Transforma tu visión: Deuda como Capital en Inversión Inmobiliaria

A muchas personas les preocupa pedir un gran "préstamo", o crédito, cuando oyen hablar de la inversión inmobiliaria. Para muchos, pedir prestado se percibe como un "pasivo" y algo que debe evitarse en la medida de lo posible. Pero, ¿y si esa sabiduría convencional estuviera en realidad desaprovechando una enorme oportunidad para la creación de activos?

En este artículo, INA & Associates Ltd explica una nueva forma de concebir los préstamos en la inversión inmobiliaria, en la que los préstamos ya no se consideran un mero "pasivo", sino "capital" para ampliar de forma espectacular su patrimonio. Este cambio de perspectiva es la clave del éxito en la inversión inmobiliaria. Al maximizar el efecto palanca y gestionar adecuadamente el riesgo, el endeudamiento puede ser su arma más poderosa para construir su patrimonio. Al final de este artículo, su percepción del endeudamiento habrá cambiado 180 grados y tendrá la confianza necesaria para dar un nuevo paso hacia la inversión inmobiliaria.

¿Por qué los préstamos se consideran un "pasivo"?

¿Por qué tanta gente considera que los préstamos son un "pasivo" y tiene una imagen negativa de ellos? Las razones tienen su origen en la definición contable y en nuestras percepciones financieras cotidianas.

En el mundo de la contabilidad, un pasivo se define como "una obligación de ceder o entregar recursos económicos controlados por una entidad concreta como resultado de una transacción o acontecimiento pasado". En términos sencillos, es "dinero que debe devolverse en el futuro". Esta definición es un principio fundamental del balance (hoja de balance), que evalúa la situación financiera de una empresa.

Esta fórmula "activo = pasivo + patrimonio neto" es un indicador importante de la salud de una empresa. Por lo general, cuanto menor es el coeficiente del pasivo, más estable se considera la empresa desde el punto de vista financiero. Este concepto ha influido en nuestras percepciones financieras personales y ha formado la imagen de "deuda = malo".

Sin embargo, si este sentido común se aplica directamente a la inversión inmobiliaria, puede llevar a malinterpretar la verdadera naturaleza de la situación. El endeudamiento en la inversión inmobiliaria no es sólo dinero para consumir, sino también una inversión para generar nuevos ingresos, es decir, tiene un aspecto de funcionar como "capital".

Cambio de mentalidad: el "endeudamiento" en la inversión inmobiliaria es "capital

En el mundo de la inversión inmobiliaria, el uso estratégico del endeudamiento, o capital ajeno, permite invertir a una escala que sería imposible alcanzar únicamente con fondos propios. Es lo que se conoce como efecto palanca. Es como el principio de palanca, en el que una pequeña cantidad de fuerza (capital propio) se utiliza para mover un gran objeto (propiedad productora de ingresos).

La fuerza del efecto palanca

Comparemos el impacto del efecto palanca en los siguientes casos prácticos.

Caso práctico: inversión inmobiliaria con fondos propios de 10 millones de yenes

*Los gastos no se tienen en cuenta para simplificar.

Como muestra la tabla, en el caso B, el uso de préstamos más que triplica el flujo de caja anual y aumenta drásticamente el rendimiento de los fondos propios (ROI) del 5,0% al15,8%. Este es el poder de considerar los préstamos como "capital". Al utilizar el capital de otras personas, se puede acelerar drásticamente la velocidad de creación de activos.

La expansión de los activos en el balance

Veamos este proceso de expansión de activos en términos de balance (hoja de balance). Antes y después de la compra de un inmueble, la composición de tus activos cambiará de la siguiente manera.

[Balance antes de la compra del inmueble

[Balance tras la compra de un inmueble por valor de 100 millones de yenes

Inmediatamente después de la compra, el importe del activo neto sigue siendo el mismo, pero el activo total aumenta de 10 a 100 millones de yenes de golpe. A continuación, a medida que se amortiza el préstamo con los ingresos por alquiler, el endeudamiento (pasivo) disminuye constantemente y el patrimonio neto aumenta en esa cantidad. En otras palabras, los inquilinos reembolsan el préstamo en su nombre, aumentando su patrimonio.

Estrategias de inversión para utilizar la "deuda" como "capital

Para maximizar el uso de la deuda como "capital", son esenciales una serie de estrategias clave y la gestión del riesgo. No se trata simplemente de aumentar ciegamente el endeudamiento.

La brecha de rendimiento: el alma de la rentabilidad

Uno de los indicadores más importantes para medir la rentabilidad de la inversión inmobiliaria es el diferencial de rentabilidad. Se trata de la diferencia entre el rendimiento de un inmueble menos el tipo de interés del préstamo.

Diferencia de rendimiento = tasa bruta de rendimiento (TBR) de un inmueble - constante del préstamo (K%)

El requisito absoluto para el apalancamiento es que esta diferencia de rendimiento sea positiva y lo más grande posible. Si la diferencia de rendimiento es negativa, es decir, si el tipo deudor es superior al rendimiento del bien, el peor de los casos es el apalancamiento inverso. Se trata de una situación en la que cuanto más se invierte, más se pierde.

