Investieren in leerstehende Wohnungen: Chancen und Herausforderungen

In den letzten Jahren ist das Problem der leerstehenden Häuser in ganz Japan immer ernster geworden. Laut dem "Housing and Land Survey 2023" des Ministeriums für innere Angelegenheiten und Kommunikation beläuft sich die Gesamtzahl der leerstehenden Häuser in Japan im Jahr 2023 auf 9 Millionen, und die Leerstandsquote erreicht ein Rekordhoch von 13,8 %. Dies ist ein Anstieg um 510 000 Einheiten gegenüber 8,49 Millionen im Jahr 2018, und dieser Trend wird sich voraussichtlich fortsetzen.

Die Zunahme des Wohnungsleerstands ist zwar ein soziales Problem, stellt aber auch eine Chance für Investoren dar. Insbesondere in ländlichen und vorstädtischen Gebieten besteht das Potenzial, Immobilien zu geringen Kosten zu erwerben und durch Renovierung den Wert zu steigern und Einkommen zu generieren.

In diesem Artikel werden die Möglichkeiten und Herausforderungen von Investitionen in leer stehende und renovierte Immobilien anhand von konkreten Daten und Fallstudien erläutert. Er bietet nützliche Informationen für diejenigen, die nach neuen Optionen für Immobilieninvestitionen suchen, und für diejenigen, die überlegen, wie sie geerbte leer stehende Häuser nutzen können.

Das Problem der leerstehenden Häuser in Japan und ihr Potenzial als Investitionsmarkt

Aktuelle Situation und Statistiken zu leerstehenden Häusern

Das Problem der leer stehenden Häuser in Japan wird von Jahr zu Jahr ernster. Nach den neuesten Daten des Ministeriums für Inneres und Kommunikation beläuft sich die Gesamtzahl der leerstehenden Häuser im Jahr 2023 auf 9 Millionen, und die Leerstandsquote hat 13,8 % erreicht, was einem Anstieg um 510 000 von 8,49 Millionen im Jahr 2018 entspricht, und dieser Trend wird sich voraussichtlich fortsetzen.

Die Hauptursachen für den Anstieg der leerstehenden Wohnungen sind eine Kombination aus Bevölkerungsrückgang, Alterung der Bevölkerung, Erbschaftsproblemen und einem Überangebot an Wohnungen. Der Anstieg der Zahl der leerstehenden Wohnungen aufgrund der Bevölkerungsabwanderung ist besonders in ländlichen Gebieten zu beobachten.

Leerstehende Wohnungen werden je nach Nutzung und Zustand wie folgt klassifiziert

1. Zweitwohnungen: Wohnungen, die gelegentlich genutzt werden, z. B. Ferienhäuser
2. Mietwohnungen: Wohnungen, die zur Vermietung bestimmt, aber noch nicht bewohnt sind
3. Verkaufswohnungen: Wohnungen, die zum Verkauf bestimmt, aber noch nicht verkauft sind
4. Sonstige Wohnungen: andere Wohnungen als die oben genannten, z. B. ungenutzte geerbte Wohnungen, baufällige Wohnungen usw.

Die Kategorie "andere Wohnungen" ist als Investitionsziel besonders bemerkenswert. Zu dieser Kategorie gehören viele leer stehende und vernachlässigte Immobilien, die geerbt und ungenutzt gelassen wurden und deren Wert durch eine angemessene Renovierung erheblich gesteigert werden könnte.

Das Gesetz über Sondermaßnahmen gegen Wohnungsleerstand und der rechtliche Rahmen

Das Gesetz über besondere Maßnahmen gegen leerstehende Häuser (offizieller Name: Gesetz über besondere Maßnahmen zur Förderung von Maßnahmen gegen leerstehende Häuser), das 2015 vollständig in Kraft getreten ist, wurde erlassen, um das zunehmende Problem leerstehender Häuser anzugehen. Das Gesetz stellt klar, dass die Eigentümer für die ordnungsgemäße Verwaltung leerstehender Häuser verantwortlich sind, und gibt den lokalen Behörden die Befugnis, Inspektionen vor Ort in bestimmten leerstehenden Häusern durchzuführen, Anleitungen zu geben und Anordnungen zu erlassen.

