了解有缺陷房产：种类、影响及购买注意事项

很多人可能都听说过房地产市场上的 "瑕疵房产 "或 "有理由房产"。这些房产的交易价格往往低于普通房产，有时会吸引投资者和购房者的注意。然而，人们往往对它们的实际状况、法律地位和交易注意事项并不完全了解。

缺陷房产一般被定义为 "缺乏正常应有质量或性能的房产"。缺陷有四种类型：心理缺陷、物理缺陷、环境缺陷和法律缺陷，每种类型都有不同的特点、通知义务和价格影响。特别是近年来，从提高房地产交易透明度和保护消费者的角度出发，人们强烈要求准确披露这些缺陷的信息。

本文从专业角度对缺陷房产的定义、每种类型的具体实例、通知义务的范围、价格行情、买卖时的利弊以及调查方法进行了通俗易懂的解释。我们希望您能从中获得所需的知识，避免在房产交易中遇到意想不到的问题并做出正确的决定。

什么是有缺陷的房产（有原因的房产）？

瑕疵房产在法律上的定义是 "缺乏正常质量或性能的房产"。缺陷 "一词的意思是 "瑕疵 "或 "缺陷"，通常也被称为 "有理由的财产"。

根据缺陷的性质，缺陷财产可分为四大类。每种类型的缺陷对房产的价值和交易条款都有不同的影响，因此，在参与房产交易时，了解这些差异非常重要。

有缺陷的房产的市场价值往往低于普通房产。这是因为存在缺陷会影响房产的吸引力及其未来的资产价值。然而，许多人将价格差异视为投资或购置房屋的机会。

在房产交易中，卖方和贷方有 "通知义务 "将缺陷告知买方和租户。如果忽视了这一告知义务，日后可能会导致法律纠纷，因此确保交易的透明度非常重要。

缺陷房产的类型和实例

心理缺陷

心理缺陷是指虽然房产本身的质量或性能没有问题，但由于过去发生的事件而可能引起心理不安或厌恶的缺陷。许多所谓的 "意外财产 "都属于这一类。

心理缺陷的典型例子包括在房产中发生的自杀、其他谋杀和孤独死亡事件。根据国土交通省的《建筑地段和建筑物交易商死亡申报指南》，日常生活中的自然死亡和意外死亡原则上不属于申报事项，但自杀、他杀和需要特别清理的死亡必须申报。

在租赁交易中，心理缺陷的通知义务期限一般为发现事件后的三年，但在销售交易中，没有明确的期限规定，要根据事件的严重程度和时间长短来分别决定。一般认为，销售交易的通知期较长。

由于心理缺陷是不可见的，因此有必要依赖房地产公司或卖方/出租方的通知。因此，在交易前一定要确认是否有 "通知"，并要求解释详细内容。

物理缺陷

物理缺陷是指建筑物或土地的物理缺陷或瑕疵。这是一种相对容易理解的缺陷，通常可以通过目测或专业调查发现。

物理缺陷的例子包括

• 渗漏和漏水
• 白蚁破坏
• 建筑物的结构缺陷
• 地基或支柱倾斜
• 地基下沉或地基薄弱
• 设备故障或缺陷
• 抗震能力不足

有形缺陷有时可以通过维修和翻新解决，但结构问题等根本缺陷可能需要大量资金。因此，建议在购房前要求进行专业的建筑检查（房屋检查）。

告知买方物理缺陷的义务没有时间限制，卖方必须告知买方他或她知道的所有物理缺陷。但是，由于老化造成的正常损耗以及只要平时注意就很容易发现的缺陷不一定属于通知义务的范围。

环境缺陷

环境缺陷是指不是由房产本身而是由周围环境引起的问题。它们是影响居住环境舒适度和生活质量的因素，在选择房产时往往被忽视。

环境缺陷的例子包括

• 噪音（如交通噪音、工厂噪音、餐馆和娱乐场所噪音等）
• 异味（如来自工厂、畜牧设施、废物处理设施的异味）
• 缺乏阳光（高层建筑遮挡阳光）
• 无线电干扰
• 邻近令人反感的设施（如墓地、火葬场、废物处理设施等）
• 土壤污染
• 水污染
• 靠近高压线、基站等。

