire dans la vente ou l'achat d'un bien immobilier, mais aussi un partenaire avec lequel vous pouvez établir une relation durable. Si vous envisagez de constituer un patrimoine à long terme, il est préférable de choisir une agence qui vous accompagnera après l'achat et ne se contentera pas de vous aider dans la vente ou l'achat. Voici quelques critères qui vous aideront à déterminer si une agence immobilière est fiable.

• Une attitude axée sur le client : certaines agences immobilières privilégient leurs propres intérêts et poussent leurs clients à acheter ou à vendre.Cependant, les agences vraiment fiables agissent dans l'intérêt de leurs clients et privilégient les relations de confiance à long terme plutôt que les profits à court terme. Pour les investisseurs qui ont une vision à long terme, il est particulièrement important de trouver un partenaire qui ne se contente pas d'une transaction ponctuelle, mais qui s'engage à optimiser l'ensemble de leur patrimoine de manière continue. Lors du premier entretien, vérifiez si l'agence est à l'écoute de vos besoins et si elle vous fait des propositions adaptées à vos objectifs, sans vous pousser à la vente.Une relation à long terme fondée sur la confiance vous rapportera finalement de grands bénéfices.
• Compétences globales d'une équipe spécialisée : il est important de vérifier non seulement les compétences d'un seul responsable, mais aussi si l'entreprise dispose d'une équipe hautement spécialisée. Par exemple, vous pouvez vous sentir en sécurité si l'entreprise dispose d'un service spécialisé dans la vérification juridique des biens immobiliers et des droits de propriété, ou d'un réseau de conseillers fiscaux. Les experts de l'entreprise vérifieront les défauts et les risques contractuels que vous pourriez facilement négliger, ce qui renforcera votre sécurité.Chez INA, nous avons mis en place un système de protection des actifs de nos clients grâce à une équipe spécialisée qui examine minutieusement les droits et les défauts des biens immobiliers et à des collaborateurs spécialisés qui se chargent de la rédaction et de la vérification des contrats. Il est rassurant de pouvoir compter sur un partenaire qui assure une gestion rigoureuse des risques dès la phase contractuelle.
• Équilibre entre technologie et compétences humaines : ces dernières années, le secteur immobilier a été touché par la vague technologique, avec notamment l'apparition de l'IA pour la mise en relation entre acheteurs et vendeurs. Les entreprises à la pointe de la technologie utilisent d'énormes quantités de données pour proposer des investissements efficaces, mais elles ne négligent pas pour autant le service personnalisé que seul l'être humain peut offrir. Chez INA, par exemple, l'IA dresse rapidement une liste de biens immobiliers correspondant aux critères du client, puis un conseiller propose une solution sur mesure en tenant compte des informations hors marché. Nous offrons ainsi un service qui allie « utilisation des données » et « compétences humaines ».Même si une entreprise utilise les dernières technologies, il est toujours rassurant qu'elle accorde une grande importance aux relations de confiance entre les personnes. Il est également important de pouvoir établir une bonne relation avec le responsable et de pouvoir lui parler de tout.
• Grande réactivité et expérience : les entreprises qui proposent des services de courtage en investissement aux personnes fortunées doivent offrir des services haut de gamme, notamment une réponse flexible et personnalisée à chaque situation, ainsi que des procédures rapides et confidentielles.Même pour les investisseurs particuliers, la rapidité de réponse aux demandes, la clarté des explications et la réactivité en cas de problème sont des critères d'évaluation importants. Il est également utile de se référer aux résultats passés et aux avis des clients. Les entreprises qui ont traité un grand nombre de dossiers ont accumulé une expérience et ont certainement tiré des leçons de leurs échecs pour améliorer leurs services. Il est conseillé de comparer plusieurs entreprises jusqu'à ce que vous trouviez un professionnel en qui vous avez confiance, en tenant compte également de la personnalité du responsable.
• Adhésion à la philosophie et à la vision : vérifiez également la philosophie et la vision de l'entreprise. Si vous souhaitez bénéficier d'un accompagnement à long terme dans la constitution d'un patrimoine, il est préférable de choisir une société qui privilégie une croissance solide plutôt que la spéculation à court terme. Par exemple, une société qui tient compte des objectifs de développement durable (ODD) et de la responsabilité sociale et qui a pour vision une « croissance durable » aura tendance à proposer des solutions axées sur la stabilité à long terme plutôt que d'encourager la spéculation.En effet, INA a pour philosophie de gestion de fournir des services attentifs et durables à ses clients fortunés, en accord avec sa culture d'entreprise qui place l'humain au cœur de ses activités. Il est plus facile d'établir une relation de confiance à long terme avec une entreprise dont les valeurs correspondent aux vôtres.