Im Dezember 2023 wurde das Gesetz dahingehend geändert, dass eine neue Klassifizierung von "nicht verwalteten leerstehenden Häusern usw." eingeführt wurde. Dies führte zu strengeren Kriterien für die Einstufung als spezifizierte leere Häuser usw. und zu strengeren Vorschriften für leer stehende Häuser, die nicht ordnungsgemäß verwaltet werden. Von besonderer Bedeutung ist die Tatsache, dass, wenn eine Immobilie als unbewirtschaftetes leer stehendes Haus usw. ausgewiesen wird, die Befreiung von der besonderen Wohnnutzung nicht mehr gilt und die Grundsteuer bis zum Sechsfachen steigen kann.

Dieses Gesetz hat zur Folge, dass die Eigentümer leer stehender Häuser dazu angehalten werden, diese entweder ordnungsgemäß zu verwalten oder zu verkaufen bzw. zu verwerten, was sich auch auf den Immobilieninvestitionsmarkt auswirkt. Für Investoren kann dies die Zahl der Eigentümer erhöhen, die den Verkauf ihrer Immobilien in Erwägung ziehen, wodurch sich ihre Chancen auf den Erwerb von Immobilien erhöhen.

Leerstehende Hausbanken und ihre Einsatzmöglichkeiten

Bei der Leerstandsbank handelt es sich um ein System, bei dem die lokalen Behörden Informationen über leer stehende Häuser in ihrem Zuständigkeitsbereich sammeln und sie mit potenziellen Nutzern zusammenbringen. Es wird bundesweit von mehr als 1.000 Kommunen betrieben und soll das Problem der leer stehenden Häuser in der Region lösen und die Zuwanderung fördern.

Für Investoren sind Leerstandsbanken eine wertvolle Quelle für Informationen über Immobilien, die auf dem Markt nicht ohne weiteres verfügbar sind. Insbesondere Immobilien in ländlichen Gebieten sind auf dem allgemeinen Immobilienmarkt seltener zu finden, so dass Sie mit Hilfe einer Leerstandsbank einzigartige Investitionsmöglichkeiten finden können.

Im Folgenden finden Sie einige wichtige Punkte, die Sie bei der Inanspruchnahme einer Leerstandsbank beachten sollten:

Attraktivität von Investitionen in leerstehende Häuser und deren Umsetzung in die Praxis

Vor- und Nachteile von Investitionen in leerstehende Häuser

Die Investition in leer stehende Häuser ist eine Methode der Immobilieninvestition, bei der leer stehende Häuser zu einem niedrigeren Preis als dem Marktpreis erworben, renoviert und ordnungsgemäß verwaltet werden, um ihren Wert zu steigern und Mieteinnahmen oder Gewinne aus ihrem Verkauf zu erzielen.

Die Investition in leerstehende Häuser hat folgende Vor- und Nachteile

Insbesondere im Hinblick auf Steuerspareffekte ist es möglich, durch Immobilieninvestitionen "Einkommens- und Einwohnersteuer", "Schenkungssteuer" und "Erbschaftssteuer" zu sparen. Die Besteuerung der Mieteinnahmen kann durch Abschreibungen und Reparaturkosten, die als Aufwand verbucht werden können, reduziert werden.

