So verwandeln Sie alte Immobilien in hochprofitable Vermögenswerte

Der japanische Wohnungsmarkt ist in eine Ära eingetreten, in der "Altimmobilien", die älter als 20 Jahre sind, mehr als 60 % des Marktes ausmachen. Viele Eigentümer mögen die Sorge teilen, dass der Wert ihrer alten Immobilien sinkt und dass sie sich Sorgen machen, wie sie mit dem Leerstand umgehen sollen. Wir sind jedoch der Meinung, dass alte Immobilien das Potenzial haben, in hochrentable Vermögenswerte" umgewandelt zu werden, die sogar attraktiver sind als neu gebaute Immobilien, wenn man die Veränderungen auf dem Markt richtig versteht und geeignete Strategien umsetzt.

In diesem Artikel erkläre ich, INA & Associates Ltd, ein Immobilienexperte, ausführlich die gemeinsamen Merkmale von Immobilien, die zu einem hohen Preis vermietet werden können, auch wenn es sich um alte Immobilien handelt. Von datengestützten Marktanalysen über kosteneffiziente Renovierungstechniken bis hin zu Erfolgsgeschichten aus dem Vermietungsmanagement liefern wir konkrete und praktische Informationen. Wenn Sie diesen Artikel bis zum Ende lesen, werden Sie in der Lage sein, den potenziellen Wert Ihrer Immobilie zu maximieren und Ihren Weg zu einer stabilen Mietverwaltung zu finden.

Der geschichtliche Hintergrund der Umwandlung von Altimmobilien in "Schätze".

Aktueller Status von Altimmobilien: Markttrends aus den Daten

Laut der vom Statistikamt des Ministeriums für Innere Angelegenheiten und Kommunikation veröffentlichten Erhebung über Wohnraum und Grundstücke im Jahr 2023 wird der Anteil der vor mehr als 20 Jahren gebauten Immobilien am Gesamtwohnungsbestand Japans bis 2023 64 % erreichen. Diese Tatsache zeigt deutlich, dass alte Immobilien nicht mehr die Ausnahme, sondern die "Mehrheit" auf dem Markt sind. Dies ist auf strukturelle Faktoren zurückzuführen, wie z. B. das große Angebot an Wohnungen in den 1990er Jahren und den anschließenden Rückgang der Zahl neuer Angebote. Die auf dem Markt befindlichen Immobilien werden zwangsläufig immer älter.

Warum ziehen ältere Immobilien jetzt die Aufmerksamkeit auf sich?

Andererseits glauben wir nicht, dass dieses Phänomen der alternden Immobilien pessimistisch betrachtet werden muss. Vielmehr stellt es eine neue Geschäftsmöglichkeit dar. Die in jüngster Zeit gestiegenen Material- und Arbeitskosten haben die Preise für neu gebaute Immobilien in die Höhe getrieben und damit die Verbesserung der Rendite vonImmobilieninvestitionen erschwert. In diesem Marktumfeld wird die Renovierungälterer Immobilien, die relativ erschwinglicher sind, als realistischere und rentablere Option angesehen.

Außerdem werden die Wertvorstellungen moderner Mieter immer vielfältiger. Immer mehr Menschen entscheiden sich aktiv für renovierte Immobilien, die ihren eigenen Charakter und ihre eigene Note haben, statt für uniforme Neubauten. Dies ist ein Anzeichen dafür, dass sich die Bedürfnisse der Mieter von einem einzigen Wertkriterium, nämlich "Neuheit", hin zu einem "einzigartigen Lebensstil" verschieben.

Drei Bedingungen", die für alte Immobilien gelten, die zu einem hohen Preis vermietet werden können

Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung haben wir festgestellt, dass es eindeutige Gemeinsamkeiten zwischen alten Immobilien gibt, die zu einem hohen Preis vermietet werden können. Diese sind: Lage, Renovierung und Verwaltung. Anstatt sie einzeln zu optimieren, ist es wichtig, sie als Dreifaltigkeit strategisch zu verbessern.

