房产投资者新手应该从哪里入手？

房地产投资不是一个短期快速致富的游戏，而是一个保护和增长资产的长期游戏。对于那些特别重视原则和信任的人来说，安全感和未来的可持续增长比眼前的利润更重要。本节将介绍缺乏经验的新手投资者应首先解决的问题。从明确目标、了解风险和收益，到选择物业的标准、选择可靠的合作伙伴，以及购买过程和长期发展前景，本节概述了新手需要牢记的要点。我们尽可能通俗易懂地解释技术性内容，请花点时间通读，充分利用您在房地产投资方面迈出的第一步。

1. 开始投资房产前应了解的基本概念

初学者在着手进行房产投资时，必须先整理好基本思路和准备工作，然后再开始摸黑寻找房产。以下是开始前需要注意的几点。

• 明确投资目的： 首先要明确 "为什么要开始投资房产"。每个人都有自己的动机，比如为退休积累资金、扩大资产或确保稳定收入。适当的投资方式和房产类型会根据您的目标而有所不同（您是否希望获得稳定的月收入、长期房产增值等，策略也不尽相同）。您还应该了解自己的风险承受能力。您所选择的房产将取决于您是希望承担一定风险并积极追求回报，还是希望注重稳定性并避免重大损失。风险承受能力高的人可以考虑进取型投资，如二手独栋公寓或农村地区的高收益房产；而风险承受能力低的人则可以投资稳健型房产，如市中心的公寓。在房产投资中，预期收益和风险是一枚硬币的两面，需要注意的是，高收益的房产往往具有较高的空置风险。

• 了解 "居住视角 "与 "投资视角 "之间的区别： 虽然房地产是您熟悉的居住场所，但购买自住房与购买物业用于投资的思维轴心是不同的。在选择住房时，您关注的是自己的喜好，如布局、室内设计和周围环境的舒适度，但在投资时，您必须以 "出租 "房产为前提，将租赁需求和盈利能力放在首位。例如，即使你精心打造了符合自己品味的室内装饰，但如果对租户没有吸引力，那也是毫无意义的。即使你在设施上花了很多钱，如果租户不需要，也可能是白费。重要的是，不要忘记自己并不打算住在房产里这一前提，要冷静地从 "收益 "的角度来选择房产。下面举例说明住宅和投资用途的不同观点。

  观点/项目	自住物业（住宅用途）	赚取租金收入的房产（投资）
  主要目的	主要目的是为自己和家人提供舒适的居住环境	通过出租赚取租金收入，实现资产增值。
  重点	对布局和室内设计、生活便利性、居住环境舒适性的偏好	高租金需求、收益率（收支利润率）、资产价值的未来潜力
  财务规划	使用抵押贷款（利率低，可享受税收减免），长期还贷无困难。	使用投资贷款（利率较高，无税收减免）。计划用租金收入来偿还贷款和支出，并增加收入。
  决策立场	综合决策，注重生活方式和敏感性	关注数字数据和市场趋势，客观决策，不受情绪影响。

• 了解房产投资的结构和风险： 一旦确定了投资目标，就应尽可能了解房产投资的 基本结构、术语和相关法律法规。至少，您需要了解如何计算收益率（表面收益率和实际收益率之间的区别）、贷款如何运作以及与租金管理相关的法律（租赁合同和《土地与房屋租赁法》的基本知识）。知识也是您最好的辩护。如果您在一无所知的情况下听信中介的一面之词，就会增加获得不利房产或被迫签订错误合同的风险。事实上，不幸的是，有些恶意交易者会利用初学者缺乏知识的弱点，为了自己的利益强行出售。要警惕那些甜言蜜语的投资故事，如 "现在才开始 "或 "你一定会赚钱"，对任何不确定的事情都要问个明白，直到完全满意为止。通过书籍和研讨会不断学习，定期用知识武装自己，是规避未来风险的前提。