环境缺陷通常很难在一次考察中发现，因此必须在一天中的不同时间和一周中的不同日子多次考察房产。检查周边设施和询问当地居民也是有效的调查方法。

关于通知环境缺陷的义务，必须在房地产中介和卖方知道的范围内通知他们，但由于难以确定所有环境因素，买方自己进行调查也很重要。

法律缺陷

法律缺陷指与《建筑标准法》和《城市规划法》等法律法规相关的问题。这些缺陷可能会导致对未来重建或扩建的限制，或者在最坏的情况下，导致行政指导或纠正命令。

法律缺陷的例子包括

• 违反《建筑法》（非法建筑）
• 违反道路通行义务（《建筑标准法》第 43 条）
• 违反分区限制
• 所有权问题（如共同所有权、抵押等）
• 边界不明确
• 私人道路的通行权问题
• 城市规划道路
• 无法重建的房产

如果没有专业知识，很难发现法律上的缺陷，这些缺陷可能会导致将来出现重大问题，因此在房产交易过程中应特别注意。在法务局查看登记簿的认证副本，在地方政府的建筑指导部门查看建筑确认申请的历史记录，都是有效的调查方法。

此外，还有义务告知法律缺陷，卖方或房地产中介知道的法律问题必须向买方解释清楚。根据《建筑地块和建筑物交易业务法》，特别重要的事项必须进行 "重要事项说明"。

有缺陷房产的报价和市场趋势

缺陷房产的价格往往低于普通房产，这取决于缺陷的类型和程度。这种价格差异对投资者和购房者具有吸引力，但也可能在将来出售时构成挑战。

与普通房产的价格差异

有缺陷房产的价格一般为市场价格的 50%-80%，但根据缺陷的类型和程度不同，价格差异也很大。尤其是心理缺陷房产，对价格的影响程度取决于缺陷的严重程度。

在心理缺陷中，发生自杀或谋杀等恐怖事件的房产价格可能会比一般市场价格下跌 30-50%。另一方面，在单独死亡或自然死亡的情况下，价格往往只下降 10%-20%。

就物理缺陷而言，估算的维修成本是定价的一个重要因素。例如，如果问题是可以修复的，如渗漏或白蚁破坏，通常会给出修复费用加额外折扣。

环境缺陷对价格的影响有所不同，这取决于问题的严重程度和补救的可能性。例如，暂时的噪音问题对价格的影响较小，但永久性的异味或缺乏阳光则会成为压低价格的主要因素。

对于法律缺陷，价格取决于未来风险的大小。尤其是无法重建的房产和违反道路通行义务的房产会对未来房产价值产生重大影响，并可能导致价格大幅下跌。

不同地区的价格差异

有缺陷房产的价格因地区而异。一般来说，城市地区的房产需求量大，因此即使存在缺陷，价格下降的幅度也相对较小。而在农村地区，需求有限，有缺陷房产的价格下降率可能较高。

此外，当地的文化和习俗对心理缺陷也有不同的认识，这可能会反映在价格上。例如，在精神因素更重要的地区，心理缺陷房产的价格下降率往往更高。

市场趋势

近年来，为了提高信息披露的透明度和对消费者的保护，房地产市场在缺陷申报方面越来越严格。特别是在 2021 年，国土交通省制定了《关于建筑地块和建筑交易商造成人员死亡的申报指南》，明确了心理缺陷的申报标准。

与此同时，由于出生率下降和人口老龄化，空置房数量增加，缺陷房产市场也在发生变化。特别是在农村地区，无论房产是否存在缺陷，空置房问题都越来越严重，房产价格也在下降。

在投资市场上，"增值投资 "也备受关注，即积极购买有缺陷的房产，并通过翻新或改变用途来提高其价值。特别是，有形缺陷可以通过适当的修缮来解决，因此越来越多地被视为投资目标。

买卖有缺陷房产的利弊

瑕疵房产交易具有不同于普通房产交易的特定优势和劣势。正确理解这些优势和劣势，你就能做出适合自己需求和情况的决定。

买方的优势

价格优势

有瑕疵房产的最大优势在于其价格低于同等地段和面积的普通房产。尤其是心理上有缺陷的房产，即使房产本身的质量或性能没有问题，也会有很大的折扣。利用这种差价，就有可能在预算范围内买到位置更好或面积更大的房产。

投资潜力

从投资的角度来看，有缺陷的房产可以成为高收益的目标。特别是，有物理缺陷的房产可以通过适当的翻新而增值。此外，心理缺陷往往会随着时间的推移在市场上逐渐减少，因此通过长期持有，资产价值可望得到恢复。

竞争少。

有缺陷的房产往往会受到普通潜在买家的回避，因此也有竞争较少的优势。即使在热门地区，正常房产的竞价竞争也很激烈，而有缺陷的房产的交易可能会相对顺利。

买方的劣势

心理负担

特别是对于有心理缺陷的房产，实际居住的心理负担不容忽视。在发生过自杀或其他凶杀案的房产中，即使你对情况有所了解，但在实际居住时仍有可能感到焦虑或恐惧。对游客和周边地区的解释也是需要关注的因素。

