Cómo Comenzar en la Inversión Inmobiliaria en el Área Metropolitana

Para quienes estén interesados en iniciar una nueva inversión inmobiliaria en el área metropolitana, este curso ofrece información detallada sobre la estructura básica, las condiciones que hay que preparar y los pasos concretos que hay que dar. El curso está dirigido a quienes ya tienen experiencia de inversión en acciones, monedas virtuales y fondos de inversión. El curso proporcionará explicaciones paso a paso sobre las diferencias con otras inversiones, la planificación financiera, la selección, compra y gestión de inmuebles.

Estructura básica de la inversión inmobiliaria y diferencias con otras inversiones

La inversión inmobiliaria es un método de inversión mediante el cual se adquieren propiedades para alquilarlas y obtener ingresos por alquiler y futuras ganancias por la venta. La estructura básica consiste en adquirir una propiedad con "fondos propios más préstamos de instituciones financieras" y utilizar los ingresos por alquileres de los inquilinos para cubrir la amortización de los préstamos y los gastos, al tiempo que se acumulan beneficios. Las principales diferencias con respecto a las inversiones en acciones o en divisas virtuales pueden resumirse como sigue

• Calidad del riesgo: las acciones y las divisas virtuales están sujetas a una gran volatilidad de precios y al riesgo de que el valor del activo fluctúe en un corto periodo de tiempo. Los bienes inmuebles, en cambio, son activos físicos, menos propensos a caídas repentinas de los precios y un activo estable con escasas posibilidades de caer a valor cero. Sin embargo, entre los riesgos específicos de los bienes inmuebles se incluyen las desocupaciones, losatrasos y los daños a la propiedad debidos a catástrofes. Los bienes inmuebles también requieren una conservación y un mantenimiento regulares, lo que constituye otro factor de riesgo.

• Apalancamiento (uso de préstamos): Los inversores en bienes inmuebles pueden acceder fácilmente a préstamos de instituciones financieras, lo que les permite gestionar grandes activos con relativamente pocos fondos personales. Los bienes inmuebles tienen un alto valor colateral, lo que facilita la obtención de préstamos y puede aumentar significativamente la rentabilidad de los fondos propios. Las acciones también pueden negociarse con margen, pero el efecto de apalancamiento es limitado, el riesgo es elevado y, por lo general, no es tan eficiente como la propiedad inmobiliaria. La posibilidad de recurrir a la financiación confiere una ventaja a la inversión inmobiliaria, pero también conlleva el riesgo de las fluctuaciones de los tipos de interés y la responsabilidad de contraer grandes deudas.

• Liquidez: las acciones y los fondos de inversión tienen una gran liquidez, ya que pueden comprarse y venderse instantáneamente en el mercado y tardan poco en hacerse efectivos. Por el contrario, la desventaja de los bienes inmuebles es que su venta requiere tiempo y trámites y son menos líquidos. Es difícil vender una propiedad rápidamente si de repente se necesita efectivo, y el precio depende de las negociaciones con el comprador. En la inversión inmobiliaria, es importante planificar el riesgo de liquidez sobre la base de la propiedad a largo plazo.

• Ventajas fiscales y de seguros: la inversión inmobiliaria puede ser eficiente desde el punto de vista fiscal, ya que puede amortizar gastos como la depreciación, los intereses del préstamo y otros costes incurridos al comprar una propiedad. Además, cuando se contrata un préstamo se suele contratar un seguro de vida de crédito colectivo (danshin), que asegura el saldo restante del préstamo en caso de fallecimiento del prestatario. Como resultado, la propiedad permanece en posesión del superviviente, lo que constituye un aspecto alternativo del seguro de vida. Las inversiones en acciones no tienen esta función de seguro de vida, y en términos de fiscalidad, las ganancias por venta y los dividendos están sujetos a impuestos.

Como se ha descrito anteriormente, aunque la inversión inmobiliaria permite "una inversión estable a largo plazo utilizando préstamos", se diferencia de otros instrumentos financieros en que implica "poca liquidez y la responsabilidad de gestionar activos reales". Cabe esperar que los bienes inmuebles proporcionen ingresos estables y preserven el valor de los activos y, si se gestionan adecuadamente, proporcionarán rendimientos sólidos a largo plazo.

Hay que preparar los fondos, el crédito y la fijación de objetivos antes de empezar a invertir

Antes de empezar a invertir en inmuebles, es esencial preparar los fondos propios,conocer la situación crediticia y fijar objetivos de inversión claros.

● Cantidad aproximada de fondos personales necesarios:.
Se requiere un pago inicial de parte del precio de la propiedad. En muchos casos, aunque solicite un préstamo, se le pedirá que aporte entre el 10% y el 20% del precio del inmueble como fondos personales. Al comprar una propiedad, también se incurre en gastos de corretaje, registro, impuestos (impuesto de adquisición de bienes inmuebles e impuesto de timbre), primas de seguro contra incendios y otros gastos. Suelen suponer entre el 5 y el 10% del precio del inmueble, por lo que es necesario preparar un anticipo más dinero en efectivo para otros gastos. Por ejemplo, para una propiedad de 30 millones de yenes, un anticipo de 6 millones de yenes (20%) y unos gastos varios de 2 millones de yenes, para un total aproximado de 8 millones de yenes, es una orientación aproximada. Cuantos más fondos disponga, más favorables serán las condiciones del préstamo (tipos de interés) y más bajas las cuotas mensuales.

