Sanierung des Shibuya-Bahnhofs: Auswirkungen auf Immobilienwerte und Markttrends

Das Gebiet um den Bahnhof Shibuya befindet sich inmitten eines großen Sanierungsprojekts, das angeblich nur alle 100 Jahre stattfindet. Ein neues Wahrzeichen nach dem anderen wird geschaffen und verändert die Landschaft und die Funktionen der Stadt. Diese Veränderungen wirken sich auf den Büromarkt, die Anziehungskraft kommerzieller Einrichtungen und die Bedürfnisse der Bewohner aus und stehen in direktem Zusammenhang mit der Wertentwicklung der umliegenden Immobilien. Dieser Artikel fasst die neuesten Trends bei den großen Sanierungsprojekten zusammen, die in der Umgebung des Bahnhofs Shibuya laufen oder geplant sind, und untersucht die sich daraus ergebenden Marktveränderungen, die Aussichten für künftige Grundstückspreise und Mieten, die Chancen und Risiken für Immobilieninvestoren sowie das langfristige Potenzial des Gebiets Shibuya.

Trends bei großen Sanierungsprojekten rund um die Shibuya Station

Seit den 2000er Jahren wurden in der Umgebung des Bahnhofs Shibuya im Zusammenhang mit der Untertunnelung der Bahnlinie und der Neuordnung der Bahnhofsfunktionen groß angelegte Sanierungsprojekte gefördert. Infolgedessen sind seit den 2010er Jahren bis heute eine Reihe großer Gebäudekomplexe entstanden, die das Gesicht der Stadt erneuern. Im Folgenden finden Sie eine chronologische Auflistung der in den letzten Jahren abgeschlossenen Großprojekte und der für die Zukunft geplanten Entwicklungsvorhaben.

In den letzten Jahren abgeschlossene Großprojekte (bis 2024)

• April 2012: Shibuya Hikarie - ein großer Gebäudekomplex mit 34 Stockwerken und einer Höhe von rund 182 m. Er schuf ein neues Büro- und Geschäftszentrum am östlichen Ausgang und war ein Pionier bei der Neuentwicklung von Shibuya.

• September 2018: Shibuya Stream - Der 35 Stockwerke hohe und 180 m hohe Gebäudekomplex entstand im Rahmen der Neugestaltung der ehemaligen oberirdischen Bahnlinie Toyoko Line und umfasst Büros, ein Hotel, Restaurants und eine Promenade entlang des Shibuya-Flusses.

• März 2019: Shibuya Solasta - 21-stöckiges Bürogebäude mit einer Höhe von 107 m. Es bietet hochwertige Büros mit modernster Ausstattung im bei IT-Unternehmen beliebten Jinnan-Viertel.

• Nov 2019: Shibuya Fuclas - ein Gebäudekomplex mit 18 oberirdischen Stockwerken und einer Höhe von etwa 103 m. Es wurde auf dem ehemaligen Tokyu-Plaza-Gelände errichtet, ist direkt mit dem Busbahnhof West Exit verbunden und beherbergt Geschäfts- und Büroräume sowie öffentliche Einrichtungen wie ein Touristeninformationszentrum.

• Nov 2019: Shibuya Scramble Square (Phase I: Ostflügel) - ein 47-stöckiger, 230 m hoher Wolkenkratzerkomplex, ein neues Wahrzeichen mit direkter Verbindung zum Bahnhof Shibuya. In den oberen Stockwerken wurde außerdem eine Aussichtsplattform, Shibuya Sky, eröffnet, die viele Besucher aus dem In- und Ausland anlockt.

• Juli 2020: MIYASHITA PARK - ein 4-stöckiges Geschäftsgebäude + 18-stöckiger Hotelkomplex im neu erschlossenen Miyashita Park. Die Kombination aus einem überdachten Park und kommerziellen Einrichtungen macht es zu einem neuen Ort der Entspannung und des Trendsetters in Shibuya.

• März 2023: Dogenzaka-dori - ein großer Gebäudekomplex mit 28 oberirdischen Stockwerken und einer Höhe von etwa 119 m. Es handelt sich um eine Neugestaltung des Bereichs um das ehemalige Geschäft Don Quijote Shibuya, mit großen Büroetagen (ca. 526 Tsubos pro Etage) in den Etagen 2-10 und dem ausländischen Lifestyle-Hotel Hotel Indigo Tokyo Shibuya in den Etagen 11-28. In den unteren Etagen befinden sich Geschäfte, und ein neuer Durchgang wurde gebaut, um die Verkehrsanbindung des Gebiets zu verbessern.

• Nov 2023: Shibuya Sakura Stage - groß angelegte Neugestaltung des Sakuragaoka-cho-Gebiets südwestlich des Bahnhofs Shibuya. Es besteht aus mehreren Gebäuden auf einer Fläche von ca. 2,6 ha, darunter ein Bürohochhaus in Block A (Block A1: 39 Stockwerke, 179 m hoch, usw.) und ein Hochhauskomplex in Block B (30 Stockwerke, 127 m hoch). Neben Großraumbüros (Standardgeschossfläche: 842 tsubos) bietet das Gebäude einen urbanen Raum für "Arbeiten, Spielen und Leben" mit kommerziellen Einrichtungen, Einrichtungen zur Unterstützung von Start-ups, Wohnungen und Service-Wohnungen. Außerdem wurde eine Fußgängerbrücke gebaut, die den Bahnhof mit dem Sakuragaoka-Viertel verbindet und so zu einem neuen Tor zu Shibuya wird. Nach Abschluss der Bauarbeiten werden im Juli 2024 gleichzeitig 37 Geschäfte in der Gewerbezone eröffnet, die für weitere Belebung sorgen werden.

