Estrategias de Inversión Inmobiliaria: Guía Práctica por Zonas

Para que una inversión inmobiliaria tenga éxito, es muy importante elegir el inmueble adecuado en la zona adecuada. Las características de los precios de los inmuebles, la demanda de alquileres y los rendimientos (rentabilidad de la inversión) difieren mucho según la zona, y la estrategia de inversión a adoptar también variará. Para los principiantes, es importante elegir una zona que se adapte a sus objetivos (si su objetivo son las plusvalías o se centra en las rentas, la tenencia a largo plazo, etc.). Este artículo resume las características y las ventajas e inconvenientes de las distintas regiones, como el centro de Tokio, los suburbios, la región de Kansai, las ciudades regionales y las zonas de reurbanización, y explica las estrategias de inversión adecuadas para cada una de ellas de forma fácil de entender. Por último, también se aborda el uso de la ayuda de empresas especializadas para que los principiantes puedan iniciar la inversión inmobiliaria con tranquilidad.

Características de la inversión inmobiliaria por zonas

Existen varios tipos principales de zonas objetivo para la inversión inmobiliaria. Aquí veremos las características del mercado y las ventajas e inconvenientes de cada zona típica.

Zona central de Tokio

Se dice que las propiedades del centro de Tokio (por ejemplo, los principales barrios del centro de la ciudad) son de "alto coste pero bajo riesgo". El principal atractivo es el bajísimo riesgo de desocupación debido a la continua afluencia de población y a las elevadísimas necesidades de alquiler. Incluso las propiedades algo más antiguas pueden compensarse por su buena ubicación, y cabe esperar ingresos estables, ya que el mercado de alquiler en sí es más alto que en los suburbios. Además, como la demanda es alta, es fácil encontrar compradores a la hora de vender, y suele ser fácil formular una estrategia de salida (fijar un beneficio con la venta). Es poco probable que baje el valor de los inmuebles en el centro de las ciudades, y hay muchas posibilidades de obtener plusvalías en el futuro.

Por otro lado, el elevado coste inicial es un obstáculo importante. Los precios de las propiedades en el centro de las ciudades son extremadamente altos y, naturalmente, el importe del préstamo y los fondos personales también son elevados. Por ejemplo, se dice que los fondos personales necesarios para la inversión inmobiliaria rondan el 20% del precio de la propiedad, pero en las propiedades del centro de las ciudades esta cantidad es mucho mayor que en las zonas rurales, lo que aumenta la carga financiera y el riesgo. Además, cuanto mayor es el precio del inmueble, menor suele ser el rendimiento (tasa de rentabilidad). De hecho, en algunas zonas rurales, los rendimientos superficiales pueden alcanzar el 15%, mientras que en los centros urbanos, los rendimientos pueden ser tan bajos como el 3%. Los impuestos (impuesto sobre bienes inmuebles e impuesto urbanístico) también son elevados, por lo que el residual mensual tiende a ser relativamente bajo. Además, como hay muchas propiedades atractivas en el centro de Tokio y la competencia es feroz, hay que idear formas de hacer que la gente elija su propiedad (por ejemplo, diferenciando sus instalaciones), pero sigue existiendo el riesgo de quedar sepultado por la competencia.

Ventajas (centro de Tokio):.

• Demanda de alquiler muy alta y bajo riesgo de desocupación.

• Se pueden esperar alquileres elevados y rentas estables.

• Es improbable que caiga el valor de la propiedad y es fácil encontrar compradores cuando se vende (fácil formular una estrategia de salida).

• Potencial de futuras plusvalías en función de la zona.

Desventajas (centro de Tokio):.

• Elevados precios de los inmuebles, altos costes de inversión inicial y elevada carga de autofinanciación.

• Los ingresos por alquiler son relativamente bajos en relación con el precio de la propiedad, y los rendimientos tienden a ser bajos.

• Los impuestos y los costes de mantenimiento también son elevados, lo que dificulta el aumento de los ingresos residuales.

• La competencia por las propiedades de alquiler es alta, por lo que es necesario ser creativo para atraer inquilinos.

