全面解析超级地权：基本概念、法律定位与实际应用

土地使用权知识在房地产交易中极为重要。特别是，对于那些考虑进行房地产投资和土地使用的人来说，正确理解超级地权至关重要。

超级地权是使用他人拥有的土地的权利之一，但其特点与一般租赁权截然不同。了解这一权利将扩大您在房产交易中的选择范围，使您能够做出更好的投资决策。

本文基于我们作为 INA&Associates 在房地产行业的多年经验，以通俗易懂的方式向大众解释了从表面权益的基本概念到实际注意事项的方方面面。我们希望，通过掌握房地产专业知识，您会发现这对您的资产建设和业务发展非常有用。

超级地权的基本概念和法律定位

超级地权是《民法典》第 265 条规定的一项权利，其定义为 "使用他人土地以在其土地上拥有建筑物或竹木的权利"。这种权利被定位为用益物权的一种，是一种可以直接控制土地的强大权利。

超级地权的法律性质

由于超级地权被归类为财产权，因此与作为债权的租赁权相比，超级地权具有非常强大的权利。财产权是直接控制特定对象的权利，是一种可以向第三方主张的绝对权利。

这种法律性质允许超级物权的持有者不经土地所有者的同意自由使用土地。此外，还可以建造、翻新或扩建建筑物，以及将这些建筑物出售或抵押给第三方。

民法规定

民法典》第 265 条至第 269 条载有关于地表的详细规定。这些条款明确规定了超级地产的内容、期限和终止的理由。

特别重要的是，超级地契可以登记，以提供第三方异议要求。即使土地所有权已转让给第三方，也可向新所有人主张经适当登记的超级地权。

与土地租赁的关系

土地和房屋租赁法》第 2 条将租赁权定义为 "以拥有建筑物为目的的超级地契或土地租赁"。换句话说，超级地契被定位为租赁权的一种，当目的是拥有建筑物时，超级地契受《土地和房屋租赁法》的管辖。

但在实践中，租赁合同绝大多数以租赁权为基础，而基于超级地契的租赁合同则相对较少。这是因为对土地所有者来说，设立表面地契是有风险的。

地表权与租赁权的比较

了解地表权和租赁权之间的区别在房地产交易中至关重要。下表总结了两者的主要区别。

从表中可以看出，对承租人来说，超级地契是一项非常有利的权利，而对土地所有者来说，这是一项高风险的权利设置。

超级地契的类型和特点

根据使用范围和设立方式的不同，超级地契有多种类型。通过了解每种类型的特点，可以掌握具体的使用情况和注意事项。

普通超级链接

普通地契是最常见的地契形式，是土地表面的使用权。它通常是为了建造房屋、商业楼宇和工厂等建筑物而设立的，是一种涵盖整个土地的综合使用权。

普通地契的一个特点是，地契持有者可以相对自由地决定建筑物的类型和结构，只要建筑物在其所在土地的范围内即可。但是，如果合同中对建筑物的用途或结构有限制，则必须遵守这些限制。

