Guía esencial para principiantes en inversión inmobiliar

La inversión inmobiliaria no es un juego a corto plazo para hacerse rico rápidamente, sino un juego a largo plazo para proteger y hacer crecer los activos. Para quienes valoran los principios y la confianza en particular, la sensación de seguridad y el crecimiento sostenible en el futuro serán más importantes que los beneficios inmediatos. Esta sección explica qué es lo primero que deben abordar los inversores inmobiliarios inexpertos o principiantes. Desde laclarificación de objetivos y lacomprensión del riesgo y la rentabilidad, hasta los criterios de selección de inmuebles, la elección de un socio fiable y el proceso de compra y lasperspectivas de crecimiento a largo plazo, esta sección esboza los puntos clave que los principiantes deben tener en cuenta. Hemos intentado explicar el contenido técnico de la forma más sencilla posible, así que tómese su tiempo para leerlo y sacar el máximo partido a sus primeros pasos en la inversión inmobiliaria.

1. conceptos básicos que deben entenderse antes de empezar a invertir en inmuebles

Cuando un principiante se embarca en la inversión inmobiliaria, es importante organizar las ideas básicas y los preparativos antes de iniciar una búsqueda de propiedades en la oscuridad. A continuación se indican algunos puntos que hay que tener en cuenta antes de empezar.

• Aclare la finalidad de su inversión: En primer lugar, aclare "por qué quiere empezar a invertir en inmuebles". Cada cual tiene sus propias motivaciones, como acumular fondos para la jubilación, ampliar el patrimonio o asegurarse unos ingresos estables. El enfoque de inversión y el tipo de propiedad adecuados variarán en función de sus objetivos (las estrategias difieren según si desea obtener unos ingresos mensuales estables, una revalorización de la propiedad a largo plazo, etc.). También debe conocer su propia tolerancia al riesgo. La propiedad que elija dependerá de si desea asumir cierto riesgo y buscar agresivamente un rendimiento, o si desea centrarse en la estabilidad y evitar grandes pérdidas. Quienes tengan una alta tolerancia al riesgo pueden considerar inversiones agresivas como pisos de segunda mano de un solo edificio o propiedades de alto rendimiento en zonas rurales, mientras que quienes tengan una baja tolerancia al riesgo pueden invertir en propiedades sólidas como condominios en el centro de la ciudad. En la inversión inmobiliaria, el rendimiento esperado y el riesgo son dos caras de la misma moneda, y hay que tener en cuenta que las propiedades con altos rendimientos suelen tener altos riesgos de desocupación.

• Comprender la diferencia entre una "perspectiva residencial" y una "perspectiva de inversión": Aunque los bienes inmuebles le resulten familiares como lugar para vivir, el eje de pensamiento difiere entre la compra de unavivienda propia yla compra de un inmueble para inversión. Al elegir una vivienda, usted se centra en sus propias preferencias, como la distribución, el diseño interior y la comodidad del entorno, pero en la inversión, tiene que dar prioridad absoluta a la demanda de alquiler y a larentabilidad, partiendo de la premisa de que va a "alquilar" el inmueble. Por ejemplo, aunque cree un interior elaborado a su gusto, no tendrá sentido si no resulta atractivo para los inquilinos. Incluso si gasta mucho dinero en instalaciones, puede ser en vano si no son deseadas por los inquilinos. Es importante no olvidar la premisa de que no va a vivir en el inmueble, y seleccionar con calma un inmueble desde el punto de vista del "rendimiento". A continuación se ofrecen ejemplos de distintos puntos de vista para uso residencial y de inversión.

  Perspectiva	Inmueble para vivienda propia (uso residencial)	Inmueble para obtener ingresos por alquiler (inversión)
  Objetivo principal	El objetivo principal es vivir cómodamente para uno mismo y su familia	Obtener ingresos por alquiler alquilándolo a otras personas y aumentar el valor del activo.
  Puntos de interés	Preferencia por la distribución y el diseño interior, comodidad y confort de la vivienda	Elevada demanda de alquiler, rendimiento (rentabilidad de ingresos y gastos), potencial futuro del valor del activo
  Planificación financiera	Utilizar una hipoteca (tipos de interés bajos, desgravaciones fiscales disponibles) y amortizar el préstamo durante un largo periodo de tiempo sin dificultad.	Utilizar un préstamo de inversión (tipo de interés más alto, sin desgravaciones fiscales). Planificar el uso de los ingresos por alquiler para cubrir las cuotas del préstamo y los gastos y aumentar los ingresos.
  Postura a la hora de tomar decisiones	Toma de decisiones global, con énfasis en el estilo de vida y las sensibilidades.	Centrarse en los datos numéricos y las tendencias del mercado, y tomar decisiones objetivamente, sin dejarse influir por las emociones.

• Infórmese sobre la estructura y los riesgos de la inversión inmobiliaria: Una vez establecidos sus objetivos de inversión, aprenda todo lo que pueda sobre la estructura básica, la terminología y las leyes y reglamentos pertinentes. Como mínimo, debe saber cómo calcular los rendimientos (la diferencia entre rendimientos superficiales y reales), cómo funcionan los préstamos y las leyes relativas a la gestión de los alquileres (los fundamentos de los contratos de arrendamiento y la Ley de Arrendamientos de Terrenos y Viviendas). El conocimiento es también su mejor defensa. Si lo dejas en manos del agente sin saber nada, aumentas el riesgo de conseguir una propiedad desfavorable o de que te obliguen a firmar un contrato equivocado. De hecho, desgraciadamente hay agentes malintencionados que se aprovechan de la falta de conocimientos de los principiantes para vender a la fuerza en beneficio propio. Desconfíe de las historias de inversión que ofrecen dulces promesas como "sólo ahora" o "seguro que ganará dinero", y pida explicaciones sobre cualquier cosa de la que no esté seguro hasta quedar satisfecho. El aprendizaje continuo a través de libros y seminarios y armarse de conocimientos con regularidad es un requisito previo para evitar riesgos futuros.

