Verständnis von Oberflächennutzungsrechten bei Immobilientransaktionen

Die Kenntnis von Landnutzungsrechten ist bei Immobilientransaktionen äußerst wichtig. Insbesondere ein korrektes Verständnis des Erbbaurechts ist für diejenigen, die Immobilieninvestitionen und die Nutzung von Grund und Boden in Erwägung ziehen, unerlässlich.

Ein Oberflächennutzungsrecht ist eines der Rechte zur Nutzung von Grundstücken, die einer anderen Person gehören, aber es hat Merkmale, die sich von denen eines allgemeinen Pachtrechts stark unterscheiden. Wenn Sie dieses Recht verstehen, erweitern Sie Ihre Möglichkeiten bei Immobilientransaktionen und können bessere Investitionsentscheidungen treffen.

Auf der Grundlage unserer langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche als INA&Associates wird in diesem Artikel alles von den Grundbegriffen des Erbbaurechts bis hin zu praktischen Erwägungen in einer für die Allgemeinheit leicht verständlichen Weise erläutert. Wir hoffen, dass Sie durch die Aneignung von Fachwissen über Immobilien dieses für Ihren Vermögensaufbau und Ihre Geschäftsentwicklung nützlich finden werden.

Grundbegriffe und rechtliche Einordnung der Oberflächlichkeit

Ein Superficies-Recht ist ein in Artikel 265 des Bürgerlichen Gesetzbuchs festgelegtes Recht, das definiert ist als "das Recht, das Land einer anderen Person zu nutzen, um darauf Bauten oder Bambusbäume zu besitzen". Dieses Recht wird als eine Art Nießbrauch angesehen und ist ein starkes Recht, das eine direkte Kontrolle über das Land ermöglicht.

Rechtsnatur von Superficies

Da ein Superficies-Recht als Eigentumsrecht eingestuft wird, hat es im Vergleich zu einem Pachtrecht, das eine Forderung darstellt, sehr starke Rechte. Ein Eigentumsrecht ist das Recht, direkt über ein bestimmtes Objekt zu verfügen, und ist ein absolutes Recht, das gegenüber Dritten geltend gemacht werden kann.

Diese Rechtsnatur erlaubt es dem Inhaber eines Oberflächennutzungsrechts, das Grundstück ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers frei zu nutzen. Es ist auch möglich, Gebäude zu errichten, zu renovieren oder zu erweitern sowie solche Gebäude an Dritte zu verkaufen oder zu verpfänden.

Zivilrechtliche Bestimmungen

Das Zivilgesetzbuch enthält in den Artikeln 265 bis 269 ausführliche Bestimmungen über die Oberflächennutzung. In diesen Bestimmungen sind Inhalt, Dauer und Erlöschensgründe des Erbbaurechts eindeutig festgelegt.

Von besonderer Bedeutung ist die Tatsache, dass Oberflächennutzungsrechte eingetragen werden können, um die Voraussetzungen für den Widerspruch Dritter zu schaffen. Ein ordnungsgemäß eingetragenes Oberflächennutzungsrecht kann gegenüber dem neuen Eigentümer geltend gemacht werden, auch wenn das Eigentum an dem Grundstück auf einen Dritten übergeht.

Beziehung zu Grundstückspachtverträgen

In Artikel 2 des Gesetzes über die Vermietung von Grundstücken und Häusern wird das Erbbaurecht definiert als "ein Erbbaurecht oder ein Pachtvertrag über ein Grundstück zum Zwecke des Eigentums an einem Gebäude". Mit anderen Worten: Das Erbbaurecht ist eine Form des Erbbaurechts und unterliegt dem Land and House Lease Law, wenn es dem Zweck dient, ein Gebäude zu besitzen.

In der Praxis basieren Erbbaurechtsverträge jedoch überwiegend auf dem Pachtrecht, während Erbbaurechtsverträge auf der Grundlage von Erbbaurechtsgrundstücken relativ selten sind. Der Grund dafür ist, dass die Schaffung von Oberflächen für den Grundstückseigentümer mit Risiken verbunden ist.

Vergleich von Oberflächennutzungsrechten und Erbbaurechten

Bei Immobilientransaktionen ist es wichtig, die Unterschiede zwischen Oberflächenrechten und Erbbaurechten zu verstehen. In der nachstehenden Tabelle sind die wichtigsten Unterschiede zwischen den beiden Rechtsformen zusammengefasst.

Wie aus der Tabelle hervorgeht, ist das Oberflächennutzungsrecht für den Pächter ein sehr vorteilhaftes Recht, während es für den Grundstückseigentümer eine risikoreiche Rechtsgestaltung darstellt.

Arten und Merkmale von Oberflächennutzungsrechten

Es gibt mehrere Arten von Oberflächennutzungsrechten, die sich nach dem Umfang der Nutzung und der Art der Einrichtung richten. Wenn man die Merkmale der einzelnen Arten kennt, kann man die spezifischen Nutzungsszenarien und die zu beachtenden Punkte besser verstehen.

