Como Começar no Investimento Imobiliário na Área Metropolitana

Para os interessados em iniciar um novo investimento imobiliário na área metropolitana, este curso oferece uma explicação detalhada da estrutura básica, das condições a serem preparadas e dos procedimentos específicos. O curso é voltado para aqueles que já têm experiência de investimento em ações, moedas virtuais e fundos de investimento. O curso fornecerá explicações passo a passo sobre as diferenças em relação a outros investimentos, planejamento financeiro, seleção, compra e administração de propriedades.

Estrutura básica do investimento imobiliário e diferenças em relação a outros investimentos

O investimento imobiliário é um método de investimento por meio do qual as propriedades são compradas para serem alugadas e recebem renda de aluguel e ganhos futuros com a venda. A estrutura básica é adquirir uma propriedade com "fundos próprios mais empréstimos de instituições financeiras" e usar a renda de aluguel dos inquilinos para cobrir os pagamentos e as despesas do empréstimo, enquanto acumula lucros. As principais diferenças em relação aos investimentos em ações ou moedas virtuais podem ser resumidas da seguinte forma

• Qualidade do risco: ações e moedas virtuais estão sujeitas a alta volatilidade de preços e ao risco de que o valor do ativo possa flutuar em um curto período de tempo. Os imóveis, por outro lado, são ativos físicos, menos propensos a quedas repentinas de preços e são ativos estáveis com baixa probabilidade de cair a valor zero. Entretanto, os riscos específicos dos imóveis incluem vacâncias,atrasos e danos à propriedade devido a desastres. Os imóveis também exigem manutenção e conservação regulares, o que é outro fator de risco.

• Alavancagem (uso de empréstimos): os investidores em imóveis podem acessar facilmente empréstimos de instituições financeiras e administrar grandes ativos com relativamente pouco capital disponível. Os imóveis têm um alto valor de garantia, o que facilita a obtenção de empréstimos e pode aumentar significativamente os retornos sobre o patrimônio líquido. As ações também podem ser negociadas com margem, mas o efeito de alavancagem é limitado, o risco é alto e, em geral, não é tão eficiente quanto o setor imobiliário. A capacidade de utilizar o financiamento dá ao investimento imobiliário uma vantagem, mas também implica o risco de flutuações da taxa de juros e a responsabilidade de assumir grandes quantias de dívida.

• Liquidez: as ações e os fundos mútuos são altamente líquidos, pois podem ser comprados e vendidos instantaneamente no mercado e têm um curto período de tempo para serem pagos. Em contrapartida, a desvantagem da propriedade é que ela exige tempo e procedimentos para ser vendida e é menos líquida. É difícil vender um imóvel rapidamente se você precisar de dinheiro de repente, e o preço depende de negociações com o comprador. No investimento imobiliário, é importante planejar o risco de liquidez com base na propriedade de longo prazo.

• Benefícios fiscais e de seguro: o investimento em imóveis pode ser eficiente em termos fiscais, pois você pode abater despesas como depreciação, juros de empréstimos e outros custos incorridos na compra de um imóvel. Além disso, o seguro de vida de crédito em grupo (danshin) geralmente é contratado quando um empréstimo é feito, o que garante o saldo remanescente do empréstimo em caso de morte do mutuário. Como resultado, a propriedade permanece em posse do sobrevivente, o que é um aspecto alternativo do seguro de vida. Os investimentos em ações não têm essa função de seguro de vida e, em termos de tributação, os ganhos na venda e os dividendos são tributados.

Conforme descrito acima, embora o investimento em imóveis permita "investimento estável de longo prazo usando empréstimos", ele difere de outros instrumentos financeiros por envolver "baixa liquidez e a responsabilidade de gerenciar ativos reais". Pode-se esperar que os imóveis proporcionem renda estável e preservação do valor do ativo e, se gerenciados adequadamente, proporcionarão retornos sólidos a longo prazo.

Fundos, crédito e definição de metas devem ser preparados antes de iniciar o investimento

Antes de começar a investir em imóveis, é essencial preparar seus próprios fundos,entender sua situação de crédito e definir metas claras de investimento.

Valor aproximado dos fundos pessoais necessários:.
É necessário um pagamento inicial de parte do preço do imóvel. Em muitos casos, mesmo que você faça um empréstimo, geralmente será necessário fornecer de 10% a 20% do preço do imóvel como fundos pessoais. Ao comprar um imóvel, também serão incorridas taxas de corretagem, taxas de registro, impostos (imposto de aquisição de imóveis e imposto de selo), prêmios de seguro contra incêndio e outros custos. Esses custos geralmente correspondem a cerca de 5% a 10% do preço da propriedade, portanto, é necessário preparar um pagamento inicial e dinheiro para outras despesas. Por exemplo, para uma propriedade no valor de 30 milhões de ienes, uma entrada de 6 milhões de ienes (20%) e despesas diversas de 2 milhões de ienes, em um total de aproximadamente 8 milhões de ienes, é um guia aproximado. Quanto mais fundos você tiver disponível, mais favoráveis serão as condições do empréstimo (taxas de empréstimo) e menores serão seus pagamentos mensais.