2. preparación inicial para principiantes

Una vez comprendidos los conceptos básicos, el siguiente paso es empezar a hacer preparativos específicos. Antes de empezar a buscar propiedades en la oscuridad, tome medidas para poner los pies en el suelo.

• Revise sus finanzas y elabore un plan financiero: en primer lugar, calcule sus ingresos y gastos actuales y calcule qué cantidad de sus propios fondos puede permitirse invertir sin agobios. Revisa el equilibrio entre tus gastos de manutención y otras deudas (hipoteca, préstamo del coche, etc.) y establece un presupuesto de inversión dentro de tus fondos sobrantes. Es importante tener en cuenta las futuras fluctuaciones de ingresos y planificar sus finanzas con un margen de seguridad que le garantice que su vida no se verá arruinada en el improbable caso de que sus ingresos no aumenten según lo previsto. A menudo se anuncia que "se puede empezar con cero fondos personales", pero depender de un préstamo completo puede ser arriesgado. Asegúrate de equilibrar el porcentaje de fondos propios con el importe del préstamo, y planifica un plan de amortización razonable.

• Establece objetivos de inversión: Junto con tu plan financiero, fija objetivos de inversión concretos. Por ejemplo, establezca objetivos lo más concretos y realistas posible, como "obtener unos ingresos por alquiler de 100.000 yenes en X años" o "acumular activos por valor de 100.000 yenes para pagar la matrícula escolar de sus hijos en el futuro". Unos objetivos claros facilitan la toma de decisiones sobre la selección de inmuebles y la política de inversión. Además, trace una hoja de ruta aproximada para alcanzar sus objetivos (por ejemplo, comprar una propiedad en X años, comprar una segunda propiedad en X años). Establecer objetivos desde una perspectiva a largo plazo garantizará la coherencia en la toma de decisiones diarias.

• Comprobaciones de crédito y preparación previa al préstamo: la inversión inmobiliaria suele financiarse mediante préstamos de entidades financieras. Como es difícil reunir por cuenta propia fondos por un importe varias veces superior al precio de compra, se pueden aprovechar los fondos propios más un préstamo. Por lo tanto, es importante comprobar de antemano si tiene la solvencia necesaria para obtener financiación suficiente de una entidad financiera. En concreto, debe solicitar una evaluación preliminar (provisional) a una entidad financiera. Le darán una indicación del importe de la financiación disponible, basándose en sus ingresos anuales, su patrimonio, la antigüedad de su empleo y otras condiciones del préstamo. Esto le dará una idea de su presupuesto y le indicará que puede comprar una vivienda de hasta 100 000 000 JPY aproximadamente. Si conoce de antemano el límite del préstamo, podrá reducirlo a candidatos realistas cuando llegue el momento de buscar una propiedad. Además, si ha superado la precalificación, podrá demostrar su solvencia en términos de financiación al vendedor en el momento de la oferta de compra, lo que le ayudará a negociar más favorablemente. Simule el tipo de préstamo (tipo de interés fijo o variable), el plazo de amortización, la igualdad de capital e intereses y otras condiciones. Para prepararse ante el riesgo de que suban los tipos de interés, es buena idea hacer una prueba de resistencia de su capacidad para soportar los reembolsos en caso de futuras subidas de los tipos de interés.

• Recopilación de información y creación de redes: Por último, prepárese para conseguir fuentes fiables de información y asesores. A los principiantes les tranquilizarán los consejos de conocidos y expertos familiarizados con la inversión inmobiliaria. Asista a seminarios organizados por empresas inmobiliarias de renombre y lea blogs y libros de inversores consolidados para conocer las últimas condiciones del mercado y la sabiduría de los inversores de éxito. También es una buena idea establecer contactos tempranos con empresas inmobiliarias a las que pedirá que le presenten propiedades en el futuro (por ejemplo, asistiendo a sesiones informativas de la empresa o haciendo consultas). También es una buena oportunidad para averiguar qué tipo de postura adopta la empresa y, si establece una buena conexión, es posible que pueda recibir información sobre propiedades privadas, como se describe a continuación. Dado que la inversión inmobiliaria tiene un aspecto de guerra de información, es importante que amplíe sus antenas y esté atento a sus conexiones desde la fase inicial.

3. criterios de selección de inmuebles para la inversión

Una vez realizados los preparativos suficientes, es hora de considerar en qué propiedades invertir. Se dice que el éxito o el fracaso de una inversión inmobiliaria viene determinado en un 80% por "el inmueble que se elige". Por lo tanto, hay que considerar cuidadosamente los criterios para seleccionar una propiedad. He aquí algunos puntos típicos en los que deben fijarse los principiantes

• Zona (ubicación): la ubicación lo es todo cuando se trata de una propiedad. Seleccione una ubicación que pueda mantener o aumentar el valor de la propiedad a largo plazo, basándose en si la zona tiene una gran demanda de alquiler y puede esperar una afluencia de gente en el futuro, la distancia a la estación y si el entorno circundante es bueno. Aunque el precio de la propiedad sea bajo y el rendimiento superficial parezca alto, existe un mayor riesgo de desocupación en zonas con poca demanda. Como principiante, es más seguro considerar propiedades enzonas urbanas ycerca de estaciones de trencon un historial probado, en lugar de lanzarse a por rendimientos llamativos. También es aconsejable vigilar el potencial de desarrollo futuro de la ciudad (planes de reurbanización y mejoras previstas de las infraestructuras).