将来出售时的挑战

有缺陷的房产在将来销售时也需要告知缺陷，这可能会影响销售价格和销售期限。特别是在心理缺陷的情况下，由于销售中没有明确规定通知义务的期限，房产价值可能会在很长一段时间内受到影响。

融资限制。

有缺陷的房产，尤其是有法律缺陷的房产，可能会增加获得抵押贷款的难度。金融机构往往会限制未来资产价值不确定的房产的融资，因为他们关注的是抵押品的价值。

卖方注意事项

通知义务和法律责任

在出售有缺陷的房产时，您有义务将缺陷准确地告知买方。如果忽视了这一告知义务，买方可能会在合同签订后要求赔偿损失或解除合同。特别是，如果您故意隐瞒严重缺陷，有可能被指控欺诈。

如何制定公平的价格

为有缺陷的房产确定一个合理的价格并不容易。不能简单地从市场价格中扣除某个百分比，而是要综合考虑缺陷的类型和程度、已过的时间以及房产的位置。重要的是要咨询专业房地产机构，并确定一个合适的价格。

较长的销售期。

与普通房产相比，存在缺陷的房产往往需要较长的销售期。尤其是存在心理缺陷的房产，由于买主数量有限，其出售时间会更长。如果需要快速出售，可以选择使用房产买方。

如何发现有缺陷的房产以及检查内容

为了正确判断瑕疵房产，必须收集准确的信息。下面，我们将介绍调查缺陷房产的方法和检查要点。

如何在房地产中介公司进行检查

在房产交易中，地段建筑交易商有义务在 "重要事项说明 "中解释房产的缺陷。但是，为了获得更详细的信息，必须积极检查以下几点

• 明确询问是否有需要通知的事项
• 确保 "通知 "内容详细
• 询问前任业主和租户的历史情况
• 检查房产的维修历史以及是否存在任何缺陷
• 询问周围环境，是否存在任何邻里问题。

特别是在心理缺陷方面，只有在房地产公司知道的范围内才会被告知，因此必须具体询问："该房产是否发生过致命事故？必须具体询问 "该物业是否发生过死亡事故？

基于互联网的研究方法

利用互联网进行研究也很有效。使用以下方法收集信息

• 通过物业地址或楼宇名称进行搜索，查看是否有任何事件或事故报告。
• 在 "事故物业公共通知网站 "等专业网站上搜索
• 在当地论坛和社交网站上查看当地信息和声誉
• 在谷歌地图街景中查看周边环境。
• 在当地政府的灾害地图上查看灾害风险。

但是，互联网上的信息并不总是准确的，因此必须检查多个信息来源。

现场调查要点

实地考察也很重要。在进行调查时，请牢记以下几点

• 在一天中的不同时间和一周中的不同日子多次走访物业，检查噪音、气味等情况。
• 检查建筑物外部和公共区域的状况。
• 详细检查室内墙壁、天花板和地板的状况。
• 检查供水设施的运行情况。
• 检查日照和通风情况
• 向邻居打听该地区的声誉和特点

花时间仔细检查物理和环境缺陷尤为重要，因为这些缺陷往往可以通过现场检查发现。

咨询专家

为了更可靠地发现缺陷，您还应该考虑寻求专业人士的帮助。

• 由房屋检查员（建筑检查员）进行建筑检查
• 由土地和建筑检查员进行边界检查
• 由律师检查合同和重要项目说明
• 由房产估价师评估公平价值

要求进行专业调查，尤其是在购买昂贵的房产或旧楼时，有助于防止将来出现问题。

结论。

缺陷财产（有原因的财产）分为四种类型：心理缺陷、物理缺陷、环境缺陷和法律缺陷，每种类型都有不同的特点和影响。这些房产的交易价格往往低于一般市场价格，但其背后存在各种风险和问题。

在处理有缺陷的房产时，需要考虑以下要点

1.准确收集信息，了解缺陷：一定要核对房地产中介公司的通知细节，必要时可要求专家进行调查。

(2）了解告知义务：卖方/出租方有义务将缺陷告知买方/承租方，不告知可能导致法律纠纷。特别是心理缺陷的告知义务期限，租房一般为三年，而买卖则没有明确的时间限制，必须根据具体情况确定。