Critères de sélection d'une société de gestion locative

Après avoir acheté un bien immobilier et être devenu propriétaire, il est important de choisir une société de gestion locative qui se chargera de la gestion locative (recherche de locataires, gestion des loyers, entretien du bâtiment, etc.). Si vous êtes très occupé par votre activité principale ou si vous possédez plusieurs biens immobiliers, vous gagnerez beaucoup de temps en confiant la gestion à une société de gestion fiable. Lors du choix d'une société de gestion, vérifiez les points suivants.

• Expérience en matière de gestion et capacité à trouver des locataires : vérifiez le nombre de biens immobiliers gérés par l'entreprise et sa connaissance du marché locatif local. Les entreprises qui gèrent un grand nombre de biens immobiliers ont accumulé un savoir-faire et disposent généralement d'un réseau étendu pour trouver des locataires (au sein de leur propre entreprise ou d'autres entreprises). Il est également important de vérifier si l'entreprise est en mesure de trouver rapidement des locataires en cas de vacance (capacité publicitaire, collaboration avec des agences immobilières).
• Clarté du système de reporting : vérifiez que la société dispose d'un système permettant de rendre compte régulièrement au propriétaire de l'état des loyers et de la gestion du bien. Il est préférable que la société partage les informations de manière appropriée, par exemple en fournissant un rapport mensuel sur les recettes et les dépenses et en communiquant rapidement en cas de problème. Il serait inquiétant de ne pas être informé de la situation dès que vous confiez la gestion de votre bien. Avant de signer le contrat, renseignez-vous sur la fréquence et les modalités des rapports et choisissez une société qui fait preuve de transparence.
• Raisonnabilité des frais et des coûts : les frais de gestion sont généralement payables chaque mois sous la forme d'un pourcentage du loyer. Vérifiez qu'ils ne sont pas trop élevés par rapport au marché (environ 5 % pour les biens haut de gamme et 3 à 7 % pour les biens classiques) ou trop bas. Si les frais sont trop bas, il est possible que les services fournis ne soient pas suffisants.Vérifiez également à l'avance les frais initiaux à la signature du contrat, les frais de publicité pour la recherche de locataires, les frais de renouvellement, etc., et choisissez une société qui vous convient dans l'ensemble.
• Capacité à répondre aux urgences et plan de maintenance : il est également important que la société soit en mesure de répondre efficacement aux problèmes imprévus, tels que les plaintes des locataires ou les pannes d'équipement. Vérifiez si elle dispose d'un service d'urgence 24 heures sur 24, d'un service de dépannage et d'un réseau de partenaires (sociétés de réparation d'équipements, etc.).Vérifiez également si l'agence propose des services permettant de maintenir la valeur de votre bien, tels que des inspections régulières du bâtiment et l'élaboration d'un plan de rénovation à long terme. Certaines agences proposent activement des services tels que l'inspection régulière des climatiseurs et des systèmes d'alimentation en eau et d'évacuation des eaux usées, ou encore la planification de travaux de ravalement des façades et d'étanchéité des toitures tous les deux ou trois ans. Si vous négligez ces mesures, la valeur de votre bien risque de baisser et les loyers pourraient diminuer. Il est donc important de choisir une agence qui assure la maintenance et l'entretien de votre bien dans une perspective à long terme afin de garantir la stabilité de votre gestion.

En résumé, lorsque vous choisissez une agence immobilière ou une société de gestion qui sera votre partenaire, il est important de vous demander si vous pourrez entretenir une relation à long terme. Trouvez un professionnel de confiance en vous basant sur ses antécédents, la personnalité du responsable et, surtout, sa capacité à s'adapter à vos idées et à vos objectifs.

5. Processus d'achat (de la sélection du bien à la signature du contrat, au financement, à l'enregistrement et au début de la gestion)

Une fois que vous êtes prêt et que vous avez choisi le bien immobilier que vous souhaitez acheter, vous pouvez enfin passer aux démarches concrètes. Le processus d'achat d'un bien immobilier comprend généralement les étapes suivantes. Si vous comprenez bien le déroulement, vous pourrez agir sereinement, même si c'est la première fois.

