Guia de Investimento Imobiliário para Altos Patrimônios: Estratégia de Saída

O investimento imobiliário é um investimento em ativos tangíveis que desempenha um papel importante tanto na formação de ativos a longo prazo como na preservação de ativos. Especialmente na gestão de ativos da classe alta, o foco está a mudar da «fase de aumento de ativos» para a «fase de preservação de ativos», exigindo uma perspectiva e estratégia diferentes das dos investidores em geral. Os ativos tangíveis, como os imóveis, são resistentes à inflação e têm a característica de aumentar facilmente o seu valor e o valor do aluguer em períodos de inflação, acompanhando o aumento dos preços.Além disso, como os imóveis são movidos por fatores de mercado diferentes dos das ações e títulos, eles são eficazes como meio de diversificação de risco do portfólio e desempenham um papel de hedge em momentos de instabilidade nos mercados financeiros.

Uma das principais razões pelas quais os ricos estão a apostar no investimento imobiliário é o rendimento estável (receita). A renda proveniente de imóveis é pouco afetada pelas flutuações da economia e gera um fluxo de caixa estável a longo prazo. Se o imóvel estiver bem localizado e tiver alta demanda por aluguel, o risco de ficar vazio é pequeno, tornando-o uma fonte de renda contínua. Além disso, o investimento imobiliário permite o uso de alavancagem (capital alheio), o que significa que é possível investir mais do que o capital próprio através de empréstimos bancários.Com uma alavancagem adequada, é possível aumentar a taxa de retorno sobre o capital próprio (CCR) e acelerar a expansão dos ativos. Como a classe alta tem alta capacidade de crédito, geralmente consegue condições favoráveis de financiamento, como prazos longos e juros baixos. Além disso, o investimento imobiliário também oferece benefícios fiscais, e, com uma gestão adequada, pode contribuir para a redução da carga tributária.

Por outro lado, o investimento imobiliário também tem a característica de baixa liquidez (não pode ser convertido em dinheiro imediatamente). Os imóveis não podem ser comprados e vendidos diariamente como ações, e sua venda requer tempo e procedimentos. Para se preparar para esse risco de liquidez, é essencial definir claramente uma estratégia de saída desde a fase de planeamento do investimento. A estratégia de saída é um plano que determina em que momento e de que forma o imóvel investido será vendido (ou alienado) para determinar o resultado final do investimento.No investimento imobiliário, se a saída, ou seja, a venda, falhar, isso terá um impacto tão grande que anulará de uma só vez os lucros acumulados até então com o rendimento do aluguer (ganho de rendimento). Por outras palavras, o sucesso ou fracasso do investimento é determinado na saída final. Neste artigo, iremos explicar cada etapa do investimento imobiliário, desde os conceitos básicos até à prática, com foco nesta estratégia de saída.

1. Noções básicas sobre investimento imobiliário (tipos, riscos, estrutura de retorno)

Primeiro, vamos entender o mecanismo básico do investimento imobiliário. Existem dois tipos principais de retorno obtido com o investimento imobiliário. Um é o lucro proveniente da renda de aluguel, chamado de ganho de renda, e o outro é o lucro obtido na venda, chamado de ganho de capital. O ganho de renda é a renda mensal obtida com o aluguel, deduzidas as despesas e os juros do empréstimo, e o ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e o valor de compra, se o imóvel for vendido por um valor superior ao valor de compra.O resultado final do investimento é avaliado como «ganho de rendimento acumulado + ganho de capital», mas, conforme será explicado a seguir, esse lucro total pode variar muito dependendo da estratégia de saída. Mesmo que se obtenha uma renda estável durante a gestão, não adianta nada se houver uma grande perda na venda. Por isso, é importante ter uma estratégia que maximize o lucro total, somando a renda e o ganho de capital, desde a compra até a venda.

Existem vários tipos de imóveis que podem ser alvo de investimento imobiliário, mas os mais comuns entre os investidores individuais de alto património são os imóveis residenciais para rendimento (apartamentos e moradias para arrendamento, moradias isoladas, etc.). Existem também investimentos em imóveis comerciais, como edifícios de escritórios, instalações comerciais e logísticas, hotéis, bem como investimentos indiretos através de empreendimentos imobiliários específicos e REIT (REITs). No entanto, neste artigo, iremos explicar principalmente os imóveis para arrendamento detidos diretamente.Os imóveis para rendimento podem ser classificados em «imóveis inteiros (apartamentos, condomínios)», «propriedade fraccionada (um quarto de um condomínio)» e «imóveis novos» e «imóveis usados». Cada um tem características diferentes, rendimentos (níveis) e custos de gestão, bem como investimentos iniciais variados. Por exemplo, os imóveis inteiros requerem um grande investimento inicial, mas têm a vantagem de poder ser adquiridos com o terreno e de permitir a definição de uma política de gestão única.Por outro lado, o investimento em apartamentos em condomínios pode ser iniciado com um investimento relativamente baixo, mas a política de gestão do edifício depende da associação de proprietários, e as medidas que podem ser tomadas para aumentar o valor são limitadas. Além disso, os imóveis novos são recentes e têm equipamentos modernos, não havendo necessidade de grandes reparações no futuro, mas, por outro lado, o preço de aquisição tende a ser mais elevado devido aos lucros do promotor imobiliário e aos custos de publicidade.Os imóveis usados tendem a ter preços mais baixos e rendimentos mais elevados, mas é necessário ter em atenção o risco de deterioração com o tempo e o aumento dos custos de reparação. Conforme mencionado abaixo, os pontos a ter em conta na estratégia de saída diferem entre imóveis novos e usados.

É importante compreender os riscos inerentes ao investimento imobiliário. Os principais riscos são os seguintes.

• Risco de vagas: é o risco de não conseguir inquilinos e, consequentemente, não obter rendimentos com o aluguer. É mais fácil que ocorram vagas quando a localização é desfavorável ou quando há muitos imóveis concorrentes.Se a vacância se prolongar, apenas os encargos com o pagamento do empréstimo e as despesas permanecerão, por isso é importante escolher uma área com boa procura desde a fase de seleção do imóvel.
• Risco de queda do aluguel: é o risco de queda do valor do aluguel devido ao tempo de uso do imóvel e às mudanças no mercado. Mesmo que o aluguel seja alto quando o imóvel é novo, ele tende a cair com o tempo. A queda é maior nos imóveis mais novos, e a renda pode ficar abaixo do esperado em caso de posse por um longo período.
• Risco de crédito do inquilino (risco de inadimplência): é o risco de o inquilino atrasar o pagamento do aluguel ou de os custos de restauração do imóvel serem elevados no momento da saída. O risco de inadimplência varia de acordo com as características do inquilino, como profissão e renda. Em geral, quanto mais alto o aluguel, melhores tendem a ser as características dos inquilinos e menor o risco de inadimplência. Também é possível se proteger contra o risco de inadimplência recorrendo a uma empresa de garantia.
• Risco de variação das taxas de juro: no caso de se recorrer a financiamento, existe o risco de aumento do encargo de reembolso devido ao aumento das taxas de juro, o que pode pressionar o fluxo de caixa. É necessário ter especial cuidado no caso de empréstimos com taxas de juro variáveis, sendo possível considerar medidas como a fixação de taxas de juro a longo prazo ou a garantia de capacidade de reembolso antecipado, para evitar que o saldo financeiro se deteriore quando as taxas de juro entrarem numa fase de subida.
• Risco de liquidez: como mencionado acima, os imóveis não são ativos que podem ser vendidos imediatamente, portanto, existe o risco de não ser possível convertê-los em dinheiro no preço e no momento desejados quando se quiser vendê-los. Dependendo das condições do mercado, pode ser difícil encontrar um comprador e a venda pode demorar, ou pode ser necessário vender por um preço inferior ao esperado. Para minimizar esse risco, é essencial planejar antecipadamente uma estratégia de saída. Especificamente, é necessário escolher imóveis que sejam fáceis de vender no futuro e administrá-los de forma a evitar que seu valor diminua enquanto estiverem em posse.