• Mai 2024: SHIBUYA AXSH - ein 23-stöckiger, 120 m hoher Gebäudekomplex entlang der Aoyama-dori, angrenzend an Shibuya Hikarie, mit hochmodernen, umweltfreundlichen Büros auf den Etagen 5-23 (ca. 400 Tsubo pro Etage) und Geschäftsflächen auf den Etagen 1-4. Das Gebäude befindet sich im Herzen des Stadtzentrums. Das Gebäude ist über Decks und Plätze mit der Hikarie und den umliegenden Blöcken verbunden, was die Verkehrsanbindung des Ostausgangs, der von einer Seite zur anderen in der Höhe variiert, erheblich verbessert. Wie der Name schon sagt - "Aoyama und Shibuya mit einem Handschlag verbinden" - wurde das neue Wahrzeichen am Ostausgang von Shibuya im Juli 2024 eröffnet.

Bild des geplanten "Dogenzaka 2-chome South Area" (Hochhäuser und mittlere Gebäude). Ganz links ist der bestehende Ostflügel des Shibuya Scramble Square zu sehen und vorne rechts Shibuya Mark City. Das neue Gebäude wird durch ein Deck direkt mit der Mark City verbunden sein, die im Zuge der Sanierung entsteht.

Für die Zukunft geplante Großprojekte (ab 2025)

• GJ2026: MITAKE Link Park (vorläufiger Name) - Ein öffentlich-privates Entwicklungsprojekt mit gemischter Nutzung in Shibuya 1-chome, das das Gelände der ehemaligen Tokyo Children's Hall und andere Grundstücke nutzt. Es soll eine multifunktionale Einrichtung mit 14 oberirdischen und zwei unterirdischen Stockwerken werden, die Büros und Geschäfte, kreative Kultur- und Bildungseinrichtungen, Mietwohnungen und eine Mehrzweckhalle umfasst. Hulic und die Shimizu Corporation werden die Projektträger sein. Der Bau soll 2024 beginnen und 2026 abgeschlossen sein.

• Feb 2027: Dogenzaka 2-chome South Area Type 1 Urban Redevelopment Project - Hierbei handelt es sich um ein groß angelegtes Sanierungsprojekt mit einer Fläche von etwa 0,8 ha, das an die Shibuya Mark City angrenzt. Der Sanierungsverband wird 2022 gegründet, und die Bauarbeiten sollen 2026 abgeschlossen sein. Nach seiner Fertigstellung wird das neue Gebäude über ein Deck mit Mark City verbunden sein und das Dogenzaka-Gebiet mit den direkt an den Bahnhof angeschlossenen Einrichtungen verbinden.

• 2027: Shibuya Scramble Square Phase II (Zentral- und Westflügel) - Die letzte Phase der Neugestaltung direkt über dem Bahnhof Shibuya, der Zentralflügel (10 Stockwerke über der Erde, 61 m hoch) und der Westflügel (13 Stockwerke über der Erde, 76 m hoch) werden im Anschluss an den bestehenden Ostflügel gebaut. Das Zentralgebäude befindet sich direkt über dem JR-Bahnhof Shibuya und ist unmittelbar mit den Bahnhofsanlagen verbunden, während das Westgebäude auf dem Gelände des ehemaligen Tokyu-Toyoko-Geschäfts errichtet wird. Die Gesamtfläche beider Gebäude beträgt ca. 276.000 m2 und soll 2027 fertiggestellt werden. Damit wird die Neugestaltung des Shibuya-Bahnhofs abgeschlossen, und es wird erwartet, dass ein riesiges Deck, das die Ost- und Westseite des Bahnhofs verbindet, sowie ein unterirdischer Platz und andere Verkehrsanbindungsfunktionen hinzukommen.

• GJ 2028: Miyamasuzaka-Projekt (Miyamasuzaka-Kreuzungsbereich) - Hierbei handelt es sich um einen groß angelegten Entwicklungsplan mit gemischter Nutzung für das Gebiet um die Miyamasuzaka-Kreuzung am Ostausgang des Bahnhofs Shibuya, der den Bau eines 33-stöckigen, 180 m hohen und 190 000 m2 großen Hochhauses in Block A mit einem Hotel der internationalen Klasse in den oberen Etagen, Büros in den mittleren und oberen Etagen und einer Mehrzweckhalle vorsieht. In den oberen Stockwerken wird ein Hotel von internationalem Standard, in den mittleren und oberen Stockwerken Büros und in den unteren Stockwerken eine Mehrzweckhalle, kommerzielle Einrichtungen, Einrichtungen zur Unterstützung der industriellen Entwicklung usw. untergebracht sein. Der angrenzende B-Block (7 Stockwerke über dem Boden) wird ein Geschäftsgebäude sein, das mit dem A-Block durch ein Deck verbunden ist. Der Baubeginn ist für das GJ2024 geplant, die Fertigstellung für das GJ2028, womit ein neues Wahrzeichen im Bereich des East Exit geschaffen wird.