2. 初学者的初步准备

了解了基本概念之后，下一步就是开始做具体的准备工作。在开始摸黑寻找房产之前，先采取措施让自己脚踏实地。

• 审查您的财务状况并制定财务计划： 首先，计算出您目前的收入和支出，并计算出您有多少自有资金可用于投资而不会造成压力。审查生活费用和其他债务（房贷、车贷等）之间的平衡情况，并在剩余资金范围内制定投资预算。重要的是要考虑到未来的收入波动，并在规划财务时留出安全余地，以确保万一收入不能按计划增长时，您的生活也不会因此而毁于一旦。广告中常说 "您可以从零个人资金开始"，但依靠全额贷款可能会有风险。确保平衡好自有资金与贷款金额的比例，并制定合理的还款计划。

• 设定投资目标： 在制定财务计划的同时，还要设定具体的投资目标。例如，设定尽可能具体和现实的目标，如 "在 X 年内赚取 100,000 日元的租金收入 "或 "积累 100,000 日元的资产，以支付子女未来的学费"。有了明确的目标，在选择房产和制定投资政策时就更容易做出决策。此外，还要为实现目标制定一个粗略的路线图（例如，在 X 年内购买一处房产，在 X 年内购买第二处房产）。从长远角度设定目标，可确保日常决策的一致性。

• 信用调查和贷款前准备： 房产投资一般由金融机构提供贷款。由于很难靠自己筹集到数倍于购房价格的资金，您可以利用自有资金加上贷款。因此，必须事先确认自己是否具备从金融机构获得足够资金的信用。具体来说，您应向金融机构申请初步（临时）评估。金融机构会根据您的年收入、资产背景、工作年限和其他借贷条件，向您说明可获得的贷款额度。这将使您对自己的预算有所了解，并显示您可以购买价值约 100 000 000 日元的房产。如果事先了解了贷款额度，在寻找房产时就可以缩小范围，找到切合实际的人选。此外，如果您通过了资格预审，就可以在购房报价时向卖方证明您在融资方面的信用度，这将有助于您进行更有利的谈判。模拟贷款类型（固定利率或浮动利率）、还款期限、等额本息、等额本息等条件。为了应对利率上升的风险，最好对自己在未来利率上升时的还款承受能力进行压力测试。

• 收集信息和建立联系： 最后，要做好准备，确保有可靠的信息来源和顾问。熟悉房地产投资的熟人和专家的建议会让初学者放心。参加知名房地产公司举办的研讨会，阅读知名投资者的博客和书籍，了解最新的市场情况和成功投资者的智慧。此外，还可以通过参加公司信息交流会或进行咨询等方式，尽早与将来会请您介绍房产的房地产公司建立联系。这也是了解该公司采取何种立场的好机会，如果你建立了良好的关系，你可能会收到有关私人持有物业的信息，如下所述。由于房产投资具有信息战的一面，因此从起步阶段就必须拓宽自己的触角，注意自己的人脉关系。

3 选择投资物业的标准

做好充分准备后，就该考虑投资哪些房产了。有人说，房产投资的成败 80% 取决于 "选择什么样的房产"。因此，选择房产的标准需要慎重考虑。以下是一些新手应注意的典型要点

• 区域（位置）： 说到房产，位置就是一切。要根据该地区是否有较高的租赁需求和未来人口流入的预期，以及与车站的距离和周边环境是否良好等因素，选择可能长期保持或提高房产价值的地段。即使房产价格低廉，表面收益看起来很高，但在需求不旺的地区，空置风险也会增加。作为新手，考虑市区和火车站附近有良好记录的房产比较稳妥，而不是看中浮华的收益率。此外，还应关注城市未来的发展潜力（重建计划和基础设施改善计划）。

• 房产类型和规模： 即使是房产投资，策略也会因 "投资的房产类型 "不同而大相径庭。例如，拥有几套公寓（一室公寓）和拥有整个公寓或公寓大楼所需的资金不同，承担的风险也不同。此外，新房还是二手房也有区别（例如，新楼需要的精力较少，但收益率较低；二手楼需要的管理精力较多，但收益率较高）。其他选择还包括是购买住宅（公寓和单位）还是商业（商铺和写字楼），或者是在国内购买还是在海外购买。每种方式都有不同的优势和风险因素，因此您需要选择适合自己目标和可接受风险的方式。一般来说，初学者通常从日本的住宅（公寓和住宅单位）开始，因为那里更容易从金融机构获得贷款。此外，从熟悉且易于收集信息的日本国内住宅物业开始积累经验也是一个不错的主意，待熟悉流程后，再扩展到商业物业和海外物业。