Auswahlkriterien und Rentabilitätsanalyse von leerstehenden Häusern

Die wichtigsten Punkte für die Auswahl rentabler leerstehender Wohnungen sind

1. Lage: Entfernung zu Bahnhöfen, Zugang zu praktischen Einrichtungen und Umgebung wie Schulbezirken.
2. Zustand der Immobilie: Alter der Immobilie sowie Instandhaltungszustand und Solidität von Fundament und Bauteilen
3. Renovierungskosten: Umfang und Kosteneffizienz der erforderlichen Arbeiten
4. Nachfrageprognose: Leerstandsquote, demografische Entwicklung und künftiges Entwicklungspotenzial des Gebiets
5. Vorschriften: Vorschriften wie Bauvorschriften und Städtebaugesetze, Zufahrtsbedingungen usw.

Verwenden Sie die folgenden Indikatoren für die Rentabilitätsanalyse:

Investitionsstrategien und Ergebnisse der Renovierung

Arten der Renovierung und Kostensätze

Renovierungsinvestitionen sind eine Investitionstechnik, bei der die Struktur und der Grundriss eines bestehenden Gebäudes wesentlich verändert werden, um einen neuen Wert zu schaffen. Sie unterscheidet sich von der bloßen Instandsetzung (Renovierung) dadurch, dass sie den Wert einer Immobilie durch eine veränderte Aufteilung, eine andere Nutzung und eine bessere Gestaltung grundlegend erhöht.

Die Arten der Renovierung und die Kostensätze sind wie folgt

Die "Renovierungsrendite" ist ein Indikator zur Messung der Kostenwirksamkeit von Renovierungen. Diese Zahl wird berechnet, indem die durch die Renovierung erzielte Mieterhöhung durch die Baukosten geteilt wird. Im Allgemeinen liegt das ideale Ziel bei 10-12 % oder mehr.

Ein Beispiel: Die monatliche Miete steigt aufgrund einer Renovierung im Wert von 5 Millionen JPY um 50.000 JPY:
Jährliche Mieterhöhung von 600.000 JPY ÷ 5 Mio. JPY × 100 = Renovierungsrendite von 12%.

Berechnung von Investitionseffekten und Renditen

Um den Effekt von Renovierungsinvestitionen zu maximieren, ist es wichtig, je nach Investitionsgebiet und Objektart strategisch zu renovieren. Nachfolgend finden Sie einige Schlüsselpunkte zur Steigerung der Investitionseffektivität:

1. Klärung der Ziele: Klären Sie die Mieter- und Käuferdemografie und richten Sie sich nach deren Bedürfnissen.
2. Maximierung der Kosteneffizienz: Planung der Budgetzuweisung und Konzentration der Investitionen auf Bereiche, die für die Mieter wichtig sind.
3. Schaffung von Unterscheidungsmerkmalen: Schaffung von Unterscheidungsmerkmalen zu den umliegenden Immobilien, um die Wettbewerbsfähigkeit zu erhöhen
4. Verstehen von Gebietsmerkmalen: Verstehen von lokalen Merkmalen und Nachfragetrends und Auswahl geeigneter Einrichtungen und Grundrisse.
5. Langfristige Perspektive: Berücksichtigen Sie den langfristigen Marktwert und nicht nur vorübergehende Trends.

Besonders wirksame Renovierungselemente sind

• Integration von offenen Küchen und Wohnräumen
• Investitionen in hochleistungsfähige Wasserinstallationen und Armaturen
• Energieeinsparungen durch verbesserte Isolierung und Luftdichtheit
• Schaffung von Telearbeitsplätzen
• Verbesserung der Lagerflächeneffizienz

Themen und Maßnahmen für Investitionen in leerstehende und renovierte Gebäude

Gesetzgebung und Rechtsbeziehungen

Bei Investitionen in ein leer stehendes Haus sind folgende Vorschriften und Rechtsfragen zu beachten

1. Baugesetzbuch: Renovierungsarbeiten müssen den geltenden Baunormen entsprechen. In vielen Fällen müssen die geltenden Normen eingehalten werden, insbesondere in Bezug auf Erdbebenfestigkeit und Brandschutz.

