Primeiros Passos Essenciais para Iniciantes no Investimento Imobiliário

O investimento imobiliário não é um jogo de curto prazo para enriquecer rapidamente, mas um jogo de longo prazo para proteger e aumentar os ativos. Para aqueles que valorizam princípios e confiança em particular, uma sensação de segurança e crescimento sustentável no futuro será mais importante do que lucros imediatos. Esta seção explica o que os investidores em imóveis inexperientes ou novatos devem fazer primeiro. Desde oesclarecimento dos objetivos ea compreensão do risco e do retorno, até os critérios para a seleção de propriedades, a escolha de um parceiro confiável, o processo de compra eas perspectivas de crescimento de longo prazo, esta seção descreve os principais pontos que os iniciantes precisam ter em mente. Tentamos explicar o conteúdo técnico da forma mais clara possível, portanto, reserve um tempo para ler e aproveitar ao máximo seus primeiros passos no investimento imobiliário.

1. conceitos básicos que devem ser compreendidos antes de começar a investir em imóveis

Quando um iniciante começa a investir em imóveis, é importante organizar ideias e preparações básicas antes de iniciar uma busca por imóveis no escuro. Abaixo estão alguns pontos que você deve ter em mente antes de começar.

• Esclareça o objetivo de seu investimento: Primeiro, esclareça "por que você quer começar a investir em imóveis". Cada um tem suas próprias motivações, como criar fundos para a aposentadoria, expandir os ativos ou garantir uma renda estável. A abordagem de investimento e o tipo de propriedade adequados variam de acordo com seus objetivos (as estratégias diferem dependendo se você deseja uma renda mensal estável, valorização da propriedade a longo prazo etc.). Você também deve entender sua própria tolerância ao risco. A propriedade que você escolher dependerá do fato de você querer assumir algum risco e buscar agressivamente um retorno, ou se deseja se concentrar na estabilidade e evitar grandes perdas. As pessoas com alta tolerância ao risco podem considerar investimentos agressivos, como apartamentos de segunda mão de construção única ou propriedades de alto rendimento em áreas rurais, enquanto as pessoas com baixa tolerância ao risco podem investir em propriedades sólidas, como condomínios no centro da cidade. No investimento em imóveis, o rendimento esperado e o risco são dois lados da mesma moeda, e deve-se observar que os imóveis com alto rendimento tendem a ter alto risco de vacância.

• Entenda a diferença entre uma "perspectiva residencial" e uma "perspectiva de investimento": Embora os imóveis sejam familiares para você como um lugar para morar, o eixo de pensamento difere entre a compra desua própria casa ea compra de uma propriedade para investimento. Ao escolher uma casa, você se concentra em suas próprias preferências, como o layout, o design de interiores e o conforto do ambiente ao redor, mas, no investimento, é preciso dar prioridade máxima à demanda de aluguel e à lucratividade, partindo do princípio de que você vai "alugar" a propriedade. Por exemplo, mesmo que você crie um interior elaborado que se adapte ao seu gosto, ele não terá sentido se não for atraente para os inquilinos. Mesmo que você gaste muito dinheiro em instalações, isso pode ser desperdiçado se elas não forem desejadas pelos locatários. É importante não esquecer a premissa de que você não vai morar no imóvel e selecionar com calma um imóvel sob a perspectiva do "rendimento". A seguir, exemplos de diferentes pontos de vista para uso residencial e de investimento.

  Perspectiva/item	Imóvel para residência própria (uso residencial)	Imóvel para obter renda de aluguel (investimento)
  Objetivo principal	O objetivo principal é viver confortavelmente para você e sua família	Obter renda de aluguel alugando-o para outras pessoas e aumentar o valor do ativo.
  Pontos de ênfase	Preferência por layout e design de interiores, conveniência de moradia, conforto do ambiente de moradia	Alta demanda de aluguel, rendimento (rentabilidade de receitas e despesas), potencial futuro do valor do ativo
  Planejamento financeiro	Use uma hipoteca (taxas de juros baixas, incentivos fiscais disponíveis) e pague o empréstimo em um longo período de tempo sem dificuldade.	Use um empréstimo para investimento (taxa de juros mais alta, sem benefícios fiscais). Planeje usar a renda do aluguel para cobrir os pagamentos e as despesas do empréstimo e aumentar a renda.
  Postura de tomada de decisão	Tomada de decisão abrangente, com ênfase no estilo de vida e nas sensibilidades	Concentre-se em dados numéricos e tendências de mercado e tome decisões objetivamente, sem ser influenciado por emoções.

• Aprenda sobre a estrutura e os riscos do investimento imobiliário: depois de estabelecer seus objetivos de investimento, aprenda tudo o que puder sobre a estrutura básica, a terminologia e as leis e regulamentações relevantes. No mínimo, você precisa saber como calcular os rendimentos (a diferença entre rendimentos superficiais e reais), como funcionam os empréstimos e as leis relacionadas à administração de aluguéis (os fundamentos dos contratos de locação e a Lei de Locação de Terrenos e Casas). O conhecimento também é sua melhor defesa. Se você deixar a decisão para o agente sem saber nada, aumentará o risco de obter uma propriedade desfavorável ou de ser forçado a assinar um contrato errado. De fato, infelizmente, há negociantes mal-intencionados que se aproveitam da falta de conhecimento dos iniciantes para vender à força em seus próprios interesses. Desconfie de histórias de investimento que ofereçam promessas doces, como "só agora" ou "você certamente ganhará dinheiro", e peça esclarecimentos se algo não estiver claro até que você esteja convencido. O aprendizado contínuo por meio de livros e seminários e o fato de se munir de conhecimento regularmente é um pré-requisito para evitar riscos futuros.

