Investissement en copropriété familiale : Stratégies rentables pour débutants

L'investissement en copropriété familiale attire l'attention en tant que nouvelle technique d'investissement dans le monde de l'investissement immobilier. Cette méthode d'investissement, qui se distingue de l'investissement immobilier conventionnel, est une approche innovante qui utilise des biens occupés par leur propriétaire et exploite habilement l'écart du marché entre les investisseurs et les acheteurs réels.

Chez INA & Associates Ltd, nous avons prouvé l'efficacité de cette méthode d'investissement grâce à nos nombreuses années d'expérience dans le secteur de l'immobilier. Dans cet article, nous expliquons en détail l'investissement dans les copropriétés familiales, depuis les concepts de base jusqu'aux structures de profit spécifiques et aux exemples de réussite, d'une manière facile à comprendre pour les investisseurs.

L'investissement en copropriété familiale est plus qu'un simple investissement immobilier. Il s'agit d'une approche d'investissement stratégique qui comprend les distorsions structurelles du marché et les convertit en opportunités de revenus. La caractéristique la plus importante est la capacité à cibler à la fois les revenus et les gains en capital en utilisant la différence de taux d'intérêt entre les prêts à l'investissement et les prêts hypothécaires.

En comprenant cette technique d'investissement, les investisseurs peuvent découvrir de nouvelles opportunités de revenus et construire un portefeuille plus efficace. La section suivante explique étape par étape les détails de l'investissement en copropriété familiale.

Concepts de base de l'investissement en copropriété familiale

Qu'est-ce qu'une propriété avec changement de propriétaire ?

Les biens immobiliers avec changement de propriétaire sont des biens d'investissement qui sont achetés et vendus alors qu'ils sont encore occupés par des locataires. Contrairement aux biens vacants classiques, la principale caractéristique de ce type de bien est qu'il peut générer des revenus locatifs en même temps qu'il est acheté. Bien que ce type de propriété soit un actif qui génère des revenus immédiats pour les investisseurs, le prix du marché a tendance à être supprimé en raison de la difficulté de voir la propriété pour l'acheteur moyen.

Sur le marché des biens occupés par leur propriétaire, le nombre limité d'acheteurs crée un déséquilibre entre l'offre et la demande, ce qui fait que les prix des biens sont souvent inférieurs à leur valeur réelle. Ce phénomène est la source d'opportunités de profit dans l'investissement en copropriété familiale.

L'écart entre le marché et la demande réelle

Le marché de la copropriété présente une dualité structurelle. D'une part, il y a le marché des propriétés à changement de propriétaire pour les investisseurs, et d'autre part, il y a le marché des propriétés vacantes pour les acheteurs à la recherche d'un logement. Ces deux marchés ont des mécanismes de formation des prix différents pour un même bien.

Sur le marché de l'immobilier de remplacement occupé par le propriétaire, on suppose qu'il y a un prêt d'investissement. Les prêts à l'investissement sont généralement assortis de taux d'intérêt plus élevés et font l'objet d'une sélection plus stricte, ce qui limite le nombre d'investisseurs pouvant acheter. Par conséquent, la demande tend à être inférieure à l'offre, ce qui maintient les prix de l'immobilier sous contrôle.

D'autre part, des prêts hypothécaires sont disponibles sur le marché de l'immobilier. Par rapport aux prêts d'investissement, les prêts hypothécaires offrent des taux d'intérêt nettement inférieurs et des critères relativement souples, ce qui permet d'élargir la population d'acheteurs potentiels. La demande d'achat de logements est particulièrement forte parmi les familles, et la demande continue de dépasser l'offre.

Cette lacune du marché est le facteur fondamental qui crée des opportunités de profit pour l'investissement dans les condominiums familiaux. Les investisseurs peuvent acquérir des biens immobiliers occupés par leur propriétaire à bas prix, puis les revendre à un prix plus élevé sur le marché réel après le départ des locataires.

Schéma d'investissement global

L'investissement dans les logements familiaux en copropriété est une approche d'investissement systématique qui comprend les cinq étapes suivantes

Modèle de rentabilité exploitant l'écart de taux d'intérêt

Le facteur le plus important de la rentabilité des investissements dans les copropriétés familiales est l'écart de taux d'intérêt entre le prêt d'investissement et le prêt hypothécaire. Cet écart de taux d'intérêt a un impact direct sur le pouvoir d'achat de l'acheteur et se reflète par conséquent dans le prix de vente du bien.

