فهم السياسات الفوقية: الحقوق والاستخدامات في العقارات

إن معرفة حقوق استخدام الأراضي أمر في غاية الأهمية في المعاملات العقارية. على وجه الخصوص، يعد الفهم الصحيح لحق السياسات الفوقية أمرًا ضروريًا لمن يفكرون في الاستثمار العقاري واستخدام الأراضي.

حق السياسات الفوقية هو أحد حقوق الانتفاع بالأرض المملوكة لشخص آخر، ولكن له خصائص تختلف تماماً عن خصائص حق الانتفاع العام. سيؤدي فهم هذا الحق إلى توسيع نطاق خياراتك في المعاملات العقارية وسيمكنك من اتخاذ قرارات استثمارية أفضل.

استناداً إلى سنوات خبرتنا العديدة في مجال العقارات بصفتنا شركة INA&Asociates، تشرح هذه المقالة كل شيء بدءاً من المفاهيم الأساسية لحق التملك الفوقي إلى الاعتبارات العملية بطريقة سهلة الفهم لعامة الناس. نأمل من خلال اكتساب المعرفة المتخصصة في مجال العقارات، أن تجدها مفيدة لبناء أصولك وتطوير أعمالك.

المفاهيم الأساسية والوضع القانوني للسياسات الفوقية

إن حق السياسات الفوقية هو حق منصوص عليه في المادة 265 من القانون المدني ويعرف بأنه "الحق في استخدام أرض شخص آخر من أجل امتلاك مبانٍ أو أشجار خيزران على أرض ذلك الشخص". يتم وضع هذا الحق كنوع من حق الانتفاع وهو حق قوي يسمح بالسيطرة المباشرة على الأرض.

الطبيعة القانونية للسياسات الفوقية

نظرًا لأن حق السياسات الفوقية يُصنف كحق ملكية، فهو حق قوي جدًا مقارنةً بحق الانتفاع الذي هو حق انتفاع. حق الملكية هو الحق في السيطرة المباشرة على شيء معين وهو حق مطلق يمكن تأكيده ضد الغير.

تسمح هذه الطبيعة القانونية لصاحب حق الملكية السطحية باستخدام الأرض بحرية دون موافقة مالك الأرض. ومن الممكن أيضًا تشييد المباني أو ترميمها أو توسيعها، وكذلك بيع هذه المباني أو رهنها للغير.

أحكام القانون المدني

يحتوي القانون المدني على أحكام مفصّلة بشأن الأراضي السطحية في المواد من 265 إلى 269. وتحدد هذه الأحكام بوضوح محتوى ومدة وأسباب انقضاء السياسات الفوقية.

ومما يتسم بأهمية خاصة حقيقة أن السياسات الفوقية يمكن تسجيلها لتوفير متطلبات معارضة الغير. يمكن تأكيد حق السياسات الفوقية المسجلة بشكل صحيح ضد المالك الجديد حتى لو تم نقل ملكية الأرض إلى طرف ثالث.

العلاقة مع عقود إيجار الأراضي

تُعرّف المادة 2 من قانون إيجار الأراضي والمنازل حق الإيجار بأنه "سياسات فوقية أو إيجار أرض لغرض امتلاك مبنى". وبعبارة أخرى، يتم وضع السياسات الفوقية كنوع من أنواع التملك الإيجاري وتخضع لقانون إيجار الأراضي والمساكن عندما يكون الغرض منها امتلاك مبنى.

ومع ذلك، من الناحية العملية، فإن عقود التملك الإيجاري تستند في الغالب على حق الإيجار، وعقود التملك الإيجاري القائمة على السياسات الفوقية نادرة نسبياً. ويرجع ذلك إلى أن إنشاء السياسات الفوقية محفوف بالمخاطر بالنسبة لمالك الأرض.

مقارنة بين السياسات الفوقية والتملك الإيجاري

إن فهم الاختلافات بين حقوق السطح وحقوق الملكية الإيجارية أمر بالغ الأهمية في المعاملات العقارية. يلخص الجدول أدناه الاختلافات الرئيسية بينهما.

كما يتضح من الجدول، تعتبر السياسات الفوقية حقًا مفيدًا جدًا للمستأجر، بينما بالنسبة لمالك الأرض فهو حق عالي المخاطر.

أنواع وخصائص السياسات الفوقية

هناك عدة أنواع من السياسات الفوقية اعتمادًا على نطاق الاستخدام وطريقة الإنشاء. من خلال فهم خصائص كل منها، يمكن فهم سيناريوهات الاستخدام المحددة والنقاط التي يجب ملاحظتها.