2. preparação inicial para iniciantes

Depois de entender os conceitos básicos, a próxima etapa é começar a fazer os preparativos específicos. Antes de começar a procurar uma propriedade no escuro, tome medidas para colocar seus pés no chão.

• Analise suas finanças e faça um plano financeiro: primeiro, calcule sua renda e suas despesas atuais e descubra quanto de seus próprios recursos você pode investir sem esforço. Analise o equilíbrio entre seus custos de vida e outras dívidas (hipoteca, financiamento de carro etc.) e defina um orçamento de investimento dentro de seus fundos excedentes. É importante levar em conta as flutuações de renda no futuro e planejar suas finanças com uma margem de segurança para garantir que sua vida não seja arruinada no caso improvável de seus ganhos não aumentarem conforme o planejado. Muitas vezes é anunciado que "você pode começar com zero de fundos pessoais", mas depender de um empréstimo total pode ser arriscado. Certifique-se de equilibrar a porcentagem de seus fundos próprios com o valor do empréstimo e planeje um plano de pagamento razoável.

• Defina metas de investimento: juntamente com seu plano financeiro, defina metas específicas de investimento. Por exemplo, defina metas tão concretas e realistas quanto possível, como "obter uma renda de aluguel de JPY 100.000 em X anos" ou "acumular ativos de JPY 100.000 para pagar as mensalidades escolares de seus filhos no futuro". Metas claras facilitam a tomada de decisões sobre a seleção de propriedades e a política de investimento. Além disso, elabore um roteiro aproximado para atingir suas metas (por exemplo, comprar um imóvel em X anos, comprar um segundo imóvel em X anos). A definição de metas a partir de uma perspectiva de longo prazo garantirá a consistência na tomada de decisões cotidianas.

• Verificações de crédito e preparação pré-empréstimo: o investimento imobiliário geralmente é financiado por empréstimos de instituições financeiras. Como é difícil levantar fundos de várias vezes o preço de compra por conta própria, você pode alavancar seus próprios fundos com um empréstimo. Portanto, é importante verificar com antecedência se você tem capacidade de crédito para obter financiamento suficiente de uma instituição financeira. Especificamente, você deve solicitar uma avaliação preliminar (provisória) de uma instituição financeira. Você receberá uma indicação do valor do financiamento disponível, com base em sua renda anual, histórico de ativos, tempo de emprego e outras condições de empréstimo. Isso lhe dará uma noção do seu orçamento e mostrará que você pode comprar um imóvel de até aproximadamente JPY 100.000.000. Se você souber o limite do empréstimo com antecedência, poderá reduzi-lo a candidatos realistas quando chegar a hora de procurar um imóvel. Além disso, se você tiver passado na pré-qualificação, poderá demonstrar sua capacidade de crédito em termos de financiamento ao vendedor no momento da oferta de compra, o que o ajudará a negociar de forma mais favorável. Simule o tipo de empréstimo (taxa de juros fixa ou variável), o período de amortização, a igualdade de principal e juros, a igualdade de principal e juros e outras condições. Para se preparar para o risco de aumento das taxas de juros, é uma boa ideia fazer um teste de estresse de sua capacidade de suportar os pagamentos no caso de futuros aumentos das taxas de juros.

• Coleta de informações e networking: Por fim, esteja preparado para garantir fontes confiáveis de informações e consultores. Os iniciantes ficarão mais tranquilos com os conselhos de conhecidos e especialistas que estejam familiarizados com o investimento imobiliário. Participe de seminários organizados por empresas imobiliárias de boa reputação e leia blogs e livros de investidores estabelecidos para ter uma ideia das últimas condições do mercado e da sabedoria de investidores bem-sucedidos. Também é uma boa ideia fazer contatos antecipados com empresas imobiliárias às quais você pedirá que apresentem propriedades no futuro (por exemplo, participando de sessões informativas da empresa ou fazendo consultas). Essa também é uma boa oportunidade para descobrir que tipo de postura a empresa adota e, se você fizer uma boa conexão, poderá receber informações sobre propriedades privadas, conforme descrito abaixo. Como o investimento imobiliário tem um aspecto de guerra de informações, é importante ampliar suas antenas e estar ciente de suas conexões desde o estágio inicial.

3. critérios para selecionar propriedades para investimento

Uma vez que os preparativos suficientes tenham sido feitos, é hora de considerar em quais propriedades investir. Diz-se que o sucesso ou o fracasso de um investimento imobiliário é 80% determinado pela "propriedade que você escolhe". Portanto, os critérios para selecionar uma propriedade precisam ser cuidadosamente considerados. Aqui estão alguns pontos típicos que os iniciantes devem observar

• Área (localização):localização é tudo quando se trata de imóveis. Selecione um local que provavelmente manterá ou aumentará os valores dos imóveis a longo prazo, com base no fato de que a área tem alta demanda de aluguel e pode esperar um fluxo de pessoas no futuro, na distância da estação e se o ambiente ao redor é bom. Mesmo que o preço do imóvel seja baixo e o rendimento superficial pareça alto, há um risco maior de vacância em áreas com pouca demanda. Como iniciante, é seguro considerar propriedades emáreas urbanas epróximas a estações de trem comum histórico comprovado, em vez de se arriscar com rendimentos chamativos. Também é aconselhável ficar de olho no potencial de desenvolvimento futuro da cidade (planos de renovação e melhorias planejadas na infraestrutura).