• GJ2029: Shibuya 2-chome West Area Redevelopment (Shibuya Regeneration Project) - Dies ist das größte Sanierungsprojekt im Shibuya-Gebiet, das sich über ca. 2,9 ha gegenüber von Aoyama-dori und Roppongi-dori erstreckt. Das Gelände ist in die drei Blöcke A, B und C unterteilt. Block A ist ein Flachbau mit einem oberen Platz, Block B ist ein Hochhaus mit 41 Stockwerken über der Erde und einer Höhe von ca. 208 m, hauptsächlich für Büros und Hotels, und Block C ist ein Wohnturm mit 41 Stockwerken über der Erde und einer Höhe von ca. 175 m. Die Blöcke werden durch Fußgängerwege und ein Fußgängernetz miteinander verbunden, das den Bahnhof mit dem umliegenden Stadtgebiet verbindet. Der Baubeginn ist für 2025 geplant, die Fertigstellung für 2029, was die urbane Funktionalität des Shibuya-Gebiets weiter verbessern wird.

Wie bereits erwähnt, gibt es in der Umgebung des Shibuya-Bahnhofs eine Reihe von Einrichtungen, die bereits fertiggestellt wurden und in den nächsten Jahren fertiggestellt werden: In den 2010er Jahren wird es im Bereich der "Stufe 1" einen Wald von Großbauten geben, darunter Hikarie und der Ostflügel des Scramble Square, die direkt mit dem Bahnhof verbunden sind; in den späten 2020er Jahren wird es im Bereich der "Stufe 2" eine weitere Entwicklung in den umliegenden Gebieten geben, darunter Sakuragaoka, Dogenzaka und Miyamasuzaka. In der zweiten Phase Ende der 2020er Jahre wird die Entwicklung in den umliegenden Gebieten, einschließlich Sakuragaoka, Dogenzaka und Miyamasuzaka, fortgesetzt. Während diese Sanierungen die Kapazität der Stadt als Ganzes dramatisch erweitern und aufwerten, diversifiziert sich auch die Zusammensetzung der Nutzungen in der Stadt als Ganzes. Im nächsten Kapitel wird untersucht, wie diese Entwicklungen den Büromarkt und den Bedarf an Gewerbe- und Wohnflächen in der Gegend um den Bahnhof Shibuya verändern.

Büromarkt: steigendes Angebot und veränderte Nachfragetrends

Die jüngste Sanierung von Shibuya hat zu einem Anstieg des Angebots an hochwertigen Büroflächen geführt, und die Mieternachfrage steigt, insbesondere bei IT- und Kreativunternehmen. Tatsächlich wurde das große Angebot an neuen Büros im Jahr 2023 im Jahr 2024 stetig aufgefüllt, und die Leerstandsquote für den gesamten Bezirk Shibuya stieg im Februar 2024 auf 4,38 %, bevor sie sich verbesserte und bis zum Ende desselben Jahres auf 2,60 % fiel (-1,37 Punkte gegenüber dem Vorjahr). Obwohl es Befürchtungen über einen vorübergehenden Anstieg der Leerstände aufgrund der Einrichtung von Fernarbeit nach der Corona-Katastrophe gab, zeigt die Analyse, dass im Jahr 2024 ein Trend zur Rückkehr an den Arbeitsplatz zu verzeichnen war, mit einer Reihe von zusätzlichen Flächenverlagerungen, die darauf abzielten, "die Kommunikation von Angesicht zu Angesicht zu fördern" und "hervorragende Humanressourcen zu sichern". Insbesondere in Shibuya Ward (vor allem in der Gegend um den Bahnhof Shibuya) wurden Leerstände beseitigt und die Mieten erholten sich vor dem Hintergrund der starken Nachfrage von IT- und globalen Unternehmen.

Die durchschnittliche monatliche Angebotsmiete im Bezirk Shibuya lag Ende 2024 bei 32.164 Yen pro Tsubo, was einem Anstieg von 2.585 Yen im Vergleich zum Vorjahr entspricht und eine Erholung bedeutet, die über dem Durchschnitt der fünf zentralen Bezirke Tokios liegt. Obwohl die Mieten nicht so hoch sind wie im Bezirk Chiyoda (Otemachi/Marunouchi), wo sie 40.000 Yen pro tsubo übersteigen, ist Shibuya zusammen mit den Bezirken Minato und Shinjuku zu einem der Gebiete mit den höchsten Mieten in Tokio geworden. Es gibt Fälle, in denen Verträge für neue hochwertige Gebäude im späten ¥30.000-¥40.000-Tsubo-Bereich abgeschlossen wurden, und man kann sagen, dass sich der Büromarkt von Shibuya von einem konventionellen "Low-Cost-Büro-Cluster für Risikofirmen" zu einem "Bürostandort mit hoher Wertschöpfung, an dem auch große Unternehmen expandieren", entwickelt hat.