السياسات السطحية العادية

السياسات السطحية العادية هي أكثر أشكال السياسات السطحية شيوعًا وهي الحق في استخدام سطح الأرض. وغالبًا ما يتم إنشاؤها لغرض تشييد المباني مثل المنازل والمباني التجارية والمصانع، وهي حق استخدام شامل يغطي الأرض بأكملها.

ومن مميزات السياسات السطحية العادية أن صاحب السياسات السطحية يتمتع بحرية نسبية في تحديد نوع المبنى وهيكله طالما كان ضمن نطاق الأرض التي أنشئ فيها. ومع ذلك، إذا كانت هناك قيود على استخدام المبنى أو هيكله في العقد، فيجب الالتزام بهذه القيود.

من الممكن أيضًا إنشاء حق السطح العادي كحق دائم. إذا لم يتم تحديد مدة، تحدد المحكمة المدة بناءً على طلب الطرفين لمدة لا تقل عن 20 سنة ولا تزيد عن 50 سنة.

السياسات الفوقية المنفصلة

حق السياسات الفوقية المنفصلة هو الحق في استخدام مساحة محددة من الأرض تحت الأرض أو فوقها. وقد تم إنشاء هذا النظام حديثًا بموجب تعديل عام 1992 للقانون المدني بهدف الاستفادة الفعالة من الأراضي في المناطق الحضرية.

وتشمل الأمثلة المحددة لاستخدام السياسات السطحية المجزأة الحالات التالية

مثال على الاستخدام تحت الأرض:

• خطوط تحت الأرض
• مراكز التسوق تحت الأرض ومواقف السيارات تحت الأرض
• ممرات تحت الأرض
• أنابيب المياه والصرف الصحي والغاز المدفونة

أمثلة على الاستخدام العلوي:

• الطرق المرتفعة والسكك الحديدية المرتفعة
• تركيب خطوط الكهرباء
• جسور المشاة
• تركيب اللوحات الإرشادية

تلعب السياسات الفوقية المجزأة دوراً مهماً في استخدام الأراضي، لا سيما في المناطق الحضرية، كنظام مبتكر يتيح استخدام الأراضي ثلاثي الأبعاد.

السياسات السطحية القانونية

السياسات الفوقية القانونية هي السياسات الفوقية التي يتم إنشاؤها بشكل طبيعي بموجب أحكام قانونية. الحالة الأكثر شيوعًا هي عندما تكون الأرض والمبنى مملوكين لنفس الشخص ويكون أحدهما أو كلاهما مرهونين، ويصبح مالك الأرض والمبنى مختلفين بسبب تنفيذ الرهن.

في مثل هذه الحالة، لم يعد لمالك المبنى الحق في استخدام الأرض، لذلك يتم إنشاء حق قانوني في السياسات الفوقية بموجب المادة 388 من القانون المدني لحماية حقوق مالك المبنى.

تم تحديد مدة السياسات الفوقية القانونية بـ 30 عامًا وفقًا لقانون إيجار الأراضي والمنازل، وتنطبق أحكام قانون إيجار الأراضي والمنازل أيضًا على التجديدات اللاحقة.

مقارنة بين مختلف أنواع السياسات الفوقية

يلخص الجدول أدناه خصائص مختلف أنواع السياسات الفوقية.

هذه السياسات الفوقية لها أغراض وخصائص مختلفة ويجب اختيارها بشكل مناسب وفقًا لحالة استخدام الأرض المحددة.

إنشاء السياسات الفوقية وإجراءات التسجيل

عند إنشاء السياسات الفوقية، من المهم تنفيذ الإجراءات التعاقدية وإجراءات التسجيل المناسبة. سيضمن الفهم والتنفيذ السليم لهذه الإجراءات حماية حقوق صاحب السياسات الفوقية.

إبرام عقد إنشاء السياسات الفوقية

يتم إنشاء السياسات الفوقية عن طريق إبرام عقد بين مالك الأرض (المستوطن) وحائز السياسات الفوقية (الممنوح). يجب أن ينص العقد بوضوح على الأمور التالية

الأمور الرئيسية التي يجب النص عليها في العقد:

1- الغرض من حق السطح
يجب النص على نوع المبنى واستخدامه وهيكله على وجه التحديد. إن توضيح استخدام المبنى، على سبيل المثال سكني أو تجاري أو صناعي وما إلى ذلك، سيمنع حدوث مشاكل في وقت لاحق.