• Tipo e tamanho da propriedade: mesmo quando se trata de investimento em propriedades, as estratégias diferem muito dependendo do "tipo de propriedade em que você investe". Por exemplo, a propriedade de vários condomínios (apartamentos de um quarto) e a propriedade de um apartamento inteiro ou de um prédio de condomínio exigirão diferentes quantidades de capital e envolverão diferentes tipos de risco. Também há diferenças dependendo do fato de o imóvel sernovo ouusado (por exemplo, edifícios novos exigem menos esforço, mas têm rendimentos mais baixos, enquanto edifícios usados exigem mais esforço para gerenciar, mas têm rendimentos mais altos). Outras opções incluem a compra de imóveis residenciais (condomínios e apartamentos) ou comerciais (lojas e escritórios), ou a compra no país ou no exterior. Cada uma delas tem vantagens e fatores de risco diferentes, portanto, você precisa escolher a que melhor se adapta aos seus objetivos e ao risco aceitável. Em geral, os iniciantes começam com imóveis residenciais (condomínios e apartamentos) no Japão, onde é mais fácil obter empréstimos de instituições financeiras. Também é uma boa ideia começar ganhando experiência com propriedades residenciais no Japão, que são familiares e fáceis de obter informações, e depois expandir para propriedades comerciais e propriedades no exterior quando você estiver confortável com o processo.

• Rentabilidade (rendimento) e planejamento de receitas e despesas: como um investimento, a análise da rentabilidade é inevitável. Considere não apenas o rendimento superficial (renda anual de aluguel dividida pelo preço da propriedade), mas também o rendimento real que você realmente terá no seu bolso. É necessário calcular se a receita e a despesa podem ser alcançadas após a dedução de despesas como pagamentos mensais de empréstimos, taxas de administração e imposto predial. Simule minuciosamente vários padrões de renda e despesas antes de comprar. Por exemplo, considere cenários pessimistas e otimistas, como "um resíduo de ¥10.000.000 por ano quando a propriedade estiver totalmente ocupada e ¥10.000.000 se a taxa de vacância for de ◯%...", e considere a queda dos aluguéis e o aumento das taxas de juros em cada cenário. Durante a simulação, o imposto anual sobre a propriedade, os prêmios de seguro contra incêndio e os custos de reparo a cada poucos anos também são estimados e verificados para garantir que, mesmo no pior cenário, a propriedade não vá à falência no vermelho. Esse planejamento detalhado de receitas e despesas e a consideração cuidadosa do equilíbrio entre risco e retorno antes da compra podem reduzir muito o risco de erros fáceis.

• Qualidade e segurança da propriedade: a propriedade é um ativo real caro, portanto, a devida diligência antes da compra é essencial. Se você encontrar um imóvel no qual esteja interessado, não deixe de visitar o local e realizar uma inspeção interna e uma pesquisa da área ao redor. Ao ver a propriedade com seus próprios olhos, você pode verificar pontos que não podem ser verificados apenas com base em informações da Internet. Por exemplo, você deve verificar o seguinte

  • Arredores: distância da estação de trem mais próxima, disponibilidade de instalações convenientes, como estabelecimentos comerciais, escolas e hospitais, condições de segurança e ruído na área etc. Se possível, caminhe pela área em horários diferentes do dia e da noite, pois a atmosfera pode mudar do dia para a noite em alguns locais.

  • Condições do edifício: verifique a estrutura (resistência a terremotos) e a idade do edifício, bem como o estado de gerenciamento das áreas comuns (quão bem elas são limpas e o estado de deterioração dos elevadores e corredores). Verifique também a idade das instalações nas áreas privativas (dentro dos quartos) e se elas precisam de reforma.

  • Restrições legais: verifique o planejamento da cidade e as restrições do código de construção na prefeitura para ver se há algum problema específico para a propriedade. Verifique se a propriedade não pode ser reconstruída ou se é uma construção ilegal. Os direitos de passagem (por exemplo, existência de hipotecas ou servidões) também precisam ser confirmados no briefing de assuntos importantes.

  • Risco de desastres: verifique o mapa de perigo para riscos de inundação e deslizamento de terra e os resultados da avaliação sísmica (resistência sísmica antiga ou nova) para avaliar se a propriedade é resistente a desastres. Por exemplo, áreas baixas com alto risco de inundação e edifícios com padrões sísmicos mais antigos tendem a ter prêmios de seguro mais altos. Essa é uma perspectiva importante para uma propriedade segura e de longo prazo.

Se encontrar uma propriedade que pareça boa, entre em contato com uma agência imobiliária para obter informações detalhadas e orientação profissional de um representante. Em muitos casos, as propriedades particularmente boas são negociadas nos bastidores antes de aparecerem no mercado, portanto, também é eficaz informar uma empresa ou agente imobiliário confiável sobre suas condições desejadas e pedir que eles o apresentem a propriedades particulares. Há um limite para as informações que você pode encontrar por conta própria. Limite sua busca à melhor, comparando várias propriedades e utilizando uma rede de profissionais confiáveis.