2. Städtebaurecht: Baubeschränkungen und Bebauungsvorschriften gelten je nach Zoneneinteilung. So kann beispielsweise in Wohngebieten die Umnutzung in Läden eingeschränkt sein.

3. Feuerwehrgesetz: Es gelten Vorschriften für Brandschutzeinrichtungen und Evakuierungswege, wobei bei der Umwandlung in Wohnungen oder Geschäfte besonders strenge Normen gelten.

4. Gesetz über besondere Maßnahmen in Bezug auf unbewohnte Häuser: Es ist zu beachten, dass die besondere Ausnahme für die Grundsteuer für Wohngebäude nicht mehr gilt, wenn die Immobilie als "kontrolliertes, defektes, leerstehendes Haus usw." bezeichnet wird, was eine Folge der Änderung vom Dezember 2023 ist.

5. Erbschaftsverhältnisse: Wenn das Eigentum unter mehreren Erben aufgeteilt wird, ist es notwendig, die Zustimmung aller Erben einzuholen. Das Rechtsverhältnis sollte gründlich geprüft werden, um Probleme beim Erben zu vermeiden.

Es ist ratsam, sich von Fachleuten (z. B. Rechtsanwälten, Gerichtsschreibern, Architekten) über diese Regelungen und Rechte beraten zu lassen.

Finanzierung und Mittelbeschaffung

Für die Finanzierung leerstehender und renovierter Investitionen stehen folgende Methoden zur Verfügung:

Bei der Aufnahme eines Kredits ist es wichtig, folgende Punkte zu beachten

1. Bringen Sie einen größeren Anteil an Eigenmitteln ein, da der Beleihungswert der Immobilie oft als gering eingeschätzt wird.
2. Erstellen Sie einen detaillierten Geschäftsplan und weisen Sie die Rentabilität eindeutig nach.
3. Konsultieren Sie mehrere Finanzinstitute und vergleichen Sie die besten Konditionen.
4. Erkundigen Sie sich nach regionalen Finanzinstituten und speziellen Kreditprogrammen der lokalen Behörden.

Risikomanagement

Die Risiken und Gegenmaßnahmen bei Investitionen in leer stehende und renovierte Immobilien sind im Folgenden aufgeführt:

Von besonderer Bedeutung ist es, sich im Voraus über Ausstiegsstrategien Gedanken zu machen. Die wichtigsten Optionen können sein

1. Mieteinnahmen aus langfristigem Halten: Weiterbewirtschaftung der Immobilie als stabile Einnahmequelle
2. Gewinn aus dem Verkauf: Verkauf zu einem Zeitpunkt, an dem die Immobilie an Wert gewonnen hat
3. Nutzung als Vererbungsstrategie: Nutzung als Mittel zur Weitergabe von Vermögen an die nächste Generation.
4. Aufbau eines neuen Gewinnmodells durch Umnutzung: Verbesserung der Rentabilität durch Änderung der Nutzung der Immobilie.

Nutzung von Subventionen und Zuschüssen

Im Folgenden sind die wichtigsten Subventionen und Zuschüsse aufgeführt, die für die Nutzung und Renovierung leerstehender Immobilien zur Verfügung stehen:

Bei der Inanspruchnahme von Subventionen und Zuschüssen sind folgende Punkte zu beachten

1. Informieren Sie sich im Voraus über die Antragsfrist und die Bedingungen.
2. Stellen Sie den Antrag vor Baubeginn.
3. Prüfen Sie die Möglichkeit, mehrere Fördermittel zusammen zu nutzen.
4. Konsultieren Sie lokale Immobilienexperten und staatliche Stellen.

Was die Besteuerung betrifft, so gibt es Regelungen wie den Sonderabzug von 30 Millionen Yen für Einkünfte aus der Übertragung eines leer stehenden Hauses (beim Verkauf eines geerbten leer stehenden Hauses) und den Sonderabzug von 1 Million Yen für langfristige Übertragungseinkünfte bei der Übertragung von wenig genutzten Grundstücken usw. Da die Voraussetzungen für diese Regelungen streng sind, ist es ratsam, einen Steuerberater oder einen anderen Spezialisten zu konsultieren.