2- نطاق حق السطح
تحديد النطاق الدقيق للأرض المراد تغطيتها. في حالة الحق السطحي المقطعي، يجب أيضًا ذكر النطاق المحدد للحق السطحي تحت الأرض والحق السطحي العلوي بوضوح.

3- مدة الحق السطحي
تحديد مدة الحق السطحي. إذا لم يتم تحديد مدة، فإن المحكمة ستقرر مدة تتراوح بين 20 و50 سنة وفقًا للقانون المدني.

4.4 إيجار الأرض
يتم تحديد مبلغ إيجار الأرض ووقت دفعه وطريقة دفعه. على الرغم من أن دفع إيجار الأرض ليس التزامًا قانونيًا بموجب السياسات الفوقية، إلا أنه من الشائع اشتراط دفع إيجار الأرض.

5- هيكل المبنى وحجمه
إذا كانت هناك أي قيود على هيكل المبنى (خشبي، خرسانة مسلحة، إلخ) أو حجمه (عدد الطوابق، المساحة الإجمالية للطوابق، إلخ) فيجب ذكر ذلك بوضوح.

سير إجراءات التسجيل

من المهم تقديم طلب تسجيل إنشاء السياسات الفوقية في أقرب وقت ممكن بعد إبرام عقد السياسات الفوقية. يضمن التسجيل حماية حقوق صاحب السياسات الفوقية بجعلها خاضعة لمتطلبات معارضة الطرف الثالث.

إجراءات تقديم طلب التسجيل:

1- إعداد طلب التسجيل
إعداد طلب التسجيل وفقاً للنموذج الذي يحدده مكتب الشؤون القانونية. يجب أن يذكر الطلب غرض ونطاق ومدة وإيجار السياسات الفوقية بالتفصيل.

2- إعداد الوثائق اللازمة
إعداد الوثائق التالية

• المعلومات التي تثبت سبب التسجيل (عقد إنشاء السياسات الفوقية)
• معلومات لتحديد هوية التسجيل (بالنسبة لمالك الأرض)
• شهادة طبع الختم (لمالك الأرض)
• شهادة الإقامة (بالنسبة لمالك السياسات الفوقية) 3.

دفع ضريبة التسجيل
تُدفع ضريبة التسجيل والترخيص التي تعادل 0.1% من القيمة التقديرية للعقار. 4.

4. تقديم طلب إلى مكتب الشؤون القانونية
تقديم طلب التسجيل والمستندات المطلوبة إلى مكتب الشؤون القانونية المختص.

محتويات مسائل التسجيل

يتم تسجيل الأمور التالية في السجل عند تسجيل إنشاء السياسات الفوقية

أهمية التسجيل

تكمن أهمية تسجيل إنشاء السياسات السطحية في النقاط التالية

استيفاء متطلبات معارضة الأطراف الثالثة
يمكّن التسجيل صاحب الحقوق الفوقية من تأكيد حقوقه في مواجهة الغير. حتى لو تم بيع الأرض لطرف ثالث، تبقى السياسات الفوقية المسجلة سارية المفعول ضد المالك الجديد.

توضيح الحقوق
يجعل التسجيل تفاصيل السياسات الفوقية معروفة للجمهور، وبالتالي توضيح الحقوق وتحسين أمن المعاملات.

قيمة الضمان للتمويل
يمكن تقييم السياسات الفوقية المسجلة كضمان للحصول على قروض من المؤسسات المالية.

اعتبارات عملية

هناك عدد من النقاط العملية التي يجب ملاحظتها عند إنشاء وتسجيل السياسات الفوقية

الوصف التفصيلي للعقد
من المهم أن يكون العقد المنشئ للسياسات الفوقية مفصلاً قدر الإمكان من أجل منع حدوث مشاكل في وقت لاحق. على وجه الخصوص، يجب النص بوضوح على القيود المفروضة على استخدام المبنى وهيكله، وطريقة مراجعة الإيجار الأرضي ومعاملة المبنى في نهاية العقد.

المعاملة الضريبية
يمكن أن يكون لإنشاء السياسات الفوقية عواقب ضريبية مختلفة. يُنصح باستشارة مستشار ضريبي أو غيره من المتخصصين مسبقاً فيما يتعلق بضريبة الدخل وضريبة الشركات وضريبة الميراث وضريبة الممتلكات، إلخ.

الامتثال لقانون البناء والقوانين واللوائح الأخرى
عند تشييد مبنى ذي سياسات فوقية، من الضروري الامتثال للقوانين واللوائح ذات الصلة مثل قانون معايير البناء وقانون التخطيط العمراني. من المهم إجراء تحقيق كامل في جدوى البناء مسبقاً.