• Tipo y tamaño de la propiedad : Incluso en lo que se refiere a la inversión inmobiliaria, las estrategias difieren mucho en función de "en qué tipo de propiedad se invierte". Por ejemplo, ser propietario de varios condominios (pisos de una habitación) y ser propietario de un piso entero o de un edificio de condominios requerirá fondos diferentes y entrañará distintos tipos de riesgo. También hay diferencias en función de si el inmueblees nuevo ode segunda mano (por ejemplo, los edificios nuevos requieren menos esfuerzo, pero tienen rendimientos más bajos, mientras que los de segunda mano requieren más esfuerzo de gestión, pero tienen rendimientos más altos). Otras opciones son la compra de inmuebles residenciales (condominios y pisos) o comerciales (tiendas y oficinas), o la compra en el país o en el extranjero. Cada una tiene ventajas y factores de riesgo diferentes, por lo que hay que elegir la que se adapte a los objetivos y al riesgo aceptable. Por lo general, los principiantes suelen empezar con propiedades residenciales (condominios y pisos) en Japón, donde es más fácil obtener préstamos de las instituciones financieras. También es buena idea empezar adquiriendo experiencia con propiedades residenciales en Japón, que resultan familiares y sobre las que es fácil recabar información, y luego ampliar a propiedades comerciales y propiedades en el extranjero cuando se sienta cómodo con el proceso.

• Rentabilidad (rendimiento) y planificación de ingresos y gastos: como inversión, el análisis de la rentabilidad es inevitable. Considere no sólo el rendimiento superficial (ingresos anuales por alquiler divididos por el precio de la propiedad), sino también el rendimiento real que tendrá realmente en su bolsillo. Es necesario calcular si los ingresos y los gastos pueden alcanzarse una vez deducidos gastos como la amortización mensual del préstamo, los gastos de gestión y el impuesto sobre bienes inmuebles. Simule a fondo múltiples modelos de ingresos y gastos antes de comprar. Por ejemplo, considere escenarios pesimistas y optimistas, como "un residual de ¥10.000.000 al año cuando la propiedad está totalmente ocupada, y ¥10.000.000 si la tasa de desocupación es del ◯%...", y tenga en cuenta la caída de los alquileres y la subida de los tipos de interés en cada escenario. Durante la simulación, también se estiman y comprueban los impuestos anuales sobre la propiedad, las primas del seguro contra incendios y los costes de reparación cada varios años, para garantizar que, incluso en el peor de los escenarios, la propiedad no entre en números rojos. Una planificación tan detallada de ingresos y gastos y una cuidadosa consideración del equilibrio entre riesgo y rentabilidad antes de la compra pueden reducir en gran medida el riesgo de cometer errores fáciles.

• Calidad y seguridad de la propiedad: la propiedad es un activo real caro, por lo que la diligencia debida antes de la compra es esencial. Si encuentra una propiedad que le interesa, asegúrese de visitarla y realizar una inspección interna y un estudio de los alrededores. Al ver realmente la propiedad con sus propios ojos, podrá comprobar puntos que no pueden determinarse únicamente a partir de la información de Internet. Por ejemplo, debe comprobar lo siguiente

  • Entorno: distancia a la estación de tren más cercana, disponibilidad de instalaciones convenientes como locales comerciales, escuelas y hospitales, condiciones de seguridad y ruido en la zona, etc. Si es posible, camine por la zona a diferentes horas del día y de la noche, ya que el ambiente puede cambiar del día a la noche en algunos lugares.

  • Estado del edificio: compruebe la estructura del edificio (resistencia a los terremotos) y su antigüedad, así como el estado de gestión de las zonas comunes (grado de limpieza y estado de deterioro de ascensores y pasillos). Comprueba también la antigüedad de las instalaciones de las zonas privadas (dentro de las habitaciones) y si necesitan reformas.

  • Restricciones legales: comprueba las restricciones urbanísticas y de edificación en el ayuntamiento para ver si hay algún problema específico del inmueble. Compruebe si la propiedad no puede reconstruirse o si se trata de un edificio ilegal. Los derechos de paso (por ejemplo, la existencia de hipotecas o servidumbres) también deben confirmarse en la reunión informativa sobre asuntos importantes.

  • Riesgo de catástrofes: compruebe en el mapa de peligrosidad los riesgos de inundación y corrimiento de tierras y los resultados de la evaluación sísmica (resistencia sísmica antigua o nueva) para evaluar si la propiedad es resistente a las catástrofes. Por ejemplo, las zonas bajas con alto riesgo de inundaciones y los edificios con normas sísmicas más antiguas suelen tener primas de seguro más altas. Se trata de una perspectiva importante para una propiedad segura a largo plazo.

