Guia Completo: Como Iniciar no Investimento Imobiliário com Sucesso

O investimento em imóveis é uma das principais opções para a construção de riqueza e sucessão de ativos. Ao contrário das ações e dos instrumentos financeiros, os imóveis são ativos reais que podem proporcionar uma renda estável e manter seu valor a longo prazo, além de poderem ser usados como um ativo para a próxima geração. No entanto, o investimento imobiliário bem-sucedido exige preparação suficiente e uma filosofia clara de antemão. Este artigo explica os principais pontos da mentalidade e da formulação de estratégias que precisam estar em vigor antes de investir, para pessoas ricas iniciantes que estão prestes a começar a investir em imóveis de fato. Vamos abordar, passo a passo, desde a importância de uma filosofia a partir de uma perspectiva de longo prazo, até a seleção de propriedades específicas, o planejamento financeiro e a cooperação com especialistas, bem como os preparativos finais antes da primeira compra. Nós o ajudaremos a dar um primeiro passo firme rumo ao investimento imobiliário.

Antes de começar a investir: esclarecendo sua mentalidade e filosofia

Antes de começar a investir em imóveis, é importante primeiro esclarecer sua mentalidade e filosofia de investimento. Em vez de ficar feliz ou triste com os ganhos de curto prazo, prepare-se para aumentar seus ativos a partir de uma perspectiva de longo prazo. Para investidores de alto patrimônio líquido, em particular, é essencial adotar o ponto de vista da sucessão de ativos, em que a propriedade é passada não apenas para você, mas também para a próxima geração. Para construir ativos que continuarão a demonstrar valor para seus filhos e netos, você precisa estar preparado para "ter uma visão de longo prazo, olhando 10 ou 20 anos à frente".

Também é importante considerar se seu investimento é útil para a sociedade e para outras pessoas. Fornecer moradia e espaço comercial de qualidade por meio de investimento imobiliário e contribuir para a revitalização das comunidades locais é uma contribuição social importante. Por exemplo, investir dinheiro na reforma de edifícios em ruínas e revitalizá-los para que se tornem ambientes confortáveis e espaços comerciais atraentes pode levar a um aumento no valor da cidade. Embora a busca de retornos sobre o investimento seja uma questão óbvia, também é importante considerar que "a menos que os investimentos levem ao enriquecimento da sociedade como um todo, seus próprios retornos não serão sustentáveis a longo prazo". Como parte da responsabilidade social dos ricos, ao abordar os investimentos com a consciência de seu impacto positivo sobre a sociedade, e não apenas de seu ganho financeiro, as chances de obter retornos estáveis a longo prazo aumentam.

Por fim, não deixe de articular uma filosofia de investimento que esteja de acordo com seus próprios valores. Por exemplo, definir metas como "construir ativos para a segurança futura da minha família" ou "tornar-se um proprietário de imóveis que possa contribuir para a comunidade local" lhe dará um eixo quando não tiver certeza sobre suas decisões de investimento. Os investidores com uma filosofia clara têm menos probabilidade de se confundir, o que facilita a adoção de uma estratégia consistente desde a seleção da propriedade até a política de investimento. Primeiro, defina sua própria filosofia de investimento, incorporando perspectivas como perspectiva de longo prazo, contribuição social e sucessão de ativos.

Como definir metas e desenvolver uma estratégia de investimento

Uma vez que você tenha uma mentalidade firme, a próxima etapa é definir metas específicas e desenvolver uma estratégia de investimento. É fundamental esclarecer "para quê", "até quando" e "em que medida" você está buscando um retorno, em vez de simplesmente comprar uma propriedade no escuro. Se seus objetivos permanecerem vagos, você aumentará o risco de perder sua apólice no meio do processo ou acabar com uma propriedade inadequada.

Primeiro, seja claro sobre seus objetivos de investimento. Pessoas diferentes têm objetivos diferentes, por exemplo

• Garantir ganhos de renda estáveis: obter uma renda mensal estável (renda de aluguel) com vistas à aposentadoria.

• Crescimento do valor do ativo (ganho de capital): você deseja vender a propriedade dentro de alguns anos e almeja um lucro na venda.