Como visto acima, embora o investimento imobiliário ofereça rendimentos estáveis, ele também apresenta vários fatores de risco. No entanto, muitos deles podem ser controlados por meio de pesquisas prévias, planos detalhados e uma gestão adequada. A partir do próximo capítulo, explicaremos passo a passo os pontos que os investidores de alto patrimônio líquido devem considerar em cada etapa do investimento imobiliário, com especial atenção à estratégia de saída.

2. Método de seleção do objeto de investimento (localização, tipo de imóvel, previsão da demanda por aluguel)

2.1 Análise do mercado e da localização

A primeira coisa a fazer na seleção do objeto de investimento é a análise do mercado e a avaliação da localização. O valor e a rentabilidade de um imóvel dependem muito da sua localização. No investimento imobiliário para pessoas com alto patrimônio líquido, há uma ampla variedade de opções, desde áreas nobres no centro da cidade até cidades do interior, cada uma com suas vantagens e desvantagens.Em geral, os imóveis urbanos e bem localizados têm alta demanda por aluguel e baixo risco de vacância, além de manterem facilmente o valor patrimonial, o que lhes confere alta liquidez e facilita a localização de compradores em caso de venda. A facilidade de traçar uma estratégia de saída proporciona tranquilidade ao pensar na venda futura.Por outro lado, os imóveis no centro da cidade tendem a ter preços de aquisição elevados e rendimentos nominais (rendimento anual do aluguer ÷ preço do imóvel) mais baixos. O valor do ativo e o rendimento estão em relação de trade-off, pelo que é necessário ponderar o equilíbrio de acordo com o objetivo do investimento.

Por outro lado, imóveis em regiões rurais e subúrbios tendem a ter preços de aquisição mais baixos e rendimentos nominais mais elevados em comparação com os imóveis no centro da cidade. Com o mesmo orçamento, é possível adquirir um número maior de unidades, o que é adequado para investimentos que priorizam o fluxo de caixa. No entanto, em áreas com demanda limitada por aluguéis, o risco de vacância e de queda nos aluguéis aumenta, e há possibilidade de que o valor do ativo tenha um crescimento lento no futuro. Do ponto de vista da estratégia de saída, é necessário ter em mente que o número de compradores de imóveis em regiões rurais e subúrbios é limitado.Especialmente no caso de imóveis de alto valor, o número de investidores que podem comprá-los é reduzido, o que aumenta o tempo de venda e o risco de não conseguir vender pelo preço desejado. Quando o preço do imóvel é extremamente alto, é possível que ele ultrapasse o limite de financiamento dos investidores individuais, tornando-o difícil de vender. Por isso, mesmo para investidores de alto patrimônio líquido, é recomendável construir um portfólio diversificado, tendo em vista a estratégia de saída.

Ao selecionar a área de investimento, é necessário considerar também as tendências demográficas futuras e os planos de desenvolvimento da região.Do ponto de vista da previsão da procura por arrendamento, é essencial investigar o crescimento ou declínio populacional futuro e as mudanças na composição familiar da localização do imóvel, bem como o potencial de crescimento económico. Por exemplo, em regiões que estão entrando em uma fase de declínio populacional ou com envelhecimento rápido, é de se esperar uma redução na procura por arrendamento a longo prazo. Por outro lado, áreas com planos de redesenvolvimento ou melhorias na infraestrutura, ou com a inauguração de novas estações de transporte público, têm potencial para um aumento na procura no futuro.Ao realizar uma análise de mercado com visão de futuro, é possível tomar decisões como escolher um imóvel com rendimento moderado no momento, mas com previsão de demanda estável no futuro, em vez de um imóvel com rendimento alto no momento, mas com previsão de queda na demanda no futuro. Ao traçar uma estratégia de saída, também é importante verificar se a área de compra tem previsão de crescimento populacional no futuro e se a relação entre oferta e demanda é boa.

No entanto, há limites para o que um indivíduo pode pesquisar detalhadamente sobre tendências demográficas e o potencial futuro de uma região. Para pessoas com alto poder aquisitivo, pode ser útil trabalhar em parceria com consultores imobiliários ou equipes de especialistas para obter diversos dados estatísticos e relatórios de mercado. Participar de seminários de instituições especializadas e ampliar as fontes de informação sobre pesquisas de mercado permite fazer previsões de demanda e selecionar áreas com maior precisão.

2.2 Avaliação do tipo e das características do imóvel

Depois de restringir a área, passe para a seleção de tipos específicos de imóveis e imóveis individuais. Aqui, organize os pontos a serem considerados de acordo com as características do imóvel a ser investido, como estrutura, tamanho e se é novo ou usado.

• Imóvel inteiro vs. propriedade fracionada: para investidores ricos, investimentos em grande escala, como apartamentos ou prédios inteiros, também são uma opção.As vantagens dos imóveis inteiros são a possibilidade de adquirir o terreno e os ativos e de decidir por conta própria a política de gestão de todo o edifício. É eficiente, pois permite alugar vários imóveis de uma só vez, e o risco de ficar com imóveis vagos é distribuído pelo número de unidades. No entanto, o investimento inicial é elevado e o montante do financiamento também é alto, pelo que é necessário um plano de receitas e despesas cuidadoso. Por outro lado, o investimento em apartamentos em condomínio (comprar um apartamento num condomínio e alugá-lo) tem a vantagem de poder começar com um apartamento no centro da cidade.A gestão é deixada em grande parte a cargo da associação de proprietários, o que não dá muito trabalho, mas, por outro lado, há a restrição de não poder controlar o plano e a política de reparos de todo o edifício. Além disso, os imóveis em condomínio podem ser vendidos no futuro como opção de saída, por exemplo, a um utilizador final (consumidor real) para uso residencial. Por exemplo, no caso de apartamentos em condomínio do tipo familiar, é possível obter um preço alto vendendo-os não apenas a investidores, mas também a pessoas que desejam morar neles (consulte os padrões de estratégia de saída descritos abaixo).No caso de um imóvel inteiro, basicamente o próximo comprador também será um investidor, por isso é importante considerar, desde o momento da compra, se o imóvel é atraente para o próximo investidor. Especificamente, é importante verificar se é possível manter o imóvel totalmente ocupado, se é possível garantir um rendimento adequado e se é fácil obter financiamento.
• Imóveis novos vs imóveis usados: os imóveis novos para rendimento têm a vantagem de terem poucos anos, o que significa que os custos de reparação são baixos no curto prazo, e de serem fáceis de alugar devido às suas instalações modernas.No entanto, como mencionado anteriormente, o preço dos imóveis novos inclui os lucros do incorporador, entre outros, e, portanto, tem a tendência de desvalorizar-se logo após a compra, com base no valor de mercado. Na prática, mesmo que se tente revender logo após a compra, é raro conseguir vender por um valor superior ao preço de compra, o que torna esses imóveis inadequados para investimentos de curto prazo. É necessário elaborar um plano de receitas e despesas levando em consideração a avaliação no mercado de imóveis usados após a perda do prémio de novo e a curva de queda dos aluguéis no futuro.Por outro lado, os imóveis usados tendem a ter um rendimento (proporção entre o capital investido e o rendimento do aluguer) mais elevado, uma vez que o preço é mais baixo. Além disso, no caso de imóveis antigos, é possível contabilizar mais despesas de amortização devido ao facto de terem excedido o prazo de vida útil legal, o que representa uma vantagem fiscal para pessoas com rendimentos elevados. No entanto, os imóveis antigos tendem a ter prazos de financiamento mais curtos e, dependendo da instituição financeira, pode ser difícil obter financiamento.Além disso, o risco de deterioração do imóvel e a possibilidade de grandes reparos aumentam, por isso é importante fazer uma pesquisa cuidadosa antes da compra, como obter um relatório de engenharia. Em termos de estratégia de saída, os imóveis usados têm um preço mais acessível no momento da aquisição, portanto, o risco de uma queda significativa no preço é menor, mas é preciso levar em consideração a vida útil do imóvel e o risco de obsolescência. É recomendável ter um plano que considere o prazo até a saída, decidindo se a venda será feita dentro da vida útil do imóvel ou se será esperado um momento em que o valor não caia muito.

