Investimento em Moradias Desocupadas no Japão: Oportunidades e Desafios

Nos últimos anos, o problema de casas vagas tem se tornado cada vez mais sério em todo o Japão. De acordo com a Pesquisa de Habitação e Terrenos de 2023 do Ministério de Assuntos Internos e Comunicações, o número total de casas vagas no Japão em 2023 era de 9 milhões, e a taxa de vacância atingiu um recorde de 13,8%. Isso representa um aumento de 510.000 unidades em relação aos 8,49 milhões em 2018, e espera-se que essa tendência continue.

Embora o aumento de moradias vagas seja um problema social, ele também representa uma oportunidade para os investidores. Especialmente em áreas rurais e suburbanas, há potencial para adquirir propriedades a baixo custo, aumentar o valor dos ativos e gerar renda por meio de reformas.

Este artigo explica as possibilidades e os desafios de investir em imóveis vagos e reformados, com base em dados específicos e estudos de caso. Ele fornece informações úteis para quem está procurando novas opções de investimento imobiliário e para quem está pensando em como utilizar casas vazias herdadas.

O problema das casas vazias no Japão e seu potencial como mercado de investimento

Situação atual e estatísticas sobre casas vazias

O problema de casas vazias no Japão está se tornando mais sério a cada ano. De acordo com os dados mais recentes do Ministério de Assuntos Internos e Comunicações, o número total de casas vazias em 2023 é de 9 milhões e a taxa de vacância atingiu 13,8%, um aumento de 510.000 em relação aos 8,49 milhões em 2018, e espera-se que essa tendência continue.

As principais causas do aumento de moradias vagas são uma combinação de declínio populacional, envelhecimento da população, problemas de herança e excesso de oferta de moradias. O aumento no número de casas vagas devido à saída da população é particularmente perceptível nas áreas rurais.

As residências desocupadas são classificadas de acordo com seu uso e condição da seguinte forma

1. Residências secundárias: residências usadas ocasionalmente, por exemplo, casas de férias
2. Residências para aluguel: residências destinadas a aluguel, mas ainda não ocupadas
3. Casas para venda: casas destinadas à venda, mas ainda não vendidas
4. Outras moradias: moradias diferentes das mencionadas acima, como as herdadas não utilizadas, dilapidadas etc.

A categoria "outras moradias" é particularmente notável como alvo de investimento. Essa categoria inclui muitas propriedades vagas e negligenciadas que foram herdadas e deixadas sem uso e cujo valor poderia ser significativamente aumentado por meio de reformas apropriadas.

A Lei de Medidas Especiais contra Casas Vagas e a estrutura legal

A Lei sobre Medidas Especiais contra Casas Vagas (nome oficial: Lei sobre Medidas Especiais Relativas à Promoção de Medidas contra Casas Vagas), que entrou em vigor em 2015, foi promulgada para tratar do problema crescente de casas vagas. A lei esclarece que os proprietários são responsáveis pelo gerenciamento adequado das casas vagas e dá às autoridades locais a autoridade para realizar inspeções no local de casas vagas específicas, fornecer orientação e emitir ordens.

Em dezembro de 2023, a lei foi alterada para definir uma nova classificação de "casas vagas não gerenciadas etc.". Isso resultou em critérios mais rigorosos para a designação como Specified Empty Houses etc. (casas vazias especificadas) e reforçou as regulamentações sobre casas vazias que não são gerenciadas adequadamente. De particular importância é o fato de que, se uma propriedade for designada como uma casa vazia não gerenciada etc., a isenção de uso residencial especial não se aplica mais e os impostos sobre a propriedade podem aumentar em até seis vezes.

Essa lei tem o efeito de incentivar os proprietários de casas vagas a gerenciá-las adequadamente, vendê-las ou utilizá-las, o que também tem um impacto no mercado de investimento imobiliário. Para os investidores, isso pode aumentar o número de proprietários que consideram vender suas propriedades, aumentando assim suas chances de adquirir propriedades.

Esquemas de banco de imóveis vagos e como eles podem ser usados

O sistema de banco de imóveis vagos é um sistema por meio do qual as autoridades locais coletam informações sobre imóveis vagos em suas áreas de jurisdição e os combinam com possíveis usuários. Ele é operado por mais de 1.000 municípios em todo o país e tem como objetivo resolver o problema de casas vagas na região e promover a imigração.

Para os investidores, os bancos de casas vagas são uma fonte valiosa de informações sobre propriedades que não estão prontamente disponíveis no mercado. Em especial, as propriedades em áreas rurais têm menos probabilidade de aparecer no mercado imobiliário geral, portanto, você poderá encontrar oportunidades de investimento exclusivas por meio do banco de casas vagas.

