Inversiones Inmobiliarias para Ricos: Guía Completa y Estrategias de Salida

La inversión inmobiliaria es una inversión en activos tangibles que desempeña un papel importante tanto en la formación de activos a largo plazo como en la preservación de los mismos. En particular, en la gestión de activos de las personas con un alto patrimonio, el enfoque está pasando de la «fase de aumento de activos» a la «fase de protección de activos», lo que requiere una perspectiva y una estrategia diferentes a las de los inversores generales. Los bienes inmuebles, que son activos tangibles, son resistentes a la inflación y tienen la característica de que su valor y los alquileres tienden a aumentar en línea con la subida de los precios en épocas de inflación.Además, los inmuebles se mueven por factores de mercado diferentes a los de las acciones y los bonos, por lo que son un medio eficaz para diversificar el riesgo de la cartera y desempeñan una función de cobertura en situaciones de inestabilidad de los mercados financieros.

Una de las principales razones por las que los ricos se interesan por la inversión inmobiliaria es la estabilidad de los ingresos. Los ingresos por alquileres inmobiliarios son poco sensibles a las fluctuaciones económicas y generan un flujo de caja estable a largo plazo. Si la ubicación es buena y la demanda de alquiler es alta, el riesgo de que las propiedades queden vacías es bajo, lo que las convierte en una fuente de ingresos continua. Además, la inversión inmobiliaria permite el apalancamiento (el uso de capital ajeno), lo que significa que se pueden realizar inversiones de mayor envergadura que el capital propio mediante préstamos bancarios.Si se utiliza adecuadamente, el apalancamiento permite aumentar la rentabilidad sobre el capital propio (CCR) y acelerar la expansión del patrimonio. Las personas adineradas suelen tener una alta solvencia crediticia, por lo que tienden a obtener condiciones de financiación favorables, como plazos largos y tipos de interés bajos. Además, la inversión inmobiliaria tiene aspectos fiscales que, si se gestionan adecuadamente, pueden contribuir a reducir la carga tributaria.

Por otro lado, la inversión inmobiliaria también tiene la característica de baja liquidez (no se puede convertir rápidamente en efectivo). Los inmuebles no se pueden comprar y vender a diario como las acciones, y su venta requiere tiempo y trámites. Para hacer frente a este riesgo de liquidez, es imprescindible definir claramente la estrategia de salida desde la fase de planificación de la inversión. La estrategia de salida es el plan que determina en qué momento y de qué manera se venderá (o se dispondrá) la propiedad invertida para determinar finalmente el resultado de la inversión.En la inversión inmobiliaria, si la venta, que es la salida, fracasa, el impacto es tan grande que se anulan de golpe los beneficios acumulados hasta entonces por los ingresos por alquiler (ganancias de capital). En otras palabras, el éxito o el fracaso de la inversión se determina en la salida final. En este artículo, explicaremos cada etapa de la inversión inmobiliaria, desde los fundamentos hasta la práctica, centrándonos en la perspectiva de la estrategia de salida.

1. Conocimientos básicos sobre la inversión inmobiliaria (tipos, riesgos y estructura de los rendimientos)

En primer lugar, veamos los mecanismos básicos de la inversión inmobiliaria. Los rendimientos que se obtienen de la inversión inmobiliaria se dividen en dos grandes categorías. Una es la ganancia de ingresos, llamada ganancia de ingresos, y la otra es la ganancia de capital, llamada ganancia de capital. La ganancia de ingresos es la diferencia entre los ingresos mensuales por alquiler y los gastos y los intereses del préstamo, y la ganancia de capital es la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, si se vende por más.El resultado final de la inversión se evalúa como «ganancia acumulada por ingresos + ganancia por capital», pero, como se explicará más adelante, este beneficio total puede variar considerablemente en función de la estrategia de salida. Por muy buenos que sean los ingresos por alquiler durante la gestión, si se producen grandes pérdidas en el momento de la venta, no tiene sentido. Por lo tanto, es importante tener en cuenta desde la compra hasta la venta y elaborar una estrategia para maximizar los beneficios totales, incluyendo los ingresos por alquiler y las ganancias por venta.

Existen diversos tipos de inmuebles que pueden ser objeto de inversión inmobiliaria, pero los más habituales entre los inversores particulares con un elevado patrimonio son los inmuebles residenciales de alquiler (apartamentos, pisos, casas unifamiliares, etc.). También se puede invertir en inmuebles comerciales, como edificios de oficinas, centros comerciales o instalaciones logísticas, así como en inmuebles industriales, o realizar inversiones indirectas a través de sociedades inmobiliarias específicas o REIT (fondos de inversión inmobiliaria). Sin embargo, en este artículo nos centraremos principalmente en los inmuebles de alquiler de propiedad directa.Los inmuebles de inversión se pueden clasificar en «inmuebles completos (apartamentos y edificios de apartamentos)», «propiedad fraccionada (apartamentos en edificios de apartamentos)» e «inmuebles nuevos» e «inmuebles usados». Cada uno tiene características diferentes, así como distintos niveles de rentabilidad, requisitos de gestión y cantidades de inversión inicial. Por ejemplo, los inmuebles completos requieren una gran inversión inicial, pero tienen la ventaja de que se puede adquirir todo el terreno y decidir la política de gestión de forma global.Por otro lado, la inversión en apartamentos en propiedad fraccionada se puede iniciar con una inversión relativamente pequeña, pero la política de gestión del edificio depende de la comunidad de propietarios y las medidas para aumentar el valor que se pueden tomar por cuenta propia son limitadas. Además, los inmuebles de nueva construcción son recientes y cuentan con instalaciones modernas, por lo que no hay que preocuparse por reparaciones a gran escala a corto plazo, pero tienden a ser más caros debido a que el precio de adquisición incluye los beneficios del promotor y los gastos de publicidad.Los inmuebles de segunda mano tienden a tener precios más bajos y rendimientos más altos, pero hay que tener en cuenta el riesgo de deterioro por el paso del tiempo y el aumento de los costes de reparación. Como se explica más adelante, las estrategias de salida también difieren entre los inmuebles nuevos y los de segunda mano.

Es importante comprender los riesgos inherentes a la inversión inmobiliaria. Los principales riesgos son los siguientes.

• Riesgo de desocupación: es el riesgo de no encontrar inquilinos y no obtener ingresos por el alquiler. La desocupación es más probable cuando la ubicación es desfavorable o hay muchos inmuebles de la competencia.Si la desocupación se prolonga, solo quedarán las cargas de la hipoteca y los gastos, por lo que es importante elegir una zona con demanda potencial desde la fase de selección del inmueble.
• Riesgo de caída de los alquileres: es el riesgo de que los alquileres bajen debido al paso del tiempo y a los cambios en el entorno del mercado. Los alquileres, que son altos cuando el inmueble es nuevo, tienden a bajar con el paso de los años. La caída es especialmente acusada en los inmuebles de reciente construcción, por lo que es posible que los ingresos sean inferiores a lo previsto si se mantiene la propiedad durante mucho tiempo.
• Riesgo de solvencia de los inquilinos (riesgo de impago): es el riesgo de que los inquilinos no paguen el alquiler o que los gastos de restauración del inmueble al desalojarlo sean elevados. El riesgo de impago varía en función de las características de los inquilinos, como su profesión o sus ingresos. En general, cuanto más alto es el alquiler, mejores son las características de los inquilinos y menor es el riesgo de impago. También es posible cubrir el riesgo de impago mediante el uso de una empresa de garantía.
• Riesgo de fluctuación de los tipos de interés: si se utiliza un préstamo, existe el riesgo de que el aumento de los tipos de interés aumente la carga de la amortización y presione el flujo de caja. Se debe prestar especial atención a los préstamos con tipos de interés variables, y se pueden considerar medidas como la fijación de tipos de interés fijos a largo plazo o la garantía de capacidad de amortización anticipada para evitar que los ingresos y gastos se deterioren cuando los tipos de interés suban en el futuro.
• Riesgo de liquidez: como se ha mencionado anteriormente, los inmuebles no son activos que se puedan vender rápidamente, por lo que existe el riesgo de no poder convertirlos en efectivo al precio y en el momento deseados. Dependiendo de la situación del mercado, es posible que no se encuentre un comprador y que la venta se demore, o que solo se pueda vender a un precio inferior al previsto. Para minimizar este riesgo, es esencial diseñar de antemano una estrategia de salida. En concreto, es necesario seleccionar inmuebles que sean fáciles de vender en el futuro y gestionarlos de manera que su valor no se deprecie mientras se mantienen en cartera.