[Simulación de la diferencia de rendimiento

Por lo tanto, es muy importante tener siempre presente esta diferencia de rentabilidad a la hora de tomar decisiones de inversión, y contar con un plan inmobiliario y de financiación que garantice una rentabilidad positiva estable.

Flujo de caja: fuente de gestión estable

Junto a la diferencia de rendimiento, otro factor importante es el flujo de efectivo disponible, o flujo de caja. En última instancia, el plan de negocio debe generar un flujo de caja positivo una vez deducidos de los ingresos por alquileres todos los gastos, como los honorarios de gestión, los fondos para reparaciones y mantenimiento, los impuestos sobre bienes inmuebles y los reembolsos de préstamos.

El flujo de caja proporciona la fuerza necesaria para superar reparaciones imprevistas y periodos de desocupación. Aunque haya beneficios en los libros, si el flujo de caja es negativo, acabará fallando. Antes de comprar un inmueble, siempre es prudente realizar una simulación elaborada del flujo de caja y someter a prueba de estrés diversas situaciones posibles.

Gestión del riesgo: inextricablemente ligada al apalancamiento

Aunque el apalancamiento amplifica la rentabilidad, también amplifica el riesgo. Para utilizar el endeudamiento como "capital", es esencial comprender y abordar adecuadamente los siguientes riesgos.

Estos riesgos son inherentes a la inversión inmobiliaria. Sin embargo, es posible minimizar su impacto reconociendo los riesgos de antemano y tomando las contramedidas adecuadas.

Conclusión.

En este artículo se ha expuesto una nueva perspectiva del endeudamiento en la inversión inmobiliaria, que considera el endeudamiento no simplemente como un pasivo que debe reembolsarse, sino como un capital que puede acelerar la creación de activos.

• Cambio de mentalidad: el endeudamiento puede ser un "capital" que genere rendimientos superiores a los que pueden obtenerse únicamente con fondos propios gracias al efecto palanca.
• El poder del apalancamiento: apalancar el capital ajeno puede aumentar significativamente la rentabilidad de los fondos propios (ROI) y acelerar la velocidad de crecimiento de los activos.
• Estrategia de inversión clave: un plan de negocio que garantice un "diferencial de rendimiento" y genere un "flujo de caja" estable es la clave del éxito.
• Gestión minuciosa de los riesgos: una comprensión adecuada de riesgos como la subida de los tipos de interés y las vacantes, y la toma de precauciones por adelantado, pueden garantizar una inversión estable.

Cambiar la forma de ver los préstamos y utilizar su poder estratégicamente. Este es el tipo de inversión inmobiliaria sensata que será necesaria en los próximos años. Por supuesto, el conocimiento profesional y un juicio cuidadoso son esenciales.

Si busca asesoramiento más específico sobre estrategias de endeudamiento para la inversión inmobiliaria, no dude en ponerse en contacto con nosotros en INA & Associates Ltd. Nuestros profesionales tienen una gran experiencia y conocimientos, y harán todo lo posible para ayudarle a construir su patrimonio.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Cuántos fondos personales necesito como mínimo?

R1: Es difícil decirlo, pero en términos generales, un 10-20% del precio de la propiedad es una buena regla general. Sin embargo, en algunos casos, dependiendo de la valoración de las entidades financieras y de los atributos personales, puede ser posible empezar con menos fondos propios. Lo importante es asegurarse de disponer no sólo del importe de los fondos propios, sino también de suficiente capital circulante (por ejemplo, para otros gastos y el mantenimiento inmediato) después de la compra.

P2: ¿Qué debo hacer si suben los tipos de interés?

R2: Es especialmente importante tener en cuenta las subidas de los tipos de interés si tienes un préstamo con un tipo de interés variable. Como contramedidas, puede considerar la posibilidad de "refinanciar" parte o la totalidad del préstamo a un tipo de interés fijo y, si dispone de suficiente liquidez, realizar "amortizaciones anticipadas" para reducir el importe de las cuotas. Lo más importante es planificar con suficiente antelación en la fase de simulación previa a la compra para asegurarse de que el flujo de caja será suficiente incluso si los tipos de interés suben varios puntos porcentuales.

P3: ¿Es posible que un principiante invierta en inmuebles recurriendo a préstamos?

A3: Sí, es posible. Más bien, son los principiantes con fondos personales limitados los que deben comprender el efecto de apalancamiento y utilizarlo sabiamente. Sin embargo, es peligroso tomar decisiones por cuenta propia cuando se carece de conocimientos y experiencia. Se recomienda encarecidamente buscar una agencia inmobiliaria de confianza o un especialista como socio y recibir un apoyo completo, desde la selección de la propiedad hasta la planificación financiera y la gestión posterior a la compra.