Comprobación de la solvencia: - Comprobación de sus ingresos, ocupación y situación patrimonial.
Antes de empezar, averigua cuánto valen tus ingresos anuales, tu ocupación y tu situación patrimonial a ojos de la entidad financiera. Por lo general, unos ingresos anuales de unos 7 millones de yenes se consideran una de las pautas a la hora de evaluar los préstamos para inversiones inmobiliarias. Además de los ingresos anuales, también se evalúan exhaustivamente la estabilidad del empleador, la antigüedad en el empleo, los préstamos existentes y la cuantía de los activos propios. Se dice que el importe estándar de préstamo disponible es de entre siete y diez veces sus ingresos anuales. En otras palabras, un ingreso anual de 7 millones de yenes significa que es posible obtener un préstamo de aproximadamente 50-70 millones de yenes. Sin embargo, esto no son más que directrices, e incluso si sus ingresos anuales no cumplen la norma, es posible que pueda obtener un préstamo dependiendo de otras condiciones (estabilidad de la ocupación, cantidad de fondos personales, existencia de garantías conjuntas, etc.). Algunas entidades financieras se dedican a conceder préstamos para inversiones inmobiliarias, por lo que conviene consultar previamente a varios bancos y someterse a una tasación previa (provisional). Si superas la tasación previa, sabrás cuánto puedes permitirte financiar y podrás encontrar una propiedad que se ajuste a tu presupuesto.

● Fijar objetivos y metas de inversión:.
A continuación, aclare por qué está invirtiendo en una propiedad. ¿Es para generar una renta mensual constante como ingreso adicional, para la construcción de un patrimonio futuro o como sustituto de una pensión, o para planificar una herencia o como cobertura frente a la inflación? El estilo de inversión adecuado dependerá de sus objetivos. Por ejemplo, si el objetivo es "generar flujo de caja a corto plazo", se pueden considerar propiedades con gran demanda de alquiler, como estudios en el centro de las ciudades. Por otro lado, si su objetivo es "aumentar el valor de los activos a largo plazo", invertir en propiedades individuales o terrenos en zonas que se espera que sean reurbanizadas en el futuro puede ser una opción. Es importante tener en cuenta la propia tolerancia al riesgo y visualizar el rendimiento objetivo (nivel), el periodo de inversión y la futura estrategia de salida (cuándo y cómo vender).

También es importante realizar simulaciones de ingresos y gastos en función del objetivo fijado. Tenga en cuenta el alquiler previsto, la tasa de desocupación, los gastos de gestión y el impuesto sobre bienes inmuebles, y calcule cuánto le sobrará después de amortizar el préstamo (no sólo el rendimiento superficial, sino también el rendimiento real). Si consulta a una empresa de inversión especializada, ésta podrá ayudarle a preparar dichas simulaciones. Si tiene un plan financiero detallado y un plan de ingresos y gastos, puede estar seguro de que el desfase tras la inversión será menor.

Tipos de inmuebles y sus características

La inversión inmobiliaria difiere en términos de estilo de gestión y características de riesgo/rentabilidad en función del tipo de inmueble en el que se invierte. Veamos las ventajas e inconvenientes de cada tipo típico de propiedad.

• Inversión en condominios seccionales (una unidad en un edificio de condominios):.
  Se trata de adquirir una unidad (una habitación) en un edificio de condominios y alquilarla. Puede iniciarse con una cantidad relativamente pequeña de fondos personales y es popular como primera inversión inmobiliaria. Muchos condominios se encuentran en zonas urbanas bien situadas y, si la demanda de ocupación es alta, cabe esperar unos ingresos estables por alquiler. Otra ventaja es que la gestión de todo el edificio corre a cargo de la asociación o empresa gestora, por lo que el esfuerzo de gestión del propietario es menor. Por otro lado, el riesgo de desocupación es alto: como sólo se dispone de una habitación, existe el riesgo de cero ingresos si esa habitación queda desocupada. Además, en los condominios, las partes estructurales compartidas con otros propietarios de unidades no se pueden renovar a discreción y usted está obligado a pagar las cuotas de reparación y mantenimiento. También hay que tener en cuenta que existe un límite a su libertad de criterio, ya que no puede realizar reparaciones a gran escala en todo el edificio sin el consentimiento de los demás propietarios.