Verificação da capacidade de crédito: - Verificação de sua renda, ocupação e situação patrimonial.
Antes de começar, descubra quanto sua renda anual, ocupação e situação patrimonial valem aos olhos da instituição financeira. Em geral, uma renda anual de cerca de 7 milhões de ienes é considerada uma das diretrizes na avaliação de empréstimos para investimento imobiliário. Além da renda anual, a estabilidade de seu empregador, o tempo de emprego, os empréstimos existentes e o valor de seus próprios ativos também são avaliados de forma abrangente. Diz-se que o valor padrão do empréstimo disponível é cerca de sete a dez vezes a sua renda anual. Em outras palavras, uma renda anual de 7 milhões de ienes significa que é possível obter um empréstimo de aproximadamente 50 a 70 milhões de ienes. No entanto, essas são apenas diretrizes e, mesmo que sua renda anual não atenda ao padrão, você ainda poderá obter um empréstimo dependendo de outras condições (estabilidade no emprego, quantidade de fundos pessoais, existência de garantias conjuntas etc.). Algumas instituições financeiras estão ativas na concessão de empréstimos para investimento imobiliário, portanto, é uma boa ideia consultar vários bancos com antecedência e passar por uma avaliação preliminar (provisória). Se for aprovado na pré-avaliação, você saberá quanto pode financiar e poderá encontrar uma propriedade que se encaixe no seu orçamento.

Definição de objetivos e metas de investimento:.
Em seguida, esclareça por que está investindo em imóveis. É para gerar uma renda mensal estável como uma renda adicional, para a construção de ativos futuros ou como substituto de uma pensão, ou como uma estratégia de herança ou proteção contra a inflação? O estilo de investimento adequado dependerá de seus objetivos. Por exemplo, se o objetivo for "gerar fluxo de caixa no curto prazo", pode-se considerar propriedades com alta demanda de aluguel, como apartamentos tipo estúdio nos centros das cidades. Por outro lado, se o seu objetivo for "aumentar o valor do ativo a longo prazo", investir em propriedades individuais ou terrenos em áreas que se espera que sejam reformadas no futuro pode ser uma opção. É importante considerar sua própria tolerância ao risco e visualizar sua meta de rendimento (nível), período de investimento e estratégia de saída futura (quando e como vender).

Também é importante realizar simulações de receitas e despesas com base em sua definição de meta. Leve em consideração o aluguel esperado, a taxa de vacância, as taxas de administração e o imposto predial e estime quanto sobrará após o pagamento do empréstimo (não apenas o rendimento superficial, mas também o rendimento real). Se você consultar uma empresa especializada em investimentos, ela poderá ajudá-lo a preparar essas simulações. Se você tiver um plano financeiro detalhado e um plano de receitas e despesas, pode ter certeza de que a diferença após o investimento será menor.

Tipos de propriedade e suas características

O investimento em propriedades difere em termos de estilo de gerenciamento e características de risco/retorno, dependendo do tipo de propriedade em que o investimento é feito. Vamos dar uma olhada nas vantagens e desvantagens de cada tipo de propriedade típica.

• Investimento em condomínio seccional (uma unidade em um edifício de condomínio):.
  Esse é um método de comprar uma unidade (um cômodo) em um prédio de condomínio e alugá-la. Pode ser iniciado com uma quantia relativamente pequena de fundos pessoais e é popular como um primeiro investimento imobiliário. Muitos condomínios estão localizados em áreas urbanas bem situadas e, se a demanda de ocupação for alta, pode-se esperar uma renda de aluguel estável. Outra vantagem é que a administração de todo o edifício é feita pela associação ou empresa de administração, de modo que o tempo e o esforço de administração do proprietário são reduzidos. Por outro lado, o risco de vacância é alto: como você só tem um quarto, há o risco de que, se esse quarto ficar vago, sua renda será zero. Além disso, nos condomínios, as partes estruturais compartilhadas com outros proprietários de unidades não podem ser reformadas a seu critério e você é obrigado a pagar taxas de reparo e manutenção. Deve-se observar também que há um limite para a liberdade de julgamento, pois não é possível realizar reparos de grande escala em todo o edifício sem o consentimento dos outros proprietários.