Zonas suburbanas del área metropolitana de Tokio

Por "suburbios" se entienden las zonas de cercanías situadas hasta aproximadamente una hora en tren del centro de Tokio y las zonas residenciales de las prefecturas vecinas (Saitama, Chiba, Kanagawa, etc.). La tendencia de las propiedades suburbanas se describe como "bajo precio pero alto riesgo". La mayor ventaja sigue siendo que los precios de las propiedades son bajos, lo que facilita la compra incluso con pequeños fondos propios. El menor precio de compra se traduce naturalmente en un mayor rendimiento superficial, lo que permite aspirar a rendimientos más elevados que en el centro de las ciudades. Por ejemplo, según un estudio del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, si el nivel de precios del suelo en Tokio se establece en 100, el índice de la vecina prefectura de Saitama es de aproximadamente 30, mientras que el de la prefectura de Ibaraki es de sólo 8,4. Esto significa que pueden adquirirse con poco capital y, en función del alquiler, cabe esperar altos rendimientos. Además, la oferta de propiedades de alquiler en los suburbios no es tan alta como en el centro de la ciudad, por lo que hay menos competencia y la diferenciación de la propiedad (remodelación, adición de instalaciones) es más eficaz. En cuanto a la financiación, también se señala que el menor precio de los inmuebles reduce el obstáculo para obtener préstamos de las entidades financieras, lo que facilita el control de los fondos personales.

Sin embargo, invertir en los suburbios conlleva el riesgo de un futuro descenso de la demanda de alquiler. En las zonas donde la población se concentra en el centro de la ciudad y sale de los suburbios, es posible que no se cubran las vacantes y haya que bajar los alquileres. Se dice que el equilibrio entre la oferta y la demanda se rompe fácilmente en los suburbios, y es probable que se produzca un círculo vicioso de vacantes (vacantes → deterioro de los ingresos → reducción de la inversión en mantenimiento → más vacantes). Además, las propiedades suburbanas suelen ser más difíciles de vender que las situadas en el centro de las ciudades. En algunos casos, es difícil vender al precio previsto porque hay pocos compradores, lo que dificulta la formulación de una estrategia de salida. En las zonas en las que se prevé que la población disminuya en el futuro, existe un alto riesgo de que los propios precios de los inmuebles bajen, por lo que hay que tener cuidado para evitar una disminución del valor final del activo (pérdida de capital).

Ventajas (suburbios):.

• Los precios de los inmuebles son bajos, lo que facilita la reducción de los fondos propios y los empréstitos.

• Los rendimientos superficiales tienden a ser más altos debido a los precios de compra más bajos.

• No hay tantas propiedades como en el centro de la ciudad, por lo que hay menos competencia y la diferenciación es más fácil.

• Facilidad para iniciar la inversión inmobiliaria con fondos relativamente pequeños (bajo obstáculo para los principiantes).

Desventajas (suburbios):.

• Alto riesgo de disminución de la demanda de alquiler en algunas zonas (las tasas de vacantes tienden a aumentar).

• Dificultad para formular estrategias de salida (es difícil atraer compradores, se tarda en vender).

• Existe el riesgo de que el valor de la propiedad y del suelo caiga en el futuro.

• En comparación con los centros urbanos, la ubicación es menos atractiva, por lo que preocupa la estabilidad de los ingresos a largo plazo.

Zonas urbanas de la región de Kansai (por ejemplo, Osaka)

La zona de Kansai (Osaka, Hyogo, Kioto, etc.), la segunda región económica más grande de Japón, también es un destino popular para la inversión inmobiliaria. La ciudad de Osaka, en particular, es una gran urbe con una población aproximada de 2,7 millones de habitantes y una demanda de vivienda estable. La zona de Kansai se caracteriza por precios inmobiliarios más baratos y rendimientos más altos que el área metropolitana de Tokio. Por ejemplo, según datos del Instituto Inmobiliario de Japón, el rendimiento de la inversión en una habitación en el distrito Jonan de Tokio es del 4,0%, mientras que en Osaka es superior, del 4,6%. Aunque los niveles de alquiler son más bajos que en Tokio, se pueden conseguir rendimientos más altos porque los precios de los inmuebles son aún más bajos. Además, en los últimos años Osaka ha sido testigo de un gran desarrollo y de la planificación de eventos internacionales, con proyectos prometedores como la Expo Osaka-Kansai 2025 y el desarrollo a gran escala de la "Fase 2 de Umekita" al norte de la estación de Osaka. Debido a estos factores, existe una tendencia a invertir en la región de Kansai más que en el área metropolitana de Tokio, donde los precios han subido demasiado. Mientras que los precios inmobiliarios se han disparado en el área metropolitana de Tokio y los rendimientos han caído notablemente, algunas empresas informan de que hay muchas propiedades en la región de Kansai con rendimientos superficiales superiores al 10%. Puede decirse que las propiedades de la región de Kansai son atractivas para obtener un cierto flujo de caja manteniendo baja la inversión inicial.