Das bedeutet jedoch nicht, dass das erhöhte Angebot keine Auswirkungen hatte: Zwischen 2020 und 2023 wurde der Bau großer Bürogebäude wie Scramble Square, Sakura Stage und Dogenzaka Dori nacheinander in Shibuya abgeschlossen, was zu einem vorübergehenden Anstieg der Leerstandsquoten und einer Anpassungsphase bei den Mieten führte. Wie bereits erwähnt, ist die Nachfrage jedoch groß und die Absorption verlief reibungslos, so dass die Leerstandsquoten jetzt wieder auf ein angemessenes Niveau zurückkehren (etwa 3 %). Viele der neuen Gebäude sind inzwischen gut ausgelastet, und das Spektrum der in Shibuya ansässigen Unternehmen ist breit gefächert und reicht von Start-ups über ausländische IT-Giganten wie Google und Meta bis hin zu Start-ups aus dem Finanzsektor. Die Sanierung des Gebiets hat den Büromarkt sowohl qualitativ als auch quantitativ verbessert, und es wird erwartet, dass Shibuya als Arbeits- und Niederlassungsort sehr beliebt bleiben wird.

Nachfrage nach Geschäftsräumen: Fähigkeit, Kunden anzuziehen und Veränderung der Mietertrends

Obwohl Shibuya das Image einer Geschäftsstadt als Zentrum der Jugendkultur und der Trends hat, war das absolute Volumen der Geschäftsräume im Vergleich zu anderen Unterzentren in der Vergangenheit gering. Die Topographie von Shibuya ist ein schmales, kesselförmiges Gebiet, was es schwierig macht, die Zahl der großen Geschäfte zu erhöhen, und bis jetzt war das Gebiet mit begrenzten kommerziellen Einrichtungen wie Tokyu Department Store, Parco und 109 (MaruQ) überfüllt. Aus diesem Grund wurden in jüngster Zeit vor allem Geschäftsflächen durch "scrap and build" erneuert, und es gab keine explosionsartige Zunahme neuer Geschäftsflächen, so dass kein Überangebot zu erkennen ist.

Tatsächlich herrscht die Ansicht, dass Gewerbeflächen im Shibuya-Gebiet knapp sind, und die Nachfrage der Mieter nach neuen Einrichtungen, die durch Sanierungsmaßnahmen bereitgestellt wurden, ist durchweg hoch. Neu eröffnete kommerzielle Einrichtungen wie Shibuya Scramble Square, Shibuya Parco (Wiedereröffnung 2019), Miyashita Park, Sakura Stage und Akush bieten allesamt hochkarätige Geschäfte, Restaurants und Erlebnisinhalte und ziehen eine hohe Besucherzahl an. In der kommerziellen Zone der Shibuya Sakura Stage, die im Juli 2024 eröffnet wurde, stieg beispielsweise die Zahl der Fußgänger in diesem Bereich unmittelbar nach der vollständigen Eröffnung um 43 % im Vergleich zum Vorjahr, und es wird berichtet, dass sie zu einer neuen Touristenattraktion in Shibuya geworden ist. Shibuya Akush hat auch eine Konzentration von einzigartigen Mietern, einschließlich Geschäften, die zum ersten Mal in Japan eröffnet wurden, und verändert die Menschenströme im East Exit-Gebiet erheblich.

Darüber hinaus wird der Handelsmarkt in Shibuya auch durch die Erholung der Nachfrage aus dem Ausland (Touristen, die Japan besuchen) angekurbelt. Die Shibuya Scramble Crossing und der Hachiko Square sind zu regelmäßigen Anlaufpunkten für ausländische Touristen geworden, und die Zahl der Ausländer, die Shibuya nach der Wiederaufnahme des Post-Corona-Tourismus besuchen, nimmt ebenfalls rasch zu. Die Beobachtungseinrichtung Shibuya Sky hat als Ort für soziale Netzwerke an Beliebtheit gewonnen, und die offiziellen Nintendo und Pokémon Shops im Shibuya Parco ziehen täglich Warteschlangen an. Die Einzelhandelsumsätze im Zentrum von Shibuya erreichen wieder das Niveau von vor der Corona-Krise, und die Geschäftsmieten sind stabil oder steigen sogar (Erhebungen zeigen, dass die von Mietern geforderten Mieten in einigen Gebieten um mehrere Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind).

Wie oben beschrieben, hat sich Shibuya zu einer Stadt entwickelt, die dank des Ausbaus und der Erneuerung der kommerziellen Infrastruktur im Zuge der Sanierung noch vielfältigere Verbraucherbedürfnisse befriedigt. Allerdings gibt es auch große Herausforderungen, wie die "Verschmelzung von real und virtuell" und die "Verlagerung vom Konsum von Waren zum Konsum von Dingen". Shibuya ist in der Lage, Informationen zu vermitteln und Menschen anzuziehen, die "nach Shibuya kommen, weil sie es erleben wollen", aber es wird notwendig sein, die Qualität der Geschäftsräume weiter zu verbessern, um ihren Erwartungen gerecht zu werden. Die Entwickler im Shibuya-Gebiet haben angedeutet, dass sie die kommerzielle Entwicklung mit Schwerpunkt auf dem Erlebniswert weiter vorantreiben werden, und es gibt noch viel Raum, um das kommerzielle Potenzial von Shibuya zu erweitern.