Dans le contexte actuel des taux d'intérêt, les taux d'intérêt sur les prêts à l'investissement sont généralement compris entre 1,5 % et 2,5 %, alors que les taux hypothécaires sont beaucoup plus bas, autour de 0,5 %. Cette différence de 1,0 % à 2,0 % dans les taux d'intérêt crée une différence d'environ 45 % dans le montant qui peut être emprunté, même avec les mêmes remboursements mensuels.

Cette différence de pouvoir d'achat crée un écart de prix entre le marché de l'immobilier pour changement de propriétaire et le marché de l'immobilier pour demande réelle, créant ainsi des opportunités de plus-values pour les investisseurs. L'écart de taux d'intérêt étant un phénomène permanent ancré dans la structure du marché, ce modèle de revenu est très durable.

Les trois attraits de l'investissement dans les condominiums familiaux

Gain en W : gain en revenu et gain en capital

Le principal attrait de l'investissement dans les condominiums familiaux réside dans la possibilité de cibler simultanément les revenus et lesgains en capital. Cette structure "W-gain" permet aux investisseurs de s'assurer des opportunités de revenus diversifiés.

Les gains en termes de revenus sont réalisés grâce aux loyers versés par les locataires. En raison de la nature des biens immobiliers occupés par leur propriétaire, des revenus locatifs stables peuvent être générés dès l'achat du bien, ce qui améliore le flux de trésorerie dès les premières étapes de l'investissement. Ces revenus locatifs servent à couvrir les remboursements d'emprunts et les frais d'entretien du bien, réduisant ainsi la charge financière de l'investisseur.

Les plus-values, quant à elles, sont réalisées après le départ des locataires. En vendant le bien sur le marché réel, la différence entre le prix d'achat et le prix de vente peut être considérée comme un bénéfice. Le pouvoir d'achat élevé des acheteurs de la demande réelle, qui peuvent profiter de taux d'intérêt hypothécaires bas, permet de réaliser un prix de vente favorable pour l'investisseur.

Cette double structure de revenus permet aux investisseurs de bénéficier à la fois d'un revenu stable pendant la période de détention et d'un profit temporaire important lors de la vente, maximisant ainsi l'efficacité de l'investissement.

Stabilité des revenus et diversification des risques

Dans l'investissement immobilier classique, le risque d'inoccupation était l'une des principales préoccupations des investisseurs. Cependant, dans l'investissement en copropriété familiale, ce risque d'inoccupation est plutôt converti en une opportunité de profit en l'utilisant de manière stratégique.

Comme les biens immobiliers occupés par leur propriétaire ont déjà des locataires au moment de l'achat, les revenus locatifs peuvent être garantis immédiatement après le début de l'investissement. Cette caractéristique améliore considérablement la stabilité des revenus dans les premières phases de l'investissement. En outre, comme l'historique d'occupation des locataires et le paiement effectif des loyers peuvent être confirmés à l'avance, la précision des prévisions de bénéfices est également accrue.

En outre, dans le cadre d'un investissement en copropriété familiale, le moment de la vente est déterminé par l'apparition de logements vacants. Dans les méthodes d'investissement conventionnelles, l'inoccupation est un facteur de perte, mais cette méthode d'investissement transforme le risque en opportunité de profit en considérant l'inoccupation comme une occasion de réaliser des bénéfices.

Ce changement de mentalité permet aux investisseurs de réaliser une gestion plus stable de leurs investissements tout en réduisant le poids psychologique du risque d'inoccupation.

Comparaison avec l'investissement immobilier classique

Pour mieux comprendre les avantages de l'investissement en copropriété familiale, une comparaison est faite avec les méthodes d'investissement immobilier conventionnelles.

Comme le montre clairement ce tableau comparatif, l'investissement en copropriété familiale résout les problèmes de l'investissement immobilier conventionnel et offre une approche d'investissement plus efficace et plus flexible. En particulier, l'idée d'utiliser les logements vacants comme sources de revenus est une approche innovante qui bouleverse les idées reçues en matière d'investissement immobilier.

Exemples d'investissement spécifiques et structure des bénéfices

Analyse du cas d'investissement d'un condominium familial à 13 minutes de la gare d'Ebisu

Afin de comprendre la rentabilité réelle d'un investissement dans une copropriété familiale, des cas d'investissement spécifiques seront analysés en détail. La première étude de cas est située à Ebisu, Shibuya-ku, Tokyo.