Si encuentra una propiedad que le parece buena, póngase en contacto con una agencia inmobiliaria para obtener información detallada y el asesoramiento profesional de un representante. En muchos casos, las propiedades especialmente buenas se gestionan entre bastidores antes de que aparezcan en el mercado, por lo que también resulta eficaz informar a una inmobiliaria o agente de confianza de las condiciones que desea y pedirles que le presenten propiedades privadas. La información que puede encontrar por su cuenta tiene un límite. Limite su búsqueda a la mejor comparando varias propiedades y utilizando una red de profesionales de confianza.

4. cómo elegir una inmobiliaria y una gestora

En la inversión inmobiliaria, elegir un socio de confianza es un atajo hacia el éxito. Desde la adquisición de la propiedad hasta la gestión, es difícil hacerlo todo a la perfección por uno mismo. Al trabajar con una buena agencia inmobiliaria o empresa de gestión, puede aprovechar su experiencia y su red de información, lo que a su vez reduce en gran medida el riesgo de fracaso. En esta sección se explican los puntos clave sobre cómo elegir una empresa inmobiliaria (empresa de corretaje, consultoría de inversiones, etc.) para respaldar la compra de su propiedad y una empresa de gestión de alquileres para subcontratar la gestión posterior a la compra de su propiedad.

Puntos clave para elegir una empresa inmobiliaria fiable

Es importante ser consciente de que la empresa inmobiliaria a la que confíe la introducción de propiedades y los procedimientos de contratación no es simplemente un socio con el que compra y vende propiedades, sino también un socio con el que puede establecer una relación a largo plazo. Si está pensando en la creación de activos desde una perspectiva a largo plazo en particular, la empresa ideal es aquella que no se detiene en la intermediación inmediata, sino que proporciona apoyo incluso después de la compra. Los puntos que hay que tener en cuenta a la hora de decidir si una agencia inmobiliaria es fiable o no son, por ejemplo

• Actitud orientada al cliente: Algunos agentes inmobiliarios pueden recomendar a la fuerza ventas y compras basadas en sus propias prioridades de beneficio. Las empresas verdaderamente fiables, sin embargo, operan "primero el cliente" y se centran en las relaciones de confianza a largo plazo más que en los beneficios a corto plazo. Especialmente para los inversores con una perspectiva a largo plazo, es deseable contar con un socio que esté dispuesto a optimizar toda la cartera de activos de forma continua y no sólo transacciones puntuales. Durante la reunión inicial, por ejemplo, compruebe si la empresa le escucha y le hace propuestas adaptadas a sus objetivos, y si no es agresiva en su planteamiento de venta. Una relación a largo plazo basada en la confianza acabará mereciendo la pena.

• Amplia competencia de un equipo profesional: es importante comprobar no sólo la competencia de un único responsable, sino también si la empresa en su conjunto cuenta con un equipo altamente especializado. Por ejemplo, una empresa que cuente con un departamento especializado en comprobaciones legales e investigaciones de derechos de propiedad, o con una red de contables fiscales que puedan ofrecer asesoramiento fiscal, le dará tranquilidad. Los defectos y riesgos contractuales que a menudo pasan desapercibidos para los particulares son más seguros si la empresa tiene a su lado un equipo de expertos que los compruebe a fondo. De hecho, INA cuenta con un sistema para proteger los activos de los clientes, que consiste en que un equipo de especialistas en peritajes realice un estudio exhaustivo de los derechos y defectos del inmueble, y en que personal especializado se encargue también de la preparación y comprobación de los contratos. Es tranquilizador contar con un socio capaz de gestionar los riesgos a fondo en la fase contractual de esta manera.

• Equilibrio entre la tecnología y la respuesta humana: la tecnología ha irrumpido recientemente en la industria inmobiliaria, como el emparejamiento de propiedades basado en IA. Las empresas líderes utilizan grandes cantidades de datos para hacer propuestas de inversión de manera eficiente, pero también proporcionan la atención al detalle que sólo un ser humano puede proporcionar. En INA, por ejemplo, la IA elabora rápidamente listas de propiedades que reúnen las condiciones deseadas y, además, la persona encargada hace una propuesta a medida de la propiedad más adecuada, incluyendo información fuera de mercado, haciendo realidad un servicio que combina "el uso de datos con las habilidades humanas". Al tiempo que se hace pleno uso de la tecnología más avanzada, puede estar seguro de que se trata de una empresa que, al fin y al cabo, da importancia a la confianza entre las personas. También es importante poder entablar una relación con la persona responsable, con la que se puede hablar de todo.

• Alto nivel decapacidad de respuesta y trayectoria: las empresas que actúan como intermediarias de inversiones para particulares con un elevado patrimonio neto requieren un alto nivel de servicio, que incluya un tratamiento flexible y atento de las situaciones individuales, así como procedimientos rápidos y confidenciales. Incluso para los inversores en general, la rapidez de respuesta a las consultas, la amabilidad de las explicaciones y la capacidad para resolver los problemas cuando surgen son puntos de evaluación importantes. También son útiles los resultados de operaciones anteriores y las opiniones de los clientes. Es probable que las empresas que han gestionado un gran número de casos hayan acumulado experiencia y conocimientos, y que hayan aprendido no sólo de los éxitos sino también de los fracasos para mejorar sus servicios. También es buena idea comparar varias empresas hasta encontrar un profesional en el que sienta que puede confiar, incluida la personalidad del responsable.

