Nos últimos anos, a atenção às propriedades que aceitam animais de estimação aumentou drasticamente no mercado de investimento imobiliário. De acordo com a última pesquisa da Pet Food Association, até 2024 haverá aproximadamente 6.796.000 cães e 9.155.000 gatos no Japão, perfazendo um total de 15.950.000 animais de estimação no país.
Esse número é significativamente maior do que a população de crianças com menos de 15 anos de idade, indicando que os animais de estimação são considerados membros importantes da família na sociedade moderna.
No entanto, embora haja uma forte necessidade de manter animais de estimação, a oferta de propriedades que aceitam animais de estimação ainda é escassa. 67,2% das incorporadoras em uma pesquisa da LIFULLHOME'S disseram que a necessidade de propriedades que aceitam animais de estimação está aumentando, uma indicação clara da crescente demanda no mercado. A crescente demanda no mercado é uma tendência clara.
Este artigo detalha as vantagens e desvantagens específicas de investir em propriedades que aceitam animais de estimação e a chave para o sucesso, com base nos muitos anos de experiência da INA&Associates em investimentos imobiliários.
Tendências de mercado e demanda real por propriedades que aceitam animais de estimação
Rápida expansão das famílias que possuem animais de estimação
Uma compreensão precisa da atual situação dos donos de animais de estimação no Japão é extremamente importante para a tomada de decisões de investimento. De acordo com dados estatísticos da Pet Food Association, o número de famílias no Japão que têm animais de estimação chegou a aproximadamente uma em cada cinco famílias, e essa proporção está aumentando a cada ano.
É particularmente notável a crescente necessidade de ter animais de estimação desde o desastre do coronavírus. Com o aumento do tempo passado em casa, o número de famílias que procuram viver com animais de estimação aumentou drasticamente. Essa tendência não é temporária, mas está se consolidando como uma mudança fundamental no estilo de vida.
Grave lacuna entre oferta e demanda
Por outro lado, uma análise da situação da oferta de propriedades que aceitam animais de estimação mostra que a realidade é que a oferta está significativamente aquém da crescente demanda. De acordo com os dados da pesquisa do portal de propriedades SUUMO, a proporção de propriedades que aceitam animais de estimação listadas no site era de cerca de 10% em janeiro de 2019, mas em janeiro de 2024 esse número havia aumentado para 18%.
No entanto, esse número de 18% ainda é insuficiente em relação à demanda real. Cerca de 30% dos entrevistados afirmaram que o motivo pelo qual não podem ter animais de estimação é porque são proibidos de fazê-lo em complexos habitacionais, mostrando claramente uma estrutura em que as restrições no lado da oferta de moradia estão suprimindo a demanda.
Preços reais de aluguel e lucratividade
Como dados concretos sobre a lucratividade das propriedades que aceitam animais de estimação, uma comparação das taxas de aluguel é muito útil. De acordo com uma pesquisa da Asahi Kasei Homes, o aluguel médio listado para imóveis que não permitem animais de estimação é de 78.253 ienes, enquanto o aluguel para imóveis que permitem animais de estimação é de 112.771 ienes, o que é, na verdade, 34.518 ienes (aproximadamente 44%) mais alto.
| Tipo de imóvel | Aluguel médio | Diferença | Porcentagem de aumento |
|---|---|---|---|
| Imóveis onde não são permitidos animais de estimação | 78.253 ienes | -¥2,000 | - |
| Propriedades com permissão para animais de estimação | 112.771 ienes | +JPY34.518 | +44% |
Ainda mais digno de nota é o curto período de mudança. A pesquisa mostra que os locatários se mudam 16,6 dias antes para imóveis que aceitam animais de estimação do que para imóveis que não permitem animais de estimação. Esse número reflete a escassez de propriedades que permitem animais de estimação e a necessidade desesperada dos possíveis inquilinos.
Cinco vantagens das propriedades que aceitam animais de estimação no investimento imobiliário
1. claro efeito de diferenciação das propriedades concorrentes
No mercado de aluguel atual, há muitas propriedades com condições básicas semelhantes, como localização, idade e layout. Em um ambiente tão competitivo, a condição de aceitar animais de estimação é um poderoso fator de diferenciação.
Em particular, o valor agregado de ser pet-friendly pode aumentar significativamente a competitividade de imóveis com condições geralmente desfavoráveis. Por exemplo, mesmo que um imóvel esteja localizado a mais de 15 minutos a pé de uma estação ou tenha mais de 20 anos, para os proprietários de animais de estimação, a maior prioridade é dada à condição de que eles possam viver com seus animais de estimação, e a prioridade de outras condições é relativamente menor.