Veja a seguir alguns pontos importantes a serem considerados ao utilizar um banco de imóveis vagos:

Atratividade do investimento em casas desocupadas e como colocá-lo em prática

Vantagens e desvantagens do investimento em imóveis vagos

O investimento em imóveis desocupados é um método de investimento imobiliário no qual os imóveis desocupados são comprados por um preço mais baixo do que o preço de mercado, reformados e gerenciados adequadamente para aumentar seu valor patrimonial e gerar renda de aluguel ou lucro com sua venda.

Há vantagens e desvantagens em investir em casas vazias, como segue

Particularmente com relação aos efeitos de economia de impostos, é possível economizar no "imposto de renda e no imposto de residência", no "imposto sobre doações" e no "imposto sobre herança" por meio do investimento imobiliário. A tributação sobre a renda de aluguel pode ser reduzida devido aos custos de depreciação e reparo que podem ser registrados como despesas.

Critérios de seleção e análise de rentabilidade de casas vagas

Os pontos principais para a seleção de imóveis vagos rentáveis são os seguintes

1. Localização: distância das estações de trem, acesso a instalações convenientes e ambiente ao redor, como zonas escolares.
2. Condição da propriedade: idade da propriedade, bem como o status de manutenção e a solidez da fundação e das partes estruturais
3. Custos de reforma: escopo e custo-benefício das obras necessárias
4. Previsão de demanda: taxa de vacância, dados demográficos e potencial de desenvolvimento futuro da área
5. Regulamentos: regulamentos como códigos de construção e leis de planejamento urbano, condições de acesso a estradas etc.

Use os seguintes indicadores para análise de rentabilidade:

Estratégias de investimento em renovação e resultados

Tipos de renovação e taxas de custo

O investimento em renovação é uma técnica de investimento na qual a estrutura e o layout de um edifício existente são substancialmente alterados para criar um novo valor. Ele difere do mero reparo (renovação), pois aumenta fundamentalmente o valor de uma propriedade ao alterar seu layout, mudar seu uso e melhorar seu design.

Os tipos de renovação e as taxas de custo são os seguintes

O "rendimento da renovação" é um indicador para medir a relação custo-benefício da renovação. Esse é um valor calculado dividindo-se o aumento dos aluguéis devido à renovação pelos custos de construção e, em geral, a meta ideal é de 10 a 12% ou mais.

Por exemplo, se o aluguel mensal aumentar em JPY 50.000 devido a uma reforma de JPY 5 milhões:
Aumento anual do aluguel de JPY 600.000 ÷ JPY 5 milhões × 100 = rendimento da renovação de 12%.

Cálculo dos efeitos e rendimentos do investimento

Para maximizar o efeito do investimento em renovação, é importante renovar estrategicamente de acordo com a área de investimento e o tipo de propriedade. Abaixo estão alguns pontos-chave para aumentar a eficácia do investimento:

1. Esclarecer as metas: esclarecer os dados demográficos dos inquilinos e compradores e projetar para atender às suas necessidades.
2. Maximização da relação custo-benefício: planeje a alocação do orçamento e concentre o investimento em áreas que sejam importantes para os locatários.
3. Criar fatores de diferenciação: criar pontos de diferenciação em relação às propriedades vizinhas para aumentar a competitividade
4. Compreender as características da área: compreender as características locais e as tendências de demanda e selecionar instalações e layouts adequados.
5. Adotar uma perspectiva de longo prazo: estar ciente do valor de mercado de longo prazo, não apenas das tendências temporárias.

Os elementos de renovação particularmente eficazes incluem

• Integração de cozinhas abertas e espaços de convivência
• Investir em acessórios e acessórios de água de alto desempenho
• Economia de energia por meio de melhor isolamento e estanqueidade ao ar
• Criação de espaço de teletrabalho
• Melhoria da eficiência do espaço de armazenamento

Questões e medidas para investimento em edifícios vagos e reformados

Legislação e relações de direitos

Ao investir em uma casa desocupada, deve-se prestar atenção aos seguintes regulamentos e questões de direitos

1. Código de construção: as obras de reforma devem estar em conformidade com os padrões atuais de construção. Em muitos casos, os padrões atuais devem ser atendidos, principalmente com relação ao desempenho sísmico e à proteção contra incêndio.

2. Lei de planejamento da cidade: as restrições de construção e os regulamentos de desenvolvimento se aplicam de acordo com o zoneamento. Por exemplo, em áreas residenciais, a mudança de uso para lojas pode ser restrita.