مزايا ومساوئ السياسات الفوقية

عند النظر في إنشاء السياسات الفوقية، من المهم فهم مزايا وعيوب السياسات الفوقية بشكل كامل لكل من صاحب السياسات الفوقية ومالك الأرض. من خلال تقييمها بشكل صحيح، من الممكن التفاوض على شروط تعاقدية أفضل وتجنب المخاطر.

المزايا من جانب صاحب الحق السطحي

انخفاض كبير في الاستثمار الأولي
أكبر ميزة لسياسات السطح هي عدم الحاجة إلى شراء الأرض. فأسعار الأراضي في المناطق الحضرية مرتفعة للغاية، والقدرة على خفض تكاليف شراء الأرض ميزة كبيرة عند جمع الأموال في بداية المشروع.

على سبيل المثال، إذا كان من المقرر تشييد مبنى على أرض بقيمة 100 مليون ين في وسط طوكيو، فإن السياسات السطحية تلغي الحاجة إلى شراء الأرض، والتي يمكن تخصيصها لتكاليف البناء وأموال تشغيل الأعمال.

درجة عالية من حرية الاستخدام
نظرًا لأن السياسات الفوقية هي حقوق مادية، يمكن تشييد المباني أو إعادة بنائها أو توسيعها دون موافقة مالك الأرض. كما أن له حرية بيع المبنى أو رهنه لطرف ثالث.

هذه الحرية ضرورية لضمان المرونة في تطوير الأعمال. فهي تتيح تغيير استراتيجيات العمل بسرعة استجابة لظروف السوق المتغيرة.

ضمان الاستخدام المستقر على المدى الطويل
تضمن الحقوق السطحية المنشأة بشكل مناسب استخدام الأرض بشكل مستقر على المدى الطويل. على عكس حقوق التملك الإيجاري، فإن خطر إنهاء العقد من جانب واحد بسبب راحة مالك الأرض منخفض، مما يجعل تخطيط الأعمال على المدى الطويل أسهل.

انخفاض عبء رسوم الموافقة وما إلى ذلك.
في حالة حقوق التملك الإيجاري، يجب دفع رسوم موافقة لمالك الأرض عند بيع المبنى أو رهنه، بينما لا يوجد مثل هذا العبء في حالة حقوق التملك الفائق. من حيث المبدأ، لا يوجد أيضًا أي التزام بدفع رسوم تجديد عند تجديد العقد.

المساوئ بالنسبة لحاملي السياسات الفوقية

القيود المفروضة على التمويل
قد تخضع المباني ذات السياسات الفوقية لقيود عند الحصول على تمويل من المؤسسات المالية. وبما أنه لا توجد ملكية للأرض، فإن قيمة الضمانات تميل إلى تقييمها عند مستوى أقل، مما قد يؤدي إلى شروط تمويل أكثر صرامة.

المخاطر عند انتهاء المدة
عندما تنتهي مدة السياسات الفوقية، يجب من حيث المبدأ إزالة المبنى وإعادة الأرض. ونظراً لأن تكلفة إزالة المبنى يتحملها صاحب السياسات الفوقية، فقد يتم تكبد عبء تكلفة كبيرة عند انتهاء المدة.

القيود المفروضة على البيع
تميل المباني ذات السياسات الفوقية إلى أن يتم تقييمها بقيمة سوقية أقل من المباني ذات حقوق الملكية. بالإضافة إلى ذلك، قد يكون عدد المشترين المحتملين محدوداً وقد يستغرق البيع وقتاً أطول.

عبء الإيجار الأرضي
إذا كان العقد ينص على دفع إيجار الأرض، فهناك عبء مستمر للإيجار الأرضي. إذا كان هناك بند لمراجعة الإيجار الأرضي، فهناك أيضاً خطر ارتفاع الإيجار الأرضي في المستقبل.

المزايا لمالك الأرض

الاستخدام الفعال للأرض
يمكن تحقيق الربح من خلال إنشاء سياسات فوقية على الأرض غير المخطط لها للاستخدام الخاص. وعلى وجه الخصوص، بالنسبة للأراضي التي تقع في موقع جيد، من الممكن تأمين دخل ثابت من خلال إنشاء سياسات فوقية.

تأمين دخل مقطوع
في بعض الحالات، يمكن في بعض الحالات الحصول على مبلغ مقطوع (وديعة حقوق) عند إنشاء السياسات الفوقية. يمكن أن يكون هذا المبلغ المقطوع مصدر دخل كبير لمالك الأرض.