• 盈利能力（收益率）和收支计划： 作为一项投资，盈利能力分析是不可避免的。不仅要考虑表面收益率（年租金收入除以房产价格），还要考虑实际收益率。有必要计算一下在扣除每月偿还贷款、管理费和物业税等费用后，是否能够实现收支平衡。购房前要彻底模拟多种收支模式。例如，考虑悲观和乐观两种情况，如 "房产满租时每年剩余 1,000 万日元，空置率为 ◯% 时每年剩余 1,000 万日元......"，并在每种情况下考虑租金下降和利率上升的因素。在模拟过程中，每年的物业税、火灾保险费和每隔几年的维修费用也都要进行估算和检查，以确保即使在最坏的情况下，物业也不会因亏损而破产。购房前进行如此详细的收支规划，仔细考虑风险与收益之间的平衡，可以大大降低容易出错的风险。

• 房产的质量和安全： 房产是一种昂贵的实物资产，因此购买前的尽职调查必不可少。如果找到感兴趣的房产，一定要实地考察，进行内部检查和周边地区调查。通过亲眼目睹房产，您可以检查一些仅靠互联网信息无法确定的要点。例如，您应检查以下几点

  • 周边环境： 与最近火车站的距离，是否有商业场所、学校和医院等便利设施，该地区的安全和噪音状况等。如果可能的话，在白天和晚上的不同时间到附近走走，因为有些地方的气氛会从白天到晚上发生变化。

  • 建筑物状况： 检查建筑物的结构（抗震性）和使用年限，以及公共区域的管理状况（清 洁程度、电梯和走廊的老化程度）。还要检查私人区域（房间内部）设施的使用年限以及是否需要翻新。

  • 法律限制： 在市政厅查看城市规划和建筑规范限制，了解是否存在针对该房产的问题。查看房产是否不能重建或是否属于违章建筑。在重要事项简报中还需确认通行权（如是否存在抵押权或地役权）。

  • 灾害风险： 查看洪水和滑坡风险图以及地震评估结果（新旧抗震能力），以评估房产是否具有抗灾能力。例如，洪水风险高的低洼地区和抗震标准较旧的建筑往往保费较高。这是长期、安全拥有房产的一个重要视角。

如果您发现了一处看起来不错的房产，请联系房地产中介公司，以获得详细信息和代表的专业建议。在很多情况下，特别好的房产在上市之前就已经在幕后处理了，因此，将您想要的条件告知可靠的房地产公司或中介，请他们为您介绍私人房产也是很有效的。自己能找到的信息是有限的。在利用可信赖的专业人士网络的同时，通过比较多个房产，缩小搜索范围，找到最佳房产。

4. 如何选择房地产公司和管理公司

在房地产投资中，选择一个可靠的合作伙伴是成功的捷径。从物业收购到管理，单靠自己的力量很难做到尽善尽美。与优秀的房地产代理公司或管理公司合作，可以利用他们的专业知识和信息网络，从而大大降低失败的风险。本节将介绍如何选择一家房地产公司（经纪公司、投资咨询公司等）支持您购买房产，以及选择一家租赁管理公司外包购房后的管理工作。

选择可靠房地产公司的要点

重要的是要意识到，委托您介绍房产和办理签约手续的房地产公司不仅仅是您买卖房产的合作伙伴，也是您可以与之建立长期关系的合作伙伴。如果您特别从长远的角度考虑资产建设，那么理想的公司不仅是立即提供中介服务的公司，而是在购房后还能提供支持的公司。在判断一家房地产中介公司是否可靠时，需要考虑以下几点

• 以客户为本的态度： 有些房地产中介可能会根据自己的利益优先顺序强行推荐买卖。然而，真正可靠的公司会以"客户至上 "为经营理念，注重长期信任关系而非短期利益。特别是对于具有长远眼光的投资者来说，最好能有一个愿意持续优化整个资产组合的合作伙伴，而不仅仅是一次性交易。例如，在初次见面时，请检查公司是否倾听您的意见，是否根据您的目标提出建议，是否在销售方式上不咄咄逼人。建立在信任基础上的长期关系最终会带来回报。