Veränderte Wohnbedürfnisse: urbanes Leben und der Wandel zur "lebendigen Stadt

Traditionell war das Gebiet um den Bahnhof Shibuya hauptsächlich ein Büro- und Gewerbegebiet mit wenigen Einwohnern. In den letzten Jahren haben jedoch immer mehr Menschen Shibuya als Wohnort gewählt, da sie immer mehr das Bedürfnis haben, im Stadtzentrum zu leben, und die Stadt immer bequemer wird. Einige Sanierungsprojekte haben auch Wohnzwecke integriert, wie z. B. der Block B der Shibuya Sakura Stage (Shibuya SAKURA Tower, etc.), der Wohnfunktionen wie Eigentumswohnungen und Serviced Apartments umfasst. Als eine der wenigen Möglichkeiten, in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs Shibuya zu arbeiten und zu wohnen, ziehen diese Projekte viel Aufmerksamkeit auf sich, wenn auch zu einem hohen Preis.

Im Sakuragaoka-Gebiet und in Shibuya 2-chome gibt es ebenfalls Pläne zum Bau von hochwertigen Mietwohnungen neben Hochhaus-Bürogebäuden. In Block C des Shibuya 2-chome West Area Redevelopment ist ein 41-stöckiges Wohngebäude geplant, in dem in Zukunft mehrere hundert neue Wohneinheiten entstehen sollen. Dies wird der größte Wohnraum sein, der jemals in Gehweite des Bahnhofs Shibuya entstanden ist, und könnte nach seiner Fertigstellung eine neue Wohnbevölkerung aus wohlhabenden und hochspezialisierten Ausländern anziehen.

Die Bevölkerung des Bezirks Shibuya insgesamt wächst stetig, da die Menschen ins Stadtzentrum zurückkehren, und das durchschnittliche Einkommensniveau gehört zu den höchsten in den 23 Bezirken. Mit seinen hochwertigen Wohnvierteln wie Ebisu, Hiroo und Daikanyama war der Bezirk Shibuya schon immer ein gefragtes Wohngebiet, aber in den letzten Jahren ist auch die Gegend um den Bahnhof Shibuya als Wohnort immer attraktiver geworden. Mit der Neugestaltung des Platzes und der Parks vor dem Bahnhof, sicheren und bequemen Fußgängerzonen und einem verbesserten Katastrophenschutz hat sich auch die Qualität des Wohnumfelds verbessert. So wurden beispielsweise am Ostausgang des Bahnhofs Shibuya ein großer unterirdischer Platz und ein Fußgängerdeck gebaut, die eine barrierefreie und für Kinderwagen und Rollstühle leicht zu befahrende Strecke gewährleisten. Die komfortablen Einrichtungen (Geschäfte, medizinische Einrichtungen, Verwaltungsdienste usw.) rund um den Bahnhof haben ebenfalls dazu beigetragen, dass der Alltag leichter zu bewältigen ist.

Im Allgemeinen entwickelt sich Shibuya von einer "Arbeits- und Spielstadt" zu einer "Arbeits-, Spiel- und Wohnstadt". Allerdings gibt es auch Herausforderungen. Aufgrund des begrenzten Angebots an Wohnflächen sind die Mieten und Preise nach wie vor extrem hoch, und das Gebiet ist kein Ort, an dem sich eine Durchschnittsfamilie ohne weiteres ein Leben leisten kann. Der Durchschnittspreis für eine neue Eigentumswohnung im Bezirk Shibuya ist einer der höchsten in der Stadt, und die Marktmiete für eine Einzimmerwohnung liegt bei rund 100.000 ¥ pro Monat. Vorläufig werden daher vor allem wohlhabende Singles, DINKS und ausländische Führungskräfte hier wohnen. Wenn jedoch der Wohnungsbestand in Zukunft zunimmt und die 24-Stunden-Revitalisierung der Stadt voranschreitet, könnte der Tag kommen, an dem Shibuya wirklich als "lebenswerter Ort" eingestuft wird.

Daten zu Grundstückspreisen und -mieten und Zukunftsaussichten

Der Wertzuwachs des Shibuya-Gebiets durch die groß angelegte Sanierung zeigt sich auch in den Indikatoren für Grundstückspreise und Mieten. Der durchschnittliche offizielle Grundstückspreis im Bezirk Shibuya stieg im Jahr 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 12,53 % und war damit der dritthöchste im ganzen Land. Insbesondere das Gebiet um den Bahnhof Shibuya verzeichnete ein bemerkenswertes Wachstum: Die durchschnittlichen Grundstückspreise im Gebiet um den Bahnhof Shibuya stiegen im Jahresvergleich um 13,88 % auf 9.186.666 Yen pro m2 (ca. 30.360.000 Yen pro Tsubo). Der offizielle Grundstückspreis für 23-3 Udagawa-cho (vor dem QFRONT-Gebäude) in der Nähe der Shibuya Scramble Crossing hat beispielsweise 33,5 Mio. Yen pro m2 (ca. 110,74 Mio. Yen pro Tsubo) erreicht, was es zu einem der teuersten Gewerbegebiete in Japan macht. In den steigenden Grundstückspreisen spiegeln sich also die Erwartungen an die Sanierung und die guten Ertragsaussichten für die Zukunft wider.