Una desventaja de invertir en la región de Kansai es que la población está empezando a disminuir en algunas zonas. La población de la prefectura de Osaka en su conjunto está disminuyendo ligeramente, y el riesgo de desocupación puede ser un problema para algunas propiedades. La región de Kansai incluye zonas con una fuerte demanda de alquiler, como el centro de la ciudad de Osaka y la ciudad de Kioto, así como zonas cercanas a los suburbios y las ciudades regionales. Si se elige mal la zona, aumenta el riesgo de que no se cubran las vacantes, por lo que es necesario evaluar las tendencias de la demanda incluso en la región de Kansai. Hay quien dice que la velocidad de subida de los precios y la liquidez (actividad comercial) son algo menores que en Tokio debido a la menor afluencia de dinero de inversión extranjera. El número de propiedades no es tan grande como en el área metropolitana de Tokio, por lo que una red de expertos puede ser útil para encontrar propiedades que se ajusten a sus requisitos.

Ventajas (región de Kansai):.

• Los precios de los inmuebles son más bajos y los rendimientos más altos que en el área metropolitana de Tokio.

• Osaka y otras ciudades importantes tienen una gran población y pueden esperar una demanda de alquiler estable.

• Se espera que el valor de las propiedades aumente debido a los planes de reurbanización y a los acontecimientos internacionales (por ejemplo, la Expo de Osaka, el desarrollo de Umekita).

• Importancia de crear una cartera fuera del área metropolitana desde la perspectiva de la inversión en diversificación regional.

Desventajas (región de Kansai):.

• Descenso de la población y riesgo de vacantes en algunas zonas (algunas zonas tienen una demanda débil).

• La liquidez y el margen de crecimiento futuro de los precios pueden ser limitados, ya que los inversores extranjeros no compran tanto como en el área metropolitana de Tokio.

• Puede llevar tiempo encontrar propiedades que reúnan las condiciones deseadas (la ayuda de empresas especializadas es útil para obtener información sobre propiedades).

• Para los inversores que no estén familiarizados con la zona local, es necesario conocer las convenciones del mercado y las zonas populares.

Principales ciudades regionales

Las principales ciudades regionales fuera de las áreas de Tokio y Osaka (por ejemplo, Nagoya, Fukuoka, Sapporo, Sendai, Hiroshima, etc.) son zonas en las que los precios de los inmuebles suelen mantenerse bajos y es fácil apuntar a propiedades de alto rendimiento. Como los precios de los inmuebles son bajos, los rendimientos como porcentaje de los ingresos por alquiler tienden a ser altos, y no son infrecuentes los proyectos con rendimientos superficiales del 10% o más. El atractivo de la propiedad regional es que los obstáculos a la inversión son bajos, ya que se puede empezar con propiedades a precios razonables aunque se disponga de poco capital. Además, como la oferta de terrenos y propiedades es limitada en las zonas rurales, hay menos competencia por las propiedades en buenas ubicaciones, lo que facilita fijar los alquileres libremente. Es más fácil conseguir altos índices de ocupación si la propiedad satisface las necesidades de la zona, y si hay pocas propiedades similares en las inmediaciones, hay margen para que el propietario tome la iniciativa a la hora de fijar los alquileres.

Sin embargo, invertir en las ciudades locales tiene sus inconvenientes. La mayor desventaja es la inestabilidad de la demanda de alquiler. La población es menor que en las zonas urbanas, y en muchas zonas se prevé que la población disminuya a largo plazo debido al envejecimiento de la población y a la salida de los jóvenes. Por ejemplo, si se producen cambios en el entorno, como la salida de empresas de la zona o el traslado de universidades, existe el riesgo de que la demanda disminuya repentinamente y no se cubran las vacantes. Además, si la demanda cae, aumenta el riesgo de que sea difícil encontrar un lugar donde vender la propiedad y las estrategias de salida se vuelvan más difíciles. Es importante señalar que una situación en la que la propiedad se compra pero no se vende supone un riesgo de no poder recuperar los fondos. Además, las instituciones financieras de las zonas rurales son más cautelosas en su postura crediticia y, dependiendo de la propiedad, puede ser difícil obtener un préstamo. Otro factor de riesgo es que el coeficiente de autofinanciación tiende a ser elevado.