• Inversión en pisos individuales (bloque de pisos individuales):.
  Se trata de un método de compra y gestión de todo un edificio de apartamentos de poca altura y construcción de madera o acero ligero, con varias unidades en un mismo edificio, de modo que, aunque haya vacantes, se reciben ingresos por alquiler de otros inquilinos y se reparte el riesgo de vacantes. Por ejemplo, en un edificio de apartamentos de 10 unidades, el 90% de los ingresos está asegurado aunque una unidad esté vacía, lo que es más estable que una unidad de condominio. Además, ser propietario de todo el edificio tiene la ventaja de dar al propietario una gran discrecionalidad en la gestión, como remodelar o cambiar el uso del edificio. Es fácil tomar medidas para aumentar el valor de la propiedad a discreción propia, y las renovaciones pueden llevarse a cabo libremente según las necesidades de los inquilinos. Por otro lado, el precio de adquisición de un solo edificio es elevado y el importe de los fondos propios y la financiación también es alto. Además, como el propietario es responsable del mantenimiento y la gestión de todo el edificio, es necesario que acumule sistemáticamente el impuesto anual sobre bienes inmuebles ylos gastos de reparación del equipamiento del edificio. La carga de los costes de funcionamiento es más pesada que en el caso de los condominios, pero el gran número de unidades tiende a dar lugar a altos rendimientos cuando están totalmente ocupadas. En cuanto a una futura estrategia de salida, hay que tener en cuenta que, si bien el precio de un edificio individual es elevado, el número de compradores (inversores) que pueden adquirirlo es limitado, por lo que la liquidez es menor que en el caso de una unidad de condominio. Sin embargo, en función de la ubicación y los beneficios, cabe esperar elevadas ganancias en la venta.

• Inversión en viviendas unifamiliares (chalets):.
  Se trata de un negocio de alquiler en el que se compra una vivienda unifamiliar existente y se alquila toda la casa. El rango de precios de una casa suele ser inferior al de un condominio, y es posible empezar con unos costes iniciales relativamente bajos. Debido a su tamaño y a la demanda prevista por parte de las familias, una vez que los inquilinos se han mudado, cabe esperar unos ingresos estables a largo plazo. Existe una gran necesidad de viviendas unifamiliares en alquiler en las zonas suburbanas, como las que cuentan con plazas de aparcamiento. Sin embargo, al igual que ocurre con los condominios, existe el riesgo de que los ingresos sean nulos cuando un inmueble está desocupado porque lo ocupa una sola familia por vivienda. Además, las viviendas unifamiliares están expuestas a costes de remodelación, como reparaciones interiores y sustitución de equipos, cada vez que un inquilino se muda o se va. En el caso de las viviendas unifamiliares de segunda mano, es importante comprobar a fondo el estado del edificio antes de comprarlo y calcular los costes de reparación necesarios en el futuro. Además, las viviendas unifamiliares suelen ser de madera y también hay que tener en cuenta la resistencia sísmica y el riesgo de envejecimiento de los inmuebles más antiguos. Como hay mucha variación de una propiedad a otra, es posible obtener altos rendimientos si se encuentra una buena ganga, pero en algunas localidades es difícil cubrir las vacantes, por lo que es necesaria una cuidadosa selección de propiedades.

Estas son las principales características de los principales tipos de inmuebles. Además, existen otras modalidades, como la especialización en condominios de tipo estudio o familiar, nuevos o de segunda mano, edificios comerciales, gestión de aparcamientos y gestión de alojamientos privados. La teoría es que los principiantes deben empezar con propiedades pequeñas y fáciles de gestionar, como condominios y casas unifamiliares, y luego ir ampliando a propiedades más grandes, como casas unifamiliares, a medida que adquieren experiencia.

Tendencias del mercado en el área metropolitana de Tokio y estrategias de inversión por zonas

El mercado inmobiliario del área metropolitana de Tokio (los 23 distritos de Tokio y las zonas circundantes de Kanagawa, Saitama y Chiba) se considera un lugar de inversión estable y adecuado, con una demanda de alquiler especialmente fuerte entre todas las zonas de Japón. Esto se debe a las tendencias demográficas y ala concentración de la actividad económica.

Tendencias demográficas y demanda de alquiler

Mientras Japón en su conjunto experimenta un descenso de la población debido al descenso de la natalidad y al envejecimiento de la población, el área de Tokio sigue experimentando una afluencia de población. Por ejemplo, se calcula que la población de Tokio aumentará en aproximadamente 410.000 personas entre 2020 y 2035, y se espera que la concentración de población continúe durante algún tiempo. El aumento de los hogares unipersonales es especialmente significativo en los 23 distritos de Tokio, donde el 50,26% de todos los hogares estarán encabezados por una sola persona en 2020, un aumento de 460.000 hogares en comparación con 2015. Este rápido aumento del número de personas solteras ha provocado una demanda muy elevada de estudios.

Además, según el Informe sobre Movimientos de Población del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, el número de personas que se trasladan fuera de Tokio superó temporalmente al de personas que se trasladan dentro en 2021 debido al desastre de Corona (la difusión del teletrabajo hizo que la gente se alejara del centro de la ciudad), pero en 2022 el número de personas que se trasladan dentro había vuelto a ser excesivo. Se confirma que no sólo Tokio, sino también las tres prefecturas vecinas de Kanagawa, Saitama y Chiba tendrán un exceso de traslados en 2022, con un aumento de la población residencial en el conjunto del área metropolitana. Como resultado, la tasa de vacantes en el área metropolitana ha mejorado y el mercado de alquiler sigue respaldado por una demanda firme. De hecho, tras un año de exceso de emigración, Tokio está experimentando de nuevo un exceso de inmigración, y las viviendas de alquiler en el área metropolitana de Tokio seguirán siendo un destino de inversión extremadamente estable con el telón de fondo de una población creciente.