La propriété a été achetée pour 39,8 millions JPY et vendue pour 55 millions JPY après 30 mois de détention. Le rendement total de l'investissement a été d'environ 14,67 millions JPY, avec un excellent rendement annuel d'environ 18,4 %.

Analyse du cas d'investissement d'un appartement proche des collines d'Azabudai

La deuxième étude de cas est un immeuble d'appartements situé à Azabudai, Minato Ward, Tokyo. Cette étude de cas montre la rentabilité sur une période de détention plus longue.

La propriété a été achetée pour 25,4 millions JPY et vendue pour 33,5 millions JPY après 48 mois de détention. Le rendement total de l'investissement a été d'environ 11,2 millions JPY, soit un rendement annuel d'environ 9,2 %.

Analyse de la période d'investissement et du rendement

La comparaison des deux cas fournit des indications importantes sur la relation entre la période de détention et la rentabilité.

Cette analyse montre que le taux de rendement annuel tend à être plus élevé lorsque la période de détention est plus courte. Cela s'explique par le fait que les plus-values sont réalisées sur une courte période. D'autre part, elle montre que la détention à long terme assure des rendements plus stables en raison de l'effet cumulatif des gains de revenus.

Les points clés d'un investissement réussi

Critères de sélection des biens

Le facteur le plus important pour la réussite d'un investissement en copropriété familiale est la sélection du bon bien immobilier. Afin d'identifier les biens rentables, les critères suivants doivent être évalués de manière exhaustive

Évaluation de l'emplacement
L'emplacement d'un bien immobilier est le facteur le plus important qui a un impact direct sur le prix de vente futur. Il est nécessaire d'évaluer soigneusement si l'emplacement est particulièrement attrayant pour les familles, qui sont les acheteurs réels du bien.

La commodité des transports est évaluée de manière globale en termes de temps de marche depuis les principales gares, d'accès à plusieurs lignes de train et de temps nécessaire pour atteindre le centre-ville. Comme les familles apprécient la commodité des trajets pour se rendre au travail et à l'école, ces facteurs ont un impact significatif sur la formation des prix au moment de la vente.

En ce qui concerne le cadre de vie, la qualité des installations commerciales, médicales et éducatives à proximité est évaluée. Pour la génération des enfants en particulier, la proximité d'écoles maternelles et élémentaires, la présence de parcs et d'espaces verts et le niveau de sécurité publique sont des critères importants.

Évaluation de la qualité des bâtiments et des installations
La structure, l'âge et la gestion du bâtiment ont une incidence directe sur la valeur de l'actif du bien et sur les coûts d'entretien futurs. Le choix d'un bien doté d'une structure durable, telle qu'une construction RC ou SRC, devrait permettre de maintenir la valeur de l'actif à long terme.

En termes d'âge, les biens trop anciens augmentent le risque de réparations majeures, tandis que les biens trop récents ont tendance à être plus chers à acquérir. Les biens immobiliers âgés de 15 à 25 ans sont considérés comme un bon équilibre entre le prix et la qualité.

Importance de l'analyse du marché

Une analyse approfondie du marché est essentielle à la réussite d'un investissement en copropriété familiale. Pour améliorer la précision de vos décisions d'investissement, vous devez analyser le marché sous les angles suivants

Comprendre les tendances du marché par zone
Effectuez une analyse détaillée des tendances du marché immobilier dans la zone d'investissement. Étudiez l'évolution des prix, du nombre de transactions et de l'offre nouvelle au cours des dernières années afin d'évaluer le potentiel de croissance et la stabilité du marché.

L'analyse de la différence de prix entre le marché des biens occupés par leur propriétaire et le marché des biens destinés à la demande réelle revêt une importance particulière. Plus cette différence de prix est importante dans une région, plus les opportunités de profit pour l'investissement dans les condominiums familiaux sont grandes.

Démographie et prévisions de la demande
La demande future de logements est prévue en analysant la démographie de la zone cible, l'évolution de la composition des ménages, la structure d'âge, etc. La demande de biens immobiliers pour la demande réelle devrait rester forte, en particulier dans les zones où l'on s'attend à ce que le nombre de ménages familiaux augmente.

Gestion des risques

Une gestion appropriée des risques est également essentielle à la réussite d'un investissement dans les copropriétés familiales. Cette section détaille les principaux facteurs de risque et leurs contre-mesures.