Como se ha expuesto anteriormente, la inversión inmobiliaria ofrece una rentabilidad estable, pero también conlleva diversos factores de riesgo. Sin embargo, la mayoría de ellos pueden controlarse mediante una investigación previa, una planificación minuciosa y una gestión adecuada. A partir del siguiente capítulo, explicaremos paso a paso los puntos que deben tener en cuenta los inversores acaudalados en cada fase de la inversión inmobiliaria, prestando especial atención a la estrategia de salida.

2. Método de selección de los objetos de inversión (ubicación, tipo de propiedad, previsión de la demanda de alquiler)

2.1 Análisis del mercado y la ubicación

Lo primero que hay que hacer al seleccionar los objetos de inversión es analizar el mercado y evaluar la ubicación. El valor y la rentabilidad de los inmuebles dependen en gran medida de su ubicación. La inversión inmobiliaria de los inversores acaudalados ofrece una amplia gama de opciones, desde las mejores zonas céntricas hasta las ciudades regionales, cada una con sus propias ventajas e inconvenientes.En general, los inmuebles urbanos y bien situados tienen una alta demanda de alquiler y un bajo riesgo de desocupación, además de que su valor como activo se mantiene fácilmente, por lo que son muy líquidos y, en caso de venta, es relativamente fácil encontrar compradores. Esto les confiere una gran seguridad de cara a una venta futura, ya que es fácil trazar una estrategia de salida.Por otro lado, los inmuebles en el centro de las ciudades suelen tener un precio de adquisición elevado y una rentabilidad bruta (ingresos anuales por alquiler divididos entre el precio del inmueble) más baja. El valor del activo y la rentabilidad son complementarios, por lo que es necesario encontrar un equilibrio adecuado al objetivo de la inversión.

Por otro lado, los inmuebles rurales y suburbanos tienden a tener precios de adquisición más bajos y rendimientos nominales más altos que los inmuebles urbanos. Con el mismo presupuesto, es posible adquirir un mayor número de unidades, lo que los hace adecuados para inversiones que priorizan el flujo de caja. Sin embargo, en zonas con una demanda de alquiler limitada, el riesgo de desocupación y de caída de los alquileres es mayor, lo que puede ralentizar el crecimiento del valor del activo en el futuro. Desde el punto de vista de la estrategia de salida, es importante tener en cuenta que el número de compradores potenciales es limitado en las zonas rurales y suburbanas.En el caso de las propiedades de alto precio, el número de inversores que pueden comprarlas es reducido, por lo que aumenta el riesgo de que la venta se prolongue o de que no se consiga el precio deseado. Si el precio de la propiedad es extremadamente alto, es posible que se supere el límite de financiación de los inversores particulares y no se encuentre un comprador, por lo que, incluso en el caso de los inversores acaudalados, es recomendable construir una cartera diversificada teniendo en cuenta la estrategia de salida.

A la hora de seleccionar la zona de inversión, es necesario tener en cuenta las tendencias demográficas futuras y los planes de desarrollo de la zona.Desde el punto de vista de la previsión de la demanda de alquiler, es imprescindible investigar la evolución futura de la población y la estructura de los hogares, así como el crecimiento económico de la zona en la que se encuentra el inmueble. Por ejemplo, en las zonas que están entrando en una fase de descenso demográfico o en las que el envejecimiento de la población avanza rápidamente, se prevé una reducción de la demanda de alquiler a largo plazo. Por el contrario, en las zonas en las que se están llevando a cabo planes de reurbanización o de mejora de las infraestructuras, o en las que está prevista la apertura de nuevas estaciones, es posible que la demanda aumente en el futuro.Realizar un análisis de mercado con visión de futuro permite tomar decisiones como elegir «propiedades con un rendimiento moderado en el presente, pero con una demanda estable en el futuro» en lugar de «propiedades con un rendimiento elevado en el presente, pero con una demanda que probablemente disminuirá en el futuro». A la hora de elaborar una estrategia de salida, también es importante comprobar si la zona de compra tiene perspectivas de crecimiento demográfico y si la relación entre la oferta y la demanda es buena.

Sin embargo, hay límites a lo que se puede investigar por cuenta propia sobre las tendencias demográficas y el potencial futuro de una zona. Para los inversores con un elevado patrimonio, puede ser útil colaborar con consultores inmobiliarios o equipos de expertos para obtener diversos datos estadísticos e informes de mercado. Asistir a seminarios de organismos especializados y ampliar las fuentes de información sobre estudios de mercado permite realizar previsiones de demanda y seleccionar zonas con mayor precisión.

2.2 Evaluación del tipo y las características de los inmuebles

Una vez seleccionada la zona, se pasa a la selección de tipos de inmuebles concretos y de inmuebles individuales. En este punto, se organizan los aspectos a tener en cuenta en función de las características de los inmuebles objeto de inversión, como su estructura, tamaño y si son nuevos o usados.