(3)适当评估价格：有缺陷房产的价格一般为市场价格的 50%-80%，但因缺陷的类型和程度不同而有很大差异。适当的定价和估价非常重要。

4.比较研究利弊：虽然有价格优势和投资潜力，但也有心理负担和将来出售时的挑战。有必要根据自身需求和情况做出决定。

5.研究方法的运用：要综合运用多种方法，如向房地产中介公司查询、网络研究、现场研究、咨询专家等，综合做出决定。

有缺陷的房产一般不会 "避之唯恐不及"，重要的是要了解其特点，然后再做出适当的决 定。可以将其视为购买具有价格优势的房屋的机会或投资机会，但也必须考虑到未来的风险和心理影响。

房产交易是人生最大的决定之一。在考虑购买房产，尤其是有缺陷的房产时，最好通过收集足够的信息和听取专家建议来谨慎做出决定。我们INA&Associates K.K.很乐意为您提供有关房地产交易（包括有缺陷的房产）的建议，请随时与我们联系。

常见问题

瑕疵房产是否一定要通知？

从法律上讲，卖方和房地产公司有义务将瑕疵告知买方。 但 在实践中，并非所有缺陷都会被告知，这是因为卖方本身可能并不了解缺陷，或者对告知义务范围的解释存在差异。

特别是对于心理缺陷，国土交通省于 2021 年制定了《关于建筑地块和建筑交易商的人员死亡通知准则》，明确了通知标准，但在此之前的交易中也存在未进行通知的情况。

在考虑购买物业时，应询问 "是否有任何通知？并详细查看通知的内容。此外，建议您尽可能自己进行调查。

如果在购买有缺陷的房产后才发现缺陷，该怎么办？

如果在购房后发现了合同签订前未通知的缺陷，可以根据《民法典》中的合同违约责任提起诉讼。 具体来说 ，有以下几种选择

1. 要求修理：要求卖方修理缺陷。
2. 要求减价：要求退回与缺陷相应的金额。
3. 要求赔偿损失：要求赔偿缺陷造成的损失。
4. 取消合同：在存在严重缺陷的情况下，可以取消合同。

但是，这些要求有时间限制，必须在发现缺陷后一年内提出。在某些情况下，如果卖方不知道存在缺陷，或者如果买方在正常注意的情况下可以发现缺陷，则卖方不承担责任。

如果发现了缺陷，建议首先收集证据并咨询专家（如律师）。

告知心理缺陷的义务有多长？

租房和卖房的心理缺陷告知义务期限不同。

如果是租房，根据国土交通省的指导原则，一般是在发现事件后的三年内。

而在买卖的情况下，则没有明确的时间限制，要根据案件的严重程度、时间的长短、周围环境的变化等因素逐一确定。一般认为，出售的通知期要长于出租的通知期。在一些法庭案例中，即使已超过 10 年，也有义务发出通知。

不过，这些只是指导原则，判决可能会因案件内容及其社会影响而有所不同。

我可以为有瑕疵的房产申请抵押贷款吗？

有缺陷的房产可以获得抵押贷款，但根据缺陷的类型和程度，审查可能会更加严格，贷款额度也可能会受到限制。

尤其是存在法律缺陷的房产（如违反《建筑法》或无法重建的房产），可能会被视为存在未来抵押品价值问题，可能会增加获得抵押贷款的难度。

对于存在心理缺陷的房产，如果房产本身的质量或性能没有问题，通常不会对抵押贷款审批程序产生重大影响，但各金融机构的反应有所不同。

如果是物理缺陷，如果房产可以维修，则可以通过提交维修计划获得贷款。

在考虑购买有缺陷的房产时，建议事先咨询几家金融机构，以确认融资的可能性。

购买有缺陷的房产时应采取哪些预防措施？

在购买有缺陷的房产时，应特别注意以下几点

1. 准确识别缺陷：详细检查通知内容，必要时要求提供补充信息。尤其是心理缺陷，必须确认具体细节和发生时间。
2. 专家调查：如果怀疑存在物理或法律缺陷，应要求房屋检查员或土地和建筑测量员等专家进行调查。
3. 估算维修费用：如果存在物理缺陷，请专家估算维修费用，并确定除购房款外所需的总费用。
4. 考虑房产未来的可出售性：即使购买时价格较低，在未来出售时也可能需要大幅降价。考虑房产的长期价值。
5. 检查心理上的可接受性：仔细考虑房产在心理上是否能被您和实际居住的家人接受，尤其是如果房产存在心理缺陷。
6. 预先确认融资：如果要使用抵押贷款，应事先告知金融机构房产存在的缺陷，并确认融资的可能性。
7. 准备价格谈判的基础：根据缺陷的具体情况考虑适当的折扣额度，并在此基础上进行价格谈判。

与普通房产交易相比，购买有缺陷的房产需要更谨慎的判断和更专业的知识。如果有任何不确定因素，建议咨询专家，在收集和研究足够的信息后再做决定。