• 专业团队的综合能力： 不仅要考察单个负责人的能力，还要考察整个公司是否拥有一支高度专业化的团队。例如，如果公司设有专门从事房地产法律检查和权利调查的部门，或拥有能够提供税务建议的税务会计师网络，那么您就可以高枕无忧了。个人往往会忽视的缺陷和合同风险，如果公司方面有专家团队进行彻底检查，就会更有保障。事实上，INA 有一套保护客户资产的系统，由调查专家团队对财产的权利和缺陷进行彻底调查，专业人员还负责合同的准备和检查。有这样一个在合同阶段就能彻底管理风险的合作伙伴，令人放心。

• 技术与人工响应之间的平衡： 最近，技术席卷了整个房地产行业，例如基于人工智能的房产匹配。领先的公司利用海量数据高效地提出投资建议，但同时也关注只有人工才能提供的细节。例如，在INA，人工智能会迅速列出符合所需条件的房产，此外，负责人还会为最合适的房产量身定制建议书，包括市场外信息，实现了 "数据利用与人工技能 "的结合 。在充分利用最新技术的同时，您还可以放心地选择一家重视人与人之间信任的公司。同样重要的是，要能与负责人建立关系，可以与他讨论任何事情。

• 高水平的响应能力和良好记录： 作为高净值人士投资中介的公司需要高水平的服务，包括灵活、周到地处理各种情况，以及快速、保密的程序。即使对普通投资者而言，对询问的回应速度、解释的礼貌程度以及出现问题时的处理能力也是重要的评估点。过去的交易业绩和客户的口碑评价也很有帮助。处理过大量案件的公司很可能积累了丰富的经验和知识，不仅能从成功中吸取经验教训，也能从失败中汲取教训，从而改进服务。此外，最好多比较几家公司，直到找到自己觉得可以信赖的专业人士，包括负责人的个性。

• 了解公司的理念和愿景： 了解公司的管理理念和愿景。强调稳健增长而非短期投机的公司更适合您，尤其是如果您希望获得长期资产积累方面的支持。例如，如果一家公司的愿景是 "可持续增长"，并考虑到 SDGs（可持续发展目标）和社会责任，那么它往往会提供长期、稳定的投资建议，而不是鼓励投机性交易。事实上，INA 的经营理念是以人力资本为导向，"把人作为公司的资产"，谨慎、持续地为高净值客户提供价值。这样一家理念与您的价值观一致的公司，更有可能与您建立长期的信任关系。

选择租赁管理公司的要点

在购买房产并成为业主后，选择一家租赁管理公司也很重要，它将代表您负责租赁管理（租户招募、租金控制、楼宇维护等）。外包给一家可靠的管理公司可以为您省去很多麻烦，尤其是当您日常工作繁忙或拥有多处房产时。在选择管理公司时，请注意以下几点

• 管理记录和招租能力： 查看公司管理过多少房产，以及他们对当地租赁市场的熟悉程度。管理单位数量多的公司往往积累了丰富的专业知识和广泛的租户招募网络（包括自己的公司和其他公司）。同样重要的是，要了解该公司在出现空房时能否迅速找到租户（广告和与经纪人的合作）。

• 明确的报告制度： 检查是否有定期向业主报告租金支付和物业管理情况的制度。公司应能适当共享信息，如每月的收支报告，并在出现问题时根据需要进行联系。如果管理一外包，你就必须联系公司了解情况，这会让你感到不安。在签订合同前，应询问报告的频率和方法，选择透明度高的公司。

• 费用和成本的合理性： 在许多情况下，管理费通常以租金的 X% 的形式按月支付。检查该费用是否比市场价格高出很多（豪宅约为 5%，普通住宅约为 3-7%），反之，也不能太低。如果租金太低，可能无法提供足够的服务。其他费用项目，如签订合同时的初始费用、招募租户时的广告费、续约费等，也应事先进行核对，选择一家从整体上看自己满意的公司。