2) Estabilização do gerenciamento por meio da ocupação de longo prazo
Uma das maiores vantagens das propriedades com animais de estimação é a alta taxa de retenção de inquilinos a longo prazo. Há vários motivos para isso.
Em primeiro lugar, a mudança de ambiente de moradia é um grande fator de estresse para os próprios animais de estimação. A mudança de um ambiente familiar para um novo pode ter um impacto negativo na saúde e no bem-estar mental do animal, portanto, os donos de animais de estimação querem evitar a mudança sempre que possível.
Outro fator que incentiva os inquilinos de longo prazo é o fato de que encontrar um imóvel que aceite animais de estimação é muito difícil. É menos provável que os locatários considerem ativamente a mudança, desde que estejam satisfeitos com seu ambiente atual de moradia, devido à incerteza de não saber quando encontrarão um imóvel que aceite animais de estimação.
3. risco de vacância significativamente reduzido
Os imóveis que aceitam animais de estimação são caracterizados por um risco de vacância menor do que os imóveis para aluguel em geral. Isso se deve ao fato de que o equilíbrio entre a oferta e a demanda está amplamente inclinado para o lado da demanda.
Os donos de animais de estimação estão sempre verificando as informações sobre os imóveis com o ponto de vista de "existe um imóvel melhor para animais de estimação" e, quando um imóvel com boas condições chega ao mercado, um grande número de consultas é recebido em um curto período de tempo. Os dados reais da pesquisa também confirmam que os imóveis que permitem animais de estimação são ocupados 16,6 dias antes dos imóveis em geral.
4. aluguéis premium podem ser definidos.
Os animais de estimação são permitidos em propriedades que permitem animais de estimação, e aluguéis mais altos podem ser definidos em comparação com propriedades com as mesmas condições nas proximidades. Os dados da pesquisa mencionados acima mostram que é possível obter um prêmio de aluguel médio de 44%, o que leva a uma melhoria significativa no retorno sobre o investimento.
Esse prêmio de aluguel é possível porque o valor de "viver com animais de estimação" para os proprietários é mais importante do que o ônus financeiro.
5. Oportunidade de aumentar a renda inicial
Em propriedades que aceitam animais de estimação, o depósito e o dinheiro da chave geralmente são mais altos do que o normal para se preparar para riscos futuros. Em muitos casos, é definido um ou dois meses adicionais de aluguel, o que pode aumentar a renda inicial no momento da assinatura.
| Itens de custo | Imóveis em geral | Propriedade que aceita animais de estimação | Diferença |
|---|---|---|---|
| Depósito de segurança | 1-2 meses | 2-3 meses | +1 mês |
| Dinheiro-chave | 1-2 meses | 2-3 meses | +1 mês |
| Depósito para animais de estimação | Nenhum | 1-2 meses | +1 a 2 meses |
4 desvantagens e riscos de investir em propriedades que aceitam animais de estimação
1. oportunidades perdidas devido ao grupo-alvo limitado
A desvantagem mais significativa das propriedades que permitem animais de estimação é o grupo-alvo limitado de locatários. Aqueles que não têm animais de estimação, especialmente aqueles que têm alergia a animais ou que não se sentem confortáveis com animais, têm maior probabilidade de excluí-lo das propriedades em potencial.
Estatisticamente, apenas cerca de 20% de todas as residências têm animais de estimação, o que significa que os 80% restantes das residências são excluídos dos possíveis locatários.
2. Risco de problemas com a vizinhança
O risco de problemas com os vizinhos é maior nos imóveis com animais de estimação do que nos imóveis em geral. Uma análise do conteúdo das consultas sobre problemas recebidas pelas agências imobiliárias mostra que os seguintes problemas são relatados com frequência
| Conteúdo do problema | Taxa de incidência | Principais causas |
|---|---|---|
| Barulhos de animais de estimação | 64.9%. | Latidos de cães, miados de gatos à noite |
| Manutenção de animais de estimação proibidos | 43.2%. | Violação de contrato, falta de compreensão dos termos e condições |
| Violação de boas maneiras em áreas comuns | 37.8% | Descarte de excrementos, ausência de coleira |
3. aumento dos custos de manutenção
Os custos de manutenção tendem a aumentar nos imóveis que permitem animais de estimação em comparação com os imóveis em geral. Isso se deve à necessidade de lidar com a sujeira específica e o desgaste causado pela presença de animais de estimação.