Sin embargo, la situación difiere entre las ciudades en crecimiento y las regiones en declive, aunque todas se consideren zonas rurales. En los últimos años, hay ciudades regionales como Fukuoka y Sapporo donde la población aumenta y la demanda es fuerte, y también hay ciudades con potencial turístico y como centros de negocios. Los inversores de éxito en propiedades regionales estudian detenidamente la demografía y la competencia de la zona y seleccionan las áreas en las que cabe esperar demanda. Por ejemplo, es importante seleccionar ubicaciones que puedan atraer a gente a largo plazo, como "cerca de una estación de tren en una capital de prefectura, incluso en una zona rural", "cerca de un campus universitario" o "en una zona céntrica que esté previsto remodelar". Además, para evitar que se queden vacíos, hay que tener flexibilidad para revisar los alquileres e instalar instalaciones populares.

Ventajas (ciudades regionales):.

• Los precios de los inmuebles son muy bajos, por lo que se puede empezar a invertir desde una pequeña cantidad.

• La relación entre los ingresos por alquiler y el precio de compra es alta, por lo que es fácil aspirar a altos rendimientos.

• Si no hay exceso de oferta, hay poca competencia y existe un alto grado de libertad a la hora de fijar los alquileres.

• En algunas ciudades en crecimiento, existen oportunidades de aumento del precio del suelo y de crecimiento de la demanda.

Desventajas (ciudades regionales):.

• Alto riesgo de estancamiento o descenso de la demanda de alquiler (vacantes prolongadas debido al descenso de la población o a la retirada de empresas).

• Alto riesgo de no poder encontrar un comprador y las estrategias de salida pueden ser difíciles.

• Dificultad para obtener financiación, tiende a depender de fondos propios (difícil de apalancar).

• La cooperación con agencias inmobiliarias locales es esencial para la gestión de la propiedad y la captación de clientes, lo que aumenta el esfuerzo operativo en zonas remotas.

Zonas de reurbanización

Las zonas de reurbanización son áreas en las que se están llevando a cabo proyectos de desarrollo a gran escala debido a la planificación urbanística u otras razones. Cuando se construyen nuevas instalaciones comerciales, oficinas y condominios como resultado de la reurbanización, se renuevan la comodidad y la imagen de la zona circundante y es probable que aumente el valor de la propiedad. Por ejemplo, los recientes proyectos de reurbanización a escala "única en un siglo" de Tokio incluyen ocho edificios a gran escala alrededor de la estación de Shibuya y un complejo a gran escala en la zona de Toranomon/Azabudai (apertura de Azabudai Hills). Se espera que estas zonas creen nuevos puestos de trabajo y cambien el flujo de personas, lo que provocará una mayor demanda de alquileres y un aumento de los precios del suelo y los alquileres. Si la reurbanización aumenta la accesibilidad del transporte y el comercio, cabe esperar que los inmuebles de la zona crezcan a largo plazo, convirtiéndola en un área de interés para los inversores. De hecho, cuando se anuncia la reurbanización, los precios del suelo, incluso en las zonas circundantes, tienden a subir antes que la reurbanización, y se pueden obtener plusvalías si la propiedad se adquiere en una fase temprana. Además, la reurbanización hace que toda la ciudad sea nueva y conveniente, lo que la hace adecuada para una estrategia de propiedad a largo plazo e ingresos estables. Otra ventaja es que puede haber más compradores (próximos inversores) en el futuro, lo que aumenta las oportunidades de venta.