• 应急能力和维护计划： 公司对租户投诉或设备故障等突发问题是否有良好的应对能力也很重要：公司是否有 24 小时紧急联络和响应服务，以及合作公司（如设备维修公司）网络？此外，还要检查该公司是否提供保持资产价值的建议，如定期楼宇检查和长期维修计划。有些管理公司会积极建议并定期检查空调和给排水系统，以及每隔几年进行外墙粉刷和屋顶防水的计划。忽视这些工作可能会导致资产价值下降和租金降低，因此，选择一家从长期角度维护和管理物业的公司将有助于实现稳定的管理。

在选择房地产或物业管理公司作为您的合作伙伴时，重要的是要从"我们今后能否与他们保持长期合作关系"的角度出发。寻找您可以信赖的专业人士，重点关注他们的业绩记录、负责人的个性，最重要的是他们是否愿意坚持您的原则和目标。

5. 实际购买过程（从选择房产到签订合同、融资、注册和开始管理）

一旦您做好了充分准备并确定了要购买的房产，就可以进入实际购买流程了。房产购买过程一般包括以下步骤。如果您了解流程，即使是第一次购买，也能从容应对。

1. 购买报价和条款谈判： 当您找到想要购买的房产时，首先要向卖方（或卖方的中介）提出报价（购买证明）。然后就价格和条件进行谈判。房地产经纪人通常在价格谈判和合同条款调整中充当中间人。如果卖方不是个人，而是房地产公司或开发商，价格谈判可能会比较困难，但您应利用专业人士的知识尽可能争取最有利的条件。对于热门房产，早起的鸟儿有虫吃，所以一旦下定决心购买，及时申请也很重要。

2. 重要事项说明和签订销售合同： 您和卖方就价格和条款达成协议后，根据《建筑用地和建筑物交易业务法》进行重要事项说明，然后正式签订销售合同。在 "重要事项说明 "中，地块和建筑物交易商会详细解释有关财产、权利、设备条件、是否存在缺陷以及解除合同事项等法律事项。虽然专业术语较多，难以理解，但还是建议逐一核对，以防日后出现问题。尤其重要的是，如果有不清楚的地方，要当场提问，以弄清重要事项，如产权（是否存在抵押权、地役权等）、应通知的事项（过去的事故和缺陷历史）、建筑物和设备的保修细则等。如果房地产公司值得信赖，专业人员也会在此合同阶段对文件进行检查，以确保安全。双方签字盖章后，销售合同即告签订。此时，买方通常会向卖方支付部分房款（如 5%-10%）作为定金。

3. 结算（支付余款）、交房和登记： 买卖合同签订后，与金融机构签订正式贷款协议（经本审查批准后的贷款协议），并为交房日期（结算日）做准备。在交割日当天，买方、卖方、经纪人、司法代书人和金融机构工作人员齐聚一堂，履行规定的程序。买方向卖方支付余款（房产价格减去定金等），并从卖方处领取房产钥匙和相关文件。同时，司法书记员申请所有权转移登记，必要时申请抵押登记。登记完成后，房产所有权正式转移给买方。现在，房产归您所有，此后产生的收入也归您所有。房产交易费用高昂，法律手续复杂，因此不到最后一刻不要松懈，要在交易过程中逐一检查各项手续。

4. 开始租赁管理： 物业交付后，您将立即进入租赁管理阶段。如果物业空置，应尽快开始寻找租户。如果您将物业管理外包给一家管理公司，该公司将根据您事先签订的租赁管理合同，负责租户招募广告和看房工作。如果有幸找到租户，您将签署租赁协议，交出钥匙，并开始每月收取租金和楼宇管理业务。新手一般会将管理工作外包给专业公司。虽然需要支付管理委托费，但他们可以代您处理租户关系、24 小时应急响应、欠租提醒和租户搬出时的结算等复杂工作，从而节省大量时间和精力。随着多处物业管理工作量的增加，必须有一家可靠的管理公司作为合作伙伴，并建立一套系统。疏于管理可能会导致租户满意度下降导致驱逐事件增加，投诉得不到解决导致声誉下降，最终导致利润下降和物业价值下跌。为防止这种情况发生，应事先确定定期联系和报告制度，并在出现问题时及时采取措施进行处理，同时确保有一套完整的管理制度。