• Empatía con la filosofía y visión de la empresa : Compruebe qué tipo de filosofía de gestión y visión tiene la empresa. Una empresa con una filosofía que haga hincapié en el crecimiento sólido en lugar de la especulación a corto plazo encaja mejor, sobre todo si desea apoyo para la creación de activos a largo plazo. Por ejemplo, si una empresa tiene una visión de "crecimiento sostenible" teniendo en cuenta los ODS (Objetivos de Desarrollo Sostenible) y la responsabilidad social, tiende a ofrecer una propuesta a largo plazo y orientada a la estabilidad en lugar de fomentar las operaciones especulativas. De hecho, la filosofía de gestión de INA consiste en proporcionar valor de forma cuidadosa y sostenible a los clientes de alto patrimonio neto, basándose en su enfoque orientado al capital humano de posicionar a las personas como activos de la empresa. Una empresa con una filosofía de este tipo que esté en consonancia con sus valores tendrá más probabilidades de establecer una relación de confianza a largo plazo.

Puntos clave en la elección de una empresa de gestión de alquileres

Después de comprar una propiedad y convertirse en propietario, también es importante elegir una empresa de gestión de alquileres que se encargue de la gestión de alquileres (contratación de inquilinos, control de alquileres, mantenimiento del edificio, etc.) en su nombre. La subcontratación de una empresa de gestión fiable puede ahorrarle muchos problemas, especialmente si está ocupado con su trabajo diario o posee varias propiedades. Al seleccionar una empresa de gestión, compruebe los siguientes aspectos

• Historial de gestión y capacidad para captar inquilinos: compruebe cuántas propiedades ha gestionado la empresa y su conocimiento del mercado de alquiler local. Las empresas con un gran número de unidades gestionadas suelen haber acumulado conocimientos técnicos y una amplia red de reclutadores de inquilinos (tanto propios como de otras empresas). También es importante saber si la empresa puede encontrar inquilinos rápidamente cuando se producen vacantes (publicidad y cooperación con intermediarios).

• Sistema de información claro: compruebe si existe un sistema para informar periódicamente al propietario sobre el estado de los pagos del alquiler y la gestión de la propiedad. La empresa debe poder compartir la información de forma adecuada, como informes mensuales de ingresos y gastos, y ponerse en contacto cuando sea necesario en caso de problemas. Si, en cuanto se externaliza la gestión, tiene que ponerse en contacto con la empresa para saber qué está pasando, se sentirá intranquilo. Antes de firmar un contrato, pregunte por la frecuencia y el método de presentación de informes y elija una empresa con un alto nivel de transparencia.

• Razonabilidad de los honorarios y costes: En muchos casos, los honorarios de gestión suelen pagarse mensualmente en forma de un X% del alquiler. Compruebe que no sea extremadamente superior a la tasa de mercado (en torno al 5% para propiedades de lujo y del 3-7% para propiedades estándar) o, por el contrario, que no sea demasiado baja. Si es demasiado barato, existe la posibilidad de que no se presten los servicios adecuados. Otras partidas de costes, como los gastos iniciales en el momento de firmar el contrato, los gastos de publicidad para captar inquilinos y los gastos de renovación, también deben comprobarse de antemano para elegir una empresa que le satisfaga desde una perspectiva general.

• Capacidad de respuesta en caso de emergencia y plan de mantenimiento: también es importante que la empresa tenga una buena capacidad de respuesta ante problemas repentinos, como quejas de los inquilinos o averías de los equipos: ¿dispone la empresa de un servicio de contacto y respuesta en caso de emergencia las 24 horas del día, y de una red de empresas asociadas (por ejemplo, empresas de reparación de equipos)? Además, compruebe si la empresa ofrece propuestas para mantener el valor de los activos, como inspecciones periódicas del edificio y planes de reparación a largo plazo. Algunas empresas de gestión proponen y llevan a cabo activamente inspecciones periódicas de los sistemas de aire acondicionado y de suministro y drenaje de agua, así como planes de pintura de paredes exteriores e impermeabilización de tejados cada pocos años. Descuidar estos esfuerzos puede provocar un descenso del valor del activo y de los alquileres, por lo que elegir una empresa que mantenga y gestione su propiedad desde una perspectiva a largo plazo conducirá a una gestión estable.

A la hora de elegir una empresa inmobiliaria o de gestión de la propiedad para que sea su socio, es importante adoptar el punto de vista de "¿podemos tener una relación duradera con ellos en el futuro?". Busque un profesional en el que pueda confiar, fijándose en su trayectoria, en la personalidad del responsable y, sobre todo, en su disposición a defender sus principios y objetivos.

5. el proceso de compra propiamente dicho (desde la selección del inmueble hasta el contrato, la financiación, el registro y el inicio de la gestión)

Una vez que esté totalmente preparado y se haya decidido por el inmueble que desea comprar, es el momento de proceder al proceso de compra propiamente dicho. El proceso de compra de un inmueble suele constar de los siguientes pasos. Si conoce el flujo del proceso, podrá manejarlo con tranquilidad aunque sea su primera vez.

1. Oferta de compra y negociación de las condiciones: Cuando encuentra una propiedad que desea comprar, primero hace una oferta (prueba de compra) al vendedor (o al intermediario del vendedor). A continuación se negocia el precio y las condiciones ofrecidas. El agente inmobiliario suele actuar como intermediario en las negociaciones del precio y el ajuste de las condiciones del contrato. Si el vendedor no es un particular, sino una empresa inmobiliaria o un promotor, puede resultar difícil negociar el precio, pero conviene aprovechar los conocimientos de un profesional para obtener las condiciones más favorables posibles. En las propiedades populares, al que madruga Dios le ayuda, por lo que también es importante presentar la solicitud con prontitud una vez que se haya decidido a comprar.