• Inmuebles independientes frente a propiedades fraccionadas: en el caso de los inversores acaudalados, también es posible optar por inversiones a gran escala, como la adquisición de edificios completos, como apartamentos o bloques de pisos.Las ventajas de los inmuebles independientes son que se adquiere todo el activo, incluido el terreno, y que se puede decidir la política de gestión de todo el edificio. Es eficiente porque se pueden alquilar varias viviendas a la vez y el riesgo de que queden vacías se distribuye entre todas ellas. Sin embargo, la inversión inicial es elevada y el préstamo también es alto, por lo que es necesario elaborar un plan de ingresos y gastos cuidadoso. Por otro lado, la inversión en apartamentos en propiedad horizontal (comprar un apartamento en un edificio y alquilarlo) tiene el atractivo de que se puede empezar con un apartamento en el centro de la ciudad.La gestión se deja en gran parte en manos de la comunidad de propietarios, por lo que no requiere mucho trabajo, pero, por otro lado, existe la limitación de no poder controlar el plan de reparaciones ni la política del edificio en su conjunto. Además, los inmuebles en propiedad fraccionada ofrecen la posibilidad de venderlos en el futuro a un usuario final (demanda real) para uso residencial. Por ejemplo, en el caso de los apartamentos familiares, es posible obtener un precio elevado vendiéndolos no solo a inversores, sino también a particulares que deseen residir en ellos (véase más adelante el patrón de estrategia de salida).En el caso de los inmuebles de un solo edificio, el siguiente comprador será básicamente un inversor, por lo que es importante tener en cuenta desde el momento de la compra si «resulta atractivo para el próximo inversor». En concreto, hay que tener en cuenta si es posible alquilarlo por completo, si se puede garantizar un rendimiento adecuado y si es fácil obtener financiación.
• Inmuebles nuevos frente a inmuebles usados: los inmuebles nuevos tienen la ventaja de que, al ser de reciente construcción, los costes de reparación son bajos por el momento y es fácil encontrar inquilinos gracias a sus instalaciones y equipamiento modernos.Sin embargo, como se ha mencionado anteriormente, el precio de los inmuebles nuevos incluye los beneficios del promotor, por lo que, en términos de valor de mercado, tienden a depreciarse rápidamente tras la compra. De hecho, es raro que se puedan revender por encima del precio de compra inmediatamente después de la compra, por lo que no son adecuados para una salida a corto plazo. Es necesario elaborar un plan de ingresos y gastos teniendo en cuenta la valoración en el mercado de segunda mano una vez que desaparece la prima de nueva construcción, así como la curva de descenso de los alquileres en el futuro.Por otro lado, las propiedades de segunda mano tienden a tener una rentabilidad (proporción de los ingresos por alquiler con respecto al capital invertido) más alta debido a su precio más bajo. Además, en el caso de las propiedades antiguas, se pueden contabilizar mayores gastos de amortización debido a que han superado la vida útil legal, lo que supone una ventaja fiscal para las personas con altos ingresos. Sin embargo, las propiedades antiguas suelen tener plazos de financiación más cortos y, dependiendo de la entidad financiera, puede ser difícil obtener financiación.Además, el riesgo de deterioro del edificio y la posibilidad de que se produzcan reparaciones a gran escala son mayores, por lo que es importante realizar una investigación minuciosa, como la obtención de un informe de ingeniería, antes de la compra. En cuanto a la estrategia de salida, aunque el riesgo de una caída significativa del precio es menor, ya que el precio de los inmuebles usados es más asequible en el momento de la adquisición, hay que tener en cuenta la vida útil del inmueble y el riesgo de obsolescencia. Es recomendable tener un plan que contemple el plazo hasta la salida, si se va a vender dentro del plazo de vida útil del edificio o si se va a esperar a que el valor se estabilice.

Como se ha visto, los puntos a tener en cuenta en la gestión y el perfil de riesgo varían en función del tipo y las características de la propiedad. La estrategia de los inversores acaudalados debe consistir en elegir el tipo de propiedad más adecuado en función de sus objetivos de inversión (si se prioriza la rentabilidad o la conservación del patrimonio). Por ejemplo, si se desea obtener una renta estable y mantener el valor del patrimonio, una buena opción podría ser un edificio antiguo de calidad en el centro de la ciudad.Por el contrario, si se desea obtener una alta rentabilidad aunque el valor del activo fluctúe ligeramente, se puede considerar una estrategia de inversión diversificada en varios apartamentos usados en zonas rurales. En esta fase, es importante tomar la decisión de compra tras trazar un escenario que incluya cómo y a quién se venderá finalmente el inmueble. Los inversores que compran inmuebles pensando en la salida son los que no fracasan, y la incorporación de una estrategia de salida en la selección de inmuebles aumenta considerablemente las posibilidades de éxito de la inversión.

3. Financiación y estrategia de apalancamiento (préstamos para personas acaudaladas y uso del capital propio)

Una vez seleccionada la propiedad adecuada, el siguiente paso es el plan de financiación de la inversión. Aunque las personas adineradas suelen disponer de abundantes fondos propios, no siempre es la mejor opción financiarlo todo con fondos propios. En la inversión inmobiliaria, el uso inteligente de los préstamos de las entidades financieras permite obtener un gran rendimiento de la inversión con un capital propio reducido, gracias al efecto palanca. A continuación, explicamos las estrategias de financiación y los puntos clave del uso del capital propio que deben tener en cuenta los inversores adinerados.

3.1 Estrategia de financiación (préstamos)

Los préstamos para personas con un alto nivel de riqueza tienen varias características. En primer lugar, debido a su alta solvencia, es más fácil obtener préstamos en condiciones más favorables que los inversores generales. En concreto, tienen ventajas como tipos de interés bajos, plazos de amortización largos y, en algunos casos, se aprueban ratios de financiación (LTV: relación entre el importe del préstamo y el valor de la garantía) más altos de lo habitual.Para las entidades financieras, los clientes acaudalados son clientes de bajo riesgo crediticio y con un patrimonio considerable, por lo que son clientes excelentes desde el punto de vista comercial. Por ello, en algunos casos se les ofrecen servicios muy completos, como «productos de financiación para clientes acaudalados» o préstamos inmobiliarios a través de la división de banca privada. Desde el punto de vista de los inversores, aprovechar esta solvencia para obtener una financiación ventajosa es la clave para aumentar la rentabilidad de la inversión.

En el caso de las inversiones inmobiliarias apalancadas, el rendimiento del capital propio (CCR: Cash on Cash Return) puede aumentar considerablemente en comparación con la compra con fondos propios. Por ejemplo, si se compra un inmueble de 100 millones de yenes con 100 millones de yenes de fondos propios y se obtiene un beneficio neto anual del 5 % (5 millones de yenes), el rendimiento del capital propio es del 5 %.Sin embargo, si se compra el mismo inmueble con 50 millones de yenes de capital propio y 50 millones de yenes de financiación, y el beneficio neto, una vez deducidos los intereses, es de 3 millones de yenes al año, el beneficio sobre el capital propio de 50 millones de yenes es de 3 millones de yenes al año, y el CCR es del 6 % (las cifras son meramente ilustrativas). De este modo, el uso de la financiación permite aumentar el rendimiento por capital propio y diversificar la inversión en más inmuebles.

No obstante, es necesario actuar con cautela a la hora de recurrir a préstamos, ya que un apalancamiento excesivo amplifica el riesgo. Si las cuotas mensuales del préstamo son demasiado elevadas, el flujo de caja disponible se agotará y será necesario compensarlo con los ingresos de la actividad principal. En particular, los préstamos completos (préstamos del 100 %, con un capital propio casi nulo) son a veces propuestos por las entidades financieras a los clientes acaudalados, pero hay que tener cuidado con la estrategia de salida.Si se adquiere una propiedad con un préstamo completo sin aportar casi nada de capital propio, será necesario pagar el saldo restante de una sola vez en el momento de la venta. Si el precio de la propiedad no sube como se esperaba y el precio de venta es inferior al saldo restante del préstamo, no se podrá vender la propiedad a menos que se cubra la diferencia con capital propio.Se trata de una situación muy peligrosa desde el punto de vista de la estrategia de salida, ya que no permite maniobrar. De hecho, hay casos en los que se ha comprado un piso nuevo con un préstamo completo y, al cabo de unos años, se ha querido vender por un traslado, pero el saldo del préstamo era mayor, por lo que se ha tenido que seguir manteniendo a regañadientes. Como se puede ver, los préstamos pueden ser un arma o un arma arrojadiza, por lo que incluso las personas adineradas deben planificarlos con cuidado.

3.2 Optimización del uso del capital propio y del ratio de apalancamiento

Para los inversores acaudalados, el mero hecho de disponer de abundante efectivo (capital propio) es en sí mismo un arma. Lo importante es diseñar una estrategia para «canalizar ese capital propio de forma eficaz hacia la inversión». Aunque se aproveche el apalancamiento, si el capital propio invertido es demasiado escaso, existe el riesgo de quedarse sin margen de maniobra a la hora de salir, como se ha mencionado anteriormente.Por el contrario, cuanto más capital propio se invierta, menor será la posibilidad de incurrir en un déficit de saldo al momento de la venta, y aumentará la flexibilidad en cuanto al momento y el precio de venta. El ratio de capital propio ideal (es decir, el porcentaje del pago inicial) varía según la política y la situación patrimonial de cada inversor, pero en general, se suele invertir entre el 20 % y el 30 % del precio del inmueble en capital propio y financiar el resto con préstamos.Si se aporta una cierta cantidad de fondos propios, se reduce el riesgo de incurrir en un préstamo superior al valor de la propiedad (sobreendeudamiento) en caso de que el precio de mercado baje temporalmente. Como resultado, es posible adoptar una estrategia de salida flexible, como esperar a que se recupere el mercado.