• Demanda e utilização reais futuras: você quer garantir uma propriedade residencial ou comercial que você e sua família possam usar no futuro.

A melhor estratégia depende desses objetivos. Portanto, é importante verbalizar "o que você está buscando" antes de dar o primeiro passo. Por exemplo, é uma boa ideia definir metas específicas, como "alcançar um fluxo de caixa mensal positivo de XX.000 ienes até o final de cinco anos" ou "possuir uma propriedade gorda em XX anos".

Uma vez que as metas tenham sido definidas, formule uma estratégia de investimento de acordo com elas. O tipo de propriedade e a área que você escolher dependerá de seu foco no fluxo de caixa ou na valorização do ativo. Em geral, as estratégias orientadas para o fluxo de caixa tendem a selecionar propriedades em áreas com demanda de aluguel alta e estável, como apartamentos tipo estúdio e apartamentos familiares próximos a estações e populares entre solteiros. O objetivo é aumentar constantemente o fluxo de caixa mensal, acumulando propriedades com baixo risco de vacância e fácil acesso à renda de aluguel contínua. As estratégias voltadas para ganhos de capital, por outro lado, baseiam-se na busca de propriedades em áreas onde se espera que os preços dos terrenos e a demanda aumentem no futuro. Pode ser eficaz adquirir propriedades em áreas onde há planos de renovação em larga escala ou desenvolvimento de infraestrutura, ou comprar condomínios de segunda mão em áreas populares e revendê-los após a reforma, a fim de agregar valor e aumentar o valor do ativo. Dessa forma, é importante decidir se você quer se concentrar em ganhos de renda (renda de aluguel) ou ganhos de capital (lucro na venda) e formular sua própria política e estratégia.

Além disso, sua situação financeira e tolerância a riscos também devem ser levadas em conta ao considerar suas metas e estratégia. Identifique sua renda anual atual, a renda disponível, os ativos que possui e os eventos de vida planejados (por exemplo, a educação dos filhos e sua própria aposentadoria) para entender o tamanho dos fundos que pode investir e os riscos que está disposto a aceitar. Por exemplo, se você tiver baixa tolerância a riscos, talvez queira contrair menos dívidas e escolher propriedades mais estáveis, ao passo que, se tiver fundos suficientes, talvez queira assumir projetos de risco um pouco mais alto. O roteiro para o sucesso é definir claramente onde você está agora e a meta que está almejando, e elaborar medidas concretas para preencher a lacuna.

Tipos e características das propriedades de investimento

Depois de estabelecer suas metas e sua estratégia, a próxima etapa é considerar o tipo de propriedade em que deseja investir. O investimento em propriedades difere muito em termos de estilo de gestão e características de risco/retorno, dependendo do tipo de propriedade em que você investe. Os tipos típicos de propriedade incluem condomínios, apartamentos individuais (ou condomínios individuais) e edifícios comerciais. É importante entender as características de cada um e escolher o tipo que melhor se adapta à sua estratégia.

• Investimento em condomínio (compra de uma unidade de condomínio): esse é um tipo de propriedade típico que é fácil para iniciantes se envolverem. Como pode ser comprado por unidade, a exigência de capital é relativamente baixa e o risco é reduzido em comparação com a compra de um edifício inteiro. Por exemplo, se você comprar uma unidade de estúdio no centro da cidade, poderá se tornar proprietário de um imóvel em um bom local com alta demanda com pouco capital. Outra vantagem dos condomínios é que a administração de todo o edifício é feita pela associação ou empresa de administração, de modo que o proprietário tem menos tempo e esforço para administrar a propriedade por conta própria. Até mesmo empresários ocupados podem operar sem muitos problemas utilizando a administração terceirizada. Por outro lado, deve-se observar que o risco de vacância está concentrado no caso de apenas um apartamento. Se um inquilino sair, a renda será zero, por isso é importante escolher o local certo e gerenciar os inquilinos. Outra característica do investimento em condomínio é que as propriedades são altamente líquidas (fáceis de vender) e podem ser facilmente convertidas em dinheiro. O investimento em unidades condominiais é adequado para iniciantes que querem começar aos poucos e ganhar experiência, pois é fácil começar com uma pequena quantia de dinheiro, conhecer o mercado e vender, se necessário.