Gewöhnliche Deckschichten

Gewöhnliche Oberflächennutzungen sind die häufigste Form von Oberflächennutzungen und das Recht, die Oberfläche eines Grundstücks zu nutzen. Es wird häufig zum Zweck der Errichtung von Gebäuden wie Häusern, Geschäftsräumen und Fabriken eingerichtet und ist ein umfassendes Nutzungsrecht, das sich auf das gesamte Grundstück erstreckt.

Ein Merkmal gewöhnlicher Oberflächennutzungsrechte ist, dass der Inhaber des Oberflächennutzungsrechts relativ frei über Art und Struktur des Gebäudes entscheiden kann, solange es sich im Rahmen des Grundstücks befindet, auf dem es errichtet wird. Enthält der Vertrag jedoch Beschränkungen hinsichtlich der Nutzung oder der Struktur des Gebäudes, so müssen diese eingehalten werden.

Es ist auch möglich, ein gewöhnliches Oberflächenrecht als Dauerrecht zu begründen. Wird keine Dauer festgelegt, so bestimmt das Gericht auf Antrag der Parteien die Dauer für einen Zeitraum von mindestens 20 und höchstens 50 Jahren.

Getrennte Oberflächennutzungsrechte

Ein abgetrenntes Oberflächennutzungsrecht ist das Recht, eine bestimmte Fläche unter- oder oberirdisch zu nutzen. Dieses System wurde durch die Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 1992 neu eingeführt, um eine effiziente Nutzung von Grundstücken in städtischen Gebieten zu ermöglichen.

Konkrete Beispiele für die Nutzung von kompartimentierten Flächen sind

Beispiel für eine unterirdische Nutzung:

• Unterirdische Leitungen
• Unterirdische Einkaufszentren und Tiefgaragen
• Unterirdische Gänge
• Unterirdische Wasser-, Kanalisations- und Gasleitungen

Beispiele für oberirdische Nutzung:

• Hochstraßen und Hochbahnstrecken
• Errichtung von Stromleitungen
• Fußgängerbrücken
• Anbringung von Hinweisschildern

Kompartimentierte Oberflächen spielen eine wichtige Rolle bei der Flächennutzung, insbesondere in städtischen Gebieten, da sie ein innovatives System darstellen, das eine dreidimensionale Nutzung von Flächen ermöglicht.

Gesetzlich vorgeschriebene Oberflächen

Gesetzliche Flächen sind Flächen, die von Natur aus durch gesetzliche Bestimmungen festgelegt sind. Der typischste Fall liegt vor, wenn ein Grundstück und ein Gebäude ein und derselben Person gehören und entweder eines oder beide mit einer Hypothek belastet sind und der Eigentümer des Grundstücks und des Gebäudes durch die Vollstreckung der Hypothek gewechselt wird.

In einer solchen Situation hat der Gebäudeeigentümer nicht mehr das Recht, das Grundstück zu nutzen, so dass gemäß Artikel 388 des Zivilgesetzbuchs ein gesetzliches Oberflächennutzungsrecht zum Schutz der Rechte des Gebäudeeigentümers geschaffen wird.

Die Dauer des gesetzlichen Erbbaurechts ist gemäß dem Gesetz über das Erbbaurecht auf 30 Jahre festgelegt, und die Bestimmungen des Gesetzes über das Erbbaurecht gelten auch für spätere Verlängerungen.

Vergleich der verschiedenen Arten von Oberbelägen

Die Merkmale der verschiedenen Arten von Oberbelägen sind in der nachstehenden Tabelle zusammengefasst.

Diese Flächen haben unterschiedliche Zwecke und Merkmale und müssen je nach der spezifischen Situation der Landnutzung ausgewählt werden.

Festsetzung von Obergrenzen und Eintragungsverfahren

Bei der Festlegung von Obergrenzen ist es wichtig, dass die entsprechenden Vertrags- und Eintragungsverfahren durchgeführt werden. Wenn diese Verfahren richtig verstanden und durchgeführt werden, wird sichergestellt, dass die Rechte des Inhabers der Oberflächennutzung geschützt werden.

Abschluss eines Vertrags über die Schaffung von Oberflächennutzungen

Die Schaffung von Oberflächennutzungen erfolgt durch einen Vertrag zwischen dem Grundstückseigentümer (dem Treugeber) und dem Inhaber der Oberflächennutzungen (dem Begünstigten). In dem Vertrag müssen folgende Punkte eindeutig festgelegt werden

Die wichtigsten Punkte, die im Vertrag festzulegen sind:

1. der Zweck des Oberflächenrechts
Die Art, die Nutzung und die Struktur des Gebäudes sollten konkret angegeben werden. Die Klärung der Nutzung des Gebäudes, z. B. Wohnen, Gewerbe, Industrie usw., verhindert spätere Probleme.