Dadas las tendencias demográficas mencionadas, se espera que la demanda de viviendas de alquiler en el área metropolitana de Tokio siga siendo fuerte a medio y largo plazo. En particular, en el área de Tokio sigue congregándose un amplio abanico de personas, incluidos jóvenes solteros, personas que se trasladan a Tokio por motivos de trabajo o estudios superiores, y solteros de edad avanzada, y existe un cierto nivel de demanda tanto de estudios como de apartamentos familiares. Además, el área de Tokio es el centro de la actividad económica de Japón y el número de trabajadores va en aumento. El número de trabajadores en Tokio aumentará año tras año a partir de 2023, y más del 30% del aumento nacional se concentrará en Tokio. A medida que la gente acude a la ciudad en busca de trabajo, las necesidades de vivienda también aumentan y la base del mercado de alquiler se amplía aún más.

Tendencias por zonas y estrategias de inversión

Incluso dentro del área metropolitana de Tokio, las condiciones del mercado inmobiliario y las estrategias de inversión difieren de una zona a otra. A continuación se presentan las tendencias de cada una de las principales categorías de zonas.

• Tokio Central (por ejemplo, los 5 distritos del centro de Tokio):.
  Los cinco distritos del centro de Tokio, que incluyen Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku y Shibuya, son zonas con una alta concentración de sedes corporativas y locales comerciales, donde la demanda de alquileres es constantemente alta. Existe una amplia gama de mercados, desde trabajadores solteros hasta alquileres de alto nivel para la clase acomodada, pero los precios de los inmuebles son muy altos, por lo que los rendimientos de superficie son bajos. Según datos recientes, el rendimiento medio por superficie de un piso individual en los cinco distritos del centro de Tokio ronda el 4,3%, inferior al de otras zonas. Esto significa que el valor de los activos es importante en la zona y que muchos inversores aspiran a obtener plusvalías. Los proyectos de reurbanización son activos en el centro de la ciudad, y puede considerarse una estrategia de tenencia a largo plazo en previsión de futuros aumentos del valor de los activos. Por otra parte, el riesgo de desocupación es bajo y los niveles de alquiler son elevados, lo que hace que la zona resulte atractiva en términos de ingresos estables. Si dispone de fondos suficientes y le preocupa la seguridad, puede plantearse invertir en propiedades situadas en lugares privilegiados del centro de la ciudad.

• Zonas de Jonan y Josai (zonas residenciales populares en los 23 distritos):.
  Las zonas de Jonan (Shinagawa, Meguro, Ota, Setagaya, etc.) y Josai (Suginami, Nakano, Nerima, etc.) son las segundas zonas residenciales más populares después del centro de Tokio. Con buen acceso al centro de la ciudad y un excelente entorno de vida, hay una demanda estable de alquiler. El rendimiento medio de las superficies es del 4,8% en Jounan y del 5,1% en Josai, ligeramente superior al del centro de la ciudad. Se puede esperar una amplia gama de inquilinos, desde familias a solteros, y hay necesidad no sólo de condominios sino también de pisos y casas unifamiliares en alquiler. Algunas estaciones son el centro de atención debido a la reurbanización (por ejemplo, la zona de Musashi-Kosugi en el distrito de Jonan), y también es posible una estrategia de inversión en propiedades de segunda mano en estas zonas y aumentar su valor mediante la renovación.

• Zonas de Johoku y Joto (otras zonas de los 23 distritos):.
  Johoku (Kita, Itabashi, Toshima y otros distritos) y Joto (Koto, Sumida, Adachi y otros distritos) son zonas de los 23 distritos donde los precios de los inmuebles son relativamente bajos. En los últimos años, la zona se ha hecho cada vez más popular como zona económica a poca distancia del centro de la ciudad, y se están construyendo nuevos condominios. Los rendimientos superficiales se sitúan ligeramente por encima del 5%, con rendimientos del 5,3% en Jōto y en torno al 5,0% en Jōhoku. El riesgo de desocupación es bajo para las propiedades cercanas a las estaciones con buen acceso al centro de la ciudad, y se pueden conseguir ingresos estables con una inversión inicial baja. Sin embargo, en algunas zonas la población está disminuyendo y envejeciendo, por lo que es necesario evaluar la futura demanda de alquiler. Por ejemplo, en los suburbios de Joto (p. ej., Adachi Ward), la oferta y la demanda difieren mucho en función de si el inmueble se encuentra a poca distancia de una estación o no. Es importante comprobar las tendencias demográficas y los planes de desarrollo de la zona y seleccionar las propiedades que se espera que tengan demanda.