• Investimento em apartamento/condomínio de unidade única (compra de um edifício inteiro): esse é um investimento de maior escala do que os condomínios e tem um caráter mais forte como um negócio imobiliário completo. Como várias unidades são adquiridas de uma só vez, o valor total da renda de aluguel obtida a qualquer momento é grande, e os empréstimos podem ser usados para aumentar de forma eficiente o tamanho do ativo. O efeito de diversificação de riscos, como a possibilidade de compensar as vagas com a renda de outros inquilinos devido ao grande número de quartos, é uma vantagem não encontrada em condomínios. Além disso, como proprietário, você pode exercer discrição sobre a administração de todo o edifício, de modo que há espaço para aumentar a lucratividade por meio de suas próprias inovações, como reformas e fixação de aluguéis. Por outro lado, quanto maior o investimento inicial, maior o risco de fracasso, e você assume a responsabilidade exclusiva pela administração da propriedade. Mesmo que você conte com a ajuda de profissionais, como empresas de administração de imóveis, para manter e administrar o edifício e lidar com os inquilinos, há uma grande variedade de assuntos que os próprios proprietários precisam conhecer. Para aqueles que têm ativos suficientes e querem buscar rendimentos mais altos e aumentar o tamanho do ativo, investir em um único edifício é adequado, mas a seleção da propriedade e o planejamento financeiro devem ser feitos com mais cuidado.

• Investimento em edifícios comerciais (por exemplo, edifícios de escritórios e varejo): investimento em imóveis comerciais com empresas e lojas como inquilinos. Como os níveis de aluguel podem ser mais altos do que os de imóveis residenciais, o impacto na receita quando totalmente ocupados é maior. Em alguns casos, edifícios comerciais de boa qualidade nos centros das cidades podem gerar altos ganhos com inquilinos estáveis que os ocupam por um longo período de tempo. No entanto, o risco também é alto e diz-se que é adequado para locatários intermediários e sênior. Se os negócios de um inquilino forem afetados por tendências econômicas, isso pode facilmente levar a reduções de aluguel ou despejos e, quando ocorrem vagas, tende a ser mais difícil encontrar um novo inquilino do que em um imóvel residencial. Os preços dos imóveis tendem a ser altos e os empréstimos bancários tendem a ser mais difíceis de obter. O investimento bem-sucedido em edifícios comerciais exige uma ampla gama de conhecimentos, incluindo análise da área comercial do local, know-how para atrair inquilinos e conhecimento jurídico sobre contratos. Por esse motivo, é mais seguro começar com propriedades residenciais para ganhar experiência e, no futuro, passar para edifícios comerciais. Indivíduos ricos podem ter os recursos financeiros para considerar a aquisição de edifícios comerciais desde o início, mas, como primeiro passo, é recomendável começar com condomínios de baixa renda e propriedades residenciais unifamiliares para desenvolver um olhar para a propriedade e o know-how de gerenciamento.

Conforme mencionado acima, cada tipo de propriedade tem diferentes vantagens, desvantagens e equilíbrio entre risco e retorno. À luz de seus próprios objetivos e estratégia de investimento, considere "qual tipo é o certo para mim" e "em que ordem trabalhar". Por exemplo, você pode começar com uma unidade de condomínio para conhecer o mercado e, eventualmente, passar para uma única propriedade, ou pode tentar um único apartamento para obter altos retornos desde o início. O importante é entender completamente as características de cada propriedade, controlar seu risco e escolher a propriedade que melhor se adapte aos seus recursos.

O conceito de seleção de local

No mundo dos investimentos imobiliários, diz-se que "localização é tudo", e a escolha da localização da propriedade pode ser decisiva para o sucesso ou fracasso de um investimento. Mesmo para propriedades semelhantes, a demanda de aluguel e os valores futuros dos ativos variam muito dependendo da localização, portanto, é necessária uma seleção estratégica da localização. Vamos dar uma olhada em três estratégias típicas de localização: "centros urbanos", "áreas de renovação" e "locais privilegiados em cidades regionais".

Mesmo em cidades regionais fora da área metropolitana, é de se esperar que os valores dos imóveis aumentem em áreas que estão se tornando mais atraentes devido ao redesenvolvimento e a outros fatores.

