Capitaux Asiatiques: Pourquoi Investir dans l'Immobilier Japonais?

Ces dernières années, d'importants capitaux ont afflué sur le marché immobilier japonais en provenance de pays et régions asiatiques tels que la Chine, la Corée du Sud et Taïwan. En particulier, la réévaluation de l'immobilier japonais en tant qu'"actif sûr" d' un point de vue géopolitique est une tendance qu'il ne faut pas négliger. Dans cet article, INA&Associates K.K. donne le point de vue d'un expert sur le contexte géopolitique et les avantages économiques qui expliquent pourquoi les capitaux asiatiques se tournent désormais vers le Japon.

Situation actuelle de l'investissement immobilier au Japon par les capitaux asiatiques

Tout d'abord, examinons des données spécifiques sur le niveau d'activité des investissements immobiliers japonais par les capitaux asiatiques. En particulier, les investissements en provenance de Taïwan et de Corée du Sud ont connu une croissance remarquable ces dernières années.

Extension de l'échelle d'investissement

La filiale japonaise du principal courtier immobilier taïwanais, Hsin-Yi Group, a vu son volume de transactions atteindre 70 milliards de yens en 2024, soit une augmentation de 20 % par rapport à l'année précédente. La filiale taïwanaise de Tokyu Livable ne montre pas non plus de signes de ralentissement, ayant traité un total cumulé de 58 milliards de yens de transactions entrantes au cours des 10 dernières années.

Les investissements en provenance de Corée du Sud ont également augmenté. Selon les données du ministère de la Planification et des Finances de la République de Corée, les transferts de fonds pour l'acquisition de biens immobiliers vers le Japon pour l'année 2024 se sont élevés à 39,2 millions USD, soit environ trois fois plus que les 13,1 millions USD de 2023, ce qui constitue un record. Les sorties de capitaux de la Chine continentale sont estimées à environ 8 à 9 000 milliards USD en juillet 2025, et les marchés immobiliers des pays développés, y compris le Japon, attirent l'attention des investisseurs comme l'une des destinations de ces sorties.

Tendances en matière d'investissement

Ces investisseurs privilégient principalement les zones de renommée internationale telles que le centre de Tokyo, Osaka et Kyoto. En ce qui concerne les types de biens immobiliers, les condominiums, très liquides et faciles à gérer, jouissent d'une popularité stable. Ces dernières années, on a constaté une augmentation des demandes pour des biens immobiliers haut de gamme dont le prix dépasse 100 millions de yens, ce qui indique que les investissements à grande échelle réalisés par des particuliers fortunés sont de plus en plus actifs.

Les objectifs d'investissement sont également très variés. Il existe un large éventail de besoins, tels que l'achat par des parents d'étudiants étrangers pour la résidence de leurs enfants, uniquement à des fins de gestion d'actifs, l'utilisation comme résidence secondaire ou même l'obtention d'un visa de gestion d'investissement.

Raisons géopolitiques pour lesquelles la Chine, la Corée du Sud et Taïwan choisissent le Japon

Pourquoi choisissent-ils le Japon plutôt que leur pays d'origine ou d'autres pays ? Les défis géopolitiques uniques auxquels sont confrontés chaque pays et chaque région, ainsi que la "stabilité" contrastée du Japon, sont à l'origine de ce choix.

La stabilité politique et l'ordre social du Japon

Le Japon est un pays politiquement et économiquement remarquablement stable dans la région asiatique. Malgré les changements fréquents de gouvernement, les fondements de l'État de droit sont inébranlables et le risque de changements soudains et importants dans la politique immobilière est extrêmement faible. Ce "haut degré de prévisibilité" est un attrait irremplaçable pour les investisseurs qui envisagent une gestion d'actifs à long terme.

En outre, la sécurité publique de premier ordre et l'infrastructure sociale bien développée sont également des facteurs importants qui garantissent la sécurité des actifs. Le Japon a l'un des taux de criminalité les plus bas de tous les grands pays industrialisés, et le risque de dommages physiques aux biens immobiliers est minime. Le Japon dispose également de mesures strictes contre les catastrophes naturelles et de normes de construction rigoureuses, et nombre de ses bâtiments sont résistants aux tremblements de terre, ce qui donne aux investisseurs un sentiment de sécurité.

Défis géopolitiques rencontrés par les pays et les régions

En revanche, la Chine, la Corée du Sud et Taïwan sont confrontées à des risques géopolitiques différents. Ces risques entraînent des sorties de capitaux de leurs pays d'origine et des investissements au Japon, considéré comme une valeur refuge.

Risques géopolitiques à Taïwan

Les investisseurs taïwanais sont surtout préoccupés par le risque géopolitique lié à la détérioration des relations du pays avec la Chine. La position internationale précaire du pays a incité les investisseurs à diversifier leurs actifs à l'étranger en cas d'urgence. Le Japon est devenu un refuge de choix pour les actifs, non seulement en raison de sa proximité géographique, mais aussi de ses fortes affinités culturelles.