Algunos miembros de la clase alta crean sociedades de gestión patrimonial y solicitan préstamos a nombre de estas con el fin de obtener mayores beneficios fiscales y ventajas en la gestión de sus activos.El uso de estructuras corporativas permite obtener ingresos por alquileres con un tipo impositivo efectivo inferior al de los contribuyentes con altos ingresos, así como llevar a cabo planes sofisticados, como controlar el valor de las acciones como medida de protección patrimonial. Sin embargo, cuando se solicita un préstamo a una entidad financiera, esta valora la solvencia de la propia entidad, por lo que en algunos casos las condiciones del préstamo pueden ser más estrictas en los inicios. En cualquier caso, la proporción de capital propio y el plan de financiación deben considerarse dentro de un plan de asignación de activos a largo plazo (aset allocation).En el caso de las personas con un alto nivel de riqueza, es probable que diversifiquen sus inversiones en diferentes clases de activos, como acciones, bonos, fondos de cobertura, efectivo y depósitos, e inversiones empresariales, además de los bienes inmuebles. Los bienes inmuebles ofrecen ventajas como el efecto palanca, la estabilidad de los ingresos y las ventajas fiscales, pero también presentan desventajas como la baja liquidez y el riesgo de concentración de las inversiones. Por lo tanto, es importante optimizar la proporción de capital propio que se destina a bienes inmuebles y el grado de apalancamiento, teniendo en cuenta el equilibrio con otras clases de activos.

Por último, no hay que olvidar en la estrategia de financiación la evolución de los tipos de interés y el riesgo cambiario. Los tipos de interés de los préstamos varían en función de la situación financiera nacional e internacional. En épocas de tipos bajos, es recomendable contratar préstamos a largo plazo con tipos fijos, y en épocas de tipos altos, considerar la posibilidad de amortizar anticipadamente o renegociar los tipos.Además, cuando se invierte en inmuebles en el extranjero, las fluctuaciones del tipo de cambio afectan a la carga real de la amortización y al valor de los activos, por lo que es necesario adoptar medidas de cobertura del riesgo cambiario. Para los inversores acaudalados, la financiación no es un mero medio, sino un elemento estratégico que determina el rendimiento y el riesgo de la inversión. El objetivo debe ser construir una estructura financiera estable y eficiente, obteniendo condiciones de financiación favorables y aplicando un apalancamiento razonable.

4. Gestión de inmuebles y medidas para aumentar su valor (gestión inmobiliaria, estrategia de renovación)

La gestión estable de los inmuebles adquiridos y el mantenimiento y la revalorización de su valor determinan el éxito o el fracaso de la inversión inmobiliaria. La calidad de la gestión inmobiliaria (property management) no solo influye directamente en el flujo de caja, sino que también tiene un gran impacto en el precio de venta futuro, por lo que incluso los inversores acaudalados no pueden descuidar esta fase. A continuación, se explican los puntos clave de la gestión de alquileres y las medidas para aumentar el valor de los inmuebles.

4.1 Importancia de la gestión inmobiliaria

La gestión inmobiliaria (PM) en la inversión inmobiliaria se refiere a la gestión general del alquiler de una propiedad. En concreto, abarca una amplia gama de tareas, como la búsqueda de inquilinos, la gestión de contratos, el cobro de alquileres, la gestión de reclamaciones, la liquidación de salidas y el mantenimiento de las instalaciones del edificio. En el caso de los propietarios acaudalados, lo habitual es delegar las tareas administrativas detalladas en una empresa de gestión inmobiliaria o un gestor inmobiliario de confianza, en lugar de realizarlas ellos mismos.Al asociarse con una empresa de PM competente, se puede esperar una mejora en la capacidad de captación de inquilinos, una respuesta rápida a los problemas y un mantenimiento planificado, lo que, en última instancia, conduce a una reducción del período de desocupación y a la maximización de los ingresos por alquiler.

En la gestión de alquileres, es especialmente importante mantener una alta tasa de ocupación. Si las propiedades permanecen vacías, no solo se pierden ingresos, sino que el rendimiento de la propiedad se deteriora, lo que reduce su valor para los compradores potenciales en el futuro. Es importante establecer un sistema para mantener las propiedades ocupadas en todo momento y encontrar inquilinos rápidamente a un precio adecuado.Entre las medidas concretas se pueden citar el análisis de las tendencias del mercado de alquiler en la zona para revisar de forma flexible los alquileres, la realización de campañas publicitarias intensivas en temporada alta y la atención personalizada a los interesados en visitar la vivienda. En el caso de los inmuebles de lujo, también es eficaz colaborar con agencias inmobiliarias que conozcan bien el mercado de alquiler de alta gama, propio de este tipo de clientes. Por ejemplo, en el caso de los apartamentos de lujo en el centro de la ciudad, será necesario elaborar una estrategia de captación adaptada al público objetivo, como colaborar con agencias especializadas en empleados de empresas extranjeras.

Además, la mejora de la satisfacción de los inquilinos es esencial para una gestión estable a largo plazo. En los inmuebles con alquileres elevados, el nivel de servicio exigido por los inquilinos también es alto. Si se resuelven rápidamente los problemas con las instalaciones y se mantiene la limpieza y el buen aspecto de las zonas comunes, se puede esperar que los inquilinos permanezcan más tiempo y se renueven los contratos. Para los inversores adinerados, es importante dejar las tareas prácticas detalladas en manos de profesionales especializados, pero recibir informes periódicos para conocer el estado de los inmuebles y las cifras de gestión.Colabore con un equipo de expertos de confianza (empresa de gestión inmobiliaria, asesor fiscal, agencia inmobiliaria, etc.) y esfuércese por mantener el valor y la rentabilidad de sus activos.

4.2 Medidas para aumentar el valor de los inmuebles (estrategia de revalorización)

En la inversión inmobiliaria, invertir en revalorización en el momento adecuado puede generar grandes beneficios. Las medidas de revalorización a las que nos referimos aquí son iniciativas para aumentar la rentabilidad y el valor de mercado de los inmuebles mediante reformas, renovaciones, inversiones en equipamiento y la optimización de los métodos de gestión.