1. centros urbanos (áreas centrais das principais cidades): nos 23 distritos de Tóquio (especialmente nos cinco distritos centrais de Tóquio) e nos centros das principais cidades, como Osaka e Nagoya, a demanda por aluguel é extremamente estável e os valores dos imóveis geralmente são firmes. Com a entrada contínua de população e atividade econômica, os centros das cidades têm baixo risco de vacância e são adequados para propriedade de longo prazo. De fato, o preço dos condomínios usados em Tóquio apresentou uma tendência de alta acentuada a longo prazo, com dados que mostram um aumento de 1,7 vezes nos 10 anos desde 2013. Embora o custo inicial de aquisição de imóveis no centro de Tóquio seja alto, eles são populares entre as pessoas ricas como "ativos seguros" devido ao seu forte valor de ativos subjacentes. Por outro lado, os rendimentos (taxa de retorno sobre o investimento) tendem a ser mais baixos e a renda de aluguel obtida pelo mesmo preço tende a ser menor do que a das propriedades regionais. Portanto, o investimento em imóveis no centro da cidade tem maior probabilidade de corresponder às estratégias de preservação de ativos e é adequado para aqueles que buscam um investimento sólido em vez de grandes ganhos de preço.

2. áreas de renovação: áreas de projetos de renovação em áreas urbanas que devem passar por um desenvolvimento significativo no futuro são locais particularmente atraentes para investimento. Em áreas onde estão em andamento projetos de renovação em larga escala, espera-se que os novos edifícios comerciais e de escritórios mudem o fluxo de pessoas e aumentem a demanda por propriedades vizinhas. De fato, há relatos de casos em que os preços dos terrenos dobraram e os preços dos condomínios vizinhos aumentaram várias vezes em áreas onde houve reformas no centro da cidade. O investimento em áreas de renovação é altamente compatível com uma estratégia que visa a aumentos futuros nos valores dos ativos (ganhos de capital). Entretanto, como há muitas incertezas no estágio de planejamento, é essencial coletar informações atualizadas. Consulte os jornais e os anúncios do governo, bem como as notícias especializadas do setor imobiliário e os documentos de planejamento urbano do governo local, para se manter a par do progresso do desenvolvimento e da atração de empresas. Leva tempo para que o redesenvolvimento transforme uma cidade; portanto, se estiver investindo em uma área como essa, você precisa adotar uma postura de longo prazo que lhe permita sentar e esperar.

3. boas localizações em cidades regionais: existem oportunidades de investimento atraentes nas principais cidades das regiões do Japão. As principais cidades regionais, como Sapporo, Sendai, Hiroshima e Fukuoka, passaram por muitas reformas nos últimos anos, e há áreas em que se pode esperar que os valores dos imóveis aumentem à medida que as funções urbanas melhoram. Uma grande vantagem dos imóveis regionais é que eles podem ser comprados com menos capital do que nos centros das cidades e os rendimentos tendem a ser mais altos. Em muitos casos, o preço mais baixo da propriedade proporciona uma boa taxa de retorno quando visto em equilíbrio com o aluguel, permitindo que propriedades de alto rendimento gerem renda de aluguel de forma eficiente. De fato, em algumas áreas rurais, o declínio nos aluguéis é menor do que o declínio nos preços e, como resultado, os rendimentos de superfície tendem a ser mais altos do que nas áreas urbanas. Os rendimentos mais altos facilitam o pagamento antecipado de empréstimos e garantem fundos para investimentos adicionais, impulsionando a expansão dos ativos. Entretanto, por outro lado, os riscos de uma população em declínio e da deterioração da oferta e da demanda não podem ser ignorados. O investimento bem-sucedido em cidades regionais requer um exame minucioso das tendências demográficas e industriais da área e uma avaliação se é possível esperar uma demanda estável no futuro. Especificamente, verifique se a área está sofrendo um ligeiro aumento ou manutenção da população, se há instalações que possam atrair clientes, como universidades e hospitais, e se há fatores positivos, como empresas se mudando para a área e um aumento no número de turistas. Do ponto de vista de uma estratégia de saída (venda futura), também é importante verificar se a área é popular e fácil de atrair compradores. Áreas como as que ficam ao redor de estações onde há previsão de remodelação são mais fáceis de vender no futuro e proporcionam uma sensação de segurança na saída.