Sin embargo, existen advertencias y riesgos asociados a la inversión en zonas de reurbanización. En primer lugar, "la reurbanización no significa necesariamente alquileres o precios más altos". Los efectos variarán en función de la escala y la naturaleza del proyecto, y puede haber casos en los que el atractivo de una zona no mejore tanto como se esperaba. Sobre todo en el caso de la remodelación suburbana (por ejemplo, la construcción de grandes instalaciones comerciales en las afueras), si la afluencia de personas es limitada, puede que no se produzcan cambios significativos en los precios inmobiliarios de los alrededores. También es importante ser consciente de los picos de precios y sus repercusiones debido a expectativas excesivas. Cuando se anuncian planes de reurbanización, los inversores se precipitan y los precios inmobiliarios tienden a sobrevalorarse, pero existe el riesgo de un ajuste (caída) de precios si resulta que los ingresos no aumentan tanto como se esperaba tras la finalización. Además, como la remodelación lleva mucho tiempo, es posible que los alquileres no suban tanto como se esperaba durante el periodo previo a la finalización. Durante la construcción, el entorno puede resultar temporalmente incómodo, por lo que hay que estar preparado para los riesgos de desocupación y la planificación de ingresos y gastos durante este periodo. Por último, también hay incertidumbres no nulas , como los cambios o la cancelación de los propios planes. Es importante tener en cuenta estos riesgos a la hora de invertir en previsión de los beneficios de la reurbanización.

Beneficios (áreas de reurbanización):.

• Es de esperar que el valor de la propiedad aumente debido al desarrollo de las infraestructuras y a la renovación de la ciudad (plusvalías futuras previstas).

• Potencial de aumento de la demanda de alquileres debido a la mejora de las instalaciones comerciales y las redes de transporte.

• Tendencia a que las propiedades aumenten su valor y sean más fáciles de vender debido a la mejora de la imagen de marca de la ciudad (mayor atención de los inversores).

• Entorno atractivo para la propiedad a largo plazo (la mejora de la habitabilidad permite una gestión estable).

Desventajas (zonas de reurbanización):.

• Los precios y alquileres no siempre suben como se espera (los efectos de la reurbanización son caso por caso).

• Riesgo de que los precios de los inmuebles se sobrevaloren debido a la información anticipada sobre la reurbanización (el rendimiento de las inversiones puede disminuir).

• Tiempo necesario para completar el proyecto, por lo que se tarda en recuperar la inversión (también existe el riesgo de que se produzcan cambios en el plan a mitad del proyecto).

• La gran oferta de nuevos inmuebles puede aumentar la competencia y provocar desocupaciones temporales.

Relación entre la estrategia de inversión y la selección de zonas

Los tipos de propiedad y las zonas adecuadas para la inversión inmobiliaria dependen del tipo de ingresos que usted valore (beneficio por venta o ingresos por alquiler, a corto o largo plazo). A grandes rasgos, existen tres estrategias posibles: la búsqueda de plusvalías, la búsqueda de rentas y la inversión estable a largo plazo, con una descripción general de cada una de ellas y de las zonas adecuadas para cada una.

Estrategias de inversión orientadas a las plusvalías

Las plusvalías son los beneficios obtenidos por la venta de los activos adquiridos. En la inversión inmobiliaria, la estrategia de búsqueda de plusvalías es un método para obtener beneficios "comprando inmuebles a bajo precio y vendiéndolos a un precio alto". Por ejemplo, las "ventas a corto plazo" (llamadas flipping), en las que se encuentran y compran propiedades con un descuento sobre el precio de mercado, y se revenden después de añadirles valor mediante reformas, etc., es un tipo de estrategia de plusvalía. Otro método consiste en invertir por adelantado en zonas previstas para la reurbanización o que se espera que se desarrollen en el futuro, y luego vender la propiedad para obtener un beneficio cuando los precios del suelo suban a medio o largo plazo. Cuando se trata de obtener plusvalías, la selección de la propiedad y el momento oportuno son extremadamente importantes. Se requiere capacidad para recabar información sobre las zonas susceptibles de revalorizarse y analizar las tendencias del mercado.

Las zonas adecuadas para esta estrategia son aquellas en las que cabe esperar que aumente el valor de la propiedad en el futuro, como el centro de Tokio, las zonas centrales de las grandes ciudades y las zonas en las que la reurbanización está activa. Los terrenos en el centro de Tokio son escasos y es probable que mantengan o aumenten su valor a largo plazo, por lo que existe la posibilidad de realizar ventas rentables en unos pocos años o en una década o más. Fuera de Tokio, las ciudades con una continua afluencia de población y las zonas con grandes proyectos en preparación también son buenos objetivos. Se espera que los precios del suelo se mantengan altos en zonas como el centro de Osaka y Fukuoka, que están atrayendo la atención como destinos de inversión en los que cabe esperar plusvalías. Las zonas de reurbanización son ideales para obtener plusvalías, pero, como ya se ha dicho, dependen en parte de la planificación, por lo que no es aconsejable una especulación excesiva. Si se juzgan mal las tendencias de la demanda, existe el riesgo de que el precio de una propiedad caiga después de haberla comprado a un precio elevado.