Bedingung 1: Unvergleichliche "Standortstärke

Der universellste und mächtigste Faktor, der den Wert einer Immobilie bestimmt, ist ihre Lage". An diesem Grundsatz ändert sich auch bei älteren Immobilien nichts. Da die Attraktivität des Gebäudes selbst mit zunehmendem Alter relativ abnimmt, gewinnt die Lage an Bedeutung.

Die fußläufige Erreichbarkeit eines Bahnhofs in 10 Minuten ist eine Grundvoraussetzung, aber auch das Vorhandensein geeigneter Einrichtungen wie Supermärkte, Geschäfte des täglichen Bedarfs, Krankenhäuser und Parks hat großen Einfluss auf die Bewertung durch die Mieter. Eine Makroperspektive, die mit künftigen Stadtplanungs- und Sanierungstrends Schritt hält und das künftige Potenzial des Gebiets als Ganzes bewertet, ist ebenfalls von entscheidender Bedeutung für die Erhaltung und Verbesserung des langfristigen Werts.

Bedingung 2: Strategische "Renovierung" auf der Höhe der Zeit

Alte Immobilien, die zu einem hohen Preis vermietet werden können, werden ausnahmslos zeitgemäß renoviert. Dabei kommt es darauf an, über eine bloße "Restaurierung" hinauszugehen. Es gilt, die potenziellen Bedürfnisse der Mieter genau zu erfassen und einen "Mehrwert" zu schaffen, der in konkurrierenden Objekten nicht zu finden ist. Insbesondere die Wasseranlagen wie Küchen und Bäder sind einer der wichtigsten Punkte für die Mieter und stellen ein besonders kosteneffizientes Investitionsziel unter den Renovierungen dar.

Bedingung 3: Ein "Property Management"-System, das Vertrauen schafft

Auch wenn die Lage und die Renovierung noch so gut sind, werden die Mieter nicht zufrieden sein, wenn die tägliche Verwaltung der Immobilie nicht den Anforderungen entspricht. Werden die Gemeinschaftsräume gut gereinigt, werden die Regeln für die Abfallentsorgung eingehalten und wird auf Probleme mit der Ausstattung umgehend reagiert? Die Häufung dieser scheinbar einfachen Verwaltungsaufgaben fördert das Vertrauen und die Bindung an die Immobilie, was wiederum zu einem langfristigen Mietverhältnis führt.

Der Eckpfeiler einer stabilen Verwaltung besteht darin, die Vor- und Nachteile sowohl der "Selbstverwaltung", bei der der Eigentümer die Immobilie selbst verwaltet, als auch der "Fremdverwaltung", bei der die Immobilie an ein spezialisiertes Verwaltungsunternehmen ausgelagert wird, zu verstehen und das für Ihre Situation beste Verwaltungssystem aufzubauen.

Renovierungsstrategien

Es ist sehr wichtig, nicht nur von der Theorie zu lernen, sondern auch von tatsächlichen Erfolgsgeschichten.

Zusammenfassung: So wird aus einer alten Immobilie ein "hochrentabler Vermögenswert

Wie in diesem Artikel erläutert, ist eine Managementperspektive, die die drei Elemente "Standort", "Renovierung" und "Management" als Dreifaltigkeit optimiert, unerlässlich, um Altimmobilien zu einem hohen Preis zu vermieten. Maximieren Sie das inhärente Potenzial der Immobilie und entwickeln Sie ihren Wert entsprechend den Bedürfnissen der Mieter der heutigen Zeit weiter. Wir sind davon überzeugt, dass dies der Schlüssel zum Erfolg im zukünftigen Vermietungsmanagement ist.

Indem Sie strategisch Werte schaffen und nicht aufgeben, weil sie alt sind, wird Ihre Immobilie zu einem "hochprofitablen Vermögenswert" der ersten Wahl auf dem Markt.

INA&Associates war bereits an der Sanierung vieler alter Immobilien beteiligt. Wir bieten Ihnen Unterstützung aus einer Hand, von der Diagnose des Potenzials der Immobilie bis zum Vorschlag des am besten geeigneten Renovierungsplans und der Einrichtung eines zuverlässigen Verwaltungssystems. Wenn Sie Bedenken bezüglich Ihrer Immobilie haben oder über Immobilieninvestitionen sprechen möchten, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Wir werden Ihnen die beste Lösung für Ihre individuelle Situation vorschlagen.

