Invertir en Viviendas Vacías en Japón: Oportunidades y Desafíos

En los últimos años, el problema de las casas vacías se ha agravado en todo Japón. Según la Encuesta de Vivienda y Suelo 2023 del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, el número total de casas vacías en Japón a partir de 2023 ascendió a 9 millones, y la tasa de vacantes alcanzó un récord del 13,8%. Esto supone un aumento de 510 000 unidades con respecto a los 8,49 millones de 2018, y se espera que esta tendencia continúe.

Si bien el aumento de viviendas vacías es un problema social, también representa una oportunidad para los inversores. Especialmente en las zonas rurales y suburbanas, existe potencial para adquirir propiedades a bajo coste y aumentar el valor de los activos y generar ingresos mediante la renovación.

Este artículo explica las posibilidades y los retos de invertir en propiedades vacías y renovadas, basándose en datos concretos y estudios de casos. Proporciona información útil para quienes buscan nuevas opciones de inversión inmobiliaria y quienes se plantean cómo aprovechar las viviendas vacías heredadas.

El problema de las casas vacías en Japón y su potencial como mercado de inversión

Situación actual y estadísticas sobre viviendas vacías

El problema de las casas vacías en Japón se agrava cada año. Según los últimos datos del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, el número total de casas vacías a partir de 2023 es de 9 millones y la tasa de viviendas vacías ha alcanzado el 13,8 %, lo que supone un aumento de 510 000 respecto a los 8,49 millones de 2018, y se espera que esta tendencia continúe.

Las principales causas del aumento de viviendas vacías son una combinación de descenso de la población, envejecimiento de la población, problemas de herencia y un exceso de oferta de viviendas. El aumento del número de viviendas vacías debido a la salida de población es especialmente notable en las zonas rurales.

Las viviendas vacías se clasifican según su uso y estado de la siguiente manera

1. Viviendas secundarias: viviendas utilizadas ocasionalmente, por ejemplo, casas de vacaciones
2. Viviendas de alquiler: viviendas destinadas al alquiler pero aún no ocupadas
3. Viviendas en venta: viviendas destinadas a la venta pero aún no vendidas
4. Otras viviendas: viviendas distintas de las anteriores, como las heredadas no utilizadas, las ruinosas, etc.

La categoría de "otras viviendas" es especialmente destacable como objetivo de inversión. Esta categoría incluye muchas propiedades vacías y descuidadas que se han heredado y dejado sin utilizar y cuyo valor podría incrementarse significativamente mediante renovaciones adecuadas.

La Ley de medidas especiales contra las viviendas vacías y el marco jurídico

La Ley de medidas especiales contra las casas vacías (nombre oficial: Ley de medidas especiales relativas a la promoción de medidas contra las casas vacías), que entró plenamente en vigor en 2015, se promulgó para abordar el creciente problema de las casas vacías. La Ley aclara que los propietarios son responsables de la correcta gestión de las casas desocupadas y otorga a las autoridades locales la autoridad para realizar inspecciones in situ de determinadas casas desocupadas, proporcionar orientación y emitir órdenes.

En diciembre de 2023, la ley fue modificada para definir una nueva clasificación de "casas desocupadas no gestionadas, etc.". Esto ha dado lugar a criterios más estrictos para la designación como casas vacías especificadas, etc., y ha reforzado la normativa sobre casas vacías que no se gestionan adecuadamente. De particular importancia es el hecho de que si una propiedad es designada como casa vacía no gestionada, etc., ya no se aplica la exención especial de uso residencial y los impuestos sobre la propiedad pueden aumentar hasta seis veces.

Esta ley tiene el efecto de animar a los propietarios de casas vacías a gestionarlas adecuadamente o a venderlas o utilizarlas, lo que también repercute en el mercado de la inversión inmobiliaria. Para los inversores, esto puede aumentar el número de propietarios que se plantean vender sus propiedades, aumentando así sus posibilidades de adquirir inmuebles.

Sistemas de bancos de viviendas vacías y cómo pueden utilizarse

El sistema de banco de viviendas vacías es un sistema por el que las autoridades locales recopilan información sobre las viviendas vacías en sus áreas de jurisdicción y las ponen en contacto con posibles usuarios. Lo gestionan más de 1.000 municipios de todo el país y su objetivo es resolver el problema de las casas vacías en la región y fomentar la inmigración.

Para los inversores, los bancos de viviendas vacías son una valiosa fuente de información sobre propiedades que no están fácilmente disponibles en el mercado. En particular, las propiedades de las zonas rurales tienen menos probabilidades de aparecer en el mercado inmobiliario general, por lo que podrá encontrar oportunidades de inversión únicas a través del banco de casas vacías.