É importante que esses custos adicionais, como o aumento dos custos de limpeza das áreas comuns, custos de manutenção de equipamentos e custos de manutenção de instalações dedicadas, sejam levados em conta no plano de receitas e despesas com antecedência e refletidos adequadamente no aluguel e nas taxas de administração.
4. risco de um aumento significativo nos custos de restauração
Um dos riscos mais sérios em propriedades que aceitam animais de estimação é o aumento nos custos de restauração. Os danos aos cômodos causados por animais de estimação são de natureza diferente da deterioração normal relacionada à idade e tendem a resultar em altos custos de reparo.
| Área de dano | Custos gerais de reparo | Custo de danos causados por animais de estimação | Diferença |
|---|---|---|---|
| Substituição do papel de parede (6 tapetes de tatame) | 30.000 a 50.000 ienes | 50.000 - 80.000 ienes | +20.000 - 30.000 ienes |
| Substituição do piso | 80.000 - 120.000 ienes | 120.000 - 200.000 ienes | +40.000-80.000 ienes |
| Limpeza e desodorização especiais | Nenhuma | 50.000 - 150.000 ienes | + ¥50,000 - ¥150,000 |
Três pontos-chave para um investimento bem-sucedido em propriedades que aceitam animais de estimação
1. esclareça as condições de restauração e prepare um contrato
O fator mais importante para o sucesso do investimento em propriedades que aceitam animais de estimação é definir claramente as condições de restauração no contrato. Condições contratuais ambíguas podem causar problemas no momento da mudança e resultar em custos inesperados.
De acordo com as "Dúvidas e diretrizes relativas à restauração da condição original" do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, os danos causados por animais de estimação devem, em princípio, ser arcados pelo locatário, mas é importante que as partes do contrato concordem com os custos e o escopo específicos.
2.Estabelecer regulamentos detalhados sobre a posse de animais de estimação
Para manter um ambiente confortável para todos os locatários, é essencial estabelecer normas claras e eficazes sobre a posse de animais de estimação.
A chave para o sucesso está na criação de regras abrangentes, como a definição de condições para os animais de estimação que podem ser mantidos, regras detalhadas sobre a etiqueta dos animais de estimação e a garantia de que as regras sejam eficazes.
3. introdução estratégica de instalações dedicadas a animais de estimação
Para maximizar o valor agregado das propriedades que permitem animais de estimação e diferenciá-las das propriedades concorrentes, a introdução de instalações exclusivas para animais de estimação é eficaz. No entanto, não é necessário introduzir todas as instalações de uma só vez; é importante fazer escolhas estratégicas de acordo com as características e o orçamento da propriedade.
Desenvolvimento de imóveis para aluguel que aceitam animais de estimação
A evolução do simples "pet-friendly" para o "pet-symbiosis" tem o potencial de proporcionar maior valor agregado e ganhos mais estáveis. Muitos benefícios podem ser esperados, como a uniformidade dos locatários, sistemas de gerenciamento profissional e a formação de comunidades.
Resumo: Pontos de decisão e perspectivas futuras para investimentos em propriedades que aceitam animais de estimação
Fatores-chave nas decisões de investimento
Ao considerar investir em propriedades que aceitam animais de estimação, é importante avaliar de forma abrangente os seguintes fatores
O ambiente atual do mercado é altamente favorável ao investimento em propriedades que aceitam animais de estimação. O crescimento contínuo do número de famílias com animais de estimação, a escassez devido à falta de oferta e as projeções futuras dos participantes do setor apontam para a existência de oportunidades de investimento.
A alta rentabilidade demonstrada pelos números - um prêmio de aluguel médio de 44%, períodos curtos de vacância de 16,6 dias e renda estável de ocupação de longo prazo - torna a propriedade atraente o suficiente para ser um investimento.
Uma abordagem prática para o sucesso
Recomenda-se começar com propriedades menores para ganhar experiência no investimento em propriedades que aceitam animais de estimação, em vez de investir repentinamente em um investimento de grande escala. Há muitos fatores a serem aprendidos com a prática, como o acúmulo de know-how de gerenciamento, a compreensão das características locais e das necessidades dos inquilinos.