• Investimento em apartamento de unidade única (bloco de apartamento único):.
  Esse é um método de comprar e administrar um prédio inteiro de apartamentos baixos, construído em madeira ou aço leve, com várias unidades em um prédio, de modo que, mesmo que haja vagas, a renda do aluguel seja recebida de outros inquilinos e o risco de vagas seja distribuído. Por exemplo, em um prédio de apartamentos com 10 unidades, 90% da renda é garantida mesmo que uma unidade esteja vaga, o que é mais estável do que uma unidade de condomínio. Além disso, a propriedade de todo o edifício tem a vantagem de dar ao proprietário uma grande margem de manobra na administração, como, por exemplo, reformar ou alterar o uso do edifício. É fácil tomar medidas para aumentar o valor da propriedade a seu próprio critério, e as reformas podem ser realizadas livremente de acordo com as necessidades dos inquilinos. Por outro lado, o preço de aquisição de um único edifício é alto e o montante de fundos próprios e financiamento também é alto. Além disso, como o proprietário é responsável pela manutenção e gerenciamento de todo o edifício, é necessário que ele acumule sistematicamente o imposto anual sobre a propriedade eos custos de reparo dos equipamentos do edifício. O ônus dos custos operacionais é mais pesado do que o dos condomínios, mas o grande número de unidades tende a resultar em altos retornos quando totalmente ocupadas. Em termos de uma estratégia de saída futura, observe que, embora o preço de um único edifício seja alto, o número de compradores (investidores) que podem adquiri-lo é limitado, portanto, a liquidez é menor do que a de uma unidade de condomínio. Entretanto, dependendo da localização e dos ganhos, pode-se esperar altos ganhos na venda.

• Investimento em casas isoladas (casas isoladas):.
  Esse é um negócio de aluguel em que você compra uma casa independente existente e aluga a casa inteira. A faixa de preço de uma casa geralmente é menor do que a de um condomínio, e é possível começar com custos iniciais relativamente baixos. Devido ao seu tamanho e à demanda esperada das famílias, uma vez que os inquilinos tenham se mudado, pode-se esperar uma renda estável a longo prazo. Há uma grande necessidade de casas isoladas para aluguel em áreas suburbanas, como aquelas com vagas de estacionamento. Entretanto, assim como ocorre com os condomínios, há o risco de renda zero quando um imóvel está vago, pois é ocupado por uma família por imóvel. Além disso, as casas isoladas estão sujeitas a custos de reforma, como reparos internos e substituição de equipamentos, sempre que um inquilino se muda ou sai. No caso de casas avulsas de segunda mão, é importante verificar minuciosamente as condições do imóvel antes da compra e estimar os custos de reparo necessários no futuro. Além disso, as casas isoladas geralmente são construídas em madeira, e a resistência sísmica e o risco de envelhecimento das propriedades mais antigas também devem ser levados em conta. Como há uma grande variação de propriedade para propriedade, é possível obter altos rendimentos se você conseguir encontrar uma boa pechincha, mas em alguns locais é difícil preencher as vagas, portanto, é necessária uma seleção cuidadosa das propriedades.

Essas são as principais características dos principais tipos de imóveis. Além disso, há uma variedade de outros métodos, como a especialização em condomínios do tipo estúdio ou familiar, novos ou usados, edifícios comerciais, administração de estacionamentos e administração de acomodações particulares. A teoria é que os iniciantes devem começar com propriedades pequenas e fáceis de administrar, como condomínios e casas isoladas, e depois expandir para propriedades maiores, como casas unifamiliares, à medida que ganham experiência.

Tendências de mercado na área metropolitana de Tóquio e estratégias de investimento por área

O mercado imobiliário na área metropolitana de Tóquio (os 23 distritos de Tóquio e as áreas vizinhas de Kanagawa, Saitama e Chiba) é considerado um local de investimento estável e adequado, com uma demanda de aluguel particularmente forte entre todas as áreas do Japão. Isso se deve às tendências demográficas e à concentração da atividade econômica.

Tendências demográficas e demanda de aluguel

Enquanto o Japão como um todo está sofrendo um declínio populacional devido à queda da taxa de natalidade e ao envelhecimento da população, a área de Tóquio continua a ver um influxo populacional. Por exemplo, estima-se que a população de Tóquio aumente em aproximadamente 410.000 pessoas entre 2020 e 2035, e espera-se que a concentração da população continue por algum tempo. O aumento de residências com uma única pessoa é particularmente significativo nos 23 distritos de Tóquio, onde 50,26% de todas as residências serão chefiadas por uma única pessoa até 2020, um aumento de 460.000 residências em comparação com 2015. Esse rápido aumento no número de pessoas solteiras levou a uma demanda muito alta por apartamentos tipo estúdio.

Além disso, de acordo com o Relatório de Movimento Populacional do Ministério de Assuntos Internos e Comunicações, o número de pessoas que saíram de Tóquio excedeu temporariamente o número de pessoas que se mudaram em 2021 devido ao desastre do Corona (a disseminação do teletrabalho fez com que as pessoas se afastassem do centro da cidade), mas em 2022 o número de pessoas que se mudaram voltou a ser excessivo. Não apenas Tóquio, mas também as três prefeituras vizinhas de Kanagawa, Saitama e Chiba estão confirmadas como tendo excesso de transferências em 2022, com a população residencial aumentando na área metropolitana como um todo. Como resultado, a taxa de vacância na área metropolitana melhorou e o mercado de aluguel continua a ser sustentado por uma demanda firme. Na verdade, depois de um ano de excesso de imigração, Tóquio está novamente experimentando um excesso de imigração, e os imóveis para aluguel na área metropolitana de Tóquio continuarão a ser um destino de investimento extremamente estável no contexto de uma população crescente.