Was die Mieten anbelangt, so steigen die Büromieten, wie bereits erwähnt, während die Geschäftsmieten (Straßenmieten) aufgrund der Erholung von der Corona-Katastrophe und dem Wiederaufleben des Einreiseverkehrs ebenfalls zunehmen. In einigen belebten Gegenden wie der Centre Street und der Park Avenue haben die geforderten Mieten das Niveau von vor der Lehman-Krise überschritten. Den Statistiken eines großen Immobiliendienstleisters zufolge wird die durchschnittliche Angebotsmiete in den sieben wichtigsten Bezirken Tokios (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya, Shinagawa und Toshima) Ende 2024 bei 29.250 Yen pro Tsubo liegen, nachdem sie fünf Monate in Folge gestiegen ist. Allein im Bezirk Shibuya liegt die Durchschnittsmiete weiterhin über dem Durchschnitt des Stadtzentrums, und die gestiegene Attraktivität der Stadt nach Abschluss der Sanierungsarbeiten lässt die Mieten, die die Mieter zu zahlen bereit sind, in die Höhe schnellen.

Für die Zukunft wird erwartet, dass die Grundstückspreise und Mieten in der Umgebung des Shibuya-Bahnhofs hoch bleiben. Dies liegt daran, dass zwar das Angebot aufgrund der Sanierung zunimmt, das Potenzial auf der Nachfrageseite aber noch höher ist und ein positiver Kreislauf entstanden ist, bei dem die Fähigkeit des Gebiets, Kunden und Industrie anzuziehen, mit jeder Inbetriebnahme eines abgeschlossenen Projekts steigt. Das Tempo des raschen Preisanstiegs, wie er in den Jahren 2022-2023 zu beobachten war, könnte sich jedoch allmählich verlangsamen und die Steigerungsrate könnte sich abschwächen. Die Grundstückspreise in Shibuya haben bereits beträchtliche Höhen erreicht, und es sind vorübergehende Preisanpassungen möglich, wenn sich das finanzielle Umfeld ändert (z. B. Aufwärtsdruck auf die Immobilienrenditen aufgrund steigender Zinssätze). Es besteht auch das Risiko, dass die Büromieten um das Jahr 2027 herum, wenn das neue Angebot seinen Höhepunkt erreicht, aufgrund eines Nachlassens von Angebot und Nachfrage seitwärts tendieren oder leicht sinken. Langfristig werden der Markenwert und die Knappheit von Shibuya jedoch unverändert bleiben, und die Stadt hat noch Raum für Wachstum. Insgesamt ist es vernünftig, die Situation als "einen Trend zu nachhaltiger Wertsteigerung auf mittlere bis lange Sicht, unterbrochen von kurzfristigen Anpassungsphasen " zu betrachten.

Chancen und Risiken für Immobilieninvestoren

Die Eile, mit der das Gebiet um den Bahnhof Shibuya neu bebaut wird, birgt aus der Sicht von Immobilieninvestoren sowohl große Chancen als auch potenzielle Risiken. In diesem Abschnitt werden die wichtigsten Punkte zusammengefasst, die Investoren beachten sollten.

Anlagemöglichkeiten

• Erwartete Kapitalgewinne: Es ist davon auszugehen, dass die Vermögenswerte aufgrund der Aufwertung der gesamten Stadt nach Abschluss der Sanierungsarbeiten steigen werden. Wie der deutliche Anstieg der offiziellen Grundstückspreise zeigt, sind die Immobilienpreise im Shibuya-Gebiet mit dem Fortschreiten der Entwicklung tatsächlich im Aufwärtstrend. Ein frühzeitiger Erwerb kann zu mittel- bis langfristigen Wertsteigerungen (Kapitalgewinnen) führen.

• Stabile Mieternachfrage: Der Mietermix ist vielfältig und stark aufgrund der starken Büronachfrage von IT-Unternehmen, Start-ups und ausländischen Unternehmen sowie der kommerziellen Nachfrage als Touristenziel von Weltrang. Die Leerstandsquoten sind nach wie vor niedrig und die Mieten steigen, so dass stabile Einkommensgewinne (Mieteinnahmen) zu erwarten sind. Insbesondere hochmoderne Gebäude sind bei den Mietern sehr wettbewerbsfähig und dürften erstklassige Unternehmen anziehen, die langfristige Verträge unterzeichnen.

• Verbesserte Liquidität der Vermögenswerte: Shibuya ist bei Investoren in Japan und im Ausland gut bekannt, und es wird erwartet, dass die Neugestaltung des Gebiets sein Profil und seine Liquidität auf dem Immobilienmarkt verbessert. Die starke Nachfrage sowohl für die tatsächliche Nachfrage als auch für Investitionen macht es einfach, eine attraktive Exit-Strategie für den Verkauf zu formulieren. Große Bürogebäude werden zunehmend von REITs und institutionellen Anlegern erworben werden.