Conforme descrito acima, as estratégias de localização podem ser consideradas nos eixos "centro da cidade vs. área rural" e "área madura vs. área em crescimento". Se você for um iniciante rico, é uma boa ideia encontrar um equilíbrio, primeiro adquirindo experiência em locais sólidos e de alta qualidade no centro da cidade e, em seguida, usando parte de seu portfólio para desafiar áreas em desenvolvimento e áreas rurais promissoras. Em ambos os casos, selecione as áreas de olho no futuro, tendo em mente que você pode mudar a propriedade, mas não o local.

Conceito de capital inicial e uso de alavancagem

Em seguida, considere o plano financeiro inicial para iniciar um investimento imobiliário. Em muitos casos, pessoas ricas podem ser capazes de fornecer uma grande quantia de seus próprios fundos, mas você precisa decidir cuidadosamente quanto investir em seus próprios fundos e quanto utilizar de empréstimos (tomada de empréstimo). Além disso, ao tomar um empréstimo de uma instituição financeira, é importante procurar construir um relacionamento como parceiro, em vez de simplesmente pedir dinheiro emprestado.

No investimento imobiliário, é comum combinar fundos próprios com empréstimos de instituições financeiras e utilizar o efeito de alavancagem para aproveitar oportunidades de investimento maiores. Por exemplo, se você investir todos os seus 100 milhões de ienes em dinheiro, só poderá comprar um imóvel no valor de 100 milhões de ienes, mas se limitar seus fundos próprios a 50 milhões de ienes e obtiver os 50 milhões de ienes restantes por meio de um empréstimo bancário, terá a possibilidade de investir em outro imóvel com os fundos restantes em mãos. O atrativo do investimento em imóveis é que você pode almejar um grande retorno com poucos recursos pessoais usando empréstimos dessa forma, mas também deve estar totalmente ciente dos riscos que o empréstimo traz. Se as taxas de juros dos empréstimos aumentarem ou a receita de aluguel das propriedades ficar abaixo das expectativas, quanto mais alavancado for o investimento, mais provável será a deterioração do fluxo de caixa. Portanto, ao tomar um empréstimo de uma instituição financeira, é sólido definir um alto índice de autofinanciamento e um plano de pagamento com margem suficiente, em vez de pular facilmente para um empréstimo total ou um empréstimo a descoberto. Em geral, você deve investir de 20% a 30% do preço do imóvel em seus próprios fundos e simular um fluxo de caixa generoso após o pagamento do empréstimo. Um plano financeiro que possa suportar vacâncias inesperadas e flutuações nas taxas de juros é a base para uma gestão estável de longo prazo.

Criar uma relação de confiança com as instituições financeiras também é importante ao usar empréstimos. Especialmente no caso de grandes empréstimos, como para uma única propriedade grande, os bancos examinarão detalhadamente o "histórico de ativos" do mutuário. O histórico de ativos se refere aos ativos mantidos pelo solicitante ou por empresas relacionadas, e o banco se concentrará em verificar se o mutuário pode se recuperar de outros ativos no caso de atraso no pagamento. Indivíduos ricos podem ter muitos outros ativos além de imóveis, como ações, depósitos, imóveis (terrenos e edifícios) etc. É importante divulgar sua própria posição financeira, incluindo esses ativos , para dar às instituições financeiras uma sensação de segurança. Especificamente, você deve preparar uma comprovação adequada dos saldos dos ativos e da renda, e preparar um plano de investimento para que possa explicar logicamente por que está investindo nessa propriedade e como administrará e pagará o empréstimo. Se você ganhar a confiança do agente de crédito, as negociações futuras para empréstimos adicionais serão mais tranquilas e, em alguns casos, você poderá receber tratamento preferencial em termos de taxas de juros e linhas de crédito.