• Reformas y renovaciones: cuando se observa un deterioro de las instalaciones o una obsolescencia del interior debido al paso del tiempo, se puede esperar un aumento del precio del alquiler y una reducción del periodo de desocupación mediante la realización de obras de renovación adecuadas. Por ejemplo, en el caso de apartamentos antiguos, se puede añadir valor mediante renovaciones como la renovación de las instalaciones sanitarias, el cambio a materiales de suelo más duraderos o la modificación de la distribución para adaptarla a las necesidades actuales.En el caso de los inmuebles de alquiler de lujo destinados a personas con alto poder adquisitivo, se puede mejorar el inmueble para que sea más atractivo para este tipo de inquilinos mediante la instalación de los últimos dispositivos IoT (equipos para hogares inteligentes) y la mejora del interior. El criterio para decidir si se invierte en reformas es si se puede esperar un aumento del alquiler o una mejora de la tasa de ocupación que compense el coste de la inversión. Calcule la rentabilidad de la inversión y comience por las partes que sin duda aumentarán el atractivo del inmueble.
• Inversión en equipamiento (mejora de los servicios adicionales): además de las reformas de los elementos físicos, la mejora de los servicios y equipamientos adicionales de la propiedad también es un factor de diferenciación.Por ejemplo, la mejora del aparcamiento, la instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, la creación de aparcamientos para bicicletas y de buzones para paquetes, o la mejora de la seguridad mediante la instalación de cámaras de vigilancia y cerraduras automáticas. En el caso de propiedades destinadas a familias, se pueden considerar medidas como la creación de salas para niños o de espacios de estudio, y en el caso de propiedades que admiten mascotas, la instalación de zonas para lavar las patas de los animales. Estos valores añadidos aumentan el valor de la marca de la propiedad y no solo sirven para combatir la desocupación, sino que también pueden ser valorados como elementos diferenciadores con respecto a otras propiedades en el momento de la venta.
• Innovación en la gestión: dependiendo del potencial del inmueble, también es posible aumentar los ingresos revisando el propio esquema de gestión. Por ejemplo, se puede pasar de un alquiler normal a un alquiler mensual o a una gestión de piso compartido, renegociar el alquiler de los inmuebles con alta ocupación, o convertir las habitaciones vacías en alojamientos turísticos (con permiso) o en oficinas. Sin embargo, estos cambios en la gestión deben realizarse dentro del marco de la legislación y las ordenanzas municipales, por lo que se requieren conocimientos especializados.En el caso de los inversores acaudalados, si poseen varias propiedades, se puede considerar una estrategia de equilibrio en toda la cartera combinando propiedades con «baja rentabilidad pero alto valor patrimonial» y propiedades con «bajo valor patrimonial pero alta rentabilidad». Aunque sea difícil a nivel de cada propiedad, es posible adoptar medidas para aumentar el valor desde una perspectiva global.

A la hora de aplicar medidas para aumentar el valor de los inmuebles, es importante tener en cuenta la coherencia con la estrategia de salida. Por ejemplo, en el caso de una renovación a gran escala, hay que sopesar el tiempo necesario para recuperar el coste y el periodo de tenencia previsto. No tiene sentido realizar una inversión cuantiosa si no se puede recuperar en un futuro próximo, cuando se tiene previsto vender. Por otra parte, también existe la estrategia de realizar una sencilla reforma o un home staging justo antes de la venta, con el fin de hacer más atractivo el inmueble y conseguir un precio más alto.Para causar una buena impresión a los posibles compradores y conseguir un acuerdo rápido y a un precio elevado, son medidas muy rentables cambiar el papel pintado, mejorar la iluminación y realizar una limpieza a fondo. Podría decirse que estas medidas de mejora del valor con vistas a la salida son una misión importante en la fase de gestión de los inversores acaudalados, con el fin de maximizar el rendimiento final.

5. Importancia de la estrategia de salida (momento oportuno, posibles compradores, medidas para maximizar las ganancias de capital)

Llegamos por fin a la fase final de la inversión inmobiliaria: la estrategia de salida. La estrategia de salida es el plan que determina cuándo y cómo se venderán los inmuebles en propiedad para recuperar la inversión. Al igual que en la inversión en acciones, el momento de la venta es un factor crucial que determina el resultado de la inversión, y lo mismo ocurre con la inversión inmobiliaria. De hecho, dado que los inmuebles tienen poca liquidez y su precio puede variar mucho en función del momento, si no se define una estrategia de salida con antelación, se corre el riesgo de arrepentirse en el último momento.En este capítulo se detallan los principales elementos a tener en cuenta a la hora de elaborar una estrategia de salida (momento de venta, comprador, método de venta y medidas para maximizar los beneficios).

5.1 La importancia de tener una estrategia de salida

En primer lugar, hay que destacar que, en la inversión inmobiliaria, es importante tener en cuenta la salida desde el momento de la compra. Muchos inversores se dejan llevar por el rendimiento inmediato (la rentabilidad) en el momento de la compra y no piensan en cómo deshacerse de la propiedad dentro de cinco o diez años.Sin embargo, «por muy rentable que sea una propiedad», solo se considerará un éxito si se vende adecuadamente al final. El éxito o el fracaso de la venta es tan importante que un error en la salida puede anular los beneficios obtenidos durante el periodo de tenencia. Por el contrario, una inversión planificada desde antes de la compra hasta la salida reduce considerablemente el riesgo de fracaso. Por ejemplo, «comprar una propiedad que sea fácil de vender a un precio alto» es un factor que no se puede cambiar después de la compra. Por mucho que se esfuerce en la gestión después de la compra, una propiedad con poca salida en el mercado no se venderá a un precio alto.

Por eso, desde la fase de compra, hay que elegir los inmuebles desde la perspectiva de «¿se podrá vender este inmueble a un precio alto en el futuro?». El contenido de la estrategia de salida se resume en una frase: «cómo vender el inmueble al mejor precio y sin problemas». Si la venta no sale bien, por mucho que se obtengan ingresos por alquiler durante la explotación, un solo error puede suponer una pérdida.

En el caso de los inversores acaudalados, la escala de los activos que poseen es enorme y el importe por cada propiedad también es enorme, por lo que la eficacia de la estrategia de salida tiene un impacto enorme en toda la cartera. Afortunadamente, los inversores acaudalados tienen relativamente más flexibilidad en cuanto a la liquidez y el periodo de inversión, por lo que tienen la capacidad de vender en el momento que deseen. Esto es una gran ventaja, ya que les permite evaluar el estado del mercado y elegir el momento adecuado para vender. En las secciones siguientes, examinaremos en detalle el momento de la venta y la estrategia de venta.

5.2 Determinación del momento de venta

A la hora de determinar el momento de venta de un inmueble, es necesario tener en cuenta tanto el entorno del mercado como los factores específicos del inmueble. En cuanto al entorno del mercado, cabe mencionar la evolución de la economía, la situación del mercado inmobiliario, los tipos de interés y los cambios en las políticas (fiscalidad). Por otro lado, los factores específicos del inmueble son, entre otros, el antigüedad, la evolución de los alquileres, el periodo de amortización restante, el saldo pendiente de la hipoteca y los cambios en el entorno. Veamos algunos de los principales criterios de decisión.