3. Fire Service Act (Lei de Serviço de Combate a Incêndio): as normas se aplicam a equipamentos de proteção contra incêndio e rotas de evacuação, com padrões particularmente rigorosos aplicados na conversão para acomodações ou lojas.

4. Lei sobre medidas especiais relativas a casas desocupadas: observe que a exceção especial para o imposto sobre propriedade residencial não será mais aplicada se a propriedade for designada como "casa desocupada com defeito controlado etc." como resultado da emenda de dezembro de 2023.

5. Relações de herança: se a propriedade for dividida entre vários herdeiros, é necessário obter a concordância de todos os herdeiros. A relação de direitos deve ser cuidadosamente verificada para evitar problemas de herança.

É aconselhável consultar especialistas (por exemplo, advogados, escrivães judiciais, arquitetos) com relação a esses regulamentos e direitos.

Financiamento e captação de recursos

Os seguintes métodos estão disponíveis para financiar investimentos em imóveis vagos e reformados:

Ao fazer um empréstimo, é importante ter em mente os seguintes pontos

1. Prepare uma porcentagem maior de seus próprios fundos, pois o valor da garantia da propriedade é geralmente avaliado como baixo.
2. Prepare um plano de negócios detalhado e demonstre claramente a lucratividade.
3. Consultar várias instituições financeiras e comparar os melhores termos e condições.
4. Investigue as instituições financeiras regionais e os esquemas especiais de empréstimo das autoridades locais.

Gerenciamento de riscos

Os riscos e as contramedidas envolvidos no investimento em imóveis vagos e reformados estão listados abaixo:

É de particular importância considerar as estratégias de saída com antecedência. As principais opções podem incluir

1. Renda de aluguel de propriedade de longo prazo: continuar a administrar a propriedade como uma fonte estável de renda
2. Lucro com a venda: vender em um momento em que a propriedade tenha aumentado de valor
3. Uso como estratégia de herança: usar como um meio de passar os ativos para a próxima geração.
4. Criação de um novo modelo de lucro por meio de conversão: melhorar a lucratividade alterando o uso da propriedade.

Uso de subsídios e subvenções

Os principais subsídios e subvenções disponíveis para utilização e renovação de propriedades vagas estão listados abaixo:

Os pontos que devem ser levados em conta ao usar subsídios e subvenções são os seguintes

1. Verifique o período e as condições da solicitação com antecedência.
2. Preencher a solicitação antes do início da construção.
3. Investigar a possibilidade de usar vários subsídios juntos.
4. Consultar especialistas imobiliários locais e escritórios do governo.

Em termos de tributação, há sistemas como a dedução especial de 30 milhões de ienes para a renda proveniente da transferência de uma casa vaga (ao vender uma casa vaga herdada) e a dedução especial de 1 milhão de ienes para a renda de transferência de longo prazo ao transferir um terreno pouco utilizado etc. Como os requisitos para esses esquemas são rigorosos, é aconselhável consultar um consultor tributário ou outro especialista.

Conclusão.

Espera-se que o problema de casas vazias no Japão se torne ainda mais grave no futuro, e prevê-se que a porcentagem de casas vazias chegará a 18,3% até 2033. Embora essa situação seja um problema social, ela também apresenta novas oportunidades para os investidores.

Principais pontos de investimento em imóveis vazios e reformados:

1. Pode-se esperar um baixo investimento inicial e altos rendimentos.
2. As reformas legais promoveram o gerenciamento adequado de casas vagas e melhoraram a transparência do mercado.
3. Um investimento eficiente é possível com a utilização do banco de imóveis vagos e de vários esquemas de subsídios
4. A seleção de propriedades e as estratégias de renovação são fundamentais para o sucesso
5. É essencial considerar antecipadamente o gerenciamento de riscos e as estratégias de saída

Espera-se que o crescente interesse nos SDGs e as reformas na forma como as pessoas trabalham levem a um aumento na migração para áreas rurais e na moradia em dois locais no futuro. Essas mudanças sociais serão um fator de aumento da demanda por casas vagas adequadamente reformadas.

Além disso, a reforma legal de 2023 esclarecerá ainda mais a responsabilidade pela administração de imóveis vagos, aumentando a probabilidade de que os imóveis cujos proprietários não são capazes de administrá-los adequadamente cheguem ao mercado. A coleta de informações e a análise de mercado se tornarão cada vez mais importantes para os investidores.

O investimento em casas desocupadas e reformadas é um método de investimento de importância social que não apenas assegura a receita, mas também contribui para a revitalização regional e a melhoria do ambiente de vida. Ao adotar uma perspectiva de longo prazo e compreender as características locais, é possível obter resultados de investimento sustentáveis.