Muitas pessoas ricas talvez já tenham um relacionamento com seu banco principal ou com um banqueiro particular. Use esse relacionamento a seu favor ao investir em propriedades. Ao começar com investimentos relativamente pequenos em propriedades no início e estabelecer um histórico de operações e pagamentos sem problemas, você pode esperar receber uma avaliação mais alta do banco, facilitando a obtenção de empréstimos maiores no futuro. Por outro lado, é mais provável que as instituições financeiras confiem mais em alguém com um histórico, mesmo com uma pequena quantia, do que em alguém que nunca investiu em propriedades antes, independentemente de quanto dinheiro tenha. Portanto, a chave para fazer seu investimento em propriedade decolar é construir um histórico e confiança de forma constante e, ao mesmo tempo, usar a alavancagem na medida do razoável.

Importância de trabalhar com especialistas: formação de uma equipe imobiliária

Embora as decisões e ações dos próprios investidores sejam fundamentais para o investimento em imóveis, a taxa de sucesso pode ser muito maior com a utilização do conhecimento de especialistas em vários campos. Os investidores ricos talvez já tenham um relacionamento com um profissional, como um consultor tributário ou advogado, mas é altamente recomendável formar uma equipe de especialistas confiáveis em investimento imobiliário também. Aqui, analisaremos as funções das empresas imobiliárias, dos contadores fiscais e dos advogados como profissionais típicos com os quais você deve trabalhar em particular.

• Agências imobiliárias (consultores e corretores imobiliários): uma agência imobiliária confiável é essencial para obter informações de qualidade sobre a propriedade e para fazer as transações corretas. Representantes imobiliários experientes entendem as tendências do mercado e o valor real das propriedades e podem ser um parceiro forte para encontrar propriedades que atendam a seus objetivos de investimento. Em particular, as informações sobre grandes negócios para indivíduos de alto patrimônio líquido e propriedades privadas (propriedades fora do mercado) geralmente são obtidas por meio de conexões pessoais e relações de confiança, portanto, é importante manter uma boa comunicação e construir confiança regularmente. Além disso, as agências imobiliárias também são responsáveis pela administração do aluguel após a compra de uma propriedade. Ao deixar os aspectos práticos da administração de aluguéis, como recrutamento de inquilinos, contratos, tratamento de reclamações, cobrança de aluguéis e acordos de mudança, para profissionais, os proprietários podem se concentrar na tomada de decisões estratégicas. Escolha uma empresa imobiliária como um bom parceiro que ofereça suporte à administração de sua propriedade a longo prazo, em vez de simplesmente atuar como um intermediário para as propriedades.

• Contador fiscal (contador público certificado): as estratégias fiscais no investimento em propriedades são cruciais para maximizar os retornos e minimizar os riscos. Há uma grande variedade de questões tributárias no setor imobiliário, como o cálculo do imposto de renda e do imposto de moradia sobre a renda do aluguel, a utilização da depreciação, a dedução de juros de empréstimos e outras despesas e o tratamento do imposto predial e do imposto de planejamento urbano. Um contador tributário não só lida adequadamente com essas questões tributárias, mas também pode oferecer orientação sobre planejamento tributário. Por exemplo, ele poderá orientá-lo quanto à melhor solução para sua situação individual, como nos casos em que a incorporação de um investimento em propriedade pode levar a uma redução significativa de impostos devido a uma faixa de alíquota favorável ou às vantagens de utilizar a propriedade desde o estágio inicial como uma medida de imposto sobre herança. No caso de indivíduos ricos, a carga tributária absoluta também é grande, portanto, o apoio de um contador fiscal competente pode melhorar significativamente a receita e a despesa de um investimento. Além disso, também é vantajoso consultar um consultor tributário na fase de pré-compra para simular as diferenças tributárias, dependendo do tipo de propriedade a ser comprada e se ela está em nome de uma pessoa física ou jurídica. Um contador fiscal pode ajudá-lo a desenvolver o plano mais eficiente junto com você, levando em conta a renda de aluguel de uma propriedade de longo prazo, ganhos futuros na venda e a tributação associada.

