Transforme Imóveis Antigos em Ativos Lucrativos com Estas Estratégias

O mercado imobiliário japonês entrou em uma era em que os "imóveis antigos" com mais de 20 anos representam mais de 60% do mercado. Muitos proprietários podem compartilhar as preocupações comuns de que o valor de suas propriedades antigas está diminuindo e que eles estão preocupados em como lidar com as vagas. No entanto, acreditamos que, ao entender corretamente as mudanças no mercado e implementar estratégias adequadas, os imóveis antigos têm o potencial de se transformar em "ativos altamente lucrativos" que são ainda mais atraentes do que os imóveis recém-construídos.

Neste artigo, eu, INA & Associates Ltd, especialista em imóveis, explico detalhadamente as características comuns dos imóveis que podem ser alugados por um preço alto, mesmo que sejam imóveis antigos. Desde a análise de mercado baseada em dados até técnicas de renovação com boa relação custo-benefício e histórias reais de sucesso na administração de aluguéis, fornecemos informações específicas e práticas. Ao ler este artigo até o fim, você poderá maximizar o valor potencial de sua propriedade e encontrar o caminho para uma administração de aluguéis estável.

O contexto histórico da transformação de imóveis antigos em "tesouros".

Situação atual dos imóveis antigos: tendências de mercado conforme os dados

De acordo com a Pesquisa de Habitação e Terrenos de 2023 publicada pelo Departamento de Estatísticas do Ministério de Assuntos Internos e Comunicações, a proporção de propriedades construídas há mais de 20 anos no estoque total de moradias do Japão chegará a 64% até 2023. Esse fato mostra claramente que as propriedades antigas não são mais a exceção, mas a "maioria" no mercado. Isso se deve a fatores estruturais, como a grande oferta de moradias na década de 1990 e o subsequente declínio no número de novas ofertas. As propriedades no mercado estão inevitavelmente ficando cada vez mais velhas.

Por que os imóveis mais antigos estão chamando a atenção agora?

Por outro lado, não acreditamos que esse fenômeno do envelhecimento das propriedades deva ser visto de forma pessimista. Pelo contrário, ele representa uma nova oportunidade de negócios. Os recentes aumentos nos custos de materiais e mão de obra elevaram os preços dos imóveis recém-construídos e, consequentemente, dificultaram a melhoria dos rendimentos dosinvestimentos imobiliários. Nesse ambiente de mercado, a renovação de propriedades mais antigas, que são relativamente mais acessíveis, está chamando a atenção como uma opção mais realista e lucrativa.

Além disso, os valores dos inquilinos modernos estão se tornando mais diversificados. Um número cada vez maior de pessoas está escolhendo ativamente propriedades que foram reformadas para adicionar seu próprio caráter e sabor exclusivos, em vez de propriedades uniformes recém-construídas. Isso é uma indicação de que as necessidades dos locatários estão mudando de um único critério de valor de "novidade" para "criar um estilo de vida que seja exclusivo para você".

"Três condições" comuns a imóveis antigos que podem ser alugados por um preço alto

Com base em nossos muitos anos de experiência, descobrimos que há pontos comuns claros entre imóveis antigos que podem ser alugados por um preço alto. São eles: localização, renovação e gerenciamento. Em vez de otimizá-los individualmente, é essencial aprimorá-los estrategicamente como uma trindade.

Condição 1: "Poder de localização" incomparável

O fator mais universal e poderoso que determina o valor de uma propriedade é sua "localização". Esse princípio não é alterado no caso de imóveis mais antigos. De fato, o declínio relativo da atratividade do próprio edifício com a idade aumenta a importância da localização.

Estar a menos de 10 minutos a pé de uma estação é um requisito básico, mas, além disso, a disponibilidade de instalações convenientes, como supermercados, lojas de conveniência, hospitais e parques, tem um grande impacto nas avaliações dos locatários. Uma perspectiva macro que acompanhe o planejamento urbano futuro e as tendências de renovação e avalie o potencial futuro da área como um todo também é essencial para manter e melhorar o valor dos ativos a longo prazo.

Condição 2: "Renovação" estratégica de acordo com a época

Os imóveis antigos que podem ser alugados por um preço alto são, sem exceção, reformados de acordo com a época. A chave aqui é ir além da mera "restauração". É necessário compreender com precisão as necessidades potenciais dos locatários e ter como objetivo "criar valor agregado" que não seja encontrado em propriedades concorrentes. Em particular, as instalações hidráulicas, como cozinhas e banheiros, são um dos pontos mais importantes para os locatários e são um alvo de investimento particularmente econômico entre as reformas.