2. Explicaciónde asuntos importantes y celebración de un contrato de compraventa: Una vez que usted y el vendedor han llegado a un acuerdo sobre el precio y las condiciones, se celebra formalmente un contrato de compraventa tras una explicación de asuntos importantes basada en la Ley de transacciones comerciales de solares y edificios. En la Explicación de Cuestiones Importantes, el comerciante de solares y edificios explica detalladamente las cuestiones jurídicas relativas a la propiedad, los derechos, las condiciones de equipamiento, la existencia de defectos y las cuestiones relativas a la rescisión del contrato. Aunque hay muchos términos técnicos y difíciles de entender, es aconsejable comprobar cada uno de ellos para evitar problemas posteriores. Es especialmente importante hacer preguntas in situ para aclarar puntos importantes como los derechos de la propiedad (existencia de hipotecas, servidumbres, etc.), los asuntos que deben notificarse (historial de accidentes y defectos en el pasado) y los detalles de la garantía del edificio y el equipamiento, si hay algún punto poco claro. Si la agencia inmobiliaria es de confianza, el personal especializado también comprobará los documentos en esta fase del contrato para garantizar la seguridad. El contrato de compraventa se perfecciona cuando ambas partes firman y sellan el contrato. En ese momento, el comprador suele abonar al vendedor una parte del precio de la vivienda (por ejemplo, entre el 5 y el 10%) en concepto de depósito.

3. Liquidación (pago del saldo), entrega de la propiedad y registro: Tras el contrato de compraventa, se celebra un contrato formal de préstamo (acuerdo de préstamo tras la aprobación de esta revisión) con la entidad financiera y se hacen los preparativos para la fecha de entrega de la propiedad (fecha de liquidación). El día de la liquidación, el comprador, el vendedor, el corredor, el escribano judicial y el personal de la entidad financiera se reúnen para llevar a cabo los procedimientos prescritos. El comprador paga al vendedor el saldo restante (el precio de la propiedad menos el depósito, etc.) y recibe del vendedor las llaves de la propiedad y los documentos pertinentes. Al mismo tiempo, el secretario judicial solicita el registro de la transferencia de propiedad y, si es necesario, el registro de la hipoteca. Una vez completado el registro, el título de propiedad se transfiere oficialmente al comprador. Ahora la propiedad le pertenece y los ingresos generados a partir de entonces también le pertenecen. Las transacciones inmobiliarias son caras y jurídicamente complejas, así que no se descuide hasta el final y compruebe los trámites uno por uno a medida que avanza.

4. Inicio de lagestión del alquiler: Una vez entregada la propiedad, pasará inmediatamente a la fase de gestión del alquiler. Si la propiedad está vacía, empiece a buscar inquilinos lo antes posible. Si subcontrata la gestión de la propiedad a una empresa de gestión, ésta se encargará de los anuncios de búsqueda de inquilinos y de la visita de la propiedad, basándose en el contrato de gestión de alquileres que haya celebrado de antemano. Si tiene la suerte de encontrar un inquilino, firmará un contrato de arrendamiento, entregará las llaves y comenzará el cobro mensual del alquiler y las operaciones de gestión del edificio. Los principiantes suelen subcontratar el trabajo de gestión a una empresa especializada. Aunque la gestión conlleva unos honorarios de consignación, pueden ahorrarte mucho tiempo y esfuerzo al encargarse en tu nombre de tareas complicadas como las relaciones con los inquilinos, la respuesta a emergencias las 24 horas del día, los recordatorios de pago de alquileres atrasados y las liquidaciones cuando los inquilinos se mudan. A medida que aumenta la gestión de múltiples propiedades, es esencial contar con una empresa de gestión fiable como socio y disponer de un sistema. Descuidar la gestión puede provocar un aumento de los desahucios debido a un descenso de la satisfacción de los inquilinos y un deterioro de la reputación por las quejas que quedan sin resolver, lo que en última instancia puede provocar un descenso de los beneficios y una caída del valor de las propiedades. Para evitarlo, decida de antemano un sistema regular de contacto e información, así como medidas para resolver rápidamente los problemas, y ponga en marcha un sistema completo de gestión.

Lo anterior es el proceso básico desde la compra hasta el inicio de la explotación. Una vez que haya experimentado una serie de procesos, podrá hacerse una idea general de la inversión inmobiliaria. Por supuesto, los procedimientos detallados difieren de un inmueble a otro, y también hay puntos que hay que tener en cuenta, como la gestión de las cláusulas del préstamo, pero lo más importante es proceder paso a paso y no precipitarse. Probablemente estará muy ansioso en sus primeras gestiones, así que adopte la actitud de que recibirá el apoyo de una agencia inmobiliaria de confianza y no deje ningún punto poco claro tal y como está.

6. ejemplos de errores que suelen cometer los principiantes y cómo evitarlos

La inversión inmobiliaria es arriesgada, pero puede evitar errores importantes si conoce de antemano los patrones típicos de fracaso y toma contramedidas. He aquí algunos errores que suelen cometer los principiantes y cómo evitarlos.

