宠物友好型房产投资：市场需求与利弊全面解析

近年来，房产投资市场对宠物友好型房产的关注度急剧上升。根据宠物食品协会的最新调查，到 2024 年，日本将饲养约 679.6 万条狗和 915.5 万只猫，宠物总数将达到 1595 万只。

这一数字大大高于 15 岁以下儿童的数量，表明宠物在现代社会中被视为家庭的重要成员。

在 LIFULLHOME'S 的调查中，67.2% 的房地产开发商表示对宠物友好型房产的需求正在增加，这充分说明了市场需求的增长。市场需求的增长是一个明显的趋势。

本文根据INA&Associates多年的房产投资经验，详细介绍了投资宠物友好型房产的具体利弊以及成功的关键。

宠物友好型房产的市场趋势和实际需求

饲养宠物的家庭迅速增加

在做出投资决策时，准确了解日本目前的宠物饲养情况极为重要。根据宠物食品协会的统计数据，日本饲养宠物的家庭数量已达到约五分之一，而且这一比例还在逐年增加。

尤其值得注意的是，自科罗娜灾难以来，人们对饲养宠物的需求日益增长。随着在家时间的增加，希望与宠物和谐相处的家庭数量也急剧增加。这种趋势不是暂时的，而是作为一种生活方式的根本性改变，正变得根深蒂固。

供需严重失衡

另一方面，从宠物友好型房产的供应情况来看，现实情况是，供应远远不能满足日益增长的需求。根据房地产门户网站 SUUMO 的调查数据，2019 年 1 月，网站上列出的宠物友好型房产比例约为 10%，但到 2024 年 1 月，这一比例已增至 18%。

然而，这个 18% 的数字与实际需求相比仍显不足。约 30% 的受访者表示，他们不能饲养宠物的原因是住宅区禁止饲养宠物，这清楚地表明了住房供应方的限制抑制了需求的结构。

实际租金价格和盈利能力

作为宠物友好型房产盈利能力的具体数据，房租价格的比较非常有用。根据旭化成住宅（Asahi Kasei Homes）的调查，不允许饲养宠物的房产的平均挂牌租金为 78,253 日元，而允许饲养宠物的房产的租金为 112,771 日元，实际高出 34,518 日元（约 44%）。

更值得注意的是入住时间短。研究表明，与不允许饲养宠物的房产相比，允许饲养宠物的房产的租户入住时间要早 16.6 天。这一数字反映了允许携带宠物的房产的稀缺性和潜在租户的迫切需求。

宠物友好型房产在房产投资中的五大优势

1.与竞争房源的明显差异化效应

在目前的租赁市场上，地段、房龄、户型等基本条件相似的房源很多。在这样一个竞争激烈的环境中，"宠物友好"这一条件是一个强有力的差异化因素。

特别是，"宠物友好 "的附加值可以大大提高条件一般较差的房产的竞争力。例如，即使物业距离车站的步行时间超过 15 分钟，或者房龄超过 20 年，对于养宠物的人来说，他们最优先考虑的也是可以与宠物一起居住的条件，而其他条件的优先级则相对较低。

2.通过长期居住稳定管理

拥有宠物的物业最大的优势之一就是租户的长期保留率高。原因是多方面的。

首先，生活环境的改变对宠物本身来说是一个重要的压力因素。从熟悉的环境搬迁到新的环境会对宠物的健康和心理产生负面影响，因此宠物主人希望尽可能避免搬家。

另一个鼓励长期租户的因素是，寻找宠物友好型物业本身就非常困难。由于不知道下一次找到宠物友好型房产的时间，租户只要对目前的居住环境满意，就不太可能主动考虑搬家。

3.大幅降低空置风险

与一般出租房相比，宠物友好型房产的空置风险较低。这是因为供需平衡在很大程度上倾向于需求方。

宠物主人总是抱着 "有没有更好的宠物友好型房产 "的观点来查看房产信息，当条件较好的房产上市时，短时间内就会收到大量咨询。实际调查数据也证实，允许携带宠物的房产比一般房产的入住时间早 16.6 天。