• Advogado: há muitas questões jurídicas envolvidas nas transações imobiliárias e na administração de aluguéis. Os advogados desempenham uma ampla gama de funções, incluindo verificações legais de contratos de compra de imóveis, confirmação de direitos, elaboração e alteração de contratos e até mesmo lidar com problemas quando eles surgem. A propriedade é uma transação de alto valor e podem ocorrer disputas contratuais e, no caso raro de administração de aluguéis, podem surgir disputas com inquilinos (por exemplo, atrasos no pagamento do aluguel ou negociações sobre a entrega). Para estar preparado para esses casos, é uma boa ideia celebrar um contrato de consultoria com um advogado que seja especialista em direito imobiliário. Especialmente no caso de edifícios comerciais e grandes propriedades, os contratos de aluguel com inquilinos tendem a ser complexos e exigem conhecimento especializado sobre taxas de renovação, depósitos de segurança, restauração das condições originais e condições quando os inquilinos desocupam. Um advogado pode ajudar a proteger os riscos desde a fase do contrato e evitar futuras disputas. Para investidores ricos, a sabedoria de um advogado também pode ser útil em termos de preservação de ativos e planejamento de herança. Ele poderá oferecer orientação sobre o gerenciamento de ativos de longo prazo, como o uso de fideicomissos e testamentos, e orientação jurídica ao estabelecer esquemas corporativos.

Além dos mencionados acima, há uma série de outros especialistas que são tranquilizadores se vocês puderem trabalhar juntos, como arquitetos e avaliadores de propriedades para entender a condição da propriedade e planejadores financeiros para aspectos financeiros. O importante é a sensação de formar uma equipe ao seu redor. Ao se unir a profissionais de confiança, você pode obter informações precisas e um ponto de vista objetivo, o que lhe permite tomar decisões com menos riscos. Aproveite ao máximo os pontos fortes dos ricos - suas redes e recursos financeiros - para formar uma equipe de profissionais do setor imobiliário. Esse será um apoio importante para o gerenciamento seguro e de longo prazo dos ativos.

Preparativos a serem realizados antes da primeira compra

Por fim, aqui está um resumo das questões que você deve verificar e se preparar antes de realmente comprar seu primeiro imóvel. Mesmo no estágio de "pronto para comprar", quando a seleção da propriedade e o planejamento financeiro estiverem prontos, é fundamental respirar fundo e inspecionar as questões que o cercam. Tenha em mente os seguintes pontos

• Consideração sobre a incorporação: ao iniciar um investimento imobiliário, é importante considerar se a entidade compradora deve ser uma pessoa física ou jurídica. Em geral, as vantagens fiscais da incorporação são maiores quando se investe em propriedades acima de um determinado tamanho. A incorporação aumenta as vantagens fiscais, como ser tributado em uma faixa de alíquota mais baixa do que uma pessoa física, poder transportar prejuízos por 10 anos e registrar a depreciação a qualquer momento. Além disso, medidas fiscais exclusivas para empresas podem ser utilizadas, como a diversificação de renda por meio do pagamento de remuneração executiva e a transferência de renda pela nomeação de membros da família como diretores. Em termos de medidas de imposto sobre herança, a vantagem é que os imóveis de propriedade da empresa podem ser divididos e transmitidos mais facilmente na forma de ações. Por outro lado, a criação de uma sociedade anônima é cara e demorada e, mesmo após o estabelecimento, há uma carga administrativa maior, como o fechamento anual das contas e a apresentação de declarações. Os benefícios fiscais podem não valer o custo quando o tamanho da empresa é pequeno, portanto, consulte seu consultor tributário para decidir quando você deve fazer a incorporação. Quer você comece como uma corporação a partir do momento de sua primeira compra ou comece como pessoa física e faça a incorporação no futuro, se necessário, escolha o método mais adequado com base em suas próprias perspectivas de tamanho de investimento.