Como visto acima, os pontos a serem observados na gestão e o perfil de risco variam de acordo com o tipo e as características do imóvel. Como estratégia para a classe alta, é essencial escolher o tipo de imóvel mais adequado de acordo com o objetivo do investimento (foco na rentabilidade ou na preservação do património). Por exemplo, se o objetivo for obter rendimentos estáveis e manter o valor do património, um prédio antigo de alto padrão no centro da cidade pode ser uma boa opção.Por outro lado, se o objetivo for obter um rendimento elevado, mesmo que haja alguma flutuação no valor patrimonial, pode-se considerar uma estratégia de investimento diversificado em vários apartamentos usados em regiões rurais. Nesta fase, é importante tomar a decisão de compra após traçar um cenário que inclua quem será o comprador final do imóvel e como ele será vendido. Os investidores que compram imóveis pensando na saída são aqueles que não cometem erros, e a inclusão de uma estratégia de saída na seleção do imóvel aumenta consideravelmente as chances de sucesso do investimento.

3. Financiamento e estratégia de alavancagem (empréstimos para pessoas com alto património líquido e utilização do capital próprio)

Depois de selecionar o imóvel adequado, o próximo passo é o plano de financiamento do investimento. Muitas pessoas com alto patrimônio líquido têm recursos próprios abundantes, mas isso não significa que “financiar tudo com recursos próprios” seja necessariamente a melhor opção. No investimento imobiliário, é possível obter um grande retorno com pouco capital próprio, aproveitando o efeito de alavancagem proporcionado pelo financiamento de instituições financeiras. A seguir, explicamos os pontos importantes a serem considerados pelos investidores de alto patrimônio líquido em relação à estratégia de financiamento e ao uso do capital próprio.

3.1 Estratégia de financiamento (empréstimos)

O financiamento para pessoas com alto património líquido tem algumas características. Em primeiro lugar, devido à sua elevada credibilidade, é mais fácil obter financiamento em condições favoráveis em comparação com os investidores em geral. Concretamente, há vantagens como taxas de juro baixas, prazo de financiamento longo e, em alguns casos, aprovação de um rácio de financiamento (LTV: relação entre o valor do empréstimo e o valor da garantia) mais elevado do que o normal.Para as instituições financeiras, os clientes ricos representam um risco de crédito baixo e possuem um património sólido, tornando-os bons parceiros de negócios. Por isso, em alguns casos, são oferecidos serviços exclusivos, como produtos de empréstimo para clientes ricos e empréstimos imobiliários no setor de private banking. Do ponto de vista do investidor, alavancar essa credibilidade para obter financiamento em condições favoráveis é a chave para aumentar a eficiência dos investimentos.

No investimento imobiliário alavancado, é possível obter um retorno sobre o capital próprio (CCR: Cash on Cash Return) significativamente maior do que quando se compra apenas com fundos próprios. Por exemplo, se um imóvel de 100 milhões de ienes for comprado com 100 milhões de ienes de fundos próprios e gerar um lucro líquido anual de 5% (5 milhões de ienes), o retorno sobre o capital próprio será de 5%.No entanto, se o mesmo imóvel for adquirido com 50 milhões de ienes de capital próprio e 50 milhões de ienes de financiamento, e o lucro líquido após dedução dos juros for de 3 milhões de ienes por ano, o lucro sobre o capital próprio de 50 milhões de ienes será de 3 milhões de ienes por ano, e o CCR será de 6% (os valores são meramente ilustrativos). Desta forma, ao utilizar o financiamento, é possível aumentar o retorno sobre o capital próprio e diversificar os investimentos em mais imóveis.

No entanto, é necessário ter cautela ao utilizar empréstimos. Isso porque o excesso de alavancagem aumenta os riscos. Se as prestações mensais do empréstimo ficarem muito pesadas, o fluxo de caixa disponível pode se esgotar, e será necessário compensar com a receita do negócio principal. Em particular, os empréstimos integrais (100% de financiamento, com capital próprio quase nulo) são propostos por instituições financeiras para pessoas com alto patrimônio líquido, mas é preciso ter cuidado com a estratégia de saída.Ao adquirir um imóvel com um empréstimo total, sem investir quase nada de capital próprio, será necessário pagar o saldo restante de uma só vez no momento da venda. Se o preço do imóvel não subir como esperado e o preço de venda for inferior ao saldo restante do empréstimo, não será possível vender o imóvel, a menos que a diferença seja coberta com capital próprio.Esta é uma situação muito perigosa em termos de estratégia de saída, pois o comprador fica “paralisado”. Na verdade, há casos em que pessoas compraram apartamentos novos com empréstimos integrais, mas, alguns anos depois, quando tentaram vendê-los devido a transferência de emprego, etc., o saldo do empréstimo era maior do que o valor do imóvel, e elas tiveram que continuar com o imóvel contra a sua vontade. Assim, os empréstimos podem ser uma arma ou uma faca de dois gumes, dependendo de como são usados, por isso, mesmo para pessoas ricas, é necessário planejar com cuidado.