Considerando as tendências demográficas acima, espera-se que a demanda de aluguel de imóveis na área metropolitana de Tóquio permaneça forte no médio e longo prazo. Em particular, uma grande variedade de pessoas, incluindo jovens solteiros, pessoas que se mudam para Tóquio para trabalhar ou cursar o ensino superior e idosos solteiros, continua a se reunir na área de Tóquio, e há um certo nível de demanda por apartamentos tipo estúdio e familiares. Além disso, a região de Tóquio é o centro da atividade econômica do Japão e o número de trabalhadores está aumentando. O número de trabalhadores em Tóquio está aumentando ano a ano a partir de 2023, com mais de 30% do aumento nacional concentrado em Tóquio. À medida que as pessoas migram para a cidade em busca de trabalho, as necessidades de moradia também aumentam e a base do mercado de aluguel se expande ainda mais.

Tendências específicas da área e estratégias de investimento

Mesmo dentro da área metropolitana de Tóquio, as condições do mercado imobiliário e as estratégias de investimento diferem de uma área para outra. Abaixo estão as tendências para cada uma das principais categorias de área.

• Tóquio Central (por exemplo, 5 bairros do centro de Tóquio):.
  Os cinco distritos do centro de Tóquio, incluindo os distritos de Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku e Shibuya, são áreas com alta concentração de sedes corporativas e instalações comerciais, onde a demanda de aluguel é consistentemente alta. Há uma grande variedade de mercados, desde trabalhadores solteiros até aluguéis de alto padrão para os ricos, mas os preços dos imóveis são muito altos, portanto, os rendimentos de superfície são baixos. De acordo com dados recentes, o rendimento médio de superfície para um único apartamento nos cinco distritos do centro de Tóquio é de cerca de 4,3%, o que é menor do que em outras áreas. Isso significa que os valores dos ativos são importantes na área e muitos investidores estão buscando ganhos de capital. Os projetos de renovação estão ativos no centro da cidade, e uma estratégia de manutenção de longo prazo pode ser considerada na expectativa de futuros aumentos no valor dos ativos. Por outro lado, o risco de vacância é baixo e os níveis de aluguel são altos, tornando a área atraente em termos de renda estável. Se você tiver fundos suficientes e estiver preocupado com a segurança, talvez queira considerar investir em propriedades em locais privilegiados no centro da cidade.

• Áreas de Jonan e Josai (áreas residenciais populares nos 23 distritos):.
  As áreas de Jonan (Shinagawa, Meguro, Ota, Setagaya, etc.) e Josai (Suginami, Nakano, Nerima, etc.) são as segundas áreas residenciais mais populares depois do centro de Tóquio. Com bom acesso ao centro da cidade e um excelente ambiente de vida, há uma demanda estável de aluguel. Os rendimentos de superfície são em média de 4,8% em Jounan e cerca de 5,1% em Josai, com rendimentos um pouco mais altos do que no centro da cidade. Pode-se esperar uma grande variedade de inquilinos, de famílias a solteiros, e há uma necessidade não apenas de condomínios, mas também de apartamentos e casas isoladas para aluguel. Algumas estações são o foco de atenção devido à reforma (por exemplo, a área de Musashi-Kosugi no distrito de Jonan), e uma estratégia de investimento em imóveis de segunda mão nessas áreas e sua reforma para aumentar seu valor também é possível.

• Áreas de Johoku e Joto (outras áreas nos 23 distritos):.
  Johoku (Kita, Itabashi, Toshima e outros bairros) e Joto (Koto, Sumida, Adachi e outros bairros) são áreas dentro dos 23 bairros onde os preços dos imóveis são relativamente baixos. Nos últimos anos, a área tem se tornado cada vez mais popular como uma área barata a uma curta distância do centro da cidade, e o desenvolvimento de novos condomínios está progredindo. Os rendimentos de superfície estão um pouco acima de 5%, com rendimentos de 5,3% em Jōto e cerca de 5,0% em Jōhoku. O risco de vacância é baixo para imóveis próximos a estações com bom acesso ao centro da cidade, e é possível obter uma renda estável com um investimento inicial baixo. No entanto, em algumas áreas, a população está diminuindo e envelhecendo, portanto, é necessário avaliar a demanda futura de aluguel. Por exemplo, nos subúrbios de Joto (por exemplo, Adachi Ward), a oferta e a demanda diferem muito, dependendo se a propriedade está a uma curta distância de uma estação ou não. É importante verificar as tendências populacionais e os planos de desenvolvimento para a área e selecionar propriedades que deverão ter demanda.