• Interpretación del ciclo del mercado: el mercado inmobiliario tiene un ciclo que sigue la evolución de la economía. Cuando los precios están al alza, es un buen momento para vender, pero cuando están a la baja, es difícil encontrar compradores y los precios no suben. En general, cuando los precios del suelo y de los inmuebles están en alza, es un buen momento para vender. Para ello, se pueden consultar índices de precios inmobiliarios, la evolución del número de transacciones y los precios de venta de inmuebles similares en la zona. Los tipos de interés también son importantes, ya que cuando son bajos, los compradores pueden obtener financiación más fácilmente y la demanda aumenta, lo que favorece la venta.Por el contrario, en épocas de tipos de interés altos o de restricción monetaria, el mercado inmobiliario tiende a enfriarse, por lo que, si es posible, es mejor posponer la venta o considerar un ajuste de precios.
• Tenga en cuenta los hitos fiscales: en Japón, el impuesto sobre la renta por la venta de inmuebles se considera una ganancia patrimonial a largo plazo si se han poseído durante más de cinco años, con un tipo impositivo reducido de aproximadamente el 20 %, mientras que si se trata de una ganancia patrimonial a corto plazo, es decir, de menos de cinco años, el tipo impositivo es considerablemente más alto, de aproximadamente el 39 %.Por lo tanto, si se vende al menos cinco años después de la adquisición, cuando se convierte en ganancia por transferencia a largo plazo, se obtiene un beneficio neto mayor (la diferencia entre el tipo impositivo a largo y corto plazo es aproximadamente el doble). Por ejemplo, si se vende en el cuarto año, aproximadamente el 40 % de los beneficios se destina a impuestos, pero si se espera un año más y se vende después de cinco años, solo se paga aproximadamente el 20 %. Por lo tanto, si no hay necesidad de convertirlo en efectivo rápidamente, mantener la propiedad durante más de cinco años es una buena referencia.Además, el momento de la compra del inmueble y el fin del periodo de amortización son también momentos para considerar la venta. Esto se debe a que, cuando se agotan las ventajas fiscales derivadas de la amortización del edificio, disminuyen las ventajas de seguir manteniéndolo. Los edificios de madera tienen una vida útil legal de unos 22 años, mientras que los de hormigón armado, de unos 47 años. Los edificios antiguos que han superado su vida útil no pueden amortizarse, pero siguen teniendo costes como el impuesto sobre bienes inmuebles, lo que supone una desventaja en términos de rentabilidad.
• Cambio en la estructura de ingresos y gastos (fenómeno del cruce mortal): En la inversión inmobiliaria existe un fenómeno denominado «cruce mortal». Se refiere al momento en que los gastos de amortización del edificio disminuyen, mientras que los costes de los intereses y los gastos de reparación aumentan, y el flujo de caja disponible alcanza su punto máximo y comienza a disminuir. Los gastos de amortización disminuyen con el paso de los años y, una vez finalizada la amortización, los gastos contabilizados en los libros disminuyen, por lo que aumentan los ingresos imponibles y disminuyen los ingresos netos.Además, el envejecimiento del edificio aumenta los gastos de reparación y, a medida que avanza el reembolso del principal del préstamo, disminuye el efecto de la reducción de impuestos. Cuando se acumulan estos factores, el flujo de caja puede disminuir aproximadamente entre 10 y 15 años después de la compra. El momento en que se alcanza este punto muerto es también una señal para considerar la venta. En muchos casos, es más eficiente vender la propiedad y cambiar a otra inversión que seguir manteniéndola.
• Hitos físicos y operativos de la propiedad: entre las circunstancias específicas de la propiedad se encuentran hitos como «el momento de realizar una reparación a gran escala tras X años de antigüedad». Por ejemplo, si se prevé una reparación a gran escala de un edificio de apartamentos de 15 o 30 años de antigüedad, se puede evitar el elevado coste de la reparación vendiendo la propiedad justo antes. También hay que tener en cuenta los cambios en la composición de los inquilinos.Por ejemplo, si el contrato del inquilino principal de un edificio está a punto de expirar, se puede optar por venderlo antes de que se materialice el riesgo de que se marche. Por el contrario, si el edificio lleva mucho tiempo alquilado y los alquileres se mantienen estables, puede ser una buena idea venderlo en el momento en que se puedan destacar los buenos resultados. Las circunstancias personales del propietario, como la sucesión empresarial o la herencia, también influyen en el momento adecuado. De hecho, hay casos en los que se ha obtenido una plusvalía al vender una propiedad por necesidad de reestructurar el negocio.Por lo tanto, lo ideal es determinar «cuándo es el momento adecuado para vender» desde múltiples perspectivas y tomar la decisión de vender ni demasiado pronto ni demasiado tarde.

5.3 Supuestos sobre el comprador (destino de la salida) y método de venta

A continuación, se trata la estrategia de a quién y cómo vender en el momento de la venta. Existen principalmente las siguientes opciones para vender un inmueble.

• Venta a través de un intermediario en el mercado general: es el método más habitual, que consiste en encargar a una agencia inmobiliaria que busque compradores entre un amplio número de interesados.Aunque es la forma más fácil de obtener el precio más alto, puede llevar mucho tiempo completar la venta. En el caso de propiedades de alto valor, es posible que se realice una campaña de marketing a gran escala, no solo en el país, sino también entre inversores extranjeros.
• Venta a una empresa inmobiliaria: consiste en vender la propiedad directamente a una empresa inmobiliaria (compradora). No hay que pagar comisiones de intermediación y se puede obtener dinero en efectivo rápidamente, pero el precio de compra suele ser inferior al del mercado general (debido al margen de beneficio de la empresa).Se considera esta opción cuando se desea vender rápidamente y destinar los fondos a la siguiente inversión.
• Securización o venta en bloque: se trata de un método avanzado que consiste en vender varios inmuebles juntos a un fondo o mediante un esquema de securización inmobiliaria. Cuando se poseen muchos inmuebles de alto nivel, también es posible vender toda la cartera integrándola en un REIT (fondo de inversión inmobiliaria) o en un fondo privado. Aunque esto supone un gran obstáculo para los inversores particulares, tiene la ventaja de que permite vender inmuebles de alto valor en un solo lote.

A la hora de pensar en el comprador (destino de la venta), es importante tener en cuenta que el tipo de propiedad determina el tipo de comprador. En el caso de propiedades pequeñas para uso residencial, los compradores serán inversores particulares o usuarios finales con demanda real. Por otro lado, en el caso de propiedades grandes, como edificios de apartamentos o edificios comerciales, los compradores serán probablemente inversores corporativos, fondos o REIT. Cada comprador tiene sus propios criterios. Para los compradores particulares con demanda real, la ubicación, el atractivo de la propiedad y la posibilidad de obtener una hipoteca son factores clave.En el caso de los inversores, se valoran más el rendimiento, la situación de los inquilinos y la facilidad para obtener financiación. Por lo tanto, hay que pensar cuál es el mejor comprador para la propiedad y, en función de ello, diseñar una estrategia de gestión y una estrategia de venta.

Por ejemplo, en el caso de «vender a inversores como propiedad de inversión», es importante mantener los indicadores que satisfagan al siguiente inversor. En concreto, se debe mantener una alta tasa de ocupación y unos ingresos estables gracias a unos alquileres adecuados, y vender la propiedad en condiciones que hagan pensar que «si compro esta propiedad, obtendré beneficios rápidamente gracias a su alta ocupación». De hecho, para que el siguiente inversor compre la propiedad, es eficaz lograr una ocupación completa y una alta rentabilidad. También es importante que la propiedad sea fácil de financiar.Los inmuebles que son fáciles de evaluar como garantía para las entidades financieras (por ejemplo, los de reciente construcción, con un alto porcentaje de valor del terreno o con ingresos estables) son más fáciles de vender, ya que los compradores pueden obtener financiación más fácilmente. El precio del inmueble también es un factor importante, ya que los inmuebles extremadamente caros tienen un número limitado de compradores. Los inmuebles cuyo precio se encuentra dentro del rango de financiación de los particulares son una opción más segura desde el punto de vista de la estrategia de salida.

Por otro lado, también existe la opción de «vender el terreno despejado». Se trata de demoler los edificios antiguos y vender el terreno. Esta estrategia es posible en el caso de viviendas unifamiliares o edificios independientes, y puede ser más rentable si el valor del terreno es alto y el valor del inmueble (valor de la ubicación) es el principal atractivo. En el caso de edificios ilegales o muy antiguos cuyo valor es prácticamente nulo, también es más fácil encontrar compradores si se vende el terreno despejado.Sin embargo, hay que tener en cuenta que la demolición del edificio conlleva gastos y que, al dejar el terreno despejado, se pierde la exención del impuesto sobre bienes inmuebles para terrenos residenciales, lo que aumenta la carga fiscal. Es necesario reducir al máximo el tiempo que transcurre entre la demolición y la venta.