Perspectivas futuras do mercado e oportunidades de investimento
Espera-se que as mudanças na estrutura social que sustentam a demanda por animais de estimação, como a queda da taxa de natalidade, o envelhecimento da população, o aumento do número de lares com uma única pessoa e a diversificação dos estilos de vida, continuem no futuro. Em particular, a posse de animais de estimação por idosos e a demanda por animais de estimação entre pessoas solteiras podem aumentar ainda mais no futuro.
Entre em contato com a INA&Associates Ltd para obter orientação sobre como investir em propriedades que aceitam animais de estimação.
A INA&Associates oferece um serviço de consultoria abrangente sobre investimentos em propriedades que aceitam animais de estimação. Desde a análise de mercado até a seleção de propriedades e sistemas de gerenciamento, ajudamos os investidores a alcançar o sucesso.
Se estiver interessado em investir em propriedades que aceitam animais de estimação, não hesite em entrar em contato conosco. Nossa equipe experiente e profissional terá prazer em ajudá-lo a encontrar a melhor solução para suas metas de investimento.
Perguntas frequentes
P1: Qual é o investimento inicial necessário para converter uma propriedade em uma propriedade que aceita animais de estimação?
O investimento inicial necessário para converter uma propriedade em uma propriedade que aceita animais de estimação varia muito, dependendo da condição atual da propriedade e do equipamento a ser instalado. Para medidas mínimas, o investimento será de 100.000 a 300.000 ienes, para a introdução de instalações padrão, de 500.000 a 1,5 milhão de ienes e, para propriedades que aceitam animais de estimação, de 2 milhões a 5 milhões de ienes. O período de retorno do investimento geralmente é de 3 a 5 anos, dependendo do efeito do aluguel adicional.
P2: Quais locais são adequados para o investimento em propriedades que aceitam animais de estimação?
Os locais adequados para investimentos em propriedades que aceitam animais de estimação incluem parques e pistas de caminhada nas proximidades, proximidade de hospitais veterinários e pet shops e instalações que aceitam animais de estimação. Áreas com baixa oferta de propriedades que aceitam animais de estimação e áreas com altas taxas de vacância de imóveis para aluguel em geral também oferecem oportunidades de investimento.
P3: Quais são os pontos mais importantes a serem considerados ao gerenciar propriedades que aceitam animais de estimação?
O aspecto mais importante da administração de propriedades que aceitam animais de estimação é a ação preventiva. Explicações minuciosas no momento da mudança, comunicação regular e solução imediata de problemas podem evitar problemas maiores ao lidar com os problemas enquanto eles são pequenos.
P4: Que medidas devem ser tomadas se ocorrer uma vaga em uma propriedade que aceita animais de estimação?
Se ocorrer uma vaga em uma propriedade que aceita animais de estimação, é eficaz tomar medidas como a revisão das condições de recrutamento, a diversificação dos métodos de recrutamento e a melhoria da atratividade da propriedade. Como as propriedades que aceitam animais de estimação geralmente têm um curto período de vacância, medidas apropriadas podem ser tomadas para garantir inquilinos em um estágio inicial.
P5: É possível mudar uma propriedade para não receptiva a animais de estimação no futuro?
Tecnicamente, é possível mudar uma propriedade que permite animais de estimação para uma propriedade que não permite animais de estimação, mas você precisará considerar como lidar com os inquilinos atuais, restaurar a propriedade à sua condição original e o impacto no valor de mercado. No entanto, o fato de a propriedade ter um histórico comprovado e instalações como uma propriedade que permite animais de estimação é uma vantagem se for necessário torná-la novamente permitida no futuro.
稲澤大輔
Representante executivo da INA&Associates Co., Ltd. Com sede em Osaka, Tóquio e Kanagawa, a empresa atua na área de compra, venda e gestão de imóveis. Oferece serviços com base na sua vasta experiência no setor imobiliário. Com base na filosofia de que «o capital humano é o ativo mais importante de uma empresa», a empresa valoriza a formação de recursos humanos. Continua a desafiar-se para criar valor empresarial sustentável. 【Qualificações obtidas (incluindo qualificações aprovadas)】 Agente imobiliário, administrador administrativo, especialista em proteção de dados pessoais, administrador de condomínios, gestor administrativo, gestor de prevenção de incêndios de classe A, gestor de imóveis em leilão, gestor de gestão de imóveis para arrendamento, técnico de manutenção e reparação de condomínios, gestor de operações de empréstimo, mestre em consultoria imobiliária.
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