4. Como escolher uma empresa imobiliária e uma empresa de administração

No investimento imobiliário, escolher um parceiro confiável é um atalho para o sucesso. Desde a aquisição da propriedade até a administração, é difícil fazer tudo perfeitamente por conta própria. Ao trabalhar com uma boa agência imobiliária ou empresa de administração, você pode utilizar a experiência e a rede de informações delas, o que, por sua vez, reduz bastante o risco de fracasso. Esta seção explica os principais pontos sobre como escolher uma empresa imobiliária (corretora, empresa de consultoria de investimentos etc.) para dar suporte à compra do seu imóvel e uma empresa de administração de aluguéis para terceirizar a administração pós-compra do seu imóvel.

Pontos-chave para a escolha de uma empresa imobiliária confiável

É importante estar ciente de que a empresa imobiliária à qual você confia a introdução de propriedades e os procedimentos de contratação não é simplesmente um parceiro com o qual você compra e vende propriedades, mas também um parceiro com o qual você pode construir um relacionamento de longo prazo. Se estiver pensando na construção de ativos a partir de uma perspectiva de longo prazo em particular, a empresa ideal é aquela que não se limita à corretagem imediata, mas fornece suporte mesmo após a compra. Os pontos a serem considerados ao decidir se uma agência imobiliária é ou não confiável são, por exemplo

• Atitude orientada para o cliente: alguns agentes imobiliários podem recomendar vendas e compras de forma forçada com base em suas próprias prioridades de lucro. No entanto, as empresas realmente confiáveis operam com base no "cliente em primeiro lugar" e se concentram em relacionamentos de confiança de longo prazo em vez de lucros de curto prazo. Especialmente para investidores com uma perspectiva de longo prazo, é desejável ter um parceiro que esteja disposto a otimizar todo o portfólio de ativos de forma contínua e não apenas transações pontuais. Durante a reunião inicial, por exemplo, verifique se a empresa o ouve e faz propostas adaptadas aos seus objetivos, e se não é agressiva em sua abordagem de vendas. Um relacionamento de longo prazo baseado na confiança será recompensado no final.

• Competência abrangente de uma equipe profissional: é importante verificar não apenas a competência de uma única pessoa responsável, mas também se a empresa como um todo tem uma equipe altamente especializada. Por exemplo, uma empresa que tenha um departamento especializado em verificações legais e investigações de direitos de propriedades, ou uma rede de contadores que possam prestar consultoria tributária, lhe dará tranquilidade. Defeitos e riscos contratuais que geralmente são ignorados por indivíduos são mais seguros se a empresa tiver uma equipe de especialistas ao seu lado para verificá-los minuciosamente. Na verdade, a INA tem um sistema para proteger os ativos dos clientes, pois uma equipe de especialistas em vistoria realiza um levantamento completo dos direitos e defeitos da propriedade, e uma equipe especializada também cuida da preparação e da verificação dos contratos. É reconfortante ter um parceiro que possa gerenciar os riscos minuciosamente no estágio do contrato dessa maneira.

• Equilíbrio entre a tecnologia e a resposta humana: recentemente, a tecnologia tem se espalhado pelo setor imobiliário, como a correspondência de propriedades baseada em IA. As empresas líderes utilizam grandes quantidades de dados para fazer propostas de investimento de forma eficiente, mas também oferecem a atenção aos detalhes que somente um ser humano pode oferecer. Na INA, por exemplo, a IA lista rapidamente as propriedades que correspondem às condições desejadas e, além disso, a pessoa responsável faz uma proposta personalizada para a propriedade mais adequada, incluindo informações fora do mercado, realizando um serviço que combina "uso de dados com habilidades humanas". Ao mesmo tempo em que faz uso total da tecnologia mais recente, você pode ter a certeza de contar com uma empresa que, no final das contas, dá importância à confiança entre as pessoas. Também é importante poder estabelecer um relacionamento com a pessoa responsável, com quem você pode discutir qualquer assunto.

• Alto nível decapacidade de resposta e histórico: as empresas que atuam como intermediárias de investimento para indivíduos de alto patrimônio líquido exigem um alto nível de serviço, incluindo o tratamento flexível e atencioso de situações individuais, bem como procedimentos rápidos e confidenciais. Mesmo para investidores em geral, a velocidade de resposta a consultas, a cortesia das explicações e a capacidade de lidar com problemas quando eles surgem são pontos de avaliação importantes. O desempenho em negociações anteriores e as avaliações boca a boca dos clientes também são úteis. As empresas que lidaram com um grande número de casos provavelmente acumularam experiência e conhecimento, e é provável que tenham aprendido não apenas com os sucessos, mas também com os fracassos, a fim de aprimorar seus serviços. Também é uma boa ideia comparar várias empresas até encontrar um profissional em que você sinta que pode confiar, inclusive a personalidade do indivíduo responsável.