A continuación le indicamos algunos puntos clave que debe tener en cuenta a la hora de utilizar un banco de viviendas vacías:

Atractivo de invertir en viviendas vacías y cómo ponerlo en práctica

Ventajas e inconvenientes de la inversión en viviendas vacías

La inversión en casas desocupadas es un método de inversión inmobiliaria en el que se compran casas desocupadas a un precio inferior al de mercado, se renuevan y se gestionan adecuadamente para aumentar su valor patrimonial y generar ingresos por alquiler o beneficios por su venta.

La inversión en casas desocupadas presenta las siguientes ventajas e inconvenientes

Especialmente en lo que se refiere a los efectos de ahorro fiscal, es posible ahorrar en el "impuesto sobre la renta y la renta de los habitantes", el "impuesto sobre donaciones" y el "impuesto sobre sucesiones" mediante la inversión inmobiliaria. La tributación de los ingresos por alquiler puede reducirse gracias a los costes de depreciación y reparación que pueden registrarse como gastos.

Criterios de selección y análisis de rentabilidad de las viviendas vacías

Los puntos clave para seleccionar viviendas vacías rentables son los siguientes

1. Ubicación: distancia a estaciones de tren, acceso a instalaciones convenientes y entorno circundante, como zonas escolares.
2. Estado de la vivienda: antigüedad de la vivienda, así como estado de mantenimiento y solidez de los cimientos y las partes estructurales.
3. Costes de renovación: alcance y rentabilidad de las obras necesarias.
4. Previsión de la demanda: tasa de vacantes, demografía y potencial de desarrollo futuro de la zona.
5. Normativa: reglamentos como códigos de construcción y leyes urbanísticas, condiciones de acceso por carretera, etc.

Utilice los siguientes indicadores para el análisis de rentabilidad:

Estrategias de inversión en renovación y resultados

Tipos de renovación y tarifas de costes

La inversión en renovación es una técnica de inversión en la que se modifica sustancialmente la estructura y distribución de un edificio existente para crear nuevo valor. Se diferencia de la mera reparación (renovación) en que aumenta fundamentalmente el valor de un inmueble cambiando su distribución, modificando su uso y mejorando su diseño.

Los tipos de renovación y sus costes son los siguientes

El "rendimiento de la renovación" es un indicador para medir la rentabilidad de la renovación. Es una cifra que se calcula dividiendo el aumento de los alquileres debido a la renovación por los costes de construcción y, en general, el objetivo ideal es del 10-12% o más.

Por ejemplo, si el alquiler mensual aumenta en 50.000 yenes debido a una renovación de 5 millones de yenes:
Incremento anual del alquiler de 600.000 JPY ÷ 5 millones de JPY × 100 = Rendimiento de la renovación del 12%.

Cálculo de los efectos y rendimientos de la inversión

Para maximizar el efecto de la inversión en renovación, es importante renovar estratégicamente según la zona de inversión y el tipo de propiedad. A continuación se indican algunos puntos clave para aumentar la eficacia de la inversión:

1. Clarificar los objetivos: aclarar la demografía de inquilinos y compradores y diseñar para satisfacer sus necesidades.
2. Maximizar la rentabilidad: diseñar la asignación presupuestaria y centrar la inversión en las áreas que son importantes para los inquilinos.
3. Crear factores diferenciadores: crear puntos de diferenciación respecto a las propiedades circundantes para aumentar la competitividad.
4. Comprender las características de la zona: conocer las características locales y las tendencias de la demanda, y seleccionar las instalaciones y la distribución adecuadas.
5. Adoptar una perspectiva a largo plazo: ser consciente del valor de mercado a largo plazo, no sólo de las tendencias temporales.

Algunos elementos de renovación especialmente eficaces son

• Integrar cocinas y espacios de vida abiertos
• Invertir en grifería de alto rendimiento
• Ahorro de energía mediante la mejora del aislamiento y la estanqueidad del aire
• Creación de espacios de teletrabajo
• Mejora de la eficiencia del espacio de almacenamiento

Cuestiones y medidas para la inversión en edificios vacíos y renovados

Legislación y relaciones de derechos

A la hora de invertir en una vivienda vacía, hay que prestar atención a las siguientes cuestiones de legislación y derechos

1. Código de la edificación: las obras de renovación deben cumplir las normas de edificación vigentes. En muchos casos, deben cumplirse las normas vigentes, sobre todo en materia de comportamiento sísmico y protección contra incendios.

2. Ley de urbanismo: las restricciones a la construcción y las normas de urbanización se aplican según la zonificación. Por ejemplo, en zonas residenciales, el cambio de uso a tiendas puede estar restringido.