Schlussfolgerung.

Es wird erwartet, dass sich das Problem der leer stehenden Häuser in Japan in Zukunft noch verschärfen wird, und es wird vorhergesagt, dass der Prozentsatz der leer stehenden Häuser bis 2033 18,3 % erreichen wird. Diese Situation stellt zwar ein soziales Problem dar, bietet aber auch neue Möglichkeiten für Investoren.

Die wichtigsten Punkte für Investitionen in leerstehende und renovierte Immobilien:

1. Niedrige Anfangsinvestitionen und hohe Renditen sind zu erwarten.
2. Gesetzliche Reformen haben die ordnungsgemäße Verwaltung leer stehender Häuser gefördert und die Markttransparenz verbessert.
3. Effiziente Investitionen sind durch die Nutzung von Leerstandsbanken und verschiedenen Subventionsprogrammen möglich.
4. Immobilienauswahl und Renovierungsstrategien sind der Schlüssel zum Erfolg
5. Eine frühzeitige Berücksichtigung von Risikomanagement und Ausstiegsstrategien ist unerlässlich.

Das zunehmende Interesse an den SDGs und Reformen in der Arbeitswelt werden in Zukunft voraussichtlich zu einer verstärkten Abwanderung in ländliche Gebiete und zum Wohnen an zwei Standorten führen. Diese gesellschaftlichen Veränderungen werden dazu beitragen, dass die Nachfrage nach angemessen renovierten leerstehenden Wohnungen steigt.

Darüber hinaus wird die Gesetzesreform 2023 die Verantwortung für die Bewirtschaftung leer stehender Wohnungen weiter klären und die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass Immobilien, deren Eigentümer nicht in der Lage sind, sie ordnungsgemäß zu verwalten, auf den Markt kommen. Die Informationsbeschaffung und Marktanalyse wird für Investoren immer wichtiger werden.

Investitionen in leer stehende und renovierte Häuser sind eine Anlageform von gesellschaftlicher Bedeutung, die nicht nur Einnahmen sichert, sondern auch zur regionalen Belebung und Verbesserung des Lebensumfelds beiträgt. Mit einer langfristigen Perspektive und dem Verständnis für lokale Besonderheiten lassen sich nachhaltige Investitionsergebnisse erzielen.

Wer erwägt, in leer stehende Häuser zu investieren oder sie zu renovieren, sollte sich von Experten beraten lassen und konkrete Objekte besichtigen, um eine Strategie zu entwickeln, die seinen finanziellen Möglichkeiten und Zielen entspricht.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Was sind die wichtigsten Faktoren für den Erfolg von Investitionen in leerstehende Immobilien?

A: Die wichtigsten Faktoren bei Investitionen in leerstehende Immobilien sind die Wahl des Standorts und die strukturelle Solidität der Immobilie. Es ist schwierig, mit einer Immobilie in einem Gebiet ohne Nachfrage oder mit strukturellen Problemen Erträge zu erwirtschaften, auch wenn sie noch so preiswert ist. Es ist auch wichtig, das Verhältnis zwischen Renovierungskosten und zu erwartenden Erträgen im Voraus genau abzuschätzen; die Erfahrung von INA&Associates zeigt, dass Objekte, die 15 Gehminuten von einem Bahnhof entfernt sind und einen guten Zugang zu Einrichtungen haben, eine besonders hohe Erfolgsquote haben.

F2: Gibt es Tipps zur Verbesserung der Kosteneffizienz von Renovierungsarbeiten?