• Empatia com a filosofia e a visão da empresa : verifique que tipo de filosofia e visão de gerenciamento a empresa tem. Uma empresa com uma filosofia que enfatize o crescimento sólido em vez da especulação de curto prazo é mais adequada, especialmente se você quiser apoio para a construção de ativos de longo prazo. Por exemplo, se uma empresa tem uma visão de "crescimento sustentável" levando em consideração os ODSs (Objetivos de Desenvolvimento Sustentável) e a responsabilidade social, ela tende a oferecer uma proposta estável e de longo prazo, em vez de incentivar a negociação especulativa. De fato, a filosofia de gestão da INA é fornecer valor de forma cuidadosa e sustentável a clientes de alto patrimônio líquido, com base em sua abordagem orientada para o capital humano, posicionando as pessoas como os ativos da empresa. Uma empresa com essa filosofia, que esteja alinhada com seus valores, terá mais chances de construir uma relação de confiança de longo prazo.

Pontos-chave na escolha de uma empresa de administração de aluguéis

Depois de comprar um imóvel e tornar-se proprietário, também é importante escolher uma empresa de administração de aluguéis que cuidará da administração dos aluguéis (recrutamento de inquilinos, controle de aluguéis, manutenção do prédio etc.) em seu nome. A terceirização para uma empresa de administração confiável pode lhe poupar muitos problemas, especialmente se você estiver ocupado com seu trabalho diário ou se possuir várias propriedades. Ao selecionar uma empresa de administração, verifique os seguintes pontos

• Histórico de administração e capacidade de recrutar inquilinos: verifique quantas propriedades a empresa administrou e se ela está familiarizada com o mercado de aluguel local. As empresas com um grande número de unidades administradas tendem a ter um know-how acumulado e uma ampla rede de recrutadores de inquilinos (próprios e de outras empresas). Também é importante saber se a empresa consegue encontrar inquilinos rapidamente quando surgem vagas (publicidade e cooperação com corretores).

• Sistema de relatórios claro: verifique se existe um sistema para informar regularmente o proprietário sobre a situação dos pagamentos de aluguel e a administração do imóvel. A empresa deve ser capaz de compartilhar informações adequadamente, como relatórios mensais de receitas e despesas, e entrar em contato a qualquer momento em caso de problemas. Se, assim que a administração for terceirizada, você tiver que entrar em contato com a empresa para saber o que está acontecendo, isso o deixará desconfortável. Antes de assinar um contrato, pergunte sobre a frequência e o método de apresentação de relatórios e escolha uma empresa com alto nível de transparência.

• Razoabilidade das taxas e dos custos: em muitos casos, a taxa de administração costuma ser paga mensalmente na forma de X% do aluguel. Verifique se ela não é extremamente mais alta do que a taxa de mercado (cerca de 5% para propriedades de luxo e 3-7% para propriedades padrão) ou, inversamente, se não é muito baixa. Se for muito barato, é possível que os serviços adequados não sejam fornecidos. Outros itens de custo, como custos iniciais no momento da assinatura do contrato, taxas de publicidade para recrutar inquilinos e taxas de renovação, também devem ser verificados com antecedência para selecionar uma empresa com a qual você esteja satisfeito de uma perspectiva geral.

• Capacidade de resposta a emergências e plano de manutenção: também é importante que a empresa tenha uma boa resposta a problemas repentinos, como reclamações de locatários ou quebras de equipamentos: a empresa tem um serviço de contato e resposta a emergências 24 horas e uma rede de empresas parceiras (por exemplo, empresas de reparo de equipamentos)? Além disso, verifique se a empresa oferece propostas para manter o valor do ativo, como inspeções regulares do edifício e planos de reparo de longo prazo. Algumas empresas de administração propõem e realizam ativamente inspeções regulares dos sistemas de ar-condicionado, abastecimento de água e drenagem, bem como planos para pintura de paredes externas e impermeabilização do telhado a cada poucos anos. Negligenciar esses esforços pode levar a um declínio no valor do ativo e a aluguéis mais baixos, portanto, a escolha de uma empresa que mantenha e gerencie sua propriedade a partir de uma perspectiva de longo prazo levará a uma gestão estável.

Ao escolher uma empresa imobiliária ou de administração de imóveis para ser sua parceira, é importante considerar o ponto de vista de "podemos ter um relacionamento duradouro com ela no futuro ". Procure um profissional em quem você possa confiar, concentrando-se no histórico, na personalidade do responsável e, acima de tudo, na disposição dele em defender seus princípios e metas.

5. o processo de compra propriamente dito (da seleção da propriedade ao contrato, financiamento, registro e início da administração)

Depois que você estiver totalmente preparado e tiver decidido sobre a propriedade que deseja comprar, é hora de prosseguir com o processo de compra propriamente dito. O processo de compra da propriedade geralmente envolve as seguintes etapas. Se você conhecer o fluxo do processo, poderá lidar com ele com tranquilidade, mesmo que seja sua primeira vez.

1. Oferta de compra e negociação dos termos: Quando você encontra uma propriedade que deseja comprar, primeiro faz uma oferta (comprovante de compra) ao vendedor (ou ao intermediário do vendedor). Em seguida, são realizadas negociações sobre o preço e as condições oferecidas. O agente imobiliário geralmente atua como intermediário nas negociações de preço e no ajuste dos termos do contrato. Se o vendedor não for uma pessoa física, mas uma empresa imobiliária ou incorporadora, pode ser difícil negociar o preço, mas você deve usar o conhecimento de um profissional para obter os termos mais favoráveis possíveis. No caso de imóveis populares, quem cedo madruga, logo, também é importante fazer a solicitação prontamente depois de decidir pela compra.