Además, también se puede considerar la opción de «vender para uso propio». Por ejemplo, si se alquila un apartamento familiar, se puede vender finalmente a alguien que desee vivir en él. En este caso, se pone en el mercado como una propiedad para uso real, en lugar de como una propiedad de inversión, por lo que se tienen en cuenta factores como el precio real de mercado en la zona y la posibilidad de aplicar desgravaciones hipotecarias. Para que resulte atractivo para el usuario final, es eficaz reformar el interior antes de la venta y convertirlo en un piso piloto.

Como se puede ver, los preparativos varían en función de a quién se venda. Si se trata de un inversor adinerado, es probable que tenga buenos contactos con agencias inmobiliarias, por lo que es recomendable consultar lo antes posible con un agente de confianza sobre la estrategia de venta. Es importante obtener asesoramiento profesional sobre el mercado, por ejemplo, «esta propiedad es adecuada para el segmento ◯◯, por lo que es mejor venderla de esta manera», y diseñar la estrategia de salida más adecuada.

5.4 Medidas para maximizar las ganancias de capital

El objetivo final de la estrategia de salida es maximizar las ganancias de capital (beneficios de la venta). No es exagerado decir que todo lo que se ha mencionado hasta ahora, como la elección del momento oportuno, la selección de los compradores potenciales y los esfuerzos realizados durante la fase de gestión, tiene como fin obtener el mayor beneficio posible. Por último, resumiremos las medidas concretas que se pueden tomar para maximizar los beneficios de la venta.

• Aportar el máximo valor añadido al inmueble: en el momento de la venta, es importante transmitir todas las ventajas del inmueble. No se trata de un simple argumento de venta, sino de proporcionar al comprador información que le permita comprar con confianza y a un precio elevado. Por ejemplo, si se trata de un inmueble alquilado,prepare un informe detallado de los alquileres y los datos de gestión, indicando que ha estado alquilado durante X años, que no hay impagos ni retrasos en el pago del alquiler y que el alquiler es adecuado en comparación con los precios del mercado en la zona.También conviene poder mostrar el historial de reparaciones y los registros de inspección del edificio para disipar los riesgos físicos que suelen preocupar a los compradores. En el caso de propiedades de lujo, es eficaz ampliar el alcance del marketing, por ejemplo, preparando documentación en inglés para proporcionar información a los inversores extranjeros.
• Canales de venta adecuados y negociación: para vender a un precio elevado, es importante elegir una agencia inmobiliaria con experiencia. Las agencias con experiencia en propiedades de lujo suelen tener una lista de clientes potenciales dispuestos a pagar un precio elevado.También existe la posibilidad de contactar con varias agencias inmobiliarias y solicitarles que presenten ofertas competitivas (por ejemplo, mediante una mediación general y negociando con el candidato que ofrezca las mejores condiciones). Si el precio ofrecido por el comprador no alcanza el objetivo fijado, es necesario negociar con perseverancia sin precipitarse ni ceder. Los compradores adinerados disponen de liquidez, por lo que pueden permitirse esperar. Por lo tanto, es fácil adoptar la estrategia de poner el inmueble en el mercado con un precio alto y venderlo a un precio satisfactorio, aunque ello requiera más tiempo.
• Minimizar los impuestos y los costes: para maximizar las ganancias de la venta, no se puede pasar por alto la optimización de los costes. En cuanto al impuesto sobre la renta por la transferencia de bienes inmuebles, hay que aprovechar sin falta las excepciones disponibles, como el cambio al impuesto sobre la transferencia a largo plazo (más de 5 años de propiedad) mencionado anteriormente y la deducción de 30 millones de yenes por la venta de la vivienda habitual.Además, las comisiones de intermediación por la venta son elevadas, por lo que hay margen para negociar. En el caso de transacciones de varios cientos de millones de yenes, es posible que se aplique un descuento en la comisión, por lo que conviene consultarlo. Si la propiedad está a nombre de una empresa, hay que tener en cuenta la estrategia fiscal, como la distribución de las ganancias de la venta entre la empresa y los propietarios individuales, en comparación con el impuesto de sociedades. Consulte con un asesor fiscal especializado y estudie un plan que le permita maximizar el flujo de caja después de la venta.
• Preparación para la próxima inversión: La estrategia de salida es tanto una meta como un nuevo comienzo. Si tiene en cuenta cómo redistribuir los fondos obtenidos con la venta para la próxima inversión, podrá actuar de forma más estratégica. Por ejemplo, existe un plan avanzado que consiste en vender una propiedad y utilizar los fondos obtenidos para realizar un intercambio 1031 (un sistema estadounidense, pero en Japón existe una excepción similar para la sustitución de activos específicos) y cambiar a otra propiedad mientras se aplaza el pago de impuestos.En Japón también hay casos en los que se pueden aplicar deducciones especiales por ganancias de capital o excepciones por sustitución, por lo que conviene informarse con antelación. Otra forma de ampliar la cartera es destinar parte de los fondos obtenidos con la venta al pago de la hipoteca para reducir la deuda restante y utilizar el resto para comprar una nueva propiedad. Tenga en cuenta que, de este modo, la estrategia de salida es la otra cara de la moneda de la estrategia de entrada.

Hasta aquí hemos expuesto los aspectos esenciales de la estrategia de salida.En resumen, la estrategia de salida ideal consiste en vender en el momento adecuado, al comprador adecuado y con una preparación impecable. Para lograrlo, es necesario tener siempre presente la salida desde el momento en que se inicia la inversión y gestionar la propiedad con una actitud realista.

6. Casos prácticos (ejemplos de éxito y fracaso)

Por último, presentaremos algunos casos prácticos de éxito y fracaso en la inversión inmobiliaria por parte de personas acaudaladas. Profundicemos en la importancia de la estrategia de salida a partir de ejemplos reales.

Ejemplo de éxito: caso en el que se planificó la salida con precisión tras analizar las tendencias del mercado

Un inversor adinerado compró a principios de la década de 2010 un edificio de apartamentos de hormigón armado de segunda mano en una zona residencial. Aunque el inmueble tenía más de 30 años, estaba situado en una zona residencial de Funabashi, en la prefectura de Chiba, con buen acceso al centro de la ciudad, y ofrecía una rentabilidad bruta elevada, de alrededor del 7,5 % en el momento de la compra.El precio de compra fue de unos 350 millones de yenes, que se financió con una combinación de fondos propios y un préstamo a largo plazo. El inversor gestionó cuidadosamente la propiedad, en paralelo con su actividad principal, y mantuvo una gestión estable con una tasa de ocupación de casi el 95 %. Además, aunque se trataba de un edificio de hormigón armado, era muy resistente y se realizaron rápidamente importantes reparaciones en las partes estructurales principales para mantener el valor del activo.

Diez años después de la compra, el propietario decidió vender el inmueble coincidiendo con el momento de la sucesión del negocio. Justo en ese momento, el mercado inmobiliario se encontraba en una fase alcista a largo plazo y la opinión de los inversores sobre los apartamentos usados estaba empezando a cambiar. Se extendió la opinión de que «aunque sean antiguos y estén en las afueras, si generan ingresos, son una buena inversión», por lo que surgió la posibilidad de vender el inmueble a un precio más alto que el de compra.El propietario encargó la venta a una inmobiliaria de confianza y finalmente se cerró la operación por unos 400 millones de yenes. Como resultado, se obtuvo una plusvalía de unos 50 millones de yenes, lo que, sumado a los beneficios acumulados durante los 10 años, supuso una importante ganancia.