• Avalie seu portfólio de ativos: antes de embarcar em seu primeiro investimento imobiliário, faça um balanço de seu portfólio geral de ativos. Indivíduos com alto patrimônio líquido podem ter uma variedade de ativos além de propriedades, incluindo ações, títulos, investimentos comerciais e dinheiro e depósitos. Verifique qual proporção desses ativos é adequadamente representada por imóveis e se a compra do imóvel causará uma redução excessiva na liquidez (ativos em dinheiro). Como a propriedade é um ativo ilíquido que leva tempo para ser convertido em dinheiro, certifique-se de ter uma provisão para dinheiro e ativos líquidos que possam ser usados em uma emergência. Por exemplo, após a compra de um imóvel, é uma boa ideia deixar um depósito para cobrir o pagamento de empréstimos e despesas por seis meses a um ano e ter uma linha de crédito para cobrir despesas inesperadas. Se os imóveis representarem uma proporção muito grande de seus ativos totais, há o risco de que seus ativos gerais sejam prejudicados quando os preços dos terrenos caírem. Ao mesmo tempo em que garante a diversificação adequada, posicione claramente a função que os ativos reais, como imóveis, desempenham em seu portfólio (por exemplo, como uma fonte estável de renda, proteção contra a inflação, proteção de ativos etc.).

• Due diligence e finalização de planos: antes de decidir comprar, não negligencie uma pesquisa detalhada da propriedade em si e uma verificação final de seus planos. Esse é um processo multifacetado que verifica a adequação do investimento de várias perspectivas, inclusive os direitos legais da propriedade (verifique o registro, se há hipotecas ou defeitos), a condição física (inspeção do edifício, resistência sísmica, histórico de reparos) e uma análise cuidadosa das simulações de receitas e despesas (rendimento esperado, taxa de vacância e índice de despesas). Com a ajuda de uma equipe de especialistas, verificamos se nenhum fator de risco foi ignorado. Também é útil ter um terceiro para avaliar o plano de um ponto de vista imparcial, especialmente porque os investidores de primeira viagem tendem a tomar decisões ruins devido à empolgação e à ansiedade. Se você também simular um plano concreto de gerenciamento pós-compra (estratégia de recrutamento de aluguéis, planos de renovação, etc.) e apresentá-lo como um plano de negócios, ele será mais persuasivo em situações de financiamento bancário. Se estiver criando uma pessoa jurídica, também deverá concluir o registro de sua incorporação e ter todos os documentos para negociações com instituições financeiras e contratos com especialistas totalmente preparados.

Se, após os preparativos acima, você estiver confiante de que pode administrar essa propriedade sem problemas, que seu plano financeiro é razoável e que você tem o apoio das partes relevantes, então é hora de mergulhar de cabeça e comprar sua primeira propriedade. Um processo de preparação cuidadoso o ajudará a começar com o mínimo de incerteza possível.

Conclusão.

A preparação cuidadosa e o planejamento antecipado são de extrema importância ao dar os primeiros passos no investimento imobiliário. Os investidores novatos ricos têm a vantagem da solidez financeira, mas também têm a responsabilidade de proteger e aumentar seus ativos. É por isso que é importante abordar o investimento com uma perspectiva de longo prazo e de visão geral, em vez de se concentrar em ganhos ou perdas de curto prazo. Estabelecer sua mentalidade e filosofia antes de começar a investir e desenvolver metas e estratégias claras o colocará no caminho do sucesso. São necessárias decisões cuidadosas e estratégicas ao selecionar o tipo e a localização da propriedade, mas os pontos discutidos neste artigo o ajudarão a ver as opções que você deve tomar. Além disso, ao encontrar o equilíbrio certo entre fundos pessoais e empréstimos, construir uma relação de confiança com as instituições financeiras e fazer uso criterioso da alavancagem, você poderá criar ativos dinâmicos de uma forma que somente as pessoas ricas conseguem. Trabalhe com uma equipe de especialistas para reduzir o risco e aprofundar seu conhecimento, além de garantir que esteja preparado para o futuro, como incorporar e gerenciar todo o seu portfólio de ativos.

O investimento em propriedades não é uma forma mágica de ganhar milhões de dólares da noite para o dia. Entretanto, se você acumular seu patrimônio de forma constante com a filosofia e a estratégia corretas, os benefícios para seu patrimônio e sua vida certamente aumentarão. Agora é a hora de dar o primeiro passo, de agir com prudência e paixão. Esperamos que o conteúdo deste artigo sirva de guia para você ao dar os primeiros passos e o ajude a levar uma vida frutífera de investimentos imobiliários nos próximos anos. Esperamos que você coloque seus planos em prática com convicção e obtenha sucesso a longo prazo e uma contribuição para a sociedade no mundo do investimento imobiliário. Esperamos sinceramente que seu desafio dê frutos.