Condição 3: Um sistema de "gerenciamento de propriedade" que gere confiança

Por melhor que seja a localização e as excelentes reformas, os locatários nunca ficarão satisfeitos se o gerenciamento diário da propriedade não estiver à altura. As áreas comuns são bem limpas, as regras para o descarte de resíduos são respeitadas e eles respondem prontamente a problemas com equipamentos? O acúmulo dessas tarefas de gerenciamento aparentemente simples é o que promove a confiança e o vínculo com a propriedade, o que, por sua vez, leva a um aluguel de longo prazo.

A pedra angular da gestão estável é entender as vantagens e desvantagens tanto da "autogestão", em que o proprietário administra a propriedade por conta própria, quanto da "gestão terceirizada", em que a propriedade é terceirizada para uma empresa de gestão especializada, e criar o melhor sistema de gestão para a sua situação.

Estratégias de renovação

É muito importante aprender não apenas com a teoria, mas também com histórias reais de sucesso.

Resumo: Para transformar uma propriedade antiga em um "ativo altamente lucrativo

Conforme explicado neste artigo, uma perspectiva de gerenciamento que otimize os três elementos de "localização", "renovação" e "gerenciamento" como uma trindade é essencial para alugar imóveis antigos por um preço alto. Maximize o potencial inerente da propriedade e continue a refinar seu valor de acordo com as necessidades dos locatários da época. Estamos convencidos de que essa é a chave para o sucesso na futura administração de aluguéis.

Ao criar valor estrategicamente, em vez de desistir por ser antigo, seu imóvel será transformado em um "ativo altamente lucrativo" de escolha no mercado.

A INA&Associates está envolvida na reabilitação de várias propriedades antigas. Oferecemos suporte completo, desde o diagnóstico do potencial da propriedade até a proposta do plano de renovação mais adequado e o estabelecimento de um sistema de gerenciamento confiável. Se tiver alguma dúvida sobre a sua propriedade ou quiser discutir o investimento imobiliário, não hesite em entrar em contato conosco. Proporemos a melhor solução para sua situação individual.

Perguntas frequentes (Q&A)

P1: Quanto devo considerar para os custos de renovação?

R1: Isso varia muito, dependendo da escala e do conteúdo, mas uma orientação geral é de ¥ 500.000 a ¥ 3 milhões para um estúdio e de ¥ 2 milhões a ¥ 8 milhões para um tipo familiar. No entanto, o importante não é pensar em termos de orçamento, mas sim simular detalhadamente com antecedência se o investimento pode ser recuperado de forma realista por meio de aumentos de aluguel e melhores taxas de ocupação.

P2: O imóvel tem até quantos anos de idade?

A2: A vida útil legal (22 anos para estruturas de madeira, 34 anos para estruturas de aço e 47 anos para estruturas de RC) é apenas um padrão para depreciação de acordo com a legislação fiscal e não indica a vida física do edifício. A condição de um edifício depende muito de como ele foi gerenciado. Se os reparos e a manutenção adequados forem realizados de forma contínua, um imóvel pode ser uma boa propriedade geradora de renda, mesmo que esteja muito além de sua vida útil legal. O importante não é a idade do edifício em si, mas que os especialistas diagnostiquem corretamente a condição da estrutura do edifício e a deterioração do abastecimento de água e dos canos de drenagem.

P3: Se uma vaga não for preenchida, o que deve ser feito primeiro?

R3: A primeira etapa é analisar objetivamente a causa pela qual o imóvel está vago. Procuramos a causa de vários ângulos, como, por exemplo, se o aluguel não está desalinhado com a taxa de mercado ao redor, se a atratividade da propriedade é suficientemente comunicada aos possíveis locatários na mídia de publicidade da Internet e qual é a impressão da sala durante a visita. Em seguida, é importante começar com as medidas mais econômicas, como ajustar o aluguel, tirar novas fotos de publicidade e realizar reformas.

P4: Como escolho uma boa empresa de renovação e administração?

R4: É importante escolher uma empresa que tenha muita experiência, é claro, mas ainda mais importante é escolher uma empresa que ouça atentamente suas necessidades e faça propostas proativas com base em seu conhecimento como especialista. Recomendamos que você obtenha cotações de várias empresas e compare suas respostas, propostas e a transparência de suas cotações. Como alternativa, você pode consultar uma empresa de consultoria imobiliária como a nossa, que pode apresentá-lo a empresas parceiras confiáveis que atenderam aos nossos critérios rigorosos.

P5: Devo considerar também a venda da propriedade (estratégia de saída)?

R5: Sim, é extremamente importante planejar sua administração de aluguéis para incluir uma "estratégia de saída". Você precisa decidir quanto investir em reformas, levando em conta o preço esperado e o momento do mercado para vender a propriedade no futuro. A abordagem sensata para um investimento imobiliário bem-sucedido é estar sempre preparado para vender no momento ideal, de modo que você possa responder com flexibilidade às mudanças nas condições do mercado imobiliário e aos seus próprios planos de vida.