Invertir para obtener plusvalías tiene un aspecto de alto riesgo y alto rendimiento. Si le va bien, puede obtener grandes beneficios en poco tiempo, pero si las condiciones del mercado empeoran, puede sufrir grandes pérdidas. En particular, los bienes inmuebles carecen de liquidez, por lo que debe ser consciente del riesgo de no poder encontrar un comprador cuando quiera vender. Si es usted un principiante que busca plusvalías, es más seguro invertir en ciudades en las que quepa esperar un crecimiento a medio o largo plazo, en lugar de forzarse a buscar operaciones a corto plazo. Por ejemplo, un plan podría ser comprar un condominio en una zona popular dentro de los 23 distritos de Tokio y venderlo cuando el precio suba dentro de cinco a diez años. Si además recibe ingresos por alquiler entre la compra y la venta, podrá disfrutar al mismo tiempo de una ganancia de ingresos. Es importante para la gestión del riesgo no descuidar los ingresos por alquiler, incluso a efectos de plusvalías. La clave del éxito es elegir un inmueble que pueda explotarse de forma estable hasta su venta, ya que existe el riesgo de quedarse atascado en el pago del préstamo si el inmueble está continuamente desocupado.

Resumen de puntos (con el objetivo de obtener plusvalías): estrategia centrada en las ganancias de valor tras la compra. Son adecuadas las zonas con potencial de futuro, como Tokio, el centro de Osaka y las zonas de reurbanización. Por otro lado, es susceptible a las tendencias económicas y del mercado y conlleva un alto nivel de riesgo, por lo que los principiantes no deberían lanzarse fácilmente y seleccionar las propiedades con cuidado.

Estrategias de inversión orientadas a la obtención de rentas

La ganancia de rentas se refiere a los ingresos regulares que se generan durante la propiedad de un activo. En el caso de los bienes inmuebles, el aumento de los ingresos son los ingresos mensuales por alquiler. En una estrategia orientada a la obtención de rentas, el objetivo principal es garantizar unos ingresos estables mediante la gestión de los alquileres. En otras palabras, la política básica es "seguir alquilando propiedades durante un largo periodo de tiempo y acumular ingresos de forma constante". En la inversión orientada a la obtención de ingresos, se hace hincapié en la estabilidad de los ingresos y los gastos durante el periodo de tenencia, incluidos el rendimiento de la propiedad, la tasa de desocupación y los costes de mantenimiento. Si el flujo de caja mensual es positivo y la tasa de ocupación se mantiene alta a largo plazo, se pueden obtener beneficios suficientes aunque no se obtengan beneficios de la venta del inmueble.

Las zonas adecuadas para esta estrategia son principalmente aquellas en las que es fácil encontrar propiedades de alto rendimiento, es decir, las zonas suburbanas y las ciudades regionales mencionadas anteriormente. Se pueden esperar grandes ganancias de ingresos en zonas donde hay una demanda estable de alquiler a precios bajos de los inmuebles. En concreto, las zonas residenciales de las ciudades designadas por el gobierno y las capitales de prefectura, los alrededores de universidades y polígonos industriales, y los pisos en zonas suburbanas a poca distancia del centro de la ciudad son un tesoro de propiedades de alto rendimiento. Por ejemplo, si se compra un piso de segunda mano en una ciudad regional y se explota con un rendimiento superficial de alrededor del 10%, se pueden obtener fácilmente unos ingresos y gastos mensuales holgados. Las propiedades más antiguas (inmuebles viejos) también son populares entre los inversores que buscan ganancias de ingresos, ya que son más baratas y, por tanto, tienen más probabilidades de generar altos rendimientos. Sin embargo, las propiedades más antiguas suelen tener costes de reparación más elevados, por lo que es necesario determinar el equilibrio entre los ingresos por alquiler y los costes de mantenimiento.