1. Demande d'achat et négociation des conditions : lorsque vous avez trouvé le bien immobilier que vous souhaitez acheter, vous devez d'abord faire une demande d'achat (preuve d'achat) au vendeur (ou à l'agent immobilier représentant le vendeur). Vous entamez ensuite la négociation du prix et des conditions proposés.La négociation du prix et l'ajustement des conditions du contrat sont généralement effectués par l'intermédiaire de l'agent immobilier. Si le vendeur n'est pas un particulier mais une société immobilière ou un promoteur, la négociation du prix peut s'avérer difficile, mais il est préférable de faire appel à un professionnel afin d'obtenir les meilleures conditions possibles. Les biens immobiliers populaires sont attribués au plus offrant, il est donc important de faire une offre rapidement une fois que vous avez pris votre décision.
2. Explication des points importants et conclusion du contrat de vente : Une fois que vous êtes parvenu à un accord avec le vendeur sur le prix et les conditions, vous concluez officiellement le contrat de vente après avoir reçu l'explication des points importants conformément à la loi sur les transactions immobilières. Lors de l'explication des points importants, un agent immobilier vous explique en détail les aspects juridiques du bien, les droits qui y sont liés, l'état des équipements, l'existence éventuelle de vices et les conditions de résiliation du contrat. Le jargon technique est souvent difficile à comprendre, mais il est important de vérifier chaque point afin d'éviter tout problème ultérieur.Il est particulièrement important de poser des questions et d'obtenir des éclaircissements sur les points importants, tels que les droits liés au bien (existence d'une hypothèque, servitudes, etc.), les informations à divulguer (accidents ou problèmes antérieurs), la garantie sur le bâtiment et les équipements. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à les poser sur place. Si vous faites appel à une agence immobilière de confiance, des spécialistes vérifieront les documents à ce stade de la procédure afin de garantir la sécurité de la transaction. Le contrat de vente est conclu lorsque les deux parties ont signé et apposé leur cachet sur le contrat.À ce moment-là, l'acheteur verse généralement une partie du prix de la propriété (par exemple 5 à 10 %) au vendeur à titre d'acompte.
3. Règlement (paiement du solde) - Remise du bien immobilier - Enregistrement : Après la conclusion du contrat de vente, un contrat de prêt officiel (contrat de prêt à la consommation après approbation de l'examen final) est conclu avec l'établissement financier, et les préparatifs pour la remise du bien immobilier (date de règlement) sont effectués. Le jour du règlement, l'acheteur, le vendeur, l'agent immobilier, le notaire et le responsable de l'établissement financier se réunissent pour effectuer les formalités nécessaires.L'acheteur verse au vendeur le solde (prix du bien immobilier moins l'acompte, etc.) et reçoit les clés du bien immobilier ainsi que les documents nécessaires. Dans le même temps, le notaire procède à l'enregistrement du transfert de propriété et, si nécessaire, à l'enregistrement de la constitution d'une hypothèque. Une fois l'enregistrement effectué, les droits sur le bien immobilier sont officiellement transférés à l'acheteur. Le bien immobilier vous appartient désormais et les revenus qu'il générera par la suite vous reviendront.Les transactions immobilières impliquent des montants importants et sont complexes sur le plan juridique. Il est donc important de rester vigilant jusqu'au bout et de vérifier chaque étape de la procédure.
4. Début de la gestion locative (gestion immobilière) : Une fois le bien remis, vous passez immédiatement à la phase d'exploitation locative. Si le bien est vacant, commencez rapidement à rechercher des locataires. Si vous confiez la gestion à une société, celle-ci se chargera de publier des annonces et d'organiser les visites conformément au contrat de gestion locative conclu au préalable.Une fois que vous avez trouvé un locataire, vous pouvez signer le contrat de location, remettre les clés et commencer à percevoir le loyer mensuel et à gérer le bâtiment. Les débutants ont généralement recours à une société spécialisée pour la gestion. Cela entraîne des frais de gestion, mais vous permet de gagner beaucoup de temps et d'efforts, car cette société se charge des tâches fastidieuses telles que la gestion des locataires, les urgences 24 heures sur 24, les rappels de loyer et le règlement des comptes lors du départ.Lorsque vous gérez plusieurs biens immobiliers, les tâches administratives augmentent, il est donc essentiel de s'associer à une société de gestion fiable afin de mettre en place un système efficace. Une gestion négligée peut entraîner une baisse de la satisfaction des locataires, une augmentation des départs et une détérioration de la réputation, ce qui peut finalement conduire à une baisse des revenus et à une dépréciation du patrimoine. Pour éviter cela, il est important de mettre en place à l'avance un système de communication et de rapport régulier, ainsi que des mesures d'intervention rapide en cas de problème, afin de disposer d'un système de gestion efficace.