• Ausstrahlungseffekt im weiteren Umkreis von Shibuya: Die Tokyu-Gruppe hat einen Radius von 2,5 km um den Bahnhof Shibuya als "Greater SHIBUYA" definiert und fördert die Stadtentwicklung auf einer flächendeckenden Basis. Diese Strategie hat das Potenzial, nicht nur das Gebiet um den Shibuya-Bahnhof, sondern auch die umliegenden Gebiete wie Harajuku/Omotesando, Ebisu und Daikanyama aufzuwerten. Dies wird sich positiv auf die Immobilien im Bezirk Shibuya auswirken, und die Investitionsmöglichkeiten in Immobilien in der Umgebung werden ebenfalls steigen.

Investitionsrisiken (zu beachtende Punkte)

• Sinkende Renditen und überhöhte Preise: Die Ankaufsrenditen (Cap Rates) sinken aufgrund des raschen Anstiegs der Grundstücks- und Immobilienpreise. Manche sagen, dass erstklassige Bürogebäude in Shibuya auf der Basis der NOI-Rendite bereits unter 3 % liegen und nicht mehr attraktiv für Investitionen sind. Wichtiger ist es, die Rentabilität der Investition zu beurteilen, da das Festhalten an hohen Preisen zu einer Verschlechterung der Einnahmen und Ausgaben sowie zu einem nicht realisierten Verlustrisiko während der Phase des Zinsanstiegs führen kann.

• Risiko von Konjunktur- und Marktschwankungen: Da Shibuya einen hohen Anteil an Technologieunternehmen hat, ist es anfällig für Konjunkturschwankungen und Branchentrends. Wenn beispielsweise die IT-Branche einbricht oder sich das Umfeld für die Finanzierung von Start-ups verschlechtert, besteht das Risiko, dass die Nachfrage nach Büroräumen einbricht, und zwar nicht zu Null. Wenn sich die Instabilität der Finanzmärkte weltweit ausbreitet, besteht auch die Gefahr, dass sich der Immobilienmarkt in den Innenstädten aufgrund von Kapitalflucht abkühlt.

• Risiko der unipolaren Konzentration: Eine Investition im Shibuya-Gebiet ist zwar mit hohen Renditeerwartungen verbunden, birgt aber auch das Risiko, dass das Anlageportfolio stark auf das Stadtzentrum ausgerichtet ist. In Anbetracht des Diversifizierungseffekts, der die Grundlage von Immobilieninvestitionen bildet, ist es ratsam, konzentrierte Investitionen in Shibuya-Immobilien zu vermeiden, auch wenn diese attraktiv sind, und ein Gleichgewicht mit anderen Gebieten zu wahren. Lokale Risiken können gemildert werden, indem man nicht nur in Shibuya, sondern parallel dazu auch in andere Gebiete Tokios und in Immobilien in Übersee investiert.

• Verzögerungen bei der Entwicklung und Änderungen von Plänen: Die Möglichkeit, dass künftige Sanierungsvorhaben nicht wie geplant durchgeführt werden können, sollte ebenfalls in Betracht gezogen werden. Bei Großprojekten besteht die Gefahr, dass sich der Zeitplan aufgrund wirtschaftlicher Bedingungen oder administrativer Verfahren verzögert oder verkürzt. Wenn die Entwicklung später als erwartet abgeschlossen wird, könnte es in dieser Zeit zu einem Verlust von Einnahmemöglichkeiten kommen oder zu einem Vorsprung beim Mietwachstum aufgrund von Verzögerungen bei der Entwicklung des umliegenden Gebiets. Bei Investitionsentscheidungen ist es notwendig, den Fortschritt der einzelnen Projekte genau zu verfolgen und auf der Grundlage der neuesten Informationen Maßnahmen zur Risikoabsicherung in Betracht zu ziehen.

• Veränderungen in der Sozialstruktur: Langfristig sind Veränderungen in der Art und Weise, wie Menschen arbeiten und leben, aufgrund des technologischen Fortschritts nicht zu übersehen. Wenn sich Fernarbeit und Metaversum weiter verbreiten, könnte die Nachfrage nach Büros in Stadtzentren zurückgehen. Auf der anderen Seite gibt es einen Trend zu einer neuen Wertschätzung von realen Orten, aber dies ist ein Thema mit einem hohen Maß an Unsicherheit für die Zukunft. Das langfristige Investitionsrisiko wird davon abhängen, ob sich das Shibuya-Gebiet weiterhin flexibel an diese gesellschaftlichen Veränderungen anpassen kann.

Langfristige Aussichten: Bewertung des Potenzials des Shibuya-Gebiets

Abschließend bewerten wir das Potenzial des Shibuya-Gebiets aus einer langfristigen Perspektive. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Shibuya sein hohes Potenzial als dynamisches Gebiet, das Tokio repräsentiert, auch in Zukunft beibehalten und ausbauen wird. Die folgenden Punkte können als Beleg dafür angeführt werden.

Erstens weist Shibuya eine Konzentration von führenden Elementen der Zeit auf, wie Jugendkultur, IT-Industrie und Kreativwirtschaft. Die Neugestaltung des Gebiets hat die harten Aspekte (Infrastruktur, Büroflächen usw.) verbessert und ein Umfeld geschaffen, in dem die weichen Attraktionen (Kultur, Humanressourcen) leicht miteinander synergieren können. Shibuya wird als "Bit Valley", als Mekka für Start-ups, auch weiterhin Innovationen hervorbringen und Unternehmen von Weltrang anziehen, die sich in Japan niederlassen wollen. Die Dynamik einer solchen Wirtschaftstätigkeit wird den Wert der Stadt unterstützen.