2. Umfang des Flächenrechts
Geben Sie den genauen Umfang der zu bebauenden Fläche an. Bei einem abschnittsweisen Oberflächennutzungsrecht muss auch der genaue Umfang der unterirdischen und oberirdischen Leitungen klar angegeben werden.

3. Dauer des Oberflächennutzungsrechts
Legen Sie die Dauer des Oberflächenrechts fest. Wird keine Laufzeit angegeben, so legt das Gericht gemäß dem Zivilgesetzbuch eine Laufzeit zwischen 20 und 50 Jahren fest.

4.4 Erbbauzins
Die Höhe, der Zeitpunkt und die Art der Zahlung des Erbbauzinses werden festgelegt. Obwohl die Zahlung des Erbbauzinses nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, ist es gängige Praxis, einen Erbbauzins zu vereinbaren.

5. Struktur und Größe des Gebäudes
Bestehen Beschränkungen hinsichtlich der Struktur (Holz, Stahlbeton usw.) oder der Größe (Anzahl der Stockwerke, Gesamtnutzfläche usw.) des Gebäudes, so sollte dies deutlich angegeben werden.

Ablauf des Eintragungsverfahrens

Es ist wichtig, die Eintragung der Schaffung von Grundstücken so bald wie möglich nach Abschluss des Grundbuchvertrags zu beantragen. Die Eintragung stellt sicher, dass die Rechte des Inhabers des Oberflächennutzungsrechts geschützt werden, indem er sie den Einspruchsanforderungen Dritter unterwirft.

Verfahren für die Beantragung der Eintragung:

1. Vorbereitung des Antrags auf Eintragung
Bereiten Sie einen Antrag auf Eintragung gemäß dem vom Büro für Rechtsangelegenheiten vorgeschriebenen Formular vor. Das Antragsformular sollte Angaben zum Zweck, zum Umfang, zur Dauer und zur Miete der Oberflächennutzung enthalten.

2. Vorbereitung der erforderlichen Unterlagen
Bereiten Sie die folgenden Unterlagen vor

• Angaben zum Nachweis des Grundes für die Eintragung (Vertrag über die Begründung von Grundstücken)
• Angaben zur Identifizierung der Eintragung (für den Grundstückseigentümer)
• Bescheinigung über den Siegelabdruck (für den Grundstückseigentümer)
• Wohnsitzbescheinigung (für den Eigentümer des Grundstücks) 3.

Zahlung der Eintragungssteuer
Die Registrierungs- und Lizenzsteuer beträgt 0,1 % des geschätzten Wertes der Immobilie. 4.

4. Antrag an das Büro für Rechtsangelegenheiten
Reichen Sie den Antrag auf Eintragung und die erforderlichen Unterlagen beim zuständigen Büro für Rechtsangelegenheiten ein.

Inhalt der Eintragungssachen

Bei der Eintragung der Schaffung von Grundstücken werden die folgenden Punkte in das Register eingetragen

Bedeutung der Eintragung

Die Bedeutung der Eintragung der Schaffung von Grundstücken liegt in den folgenden Punkten

Erfüllung der Voraussetzungen für den Widerspruch gegen Dritte
Die Eintragung ermöglicht es dem Inhaber von Superficies, seine Rechte gegenüber Dritten geltend zu machen. Auch wenn das Grundstück an einen Dritten veräußert wird, bleiben die eingetragenen Oberflächennutzungen gegenüber dem neuen Eigentümer gültig.

Klärung der Rechte
Durch die Eintragung werden die Einzelheiten der Oberflächennutzung öffentlich bekannt gemacht, wodurch die Rechte geklärt und die Sicherheit von Transaktionen verbessert werden.

Sicherheitswert für Finanzierungen
Eingetragene Oberflächennamen können als Sicherheiten für Kredite von Finanzinstituten bewertet werden.

Praktische Überlegungen

Bei der Schaffung und Eintragung von Oberflächennutzungen sind einige praktische Aspekte zu beachten

Detaillierte Beschreibung des Vertrags
Es ist wichtig, dass der Vertrag über die Eintragung von Oberflächennutzungen so detailliert wie möglich ist, um spätere Probleme zu vermeiden. Insbesondere sollten die Nutzungsbeschränkungen und die Struktur des Gebäudes, die Art und Weise der Überprüfung des Erbbauzinses und die Behandlung des Gebäudes bei Vertragsende klar festgelegt werden.

Steuerliche Behandlung
Die Errichtung von Oberflächennutzungen kann verschiedene steuerliche Folgen haben. Es ist ratsam, im Vorfeld einen Steuerberater oder einen anderen Fachmann zu konsultieren, wenn es um Einkommensteuer, Körperschaftssteuer, Erbschaftssteuer, Grundsteuer usw. geht.