Les investisseurs taïwanais diversifient leurs actifs dans plusieurs pays, dont le Japon, les États-Unis, le Canada et l'Australie, où le Japon présente l'avantage géographique d'un temps de vol court et de visites fréquentes. Associés au caractère pro-japonais de la population, les faibles obstacles psychologiques encouragent également l'investissement.

Environnement politique et économique en Corée du Sud

En Corée du Sud, la hausse rapide des prix de l'immobilier et les changements fréquents de la politique immobilière en réponse à cette hausse ont alimenté l'inquiétude des investisseurs. En particulier, des réglementations plus strictes, telles qu'une lourde imposition des propriétaires d'immeubles multi-résidentiels, ont considérablement réduit l'attrait de l'investissement immobilier dans le pays. Il est rationnel d'éviter le marché national, où il est difficile de prévoir et où la formation d'actifs stables est difficile, et de se tourner vers le marché japonais, plus stable.

Le marché immobilier sud-coréen est extrêmement imprévisible pour les investisseurs, les prix passant par une série de cycles froids et chauds en fonction de la politique gouvernementale. La gestion des politiques a été incohérente, avec des réglementations renforcées pour supprimer les prix de l'immobilier à certains moments et assouplies pour stimuler le marché à d'autres moments. Dans ce contexte, il est difficile de planifier la constitution d'actifs à long terme et il est naturel de chercher des investissements à l'étranger.

Incertitude politique et stagnation économique en Chine

En Chine, les incertitudes politiques, telles que le durcissement soudain de la réglementation par le gouvernement, sont une source constante d' inquiétude. En outre, la grave récession immobilière de ces dernières années a contraint de nombreux investisseurs à faire face à la dure réalité de la baisse de la valeur des actifs. Les crises de gestion de grands promoteurs tels que Hengda Group et Bi-Gui-Yuan ont fortement ébranlé la confiance dans le marché immobilier national et accéléré le mouvement de fuite des capitaux vers l'étranger, à la recherche d'opportunités d'investissement plus sûres.

Sur le marché immobilier chinois, les surfaces de vente ont chuté d'environ 60 % en 2023 par rapport au pic atteint en 2021. Les finances des gouvernements locaux sont également au plus bas depuis 10 ans en raison de la baisse des revenus issus de la vente de terrains, et le marché dans son ensemble connaît une grave récession. L'immobilier étant au cœur de la constitution du patrimoine des Chinois, la chute des prix a considérablement réduit la valeur nette des ménages, créant un cercle vicieux qui a freiné les intentions de consommation et d'investissement.

Avantages économiques de l'investissement dans l'immobilier japonais

Outre la stabilité géopolitique, les avantages de la situation économique actuelle constituent également un facteur majeur d'attraction des capitaux asiatiques vers le Japon.

Sous-évaluation due à la faiblesse du yen

La dépréciation historique actuelle du yen rend l'immobilier japonais extrêmement sous-évalué pour les investisseurs étrangers. Par exemple, une propriété qui aurait coûté 100 millions de yens il y a quelques années peut aujourd'hui être achetée pour environ 70 à 80 millions de yens en monnaie locale. Par rapport aux grandes villes du monde, les prix de l'immobilier à Tokyo sont encore sous-évalués et, tant que le yen continuera à se déprécier, l'appétit des investisseurs étrangers ne faiblira pas.

D'ici à 2024, la valeur du yen sera tombée à son niveau le plus bas depuis 38 ans, et l'attente de gains de change a également contribué à alimenter le boom de l'investissement. Des études ont également montré que les prix de l'immobilier à Tokyo sont considérablement sous-évalués par rapport à des villes de renommée mondiale comme Hong Kong et Londres.

Des rendements et une rentabilité stables

Le marché japonais de l'immobilier locatif, en particulier à Tokyo, est soutenu par une forte demande et l' on peut s'attendre à des rendements stables. Le rendement moyen à Tokyo est estimé à environ 3,5-4%, tandis qu'à Taipei il est d'environ 2%, Tokyo ayant un avantage en termes de rendement. Hong Kong a également des rendements nominaux de l'ordre de 3 à 4 %, mais dans certains cas, le potentiel d'investissement est considéré comme limité compte tenu du niveau des prix et des coûts d'exploitation. En effet, les prix de l'immobilier s'envolent alors que les loyers ne suivent pas. Pour les investisseurs à la recherche de revenus stables, le marché japonais est très attractif.

L'immobilier japonais constitue également une couverture efficace contre l'inflation. La valeur de l'actif immobilier a tendance à augmenter avec la hausse des prix, et le risque de perte de valeur est moindre, contrairement aux dépôts en espèces. En outre, les loyers ont tendance à augmenter parallèlement à la hausse des prix, ce qui garantit un flux de trésorerie stable, même en période d'inflation.