El factor clave del éxito de este caso fue la combinación de las condiciones favorables del mercado y un plan de salida minucioso. El propietario tenía desde el momento de la compra un plan para mantener la propiedad durante unos 10 años y venderla, y durante ese tiempo gestionó la propiedad para mantener y aumentar su valor. También fue un acierto vender en el momento en que se completó el ciclo de amortización y sin perder de vista la mejora de las condiciones del mercado.Se trata de un buen ejemplo de cómo se pueden obtener tanto ganancias por ingresos como por capital si se aprovechan adecuadamente el momento de compra y el momento de venta. Con el dinero obtenido de la venta, este inversor ha dado un paso más y ha invertido en un edificio de oficinas más grande en el centro de la ciudad. Este caso puede servir de referencia para ampliar de forma progresiva la cartera inmobiliaria, teniendo en cuenta la estrategia de salida y ejecutándola según lo previsto.

Caso de fracaso: inversión excesiva sin tener en cuenta la salida y estancamiento

Por otro lado, presentamos un caso de fracaso en el que se cayó en una situación difícil por no tener en cuenta la estrategia de salida. El Sr. A, un ejecutivo de una empresa con altos ingresos, comenzó a invertir en apartamentos de una habitación de nueva construcción siguiendo el consejo de un comercial con el objetivo de ahorrar impuestos y obtener ingresos adicionales. Compró varios apartamentos de una habitación en Tokio, todos ellos con un préstamo completo y sin pago inicial. Inmediatamente después de la compra, consiguió inquilinos y obtuvo ingresos por el alquiler, pero una vez deducidos los gastos de gestión y el pago del préstamo, el flujo de caja que le quedaba era muy reducido.A pesar de ello, siguió con su inversión con optimismo, pensando que «si vendía en el futuro, podría pagar el préstamo y obtener beneficios».

Sin embargo, unos años más tarde, la situación cambió cuando la empresa de A le ordenó trasladarse a otra región. Al trasladarse, necesitaba dinero para comprar una vivienda, por lo que intentó vender algunos de los apartamentos de inversión para obtener liquidez. Sin embargo, cuando puso los apartamentos a la venta, casi ninguno se vendía por encima del precio de compra.Un inmueble que había comprado nuevo por 25 millones de yenes se valoró en unos 21 millones de yenes. El motivo era que el precio de venta original incluía los beneficios y los gastos de venta del promotor, que no se tienen en cuenta en el mercado de segunda mano, por lo que el precio de mercado tiende a bajar desde el momento de la compra. Además, el alquiler también había bajado desde que se alquiló por primera vez, lo que también influyó en la disminución del rendimiento.Además, como la compra se había financiado con un préstamo completo, en el momento de la venta quedaba una deuda de aproximadamente 23 millones de yenes, lo que suponía un préstamo superior al valor de venta. Sin aportación de capital propio, no era posible vender la propiedad, por lo que, finalmente, A se vio obligado a renunciar a la venta.

El problema de este caso radica en una decisión de compra precipitada y un apalancamiento excesivo. El Sr. A no pensó en una estrategia de salida en el momento de la compra y tomó la decisión basándose en el hecho de que podía pedir un préstamo. Como resultado, compró una propiedad a un precio elevado, que era el precio máximo en el momento de su construcción, y se encontró con una situación en la que solo le quedaba el préstamo. Si hubiera tenido en cuenta la salida, habría podido tomar la decisión de pagar una entrada o, en primer lugar, no habría comprado un producto difícil de vender, como un apartamento de una sola habitación de nueva construcción.Afortunadamente, A no vendió la propiedad durante su traslado y continuó alquilándola, y tras varios años de pagos anticipados, finalmente logró venderla, aunque no obtuvo los beneficios que esperaba inicialmente. Este caso ilustra lo peligroso que es invertir sin una estrategia de salida. Especialmente cuando se utiliza un alto apalancamiento, como un préstamo completo, cualquier pequeño cambio en el plan de salida puede dejarle sin margen de maniobra.Con los conocimientos adquiridos en este artículo, como la existencia de la prima por nueva construcción y la relación entre el saldo del préstamo y el precio de mercado, se podría haber evitado este error.

7. Resumen (creación de una cartera de inversiones sostenible)

En este artículo, hemos explicado de forma sistemática, haciendo hincapié en la estrategia de salida, los fundamentos y la práctica de la inversión inmobiliaria desde el punto de vista de los inversores acaudalados. La clave del éxito de la inversión inmobiliaria reside en contar con una estrategia coherente desde el principio hasta el final. Es importante tomar decisiones lógicas en cada etapa, desde la selección de la propiedad hasta la financiación, la gestión operativa y la venta, y actuar siempre con la vista puesta en el objetivo final (la salida).

En la gestión de activos de los inversores acaudalados, la inversión inmobiliaria es un medio eficaz para obtener ingresos estables, preservar el valor de los activos y obtener ventajas fiscales y medidas de sucesión. Sin embargo, para aprovechar al máximo su potencial, es esencial seleccionar adecuadamente los inmuebles basándose en análisis de mercado, gestionar los riesgos, utilizar el apalancamiento de forma inteligente, contar con una gestión profesional y sofisticada, y disponer de una estrategia de salida precisa. En particular, la estrategia de salida es fundamental para que la inversión inmobiliaria sea sostenible.Al tener en cuenta la salida, los inversores prestan atención constante al valor patrimonial de los inmuebles y tienen incentivos para seguir gestionándolos y tomando las medidas necesarias. Como resultado, esta actitud conduce a la formación de una cartera estable, lo que permite conciliar el crecimiento y la conservación del patrimonio en su conjunto a largo plazo.

A fin de construir una cartera de inversión sostenible, volvemos a destacar los siguientes puntos.

• Establecimiento de objetivos y estrategias de inversión claros: se deben definir claramente los objetivos, por ejemplo, si se da prioridad a los ingresos, a las ganancias de capital o a las medidas sucesorias, y se deben establecer el tipo de propiedad, el plan de financiación y la estrategia de duración de la tenencia en consonancia con dichos objetivos. Es importante mantener la coherencia entre los objetivos y los medios para evitar contradicciones.
• Colaboración con expertos: La inversión inmobiliaria de los clientes acaudalados implica factores complejos, como cuestiones fiscales, legales y la situación del mercado inmobiliario. Es difícil hacerlo todo por uno mismo, por lo que es recomendable formar un equipo con un asesor financiero independiente (IFA) de confianza, un asesor fiscal y un experto inmobiliario para obtener asesoramiento a largo plazo. Establecer una red de expertos es el primer paso para una inversión inmobiliaria estable.
• Revisión periódica y ajustes flexibles: El mercado inmobiliario y la situación patrimonial cambian con el tiempo. Es importante revisar periódicamente toda la cartera y, si es necesario, vender algunos activos para reequilibrarla o aprovechar nuevas oportunidades de inversión. La estrategia de salida no debe ser fija, sino que debe actualizarse en función de la situación del mercado.
• Cobertura de riesgos y diversificación: minimice los riesgos de cada propiedad mediante una investigación exhaustiva y una gestión prudente, y evite la concentración de riesgos diversificando la inversión en varias propiedades y regiones. Si es usted un inversor con un patrimonio elevado, puede diversificar su inversión en propiedades nacionales y extranjeras, así como en otras clases de activos. Sea consciente en todo momento de la estabilidad de su cartera en su conjunto para que un error en una salida no resulte fatal.

Por último, la inversión inmobiliaria no es en absoluto una especulación a corto plazo, sino una actividad empresarial a medio y largo plazo. Si se aborda con determinación, puede reportar grandes beneficios que se traducirán en riqueza económica, conservación del patrimonio e incluso en la transmisión de la riqueza a las generaciones futuras. Recomendamos a los inversores acaudalados que sigan las directrices de este artículo y pongan en práctica una inversión inmobiliaria estratégica con la vista puesta en la salida, con el fin de construir una cartera de activos sostenible y sólida.