Einhaltung der Bauordnung und anderer Gesetze und Vorschriften
Bei der Errichtung eines Gebäudes mit Überbauung sind die einschlägigen Gesetze und Vorschriften wie das Baugesetz und das Städtebaugesetz einzuhalten. Es ist wichtig, die bauliche Machbarkeit im Vorfeld umfassend zu prüfen.

Vor- und Nachteile von Überbauungen

Wenn man die Einrichtung von Oberflächennutzungen in Betracht zieht, ist es wichtig, die Vor- und Nachteile sowohl für den Inhaber der Oberflächennutzung als auch für den Grundstückseigentümer genau zu kennen. Wenn diese richtig eingeschätzt werden, ist es möglich, bessere Vertragsbedingungen auszuhandeln und Risiken zu vermeiden.

Vorteile auf Seiten des Inhabers von Oberflächenrechten

Erhebliche Verringerung der Anfangsinvestitionen
Der größte Vorteil von Oberflächennutzungsrechten besteht darin, dass kein Land erworben werden muss. Die Grundstückspreise in städtischen Gebieten sind extrem hoch, und die Möglichkeit, die Kosten für den Grunderwerb zu senken, ist ein großer Vorteil bei der Beschaffung von Mitteln zu Beginn eines Projekts.

Wenn beispielsweise ein Gebäude auf einem Grundstück im Wert von 100 Millionen Yen im Zentrum von Tokio gebaut werden soll, entfällt durch die Oberflächendeckung die Notwendigkeit, das Grundstück zu kaufen, und die Mittel können für die Baukosten und den Geschäftsbetrieb verwendet werden.

Hoher Grad an Nutzungsfreiheit
Da es sich bei Superficies um physische Rechte handelt, können Gebäude ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers errichtet, umgebaut oder erweitert werden. Es steht ihm auch frei, das Gebäude an einen Dritten zu verkaufen oder zu verpfänden.

Diese Freiheit ist entscheidend für die Flexibilität der Unternehmensentwicklung. Sie ermöglicht eine schnelle Anpassung der Geschäftsstrategie an veränderte Marktbedingungen.

Langfristige Sicherung einer stabilen Nutzung
Entsprechend eingerichtete Flächenrechte gewährleisten eine langfristig stabile Nutzung des Grundstücks. Im Gegensatz zu Erbbaurechten ist das Risiko einer einseitigen Kündigung des Vertrags aufgrund der Bequemlichkeit des Grundstückseigentümers gering, was eine langfristige Unternehmensplanung erleichtert.

Geringere Belastung durch Genehmigungsgebühren usw.
Bei Erbbaurechten muss beim Verkauf oder bei der Beleihung des Gebäudes eine Genehmigungsgebühr an den Grundstückseigentümer gezahlt werden, während diese Belastung beim Erbbaurecht nicht anfällt. Im Prinzip besteht auch keine Verpflichtung zur Zahlung einer Verlängerungsgebühr bei der Vertragsverlängerung.

Nachteile für Inhaber von Superficies

Beschränkungen bei der Finanzierung
Bei der Finanzierung von Gebäuden mit Oberflächennutzung durch Finanzinstitute kann es zu Einschränkungen kommen. Da es kein Eigentum am Grundstück gibt, wird der Beleihungswert tendenziell niedriger angesetzt, was zu strengeren Finanzierungsbedingungen führen kann.

Risiko bei Ablauf der Laufzeit
Wenn die Laufzeit der Oberflächendeckung abläuft, muss das Gebäude im Prinzip entfernt und das Grundstück zurückgegeben werden. Da die Kosten für die Beseitigung des Gebäudes vom Inhaber der Oberflächennutzung getragen werden, kann bei Ablauf der Laufzeit eine hohe Kostenbelastung anfallen.

Beschränkungen beim Verkauf
Gebäude mit Oberflächennutzung werden in der Regel zu einem niedrigeren Marktwert bewertet als Gebäude mit Eigentumsrechten. Außerdem kann die Zahl der potenziellen Käufer begrenzt sein, und der Verkauf kann länger dauern.

Belastung durch den Erbbauzins
Wenn der Vertrag die Zahlung von Erbbauzinsen vorsieht, besteht eine laufende Erbbauzinsbelastung. Besteht eine Klausel zur Neufestsetzung des Erbpachtzinses, besteht außerdem das Risiko, dass der Erbpachtzins in Zukunft steigt.

Vorteile für den Grundstückseigentümer

Effektive Nutzung des Grundstücks
Durch die Errichtung von Oberflächen auf Grundstücken, die nicht für die Eigennutzung vorgesehen sind, können Gewinne erzielt werden. Insbesondere bei Grundstücken in guter Lage ist es möglich, sich durch die Errichtung von Überbauungen ein stabiles Einkommen zu sichern.