الاحتفاظ بملكية الأرض
يتم الاحتفاظ بملكية الأرض عند إنشاء الحقوق السطحية، بحيث يتم إعادة الأرض إلى المالك في نهاية المدة. ويمكن استخدام ذلك كجزء من استراتيجية الاحتفاظ بالأصول على المدى الطويل.

تقليل العبء الإداري.
يقلل استخدام الأرض من قبل صاحب الحقوق السطحية من عبء إدارة الأراضي. وعلى وجه الخصوص، بالنسبة للأراضي الواقعة في المناطق النائية، يمكن تقليل الجهد الإداري والتكاليف.

العيوب من جانب مالك الأرض

القيود المفروضة على الاستخدام
خلال فترة إنشاء السياسات الفوقية، لا يتمتع مالك الأرض بحرية استخدام الأرض. يتم تقييد الاستخدام الذاتي والبيع لأطراف ثالثة، مما يحد من خيارات استخدام الأرض.

تقييد الأرباح
مع السياسات الفوقية، قد لا يكون من المتوقع الحصول على دخل مستمر من إيجار الأرض ورسوم التجديد، كما هو الحال مع حقوق التملك الإيجاري. على وجه الخصوص، في حالة العقود بدون إيجار أرضي، يكون الدخل الوحيد هو دفعة لمرة واحدة وقت التأسيس.

صعوبات في بيع الأراضي
يصعب بيع الأراضي ذات الحقوق السطحية لأطراف ثالثة. نظرًا لأن عدد المشترين المحتملين محدود، فقد تنخفض القيمة السوقية.

عدم اليقين عند انتهاء المدة
إذا لم يقم صاحب حقوق السطح بإزالة المبنى بشكل صحيح في نهاية المدة، فقد يضطر مالك الأرض إلى تحمل تكاليف الإزالة.

جدول مقارن بين المزايا والعيوب

من المهم النظر في هذه المزايا والعيوب بشكل شامل وتقرير ما إذا كان إنشاء السياسات الفوقية مناسباً في ضوء خطط الأعمال واستراتيجيات الأصول المحددة.

مدة السياسات الفوقية وتجديدها

إن فهم مدة وتجديد الحقوق السطحية أمر بالغ الأهمية لتخطيط استخدام الأراضي على المدى الطويل. يمكن أن يضمن تحديد المدة وإجراءات التجديد المناسبة استقرار العمليات التجارية.

مبادئ تحديد مدة المدة

ينص القانون المدني وقانون إيجار الأراضي والمساكن على المبادئ التالية فيما يتعلق بمدة السياسات الفوقية

مبدأ حرية التعاقد
يجوز تحديد مدة حق السياسات الفوقية بحرية بالاتفاق بين الطرفين. ويمكن تحديدها لمدة قصيرة أو طويلة الأجل، ومن الناحية النظرية، يمكن أيضًا إنشاء سياسات فوقية دائمة.

ويتيح مبدأ الحرية التعاقدية هذا إمكانية تحديد المدة المثلى حسب طبيعة المشروع وفترة استرداد الاستثمار. على سبيل المثال، يمكن تحديد مدة طويلة تصل إلى 50 سنة أو أكثر لتشييد مبنى تجاري واسع النطاق، بينما يمكن تحديد مدة قصيرة لبضع سنوات لمبنى مؤقت.

التعامل مع الحالات التي لم يتم تحديد مدة محددة
إذا لم يكن الطرفان قد اشترطا مدة محددة بينهما، تحدد المحكمة مدة تتراوح بين 20 و50 سنة بناءً على طلب الطرفين، وذلك وفقاً للمادة 268 من القانون المدني.

في هذه الحالة، تحدد المحكمة المدة بمراعاة العوامل التالية بشكل شامل

• الغرض من إنشاء السياسات الفوقية
• هيكل المبنى واستخدامه
• الممارسة المحلية
• نية الطرفين

تطبيق قانون إيجار الأراضي والمنازل

تنطبق الأحكام الخاصة التالية على السياسات الفوقية لغرض تملك المباني، الخاضعة لقانون إيجار الأراضي والمنازل.

الحد الأدنى لمدة الإيجار
وفقًا للمادة 3 من قانون إيجار الأراضي والمساكن، يجب ألا تقل مدة عقود الإيجار الفوقي لغرض تملك المباني عن 30 سنة؛ حتى لو تم النص على مدة أقل من 30 سنة، يجوز تمديدها إلى 30 سنة بموجب القانون.

يهدف هذا الحكم إلى ضمان فترة استرداد قيمة استثمار مالك المبنى وتعزيز الاستخدام المستقر للأرض.