3.2 Utilização do capital próprio e otimização do índice de alavancagem

Para os investidores ricos, ter dinheiro em abundância (capital próprio) é, por si só, uma espécie de arma. O importante é a estratégia de como investir esse capital próprio de forma eficaz. Mesmo com o uso da alavancagem, se o capital próprio investido for muito baixo, existe o risco de ficar sem saída, como mencionado anteriormente.Por outro lado, quanto mais capital próprio for investido, menor será a possibilidade de ficar com dívidas superiores ao valor do imóvel no momento da venda, o que tende a aumentar a liberdade quanto ao momento e ao preço da venda. O índice de capital próprio ideal (ou seja, a proporção do capital inicial) varia de acordo com a política e a situação patrimonial de cada investidor, mas, em geral, é comum investir entre 20% e 30% do valor do imóvel e financiar o restante com empréstimos.Se investir uma certa quantia de capital próprio, mesmo que o preço de mercado caia temporariamente, é possível reduzir o risco de ficar com dívidas superiores ao valor do empréstimo (overloan). Como resultado, é possível ter uma resposta flexível à saída, esperando até que o mercado se recupere.

Entre os ricos, há quem crie empresas de gestão de ativos e faça empréstimos em nome da empresa com o objetivo de obter mais benefícios fiscais e vantagens na gestão de ativos.Com o esquema corporativo, é possível obter rendimentos com aluguéis com uma taxa efetiva de imposto mais baixa do que a tributação individual para pessoas com rendimentos elevados, bem como fazer um planeamento avançado, como controlar o valor das ações como medida de prevenção de heranças. No entanto, ao obter um empréstimo como pessoa jurídica, as instituições financeiras dão mais importância à credibilidade da própria pessoa jurídica, pelo que, no início, as condições de empréstimo podem ser mais rigorosas. De qualquer forma, a proporção de capital próprio investido e o esquema de empréstimo devem ser considerados no âmbito de um plano de alocação de ativos a longo prazo (alocação de ativos).No caso dos indivíduos com alto rendimento, além de imóveis, eles provavelmente investem em diversas classes de ativos, como ações, títulos, fundos de hedge, depósitos em dinheiro e investimentos empresariais. Os imóveis oferecem efeito de alavancagem, rendimentos estáveis e vantagens fiscais, mas também apresentam baixa liquidez e risco de investimento concentrado. Portanto, é importante otimizar a proporção do capital próprio alocado em imóveis e o grau de alavancagem, considerando o equilíbrio com outras classes de ativos.

Por fim, não se pode esquecer da tendência das taxas de juros e do risco cambial na estratégia de financiamento. As taxas de juros variam de acordo com a situação financeira interna e externa. Em períodos de juros baixos, é necessário tomar empréstimos de longo prazo com taxas fixas e, em períodos de juros altos, considerar o pagamento antecipado ou a renegociação das taxas de juros.Além disso, ao investir em imóveis no exterior, as flutuações nas taxas de câmbio afetam o encargo real do reembolso e o valor dos ativos, pelo que devem ser tomadas medidas de cobertura cambial. Para os investidores de alto património líquido, o financiamento não é apenas um meio, mas um elemento estratégico que influencia o retorno e o risco do investimento. Procure obter condições de financiamento favoráveis e alavancagem razoável, com o objetivo de construir uma estrutura financeira estável e eficiente.

4. Gestão de imóveis e medidas de valorização (gestão de propriedades, estratégia de renovação)

A gestão estável dos imóveis adquiridos e a manutenção e valorização do seu valor determinam o sucesso ou o fracasso do investimento imobiliário. A qualidade da gestão imobiliária está diretamente ligada ao fluxo de caixa e tem um grande impacto no preço de venda futuro, pelo que mesmo os investidores de alto património líquido não podem negligenciar esta fase. Aqui, explicamos os pontos importantes da gestão de arrendamento e as medidas para aumentar o valor dos imóveis.

4.1 Importância da gestão imobiliária

A gestão de propriedades (PM) no investimento imobiliário refere-se à gestão geral do arrendamento de imóveis. Especificamente, abrange uma ampla gama de tarefas, incluindo a procura de inquilinos, gestão de contratos, cobrança de rendas, resposta a reclamações, liquidação de saídas e manutenção e conservação das instalações do edifício. No caso de proprietários ricos, é comum que eles contratem uma empresa de gestão de arrendamento ou um gestor de propriedades de confiança, em vez de realizarem eles próprios as tarefas administrativas detalhadas.Ao estabelecer uma parceria com uma empresa de PM competente, é possível esperar um aumento na capacidade de recrutamento de inquilinos, uma resposta rápida a problemas e uma manutenção planeada, o que resulta na redução do tempo de vacância e na maximização da renda.

Na gestão de arrendamento, é particularmente importante manter uma alta taxa de ocupação. Se os imóveis permanecerem vagos, não só se perderá receita, como também a avaliação do imóvel por parte de futuros compradores será prejudicada devido ao seu baixo desempenho. É importante estabelecer um sistema que permita ocupar rapidamente os imóveis com rendas adequadas, com o objetivo de manter a ocupação total.Medidas concretas incluem compreender as tendências do mercado de arrendamento local e rever os preços de forma flexível, realizar campanhas publicitárias intensivas durante os períodos de alta temporada e responder de forma atenciosa aos interessados em visitar o imóvel. No caso de imóveis de luxo, também é eficaz colaborar com imobiliárias especializadas no mercado de arrendamento de luxo, que conhecem bem as necessidades dos clientes ricos. Por exemplo, no caso de apartamentos de luxo no centro da cidade, será necessário adotar uma estratégia de recrutamento adequada ao público-alvo, como colaborar com agentes especializados em expatriados de empresas estrangeiras.

Além disso, aumentar a satisfação dos inquilinos também é essencial para uma gestão estável a longo prazo. Em imóveis com aluguéis altos, o nível de serviço exigido pelos inquilinos também é mais elevado. Resolver rapidamente os problemas com as instalações e manter a limpeza e a aparência das áreas comuns pode ajudar a prolongar o período de ocupação e aumentar a renovação dos contratos. Para os investidores de alto patrimônio líquido, é importante deixar as tarefas administrativas detalhadas a cargo de profissionais especializados, mas receber relatórios regulares para compreender o estado do imóvel e os números da gestão.Trabalhe em conjunto com uma equipa de especialistas de confiança (empresa de gestão de propriedades, contabilista, imobiliária, etc.) para manter o valor e a rentabilidade dos seus ativos.

4.2 Medidas para aumentar o valor do imóvel (estratégia de valorização)

No investimento imobiliário, investir no aumento do valor no momento certo pode gerar grandes retornos. As medidas de valorização aqui referidas são iniciativas para aumentar a rentabilidade e o valor de mercado do imóvel através de reformas, renovações, investimentos em equipamentos e melhorias na gestão.