也可以将普通地表权确定为永久权。如果没有规定期限，法院将根据当事人的要求确定期限，期限不少于 20 年，不超过 50 年。

分段地表权

分段地表权是使用地下或地上特定区域土地的权利。这一制度是 1992 年《民法典》修正案新设立的，目的是有效利用城市地区的土地。

使用分隔地表的具体例子如下

地下使用实例：

• 地下线路
• 地下商场和地下停车场
• 地下通道
• 埋设的供水管道、下水管道和煤气管道

架空用途举例

• 高架道路和高架铁路
• 架设电线
• 人行天桥
• 安装标志牌

作为一种创新系统，分隔的表面积在土地利用（尤其是在城市地区）中发挥着重要作用，可实现土地的三维利用。

法定地表

法定地表是根据法律规定自然形成的地表。最典型的情况是，土地和建筑物属于同一人，其中一方或双方已被抵押，而土地和建筑物的所有者因抵押的执行而变得不同。

在这种情况下，建筑物所有者不再拥有土地使用权，因此根据《民法典》第 388 条规定确立了法定表面权，以保护建筑物所有者的权利。

根据《土地和房屋租赁法》，法定超级地契的期限为 30 年，《土地和房屋租赁法》的规定也适用于随后的续期。

不同类型超级地契的比较

下表概述了各类超级地契的特点。

这些地表具有不同的目的和特点，需要根据具体的土地使用情况进行适当选择。

设立地表和登记手续

在设立超级地块时，必须履行适当的合同和登记手续。正确理解和执行这些程序将确保超级地块持有人的权利得到保护。

签订建立超级领地的合同

超级地权的设立是通过土地所有者（授予人）和超级地权持有人（受让人）之间的合同进行的。合同必须明确规定以下事项

合同中应规定的主要事项：

地表权的目的
应具体说明建筑物的类型、用途和结构。明确建筑物的用途，如住宅、商业、工业等，可避免日后出现问题。

2. 地面权的范围
具体说明所涉及土地的确切范围。如果是分段地面权，还必须明确说明地下和架空的具体范围。

3. 地表权的期限
确定地表权的期限。如果没有规定期限，法院将根据《民法典》确定 20 至 50 年的期限。

4.4 地租
规定地租的金额、支付时间和支付方式。虽然地租的支付不是地契中的法定义务，但规定地租是一种常见做法。

5. 建筑物的结构和大小
如果对建筑物的结构（木结构、钢筋混凝土结构等）或大小（层数、总建筑面积等）有任 何限制，应明确说明。

登记程序流程

在签订表面合同后，必须尽快申请表面合同设立登记。登记可使超级地块持有人的权利受到第三方异议要求的制约，从而确保超级地块持有人的权利得到保护。

申请注册的程序

1. 准备注册申请
按照法律事务局规定的格式准备注册申请。申请应详细说明超级专利的目的、范围、期限和租金。

2. 准备必要文件
准备以下文件

• 证明登记原因的资料（设立地契的合同）
• 登记身份信息（土地所有者）
• 印章证明（土地所有者）
• 居住证明（土地所有者） 3.