Zweitens gibt es die von der Tokyu Group geleitete "Greater SHIBUYA 2.0"-Strategie, die 2021 formuliert wurde, um einen "urbanen Lebensstil zu verwirklichen, wie er nur in Shibuya zu erleben ist", indem die drei Elemente "Arbeiten, Spielen und Leben" integriert werden und digitale Nachhaltigkeitsmaßnahmen unterstützt werden. In der Strategie wird auch das Ziel formuliert, durch die Integration der drei Elemente "Arbeiten, Spielen und Wohnen" und die Unterstützung digitaler Nachhaltigkeitsmaßnahmen ein "urbanes Leben, wie man es nur in Shibuya erleben kann" zu verwirklichen. Die großartige Gestaltung der gesamten Stadt als eine einzige Lebens- und Wirtschaftszone und nicht als eine einmalige Entwicklung, ist eine der fortschrittlichsten Stadtentwicklungsinitiativen in Japan. Dies hat dazu geführt, dass sich Shibuya langfristig als ein "unvollendetes Projekt" entwickelt, das sich ständig weiterentwickelt. Eine klare Vision für das Stadtmanagement ist an sich schon eine Stärke der Stadt, die sie investitionswürdig macht.

Drittens schreitet der Ausbau des Schienen- und Straßennetzes als Knotenpunkt der Infrastruktur voran, wodurch die Stadt immer vollständiger wird. Mit dem Bau der freien Ost-West-Passage und des unterirdischen Platzes am Shibuya-Bahnhof sowie des neuen Busbahnhofs haben sich der Personenverkehr und die Bequemlichkeit des Transports erheblich verbessert. Der Shibuya-Bahnhof, der früher kompliziert war und in dem man sich leicht verirren konnte, wird nach Abschluss der Sanierung zu einem komfortablen Terminal mit reibungslosem Umsteigen zwischen den wichtigsten Linien umgestaltet. Die ökologische Verbesserung des Shibuya-Flusses und die Stärkung der Infrastruktur für den Katastrophenschutz haben ebenfalls zur Lösung von Sicherheitsfragen beigetragen. Die Verbesserung dieser städtischen Infrastrukturen ist ein wichtiger Faktor für die langfristige Erhaltung der Vermögenswerte.

Schließlich werden Shibuyas einzigartige Markenkraft und sein Bekanntheitsgrad auch in Zukunft stark bleiben. SHIBUYA" ist weltweit als Ortsname bekannt, der Tokio symbolisiert und es zu einem attraktiven Standort für Touristen und Unternehmen macht. Als ein sich ständig erneuerndes Zentrum der Jugendkultur wird Shibuya als Stadt nie altern. Diese Markenwerte sind eine Quelle des Immobilienwerts und eine Stärke, die nicht leicht nachgeahmt werden kann.

Auf der Grundlage der obigen Ausführungen verfügt das Gebiet um den Bahnhof Shibuya langfristig über ein hohes Potenzial und wird seine Attraktivität als Ziel für Immobilieninvestitionen beibehalten. Wie bereits im Abschnitt über die Risiken erwähnt, ist jedoch zu bedenken, dass Flexibilität erforderlich ist, um auf Veränderungen des Marktes und der Gesellschaft zu reagieren. Glücklicherweise ist Shibuya eine Stadt, die gut darin ist, sich weiter zu verändern. Die beteiligten Unternehmen und Behörden sind sich dessen bewusst, und die gesamte Stadt ist bereit, sich der Entwicklung zu stellen. Für Investoren kann ein mittel- bis langfristiges Engagement im Shibuya-Gebiet und die Teilnahme an der Wachstumsstory große Erträge bringen.

Schlussfolgerung.

Die Neugestaltung des Bahnhofsviertels Shibuya hat nicht nur das Stadtbild, sondern auch den Immobilienmarkt erheblich beeinflusst. Wir haben den Fortschritt der Großprojekte und die sich daraus ergebenden Veränderungen des Büro-, Gewerbe- und Wohnbedarfs sowie die Entwicklung der Grundstückspreise und Mieten eingehend untersucht und können generell sagen, dass Shibuya ein Gebiet ist, das sich ständig weiterentwickelt und an Wert gewinnt. Für Immobilieninvestoren ist die Umgestaltung von Shibuya eine Chance, aber gleichzeitig erfordert das hohe Preisniveau eine sorgfältige Entscheidungsfindung. Das Wachstumspotenzial der Stadt, das durch eine solide Vision unterstützt wird, ist jedoch attraktiv, und mit der richtigen Vision und Strategie können Sie die Früchte ernten.

Wenn ich über die sich ständig verändernde Landschaft von Shibuya blicke, spüre ich, dass die Immobilienwerte unter meinen Füßen stetig wachsen. Als Investor ist es wichtig, sich immer wieder auf den neuesten Stand zu bringen und einen Einblick zu gewinnen, wie Shibuya in ein paar Jahren aussehen wird, wenn die "Jahrhundert-Sanierung" abgeschlossen ist - und über diese Zukunftsvision nachzudenken.