• Cidades e subúrbios de Tóquio (fora dos 23 distritos, área de Tama, etc.):.
  Os 23 distritos externos de Tóquio e as principais cidades de Kanagawa, Saitama e Chiba (por exemplo, Yokohama, Kawasaki, Saitama e Chiba) têm um certo nível de demanda como áreas urbanas de deslocamento. Como os preços dos imóveis são mais baixos nessas áreas do que no centro da cidade, é possível esperar rendimentos de superfície na faixa de 6%. De fato, os dados mostram que o rendimento médio fora dos 23 distritos de Tóquio é de 6,65%, de Yokohama e Kawasaki é de 6,52%, de Saitama é de 6,68% e de Chiba é de 6,90%. Há uma gama diversificada de necessidades de aluguel, incluindo propriedades familiares suburbanas e apartamentos para estudantes. O tamanho da população de Yokohama e Kawasaki, em particular, é grande e a demanda de aluguel é estável. No entanto, os subúrbios são mais voltados para o uso de carros e há o risco de períodos de vacância prolongados para imóveis que ficam longe das estações. É importante escolher um local com boas conexões de transporte e uma área com fontes claras de demanda, como uma universidade ou fábrica nas proximidades. Em algumas áreas suburbanas, também há preocupações com o futuro declínio populacional. Por exemplo, em cidades novas suburbanas, há exemplos de envelhecimento da população e aumento das taxas de vacância, portanto, é seguro tomar uma decisão de investimento após pesquisar as tendências demográficas de médio e longo prazo.

Em resumo, a demanda por aluguel é forte na área metropolitana de Tóquio como um todo, mas há uma tendência de se concentrar mais na estabilidade (rendimentos mais baixos) nos centros das cidades e mais na lucratividade (rendimentos mais altos) nos subúrbios. Considere sua estratégia de área à luz de seus objetivos de investimento. Uma possível estratégia é escolher imóveis no centro de Tóquio e em áreas populares se quiser um investimento seguro de longo prazo, e imóveis em áreas suburbanas com potencial se quiser buscar rendimentos ativamente. O redesenvolvimento está progredindo em muitas partes da área metropolitana, e espera-se que a atratividade da área aumente no futuro devido ao desenvolvimento da infraestrutura e à melhoria das funções urbanas. Tomar decisões de investimento com base nas perspectivas futuras da área levará ao sucesso a médio e longo prazo.

Etapas para a compra efetiva

Há muitas etapas envolvidas na compra de uma propriedade de investimento imobiliário, desde a seleção da propriedade até o contrato e a entrega. Para os iniciantes em transações imobiliárias, é fornecido um guia passo a passo do processo geral de compra. Abaixo estão nove etapas típicas

1. Pesquisa e consulta de propriedades: encontre uma propriedade de investimento que corresponda ao seu plano financeiro e às suas necessidades. Pesquise propriedades geradoras de renda em sites de informações sobre propriedades (por exemplo, Rakutai, Kenbike etc.) ou entre em contato com uma agência imobiliária (por exemplo, uma empresa especializada em propriedades para investimento) com a área e o orçamento desejados. Se encontrar uma propriedade que pareça boa, entre em contato primeiro com a agência imobiliária responsável para receber informações detalhadas e marcar uma visita.

2. Visita ao local e vistoria: visite a propriedade para verificar o prédio, as condições dos cômodos e o ambiente ao redor. Para avaliar a demanda de aluguel, verifique se a propriedade é aquela em que você gostaria de morar do ponto de vista de um inquilino. Também são importantes as informações que só podem ser obtidas localmente, como o trajeto da estação até o imóvel, o estado das instalações habitacionais (supermercados, hospitais etc.) nas proximidades, a presença ou ausência de ruídos e odores e a segurança pública. Além disso, verifique a idade do imóvel, a estrutura, as instalações, o aluguel atual e o status de ocupação no resumo do imóvel, etc., e considere se eles correspondem à simulação de renda/despesa. Se necessário, informações mais detalhadas (lista de aluguéis*, lista de contratos de locação, valor do imposto predial, histórico de reparos, etc.) podem ser solicitadas ao vendedor por meio da agência imobiliária.

3. Oferta de compra e negociação de preço: Depois de decidir que deseja comprar o imóvel, você envia uma oferta de compra do imóvel (certificado de compra) ao vendedor. Esse documento informa o preço de compra desejado, o valor do depósito, a data de liquidação prevista, se há ou não financiamento disponível (cláusulas de empréstimo) etc., e indica formalmente ao vendedor sua intenção de comprar o imóvel. Ao mesmo tempo, são realizadas negociações sobre preço e termos e condições. Se o vendedor aceitar a solicitação, você receberá uma "Declaração de aceitação de venda" e um acordo básico será firmado. Em propriedades populares na área metropolitana de Tóquio, pode haver concorrência de várias ofertas de compra, portanto, é necessário tomar uma decisão antecipada e fazer uma oferta de preço adequada.

4. Solicite um empréstimo provisório : Depois que a compra for concluída e a propriedade for garantida, solicite um empréstimo provisório (pré-aprovação) com a instituição financeira o mais rápido possível. Na avaliação provisória, o comprovante de renda anual (por exemplo, imposto retido na fonte) e os ativos serão verificados, e será tomada uma decisão aproximada sobre a possibilidade de um empréstimo. Os resultados geralmente ficam disponíveis em uma semana ou mais, mas é necessária uma resposta rápida, pois o período entre a solicitação da propriedade e o contrato é limitado. Se você for aprovado para uma avaliação provisória, poderá esperar receber seu empréstimo quase exatamente como planejado. Entretanto, uma avaliação provisória não é uma avaliação completa, portanto, não fique muito tranquilo e prepare-se para as próximas etapas.