الحالات التي ليس لها مدة محددة
في حالة الإيجارات الفوقية لغرض تملك مبنى بدون مدة محددة، يتم تحديد المدة بـ 30 سنة وفقاً للمادة 4 من قانون إيجار الأراضي والمساكن.

الأحكام المتعلقة بالتجديد

يتم التعامل مع تجديد السياسات الفوقية بشكل مختلف بالنسبة للسياسات الفوقية المدنية والسياسات الفوقية التي يحكمها قانون إيجار الأراضي والمساكن.

تجديد السياسات الفوقية للقانون المدني
لا يوجد بند للتجديد التلقائي لسياسات القانون المدني البحتة. إذا كانت هناك رغبة في التجديد عند انتهاء المدة، فيجب إبرام عقد تجديد بالاتفاق بين الطرفين.

للأطراف حرية اتخاذ قرار بشأن شروط التجديد. من الممكن تشكيل اتفاقية جديدة بشأن المدة والإيجار الأرضي والشروط الأخرى.

تجديد السياسات الفوقية الخاضعة لقانون إيجار الأراضي والمساكن
تنطبق أحكام التجديد الواردة في قانون إيجار الأراضي والمساكن على السياسات الفوقية لغرض تملك المباني.

1- التجديد بالاتفاق
عند التجديد بالاتفاق بين الطرفين، تكون مدة التجديد كما يلي

• التجديد الأول: 20 سنة فأكثر
• التجديد الثاني والتجديدات اللاحقة: لا تقل عن 10 سنوات.

2- التجديد القانوني
يُمنح التجديد القانوني إذا رغب صاحب الحق السطحي في الاستمرار في الانتفاع بالأرض عند انتهاء المدة ولم يعترض صاحب الأرض دون أسباب مبررة.

المعاملة عند انتهاء المدة

تطبق المبادئ التالية على معاملة حقوق السطح عند انتهاء مدتها

الالتزام بإزالة المباني
من حيث المبدأ، يلتزم صاحب السياسات الفوقية بإزالة المبنى عند انتهاء المدة وإعادة الأرض إلى حالتها الأصلية. ويتحمل صاحب السياسات الفوقية تكلفة الإزالة.

الحق في المطالبة بشراء المبنى
في حالة السياسات الفوقية الخاضعة لقانون إيجار الأراضي والمساكن، يمكن لحامل السياسات الفوقية أن يطالب مالك الأرض بشراء المبنى إذا تم استيفاء بعض المتطلبات (المادة 13 من قانون إيجار الأراضي والمساكن).

يمكّن هذا الحق صاحب السياسات الفوقية من بيع المبنى بسعر عادل دون الحاجة إلى تحمل تكلفة إزالة المبنى.

الاعتبارات العملية في تحديد المدة

من الناحية العملية، يجب أخذ العوامل التالية في الحسبان بشكل شامل عند تحديد مدة حق السياسات الفوقية

الاتساق مع خطة العمل
من المهم ضمان مدة كافية، مع الأخذ بعين الاعتبار العمر الإنتاجي للمبنى المراد تشييده وفترة استرداد الاستثمار للمشروع.

التأثير على شروط التمويل
إذا كان سيتم الحصول على تمويل من مؤسسة مالية، فقد تؤثر المدة على شروط القرض. بشكل عام، تميل السياسات الفوقية طويلة الأجل إلى أن تكون ذات قيمة أعلى كضمان.

المعاملة الضريبية.
قد تختلف المعاملة الضريبية تبعاً لطول المدة. على وجه الخصوص، تعتبر المدة عاملاً مهماً في تقييم ضريبة الميراث والهدايا.

نقاط يجب ملاحظتها عند التجديد

عند تجديد السياسات الفوقية، يجب ملاحظة النقاط التالية

مراجعة شروط التجديد.
في وقت التجديد، من المهم مراجعة المراجعات المتعلقة بالإيجارات الأرضية والقيود المفروضة على استخدام المباني والشروط التعاقدية الأخرى.

إجراءات التسجيل
إذا أدى التجديد إلى تغيير مدة السياسات الفوقية، فمن الضروري التقدم بطلب تسجيل تغيير السياسات الفوقية.

الإبلاغ الضريبي
إذا كان هناك نقل للحقوق نتيجة للتجديد، فيجب تقديم الإقرارات الضريبية المناسبة.

يمكن أن يضمن الفهم والتخطيط السليم لمدة السياسات الفوقية وتجديدها استقرار استخدام الأراضي على المدى الطويل. يوصى بمشورة الخبراء لوضع أنسب الشروط والأحكام.