Gestion du risque de périodes d'inoccupation prolongées
Comme il est difficile de prévoir le moment où les locataires quitteront les lieux, il existe un risque que le bien immobilier doive être conservé plus longtemps que prévu. Face à ce risque, l'impact du risque d'inoccupation des biens individuels sur le portefeuille dans son ensemble est réduit grâce à des investissements diversifiés dans plusieurs biens.

Gestion des risques liés aux coûts de réparation et de rénovation
Les coûts de réparation et de rénovation avant la vente sont un facteur important qui affecte directement le rendement des investissements. Des études détaillées des biens immobiliers au moment de l'achat sont essentielles pour gérer ce risque.

Mesures contre le risque de fluctuation du marché
Des prévisions de revenus prudentes et une stratégie de vente flexible sont importantes pour contrer le risque de ne pas réaliser le prix de vente prévu en raison des fluctuations du marché immobilier.

Comment élaborer une stratégie de sortie ?

L'élaboration d'une stratégie de sortie claire est essentielle pour la réussite d'un investissement dans une copropriété familiale. Il est important de tracer le chemin depuis le début de l'investissement jusqu'à la vente du bien et d'ajuster la stratégie en fonction des circonstances.

Critères pour déterminer le moment de la vente
Pour déterminer le moment optimal de la vente, il faut procéder à une évaluation complète de l'environnement du marché, de l'état du bien et de la réalisation des objectifs de l'investissement.

Stratégies de fixation du prix de vente
La fixation du prix de vente est une décision importante qui influencera le rendement de l'investissement. Les taux du marché doivent faire l'objet d'une étude approfondie et les facteurs qui différencient le bien des biens concurrents doivent être clairement identifiés avant de fixer un prix approprié.

Conclusion.

Résumé des principaux points de l'investissement en copropriété familiale

Tout au long de cet article, l'image globale de l'investissement en copropriété familiale et les techniques d'investissement spécifiques ont été expliquées en détail. Nous en résumons ici les points essentiels.

Une approche innovante de l'investissement
L'investissement en copropriété familiale est une approche innovante qui bouscule les idées reçues en matière d'investissement immobilier. Il utilise la différence de prix structurelle entre le marché de l'immobilier de changement occupé par le propriétaire et le marché de l'immobilier pour la demande réelle afin de créer des opportunités de revenus lucratifs pour les investisseurs. Cette approche permet de poursuivre de manière réaliste l'idéal d'investissement qui consiste à "acheter à bas prix et à vendre à prix élevé".

Avantages de la structure W-gain
La structure W-gain, qui permet de viser à la fois les revenus et les plus-values, maximise l'efficacité de l'investissement. Pendant la période de détention, des revenus locatifs stables sont garantis et, lors de la vente du bien, des bénéfices peuvent être réalisés grâce à une hausse significative du prix. Cette double structure de revenus permet aux investisseurs de bénéficier d'opportunités de revenus diversifiées.

Capitaliser sur l'écart de taux d'intérêt
L'écart de taux d'intérêt entre les prêts d'investissement et les prêts hypothécaires est un facteur fondamental de la rentabilité de cette approche d'investissement. Dans le contexte actuel des taux d'intérêt, il existe un écart d'environ 1,0 à 2,0 %, ce qui se traduit directement par un pouvoir d'achat accru pour les acheteurs réels et par une prime sur le prix de vente. Cet avantage structurel est une source durable de revenus ancrée dans l'environnement du marché.

Points clés pour les décisions d'investissement

Il est conseillé aux investisseurs qui envisagent d'investir dans des logements familiaux en copropriété de se concentrer sur les points suivants lorsqu'ils prennent leurs décisions d'investissement

Comprendre l'environnement du marché
Il est important de prévoir les tendances futures de la demande en analysant de manière approfondie les tendances du marché, la démographie et les plans de développement dans la zone d'investissement. Dans les régions où la demande de logements familiaux est particulièrement forte, on peut s'attendre à des opportunités de vente stables.

Précision de la sélection des biens
La clé du succès réside dans la sélection de biens rentables sur la base d'une évaluation multidimensionnelle de l'emplacement, de la qualité de la construction et des conditions de location. Il est nécessaire d'évaluer soigneusement si le bien présente les caractéristiques qui le rendent attractif pour les acheteurs de la demande réelle.

Adéquation de la planification financière
Il est important de calculer avec précision les fonds nécessaires à l'investissement et le rendement attendu, et de fixer le montant de l'investissement en fonction de la tolérance au risque. Il est également nécessaire de s'assurer que la capacité financière est suffisante en cas de coûts imprévus ou de prolongation de la période de détention.

Questions fréquemment posées