Sicherung eines pauschalen Einkommens
In einigen Fällen kann bei der Einrichtung von Oberflächen ein Pauschalbetrag (Rechteeinlage) erhalten werden. Dieser Pauschalbetrag kann für den Grundeigentümer eine bedeutende Einkommensquelle darstellen.

Beibehaltung des Landeigentums
Das Landeigentum wird bei der Festlegung von Oberflächenrechten beibehalten, so dass das Land am Ende der Laufzeit an den Eigentümer zurückgegeben wird. Dies kann als Teil einer langfristigen Strategie zum Halten von Vermögenswerten genutzt werden.

Geringerer Verwaltungsaufwand.
Die Nutzung des Landes durch den Inhaber der Oberflächenrechte verringert den Aufwand für die Landverwaltung. Insbesondere bei Grundstücken in abgelegenen Gebieten können der Verwaltungsaufwand und die Kosten reduziert werden.

Nachteile auf Seiten des Landeigentümers

Beschränkungen der Nutzung
Während des Zeitraums, in dem Oberflächennutzungsrechte eingerichtet werden, kann der Landeigentümer das Land nicht frei nutzen. Die Eigennutzung und der Verkauf an Dritte sind eingeschränkt und schränken damit die Nutzungsmöglichkeiten der Flächen ein.

Begrenzung der Erträge
Bei einem Erbbaurecht ist nicht mit kontinuierlichen Einnahmen aus Erbbauzinsen und Verlängerungsgebühren zu rechnen, wie dies bei einem Erbbaurecht der Fall ist. Insbesondere bei Verträgen ohne Erbbauzins besteht die einzige Einnahme in einer einmaligen Zahlung zum Zeitpunkt der Errichtung.

Schwierigkeiten beim Verkauf von Grundstücken
Grundstücke mit Oberflächenrechten sind nur schwer an Dritte zu verkaufen. Da die Zahl der potenziellen Käufer begrenzt ist, kann der Marktwert sinken.

Ungewissheit bei Ablauf der Laufzeit
Wenn der Inhaber des Überbauungsrechts das Gebäude am Ende der Laufzeit nicht ordnungsgemäß entfernt, muss der Grundstückseigentümer möglicherweise die Kosten für die Beseitigung tragen.

Vergleichende Tabelle der Vor- und Nachteile

Es ist wichtig, diese Vor- und Nachteile umfassend abzuwägen und zu entscheiden, ob Oberflächendeckungen im Lichte spezifischer Geschäftspläne und Vermögensstrategien angemessen sind.

Dauer und Erneuerung von Oberbelägen

Ein Verständnis der Dauer und Erneuerung von Obergrenzen ist für die langfristige Landnutzungsplanung von entscheidender Bedeutung. Geeignete Verfahren zur Festlegung der Laufzeit und zur Erneuerung können einen stabilen Geschäftsbetrieb gewährleisten.

Grundsätze für die Festlegung der Dauer der Laufzeit

Das Bürgerliche Gesetzbuch und das Gesetz über die Verpachtung von Grundstücken und Häusern sehen folgende Grundsätze für die Laufzeit von Oberflächennutzungen vor

Grundsatz der Vertragsfreiheit
Die Dauer eines Oberflächennutzungsrechts kann von den Parteien frei vereinbart werden. Sie kann für einen kurzen oder langen Zeitraum festgelegt werden, und theoretisch kann auch ein unbefristetes Oberflächennutzungsrecht vereinbart werden.

Dieser Grundsatz der Vertragsfreiheit ermöglicht es, die optimale Laufzeit in Abhängigkeit von der Art des Projekts und der Amortisationsdauer der Investition festzulegen. So kann beispielsweise für den Bau eines großen Geschäftsgebäudes eine lange Laufzeit von 50 Jahren oder mehr festgelegt werden, während für ein provisorisches Gebäude eine kurze Laufzeit von einigen Jahren möglich ist.

Behandlung von Fällen, in denen keine Frist festgelegt wurde
Haben die Parteien keine Laufzeit vereinbart, legt das Gericht auf Antrag der Parteien gemäß Artikel 268 des Zivilgesetzbuchs eine Laufzeit zwischen 20 und 50 Jahren fest.

In diesem Fall bestimmt das Gericht die Dauer unter umfassender Berücksichtigung der folgenden Faktoren

• Zweck der Errichtung der Gebäudeoberflächen
• Struktur und Nutzung des Gebäudes
• Örtliche Gepflogenheiten
• Absicht der Parteien

Anwendung des Grundstücks- und Wohnungsmietrechts

Die folgenden besonderen Bestimmungen gelten für den Oberbau zum Zwecke des Eigentums an Gebäuden, die dem Grundstücks- und Wohnungspachtgesetz unterliegen.