Voilà qui résume les étapes fondamentales, de l'achat à la mise en exploitation. Une fois que vous aurez suivi l'ensemble du processus, vous devriez avoir une bonne vue d'ensemble de l'investissement immobilier. Bien sûr, les procédures détaillées varient d'un bien à l'autre et il y a des points à prendre en compte, comme les clauses spéciales du contrat de prêt, mais le plus important est d'avancer pas à pas sans se précipiter. Votre première transaction sera sans doute source d'inquiétudes, alors n'hésitez pas à faire appel à une agence immobilière de confiance et à poser toutes les questions qui vous viennent à l'esprit.

6. Erreurs courantes chez les débutants et comment les éviter

L'investissement immobilier comporte des risques, mais vous pouvez éviter les erreurs majeures en connaissant à l'avance les erreurs typiques et en prenant les mesures nécessaires. Voici quelques erreurs courantes commises par les débutants et les moyens de les éviter.

• Négliger le choix de l'emplacement : comme mentionné précédemment, l'emplacement d'un bien immobilier est le facteur le plus important pour la réussite d'un investissement. Certains débutants se précipitent sur des biens situés en périphérie ou dans des zones peu peuplées, pensant que les biens immobiliers y sont bon marché et offrent un bon rendement.Cependant, dans les zones où la demande locative est faible, même si le rendement apparent est élevé, le risque de ne pas trouver de locataires et de ne pas obtenir les revenus escomptés est élevé. En conséquence, vous pourriez être contraint de baisser le loyer ou, dans le pire des cas, ne pas trouver de locataires et subir des pertes. Il est judicieux de privilégier les zones où la demande est forte et de ne pas s'aventurer dans des zones inconnues et sans antécédents. Si vous hésitez dans le choix d'un bien immobilier, commencez par examiner les zones à forte demande telles que les centres-villes et les villes universitaires ou industrielles.
• Ne vous laissez pas tromper par les chiffres du rendement apparent : il est dangereux de choisir un bien immobilier uniquement sur la base d'un chiffre attractif tel que « rendement de X % ». Le rendement apparent indiqué dans les annonces est souvent un calcul simple qui ne tient pas compte des frais, tels que le remboursement du prêt, les charges fixes et les taxes. Ce qui importe, c'est de savoir si le rendement réel, après déduction de ces frais, permet de dégager un bénéfice suffisant. De plus, il est impossible d'exclure une baisse des loyers ou des frais de réparation à l'avenir.Avant d'acheter, effectuez plusieurs simulations de rentabilité afin de vérifier que vous pourrez supporter le pire scénario. À long terme, il est préférable d'être prudent et de ne pas acheter de biens immobiliers qui ne sont viables que dans un scénario optimiste.
• Ne pas avoir de stratégie de sortie : L'investissement immobilier ne s'arrête pas à l'achat. Il arrive un moment où il faut vendre (sortir) pour réaliser ses bénéfices et réinvestir dans un autre projet. Cependant, certains débutants se contentent d'acheter dans le but de percevoir des loyers, sans réfléchir à leur stratégie de sortie. Ils risquent ainsi de ne pas pouvoir s'adapter aux changements du marché et de se retrouver avec un bien immobilier dont ils ne pourront pas se débarrasser, même à un prix élevé.Avant l'achat, il est important de réfléchir à des scénarios de sortie, en se demandant par exemple si le bien pourra être vendu à un prix supérieur à X yen dans Y ans, ou qui pourrait être un acheteur potentiel. Si l'achat est destiné à être transmis par héritage, il faut également se demander s'il sera facile à diviser au moment de la succession et quel sera l'impact fiscal. En gardant à l'esprit la sortie, vous éviterez d'acheter un bien trop cher et vous serez moins susceptible de dévier de votre stratégie à long terme.
• Considérer l'achat d'un bien immobilier comme un objectif en soi : les débutants ont souvent tendance à se satisfaire de l'achat. Cependant, l'achat n'est qu'un début, et le véritable enjeu réside dans la gestion qui suit. Ce n'est qu'en mettant en place une gestion locative efficace et en générant des revenus stables sur le long terme que l'on peut parler de réussite. Que vous vous chargiez vous-même de la gestion ou que vous la confiez à un tiers, il est essentiel de maintenir un environnement confortable pour les locataires et de vous efforcer de trouver rapidement de nouveaux locataires en cas de départ.Si vous possédez plusieurs biens immobiliers, il est d'autant plus important de mettre en place un système de gestion. Faites appel à une société de gestion fiable ou à la collaboration de votre famille ou de vos employés afin de mettre en place un système qui vous permette de toujours garder un œil sur les locataires et l'entretien de vos biens. Il est important de garder à l'esprit que « l'achat n'est que le début » et que « c'est après l'achat que tout commence ».
• Se lancer sans connaissances suffisantes : le monde de l'investissement immobilier est complexe et regorge de termes techniques. Comme nous l'avons mentionné au début, il est essentiel de s'armer de connaissances, mais malheureusement, certains professionnels malhonnêtes profitent de l'inexpérience des débutants pour leur imposer des contrats abusifs. Le manque de connaissances est la plus grande faiblesse des débutants, et « signer un contrat sans bien comprendre » peut s'avérer fatal. Pour éviter cela, il est nécessaire d'avoir une attitude d'apprentissage permanent et d'avoir le courage de dire « je ne comprends pas » lorsque c'est le cas. Si vous avez le moindre doute ou la moindre inquiétude, n'hésitez pas à poser des questions au responsable ou à un expert.Il ne faut pas avancer sans être sûr de soi. Vous avez le droit de lire attentivement tous les détails du contrat et de demander des explications jusqu'à ce que vous compreniez tout. Méfiez-vous également des investissements suspects (tels que les projets à l'étranger garantissant des rendements excessivement élevés). Gardez à l'esprit que les promesses alléchantes cachent souvent des pièges, et acquérez des connaissances et de l'expérience de manière solide.