• Ciudades y suburbios de Tokio (fuera de los 23 distritos, zona de Tama, etc.):.
  Los 23 distritos exteriores de Tokio y las principales ciudades de Kanagawa, Saitama y Chiba (por ejemplo, Yokohama, Kawasaki, Saitama y Chiba) tienen un cierto nivel de demanda como zonas de desplazamiento urbano. Como los precios inmobiliarios son más bajos en estas zonas que en el centro de la ciudad, cabe esperar rendimientos superficiales del orden del 6%. De hecho, los datos muestran que el rendimiento medio fuera de los 23 distritos de Tokio es del 6,65%, Yokohama y Kawasaki del 6,52%, Saitama del 6,68% y Chiba del 6,90%. Existe una amplia gama de necesidades de alquiler, como viviendas familiares suburbanas y pisos para estudiantes. El tamaño de la población de Yokohama y Kawasaki en particular es grande y la demanda de alquiler es estable. Sin embargo, los suburbios están más orientados al automóvil, y existe el riesgo de que se prolonguen los periodos de desocupación de los inmuebles alejados de las estaciones. Es importante elegir una ubicación con buenas conexiones de transporte y una zona con claras fuentes de demanda, como una universidad o fábrica cercana. En algunas zonas suburbanas también preocupa el futuro descenso de la población. Por ejemplo, en las nuevas ciudades suburbanas, hay ejemplos de envejecimiento de la población y de aumento de las tasas de vacantes, por lo que es seguro tomar una decisión de inversión después de investigar las tendencias demográficas a medio y largo plazo.

En resumen, la demanda de alquileres es fuerte en el área metropolitana de Tokio en su conjunto, pero existe una tendencia a centrarse más en la estabilidad (menores rendimientos) en los centros urbanos y más en la rentabilidad (mayores rendimientos) en los suburbios. Considere su estrategia por zonas a la luz de sus objetivos de inversión. Una posible estrategia es elegir propiedades en el centro de Tokio y zonas populares si desea una inversión segura a largo plazo, y propiedades en zonas suburbanas con potencial si desea buscar activamente rendimientos. La reurbanización está progresando en muchas partes del área metropolitana, y se espera que el atractivo de la zona aumente en el futuro debido al desarrollo de las infraestructuras y a la mejora de las funciones urbanas. Tomar decisiones de inversión basadas en las perspectivas futuras de la zona conducirá al éxito a medio y largo plazo.

Pasos para la compra real

La compra de un bien de inversión inmobiliaria conlleva muchos pasos, desde la selección del inmueble hasta el contrato y la entrega. Para quienes no estén familiarizados con las transacciones inmobiliarias, se ofrece una guía paso a paso del proceso general de compra. A continuación se indican nueve pasos típicos

1. Búsqueda y consulta de propiedades: encontrar una propiedad de inversión que se ajuste a su plan financiero y a sus requisitos. Busque propiedades que le generen ingresos en sitios web de información inmobiliaria (por ejemplo, Rakutai, Kenbike, etc.) o póngase en contacto con una agencia inmobiliaria (por ejemplo, una empresa especializada en propiedades de inversión) indicando la zona deseada y su presupuesto. Si encuentra una propiedad que le parece buena, póngase primero en contacto con la agencia inmobiliaria encargada para recibir información detallada y concertar una cita para verla.

2. Visita y reconocimiento: visite la propiedad para comprobar el edificio, el estado de las habitaciones y el entorno. Para evaluar la demanda de alquiler, compruebe si el inmueble es uno en el que le gustaría vivir desde el punto de vista de un inquilino. También es importante la información que sólo puede obtenerse localmente, como el trayecto desde la estación hasta el inmueble, el estado de las instalaciones de vida (supermercados, hospitales, etc.) en las inmediaciones, la presencia o ausencia de ruidos y olores, y la seguridad pública. Asimismo, compruebe la antigüedad de la propiedad, su estructura, sus instalaciones, el alquiler actual y el estado de ocupación a partir del resumen de la propiedad, etc., y considere si coinciden con la simulación de ingresos/gastos. Si es necesario, se puede solicitar al vendedor información más detallada (lista de alquileres* lista de contratos de arrendamiento, importe del impuesto sobre bienes inmuebles, historial de reparaciones, etc.) a través de la agencia inmobiliaria.

3. Oferta de compra y negociación del precio: Una vez que haya decidido que desea comprar el inmueble, presenta una oferta de compra (certificado de compra) al vendedor. En este documento se indica el precio de compra deseado, el importe del depósito, la fecha de liquidación prevista, si se dispone o no de financiación (cláusulas del préstamo), etc., e indica formalmente al vendedor su intención de comprar la propiedad. Al mismo tiempo, se llevan a cabo las negociaciones sobre el precio y las condiciones. Si el vendedor acepta la solicitud, recibirá una "Declaración de aceptación de venta" y se llegará a un acuerdo básico. En las propiedades populares del área metropolitana de Tokio, puede haber competencia de múltiples ofertas de compra, por lo que es necesario tomar una decisión temprana y ofrecer un precio adecuado.

4. Solicitar un préstamo provisional : Una vez realizada la compra y asegurada la propiedad, solicite un préstamo provisional (preaprobación) a la entidad financiera lo antes posible. En la evaluación provisional se comprobarán los ingresos anuales (por ejemplo, retenciones fiscales) y el patrimonio, y se tomará una decisión aproximada sobre la posibilidad de conceder un préstamo. Los resultados suelen estar disponibles en una semana aproximadamente, pero es necesaria una respuesta rápida, ya que el plazo entre la solicitud de propiedad y el contrato es limitado. Si le aprueban una evaluación provisional, puede esperar recibir su préstamo casi exactamente como estaba previsto. Sin embargo, una tasación provisional no es una tasación completa, así que no se tranquilice en exceso y prepárese para los siguientes pasos.