3. Ley de servicios contra incendios: se aplican normas a los equipos de protección contra incendios y las vías de evacuación, con normas especialmente estrictas cuando se transforma en alojamiento o tiendas.

4. Ley sobre medidas especiales relativas a viviendas desocupadas: tenga en cuenta que la excepción especial para el impuesto sobre bienes inmuebles residenciales ya no se aplicará si la propiedad se designa como "vivienda vacante defectuosa controlada, etc." como resultado de la enmienda de diciembre de 2023.

5. Relaciones sucesorias: si la propiedad se divide entre varios herederos, es necesario obtener el acuerdo de todos ellos. La relación de derechos debe comprobarse minuciosamente para evitar problemas hereditarios.

Es aconsejable consultar a especialistas (abogados, escribanos judiciales, arquitectos, etc.) sobre estas normas y derechos.

Financiación y recaudación de fondos

Existen los siguientes métodos para financiar inversiones vacías y renovadas:

A la hora de pedir un préstamo, es importante tener en cuenta los siguientes puntos

1. Preparar un mayor porcentaje de fondos propios, ya que el valor de garantía de la propiedad suele considerarse bajo.
2. Preparar un plan de negocio detallado y demostrar claramente la rentabilidad.
3. Consulte a varias entidades financieras y compare las mejores condiciones.
4. Investiga las instituciones financieras regionales y los planes especiales de préstamos de las autoridades locales.

Gestión de riesgos

A continuación se enumeran los riesgos y las contramedidas que conlleva la inversión en inmuebles vacíos y renovados:

Es especialmente importante considerar con antelación las estrategias de salida. Las principales opciones pueden ser

1. Ingresos por alquiler de la explotación a largo plazo: seguir gestionando la propiedad como fuente estable de ingresos
2. Beneficio de la venta: vender en un momento en que la propiedad haya aumentado de valor
3. Utilización como estrategia de herencia: utilizarla como medio para transmitir activos a la siguiente generación.
4. Construir un nuevo modelo de beneficios mediante la reconversión: mejorar la rentabilidad cambiando el uso del inmueble.

Uso de subvenciones y ayudas

A continuación se enumeran las principales subvenciones y ayudas disponibles para la utilización y renovación de inmuebles vacíos:

Los puntos a tener en cuenta a la hora de utilizar subvenciones y ayudas son los siguientes

1. Consultar previamente el plazo y las condiciones de solicitud.
2. Cumplimentar la solicitud antes del inicio de las obras.
3. Investigar la posibilidad de utilizar varias subvenciones a la vez.
4. Consultar a los expertos inmobiliarios locales y a las oficinas gubernamentales.

En cuanto a la fiscalidad, existen sistemas como la deducción especial de 30 millones de yenes por ingresos procedentes de la transmisión de una vivienda vacía (al vender una vivienda vacía heredada) y la deducción especial de 1 millón de yenes por ingresos procedentes de transmisiones a largo plazo al transmitir terrenos poco utilizados, etc. Dado que los requisitos para acogerse a estos regímenes son estrictos, es aconsejable consultar a un asesor fiscal u otro especialista.

Conclusión.

Se prevé que el problema de las viviendas vacías en Japón se agrave aún más en el futuro, y se pronostica que el porcentaje de viviendas vacías alcanzará el 18,3% en 2033. Aunque esta situación es un problema social, también presenta nuevas oportunidades para los inversores.

Puntos principales de la inversión en inmuebles vacíos y renovados:

1. Cabe esperar una baja inversión inicial y altos rendimientos.
2. Las reformas legales han promovido la gestión adecuada de las viviendas vacías y han mejorado la transparencia del mercado.
3. Es posible realizar inversiones eficientes utilizando bancos de viviendas vacías y diversos regímenes de subvención.
4. La selección de la propiedad y las estrategias de renovación son la clave del éxito.
5. Es esencial considerar con antelación la gestión de riesgos y las estrategias de salida

Se espera que el creciente interés por los ODS y las reformas en la forma de trabajar de las personas conduzcan a un aumento de la migración a las zonas rurales y a vivir en dos lugares en el futuro. Estos cambios sociales serán un factor de aumento de la demanda de viviendas vacías debidamente renovadas.

Además, la reforma legal de 2023 clarificará aún más la responsabilidad de la gestión de las viviendas vacías, lo que aumentará la probabilidad de que salgan al mercado propiedades cuyos propietarios no sean capaces de gestionarlas adecuadamente. La recopilación de información y el análisis del mercado serán cada vez más importantes para los inversores.