缴纳登记税
应缴纳相当于房产评估价值 0.1% 的登记税和执照税。

向法务局提出申请
向主管的法律事务局提交登记申请和所需文件。

登记事项的内容

在登记超级地产的创建时，登记簿中将登记以下事项

登记的重要性

对创建超级地产进行登记的重要性在于以下几点

满足对抗第三方的要求
登记使地契持有人能够向第三方主张权利。即使土地卖给了第三方，已注册的地契对新的所有者仍然有效。

明确权利
登记使超级地契的细节公之于众，从而明确了权利并提高了交易的安全性。

融资担保价值
注册的超级地产可以作为金融机构贷款的抵押品。

实际考虑因素

在创建和登记超级地产时，有一些实际注意事项

合同的详细说明
建立超级地产的合同必须尽可能详细，以防止日后出现问题。特别是，应明确规定对建筑物使用和结构的限制、修订地租的方法以及合同期满后对建筑物的处理。

税务处理
建立超级地产可能会产生各种税务后果。建议事先咨询税务顾问或其他专家有关所得税、公司税、遗产税、财产税等方面的问题。

遵守《建筑法》和其他法律法规
在建造带地基的建筑物时，必须遵守相关法律法规，如《建筑标准法》和《城市规划法》。事先充分调查建筑的可行性非常重要。

超级地块的优缺点

在考虑设立超级地块时，必须充分了解超级地块持有人和土地所有者的利弊。通过正确评估这些利弊，可以谈判出更好的合同条款并规避风险。

地表权持有者的优势

大幅减少初始投资
地表权益的最大优势在于无需购买土地。城市地区的地价极高，在项目初期筹集资金时，能够降低购地成本是一大优势。

例如，如果要在东京市中心价值 1 亿日元的土地上建造一栋大楼，superficies 就不需要购买土地，这笔钱可以分配给建筑成本和业务运营资金。

使用自由度高
由于超级地契是一种有形权利，因此可以不经土地所有者的同意建造、改建或扩建建筑物。它还可以自由地将建筑物出售或抵押给第三方。

这种自由对于确保业务发展的灵活性至关重要。它使企业能够根据不断变化的市场条件迅速改变经营策略。

确保长期稳定使用
适当确立地表权可确保土地的长期稳定使用。与租赁权不同，因土地所有者的方便而单方面终止合同的风险很低，从而使长期业务规划变得更加容易。

减轻同意费等负担
如果是租赁权，在出售或抵押建筑物时必须向土地所有者支付审批费，而超级产权则没有这种负担。原则上，续约时也没有义务支付续约费。

超级地契持有者的劣势

融资限制
拥有超级地契的建筑物在向金融机构融资时可能会受到限制。由于没有土地所有权，抵押物价值的评估往往较低，这可能会导致更严格的融资条件。

期限届满时的风险
地契期满后，原则上必须拆除建筑物并归还土地。由于拆除建筑物的费用由地契持有者承担，因此期限届满时可能会产生较大的费用负担。

出售限制
与拥有所有权的建筑物相比，拥有超级地契的建筑物的市场价值往往较低。此外，潜在买家的数量可能有限，出售时间可能更长。

地租负担
如果合同规定要支付地租，那么地租负担就会持续存在。如果有修改地租的条款，地租也有可能在未来上涨。

对土地所有者的好处

有效利用土地
在未规划为自用的土地上建立地表设施可以赚取利润。特别是对于地段较好的土地，可以通过建立地契获得稳定的收入。

确保一次性收入
在某些情况下，建立地表结构时可以获得一笔一次性付款（权利保证金）。对于土地所有者来说，这笔一次性付款可能是一个重要的收入来源。

保留土地所有权
地表权确立后，土地所有权将被保留，因此土地将在期限结束时归还所有者。这可作为长期资产持有战略的一部分。

减轻行政负担。
由地表权持有人使用土地可减轻土地管理负担。特别是对于偏远地区的土地，可以减少管理工作量和成本。

土地所有者的劣势

使用限制
在设立超级地契期间，土地所有者不能自由使用土地。自用和出售给第三方都受到限制，从而限制了土地的使用选择。

收益限制
与租赁权的情况一样，超级地契可能无法从地租和续约费中获得持续收入。特别是在没有地租的合同中，唯一的收入是在建立时一次性支付。

出售土地的困难
拥有地面权的土地很难出售给第三方。由于潜在购买者的数量有限，市场价值可能会下降。

期限届满时的不确定性
如果地表权持有者在期满时没有妥善拆除建筑物，土地所有者可能需要承担拆除费用。

优缺点比较表

必须全面考虑这些利弊，并根据具体的业务计划和资产战略来决定建立超级保单是否合适。