5. Explicación de cuestiones importantes y celebración de un contrato de compraventa: Tras una explicación de cuestiones importantes por parte del agente inmobiliario, se celebra un contrato de compraventa inmobiliaria con el vendedor. En la explicación de cuestiones importantes, el agente inmobiliario le explicará los derechos legales de la propiedad y cuestiones físicas importantes (por ejemplo, límites del terreno, restricciones legales, condiciones de avería del equipamiento, etc.). Asegúrese de confirmar cualquier duda que tenga en este punto. Si está satisfecho con la explicación, firme y selle el contrato y pague al vendedor un depósito (generalmente en torno al 5-10% del precio). Al firmar el contrato, confirme también el contenido de las cláusulas de penalización y los pactos de financiación (condiciones de rescisión del contrato en caso de denegación de la financiación). Una vez firmado el contrato, es básicamente difícil anularlo, por lo que en este punto deberían haberse completado los estudios de la propiedad y la planificación financiera.

6. Selección de una empresa de gestión: una vez firmado el contrato, hay que decidir qué empresa se encargará de la gestión del inmueble antes de la entrega. Si ya hay inquilinos, suele encargarse la empresa de gestión del vendedor, pero también debe considerar sus opciones, incluida la autogestión. Si es principiante o está ocupado con su trabajo diario, se recomienda subcontratar a una empresa de gestión fiable. Si subcontrata la gestión de su propiedad, la empresa se encargará de la captación de inquilinos (atención al cliente), el cobro del alquiler, la gestión de las reclamaciones y la liquidación de los pagos cuando los inquilinos se muden. Los gastos de gestión suelen rondar el 5% de los ingresos por alquiler. Compare los detalles y honorarios de gestión de varias empresas y elija la que mejor se adapte a las características de su propiedad.

7. Solicite un préstamo: Una vez firmado el contrato de compraventa, puede solicitar un préstamo formal (principal comprobación de crédito) a una entidad financiera. El banco también presentará el contrato, una descripción de los aspectos importantes y un informe de tasación del inmueble, y examinará la propiedad, incluidos su valor de garantía y su rentabilidad. Si supera la comprobación provisional, el proceso suele desarrollarse sin mayores problemas, pero el banco responderá con prontitud a las solicitudes de documentos adicionales. Si supera con éxito el examen principal, el banco se pondrá en contacto con usted para hacerle una "oferta de préstamo" (aprobación) y presentarle las condiciones definitivas, incluidos el importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo.

8. Firma de un contrato de préstamo: Antes de ejecutar el préstamo, se firma un contrato de préstamo (contrato de préstamo) con la entidad financiera. Este contrato especifica el importe del préstamo, el tipo de interés y el método de reembolso, y puede implicar trámites en una notaría y un contrato con una empresa de garantía. En el momento de la firma del contrato también se pagan los gastos de sellos, los gastos de administración del préstamo, los gastos de garantía y otras tasas prescritas por la entidad financiera. Al mismo tiempo, se firma y sella el documento hipotecario de la propiedad. La fecha de desembolso del préstamo suele coincidir con la fecha de liquidación de la propiedad.

9. Liquidación y entrega de la propiedad: Es el día en que se paga el saldo restante adeudado y se transfiere la propiedad. El comprador, el vendedor, la empresa de corretaje, el escribano judicial y los representantes de la entidad financiera se reúnen para liquidar el saldo restante mediante transferencia bancaria u otros medios. El escribano judicial registra la transferencia de propiedad y la inscripción de la hipoteca, y se entregan las llaves al propietario del inmueble. La notificación del cambio de propietario a los inquilinos y el procedimiento de sucesión de la fianza también se confirman por adelantado. Tras la liquidación, la propiedad se entrega a la empresa de gestión y comienza la gestión del alquiler.

Lo anterior es el flujo aproximado del proceso de compra. Si hay algún punto poco claro en cada paso, es aconsejable consultar cada vez a la agencia inmobiliaria o a la entidad financiera antes de continuar. Aunque hay mucha jerga en las primeras transacciones inmobiliarias, el primer paso hacia el éxito es avanzar con paso firme con el apoyo de expertos de confianza.

Importancia de los sistemas de gestión y operación posteriores a la compra y de la gestión de riesgos

La compra de un inmueble no es el final del proceso; la explotación y gestión posteriores a la compra es una etapa importante que puede hacer que una inversión inmobiliaria sea un éxito o un fracaso. Para que su negocio de alquiler se mantenga estable, asegúrese de contar con el sistema de gestión y la gestión de riesgos adecuados.