4.可以设定溢价租金。

允许饲养宠物的房屋可以比周边同等条件的房屋收取更高的租金。上述调查数据显示，平均可实现 44% 的租金溢价，从而显著提高投资回报率。

之所以能实现这一租金溢价，是因为对宠物主人来说，"与宠物同住 "的价值比经济负担更重要。

5. 增加初始收入的机会

在宠物友好型物业中，押金和礼金通常会定得比平常高一些，以便为未来的风险做好准备。在许多情况下，会额外设定一到两个月的租金，这可以增加签约时的初始收入。

投资宠物友好型房产的 4 个缺点和风险

1. 目标群体有限，错失良机

允许饲养宠物的房产的最大缺点是目标租户群体有限。那些不养宠物的人，尤其是那些对动物过敏或不喜欢与动物相处的人，更有可能将您排除在潜在物业之外。

据统计，只有约 20% 的家庭饲养宠物，这意味着其余 80% 的家庭都被排除在潜在租户之外。

2.邻里问题风险

与一般房产相比，饲养宠物的房产出现邻里问题的风险更高。对房地产中介公司收到的麻烦咨询内容的分析表明，以下是经常被报告的问题

3 维修费用增加

与一般物业相比，允许饲养宠物的物业的维护成本往往会增加。这是因为需要处理宠物造成的特殊污垢和磨损。

重要的是，这些额外成本，如公共区域清洁成本、设备维护成本和专用设施维护成本的增加，应提前计入收支计划，并适当反映在租金和管理费中。

4 修复费用大幅增加的风险

宠物友好型物业最严重的风险之一是修复成本的增加。宠物对房间造成的损坏在性质上不同于正常的老化，往往会导致高昂的修复费用。

成功投资宠物友好型物业的三个要点

1.明确修复条件并准备合同

在合同中明确规定修复条件，是允许宠物入住的房产投资成功的最重要因素。不明确的合同条件可能会在搬出时出现问题，并可能导致意想不到的费用。

根据国土交通省的《有关恢复原状的麻烦和指南》，宠物造成的损失原则上应由承租人承担，但合同双方必须就具体费用和范围达成一致。

2.制定详细的宠物饲养规定

为了给所有租户提供一个舒适的居住环境，必须制定明确有效的养宠规定。

成功的关键在于制定全面的规则，如设定可饲养宠物的条件、详细的宠物饲养礼仪规则，并确保规则的有效性。

3 战略性地引入宠物专用设施

为了最大限度地提高允许饲养宠物的物业的附加值，并使其有别于竞争物业，引入专门的宠物设施是有效的。但是，没有必要一次性引入所有设施，重要的是要根据物业的特点和预算做出战略性选择。

总结：宠物友好型物业投资的决策要点和未来前景

投资决策的关键因素

在考虑投资宠物友好型物业时，必须全面评估以下因素

当前的市场环境非常有利于宠物友好型物业投资。饲养宠物家庭数量的持续增长、供应不足导致的稀缺性以及业内人士对未来的预测都表明存在投资机会。

数据显示的高利润率--平均租金溢价率高达 44%，空置期短至 16.6 天，以及长期入住带来的稳定收入--使该物业具有足够的投资吸引力。

成功的实用方法

建议先从小型物业开始，积累投资宠物友好型物业的经验，而不是突然进行大规模投资。有许多因素需要在实践中学习，如积累管理诀窍、了解当地特点和租户需求等。

未来市场前景和投资机会

支持宠物需求的社会结构变化，如出生率下降、人口老龄化、单人家庭数量增加和生活方式多样化，预计在未来仍将继续。特别是，老年人拥有宠物和单身人士对宠物的需求在未来可能会进一步增加。

常见问题

问题 1：将物业转换为宠物友好型物业所需的初始投资是多少？

将物业改造为宠物友好型物业所需的初始投资差别很大，具体取决于物业的当前状况和需要安装的设备。如果采取最低限度的措施，投资额在 10 万至 30 万日元之间；如果引进标准设施，投资额在 50 万至 150 万日元之间；如果是全面的宠物友好型物业，投资额在 200 万至 500 万日元之间。投资回收期通常为 3-5 年，具体取决于额外租金的效果。

问题 2：哪些地点适合投资宠物友好型房产？

适合投资宠物友好型房产的地点包括附近有公园和步行道、邻近宠物医院和宠物商店以及宠物友好型设施。宠物友好型物业供应量较少的地区和一般出租物业空置率较高的地区也提供了投资机会。

问题 3：在管理宠物友好型物业时，需要注意哪些要点？

允许携带宠物的物业管理最重要的是预防措施。在宠物入住时进行全面解释、定期沟通并及时排除故障，可以防患于未然，避免出现重大问题。

问题 4：如果宠物友好型物业出现空置，应采取哪些措施？

如果允许饲养宠物的物业出现空置，采取修改招聘条件、丰富招聘方式、提高物业吸引力等措施是有效的。由於寵物友善物業的空置期一般較短，因此可採取適當措施，及早爭取租戶。

问题 5：将来有可能将物业改回非宠物友好型吗？

从技术上讲，将允许饲养宠物的物业改回不允许饲养宠物的物业是可行的，但你需要考虑如何处理现有租户、将物业恢复原状以及对市场价值的影响。不过，如果将来再次允许饲养宠物，那么该物业作为允许饲养宠物的物业所拥有的良好记录和设施将是一个优势。