• Descuidar la ubicación: como ya se ha mencionado, la ubicación de un inmueble es el factor más importante para el éxito o el fracaso de una inversión. Algunos principiantes suelen decantarse por propiedades en las afueras o en zonas poco pobladas, pensando que las propiedades en zonas rurales son más baratas y ofrecen mejores rendimientos. Sin embargo, en zonas con poca demanda de alquiler, por muy alto que sea el rendimiento en apariencia, existe un alto riesgo de que no se cubran las vacantes y la propiedad no genere los ingresos esperados. Como consecuencia, es posible que haya que bajar el alquiler o, peor aún, que el inmueble no atraiga inquilinos, con las consiguientes pérdidas. Es aconsejable considerar ante todo si la ubicación tiene demanda, y mantenerse alejado de zonas sin un historial probado y sin estar familiarizado con la zona. Si no está seguro a la hora de elegir un inmueble, empiece por considerar las zonas estándar de gran demanda , como los centros urbanos y las ciudades con muchas universidades y empresas.

• No se deje engañar por cifras de rendimiento superficiales: es peligroso elegir una propiedad basándose únicamente en la atractiva cifra de "X% de rendimiento". Los rendimientos superficiales que aparecen en los anuncios suelen ser simples cálculos que no tienen en cuenta los gastos y no incluyen costes como la amortización de préstamos, los gastos fijos y los impuestos. Lo importante es saber si el rendimiento real, una vez deducidos estos gastos, es suficiente para generar beneficios. Además, las futuras bajadas de alquiler y los gastos de reparación son inevitables. Antes de comprar, simule los ingresos y gastos en múltiples escenarios para asegurarse de que puede soportar el peor de los casos. Ser lo bastante precavido como para no comprar una propiedad con un plan que sólo funciona en un escenario optimista le compensará a largo plazo.

• No tener en cuenta una estrategia de salida: la inversión inmobiliaria no termina con la compra, sino que en algún momento habrá que vender (salir) para obtener beneficios o pasar a la siguiente fase de la vida. Sin embargo, algunos principiantes no tienen una estrategia de salida para el futuro y piensan que está bien limitarse a comprar y obtener ingresos por alquiler. Esto significa que no pueden moverse con flexibilidad cuando cambia el entorno del mercado y, como resultado, existe el riesgo de aferrarse a la propiedad a un precio alto y dejarla salada. Antes de comprar una propiedad, piense en escenarios de salida como "¿Podré vender esta propiedad por más de ¥10.000.000 después de un cierto periodo de tiempo? Si la propiedad se destina a la herencia, también es necesario considerar si la propiedad se puede dividir sin problemas en el momento de la herencia, y hasta qué punto es eficiente desde el punto de vista fiscal. Si vigila la salida, estará prevenido para no hacerse con una propiedad excesivamente sobrevalorada, y será menos probable que su estrategia a largo plazo se tambalee.

• Pensar que la compra del inmueble es el objetivo: Es habitual que los principiantes se den por "satisfechos con la compra". Sin embargo, la compra es sólo el principio y el verdadero reto está en la gestión posterior. El éxito sólo se alcanza cuando consigues encarrilar tu negocio de alquiler y seguir generando ingresos estables a largo plazo. Tanto si se encarga usted mismo de la gestión como si la subcontrata, es esencial mantener un entorno en el que los inquilinos puedan vivir cómodamente y, si se marchan, debe hacer todo lo posible por conseguir el siguiente inquilino lo antes posible. Si posee varias propiedades, es aún más importante establecer un sistema de gestión. Asociándose con una empresa de gestión fiable o recurriendo a la ayuda de familiares o empleados, puede establecer un sistema que se ocupe constantemente de los inquilinos y del mantenimiento de su propiedad. Es importante tener siempre presente que "el verdadero trabajo empieza después de comprar", en lugar de "se acaba después de comprar".

• Ir con conocimientos insuficientes: el mundo de la inversión inmobiliaria es complejo y está lleno de jerga. Como se mencionaba al principio, el armamento de conocimientos es fundamental, pero por desgracia también hay agentes malintencionados que se aprovechan de los principiantes y les obligan a firmar contratos que no pueden permitirse. La falta de conocimientos es la mayor debilidad de un principiante, y el "de alguna manera firmé un contrato sin entenderlo" puede ser fatal. Para evitarlo, necesitas una actitud de aprendizaje constante y el valor de decir que no sabes lo que no sabes. Si tienes dudas o preocupaciones, no dudes en hacer preguntas al responsable o al experto. No procedas con ambigüedad. Estás en tu derecho de leer detalladamente los documentos contractuales y pedir explicaciones hasta que los entiendas. Además, ten cuidado de no involucrarte en historias de inversión dudosas (por ejemplo, operaciones en el extranjero que garantizan rendimientos excesivamente altos). Ten en cuenta que las palabras bonitas tienen su reverso, así que sé constante y acumula conocimientos y experiencia.

Si presta atención a los puntos anteriores, podrá evitar en gran medida errores importantes. Tome las decisiones con cuidado y sin prisas, e intente diversificar y reducir los riesgos en la medida de lo posible. Se dice que en la inversión inmobiliaria lo justo es "cruzar un puente de piedra". Nadie puede hacerlo a la perfección desde el principio, pero el mero hecho de conocer las pautas de fracaso y estar preparado para ellas marcará una gran diferencia en el resultado.