超级保单的期限和续期

了解超级地契的期限和续期对于长期土地利用规划至关重要。适当的期限设定和续期程序可以确保稳定的业务运营。

确定期限的原则

民法典》和《土地及房屋租赁法》规定了以下有关超级地契期限的原则

合同自由原则
超级地权的期限可由双方自由协商确定。期限可长可短，从理论上讲，也可以确定永久性的超级地权。

这种合同自由原则使得根据项目性质和投资回收期确定最佳期限成为可能。例如，建造大型商业建筑可以设定 50 年或更长的期限，而建造临时建筑则可以设定几年的短期期限。

处理未确定期限的情况
如果当事人之间未约定期限，法院将根据《民法典》第 268 条，应当事人的请求确定 20 至 50 年的期限。

在这种情况下，法院将综合考虑以下因素确定期限

• 建立地表结构的目的
• 建筑物的结构和用途
• 当地惯例
• 当事人的意图

土地和房屋租赁法》的适用

以下特别规定适用于以《土地和房屋租赁法》为准绳、以拥有建筑物为目的的超级契约。

最短期限
根据《土地房屋租赁法》第 3 条，以拥有建筑物为目的的超级契约的期限必须至少为 30 年；即使规定的期限少于 30 年，也可依法延长至 30 年。

这一规定旨在确保建筑物所有者投资的回收期，并促进土地的稳定使用。

无固定期限的情况
根据《土地和房屋租赁法》第 4 条的规定，以拥有建筑物为目的的无固定期限超级地契的期限为 30 年。

续期规定

民法上的超级地契和《土地房屋租赁法》下的超级地契的续期规定有所不同。

民法超级地契的续期
纯民法超级保单没有自动续期的规定。如果希望在期限届满时续约，则必须由双方协议签订续约合同。

双方可自由决定续约条件。可以就期限、地租和其他条件达成新的协议。

根据《土地和房屋租赁法》续签地契
土地和房屋租赁法》的续期规定适用于以拥有建筑物为目的的超级地契。

1. 协议续期
双方协议续期时，续期期限如下

• 第一次续期：20 年或 20 年以上
• 第二次及以后续期：不少于 10 年。

2. 法定续期
如果地表权持有者希望在期限届满时继续使用土地，而土地所有者无正当理由不反对，则准予法定续期。

期满后的处理

以下原则适用于地表权期限届满时的处理方式

拆除建筑物的义务
原则上，超级地契持有者有义务在期限届满时拆除建筑物，并将土地恢复原状。拆除费用由超级地契持有者承担。

要求购买建筑物的权利
对于符合《土地和房屋租赁法》规定的超级地契，如果满足某些要求，超级地契持有人可以要求土地所有者购买建筑物（《土地和房屋租赁法》第 13 条）。

这项权利使超级权益人能够以合理的价格出售建筑物，而无需承担拆除建筑物的费用。

确定期限的实际考虑因素

在实践中，确定超级地契权利期限时需要综合考虑以下因素

与商业计划的一致性
必须确保有足够的期限，同时考虑到待建建筑的使用寿命和项目的投资回收期。

对融资条件的影响
如果要从金融机构融资，工期可能会影响贷款条件。一般来说，长期地基作为担保的价值会更高。

税收待遇。
期限长短不同，税收待遇也会不同。特别是，期限是评估遗产税和赠与税的一个重要因素。

续保时的注意事项

续保时应注意以下几点

续期条件的修改。
续期时，必须审查对地租、建筑物使用限制和其他合同条件的修订。

登记手续
如果续期改变了地契的期限，则必须申请办理地契变更登记手续。

报税
如果续期导致权利转让，则应进行适当的税务申报。

正确理解和规划表面权益的期限和续期可确保土地的长期稳定使用。建议听取专家意见，以制定最合适的条款和条件。

结论

本文从基本概念到实际考虑因素全面阐述了超级地权。作为使用他人土地的有力权利，超级地权在财产交易中发挥着重要作用。

要点组织

超级地权的本质
超级地权是《民法典》第 265 条规定的一种用益权，是在他人土地上拥有建筑物或竹木的权利。由于其财产权的性质，与作为债权的租赁权相比，其权利非常强大。

超级地契与租赁权的区别
地上权持有人可以自由出售、抵押、转让或转租建筑物，而无需征得土地所有者的同意。而租赁权则需要征得土地所有者的同意并支付同意费。

地契类型
超级地契分为三种：普通超级地契、分段超级地契和法定超级地契，每种超级地契都有不同的特点和使用情况。特别是，分段超级地块是城市地区多层土地使用的重要制度。