الخلاصة.

قدمت هذه المقالة شرحاً شاملاً للسياسات الفوقية، من المفاهيم الأساسية إلى الاعتبارات العملية. تلعب السياسات الفوقية دوراً مهماً في المعاملات العقارية باعتبارها حقاً قوياً لاستخدام أرض الغير، حيث تلعب دوراً مهماً في المعاملات العقارية.

تنظيم النقاط الرئيسية

جوهر السياسات الفوقية
إن حق السياسات الفوقية هو حق انتفاع منصوص عليه في المادة 265 من القانون المدني، وهو الحق في امتلاك مبانٍ أو أشجار خيزران على أرض الغير. ونظرًا لطبيعته كحق ملكية فهو حق قوي جدًا مقارنة بحق الإيجار الذي هو حق انتفاع.

الاختلافات بين السياسات الفوقية وحقوق الملكية الإيجارية
يتمتّع أصحاب حقوق الملكية الفوقية بحرية بيع المبنى أو رهنه أو نقل ملكيته أو تأجيره من الباطن دون موافقة مالك الأرض. من ناحية أخرى، تتطلب حقوق التملك الإيجاري موافقة مالك الأرض ودفع رسوم الموافقة.

أنواع السياسات الفوقية
هناك ثلاثة أنواع من السياسات الفوقية: السياسات الفوقية العادية، والسياسات الفوقية المقطعية والسياسات الفوقية القانونية، ولكل منها خصائص وحالات استخدام مختلفة. على وجه الخصوص، تعتبر السياسات الفوقية المقطعية نظامًا مهمًا لاستخدام الأراضي متعددة الطوابق في المناطق الحضرية.

أهمية التأسيس والتسجيل
تضمن إجراءات التعاقد والتسجيل السليمة حماية حقوق صاحب السياسات الفوقية. كما أن اشتراط وجود مطالبات مضادة للغير من خلال التسجيل أمر ضروري لضمان استقرار الحقوق.

اقتراحات للإجراءات التالية

إذا كنت تفكر في إجراء دراسة محددة بشأن السياسات الفوقية، نوصيك باتباع الخطوات التالية

استشارة خبير
إذا كنت تفكر في إنشاء أو الحصول على سياسات فوقية، فيرجى استشارة أحد المتخصصين مثل خبير عقاري أو كاتب قضائي أو محاسب ضرائب. ستحصل على أفضل نصيحة لظروفك الفردية.

إجراء مسح تفصيلي
من المهم إجراء مسح تفصيلي للأرض المعنية فيما يتعلق بالقيود القانونية وجدوى البناء والمعاملة الضريبية وما إلى ذلك.

صياغة خطة مالية
قم بصياغة خطة مالية شاملة تتضمن التكاليف الأولية لإنشاء السياسات الفوقية والتزامات الإيجار الأرضي الجارية وتكاليف التجديد المستقبلية.

تدعم شركة INA&Associates K.K. عملاءها بثروة من الخبرة والتجربة في مجال الحقوق العقارية، بما في ذلك السياسات الفوقية. إذا كانت لديك أي أسئلة حول علاقات الحقوق المعقدة في المعاملات العقارية، فلا تتردد في الاتصال بنا.

الأسئلة المتداولة

س1: هل الحقوق السطحية وحقوق التملك الإيجاري هي نفس الشيء؟

ج1: حقوق الأرض وعقود إيجار الأراضي مفهومان مختلفان. فحقوق التملك الإيجاري هو مفهوم فوقي يشير إلى "حقوق ملكية الأرض أو إيجار الأرض لغرض تملك المباني"، بينما حقوق السطح هي نوع من أنواع حقوق التملك الإيجاري. من الناحية العملية، فإن اتفاقيات تأجير الأراضي القائمة على حقوق التملك الإيجاري شائعة بشكل كبير، في حين أن اتفاقيات تأجير الأراضي القائمة على السياسات السطحية نادرة نسبياً.

وفي حين أن الحقوق السطحية لها حقوق قوية كحقوق مادية، تبقى حقوق الحيازة الإيجارية حقوقاً نسبية كمطالبات. وينتج عن هذا الاختلاف اختلافات كبيرة من حيث حرية التنازل والإيجار من الباطن، والحاجة إلى موافقة المالك والالتزام بدفع رسوم الموافقة.

س2: عند إنشاء حق سطحي، هل من الضروري دائماً دفع إيجار الأرض؟

ج2: دفع إيجار الأرض ليس التزاماً قانونياً بموجب حق سطحي. يتم تحديد دفع إيجار الأرض بموجب عقد بين الطرفين. من الممكن قانونًا إنشاء حق سطحي دون دفع الإيجار.