• Remodelação e renovação: quando se verifica o envelhecimento das instalações e a obsolescência do interior devido ao tempo, é possível esperar um aumento do preço do aluguer e uma redução do período de vacância através de obras de renovação adequadas. Por exemplo, no caso de apartamentos antigos, é possível agregar valor através de renovações que incluem a renovação das instalações sanitárias, a substituição do pavimento por materiais mais duráveis e a alteração da disposição dos cômodos de acordo com as necessidades atuais.No caso de imóveis de aluguel de luxo para pessoas com alto poder aquisitivo, é possível aprimorar o imóvel para que seja escolhido por inquilinos dessa faixa, introduzindo os mais recentes dispositivos IoT (equipamentos para casas inteligentes) e melhorando o acabamento interno. O ponto-chave para decidir investir em reformas é se é possível esperar um aumento no valor do aluguel e uma melhoria na taxa de ocupação que compensem o custo do investimento. Calcule o retorno do investimento e comece pelas áreas que certamente aumentarão o apelo do imóvel.
• Investimento em equipamentos (ampliação dos serviços acessórios): além da renovação da estrutura física, a ampliação dos equipamentos e serviços acessórios do imóvel também é um diferencial.Por exemplo, melhorias no estacionamento, instalação de equipamentos de carregamento de veículos elétricos, criação de bicicletários e caixas de correio, aumento da segurança com câmaras de vigilância e fechaduras automáticas. Para imóveis voltados para famílias, pode-se pensar em instalação de salas para crianças e espaços de estudo, e para imóveis que aceitam animais de estimação, instalação de locais para lavar os animais. Esses valores agregados aumentam o valor da marca do imóvel e, além de serem uma medida contra a vacância, podem ser avaliados como um diferencial em relação a outros imóveis no momento da venda.
• Inovação na forma de gestão: Dependendo do potencial do imóvel, também é possível aumentar os lucros revendo o próprio esquema de gestão. Por exemplo, em vez de aluguer normal, pode-se mudar para aluguer mensal ou gestão de casas partilhadas, renegociar o aluguer de imóveis com alta ocupação, converter as vagas em alojamento local (sujeito a autorização) ou em escritórios. No entanto, essas mudanças na gestão devem ser feitas dentro dos limites da lei e dos regulamentos, o que requer conhecimentos especializados.No caso de investidores ricos, se possuírem vários imóveis, é possível considerar uma estratégia de equilibrar o portfólio como um todo, combinando «imóveis com rentabilidade inferior, mas alto valor patrimonial» e «imóveis com baixo valor patrimonial, mas alta rentabilidade». Mesmo que seja difícil em nível individual, é possível tomar medidas para aumentar o valor do portfólio como um todo.

Ao implementar medidas para aumentar o valor dos imóveis, é importante ter em mente a consistência com a estratégia de saída. Por exemplo, ao realizar uma grande reforma, é necessário considerar o período necessário para recuperar os custos e o período de posse previsto. Isso porque não faz sentido fazer um investimento significativo se não for possível recuperá-lo em um futuro próximo. Por outro lado, existe também a estratégia de realizar pequenas reformas ou home staging imediatamente antes da venda, com o objetivo de tornar o imóvel mais atraente e conseguir um preço mais alto.Para causar uma boa impressão aos potenciais compradores e garantir uma venda rápida e a um preço elevado, medidas como a substituição do papel de parede, a iluminação e uma limpeza profunda são iniciativas com uma boa relação custo-benefício. Através destas medidas de valorização com vista à saída, é possível maximizar o retorno final, o que pode ser considerado uma missão importante na fase de gestão dos investidores de alto património líquido.

5. Importância da estratégia de saída (timing, potenciais compradores, medidas para maximizar os ganhos de capital)

Chegamos finalmente à fase final do investimento imobiliário: a estratégia de saída. A estratégia de saída é o plano que determina quando e como alienar os imóveis detidos para recuperar o retorno do investimento. Tal como no investimento em ações, o momento da venda é um fator determinante para o resultado do investimento, e o mesmo se aplica ao investimento imobiliário. Na verdade, os imóveis têm baixa liquidez e oscilações de preço significativas, dependendo do momento da venda, pelo que é importante definir antecipadamente uma estratégia de saída para evitar riscos de arrependimento no último momento.Neste capítulo, detalhamos os principais elementos a serem considerados ao elaborar uma estratégia de saída (momento da venda, comprador, método de venda e medidas para maximizar os lucros).

5.1 A importância de ter uma estratégia de saída

Primeiro, gostaríamos de enfatizar que, no investimento imobiliário, é importante ter em mente a saída desde o momento da compra. Muitos investidores ficam cegos pelo rendimento imediato (rentabilidade) e não pensam em como alienar o imóvel daqui a cinco ou dez anos.No entanto, mesmo um imóvel com rendimentos elevados só será considerado um sucesso se for vendido de forma adequada no final. O sucesso da venda é tão importante que um erro na saída pode anular todos os lucros obtidos durante o período de posse. Por outro lado, um investimento planeado desde a compra até à saída reduz significativamente o risco de fracasso. Por exemplo, «comprar um imóvel fácil de vender por um preço elevado» é um fator que não pode ser alterado após a compra. Por mais que se esforce na gestão após a compra, um imóvel com baixa liquidez não será vendido por um preço elevado.É por isso que, desde a fase de compra, deve-se escolher o imóvel com base na perspectiva de «será que este imóvel poderá ser vendido por um preço elevado no futuro?».

O conteúdo da estratégia de saída pode ser resumido em «como vender o imóvel por um preço elevado e sem complicações». Se a venda não for bem-sucedida, há o risco de que, por mais que se tenha obtido rendimentos com o aluguer durante a gestão, um único erro possa resultar em prejuízo.Especialmente no caso de investidores ricos, que possuem um grande volume de ativos e valores elevados por imóvel, a eficácia da estratégia de saída tem um impacto enorme em todo o portfólio. Felizmente, os ricos têm relativamente mais flexibilidade em termos de fluxo de caixa e prazo de investimento, o que lhes dá a capacidade de vender quando quiserem. Isso é uma grande vantagem, pois permite avaliar o mercado e escolher o momento certo para vender. Nas seções a seguir, examinaremos especificamente o momento certo para vender e a estratégia de venda.

5.2 Determinação do momento da venda

Ao determinar o momento da venda de um imóvel, é necessário considerar tanto o ambiente de mercado quanto os fatores específicos do imóvel. O ambiente de mercado inclui tendências econômicas, condições do mercado imobiliário, taxas de juros e mudanças nas políticas (tributárias). Por outro lado, os fatores específicos do imóvel incluem a idade da construção, mudanças nos níveis de aluguel, o tempo restante de depreciação, o saldo do empréstimo e mudanças no ambiente circundante. Vejamos alguns dos principais critérios de decisão.