Mindestlaufzeit
Gemäß Artikel 3 des Land- und Hauspachtgesetzes muss die Laufzeit von Erbbaurechtsverträgen mindestens 30 Jahre betragen; auch wenn eine Laufzeit von weniger als 30 Jahren vorgesehen ist, kann sie durch Gesetz auf 30 Jahre verlängert werden.

Diese Bestimmung soll eine Amortisationszeit für die Investition des Bauherrn sicherstellen und eine stabile Bodennutzung fördern.

Fälle ohne feste Laufzeit
Bei unbefristeten Erbbaurechtsverträgen wird die Laufzeit gemäß Artikel 4 des Gesetzes über die Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden auf 30 Jahre festgesetzt.

Bestimmungen zur Erneuerung

Die Verlängerung von Erbbaurechten wird für zivilrechtliche Erbbaurechte und Erbbaurechte nach dem Erbbaurechtsgesetz unterschiedlich gehandhabt.

Erneuerung von zivilrechtlichen Grundstücken
Es gibt keine automatische Verlängerungsklausel für reine zivilrechtliche Erbbaurechte. Wenn nach Ablauf der Laufzeit eine Verlängerung gewünscht wird, muss ein Verlängerungsvertrag zwischen den Parteien geschlossen werden.

Die Parteien können die Bedingungen für die Erneuerung frei festlegen. Es ist möglich, eine neue Vereinbarung über die Laufzeit, den Erbbauzins und andere Bedingungen zu treffen.

Erneuerung von Grundstücken, die dem Gesetz über die Miete von Grundstücken und Gebäuden unterliegen
Die Verlängerungsbestimmungen des Grundstücks- und Wohnungspachtgesetzes gelten für Erbbaurechtsverträge.

1. Erneuerung durch Vereinbarung
Bei einer einvernehmlichen Verlängerung zwischen den Parteien ist die Dauer der Erneuerung wie folgt

• Erste Verlängerung: 20 Jahre oder länger
• Zweite und weitere Verlängerungen: mindestens 10 Jahre.

2. gesetzliche Erneuerung
Eine gesetzliche Verlängerung wird gewährt, wenn der Inhaber des Oberflächenrechts die Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Laufzeit fortsetzen möchte und der Grundstückseigentümer nicht ohne triftige Gründe widerspricht.

Behandlung bei Ablauf der Laufzeit

Für die Behandlung von Oberflächenrechten bei Ablauf ihrer Laufzeit gelten folgende Grundsätze

Verpflichtung zur Beseitigung von Gebäuden
Grundsätzlich ist der Inhaber des Erbbaurechts verpflichtet, das Gebäude bei Ablauf der Laufzeit zu entfernen und das Grundstück in seinen ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Die Kosten für die Beseitigung trägt der Inhaber der Oberflächennutzungsrechte.

Recht, den Kauf des Gebäudes zu verlangen
Bei einem Erbbaurecht, das dem Gesetz über die Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden unterliegt, kann der Erbbauberechtigte vom Grundstückseigentümer den Erwerb des Gebäudes verlangen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind (Artikel 13 des Gesetzes über die Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden).

Dieses Recht ermöglicht es dem Inhaber des Erbbaurechts, das Gebäude zu einem angemessenen Preis zu verkaufen, ohne die Kosten für die Beseitigung des Gebäudes tragen zu müssen.

Praktische Erwägungen bei der Festlegung der Laufzeit

In der Praxis müssen bei der Festlegung der Laufzeit eines Erbbaurechts die folgenden Faktoren umfassend berücksichtigt werden

Kohärenz mit dem Geschäftsplan
Es ist wichtig, eine ausreichende Laufzeit zu gewährleisten, wobei die Nutzungsdauer des zu errichtenden Gebäudes und die Amortisationsdauer des Projekts zu berücksichtigen sind.

Auswirkungen auf die Finanzierungsbedingungen
Bei einer Finanzierung durch ein Finanzinstitut kann sich die Laufzeit auf die Darlehenskonditionen auswirken. Im Allgemeinen werden langfristige Oberflächen als Sicherheiten höher bewertet.

Steuerliche Behandlung.
Die steuerliche Behandlung kann je nach Länge der Laufzeit unterschiedlich sein. Insbesondere ist die Laufzeit ein wichtiger Faktor bei der Bemessung der Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Zu beachtende Punkte bei der Verlängerung

Bei der Erneuerung von Oberbezügen sind folgende Punkte zu beachten

Überprüfung der Verlängerungsbedingungen.
Zum Zeitpunkt der Erneuerung ist es wichtig, die Änderungen der Erbbauzinsen, der Nutzungsbeschränkungen für die Gebäude und anderer Vertragsbedingungen zu überprüfen.

Eintragungsverfahren
Wenn sich durch die Erneuerung die Dauer der Oberflächennutzung ändert, muss die Eintragung der Änderung der Oberflächennutzung beantragt werden.

Steuerliche Anmeldung
Kommt es infolge der Erneuerung zu einer Übertragung von Rechten, sind entsprechende Steuererklärungen abzugeben.