2. Explicação de assuntos importantes e conclusão de um contrato de venda: Depois que você e o vendedor chegarem a um acordo sobre o preço e os termos, você poderá concluir um contrato de venda formal após uma explicação de assuntos importantes com base na Lei de Negócios de Transação de Lotes e Prédios. Na Explicação de Assuntos Importantes, o comerciante de terrenos e edifícios explica em detalhes os assuntos legais relativos à propriedade, direitos, condições do equipamento, existência de defeitos e assuntos relativos ao cancelamento do contrato. Embora existam muitos termos técnicos e difíceis de entender, verifique-os um a um para evitar problemas posteriores. É particularmente importante fazer perguntas no local para esclarecer pontos importantes, como os direitos da propriedade (existência de hipotecas, servidões etc.), questões a serem notificadas (histórico de acidentes e defeitos no passado) e os detalhes da garantia do prédio e dos equipamentos, se houver algum ponto obscuro. Se a agência imobiliária for confiável, uma equipe especializada também verificará os documentos nessa etapa do contrato para garantir a segurança. Um contrato de venda é concluído quando ambas as partes assinam e selam o contrato. Nesse momento, uma parte do preço do imóvel (por exemplo, 5-10%) é normalmente paga pelo comprador ao vendedor como depósito.

3. Liquidação (pagamento do saldo), entrega da propriedade e registro: Após o contrato de compra e venda, um contrato de empréstimo formal (contrato de empréstimo após a aprovação desta análise) é celebrado com a instituição financeira e são feitos os preparativos para a data de entrega da propriedade (data de liquidação). No dia da liquidação, o comprador, o vendedor, o corretor, o escrevente judicial e a equipe da instituição financeira se reúnem para realizar os procedimentos prescritos. O comprador paga ao vendedor o saldo remanescente (o preço do imóvel menos o depósito, etc.) e recebe do vendedor as chaves do imóvel e os documentos relevantes. Ao mesmo tempo, o oficial de justiça solicita o registro da transferência de propriedade e, se necessário, o registro da hipoteca. Após a conclusão do registro, o título da propriedade é oficialmente transferido para o comprador. A propriedade agora pertence a você e a renda gerada a partir de então também pertence a você. As transações imobiliárias são caras e juridicamente complexas, portanto, não seja negligente até o final e verifique os procedimentos um a um à medida que avança.

4. Início da administração do aluguel: Depois que a propriedade for entregue, você passará imediatamente para a fase de administração do aluguel. Se a propriedade estiver desocupada, comece a procurar inquilinos o mais rápido possível. Se você terceirizar a administração da propriedade para uma empresa de administração, a empresa cuidará dos anúncios de recrutamento de inquilinos e da visualização da propriedade, com base no contrato de administração de aluguéis que você celebrou com antecedência. Se tiver a sorte de encontrar um inquilino, você assinará um contrato de locação, entregará as chaves e iniciará a cobrança do aluguel mensal e as operações de administração do imóvel. Os iniciantes geralmente terceirizam o trabalho de administração para uma empresa especializada. Embora haja uma taxa de consignação de administração, eles podem economizar muito tempo e esforço ao lidar com tarefas complicadas, como relações com inquilinos, resposta de emergência 24 horas, lembretes de atrasos de aluguel e acordos quando os inquilinos se mudam em seu nome. À medida que a administração de várias propriedades aumenta, é essencial ter uma empresa de administração confiável como parceira e ter um sistema em vigor. Negligenciar a gestão pode levar a um aumento de despejos devido a um declínio na satisfação do inquilino e a uma deterioração da reputação devido a reclamações não resolvidas, o que, em última análise, pode levar a um declínio nos lucros e a uma queda nos valores das propriedades. Para evitar que isso aconteça, decida antecipadamente sobre um sistema regular de contatos e relatórios, além de medidas imediatas para lidar com os problemas quando eles ocorrerem, e garanta que você tenha um sistema de gerenciamento completo em vigor.

O processo acima é o processo básico, desde a compra até o início da operação. Depois de passar por uma série de processos, você deverá ser capaz de compreender o quadro geral do investimento imobiliário. É claro que os procedimentos detalhados diferem de propriedade para propriedade, e também há pontos a serem observados, como o tratamento de acordos de empréstimo, mas o mais importante é proceder passo a passo e não se precipitar. Você provavelmente estará muito ansioso em suas primeiras negociações, portanto, tome a atitude de que receberá apoio de uma agência imobiliária confiável e que não deixará nenhum ponto obscuro como está.

6. Exemplos de erros que os iniciantes tendem a cometer e como evitá-los

O investimento imobiliário é arriscado, mas você pode evitar erros graves se conhecer antecipadamente os padrões típicos de fracasso e tomar medidas preventivas. Aqui estão alguns erros que os iniciantes tendem a cometer e como evitá-los.

• Negligenciar a localização: como mencionado acima, a localização de uma propriedade é o fator mais importante para o sucesso ou fracasso de um investimento. Alguns iniciantes costumam optar por imóveis nos subúrbios ou em áreas pouco populosas, pensando que os imóveis em áreas rurais são mais baratos e oferecem melhores rendimentos. No entanto, em áreas com pouca demanda de aluguel, não importa quão alto seja o rendimento na superfície, há um alto risco de que as vagas não sejam preenchidas e a propriedade não gere a renda esperada. Como resultado, o aluguel pode ter de ser reduzido ou, pior ainda, a propriedade pode não atrair inquilinos, resultando em prejuízo. É aconselhável considerar, antes de tudo, se o local está em demanda e ficar longe de áreas sem histórico comprovado e sem familiaridade com a área. Se você não tiver certeza sobre a escolha de uma propriedade, comece considerando áreas padrão de alta demanda , como centros urbanos e cidades com muitas universidades e empresas.