Aqueles que estão pensando em investir em casas vazias ou reformá-las são aconselhados a consultar especialistas e visitar propriedades reais para criar uma estratégia que se adapte à sua capacidade financeira e aos seus objetivos.

Perguntas frequentes

P1: Quais são os fatores mais importantes para o sucesso do investimento em imóveis vagos?

R: Os fatores mais importantes no investimento em imóveis vagos são a escolha do local e a solidez estrutural do imóvel. É difícil gerar renda a partir de uma propriedade em uma área sem demanda ou com problemas estruturais, por mais barata que ela seja. Também é importante estimar o equilíbrio entre os custos de renovação e a renda esperada com antecedência e em detalhes; de acordo com a experiência da INA&Associates, as propriedades a 15 minutos a pé de uma estação e com bom acesso a comodidades têm uma taxa de sucesso particularmente alta.

P2: Há alguma dica para melhorar a relação custo-benefício do trabalho de renovação?

R: A chave para melhorar a relação custo-benefício do trabalho de renovação é "esclarecer o grupo-alvo" e "alocar um orçamento bem definido". Por exemplo, é eficaz concentrar o orçamento em áreas diretamente relacionadas à satisfação dos ocupantes, como o abastecimento de água e o isolamento, e usar um design versátil e simples para o interior. Também é importante obter cotações de vários construtores e comparar os detalhes e os preços da construção.

P3: O que devo observar ao utilizar um banco de casas vagas?

R: Ao usar o Vacant House Bank, é importante prestar atenção à "atualidade das informações" e à "verificação das condições da propriedade". Em alguns casos, as informações no site estão desatualizadas ou faltam informações detalhadas sobre a propriedade (especialmente defeitos). É sempre aconselhável fazer uma pesquisa no local e, se possível, ter um especialista em construção acompanhando você. Também é importante verificar os detalhes com antecedência, pois cada município tem métodos diferentes de operar um banco de imóveis vagos e sistemas de suporte diferentes.

P4: Como o ambiente de investimento mudou com a revisão da Lei de Medidas Especiais sobre Casas Vagas?

R: As emendas de 2023 à Lei de Medidas Especiais relativas a Casas Vagas estabeleceram uma nova categoria de "casas vagas não gerenciadas etc." e reforçaram os critérios para designação como casas vagas especificadas etc. Como resultado dessa alteração, os proprietários estão sendo cada vez mais forçados a gerenciar suas propriedades adequadamente ou a vendê-las ou utilizá-las. Os investidores precisam estar cientes de que, embora o número de casas vagas no mercado possa aumentar, suas responsabilidades de gerenciamento após a compra também foram reforçadas. Investimentos sem um plano de gerenciamento adequado podem representar um risco futuro.

P5: Qual é a melhor maneira de obter financiamento para investimentos em imóveis vagos?

R: A melhor maneira de obter financiamento para investimentos em propriedades vazias depende do tamanho e da finalidade do investimento. Para pequenos investimentos, o autofinanciamento é ideal, enquanto que para investimentos maiores, empréstimos dedicados a casas vazias ou empréstimos para investimento em propriedades podem ser eficazes. Além disso, alguns municípios têm esquemas de empréstimos a juros baixos especificamente para a utilização de propriedades vagas. O importante é considerar totalmente o equilíbrio entre a rentabilidade da propriedade e o plano de pagamento, e garantir que o financiamento seja razoável.

Informações de referência

• Ministério de Assuntos Internos e Comunicações, "2023 Housing and Land Survey" (2023).
• Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo: "Act on Special Measures Concerning the Promotion of Measures to Cope with Empty Houses, etc." (Lei sobre medidas especiais relativas à promoção de medidas para lidar com casas vazias, etc.).
• Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, "Outline of the One Million Yen Deduction for Long-term Transfer Income to Promote the Utilisation of Low-Utilised Land" (Esboço da dedução de um milhão de ienes para renda de transferência de longo prazo para promover a utilização de terras pouco utilizadas).
• National Vacant House Distribution Promotion Council (Conselho Nacional de Promoção da Distribuição de Casas Vagas), "Practical Guide to the Revitalisation of Vacant Houses" (Guia Prático para a Revitalização de Casas Vagas).

A INA&Associates também oferece consultas individuais para aqueles que estão pensando em investir em casas vagas e reformas. Oferecemos suporte consistente, desde a seleção da propriedade até o planejamento e o financiamento da renovação, portanto, sinta-se à vontade para entrar em contato conosco.