5. Explicação de questões importantes e conclusão de um contrato de venda: Após uma explicação de questões importantes pelo agente imobiliário, um contrato de venda de imóveis é concluído com o vendedor. Na explicação de questões importantes, o agente imobiliário explicará os direitos legais da propriedade e questões físicas importantes (por exemplo, limites do terreno, restrições legais, condições de falha do equipamento etc.). Não se esqueça de confirmar todas as perguntas que tiver nesse momento. Se você estiver satisfeito com a explicação, assine e lacre o contrato e pague um depósito ao vendedor (geralmente em torno de 5 a 10% do preço). Ao assinar o contrato, confirme também o conteúdo de quaisquer cláusulas de penalidade e acordos de financiamento (condições para rescindir o contrato no caso de o financiamento ser negado). Depois que o contrato é assinado, é basicamente difícil cancelá-lo, portanto, as pesquisas sobre a propriedade e o planejamento financeiro devem ser concluídos nesse momento.

6. Seleção de uma empresa de administração: após a assinatura do contrato, decida sobre uma empresa de administração para a propriedade antes da entrega. Se já houver inquilinos, a empresa de administração do vendedor geralmente é assumida, mas você também deve considerar suas opções, inclusive a autogestão. Se você for um iniciante ou estiver ocupado com seu trabalho diário, é recomendável terceirizar para uma empresa de administração confiável. Se você terceirizar a administração de sua propriedade, a empresa cuidará do recrutamento de inquilinos (atendimento ao cliente), da cobrança de aluguéis, do tratamento de reclamações e dos acertos de contas quando os inquilinos se mudarem. As taxas de administração geralmente giram em torno de 5% da receita do aluguel. Compare os detalhes e as taxas de administração de várias empresas e escolha a empresa que melhor se adapte às características de sua propriedade.

7. Solicite um empréstimo: Depois de assinar o contrato de compra e venda, você pode solicitar um empréstimo formal a uma instituição financeira (principal verificação de crédito). O banco também apresentará o contrato, uma descrição de assuntos importantes e um relatório de avaliação do imóvel, e examinará o imóvel, inclusive seu valor colateral e sua rentabilidade. Se você for aprovado na triagem provisória, o processo geralmente prossegue sem maiores problemas, mas o banco responderá prontamente às solicitações de documentos adicionais. Se você for aprovado na triagem principal, o banco entrará em contato com você com uma "oferta de empréstimo" (aprovação) e apresentará os termos e condições finais, inclusive o valor do empréstimo, a taxa de juros e o prazo.

8. Assinatura de um contrato de empréstimo: Antes da execução do empréstimo, um contrato de empréstimo (contrato de empréstimo) é assinado com a instituição financeira. Esse contrato especifica o valor do empréstimo, a taxa de juros e o método de pagamento, e pode envolver procedimentos em um cartório e um contrato com uma empresa de garantia. O custo dos selos, as taxas de administração do empréstimo, as taxas de garantia e outras taxas prescritas pela instituição financeira também são pagas no momento da assinatura do contrato. Ao mesmo tempo, o documento de hipoteca da propriedade é assinado e selado. A data de desembolso do empréstimo geralmente coincide com a data de liquidação do imóvel.

9. Liquidação e entrega da propriedade: É o dia em que o saldo devedor restante é pago e a propriedade é transferida. Os representantes do comprador, do vendedor, da corretora, do escrivão judicial e da instituição financeira se reúnem para liquidar o saldo remanescente por meio de transferência bancária ou outros meios. O escrivão judicial registra a transferência de propriedade e o registro da hipoteca, e as chaves são entregues ao proprietário do imóvel. A notificação da mudança de proprietário para os inquilinos e os procedimentos para receber o depósito de segurança também são confirmados com antecedência. Após a liquidação, a propriedade é entregue à empresa de administração e a administração do aluguel é iniciada.

O fluxo acima é o fluxo aproximado do processo de compra. Se houver pontos obscuros em cada etapa, é aconselhável consultar a agência imobiliária ou a instituição financeira antes de prosseguir. Embora haja muito jargão nas transações imobiliárias de primeira viagem, o primeiro passo para o sucesso é prosseguir com firmeza com o apoio de especialistas confiáveis.

Importância dos sistemas de operação e gerenciamento pós-compra e do gerenciamento de riscos

A compra de uma propriedade não é o fim do processo; a operação e o gerenciamento pós-compra são um estágio importante que pode fazer com que o investimento em uma propriedade seja um sucesso ou um fracasso. Para manter seu negócio de aluguel estável, certifique-se de ter o sistema de gestão e o gerenciamento de riscos corretos.