• Não se deixe enganar por números superficiais de rendimento: é perigoso escolher uma propriedade com base apenas no número atraente de "X% de rendimento". Os rendimentos superficiais nos anúncios geralmente são cálculos simples que não levam em conta as despesas e não incluem custos como o pagamento de empréstimos, custos fixos e impostos. O importante é saber se o rendimento real, após a dedução desses custos, é suficiente para gerar lucro. Além disso, futuras quedas no aluguel e custos de reparo são inevitáveis. Antes de comprar, simule a renda e as despesas em vários cenários para ter certeza de que você pode suportar o pior cenário possível. Ser cauteloso o suficiente para não comprar uma propriedade com um plano que só funciona em um cenário otimista compensará no longo prazo.

• Não considerar uma estratégia de saída: o investimento imobiliário não termina quando você compra, mas, eventualmente, você terá de vender (sair) para obter lucro ou passar para a próxima fase de sua vida . Alguns iniciantes, no entanto, não têm uma estratégia de saída para o futuro, achando que não há problema em apenas comprar e obter renda de aluguel. Isso significa que eles não podem se movimentar com flexibilidade quando o ambiente do mercado muda e, como resultado, há o risco de manter a propriedade a um preço alto e deixá-la salgada. Antes de comprar um imóvel, pense em cenários de saída, como "Poderei vender esse imóvel por mais de ¥10.000.000 após um determinado período de tempo? Se a propriedade for destinada à herança, também é necessário considerar se a propriedade pode ser dividida sem problemas no momento da herança e o quanto ela é eficiente em termos de impostos. Ao ficar de olho na saída, você estará prevenido contra a aquisição de uma propriedade excessivamente cara, e sua estratégia de longo prazo terá menos probabilidade de vacilar.

• Pensar que a compra da propriedade é o objetivo: É comum que os iniciantes fiquem "satisfeitos com a compra". No entanto, a compra é apenas o começo, e o verdadeiro desafio está no gerenciamento subsequente. O sucesso só é alcançado quando você coloca seu negócio de aluguel nos trilhos e continua a gerar renda estável a longo prazo. Independentemente de você mesmo fazer a gestão ou terceirizá-la, é essencial manter um ambiente em que os inquilinos possam viver confortavelmente e, se eles se mudarem, você deve fazer todo o esforço para garantir o próximo inquilino o mais rápido possível. Se você possui várias propriedades, é ainda mais importante estabelecer um sistema de gerenciamento. Ao fazer parceria com uma empresa de administração confiável ou solicitar a ajuda de familiares ou funcionários, você pode estabelecer um sistema que possa cuidar constantemente dos inquilinos e manter sua propriedade. É importante estar sempre ciente de que "o trabalho de verdade começa depois que você compra", em vez de "acaba depois que você compra".

• Seguir em frente com conhecimento insuficiente: o mundo do investimento imobiliário é complexo, com muitos jargões. Como mencionado no início, o armamento do conhecimento é fundamental, mas, infelizmente, também há agentes mal-intencionados que se aproveitam dos iniciantes e os forçam a fazer contratos que não podem pagar. A falta de conhecimento é a maior fraqueza de um iniciante, e "eu, de alguma forma, assinei um contrato sem entendê-lo" pode ser fatal. Para evitar isso, você precisa ter uma atitude de aprendizado constante e a coragem de dizer que não sabe o que não sabe. Se você tiver alguma dúvida ou preocupação, não hesite em fazer perguntas à pessoa responsável ou ao especialista. Não prossiga com ambiguidade. É seu direito ler detalhadamente os documentos do contrato e pedir explicações até entendê-los. Além disso, tenha cuidado para não se envolver em histórias de investimento duvidosas (por exemplo, negócios no exterior que garantem rendimentos excessivamente altos). Lembre-se de que as palavras doces têm um lado negativo, portanto, seja firme e desenvolva seu conhecimento e experiência.

Se você prestar atenção aos pontos acima, poderá evitar, em grande parte, os principais erros. Tome decisões com cuidado e sem pressa, e tente diversificar e reduzir os riscos o máximo possível. Diz-se que, no investimento em imóveis, o correto é "atravessar uma ponte de pedra". Ninguém pode fazer isso perfeitamente desde o início, mas o simples fato de conhecer os padrões de fracasso e estar preparado para eles fará uma grande diferença no resultado.