A: Der Schlüssel zur Verbesserung der Kosteneffizienz von Renovierungsarbeiten liegt in der "Klärung der Zielgruppe" und der "Zuweisung eines genau definierten Budgets". Es ist zum Beispiel sinnvoll, das Budget auf Bereiche zu konzentrieren, die direkt mit der Zufriedenheit der Bewohner zusammenhängen, wie Wasserversorgung und Isolierung, und ein vielseitiges und einfaches Design für die Inneneinrichtung zu verwenden. Es ist auch wichtig, Angebote von mehreren Bauunternehmen einzuholen und die Baudetails und Preise zu vergleichen.

F3: Was sollte ich bei der Nutzung einer Bank leerstehender Häuser beachten?

A: Bei der Nutzung der Leerstandsbank ist es wichtig, auf die "Aktualität der Informationen" und die "Überprüfung des Zustands der Immobilie" zu achten. In einigen Fällen sind die Informationen auf der Website veraltet oder es fehlen detaillierte Informationen über die Immobilie (insbesondere Mängel). Es ist immer ratsam, eine Ortsbesichtigung vorzunehmen und sich nach Möglichkeit von einem Bausachverständigen begleiten zu lassen. Es ist auch wichtig, sich im Voraus über die Einzelheiten zu informieren, da jede Gemeinde unterschiedliche Methoden für die Verwaltung einer Bank für leerstehende Häuser und unterschiedliche Unterstützungssysteme hat.

F4: Wie hat sich das Investitionsumfeld durch die Überarbeitung des Gesetzes über Sondermaßnahmen für leerstehende Häuser verändert?

A: Mit der Änderung des Gesetzes über Sondermaßnahmen in Bezug auf leerstehende Häuser im Jahr 2023 wurde eine neue Kategorie "nicht verwaltete leerstehende Häuser usw." eingeführt und die Kriterien für die Einstufung als spezifizierte leerstehende Häuser usw. verschärft. Infolge dieser Änderung sind die Eigentümer zunehmend gezwungen, ihre Immobilien entweder ordnungsgemäß zu verwalten oder sie zu verkaufen oder zu verwerten. Investoren müssen sich darüber im Klaren sein, dass die Zahl der leerstehenden Häuser auf dem Markt zwar steigen mag, dass aber auch ihre Verantwortung für die Verwaltung nach dem Kauf gestärkt worden ist. Investitionen ohne einen angemessenen Verwaltungsplan können ein Risiko für die Zukunft darstellen.

F5: Wie kann man am besten Finanzmittel für Investitionen in leer stehende Immobilien beschaffen?

A: Der beste Weg zur Finanzierung von Investitionen in leer stehende Immobilien hängt von der Größe und dem Zweck der Investition ab. Für kleine Investitionen ist die Eigenfinanzierung ideal, während für größere Investitionen spezielle Darlehen für leer stehende Häuser oder Immobilieninvestitionskredite sinnvoll sein können. Darüber hinaus bieten einige Gemeinden zinsgünstige Darlehen speziell für die Nutzung leer stehender Immobilien an. Wichtig ist, dass das Gleichgewicht zwischen der Rentabilität der Immobilie und dem Tilgungsplan vollständig berücksichtigt wird und dass die Finanzierung angemessen ist.

Referenzinformationen

• Ministerium für innere Angelegenheiten und Kommunikation, "2023 Housing and Land Survey" (2023).
• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, "Gesetz über besondere Maßnahmen zur Förderung von Maßnahmen gegen Wohnungsleerstand usw.".
• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, "Entwurf des Abzugs von einer Million Yen für langfristiges Transfereinkommen zur Förderung der Nutzung wenig genutzter Grundstücke".
• National Vacant House Distribution Promotion Council, "Praktischer Leitfaden für die Revitalisierung leerstehender Häuser".

INA&Associates bietet auch individuelle Beratungen für diejenigen an, die Investitionen in leerstehende Häuser und Renovierungen in Betracht ziehen. Wir bieten konsequente Unterstützung von der Objektauswahl bis zur Renovierungsplanung und Finanzierung.