• Analisar o ciclo do mercado: O mercado imobiliário tem um ciclo ligado à economia. Quando os preços estão em alta, é um bom momento para vender, mas quando estão em queda, é difícil encontrar compradores e os preços não sobem. Em geral, quando os preços dos terrenos e dos imóveis estão em alta, é um bom momento para vender. Consulte o índice de preços imobiliários, a tendência do número de transações e os preços de imóveis semelhantes na vizinhança. As taxas de juros também são importantes, pois em períodos de taxas baixas, é mais fácil obter financiamento e a demanda aumenta, o que favorece a venda.Por outro lado, em períodos de taxas de juros altas e restrição financeira, o mercado imobiliário tende a esfriar, portanto, se possível, adie a venda ou considere ajustar o preço.
• Considere os marcos fiscais: no Japão, o imposto sobre a transferência de bens imóveis é reduzido para cerca de 20% para bens detidos por mais de cinco anos, enquanto para bens detidos por menos de cinco anos, a alíquota é significativamente mais alta, cerca de 39%.Por isso, é mais vantajoso vender após pelo menos cinco anos, quando a transação passa a ser considerada de longo prazo, pois o lucro líquido será maior (a diferença entre as taxas de imposto de longo e curto prazo é de aproximadamente o dobro). Por exemplo, se vender no quarto ano, cerca de 40% do lucro será retido pelo imposto, mas se esperar mais um ano e vender após cinco anos, a taxa será de apenas 20%. Portanto, se não houver necessidade de liquidar rapidamente, manter a propriedade por mais de cinco anos é uma boa referência.Além disso, o momento em que termina o período de depreciação desde a compra do imóvel também é um bom momento para considerar a venda. Isso porque, quando os benefícios fiscais da depreciação do imóvel acabam, diminui a vantagem de continuar a mantê-lo. Os apartamentos de madeira têm uma vida útil de cerca de 22 anos, enquanto os apartamentos de concreto armado têm uma vida útil de cerca de 47 anos. Os imóveis antigos, após o término da vida útil, não podem ser depreciados, mas continuam a incorrer em custos como o imposto sobre a propriedade, o que é desvantajoso em termos de rendimento.
• Mudança na estrutura de receitas e despesas (fenômeno do dead cross): No investimento imobiliário, existe um fenômeno chamado dead cross. Ele se refere ao momento em que o valor da depreciação do imóvel diminui, enquanto os custos com juros e reparos aumentam, fazendo com que o fluxo de caixa disponível comece a diminuir após atingir o pico. A depreciação diminui com o tempo e, quando termina, as despesas contábeis diminuem, aumentando o rendimento tributável e reduzindo o rendimento líquido.Além disso, com o envelhecimento do imóvel, os custos de reparação aumentam e, à medida que o capital do empréstimo é reembolsado, o efeito da redução de impostos diminui. Quando esses fatores se acumulam, geralmente cerca de 10 a 15 anos após a compra, o fluxo de caixa pode diminuir. O momento em que se chega a esse ponto morto também é um sinal de que se deve considerar a venda. Em muitos casos, é mais eficiente vender o imóvel e investir noutro do que mantê-lo.
• Marcos físicos e operacionais do imóvel: Entre as circunstâncias específicas do imóvel, há marcos como “período de grandes reformas após X anos de construção”. Por exemplo, se uma grande reforma está prevista para um apartamento com 15 ou 30 anos, é possível evitar os altos custos de reforma vendendo-o imediatamente antes. Outro ponto a ser considerado é a mudança na composição dos inquilinos.Por exemplo, se o contrato do inquilino principal de um edifício estiver prestes a expirar, pode-se optar por vender antes que o risco de desocupação se torne evidente. Por outro lado, se o imóvel estiver ocupado por um longo período e o aluguel estiver estável, pode ser uma boa ideia vender no momento em que for possível destacar o histórico de desempenho. Circunstâncias pessoais do proprietário, como sucessão empresarial ou herança, também influenciam o momento certo. Na verdade, há casos em que a venda de um imóvel por necessidade de reestruturação empresarial resultou em ganhos de capital.Desta forma, o ideal é determinar «quando é o momento certo para vender» a partir de vários pontos de vista e tomar a decisão de venda nem muito cedo nem muito tarde.

5.3 Previsão do comprador (destino da saída) e método de venda

Em seguida, é necessário definir a estratégia de para quem e como vender. Existem principalmente as seguintes opções para vender um imóvel.

• Venda por intermédio de um corretor no mercado geral: é o método tradicional, que consiste em contratar uma imobiliária para procurar compradores.Embora seja mais fácil obter o preço mais alto, pode levar muito tempo até que a venda seja concluída. No caso de imóveis de alto padrão, pode ser necessário fazer um marketing abrangente, não apenas no mercado interno, mas também para investidores estrangeiros.
• Venda para uma imobiliária: é o método de vender o imóvel diretamente para uma imobiliária (compradora). Não há comissão de corretagem e é possível obter dinheiro rapidamente, mas o preço de compra tende a ser mais baixo do que o preço de mercado (desconto pela margem de lucro da imobiliária).Esta opção é considerada quando se pretende vender rapidamente para investir noutro imóvel.
• Securitização ou venda em lote: é um método avançado que consiste em vender vários imóveis em conjunto a um fundo ou através de um esquema de securitização imobiliária. No caso de se possuir vários imóveis de alto valor, é possível incluir todo o portfólio em um REIT (Real Estate Investment Trust) ou fundo privado para venda. Embora seja uma opção difícil para investidores individuais, tem a vantagem de permitir a venda de imóveis de alto valor em lote.

Ao considerar o comprador (destino da saída), é importante ter em mente que o tipo de imóvel determina o tipo de comprador. Para pequenos imóveis residenciais, os compradores são investidores individuais e usuários finais com demanda real. Por outro lado, para imóveis de grande porte, como prédios residenciais e comerciais, os compradores prováveis são investidores institucionais, fundos e REITs. Cada tipo de comprador tem seus próprios critérios de avaliação. Para compradores individuais com demanda real, a localização, o apelo do imóvel e a possibilidade de financiamento são fatores importantes.Para compradores investidores, o rendimento, a situação dos inquilinos e a facilidade de obtenção de financiamento são importantes. Portanto, é necessário pensar sobre qual seria o melhor comprador para o seu imóvel e, de acordo com isso, elaborar uma política de gestão e uma estratégia de venda.

Por exemplo, no caso de «venda a investidores como imóvel de rendimento», é importante manter os indicadores que satisfazem o próximo investidor, que será o comprador. Concretamente, é necessário manter uma elevada taxa de ocupação e rendimentos estáveis através de rendas adequadas, para que o comprador considere que «este imóvel irá gerar lucros rapidamente após a compra». Na prática, para que o próximo investidor compre o imóvel, é eficaz atingir uma ocupação total e obter um rendimento elevado. Também é importante que o imóvel seja fácil de financiar.Imóveis com fácil avaliação de garantia por parte das instituições financeiras (por exemplo, recém-construídos, com alto valor de terreno, rendimentos estáveis, etc.) são mais fáceis de vender, pois os compradores também conseguem obter financiamento com mais facilidade. A faixa de preço do imóvel também é um ponto importante, pois imóveis extremamente caros têm um número limitado de compradores. Imóveis com preços dentro do alcance do financiamento disponível para pessoas físicas são uma estratégia mais segura em termos de saída.

Por outro lado, há também o caso de «demolir e vender o terreno». Trata-se de demolir o imóvel antigo e vender o terreno. Essa estratégia é possível para imóveis independentes ou prédios inteiros e, especialmente para imóveis com alto valor do terreno (valor da localização), a venda do terreno pode render um preço mais alto. Mesmo no caso de construções ilegais ou antigas, cujo valor é quase nulo, é mais fácil encontrar compradores se o terreno for demolido e vendido.No entanto, é necessário ter em atenção os custos de demolição do edifício e o facto de, ao demolir, perder-se a isenção do imposto predial para terrenos residenciais, aumentando assim a carga fiscal. É necessário encontrar uma forma de reduzir ao mínimo o tempo entre a demolição e a conclusão da venda.

Além disso, também é possível considerar o padrão de «venda para uso próprio». Por exemplo, no caso de um apartamento familiar que estava a ser alugado, o objetivo final seria vendê-lo a alguém que deseja morar nele. Nesse caso, como o imóvel será colocado no mercado como um imóvel para uso real, e não como um imóvel para rendimento, é necessário considerar o mercado imobiliário real da região e a possibilidade de obter benefícios fiscais para hipotecas. Para tornar o imóvel atraente para o usuário final, é eficaz reformar o interior antes da venda e transformá-lo em um apartamento modelo.