7. uma perspectiva de crescimento de longo prazo

Por fim, é importante mencionar algumas perspectivas importantes para o sucesso de longo prazo no investimento imobiliário. O investimento imobiliário exige uma atitude de crescimento dos ativos com uma perspectiva de longo prazo, em vez de ficar feliz ou triste com os ganhos de curto prazo. Tenha como objetivo o crescimento contínuo, mantendo os seguintes pontos em mente

• Investir em capital humano (crescimento pessoal): investidores realmente bem-sucedidos investem não apenas em propriedades , mas também em pessoas. As "pessoas" aqui são, acima de tudo, você mesmo. Melhorar seu "capital humano" - seu conhecimento, suas habilidades e sua capacidade de julgamento - é o investimento que produzirá os maiores retornos a longo prazo. Estude continuamente e mantenha-se atualizado com as informações mais recentes sobre tendências de mercado, alterações legais e mudanças no sistema tributário. Por exemplo, ocorreram mudanças sistêmicas nos últimos anos, como uma revisão das avaliações do imposto sobre herança (como um aumento na avaliação de condomínios de alto valor a partir de 2024). Se você não estiver ciente desses desenvolvimentos, poderá se encontrar em uma situação de desvantagem sem poder tomar as medidas que poderia ter tomado originalmente. Ao manter suas antenas ligadas e aprender constantemente, seu próprio valor (capital humano) aumentará, o que, por sua vez, levará a um melhor desempenho do investimento.

• Construa confiança e redes: diz-se que o investimento imobiliário é "a confiança entre as pessoas em sua essência". De fato, há muitas situações em que as conexões pessoais e a confiança podem fazer uma grande diferença, como quando bons negócios privados são feitos somente com partes confiáveis ou quando uma forte relação de confiança com instituições financeiras resulta em condições favoráveis de empréstimo. Para o crescimento de longo prazo, é essencial criar, manter e desenvolver bons relacionamentos. Especificamente, não se limite a transações pontuais com seu agente imobiliário ou representante da empresa de administração, mas aprofunde sua confiança neles. Ao manter contato regular e trocar informações, eles poderão fazer sugestões melhores para você. O relacionamento com os inquilinos também é importante. Embora os proprietários e inquilinos tenham uma relação comercial, se você for educado e honesto com eles, ganhará a confiança deles e aumentará a probabilidade de permanecerem com você por muito tempo. Menos inquilinos saindo reduzirão as perdas de vagas, o que, por sua vez, levará a maiores receitas. Além disso, o estabelecimento de contatos com outros investidores que pensam da mesma forma também é benéfico. Você poderá trocar informações e realizar sessões de estudo em conjunto com especialistas, obtendo percepções que não conseguiria obter individualmente. Cultivar e nutrir suas conexões com as pessoas acabará compensando em grande escala.

• Melhoria contínua e o ciclo PDCA: durante o investimento em propriedades ao longo do tempo, haverá ocasiões em que você precisará ajustar sua estratégia às mudanças nas condições de mercado ou nos estágios de vida. É importante ser flexível o suficiente para tomar medidas em resposta à situação, por exemplo, reconsiderar o momento de uma venda em um ponto de inflexão do ciclo econômico ou considerar o pagamento antecipado ou o refinanciamento dependendo das tendências das taxas de juros. Sempre monitore as receitas e despesas do seu portfólio e, se houver uma diferença entre os resultados planejados e os reais, analise as causas e tome medidas corretivas, seguindo o ciclo PDCA. Por exemplo, se as vagas persistirem por mais tempo do que o esperado, revise a definição do aluguel e os métodos de publicidade; se os custos de reparo estiverem aumentando e pressionando os lucros, reforce a manutenção preventiva. Se você criar o hábito de revisar regularmente as receitas e despesas e as estratégias, poderá tratar os problemas menores antes que eles se tornem grandes e manter uma alta taxa de crescimento dos ativos a longo prazo.

• Foco no valor social: a filosofia da INA inclui a frase-chave "crescimento sustentável para o bem-estar de todos os envolvidos". Também no investimento em propriedades, estar ciente da situação vantajosa para todos, não apenas para você, mas também para todas as partes interessadas, levará ao sucesso em longo prazo. Um exemplo específico é a consideração pela comunidade local e pelo meio ambiente. Os investidores que participam de atividades de embelezamento na área em que sua propriedade está localizada, renovam propriedades antigas para aumentar o valor local, instalam equipamentos de economia de energia para ajudar a reduzir o impacto ambiental e tomam outras iniciativas socialmente significativas têm maior probabilidade de ganhar a confiança das pessoas ao seu redor. Com o crescente interesse em investimentos ESG (ambientais, sociais e de governança) nos últimos anos, a sustentabilidade é um tema que não pode ser ignorado no setor imobiliário. Para proteger e aumentar os ativos em uma perspectiva de longo prazo, será necessária uma perspectiva ampla que também dê atenção à sustentabilidade social.

Conclusão.

O mundo do investimento imobiliário é profundo, e os iniciantes podem se sentir desconfortáveis no início. Entretanto, conforme discutido nesta publicação, se você aprender com um senso de propósito e trabalhar junto com um parceiro confiável, passo a passo, poderá evitar erros e acumular resultados estáveis. Felizmente, os investidores que valorizam a visão e os princípios de longo prazo poderão tomar decisões tranquilas em vez de correr atrás de lucros ruins. Por favor, aborde o investimento em propriedades com a intenção de relaxar e aumentar seus ativos lentamente.

Por fim, gostaria de enfatizar que "pessoas" e "tempo" são seus maiores aliados. Os princípios da INA de "foco no capital humano" e "integridade e empatia" certamente também o guiarão em seu investimento imobiliário.
Ao adotar uma visão de longo prazo e buscar o crescimento sustentável, você acabará colhendo os ricos frutos de seu trabalho. Esperamos que seu empreendimento de investimento imobiliário floresça sobre uma base sólida de confiança.