Sistema de gestión del alquiler:.
Tras adquirir un inmueble, usted, como propietario, debe hacerse cargo del contrato de arrendamiento, captar nuevos inquilinos y conseguir inquilinos de forma continuada. Puede elegir entre confiar la gestión de su propiedad a una empresa de gestión o gestionarla usted mismo. Si confía la gestión a una empresa de gestión, tiene la ventaja de dejar en manos de profesionales la gestión general de los inquilinos, como se ha mencionado anteriormente. En particular, si posee varios inmuebles o es un arrendador asalariado, puede explotar su negocio sin ninguna interrupción de su actividad principal externalizando la gestión. En el caso de la autogestión, tiene que anunciar usted mismo la búsqueda de inquilinos, realizar los trámites contractuales, gestionar el alquiler, tramitar las reclamaciones y liquidar las cuentas cuando los inquilinos se marchan. Aunque esto requiere más trabajo, ahorra en gastos de gestión y tiene la ventaja de la comunicación directa con los inquilinos. Para los principiantes, es aconsejable confiar primero su propiedad a una empresa de gestión fiable y luego plantearse si pasar a la autogestión una vez que se haya familiarizado con el funcionamiento.

La gestión del alquiler también es importante. Es esencial gestionar el calendario, incluida la comprobación de los pagos mensuales del alquiler, el recordatorio a los inquilinos morosos y la celebración de contratos de renovación. La empresa de gestión se encarga de estas tareas en tu nombre y remite el dinero al propietario en una fecha fija cada mes, lo que te facilita la planificación de tus finanzas. Las instalaciones del edificio también deben recibir un mantenimiento adecuado, incluida la limpieza periódica y las inspecciones reglamentarias (por ejemplo, inspecciones de los ascensores e inspecciones de los equipos de seguridad contra incendios, si procede). En el caso de las viviendas unifamiliares, la satisfacción de los inquilinos disminuirá si no se organizan rápidamente las reparaciones en caso de avería de los equipos. También es conveniente disponer de un plan de renovación de equipos (gestión de la vida útil de calentadores de agua, aparatos de aire acondicionado, etc.).

● Gestión de riesgos y contramedidas:.
La inversión inmobiliaria conlleva diversos riesgos, pero puedes minimizar los daños preparándote con antelación. A continuación se enumeran los riesgos típicos y las contramedidas.

• Riesgo de desocupación: El riesgo de que la propiedad quede desocupada hasta que se mude el siguiente inquilino, tiempo durante el cual dejarán de devengarse ingresos por alquiler. Las contramedidas consisten en asegurarse de que se dispone de suficiente liquidez en el supuesto de que se produzcan desocupaciones, anunciar la llegada de nuevos inquilinos lo antes posible y revisar adecuadamente las condiciones (alquiler, dinero llave, etc.). También resulta eficaz diversificar el riesgo mediante la propiedad de múltiples unidades, e invertir en zonas de gran demanda y en instalaciones inmobiliarias para acortar los periodos de desocupación.

• Riesgo de impago del alquiler: Es el riesgo de que los inquilinos no paguen el alquiler a tiempo. La empresa gestora enviará recordatorios y, si sigue resultando difícil, se estudiará la posibilidad de emprender acciones legales. Es práctica habitual exigir el uso de una sociedad de garantía para prepararse ante el riesgo de impago del alquiler. La sociedad de garantía paga los anticipos en nombre del inquilino, garantizando así unos ingresos estables al propietario (el inquilino debe pagar la comisión de garantía).

• Riesgo de reparación: Es el riesgo de incurrir en gastos de reparación debido al deterioro del edificio y del equipamiento. Cuanto más antigua es la propiedad, más probable es que se requieran reparaciones inesperadas. Destine una parte de sus ingresos mensuales por alquiler como reserva para reparaciones a fin de prepararse para averías del aire acondicionado, problemas de fontanería y desagüe, etc. En los condominios, compruebe periódicamente si la reserva para reparaciones de la asociación de gestión se está constituyendo según lo previsto. El ciclo de las grandes reparaciones y el saldo del fondo de reserva son también puntos de control.

• Riesgo de fluctuación del tipo de interés: Si su préstamo es a tipo de interés variable, existe el riesgo de que las cuotas aumenten si los tipos de interés suben en el futuro. Es importante plantearse cambiar a un tipo de interés fijo, preferiblemente mientras los tipos de interés estén bajos. También es buena idea reservar fondos para amortizaciones anticipadas, de modo que pueda reducir las cuotas cuando suban los tipos de interés. Para asegurarse de que puede soportar una subida de los tipos de interés, su plan de ingresos y gastos debe incluir un escenario de subida de los tipos de interés.

• Riesgo de catástrofe: el riesgo de que la propiedad sufra daños debido a catástrofes naturales como incendios o terremotos. El seguro contra incendios es imprescindible y el importe de la cobertura debe ser proporcional al valor del edificio. También puede complementarse con un seguro contra terremotos (el seguro contra terremotos tiene límites de pago, pero es buena idea tenerlo). Asimismo, hay que comprobar los mapas de peligrosidad para determinar las posibles zonas inundables del inmueble y considerar medidas de prevención de catástrofes (por ejemplo, instalación de paneles estancos) y cláusulas adicionales del seguro si fuera necesario.

• Riesgo del sistema legal: Es el riesgo de que se produzcan cambios en las leyes y normativas relacionadas con la gestión del alquiler. Por ejemplo, puede haber cambios legales en el futuro que refuercen aún más la protección de los inquilinos, o puede cambiar el sistema fiscal. Siempre debe estar preparado para mantenerse al día con la información más reciente y revisar su contrato de arrendamiento y su política de gestión de activos según sea necesario. Resulta útil recabar información en colaboración con una agencia inmobiliaria o un especialista de confianza.