以上是从采购到开始运行的基本流程。当你经历了一系列流程之后，应该就能掌握房产投资的全貌了。当然，每个物业的详细程序都不尽相同，也有一些需要注意的地方，比如贷款契约的处理，但最重要的是一步一步来，不要操之过急。在第一次交易中，您可能会非常焦虑，所以请抱着会得到可靠的房地产中介公司支持的态度，不要放过任何不明确的地方。

6. 初学者容易犯的错误举例及避免方法

房地产投资有风险，但如果事先了解失败的典型模式并采取对策，就可以避免重大失误。以下是一些初学者易犯的错误以及如何避免这些错误。

• 忽视地段： 如上所述，地段是决定投资成败的最重要因素。一些初学者往往会选择郊区或人口稀少地区的房产，认为农村地区的房产更便宜，收益率更高。然而，在租赁需求不旺的地区，无论表面上的收益率有多高，都很有可能出现空房无法填补、房产无法产生预期收入的情况。因此，可能不得不降低租金，更有甚者，房产可能无法吸引租户，从而导致亏损。明智的做法是，首先考虑该地区是否有需求，远离那些没有业绩记录、对该地区不熟悉的地区。如果您在选择房产时没有把握，可以先考虑标准的高需求地区，如市中心、大学和公司云集的城市。

• 被表面收益率数字误导： 仅凭 "X% 收益率 "这一诱人数字选择房产是非常危险的。广告中的表面收益率往往是简单的计算，没有考虑支出，也不包括偿还贷款、固定成本和税费等成本。重要的是，扣除这些成本后的实际收益率是否足以产生利润。此外，未来的租金下降和维修成本也是不可避免的。在购房之前，请模拟几种情况下的收入和支出，以确保即使出现最坏的情况，您也能承受。谨慎行事，不购买只在乐观情况下才可行的房产，从长远来看会有回报。

• 不考虑退出策略： 房产投资并不是买了就完事了，最终还是要出售（退出）以锁定利润或进入人生的下一个阶段。然而，有些初学者没有为未来制定退出策略，认为只要买入并赚取租金收入就可以了。这就意味着，当市场环境发生变化时，他们无法灵活变通，结果就有可能以高价持有房产，任其咸鱼翻身。在购买房产之前，请考虑好退出方案，例如 "在一段时间后，我能否以超过 1,000 万日元的价格出售该房产？如果房产是用于继承的，还需要考虑在继承时能否顺利分割，以及如何节税。通过关注退出时的情况，可以提醒自己不要抢购价格过高的房产，也不容易动摇自己的长期战略。

• 认为购买房产就是目标： "满足于购买 "是初学者的常见心态。然而，购买只是开始，真正的挑战在于后续的管理。只有当您的租赁业务步入正轨，并持续获得长期稳定的收入时，才算成功。无论您是自己管理还是外包管理，都必须维持一个让租户住得舒适的环境，如果他们搬走，您必须尽一切努力尽快找到下一个租户。如果您拥有多处房产，那么建立一套管理系统就更为重要。通过与可靠的管理公司合作，或寻求家庭成员或员工的帮助，您可以建立一个能够不断照顾租户和维护房产的系统。重要的是，要始终意识到 "真正的工作始于买房之后"，而不是 "买房之后就结束了"。

• 在知识不足的情况下前进： 房地产投资领域非常复杂，有很多专业术语。正如开头提到的，知识武装是基础，但不幸的是，也有一些恶意中介利用初学者，强迫他们签订他们负担不起的合同。缺乏知识是初学者最大的弱点，"我莫名其妙地签了合同，却不了解合同内容 "可能是致命的。要避免这种情况，你需要有不断学习的态度和敢于承认自己不懂的勇气。如果你有任何不确定或疑虑，不要犹豫，向负责人或专家提问。不要模棱两可。您有权详细阅读合同文件并要求解释，直到您理解为止。此外，还要注意不要卷入可疑的投资故事（如保证过高收益的海外交易）。请记住，甜言蜜语也有反面，因此要稳扎稳打，积累知识和经验。

只要注意以上几点，就能在很大程度上避免重大失误。谨慎决策，不急不躁，尽量分散投资，降低风险。俗话说，房产投资 "过河拆桥"。没有人能从一开始就做得十全十美，但只要了解失败的规律并做好准备，结果就会大不一样。