Por lo general, se dice que las inversiones que se centran en las ganancias por rentas son de bajo riesgo y bajo rendimiento. Aunque es difícil generar beneficios llamativos, también es fácil generar ingresos estables a largo plazo. Al ser menos susceptible a las fluctuaciones de los precios de mercado, los principiantes pueden sentirse seguros por el hecho de que, al igual que los dividendos de las acciones, "las rentas mensuales se acumulan de forma constante". Sin embargo, es importante tener en cuenta que existe el riesgo de que se produzcan desocupaciones y caídas de los alquileres. Si compra un inmueble pensando en obtener ingresos, pero no viene ningún inquilino a alquilarlo, sus ingresos serán nulos. En particular, si busca un rendimiento demasiado alto y elige un inmueble con poca demanda, será una auténtica ruina. Algunos expertos afirman que los principiantes deben centrarse primero en propiedades que proporcionen una ganancia de ingresos estable. Por lo tanto, es importante elegir una zona con una sólida demanda de alquiler, incluso en el caso de propiedades rurales, y comprobar la competencia circundante y las futuras tendencias demográficas, incluso en el caso de propiedades suburbanas. Seleccione un inmueble que pueda resistir una explotación a largo plazo elaborando un plan para hacer frente a las vacantes mediante la revisión de los ajustes de los alquileres o la renovación del inmueble aunque se produzcan.

Resumen de puntos clave (centrarse en el aumento de los ingresos): Centrarse en obtener beneficios constantes de los ingresos mensuales por alquiler. Tender a seleccionar propiedades de alto rendimiento en suburbios y zonas rurales. Aunque se puede aspirar a ingresos estables y de bajo riesgo, si la propiedad se elige incorrectamente, puede sufrir desocupación, por lo que es vital evaluar las tendencias de la demanda y elegir una propiedad sólida.

Estrategia de inversión de tenencia estable a largo plazo

La tenencia estable a largo plazo es una estrategia consistente en conservar un inmueble durante un largo periodo de tiempo para mantener y aumentar los ingresos por alquiler y el valor futuro del activo. Es similar en algunos aspectos a la estrategia orientada a la obtención de rentas, pero la estrategia de tenencia estable a largo plazo se caracteriza por estar muy centrada en gestionar los activos de forma que crezcan, en lugar de apresurarse a obtener beneficios con la venta. A menudo se elige para generar ingresos mensuales por alquiler en lugar de una pensión, o para transmitir activos a hijos y nietos.

Si la premisa es la propiedad a largo plazo, es importante elegir una zona en la que quepa esperar una demanda estable a largo plazo. En concreto, las áreas metropolitanas menos expuestas al declive demográfico son una apuesta segura. Es probable que zonas como el centro de Tokio y sus suburbios y los centros de las ciudades designadas por el gobierno sigan estando relativamente pobladas en el futuro, y es probable que las necesidades de alquiler sigan siendo fuertes. Las propiedades de estas zonas pueden tener rendimientos más bajos, pero son adecuadas para la inversión a largo plazo, ya que el riesgo de desocupación es reducido. De hecho, algunas personas que temen las vacantes afirman que invertir en el centro de la ciudad es adecuado para quienes temen las vacantes. Además, si se elige un inmueble más nuevo o de calidad con una marca sólida, es más fácil mantener unos ingresos estables sin que se quede obsoleto con el paso del tiempo. La propiedad a largo plazo también requiere un mantenimiento y renovación sistemáticos del inmueble y esfuerzos para mantener el valor del activo.

En el caso de una gestión estable a largo plazo, no hay necesidad de precipitarse para obtener plusvalías, lo que proporciona una sensación de seguridad menos susceptible a las condiciones actuales. Incluso si el mercado inmobiliario se deteriora temporalmente, puede seguir manteniendo su propiedad y esperar el próximo auge. Sin embargo, si se mantiene una propiedad con un rendimiento bajo durante un largo periodo de tiempo, el rendimiento del capital invertido puede ser pequeño y se puede perder la oportunidad. Por lo tanto, incluso entre los titulares a largo plazo, hay diferentes políticas, como la del tipo que "compra propiedades con buenos rendimientos aunque estén un poco en los suburbios y les da la vuelta a largo plazo" y la del tipo que "mantiene de forma constante propiedades en ubicaciones privilegiadas en el centro de la ciudad". En cualquier caso, un plan financiero razonable es crucial para las inversiones a largo plazo. Con la vista puesta en el reembolso de préstamos a largo plazo, asegúrese de que dispone de fondos suficientes y diseñe un plan de tesorería que pueda soportar la subida de los tipos de interés y los periodos de desocupación.

