Futuro de la Inversión Inmobiliaria: Estrategias y Previsiones 2025+

El mercado de la inversión inmobiliaria está en constante cambio: predecir con precisión las tendencias del mercado más allá de 2025 y desarrollar estrategias de inversión adecuadas es clave para la construcción sostenible de activos INA se centra en la gestión de activos desde una perspectiva a largo plazo, en lugar de limitarse a perseguir beneficios a corto plazo. Este documento analiza las tendencias demográficas y de los tipos de interés para 2025 y más allá, y analiza estrategias para la fase de caída de precios, así como el impacto de la inversión ESG y la demanda de renovación.

1. análisis de las tendencias demográficas y de los tipos de interés para 2025-2030

1-1. el impacto de la demografía en el mercado inmobiliario

El descenso de la población en Japón es un reto ineludible para la inversión inmobiliaria. Sin embargo, en contraposición al descenso global de la población, existen fenómenos como los cambios en el número de hogares y la concentración de la población en zonas urbanas.

Se espera que la demanda de viviendas para hogares unipersonales siga siendo fuerte en el centro de Tokio, ya que el número de personas con empleo está aumentando en consonancia con el aumento de las ofertas de trabajo debido a la subida de los precios de las acciones. Como inversor inmobiliario, es importante tener en cuenta que la demanda de alquiler está vinculada a los aumentos y descensos del número de hogares, más que al número de personas: se calcula que el número total de hogares en 2040 será de 50,75 millones, por lo que es importante evaluar el equilibrio entre oferta y demanda en cada zona, más que un descenso uniforme de la población en todo el país.

Incluso en una época de descenso de la población, es probable que las inversiones en propiedades de primera calidad centradas en la ubicación y la calidad mantengan su valor a largo plazo. Al invertir en propiedades de alta calidad en lugar de limitarse a perseguir cifras, se puede construir una cartera de inversión que pueda hacer frente a los cambios demográficos.

1-2. evolución de los tipos de interés y su impacto en la inversión inmobiliaria

Desde la supresión de la política de tipos de interés negativos en marzo de 2024, el Banco de Japón ha subido los tipos de interés por etapas, con un aumento adicional (0,25%) en enero de 2025, lo que ha provocado un aumento del tipo de interés variable de referencia para muchas instituciones financieras. Los tipos de interés a largo plazo (tipos de los bonos del Estado a 10 años) habían caído a casi menos 0,3% en otoño de 2019, pero desde entonces han seguido una tendencia al alza, alcanzando temporalmente el 1,2% en enero de 2025, por primera vez en 13 años.

El aumento de los tipos de interés tiene los siguientes efectos en la inversión inmobiliaria

1. Aumento de los costes de financiación: los inversores con préstamos a tipo variable se enfrentarán a una mayor carga de reembolso.
2. Impacto en los tipos máximos: los tipos de interés más altos también aumentan los rendimientos esperados, presionando a la baja los precios de los inmuebles
3. Menos compradores: el aumento de los costes de financiación puede reducir el número de compradores en el mercado.

Desde nuestra perspectiva de inversores en capital humano, es importante centrarse no sólo en la rentabilidad a corto plazo, sino también en el valor de los activos a largo plazo, incluso cuando suben los tipos de interés. Es precisamente en épocas de rápidas fluctuaciones de los tipos de interés cuando se requiere un juicio sereno y decisiones de inversión basadas en una perspectiva a largo plazo.

2. estrategias para comprar más cuando los precios bajan

2-1. comprender los ciclos del mercado

El mercado inmobiliario está sujeto a fluctuaciones cíclicas. En particular, la subida de los tipos de interés y los cambios en el entorno social pueden dar lugar a fases de ajuste de los precios. Es importante no temer las bajadas de precios a corto plazo durante estas fases, sino considerarlas oportunidades estratégicas para comprar más propiedades.

Para tomar decisiones tranquilas durante las bajadas de precios, debe centrarse en lo siguiente

1. Análisis exhaustivo de la zona: identifique las zonas con potencial analizando exhaustivamente los datos demográficos, el desarrollo de las infraestructuras, los planes de reurbanización, etc.
2. Comprobar el equilibrio entre la oferta y la demanda: evitar las zonas con exceso de oferta y dar prioridad a las zonas donde la demanda es estable o está aumentando.
3. Determinar el balance final: dado que es difícil comprar con un balance final perfecto, tome las decisiones de inversión centrándose en el valor a medio y largo plazo.

2-2. estrategias específicas para comprar más propiedades

Los siguientes enfoques pueden utilizarse como estrategias específicas para aumentar las compras cuando los precios están bajando:

1. Diversificar las inversiones: diversificar el riesgo invirtiendo en varios plazos en lugar de una gran inversión cada vez.
2. Concentrarse en propiedades en las que se pueda añadir valor: centrarse en propiedades que se puedan renovar para crear valor añadido.
3. Invierta a largo plazo: céntrese en el flujo de caja a largo plazo en lugar de en las fluctuaciones de precios a corto plazo.
4. Fortalezca su posición financiera: planifique las amortizaciones con un balance holgado y deje margen para inversiones adicionales.

Según la experiencia de INA, es durante los periodos de caída de precios cuando surgen las verdaderas oportunidades de inversión. Si actúa sin miedo al fracaso, tendrá más posibilidades de adquirir propiedades de calidad en un momento en el que otros inversores dudan.