ومع ذلك، من الناحية العملية، من الشائع في الممارسة العملية اشتراط دفع إيجار أرضي، وفي العديد من الحالات، وخاصة في حالة السياسات السطحية للأغراض التجارية، يتم تحديد مبلغ كبير من إيجار الأرض. يتم تحديد مبلغ إيجار الأرض وطريقة الدفع من خلال الأخذ في الاعتبار بشكل شامل موقع الأرض والغرض من استخدامها ومدة وجودها.

س3: هل يمكنني الحصول على رهن عقاري على مبنى له حقوق سطحية؟

ج3: الرهن العقاري متاح للمباني ذات الحقوق السطحية، ولكن قد تكون شروط التمويل أكثر صرامة من المباني ذات حقوق الملكية. ستقوم المؤسسات المالية بتقييم قيمة الضمانات بعناية وقد تخفض مبلغ القرض أو تزيد من سعر الفائدة.

عند الحصول على قرض، من المهم أن تشرح للمؤسسة المالية بالتفصيل مدة حقوق السطح، وعبء الإيجار الأرضي، وإمكانية التجديد، وما إلى ذلك، وأن تخضع لتقييم شامل. قد تساعدك استشارة العديد من المؤسسات المالية في العثور على شروط أكثر ملاءمة.

س4: ماذا يحدث عندما تنتهي مدة حق السطح؟

ج4: عندما تنتهي مدة حق السطح، يكون صاحب حق السطح ملزمًا من حيث المبدأ بإزالة المبنى وإعادة الأرض إلى حالتها الأصلية. ومع ذلك، في حالة حقوق السطح التي يحكمها قانون إيجار الأراضي والمنازل، يمكن التجديد القانوني والحق في المطالبة بشراء المبنى إذا تم استيفاء بعض المتطلبات.

تتم مناقشة التجديد بشكل عام قبل انتهاء المدة، ويمكن أن تستمر السياسات الفوقية بموجب شروط جديدة بالاتفاق بين الطرفين. إذا كان التجديد صعبًا، فمن المهم النظر في اتخاذ تدابير مثل بيع المبنى أو نقله مسبقًا.

س5- كيف يتم التعامل مع السياسات الفوقية وقت الإرث؟

ج5- تنتقل السياسات الفوقية إلى الورثة باعتبارها ملكية موروثة. لا تُشترط موافقة مالك الأرض لتوريث السياسات الفوقية، وتنتقل الحقوق عن طريق تسجيل الميراث.

عند احتساب ضريبة الميراث، تخضع القيمة المقدرة للسياسات الفوقية للضريبة. ويأخذ تقييم السياسات الفوقية في الاعتبار قيمة الأرض ومدتها وعبء إيجار الأرض وما إلى ذلك، وهو أقل عمومًا من تقييم ملكية الأرض. في وقت الميراث، من المهم استشارة مستشار ضريبي أو غيره من المتخصصين للتقييم والإعلان المناسبين.

معلومات مرجعية

القوانين واللوائح ذات الصلة

• القانون المدني (القانون رقم 89 لسنة 1896) - المواد 265-269 (الأحكام المتعلقة بالأراضي الفوقية)
• قانون إيجار الأراضي والمساكن (القانون رقم 90 لسنة 1991) - أحكام خاصة بالسياسات الفوقية لغرض ملكية المباني
• قانون التسجيل العقاري (القانون رقم 123 لسنة 2004) - الأحكام الخاصة بتسجيل السياسات الفوقية.

المواد المرجعية

• كتاب السوابق القضائية المدنية لمحكمة العدل العليا - البحث عن السوابق المتعلقة بالسياسات الفوقية

الهيئات المهنية

• الاتحاد الياباني لرابطات المثمنين القضائيين - البحث عن المتخصصين في تسجيل الحقوق السطحية
• الاتحاد الياباني لجمعيات المثمنين العقاريين - البحث عن خبراء في تقييم الحقوق السطحية
• الاتحاد الياباني لجمعيات محاسبين الضرائب العامة المعتمدين - ابحث عن خبراء في فرض الضرائب على الحقوق السطحية

لمزيد من المعلومات المفصلة والمشورة الفردية بشأن حقوق السطح، يرجى الاتصال بهذه الهيئات المهنية والخبراء. بدعم من المتخصصين ذوي الخبرة المناسبة، يمكنك الاستفادة من حقوقك السطحية بأمان وموثوقية.