En prêtant attention aux points ci-dessus, vous devriez pouvoir éviter les erreurs majeures. Ne vous précipitez pas, prenez des décisions prudentes et essayez de répartir et de réduire les risques autant que possible. En matière d'investissement immobilier, il est souvent dit qu'il vaut mieux « taper sur le pont avant de le traverser ». Personne n'est parfait dès le départ, mais le simple fait de connaître les erreurs courantes et de s'y préparer peut faire une grande différence.

7. Une perspective à long terme pour assurer la croissance

Enfin, nous aborderons les points importants à prendre en compte pour réussir à long terme dans l'investissement immobilier. L'investissement immobilier ne doit pas être motivé par la recherche de profits à court terme, mais par une vision à long terme visant à faire fructifier son patrimoine. Gardons à l'esprit les points suivants pour viser une croissance continue.

• Investir dans le capital humain (votre propre développement) : les investisseurs qui réussissent vraiment n'investissent pas seulement dans des biens matériels tels que des biens immobiliers, mais aussi dans des biens immatériels tels que les ressources humaines. Les « ressources humaines » dont il est question ici ne sont autres que vous-même. Améliorer votre « capital humain », c'est-à-dire vos connaissances, vos compétences et votre capacité de jugement, est l'investissement qui rapporte le plus à long terme. Continuez à vous former et à vous tenir informé des dernières évolutions du marché, des modifications législatives et des changements fiscaux.Par exemple, ces dernières années, des changements institutionnels ont eu lieu, tels que la révision de l'évaluation fiscale des successions (augmentation de la valeur des appartements de luxe à partir de 2024, etc.). Si vous n'êtes pas au courant de ces changements, vous risquez de vous retrouver dans une situation défavorable sans pouvoir prendre les mesures qui s'imposent. En restant à l'écoute et en adoptant une attitude d'apprentissage continu, vous augmenterez votre valeur (capital humain), ce qui se traduira par une amélioration de vos performances en matière d'investissement.
• Établir des relations de confiance et un réseau : On dit que l'investissement immobilier repose essentiellement sur les relations de confiance entre les personnes. En effet, les projets non cotés de qualité ne sont souvent proposés qu'à des personnes de confiance, et une relation de confiance avec les institutions financières peut vous permettre d'obtenir des conditions de prêt avantageuses. Les relations et la confiance peuvent donc faire toute la différence dans de nombreux cas. Pour assurer une croissance à long terme, il est essentiel d'établir de bonnes relations, de les entretenir et de les développer.Concrètement, ne vous contentez pas d'une transaction ponctuelle avec les responsables des agences immobilières ou des sociétés de gestion, mais cherchez à approfondir la relation de confiance. En communiquant régulièrement et en échangeant des informations, vos interlocuteurs seront plus enclins à vous faire des propositions intéressantes. Les relations avec les locataires sont également importantes. Même s'il s'agit d'une relation commerciale, en vous montrant courtois et sincère, vous gagnerez leur confiance et ils seront plus enclins à rester longtemps. La réduction du taux de vacance permettra de diminuer les pertes et, au final, d'augmenter les revenus.Il est également utile de créer un réseau d'investisseurs partageant les mêmes objectifs. L'échange d'informations et l'organisation de séances d'étude avec des experts peuvent vous permettre d'acquérir des connaissances que vous ne pourriez pas obtenir à titre individuel. Cultiver des relations humaines vous rapportera à terme de grands bénéfices.