Sistema de gerenciamento de aluguel:.
Depois de adquirir uma propriedade, você, como proprietário, deve assumir o contrato de locação, recrutar novos inquilinos e garantir inquilinos continuamente. Você pode optar por confiar a administração de sua propriedade a uma empresa de administração ou administrá-la você mesmo. Se confiar a administração a uma empresa de administração, você terá a vantagem de deixar o tratamento geral dos inquilinos a cargo de profissionais, conforme mencionado acima. Em particular, se você possui várias propriedades ou é um locador assalariado, poderá operar seu negócio sem qualquer interrupção em sua atividade principal terceirizando a administração. No caso da autogestão, você mesmo precisa anunciar os inquilinos, executar os procedimentos contratuais, administrar o aluguel, lidar com as reclamações e acertar as contas quando os inquilinos se mudarem. Embora isso exija mais trabalho, economiza nas taxas de administração e tem a vantagem da comunicação direta com os inquilinos. Para iniciantes, é aconselhável primeiro confiar sua propriedade a uma empresa de administração confiável e depois considerar a possibilidade de passar para a autogestão quando estiver familiarizado com a operação.

A administração do aluguel também é importante. É essencial gerenciar o cronograma, inclusive verificar os pagamentos mensais do aluguel, lembrar os inquilinos em atraso e concluir os contratos de renovação. A empresa de administração cuida dessas tarefas em seu nome e remete o dinheiro ao proprietário em uma data fixa a cada mês, facilitando o planejamento de suas finanças. As instalações do edifício também devem ser mantidas adequadamente, incluindo limpeza regular e inspeções legais (por exemplo, inspeções de elevadores e inspeções de equipamentos de segurança contra incêndio, quando aplicável). No caso de casas isoladas e residências unifamiliares, a satisfação do inquilino será reduzida se os reparos não forem prontamente providenciados em caso de falha do equipamento. Também é uma boa ideia ter um plano de renovação de equipamentos (gerenciamento da vida útil de aquecedores de água, condicionadores de ar etc.).

Gerenciamento de riscos e contramedidas:.
O investimento em propriedades envolve uma variedade de riscos, mas você pode minimizar os danos preparando-se com antecedência. Os riscos e as contramedidas típicos estão listados abaixo.

• Risco de vacância: o risco de que a propriedade fique desocupada até que o próximo inquilino se mude, período durante o qual a receita de aluguel deixará de ser acumulada. As contramedidas incluem garantir que haja fluxo de caixa suficiente com a suposição de que haverá vacância, anunciar novos inquilinos o mais rápido possível e revisar adequadamente os termos e condições (aluguel, chave de ouro etc.). Também é eficaz diversificar o risco ao possuir várias unidades e investir em áreas de alta demanda e instalações de propriedade para reduzir os períodos de vacância.

• Risco de atraso no pagamento do aluguel : esse é o risco de os inquilinos não pagarem o aluguel em dia. A empresa de administração enviará lembretes e, se isso ainda for difícil, serão considerados processos judiciais. É prática comum exigir o uso de uma empresa de garantia para se preparar para o risco de não pagamento do aluguel. A empresa de garantia paga adiantamentos em nome do inquilino, garantindo assim uma renda estável para o proprietário (o inquilino deve pagar a taxa de garantia).

• Risco de reparo: esse é o risco de incorrer em custos de reparo devido à deterioração do prédio e dos equipamentos. Quanto mais antigo for o imóvel, maior será a probabilidade de serem necessários reparos inesperados. Separe uma parte da renda mensal do aluguel como reserva para reparos, para se preparar para problemas de ar-condicionado, encanamento e drenagem, etc. Em unidades de condomínio, verifique regularmente se a reserva de reparos da associação de administração está sendo construída conforme planejado. O ciclo de reparos de grande escala e o saldo do fundo de reserva também são pontos de controle.

• Risco de flutuação da taxa de juros: se o seu empréstimo tiver uma taxa de juros variável, há o risco de que os pagamentos possam aumentar se as taxas de juros subirem no futuro. É importante considerar a possibilidade de mudar para uma taxa de juros fixa, de preferência enquanto as taxas de juros estiverem baixas. Também é uma boa ideia reservar fundos para pagamentos antecipados, de modo que você possa reduzir os pagamentos quando as taxas de juros subirem. Para garantir que você possa resistir a um aumento nas taxas de empréstimo, seu plano de receitas e despesas deve incluir um cenário de aumento das taxas de juros.

• Risco de desastre: o risco de danos à propriedade devido a desastres naturais, como incêndio ou terremoto. O seguro contra incêndio é obrigatório e o valor da cobertura deve ser proporcional ao valor do imóvel. O seguro contra terremotos também pode ser complementado (o seguro contra terremotos tem limites de pagamento, mas é uma boa ideia tê-lo). Além disso, verifique nos mapas de risco as possíveis zonas de inundação da propriedade e considere medidas de prevenção de desastres (por exemplo, a instalação de painéis estanques) e substitutos de seguro adicionais, se necessário.

• Risco do sistema jurídico: esse é o risco de mudanças nas leis e regulamentos relacionados à administração de aluguéis. Por exemplo, pode haver mudanças legais no futuro que fortaleçam ainda mais a proteção dos locatários, ou o sistema de tributação pode mudar. Você deve estar sempre preparado para se manter atualizado com as informações mais recentes e revisar seu contrato de locação e sua política de gestão de ativos conforme necessário. É útil coletar informações em cooperação com uma agência imobiliária ou especialista confiável.