Avantages du système immobilier

Le système immobilier japonais offre des conditions très favorables aux investisseurs étrangers. Le fait que les étrangers puissent acquérir la pleine propriété de terrains et de bâtiments dans les mêmes conditions que les Japonais est une caractéristique remarquable, même d'un point de vue mondial. En outre, les transactions immobilières sont très transparentes et les informations sont divulguées en détail, de sorte que les transactions peuvent être effectuées en toute sérénité.

En particulier, il existe de nombreuses similitudes avec Taïwan en ce qui concerne le nom et la structure du système fiscal, comme le montre le tableau ci-dessous, ce qui réduit les obstacles à l'investissement. Pour les investisseurs taïwanais, le système japonais de transactions immobilières est facile à comprendre et familier.

En outre, les normes de construction japonaises sont parmi les plus strictes au monde et ne sont surpassées par aucun autre pays, notamment en ce qui concerne la résistance aux tremblements de terre. Taïwan est également une région sujette aux tremblements de terre, et la résistance aux séismes est donc un facteur important dans les décisions d'investissement. À Taïwan, il y a eu un certain nombre de problèmes avec les ventes de maisons préfabriquées et, dans de nombreux cas, la qualité des parties communes et des parties privées diffère grandement de la description initiale, alors qu'au Japon, ces risques sont extrêmement faibles, ce qui est également très bien perçu.

Problèmes des marchés immobiliers dans d'autres pays et régions

Les problèmes structurels des marchés immobiliers d'autres pays et régions d'Asie encouragent également les investissements au Japon.

La crise immobilière en Chine

Le marché immobilier chinois est confronté à une grave crise depuis le début des années 2020. L'effondrement de grands promoteurs tels que Hengda Group et Bi Gui Yuan a sapé la confiance dans le marché dans son ensemble : d'ici à la fin de 2024, les prix de l'immobilier continueront de chuter et les finances des gouvernements locaux continueront de se détériorer en raison de la baisse des revenus tirés de la vente de terrains.

Des tours inachevées et abandonnées sont disséminées dans tout le pays, laissant les acheteurs dans une situation désastreuse où non seulement ils perdent leur argent, mais où ils n'ont pas non plus d'endroit où vivre. Dans ces conditions, il est tout à fait naturel que les investisseurs chinois évitent d'investir dans l'immobilier national et dirigent leurs fonds vers l'immobilier plus sûr du Japon.

Les défis du marché immobilier sud-coréen

En Corée du Sud, les prix de l'immobilier, en particulier dans le quartier de Gangnam à Séoul, ont atteint un niveau inabordable pour les revenus moyens. Le gouvernement tente de freiner les prix par des réglementations telles qu'une lourde taxation des propriétaires de logements collectifs, mais cela a pour effet d'inciter les investisseurs à quitter le marché national.

Il n'est pas facile de trouver une bonne propriété à Séoul dans la fourchette de 1 milliard KRW, mais le fait que pour la même somme vous puissiez acheter un appartement résidentiel dans la ville plus cosmopolite de Tokyo a incité les investisseurs coréens à le faire.

Problèmes sur le marché immobilier taïwanais

À Taïwan, les prix de l'immobilier ont explosé à Taipei, rendant l'achat difficile pour les salariés ordinaires. En outre, les problèmes de vente de "bluefield" (vente d'immeubles pré-construits) sont fréquents et de nombreux cas ont été signalés où il existe une grande différence entre la description du promoteur et le produit fini réel.

La qualité des parties communes et des parties privées est souvent bien inférieure à ce qui avait été promis à l'origine, ce qui suscite un mécontentement croissant chez les acheteurs. L'immobilier japonais, qui ne pose pas de tels problèmes de qualité, est un investissement sûr pour les investisseurs taïwanais.

Raisons pour lesquelles l'immobilier japonais est considéré comme un "actif sûr

L'ensemble de ces facteurs explique pourquoi l'immobilier japonais est considéré comme un "actif sûr".

Efficacité en tant que protection contre l'inflation

L'inflation est l'une des principales préoccupations de l'économie mondiale actuelle. La question est de savoir comment protéger les actifs dans une situation où les prix augmentent et où la valeur des liquidités diminue considérablement. C'est là que l'immobilier, en tant qu'actif physique, peut constituer une couverture très efficace contre l'inflation.

En période d'inflation, la valeur des biens immobiliers a tendance à augmenter avec les prix. Le risque d'une diminution de la valeur, comme c'est le cas pour les dépôts en espèces, est faible et l'on peut s'attendre à un effet de protection des actifs. En outre, comme les loyers tendent à augmenter avec les prix, un flux de trésorerie stable peut être garanti même en période d'inflation. En outre, dans de nombreux cas, les prêts des institutions financières sont utilisés pour l'investissement immobilier, mais lorsque la valeur de l'argent diminue en raison de l'inflation, la charge de remboursement des prêts est considérablement réduite.