Eine genaue Kenntnis und Planung der Dauer und der Erneuerung der Oberflächennutzung kann langfristig eine stabile Landnutzung gewährleisten. Für die Festlegung der am besten geeigneten Bedingungen empfiehlt sich eine fachkundige Beratung.

Schlussfolgerung.

In diesem Artikel wurden die Oberflächennutzungsrechte umfassend erläutert, von den Grundbegriffen bis hin zu praktischen Überlegungen. Oberflächennutzungsrechte spielen bei Immobilientransaktionen eine wichtige Rolle, da sie ein starkes Nutzungsrecht an fremden Grundstücken darstellen.

Gliederung der wichtigsten Punkte

Das Wesen der Oberflächennutzung
Das Oberflächennutzungsrecht ist ein in Artikel 265 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Code Civil) verankertes Nießbrauchsrecht, d. h. das Recht, Bauwerke oder Bambusbäume auf fremdem Grund und Boden zu besitzen. Da es sich um ein Eigentumsrecht handelt, ist es ein sehr starkes Recht im Vergleich zum Pachtrecht, das eine Forderung darstellt.

Unterschiede zwischen Superficies und Erbbaurechten
Inhaber von Erbbaurechten können das Gebäude ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers verkaufen, verpfänden, übertragen oder untervermieten. Erbbaurechte hingegen bedürfen der Zustimmung des Grundstückseigentümers und der Entrichtung einer Zustimmungsgebühr.

Arten von Erbbaurechten
Es gibt drei Arten von Erbbaurechten: gewöhnliche Erbbaurechte, Teilerbbaurechte und gesetzliche Erbbaurechte, die jeweils unterschiedliche Merkmale und Nutzungsmöglichkeiten aufweisen. Insbesondere die sektionale Oberflächennutzung ist ein wichtiges System für die Nutzung von mehrstöckigen Grundstücken in städtischen Gebieten.

Bedeutung von Errichtung und Eintragung
Geeignete Vertrags- und Eintragungsverfahren stellen sicher, dass die Rechte des Inhabers der Oberflächennutzung geschützt werden. Das Erfordernis der Eintragung von Gegenansprüchen Dritter ist für die Stabilität der Rechte von wesentlicher Bedeutung.

Vorschläge für das weitere Vorgehen

Wenn Sie eine spezifische Studie über Oberflächennetze in Erwägung ziehen, empfehlen wir Ihnen folgende Schritte

Konsultieren Sie einen Experten
Wenn Sie die Errichtung oder den Erwerb von Oberflächennutzungen in Erwägung ziehen, wenden Sie sich bitte an einen Fachmann, z. B. einen Immobiliensachverständigen, einen Gerichtsschreiber oder einen Steuerberater. So erhalten Sie die beste Beratung für Ihre individuelle Situation.

Führen Sie eine detaillierte Untersuchung durch
Es ist wichtig, das betreffende Grundstück im Hinblick auf rechtliche Beschränkungen, Bebaubarkeit, steuerliche Behandlung usw. genau zu untersuchen.

Erstellen Sie einen Finanzplan
Stellen Sie einen umfassenden Finanzplan auf, der die anfänglichen Kosten für die Errichtung von Oberflächen, die laufenden Erbbauzinsverpflichtungen und die Kosten für künftige Erneuerungen berücksichtigt.

INA&Associates K.K. unterstützt seine Kunden mit einer Fülle von Erfahrungen und Fachkenntnissen im Bereich der Immobilienrechte, einschließlich des Erbbaurechts. Wenn Sie Fragen zu komplexen Rechtsverhältnissen bei Immobilientransaktionen haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Sind Bodenrechte und Pachtrechte dasselbe?

A1: Bodenrechte und Erbbaurechte sind unterschiedliche Konzepte. Das Erbbaurecht ist ein übergeordneter Begriff, der sich auf die "Übereignung oder Verpachtung von Grundstücken zum Zwecke des Besitzes von Gebäuden" bezieht, während Flächenrechte eine Art von Erbbaurechten sind. In der Praxis sind Landpachtverträge auf der Grundlage von Erbbaurechten weit verbreitet, während Landpachtverträge auf der Grundlage von Oberflächennutzungsrechten relativ selten sind.

Während Oberflächennutzungsrechte starke Rechte als physische Rechte haben, bleiben Erbbaurechte relative Rechte als Ansprüche. Daraus ergeben sich erhebliche Unterschiede in Bezug auf die Freiheit der Abtretung und Untervermietung, die Notwendigkeit der Zustimmung des Vermieters und die Verpflichtung zur Zahlung einer Zustimmungsgebühr.

F2: Muss bei der Bestellung eines Oberflächenrechts immer ein Erbbauzins gezahlt werden?