Desta forma, os preparativos a serem feitos variam de acordo com o comprador. Se o comprador for um investidor rico, ele provavelmente terá bons contatos com corretores imobiliários, por isso é recomendável consultar um agente de confiança sobre a estratégia de venda com antecedência. Obtenha conselhos de profissionais do mercado sobre o tipo de comprador ideal para o imóvel e a melhor forma de vendê-lo, e elabore a estratégia de saída mais adequada.

5.4 Medidas para maximizar o ganho de capital

O objetivo final da estratégia de saída é maximizar o ganho de capital (lucro com a venda). Não é exagero dizer que todas as medidas mencionadas até agora, como a escolha do momento certo, a previsão do comprador e os esforços na fase de operação, têm como objetivo obter o máximo ganho de capital possível. Por fim, vamos organizar medidas concretas que podem ser tomadas para maximizar o lucro com a venda.

• Apresentar ao máximo o valor agregado do imóvel: no momento da venda, é importante comunicar todos os pontos positivos do imóvel. Não se trata apenas de um discurso de vendas, mas de fornecer informações que permitam ao comprador adquirir o imóvel com tranquilidade e por um preço elevado. Por exemplo, no caso de um imóvel alugado, prepare uma lista detalhada dos inquilinos e os dados históricos de gestão, indicando que o imóvel esteve ocupado durante ◯ anos, que não houve atrasos no pagamento do aluguel e que o valor do aluguel está adequado em relação ao mercado local.Disponibilize também o histórico de reparos e registros de inspeções do imóvel para eliminar os fatores de risco físico que costumam causar preocupação aos compradores. No caso de imóveis de alto padrão, é eficaz ampliar o alcance do marketing, por exemplo, preparando documentos em inglês para fornecer informações a investidores estrangeiros.
• Canais de venda e negociação adequados: para vender por um preço alto, é importante escolher uma imobiliária experiente. Uma imobiliária com experiência em imóveis de alto padrão tem uma lista de clientes potenciais que podem comprar por um preço alto.Também é possível entrar em contato com várias corretoras e solicitar propostas de preços em um leilão competitivo (por meio de uma corretagem geral e negociando com o candidato com as melhores condições). Se o preço oferecido pelo comprador não atingir a sua meta, é necessário negociar com persistência, sem se precipitar e sem fazer concessões. Como os ricos têm recursos financeiros, eles podem esperar. É mais fácil adotar uma estratégia de colocar o imóvel no mercado com um preço alto e esperar algum tempo até conseguir um preço satisfatório.
• Minimizar impostos e custos: para maximizar o lucro da venda, não se pode ignorar a otimização dos custos. Em relação ao imposto sobre a transferência de bens, certifique-se de aproveitar as isenções disponíveis, como a mudança para o imposto sobre a transferência de bens de longo prazo (posse superior a 5 anos) e a dedução de 30 milhões de ienes para bens residenciais (na venda da casa própria).Além disso, como as comissões de corretagem relacionadas à venda são elevadas, há margem para negociação. No caso de transações na ordem de centenas de milhões de ienes, pode ser possível obter descontos nas taxas de comissão, portanto, consulte um especialista. Se o imóvel for detido por uma pessoa jurídica, é necessário considerar também a estratégia fiscal, como a distribuição dos lucros da venda a pessoas físicas em comparação com o imposto sobre o rendimento das pessoas jurídicas. Consulte um contabilista especializado e considere um esquema que maximize o fluxo de caixa após a venda.
• Preparação para o próximo investimento: a estratégia de saída é um objetivo, mas também um novo começo. Ter em vista como redistribuir os fundos obtidos com a venda para o próximo investimento permite agir de forma mais estratégica. Por exemplo, existe um esquema sofisticado que consiste em vender um imóvel e utilizar os fundos obtidos para fazer uma troca 1031 (um regime dos EUA, mas existe um regime semelhante no Japão para a substituição de ativos específicos) e adiar o imposto, passando para outro imóvel.Também no Japão, há casos em que é possível aplicar deduções especiais sobre ganhos de capital e isenções especiais para troca, por isso é importante pesquisar com antecedência. Outra forma de expandir o seu portfólio é usar parte dos fundos obtidos com a venda para pagar o empréstimo e reduzir o saldo da dívida, e usar o restante para comprar um novo imóvel. Tenha em mente que, dessa forma, a estratégia de saída é indivisível da estratégia de entrada.

Acima, apresentamos o essencial sobre estratégias de saída.Em resumo, a estratégia de saída ideal é vender no momento certo, para a pessoa certa e com uma preparação completa. Para isso, é necessário estar sempre atento à saída desde o início do investimento e ter uma atitude de gestão voltada para o imóvel.

6. Estudos de caso (casos de sucesso e fracasso)

Por fim, apresentaremos estudos de caso de sucesso e fracasso de investimentos imobiliários feitos por pessoas de alto patrimônio líquido. Vamos aprofundar ainda mais a compreensão sobre a importância da estratégia de saída a partir de exemplos reais.

Exemplo de sucesso: caso em que se leu a tendência do mercado e planeou-se a saída com precisão

Um investidor de alto património líquido adquiriu, no início da década de 2010, um prédio residencial usado (um único edifício) em uma área suburbana. O imóvel tinha mais de 30 anos, mas estava localizado em uma área residencial de Funabashi, na província de Chiba, com fácil acesso ao centro da cidade, e apresentava uma taxa de rendimento nominal elevada, de cerca de 7,5% no momento da compra.O preço de compra foi de cerca de 350 milhões de ienes, adquirido com uma combinação de fundos próprios e financiamento de longo prazo. O investidor administrou cuidadosamente o imóvel, em paralelo com a sua atividade principal, e manteve uma gestão estável, com uma taxa de ocupação de quase 95%. Além disso, apesar de ser um imóvel usado, era de construção em concreto armado, com alta durabilidade, e foram realizadas grandes reformas nas principais estruturas para manter o valor do imóvel.

Dez anos após a compra, o proprietário decidiu vender o imóvel, aproveitando o momento da sucessão do negócio. Naquela época, o mercado imobiliário estava em alta há muito tempo e a visão dos investidores em relação aos apartamentos usados estava começando a mudar. A avaliação de que “mesmo que seja antigo ou nos subúrbios, se gerar receita, é um bom investimento” se espalhou, e surgiu a possibilidade de vender o imóvel por um preço mais alto do que o preço de compra.O proprietário confiou a venda a uma imobiliária de confiança e, finalmente, conseguiu vendê-la por cerca de 400 milhões de ienes. Como resultado, obteve um ganho de capital (lucro da venda) de cerca de 50 milhões de ienes, o que, somado aos lucros acumulados ao longo de 10 anos, representou um lucro significativo.