Utilisation comme mesure de succession et d'économie d'impôt

Au Japon, les biens immobiliers ont tendance à être évalués à une valeur inférieure à celle des liquidités ou des titres, ce qui en fait une mesure très efficace en matière de droits de succession. En outre, les revenus immobiliers peuvent être cumulés avec d'autres revenus et, en enregistrant les amortissements et autres dépenses, on peut également s'attendre à des économies d' impôt sur le revenu et sur la taxe d'habitation.

Ces avantages fiscaux constituent un attrait majeur pour les personnes fortunées qui envisagent de se constituer un patrimoine à long terme. Dans de nombreux cas, l'immobilier est une option plus avantageuse que l'argent liquide, surtout si l'on considère la succession des actifs entre les générations.

Résumé : la valeur de l'immobilier japonais créée par les avantages géopolitiques

Comme nous l'avons vu, les raisons pour lesquelles les capitaux chinois, sud-coréens et taïwanais cherchent à s'implanter au Japon ne se limitent pas aux rendements économiques : la stabilité géopolitique est un facteur extrêmement important. Ils choisissent l'immobilier japonais comme "actif sûr" pour se prémunir contre l'incertitude politique et économique dans leur pays d'origine.

Le marché immobilier japonais présente un attrait à plusieurs niveaux : stabilité politique, bon ordre social, système commercial transparent, normes de construction strictes et système de propriété ouvert aux étrangers. Ces facteurs se combinent pour former un puissant champ magnétique qui attire les capitaux asiatiques.

Cette tendance devrait encore s'accélérer à l'avenir, sous l'effet de la dépréciation du yen. La valeur de la "stabilité" de l'immobilier japonais brillera d'autant plus que le monde devient de plus en plus incertain.

INA&Associates K.K. offre un soutien complet, allant du conseil individuel à l'introduction d'une propriété et à la gestion après l'achat, afin de répondre aux divers besoins des investisseurs étrangers. Si vous souhaitez investir dans l'immobilier japonais, n'hésitez pas à nous contacter. Nous sommes là pour vous aider à protéger et à accroître votre patrimoine.

Questions fréquemment posées

Q1 : Les étrangers peuvent-ils acheter librement des biens immobiliers japonais ?

Oui, c'est possible. Au Japon, il n'y a pas de restrictions sur la propriété immobilière basées sur la nationalité et vous pouvez acquérir exactement les mêmes droits (propriété) qu'un ressortissant japonais. Toutefois, il se peut que vous deviez vous présenter au ministre des finances après l'achat. En outre, il est possible d'acheter un bien immobilier, que l'on ait ou non le statut de résident permanent, mais lorsqu'il s'agit d'un prêt hypothécaire, le statut de résident permanent et le statut professionnel font l'objet d'un examen approfondi.

Q2 : Quels sont les quartiers particulièrement prisés par les investisseurs chinois, coréens et taïwanais ?

Le centre de Tokyo (par exemple les quartiers de Minato, Shibuya et Chiyoda), le centre d'Osaka et la destination touristique internationale de Kyoto sont particulièrement populaires. Ces zones sont appréciées pour la stabilité de la valeur de leurs actifs et leur grande liquidité. Les zones accueillant un grand nombre d'étudiants étrangers et les biens situés à proximité des gares ferroviaires bien desservies par les transports sont également très prisés.

Q3 : Comment les rendements des investissements immobiliers au Japon se comparent-ils à ceux des autres pays asiatiques ?

Si l'on considère uniquement les rendements en surface, les rendements peuvent être plus élevés dans les pays émergents d'Asie du Sud-Est et d'ailleurs. Cependant, l'immobilier japonais est supérieur en termes de faibles taux d'inoccupation, de loyers stables et, surtout, de préservation de la valeur des actifs, ce qui le rend très attractif sur la base d'un rendement ajusté au risque. Le rendement de 3 à 4 % à Tokyo se compare favorablement à celui de 1 à 2 % à Taipei et dans d'autres grandes villes chinoises.

Q4 : Qu'adviendra-t-il des prix de l'immobilier au Japon si les risques géopolitiques augmentent ?

Si les risques géopolitiques augmentent dans d'autres pays et régions, comme en Asie, cela pourrait entraîner un afflux de fonds vers la sécurité relative du Japon et provoquer une hausse des prix de l'immobilier. L'immobilier japonais est également considéré comme un "refuge en cas d'urgence". En effet, les investissements au Japon ont tendance à augmenter pendant les périodes de tensions accrues dans les relations sino-taïwanaises et d'incertitude politique en Corée du Sud.