La inversión en viviendas vacías y renovadas es un método de inversión de importancia social que no sólo asegura ingresos, sino que también contribuye a la revitalización regional y a la mejora del entorno vital. Si se adopta una perspectiva a largo plazo y se comprenden las características locales, se pueden conseguir resultados de inversión sostenibles.

Se aconseja a quienes estén considerando invertir en casas vacías o renovarlas que consulten con expertos y visiten propiedades reales para elaborar una estrategia que se adapte a su capacidad financiera y a sus objetivos.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Cuáles son los factores más importantes para tener éxito en la inversión en viviendas vacías?

R: Los factores más importantes en la inversión en inmuebles vacíos son la selección de la ubicación y la solidez estructural del inmueble. Es difícil generar ingresos de una propiedad en una zona sin demanda o con problemas estructurales, por muy barata que sea. También es importante calcular con antelación el equilibrio entre los costes de renovación y los ingresos previstos; según la experiencia de INA&Associates, los inmuebles situados a 15 minutos a pie de una estación y con buen acceso a los servicios tienen un índice de éxito especialmente alto.

P2: ¿Hay algún consejo para mejorar la rentabilidad de las obras de renovación?

R: La clave para mejorar la rentabilidad de las obras de renovación es "aclarar el grupo destinatario" y "asignar un presupuesto bien definido". Por ejemplo, es eficaz centrar el presupuesto en áreas directamente relacionadas con la satisfacción de los ocupantes, como el suministro de agua y el aislamiento, y utilizar un diseño versátil y sencillo para el interior. También es importante obtener presupuestos de varios constructores y comparar los detalles de construcción y los precios.

P3: ¿Qué debo tener en cuenta al utilizar un banco de viviendas vacías?

R: Al utilizar el banco de viviendas vacías, es importante prestar atención a la "actualidad de la información" y a la "comprobación del estado del inmueble". En algunos casos, la información del sitio web no está actualizada o falta información detallada sobre la propiedad (especialmente sobre los defectos). Siempre es aconsejable realizar una inspección in situ y, si es posible, hacerse acompañar por un experto en construcción. También es importante comprobar los detalles de antemano, ya que cada municipio tiene diferentes métodos de funcionamiento de un banco de viviendas vacías y diferentes sistemas de apoyo.

P4: ¿Cómo ha cambiado el entorno de inversión con la revisión de la Ley de Medidas Especiales sobre Viviendas Desocupadas?

R: Las enmiendas de 2023 a la Ley de Medidas Especiales sobre Viviendas Desocupadas establecieron una nueva categoría de "viviendas desocupadas no gestionadas, etc." y endurecieron los criterios para la designación como viviendas desocupadas especificadas, etc. Como resultado de esta enmienda, los propietarios se ven cada vez más obligados a gestionar adecuadamente sus propiedades o a venderlas o utilizarlas. Los inversores deben ser conscientes de que, si bien puede aumentar el número de viviendas vacías en el mercado, también se han reforzado sus responsabilidades de gestión tras la compra. Las inversiones sin un plan de gestión adecuado pueden representar un riesgo futuro.

P5: ¿Cuál es la mejor forma de obtener financiación para invertir en inmuebles vacíos?

R: La mejor forma de obtener financiación para invertir en inmuebles vacíos depende del tamaño y la finalidad de la inversión. Para pequeñas inversiones, lo ideal es la autofinanciación, mientras que para inversiones de mayor envergadura, pueden ser eficaces los préstamos específicos para viviendas vacías o los préstamos para inversiones inmobiliarias. Además, algunos ayuntamientos disponen de planes de préstamos a bajo interés específicos para el aprovechamiento de inmuebles vacíos. Lo importante es tener muy en cuenta el equilibrio entre la rentabilidad del inmueble y el plan de amortización, y asegurarse de que la financiación sea razonable.

Información de referencia

• Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, "2023 Housing and Land Survey" (2023).
• Ministerio de Suelo, Infraestructuras, Transporte y Turismo: "Ley sobre medidas especiales relativas a la promoción de medidas para hacer frente a las viviendas vacías, etc.".
• Ministerio de Suelo, Infraestructuras, Transporte y Turismo, "Esquema de la deducción de un millón de yenes por ingresos de transferencia a largo plazo para promover la utilización de terrenos de bajo uso".
• Consejo Nacional de Promoción de la Distribución de Viviendas Vacías, "Guía práctica para la revitalización de viviendas vacías".

INA&Associates también ofrece consultas individuales para quienes estén considerando invertir en casas vacías y renovaciones. Proporcionamos apoyo constante, desde la selección del inmueble hasta la planificación de la renovación y la financiación, así que no dude en ponerse en contacto con nosotros.