建立和登记的重要性
适当的合同订立和登记程序可确保超级地块持有人的权利得到保护。通过登记第三方反诉的要求对于确保权利的稳定性至关重要。

下一步行动建议

如果您正在考虑对超级地块进行具体研究，我们建议您采取以下步骤

咨询专家
如果您正在考虑建立或获得超级领地，请咨询房地产专家、司法代书人或税务会计师等专家。您将获得最适合您个人情况的建议。

进行详细调查
对标的土地的法律限制、建筑可行性、税务处理等方面进行详细调查非常重要。

制定财务计划
制定全面的财务计划，其中包括建立地表的初始成本、持续的地租义务和未来的续约成本。

INA&Associates K.K.在不动产权利（包括地上权）方面拥有丰富的经验和专业知识，可为客户提供支持。如果您对房地产交易中复杂的权利关系有任何疑问，请随时联系我们。

常见问题

问 1：地面权和租赁权是一回事吗？

答 1：地面权和土地租赁权是不同的概念。租赁权是一个上位概念，指的是 "以拥有建筑物为目的的地表权或土地租赁权"，而地表权是租赁权的一种。在实践中，基于租赁权的土地租赁协议极为常见，而基于表面权的土地租赁协议则相对罕见。

地表权作为物权具有很强的权利性，而租赁权作为债权仍然是相对的权利。这种差异导致了转让和转租自由、业主同意的必要性以及支付同意费的义务等方面的显著不同。

问题 2：在设立地上权时，是否一定需要支付地租？

答 2：支付地租不是地面权的法定义务。地租的支付由双方合同决定。从法律上讲，可以不支付地租而设立地上权。

但在实践中，规定地租是常见的做法，而且在许多情况下，特别是在用于商业目的的地 表权中，地租的数额是相当可观的。地租的数额和支付方式是在综合考虑土地的位置、使用目的和存在期限后确定的。

问题 3：我可以为拥有地面权的建筑物办理抵押贷款吗？

答 3：可以为拥有地面权的建筑物办理抵押贷款，但融资条件可能比拥有所有权的建筑物更为严格。金融机构会仔细评估抵押物的价值，可能会降低贷款额度或提高利率。

在贷款时，必须向金融机构详细说明地表权的期限、地租负担、续期可能性等，并进行全面评估。多咨询几家金融机构可以帮助您找到更优惠的条件。

问题 4：地契期满后怎么办？

答 4：地表权期限届满时，地表权持有人原则上有义务拆除建筑物并将土地恢复原状。不过，对于受《土地和房屋租赁法》管辖的地表权，如果符合某些要求，则有可能法定续期并有权要求购买建筑物。

续约一般在期限届满前讨论，经双方同意，可以在新的条件下继续履行超级租约。如果续约有困难，必须提前考虑出售或转让建筑物等措施。

问题 5. 在继承时如何处理表面权益？

答 5：超级地契作为继承财产传给继承人。继承超级地产无需土地所有者的同意，其权利通过继承登记的方式转移。

在计算遗产税时，应按超级地产的评估价值征税。超地契的估价考虑了土地的价值、期限、地租负担等因素，一般低于土地所有权的估价。在继承时，必须咨询税务顾问或其他专家，以进行适当的估价和申报。

参考信息

相关法律法规

• 民法》（1896 年第 89 号法律） -- 第 265-269 条（关于地表的规定）
• 土地和房屋租赁法》（1991 年第 90 号法律） -- 关于建筑物所有权的表面条款的特别规定。
• 不动产登记法》（2004 年第 123 号法律） -- 关于超级地产登记的规定。

参考资料

• 最高法院民事案件手册》 -- 查询有关超级地契的判例

专业机构

• 日本司法代笔人协会联合会 - 搜索表面权利登记方面的专家
• 日本不动产估价师协会联合会 - 搜索地表权估价专家
• 日本注册税务师协会联合会 - 搜索地表权利税收方面的专家

有关地表权利的更多详细信息和个人建议，请联系这些专业机构和专家。在具有相应专业知识的专家的支持下，您可以安全可靠地使用您的地表权。