A2: Die Zahlung des Erbbauzinses ist keine gesetzliche Verpflichtung im Rahmen eines Erbbaurechts. Die Zahlung des Erbbauzinses wird durch einen Vertrag zwischen den Parteien geregelt. Es ist rechtlich möglich, ein oberirdisches Recht ohne Zahlung zu begründen.

In der Praxis ist es jedoch üblich, einen Erbbauzins zu vereinbaren, und in vielen Fällen, insbesondere bei Oberflächennutzungen für gewerbliche Zwecke, wird ein erheblicher Erbbauzinsbetrag festgelegt. Die Höhe des Erbbauzinses und die Zahlungsmodalitäten werden unter umfassender Berücksichtigung der Lage des Grundstücks, des Zwecks seiner Nutzung und der Dauer seines Bestehens festgelegt.

F3: Kann ich eine Hypothek auf ein Gebäude mit Oberflächenrechten aufnehmen?

A3: Eine Hypothek ist für Gebäude mit Oberflächenrechten möglich, aber die Finanzierungsbedingungen können strenger sein als bei Gebäuden mit Eigentumsrechten. Die Finanzinstitute werden den Beleihungswert sorgfältig prüfen und können den Darlehensbetrag verringern oder den Zinssatz erhöhen.

Bei der Aufnahme eines Kredits ist es wichtig, dem Finanzinstitut die Dauer des Erbbaurechts, die Belastung durch den Erbbauzins, die Möglichkeit der Verlängerung usw. genau zu erläutern und eine gründliche Prüfung vorzunehmen. Die Konsultation mehrerer Finanzinstitute kann Ihnen helfen, günstigere Bedingungen zu finden.

F4: Was geschieht, wenn die Laufzeit des Flächenrechts abläuft?

A4: Wenn die Laufzeit eines Oberflächenrechts abläuft, ist der Inhaber des Oberflächenrechts im Prinzip verpflichtet, das Gebäude zu entfernen und das Grundstück in seinen ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Bei Grundstücken, die dem Land- und Hauspachtgesetz unterliegen, sind jedoch eine gesetzliche Verlängerung und das Recht, den Kauf des Gebäudes zu verlangen, möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Verlängerung wird in der Regel vor Ablauf der Laufzeit erörtert, und die Oberflächennutzung kann durch Vereinbarung der Parteien zu neuen Bedingungen fortgesetzt werden. Wenn eine Verlängerung schwierig ist, müssen Maßnahmen wie der Verkauf oder die Übertragung des Gebäudes im Voraus erwogen werden.

F5: Wie werden Oberflächennutzungen zum Zeitpunkt der Vererbung behandelt?

A5. Oberböden gehen als geerbtes Eigentum auf die Erben über. Die Zustimmung des Grundstückseigentümers ist für die Vererbung von Oberböden nicht erforderlich, und die Rechte werden durch die Eintragung der Erbschaft übertragen.

Bei der Berechnung der Erbschaftssteuer ist der geschätzte Wert des Grundbesitzes steuerpflichtig. Bei der Bewertung der Oberflächennutzung werden der Wert des Grundstücks, die Dauer der Nutzung, die Belastung durch die Pacht usw. berücksichtigt, und sie ist im Allgemeinen niedriger als die Bewertung von Grundbesitz. Zum Zeitpunkt des Erbfalls ist es wichtig, einen Steuerberater oder einen anderen Fachmann für die ordnungsgemäße Bewertung und Erklärung zu konsultieren.

Referenzinformationen

Einschlägige Gesetze und Verordnungen

• Bürgerliches Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89 aus dem Jahr 1896) - Artikel 265-269 (Bestimmungen über die Oberflächlichkeit)
• Gesetz über die Verpachtung von Grundstücken und Häusern (Gesetz Nr. 90 aus dem Jahr 1991) - besondere Bestimmungen für Oberflächen zum Zwecke des Gebäudeeigentums.
• Gesetz über die Eintragung von Immobilien (Gesetz Nr. 123 von 2004) - Bestimmungen über die Eintragung von Grundstücken und Gebäuden.

Referenzmaterial

• Zivilrechtsbuch des Obersten Gerichtshofs - Suche nach Präzedenzfällen zu Oberbelägen

Berufsverbände

• Japan Federation of Judicial Scrivener's Associations - Suche nach Spezialisten für die Registrierung von Oberflächenrechten
• Japan Federation of Real Estate Appraisers Associations - Suche nach Experten für die Bewertung von Oberflächenrechten
• Japan Federation of Certified Public Tax Accountants' Associations - Suche nach Experten für die Besteuerung von Flächenrechten

Für detailliertere Informationen und individuelle Beratung zu Oberflächenrechten wenden Sie sich bitte an diese Berufsverbände und Experten. Mit der Unterstützung von Fachleuten mit dem entsprechenden Know-how können Sie Ihre Oberflächenrechte sicher und zuverlässig nutzen.