7. 从长远发展的角度看问题

最后，有必要提及在房地产投资中取得长期成功的一些重要观点。房产投资需要一种以长远眼光看待资产增长的态度，而不是为短期收益而喜怒哀乐。以持续增长为目标，同时牢记以下几点

• 投资人力资本（个人成长）： 真正成功的投资者不仅投资房产，还投资于人。这里的 "人 "首先是指你自己。提高你的 "人力资本"--你的知识、技能和判断力--是长期回报率最高的投资。不断学习，了解市场趋势、法律修订和税收制度变化的最新信息。例如，近年来发生的系统性变化，如遗产税评估审查（如从 2024 年起增加对高价值公寓的评估）。如果您不了解这些动态，您可能会发现自己处于不利的境地，而无法采取原本可以采取的措施。通过不断学习，提高自身价值（人力资本），从而提高投资业绩。

• 建立信任和网络： 有人说，房地产投资的 "核心是人与人之间的信任"。事实上，在很多情况下，人际关系和信任都能发挥巨大作用，例如，只有值得信任的人才能达成良好的私人交易，或者与金融机构建立牢固的信任关系，从而获得优惠的贷款条件。要实现长期发展，就必须建立、维护和发展良好的关系。具体来说，不要停留在与房地产经纪人或管理公司代表的一次性交易上，而是要加深对他们的信任。随着你们经常保持联系和交流信息，他们将能为你提出更好的建议。与租户的关系也很重要。尽管业主和租户之间是商业关系，但如果你对他们礼貌、诚实，就会赢得他们的信任，增加他们长期与你合作的可能性。租户搬走的数量减少，空置损失也会随之减少，从而带来更高的收入。此外，与志同道合的投资者建立联系也是有益的。你们可以交流信息，与专家共同举办学习班，获得个人无法获得的真知灼见。培养和发展与人的联系最终会带来巨大的回报。

• 持续改进和 PDCA 循环： 在长期的房地产投资过程中，有时您需要根据不断变化的市场条件或生命阶段调整策略。同样重要的是，要根据情况灵活采取措施，例如，在经济周期的转折点重新考虑销售时机，或根据利率趋势考虑提前还款或再融资。时刻监控投资组合的收支情况，如果计划结果与实际结果有差异，应分析原因，采取补救措施，并遵循PDCA 循环。例如，如果空置时间超过预期，就要重新审视租金的制定和广告宣传的方法；如果维修成本增加，对利润造成压力，就要加强预防性维护。如果养成定期审查收支和战略的习惯，就能防微杜渐，长期保持资产的高速增长。

• 关注社会价值： INA 的理念中包含 "可持续增长，造福一方 "这一关键词。在房地产投资中也是如此，不仅要意识到自身的双赢，也要意识到所有利益相关者的双赢，最终才能取得长期的成功。一个具体的例子就是对当地社区和环境的考虑。投资者如果参与物业所在地区的美化活动，翻新旧物业以提高当地价值，安装节能设备以减少对环境的影响，以及采取其他有社会意义的举措，就更有可能赢得周围人的信任。近年来，人们对 ESG（环境、社会和治理）投资的兴趣与日俱增，可持续发展已成为房地产行业不可忽视的主题。从长远角度来看，为了保护和增加资产，需要有一个广泛的视角，同时关注社会的可持续发展。

结论。

房地产投资的世界是一个深奥的世界，初学者一开始可能会感到不安。但是，正如本刊物所讨论的那样，只要带着目标学习，并与值得信赖的伙伴合作，循序渐进，就能避免失误，积累稳定的业绩。幸运的是，重视长远眼光和原则的投资者能够冷静地做出决定，而不是追逐可怜的利润。请以静观其变、慢慢增长资产的心态对待房地产投资。

最后，我想强调的是，"人 "和 "时间 "是您最大的盟友。INA的 "以人力资本为本 "和 "诚信与同理心 "原则也必将指导您的房地产投资。
着眼长远，追求可持续发展，您终将收获丰硕的劳动果实。我们希望，您的房地产投资事业将在坚实的信任基础上蓬勃发展。