O fator de sucesso deste caso reside na combinação de um ambiente de mercado favorável e um plano de saída meticuloso. Desde o momento da compra, o proprietário tinha um plano de «manter a propriedade por um longo período e vendê-la em cerca de 10 anos», e durante esse período, administrou a propriedade de forma a manter e aumentar o seu valor. O facto de ter aproveitado o momento em que a depreciação começou a diminuir e não ter perdido a oportunidade de vender devido à subida do mercado também contribuiu para o sucesso.Este é um bom exemplo de como foi possível obter ganhos de rendimento e ganhos de capital, aproveitando o momento certo para comprar e vender. Com o dinheiro da venda, o investidor está a dar um passo adiante, investindo num edifício de escritórios ainda maior no centro da cidade. Este caso pode servir de referência para quem deseja expandir o seu portfólio imobiliário, tendo em mente uma estratégia de saída e executando-a conforme o planeado.

Exemplo de fracasso: caso de investimento excessivamente alavancado sem estratégia de saída

Por outro lado, apresentamos também um caso de fracasso em que o investidor não considerou uma estratégia de saída e acabou ficando em uma situação difícil. O Sr. A, um executivo de alta renda, começou a investir em apartamentos novos de um quarto por recomendação de um vendedor, com o objetivo de obter redução de impostos e uma renda extra. Ele comprou vários apartamentos de um quarto em Tóquio, todos com financiamento integral e quase sem entrada. Logo após a compra, ele conseguiu inquilinos e começou a receber renda, mas, depois de deduzir o pagamento do financiamento e as despesas de administração, o fluxo de caixa que ficava em suas mãos era muito pequeno.Mesmo assim, ele continuou a investir, otimista de que «no futuro, poderia vender os imóveis, pagar os empréstimos e ainda ter lucro».

No entanto, alguns anos depois, a situação mudou quando a empresa de A o transferiu para outra região. Com a mudança, ele precisava de dinheiro para comprar uma casa, então tentou vender alguns dos apartamentos de investimento para obter dinheiro. No entanto, quando colocou os imóveis à venda, quase nenhum deles conseguiu ser vendido por um valor superior ao preço de compra.Um imóvel que custou 25 milhões de ienes quando foi construído foi avaliado em apenas 21 milhões de ienes. Isso porque o preço de construção incluía os lucros e as despesas de venda da incorporadora, que não são considerados no mercado de imóveis usados, fazendo com que o preço de mercado caísse logo após a compra. Além disso, o aluguel também havia diminuído desde que o imóvel foi alugado, o que também afetou o rendimento.Além disso, como a compra foi feita com um empréstimo integral, havia uma dívida remanescente de cerca de 23 milhões de ienes no momento da venda, o que o colocava em uma situação de empréstimo superior ao valor de venda. Sem recursos próprios, A não conseguiu vender o imóvel e acabou desistindo da venda com lágrimas nos olhos.

O problema neste caso reside na decisão precipitada de compra e no excesso de alavancagem. O Sr. A não pensou em nenhuma estratégia de saída no momento da compra e tomou a decisão com base no princípio de que «se pode pedir empréstimo, então compro». Como resultado, acabou por comprar um imóvel novo, cujo preço estava no pico, e ficou com apenas o empréstimo para pagar. Se tivesse pensado numa estratégia de saída, teria dado uma entrada ou simplesmente não teria comprado um imóvel novo de um quarto, que é difícil de vender.Felizmente, A não se desfez do imóvel durante a transferência e continuou a alugá-lo, tendo conseguido finalmente vendê-lo alguns anos mais tarde, após ter feito pagamentos antecipados, mas não obteve os lucros inicialmente esperados. Este caso ilustra o quão perigoso é investir sem uma estratégia de saída. Especialmente quando se utiliza alavancagem elevada, como um empréstimo total, basta um pequeno desvio no plano de saída para ficar sem margem de manobra.Com o conhecimento adquirido neste artigo, sobre a existência do prémio de construção nova e a relação entre o saldo do empréstimo e o preço de mercado, seria possível evitar esse erro.

7. Conclusão (construção de um portfólio de investimentos sustentável)

Neste artigo, explicámos de forma sistemática, com ênfase na estratégia de saída, os fundamentos e a prática do investimento imobiliário do ponto de vista dos investidores de alto património líquido. A chave para o sucesso do investimento imobiliário está em ter uma estratégia consistente, desde o início até ao fim. É importante tomar decisões lógicas em cada etapa, desde a seleção do imóvel até ao financiamento, gestão operacional e venda, e agir sempre com o objetivo final (saída) em mente.

Na gestão de ativos de investidores de alto patrimônio líquido, o investimento imobiliário é um meio eficaz para obter rendimentos estáveis, preservar o valor dos ativos e obter benefícios fiscais e estratégias de herança. No entanto, para maximizar esse potencial, é essencial selecionar os imóveis adequados com base em análises de mercado, gerenciar os riscos, utilizar a alavancagem de forma inteligente, contar com uma gestão profissional e avançada e ter uma estratégia de saída precisa. A estratégia de saída, em particular, é essencial para tornar o investimento imobiliário sustentável.Ao ter em mente a saída, os investidores ficam sempre atentos ao valor patrimonial dos imóveis e têm incentivo para continuar a gestão, tomando as medidas necessárias. Como resultado, essa postura leva à formação de um portfólio estável, permitindo o crescimento e a preservação do património como um todo a longo prazo.

Para construir um portfólio de investimentos sustentável, ressaltamos novamente os seguintes pontos.

• Definição de objetivos e estratégias de investimento claros: definir claramente os objetivos, como se o foco é o rendimento, o ganho de capital ou medidas de herança, e traçar um plano de financiamento, estratégia de tipo de imóvel e prazo de manutenção de acordo com esses objetivos. É importante manter a coerência entre os objetivos e os meios para que não haja contradições.
• Colaboração com especialistas: O investimento imobiliário para pessoas com alto património envolve fatores complexos, como questões fiscais, jurídicas e condições do mercado imobiliário. Como é difícil lidar com tudo sozinho, é importante formar uma equipa com um consultor financeiro independente (IFA) de confiança, um contabilista e um especialista em imóveis para obter aconselhamento com uma visão de longo prazo. A construção de uma rede de parceiros especialistas é o primeiro passo para um investimento imobiliário estável.
• Revisão regular e ajustes flexíveis: O mercado imobiliário e a sua situação patrimonial mudam com o tempo. Reveja regularmente todo o seu portfólio e, se necessário, venda alguns ativos para reequilibrar o portfólio ou investir em novas oportunidades. A estratégia de saída não deve ser fixa, mas sim atualizada de acordo com as condições do mercado.
• Hedging de risco e diversificação: minimize os riscos de cada imóvel com uma pesquisa adequada e uma gestão cuidadosa, e evite a concentração de riscos diversificando os investimentos em vários imóveis e regiões. Se for um investidor de alto património líquido, poderá diversificar os seus investimentos em imóveis nacionais e internacionais, bem como noutras classes de ativos. Esteja sempre atento à estabilidade do seu portfólio como um todo, para que um único erro na saída não seja fatal.

Por último, o investimento imobiliário não é uma especulação de curto prazo, mas sim uma atividade empresarial de médio a longo prazo. Ao dedicar-se a ele com determinação, poderá colher grandes frutos, como riqueza económica, preservação do património e até mesmo a transmissão de bens para a próxima geração. Recomendamos aos investidores de alto património que utilizem as diretrizes deste artigo como referência para praticar um investimento imobiliário estratégico, com uma visão de longo prazo, e construir um portfólio de ativos sustentável e sólido.