• Amélioration continue et cycle PDCA : lorsque vous investissez dans l'immobilier sur le long terme, vous devrez parfois ajuster votre stratégie en fonction de l'évolution du marché et de votre situation personnelle.Par exemple, lors d'un changement de cycle économique, il est important de faire preuve de flexibilité et de prendre des mesures adaptées à la situation, comme réexaminer le moment de la vente ou envisager un remboursement anticipé ou un refinancement en fonction de l'évolution des taux d'intérêt. Il est également important de suivre en permanence les résultats de votre portefeuille et, en cas d'écart entre les prévisions et les résultats, d'analyser les causes et de prendre des mesures correctives, en suivant le cycle PDCA.Par exemple, si les vacances se prolongent plus que prévu, il convient de revoir le montant des loyers ou les méthodes de publicité, et si les coûts de réparation augmentent et pèsent sur les bénéfices, il faut renforcer la maintenance préventive. En prenant l'habitude de revoir régulièrement vos résultats et votre stratégie, vous pourrez traiter les petits problèmes dès leur apparition et maintenir un taux de croissance élevé de vos actifs à long terme.
• Accent mis sur la valeur sociale : La philosophie d'INA repose sur le principe d'une « croissance durable qui apporte le bonheur à toutes les personnes concernées ».Dans le domaine de l'investissement immobilier également, le fait de rechercher une situation gagnant-gagnant pour l'ensemble des parties prenantes, et pas seulement pour soi-même, conduit à un succès à long terme. Concrètement, cela se traduit par une prise en compte de la communauté locale et de l'environnement. Les investisseurs qui mènent des initiatives socialement responsables, telles que participer à des activités d'embellissement du quartier où se trouve le bien, rénover des immeubles anciens pour augmenter la valeur du quartier ou installer des équipements économes en énergie pour contribuer à la réduction de l'impact environnemental, gagnent plus facilement la confiance de leur entourage.Ces derniers temps, l'intérêt pour les investissements ESG (investissements axés sur l'environnement, la société et la gouvernance) est en hausse, et la durabilité est un thème incontournable dans le secteur immobilier. Pour préserver et accroître son patrimoine à long terme, il est nécessaire d'avoir une vision large et de prendre en compte la durabilité de la société.

Conclusion

Le monde de l'investissement immobilier est complexe et peut être source d'inquiétude pour les débutants. Cependant, comme nous l'avons vu dans cet article, en apprenant avec un objectif précis et en avançant pas à pas avec un partenaire de confiance, vous pourrez éviter les erreurs et obtenir des résultats concrets. Heureusement, les investisseurs qui privilégient une vision à long terme et des principes éthiques sont généralement capables de prendre des décisions réfléchies sans se laisser aveugler par des profits rapides. Abordez l'investissement immobilier avec patience et détermination, dans le but de faire fructifier votre patrimoine.

Enfin, je tiens à souligner que les « personnes » et le « temps » sont vos meilleurs alliés. Privilégiez les relations avec des personnes de confiance, mettez le temps de votre côté et visez une croissance exponentielle de votre patrimoine. Les principes défendus par INA, tels que « l'importance des ressources humaines » et « l'honnêteté et l'empathie », vous serviront certainement de lignes directrices dans le domaine de l'investissement immobilier.

En adoptant une perspective à long terme et en recherchant une croissance durable, vous récolterez tôt ou tard les fruits de vos efforts. Nous espérons que votre investissement immobilier prendra racine sur des bases solides et florissera.