7. una perspectiva de crecimiento a largo plazo

Por último, es importante mencionar algunas perspectivas importantes para el éxito a largo plazo en la inversión inmobiliaria. La inversión inmobiliaria requiere una actitud de crecimiento de los activos con una perspectiva a largo plazo, en lugar de alegrarse o entristecerse por las ganancias a corto plazo. Hay que aspirar a un crecimiento continuo teniendo en cuenta los siguientes puntos

• Invertir en capital humano (crecimiento personal): los verdaderos inversores de éxito no sólo invierten en propiedades , sino también en personas. Las "personas" son, sobre todo, usted mismo. Mejorar su "capital humano" -sus conocimientos, habilidades y criterio- es la inversión que le reportará mayores beneficios a largo plazo. Estudie continuamente y manténgase al día de la información más reciente sobre tendencias del mercado, modificaciones legales y cambios en el sistema fiscal. Por ejemplo, en los últimos años se han producido cambios sistémicos, como la revisión de las liquidaciones del impuesto de sucesiones (como el aumento de la liquidación de los condominios de alto valor a partir de 2024). Si desconoce estas novedades, puede encontrarse en una situación desventajosa sin poder tomar las medidas que podría haber tomado en un principio. Si mantiene las antenas levantadas y aprende constantemente, su propio valor (capital humano) aumentará, lo que a su vez redundará en un mejor rendimiento de la inversión.

• Construir confianza y redes: se dice que la inversión inmobiliaria es "confianza de persona a persona en su esencia". De hecho, hay muchas situaciones en las que las conexiones personales y la confianza pueden marcar una gran diferencia, como cuando los buenos tratos privados sólo van a parar a partes de confianza, o cuando una sólida relación de confianza con las instituciones financieras conduce a condiciones de préstamo favorables. Para crecer a largo plazo, es esencial construir, mantener y desarrollar buenas relaciones. En concreto, no se detenga en transacciones puntuales con su agente inmobiliario o representante de la sociedad de gestión, sino profundice su confianza en ellos. A medida que mantengan un contacto regular e intercambien información, podrán hacerle mejores sugerencias. La relación con los inquilinos también es importante. Aunque propietarios e inquilinos mantienen una relación comercial, si usted es educado y honesto con ellos, se ganará su confianza y aumentará la probabilidad de que se queden con usted mucho tiempo. Un menor número de inquilinos que se marchen reducirá las pérdidas por desocupación, lo que a su vez se traducirá en mayores ingresos. Además, establecer contactos con inversores afines también es beneficioso. Es posible que obtengas conocimientos que no podrías obtener individualmente, por ejemplo intercambiando información o celebrando conjuntamente grupos de estudio con expertos. Cultivar y alimentar tus conexiones con la gente acabará dando grandes frutos.

• La mejora continua y el ciclo PDCA: A lo largo de la inversión inmobiliaria, habrá ocasiones en las que necesitará ajustar su estrategia a las condiciones cambiantes del mercado o a las etapas de la vida. Es importante ser lo suficientemente flexible como para tomar medidas en respuesta a la situación, por ejemplo, reconsiderar el momento de una venta en un punto de inflexión del ciclo económico, o considerar la amortización anticipada o la refinanciación en función de la evolución de los tipos de interés. Controle siempre los ingresos y gastos de su cartera, y si hay una diferencia entre los resultados previstos y los reales, analice las causas y adopte medidas correctoras, y siga el ciclo PDCA. Por ejemplo, si las viviendas vacías persisten más tiempo del previsto, revise la fijación de los alquileres y los métodos de publicidad; si los gastos de reparación aumentan y presionan sobre los beneficios, refuerce el mantenimiento preventivo. Si adquiere el hábito de revisar periódicamente los ingresos y gastos, así como la estrategia, podrá tratar los problemas menores antes de que se conviertan en mayores y mantener un alto índice de crecimiento de los activos a largo plazo.

• Centrarse en el valor social: la filosofía de INA incluye la frase clave "crecimiento sostenible para el bienestar de todos los implicados". También en la inversión inmobiliaria, ser consciente de la situación beneficiosa no sólo para uno mismo, sino también para todas las partes interesadas, conducirá en última instancia al éxito a largo plazo. Un ejemplo concreto es la consideración por la comunidad local y el medio ambiente. Los inversores que participan en actividades de embellecimiento de la zona en la que se encuentra su propiedad, renuevan propiedades antiguas para aumentar el valor local, instalan equipos de ahorro de energía para ayudar a reducir el impacto ambiental y adoptan otras iniciativas socialmente significativas tienen más probabilidades de ganarse la confianza de quienes les rodean. Con el creciente interés por la inversión ESG (Environmental, Social and Governance) en los últimos años, la sostenibilidad es un tema que no puede ignorarse en el sector inmobiliario. Para proteger e incrementar los activos desde una perspectiva a largo plazo, será necesaria una perspectiva amplia que también preste atención a la sostenibilidad social.

Conclusión.

El mundo de la inversión inmobiliaria es profundo, y los principiantes pueden sentirse incómodos al principio. Sin embargo, como se ha comentado en esta publicación, si se aprende con sentido común y se colabora con un socio de confianza, paso a paso, se pueden evitar errores y acumular resultados constantes. Afortunadamente, los inversores que valoran la visión y los principios a largo plazo podrán tomar decisiones con calma en lugar de correr detrás de los escasos beneficios. Acérquese a la inversión inmobiliaria con la intención de sentarse y hacer crecer sus activos lentamente.

Por último, me gustaría hacer hincapié en que "las personas" y "el tiempo" son sus mejores aliados. Los principios de INA de "enfoque en el capital humano" e "integridad y empatía" seguramente le guiarán también en su inversión inmobiliaria.
Si adopta una perspectiva a largo plazo y persigue un crecimiento sostenible, acabará recogiendo los frutos de su trabajo. Esperamos que su empresa de inversión inmobiliaria prospere sobre una sólida base de confianza.