Häufig gestellte Fragen (Q&A)

Q1: Wie hoch sollten die Renovierungskosten sein?

A1: Das ist je nach Umfang und Inhalt sehr unterschiedlich, aber ein allgemeiner Richtwert ist ¥ 500.000 - ¥ 3 Millionen für ein Studio und ¥ 2 Millionen - ¥ 8 Millionen für einen Familientyp. Wichtig ist jedoch, dass man nicht an ein Budget denkt, sondern im Voraus detailliert simuliert, ob die Investition realistischerweise durch Mieterhöhungen und eine bessere Auslastung wieder hereingeholt werden kann.

F2: Wie viele Jahre ist die Immobilie alt?

A2: Die gesetzliche Nutzungsdauer (22 Jahre für Holzbauten, 34 Jahre für Stahlbauten und 47 Jahre für RC-Bauten) ist nur ein Maßstab für die steuerrechtliche Abschreibung und sagt nichts über die physische Lebensdauer des Gebäudes aus. Der Zustand eines Gebäudes hängt weitgehend davon ab, wie es bewirtschaftet wurde. Wenn laufend angemessene Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden, kann eine Immobilie auch dann noch gute Erträge abwerfen, wenn sie ihre gesetzliche Nutzungsdauer weit überschritten hat. Wichtig ist nicht das Alter des Gebäudes selbst, sondern dass Sachverständige den Zustand der Gebäudestruktur und den Verfall der Wasserversorgungs- und Abwasserleitungen richtig diagnostizieren.

F3: Was ist als Erstes zu tun, wenn eine freie Stelle nicht besetzt wird?

A3: Der erste Schritt besteht in einer objektiven Analyse der Ursache für den Leerstand der Immobilie. Wir suchen die Ursache aus verschiedenen Blickwinkeln, z. B. ob die Miete nicht marktgerecht ist, ob die Attraktivität des Objekts in den Internet-Werbemitteln ausreichend an die Mietinteressenten kommuniziert wird und wie der Raumeindruck bei der Besichtigung ist. Dann ist es wichtig, mit den kostengünstigsten Maßnahmen zu beginnen, wie z. B. der Anpassung der Miete, der Neuaufnahme von Werbefotos und der Durchführung von Renovierungsarbeiten.

F4: Wie wähle ich ein gutes Renovierungs- und Verwaltungsunternehmen aus?

A4: Natürlich ist es wichtig, ein Unternehmen zu wählen, das über einen großen Erfahrungsschatz verfügt, aber noch wichtiger ist es, ein Unternehmen zu wählen, das genau auf Ihre Bedürfnisse eingeht und auf der Grundlage seiner Fachkenntnisse proaktive Vorschläge macht. Wir empfehlen Ihnen, Angebote von mehreren Unternehmen einzuholen und deren Antworten, Vorschläge und die Transparenz ihrer Angebote zu vergleichen. Alternativ können Sie sich auch an ein Immobilienberatungsunternehmen wie das unsere wenden, das Ihnen zuverlässige Partnerunternehmen vorstellen kann, die unsere strengen Kriterien erfüllen.

F5: Sollte ich auch den Verkauf der Immobilie in Betracht ziehen (Exit-Strategie)?

A5: Ja, es ist äußerst wichtig, dass Sie bei der Planung Ihres Vermietungsmanagements auch eine "Exit-Strategie" berücksichtigen. Sie müssen entscheiden, wie viel Sie in die Renovierung investieren wollen, und dabei den erwarteten Preis und den Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie in der Zukunft berücksichtigen. Der vernünftige Ansatz für eine erfolgreiche Immobilieninvestition besteht darin, immer darauf vorbereitet zu sein, zum optimalen Zeitpunkt zu verkaufen, damit Sie flexibel auf Veränderungen der Bedingungen auf dem Immobilienmarkt und Ihre eigenen Lebenspläne reagieren können.