Resumen de puntos clave (tenencia estable a largo plazo): una estrategia para invertir desde la cadera en zonas sólidas, como las áreas metropolitanas, con el objetivo de desarrollar los activos a largo plazo. Se centra en los ingresos estables y en mantener el valor de los activos, en lugar de dejarse influir por las ganancias a corto plazo. Es una opción prometedora para que los principiantes empiecen con tranquilidad, en cuyo caso se recomienda elegir propiedades en el centro de las ciudades o en zonas populares con bajo riesgo de vacantes.

Recurra a la ayuda de expertos para empezar con seguridad.

Incluso después de profundizar en sus conocimientos sobre la selección de zonas y las estrategias de inversión, es posible que siga teniendo diversas dudas en la fase de compra efectiva de un inmueble. Por ello, los principiantes en la inversión inmobiliaria pueden dar un primer paso más seguro recurriendo al apoyo de una empresa inmobiliaria de confianza. Los expertos están familiarizados con las tendencias del mercado y el potencial futuro de una zona, y pueden sugerir zonas y propiedades que cumplan los objetivos del inversor desde un punto de vista neutral.

INA, por ejemplo, ofrece sus servicios como empresa inmobiliaria integral con operaciones de compraventa de inmuebles y gestión de alquileres en una amplia gama de zonas, desde el área metropolitana de Tokio (Tokio, Kanagawa, Chiba y Saitama) hasta la región de Kansai (Osaka y Kioto). Cuenta con una trayectoria diversa, desde condominios de lujo hasta viviendas unifamiliares y propiedades generadoras de ingresos, y su punto fuerte es la atención al cliente, detallada y dedicada. Un solo responsable se encarga de todo, desde la presentación de las propiedades de inversión hasta los contratos, la consulta sobre financiación y la gestión posterior a la compra, por lo que incluso los principiantes pueden proceder con una comunicación fluida. Además, el sistema de propuesta de propiedades basado en IA nos permite presentar rápidamente los candidatos más adecuados, incluyendo no sólo la información disponible públicamente, sino también las propiedades privadas. También es tranquilizador saber que INA cuenta con un departamento especializado en contratos y derechos, con profesionales que realizan encuestas sobre la propiedad y comprueban los contratos para garantizar la seguridad de las transacciones.

INA también ofrece un servicio de gestión de alquileres posterior a la compra ("INAA Rental Management"), que proporciona apoyo total para la gestión de la propiedad después de la compra, incluidos servicios de gestión 24 horas, garantías de alquiler, subarrendamiento y otros mecanismos de apoyo al propietario para reducir las preocupaciones de inquilinos y vacantes a las que suelen enfrentarse los principiantes en la inversión inmobiliaria. De este modo se reduce la ansiedad a la que suelen enfrentarse los inversores inmobiliarios principiantes a la hora de tratar con inquilinos y ocuparse de las viviendas vacías. Además, también existe un servicio que le ayuda a encontrar el préstamo más adecuado dirigiéndose a múltiples entidades financieras en su nombre. De este modo, al elegir una empresa que sea un socio integral desde la fase previa a la compra hasta la posterior, incluso los principiantes podrán avanzar con seguridad en su inversión mientras profundizan constantemente en sus conocimientos.

Resumen: Elegir una zona de inversión inmobiliaria puede ser una decisión difícil para los principiantes, pero si compara las características de cada zona con sus propios objetivos de inversión, como se describe en este artículo, encontrará de forma natural su dirección. Tokio central vs. suburbios vs. Kansai vs. zonas rurales vs. reurbanización - cada una tiene sus propias ventajas e inconvenientes y es compatible con diferentes estrategias de inversión. En primer lugar, seleccione una zona después de decidir un eje, ya sea para atacar con un alto rendimiento o para defender haciendo hincapié en la estabilidad. Sin embargo, el mercado cambia constantemente y se requiere experiencia, por lo que, en caso de duda, consultar a un profesional inmobiliario de confianza es un atajo hacia el éxito. Si actúa sobre la base de una información y una estrategia correctas con la ayuda de un profesional, incluso los principiantes podrán empezar a invertir en inmuebles con tranquilidad. Asegúrese de estar plenamente preparado y realice paso a paso su inversión inmobiliaria ideal.