3. el impacto de la inversión ESG y la demanda de reformas

3-1. la importancia de la inversión ASG en el sector inmobiliario

Las consideraciones medioambientales, sociales y de gobernanza (ESG) son cada vez más importantes en la inversión inmobiliaria. Se estima que el mercado japonés de inversión inmobiliaria ESG rondará los 12 billones de yenes en 2021 y se espera que siga creciendo.

Los beneficios de la inversión inmobiliaria ESG incluyen

1. Mantenimiento y mejora a largo plazo del valor de los activos: los inmuebles con un alto rendimiento medioambiental tienen un menor riesgo de pérdida de valor en el futuro
2. Aumento de la demanda por parte de inquilinos y ocupantes: mayor demanda de propiedades respetuosas con el medio ambiente y la salud.
3. Reducción de los costes de explotación: reducción de los costes de funcionamiento gracias a una mayor eficiencia energética.
4. Mejora de las condiciones de financiación: condiciones de financiación potencialmente favorables relacionadas con la ASG.

El mercado de inversión inmobiliaria ESG en Japón tiene algunos retos, como el establecimiento de métodos de evaluación y la normalización de la divulgación de información, pero es un área en la que se espera un crecimiento futuro.

3-2. Creciente demanda de renovación

El mercado de la renovación está en constante expansión. Según las previsiones del Instituto de Investigación Yano, el mercado de compraventa de vivienda usada alcanzará las 50.000 unidades en 2030, lo que supone un incremento del 22,0% respecto a 2022. El Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo también pretende ampliar el tamaño del mercado combinado de renovación y distribución de viviendas de segunda mano de 12 billones de yenes en 2018 a 2030.

Los siguientes factores están detrás de la creciente demanda de renovación

1. Diversificación de los estilos de vida: necesidad de espacios habitables individualizados en lugar de nuevas construcciones estandarizadas
2. Impacto del desastre de Corona: reevaluación del entorno vital debido al aumento del tiempo que se pasa en casa.
3. Revalorización de la vivienda de segunda mano: más opciones para renovar propiedades de segunda mano en buenas ubicaciones
4. Aumento de la conciencia medioambiental: utilización del parque existente en lugar de desguazar y construir

Desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria, la compra de propiedades bajo la premisa de la renovación está atrayendo la atención como una nueva estrategia de inversión. Una renovación adecuada puede añadir valor a una propiedad y aumentar el alquiler previsto.

4. estrategias de inversión para 2025 y más allá

Es probable que el mercado de la inversión inmobiliaria a partir de 2025 evolucione hacia un mercado más selectivo a medida que se detenga la anterior tendencia al alza de los precios. Se proponen los siguientes puntos como estrategias de inversión en dicho entorno:

4-1. reestructuración de las estrategias zonales

1. Inversión selectiva en zonas urbanas: no se trata simplemente de volver al centro de las ciudades, sino de invertir en zonas de gran comodidad en respuesta a los cambios en los estilos de trabajo.
2. Inversión estratégica en los suburbios: inversión selectiva en zonas suburbanas con entornos de vida de alta calidad, a medida que se generaliza el teletrabajo.
3. Consideración de los núcleos urbanos regionales: propiedades de primera calidad en los núcleos urbanos regionales que puedan mantener una cierta escala económica incluso en caso de declive demográfico.

4-2. selección de tipos de inmuebles

1. Inmuebles para solteros: La demanda de inmuebles para solteros seguirá siendo fuerte debido a la continua separación de los hogares.
2. Propiedades de alta calidad para familias: Creciente demanda de propiedades de alta calidad a medida que aumenta la concienciación sobre el entorno vital entre la generación que cría a sus hijos.
3. Propiedades para mayores: demanda de propiedades sin barreras y con buen acceso a instalaciones médicas a medida que la población envejece.

4-3. revisión de la estrategia financiera

1. Replantear la estrategia de endeudamiento: equilibrio entre tipos de interés variables y fijos, diseño conservador de los planes de amortización.
2. Revisar el coeficiente de fondos propios: en un entorno de tipos de interés al alza, considerar la posibilidad de aumentar el coeficiente de fondos propios.
3. Asegurar un colchón de tesorería: garantizar fondos suficientes para el riesgo de desocupación y el aumento de los costes de reparación.

4-4. mejorar la gestión operativa

1. Reforzar la gestión inmobiliaria: promover la ocupación a largo plazo mejorando la satisfacción de los inquilinos.
2. Inversión adecuada en revalorización: mantener el valor de los activos mediante reparaciones y renovaciones planificadas
3. Utilización de la tecnología: gestión eficiente de la propiedad utilizando IoT y AI

Conclusión: hacia una inversión inmobiliaria sostenible

El mercado de inversión inmobiliaria en 2025 y más allá tendrá un aspecto diferente al del pasado debido a diversos factores, como los cambios demográficos, las fluctuaciones en el entorno de los tipos de interés, la expansión de la inversión ESG y la creciente demanda de renovaciones. En un entorno así, se requieren estrategias de inversión sostenibles basadas en una perspectiva a largo plazo, más que en la búsqueda de beneficios a corto plazo.

Creo que una postura inversora que no tema al fracaso, tenga una visión clara y aspire a lograr valor tanto social como económico es la clave para superar el incierto entorno de mercado en 2025 y más allá.