Ao gerenciar bem os riscos acima e tomar medidas imediatas quando ocorrerem problemas, você poderá aumentar a estabilidade do seu negócio de locação. Em especial, como as vacâncias e os atrasos são riscos graves que afetam diretamente o fluxo de caixa, é importante não negligenciar os esforços diários para aumentar a satisfação do locatário e incentivá-lo a permanecer por mais tempo (por exemplo, inspeções regulares das instalações, boa comunicação etc.).

Pontos-chave na escolha de uma empresa imobiliária e a necessidade de um parceiro confiável

A chave para um investimento imobiliário bem-sucedido não está apenas na seleção da propriedade em si, mas também na presença de um excelente parceiro - uma agência imobiliária. O apoio de uma empresa imobiliária experiente e confiável é uma arma particularmente tranquilizadora para investidores iniciantes.

Por que é importante escolher o agente imobiliário certo: - Os agentes imobiliários não são responsáveis apenas por apresentar e intermediar propriedades.
As empresas imobiliárias não apenas apresentam e intermediam propriedades, mas também fornecem suporte com procedimentos de financiamento e contratação, bem como orientação sobre a administração do aluguel após a compra. Se a empresa for confiável, ela proporá propriedades adequadas, levando em conta as intenções do investidor e conduzindo cuidadosamente os procedimentos difíceis. Como o investimento imobiliário é um jogo de longo prazo, é importante encontrar um parceiro com quem você possa ter um relacionamento duradouro, mesmo após a compra.

Pontos-chave para a escolha de uma empresa imobiliária: ●
Compare várias empresas e concentre-se nos seguintes pontos

• Histórico e especialização: verifique quantas propriedades de investimento foram administradas, a clientela e as áreas de especialização (por exemplo, se são especializadas em investimentos em condomínios ou se são fortes em propriedades regionais). Por exemplo, algumas empresas têm um grande número de clientes super-ricos e uma vasta experiência em transações imobiliárias de alto valor. Além disso, pode-se dizer que as empresas com um grande número de unidades sob administração têm muito conhecimento de administração de aluguéis.

• Confiabilidade e atitude: é natural verificar se a empresa foi devidamente licenciada como comerciante de lotes para construção, se houve alguma punição administrativa no passado e se a empresa é membro de alguma organização (como a All Japan Real Estate Association ou o Real Estate Fair Trade Council). A resposta da pessoa responsável também é um fator determinante importante. Procuramos saber se ele pode responder às nossas perguntas com precisão, se pode explicar não apenas as vantagens, mas também os riscos e as desvantagens, e se não é agressivo em suas atividades de vendas. Se a pessoa responsável for honesta, ela será um consultor de longo prazo.

• Serviço completo: é útil se a empresa tiver um sistema que possa oferecer suporte consistente desde a compra até a solicitação de aluguel, gerenciamento e venda. Se a empresa tiver seu próprio departamento de administração, você poderá contar com acompanhamento após a compra e, se a empresa trabalhar com especialistas em impostos e assuntos jurídicos, você poderá facilmente pedir conselhos sobre declarações de impostos e assuntos jurídicos. O departamento de administração da empresa poderá fornecer suporte e orientação após a compra.

Empresa imobiliária como parceira:.
Uma boa empresa imobiliária não é apenas um intermediário, mas também um parceiro que ajuda os investidores a atingir suas metas. Por exemplo, ela pode aconselhar sobre a venda ou compra de propriedades adicionais se as condições do mercado mudarem após a compra da propriedade, ou sugerir reformas para aumentar a lucratividade. Algumas empresas fornecem relatórios de análise de mercado e organizam workshops para que os proprietários troquem informações. Ter um parceiro com essa atitude de companheirismo pode ser tranquilizador em uma área na qual você não tem experiência.

Em geral, o investimento imobiliário pode ser descrito como um jogo de equipe. Embora seja um pré-requisito que os próprios investidores estudem, é somente com o apoio de uma equipe de profissionais, incluindo empresas imobiliárias confiáveis, empresas de administração, funcionários de instituições financeiras, contadores de impostos e escrivães judiciais, que você poderá alcançar o sucesso com risco mínimo. Ao trabalhar com um parceiro como a INA, que está sediada na área metropolitana e tem uma vasta experiência, você poderá proceder com tranquilidade desde a seleção de propriedades até sua administração.

O texto acima é uma explicação abrangente do investimento imobiliário na área metropolitana de Tóquio, desde o básico até a prática. Embora o investimento em imóveis tenha atrativos e obstáculos diferentes de outros produtos financeiros, com uma preparação cuidadosa e a cooperação de um parceiro confiável, ele pode ser um meio de construir um patrimônio estável. Esperamos que você desenvolva um plano com uma perspectiva de longo prazo e dê passos firmes para frente. Esperamos que você aproveite a capacidade de comercialização da área metropolitana como uma cidade residencial e obtenha retornos prósperos no futuro.