Si gestiona bien los riesgos mencionados y actúa con rapidez cuando surjan problemas, podrá aumentar la estabilidad de su negocio de alquiler. En particular, como las desocupaciones y los atrasos son riesgos graves que afectan directamente al flujo de caja, es importante no descuidar los esfuerzos diarios para aumentar la satisfacción de los inquilinos y animarles a quedarse más tiempo (por ejemplo, inspecciones periódicas de las instalaciones, buena comunicación, etc.).

Puntos clave en la elección de una empresa inmobiliaria y la necesidad de un socio fiable

La clave del éxito de la inversión inmobiliaria no sólo reside en la selección del inmueble en sí, sino también en la presencia de un socio excelente: una agencia inmobiliaria. El apoyo de una empresa inmobiliaria experimentada y fiable es un arma especialmente tranquilizadora para los inversores noveles.

Por qué es importante elegir al agente inmobiliario adecuado: - Los agentes inmobiliarios no sólo se encargan de introducir e intermediar propiedades.
Las empresas inmobiliarias no sólo introducen e intermedian propiedades, sino que también ofrecen apoyo con los procedimientos de financiación y contratación, así como asesoramiento sobre la gestión del alquiler después de la compra. Si la empresa es digna de confianza, propondrá propiedades adecuadas teniendo en cuenta las intenciones del inversor y le guiará cuidadosamente a través de los difíciles trámites. La inversión inmobiliaria es un juego a largo plazo, por lo que es importante encontrar un socio con el que se pueda mantener una relación duradera, incluso después de la compra.

Puntos clave para elegir una empresa inmobiliaria: ●
Compara varias empresas y céntrate en los siguientes puntos

• Trayectoria y experiencia: Comprueba cuántas propiedades de inversión han gestionado, su clientela y sus áreas de especialización (por ejemplo, si están especializadas en inversiones en condominios o son fuertes en propiedades regionales). Por ejemplo, algunas empresas tienen un gran número de clientes muy adinerados y mucha experiencia en transacciones inmobiliarias de alto valor. Asimismo, puede decirse que las empresas con un gran número de unidades gestionadas tienen muchos conocimientos de gestión de alquileres.

• Fiabilidad y actitud: Como es lógico, hay que comprobar si la empresa cuenta con la debida licencia como negocio de lotes y transacciones inmobiliarias, si ha habido sanciones administrativas en el pasado y si es miembro de alguna organización (como la All Japan Real Estate Association o el Real Estate Fair Trade Council). La respuesta del responsable también es un factor determinante. Nos fijamos en si es capaz de responder a nuestras preguntas con precisión, si es capaz de explicar no sólo las ventajas sino también los riesgos y los inconvenientes, y si no es agresivo en sus actividades de venta. Si el responsable es honesto, será un asesor a largo plazo.

• Servicio de ventanilla única: es útil que la empresa disponga de un sistema que pueda ofrecer un apoyo coherente desde la compra hasta la solicitud de alquiler, la gestión y la venta. Si la empresa tiene su propio departamento de gestión, puede esperar un seguimiento después de la compra, y si la empresa trabaja con expertos fiscales y jurídicos, puede pedir fácilmente asesoramiento sobre declaraciones fiscales y asuntos legales. El departamento de gestión de la empresa podrá ofrecerle apoyo y asesoramiento después de la compra.

● La inmobiliaria como socio:.
Una buena empresa inmobiliaria no es sólo un intermediario, sino también un socio que ayuda a los inversores a alcanzar sus objetivos. Por ejemplo, pueden asesorar sobre la venta o compra de propiedades adicionales si las condiciones del mercado cambian después de la compra de la propiedad, o sugerir renovaciones para mejorar la rentabilidad. Algunas empresas proporcionan informes de análisis de mercado y organizan talleres para que los propietarios intercambien información. Tener un socio con una actitud tan compañera puede ser tranquilizador en un ámbito en el que no se tiene experiencia.

En general, la inversión inmobiliaria puede describirse como un juego de equipo. Si bien es un requisito previo que los propios inversores estudien, sólo con el apoyo de un equipo de profesionales, que incluya empresas inmobiliarias de confianza, empresas de gestión, personal de instituciones financieras, contables fiscales y escribanos judiciales, podrán acercarse al éxito con un riesgo mínimo. Al trabajar con un socio como INA, que tiene su sede en el área metropolitana y cuenta con una gran experiencia, podrá proceder sin problemas desde la selección de propiedades hasta su gestión.

Lo anterior es una explicación exhaustiva de la inversión inmobiliaria en el área metropolitana de Tokio, desde los aspectos básicos hasta la práctica. Aunque la inversión inmobiliaria tiene atractivos y obstáculos diferentes a los de otros productos financieros, con una preparación cuidadosa y la cooperación de un socio fiable, puede ser un medio para la creación de un patrimonio estable. Esperamos que elabore un plan con una perspectiva a largo plazo y avance con paso firme. Esperamos que aproveche la comerciabilidad del área metropolitana como ciudad residencial y obtenga prósperos beneficios en el futuro.